1、购物中心新建项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论3一、项目基本情况3二、可行性研究报告编制依据及内容4三、项目主要技术经济指标5第二章 项目背景及必要性7一、项目背景7二、项目必要性8第三章 市场分析12、2一、 消费市场分析12二、现代购物中心的市场竞争优势13第四章 项目选址与建设条件15一、选址原则15二、选址条件15三、项目选址15四、建设条件16第五章 经营规模21第六章 技术设备25一、计算机管理系统25二、其它设备26第七章 项目建设方案29一、总平面布置29二、建筑方案30三、配套工程36第八章 组织机构和人员安排47一、组织机构设置47二、人员安排与培训48第九章 项目实施进度50第十章 环境保护与安全51一、环境保护51二、卫生防疫54三、消防安全55第十一章 投资估算与资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措与投资计划58第十二章 财务分析60一、 商品销售收入和销售税金及3、附加估算60二、总成本费用估算60三、项目利润估算62四、财务分析62第十三章 结论及建议64一、结论64二、建议64第一章 总 论一、项目基本情况1、项目名称：xx购物中心项目2、建设单位：xx县xx商贸有限责任公司法人代表：联系人：xx联系电话：3、项目地址：xx县xx镇xx村 4、建设性质：新建5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。6、商业类型：仓储式零售7、建设规模：总占地面积6666.66平方米（10亩），总建设面积9800平方米，正常年零售营业额为6850万元。8、建设内容：（1）总建设面积9800平方米，框架结构三4、层，包括：商场、仓库及配套设施等。（2）购入货柜、运输车辆等。8、项目投资：项目总投资：项目投资总额为1000万元。9、经营组织方式：零售10、项目宗旨：引进现代购物中心有限公司先进的营销技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动xx县商业同国际、国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。11、项目期限：15年，公司营业执照签发之日起计算。12、建设期限：6个月。二、可行性研究报告编制依据及内容1、可行性研究报告编制依据（1）城市商住区设计规范GB 50180-93 (5、2)xx县建设项目规划设计条件通知书；(3)项目区地质勘探资料； (4)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(5)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料；（8）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。2、可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；三、项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济6、指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m26666.62总建筑面积m29800二经营规模零售万元6850正常经营年三劳动定员人365四项目总投资万元10001固定资产投资总额万元10002铺底流动资金万元另筹五年总成本费用万元6657.8计算期年平均六年销售税金及附加万元67.2计算期年平均七年净利润万元125计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6%投资利税率%19.22投资利润率%12.52全部投资回收期所得税前年5.8含建设期所得税后年8.5含建设期第二章 项目背景及必要性一、项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个7、新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合购物中心（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品购物中心（如日本的友谊西友购物中心）等。购物中心在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷8、的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。购物中心在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名购物中心公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型购物中心集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国购物中心始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，购物中心这种现代化商业零售形态再度在中国大地9、兴起，并得到迅猛发展。目前xx县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设一家大型购物中心将是十分必要的。二、项目必要性1、有利于提高xx县商业经营管理水平现代购物中心运用超前的经营理念和先进的管理模式。购物中心同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，购物中心不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到xx县开发区，从而有利于提高xx县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这一目标，购物中10、心将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。现代购物中心严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，都竭力兑现。尊重消费者是现代购物中心一贯的经营作风，每一个消费者在现代购物中心都会受到礼貌的接待。现代购物中心集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的11、负责人。在与供应商的关系中，现代购物中心坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代购物中心一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。现代购物中心的管理模式较为先进，现代购物中心特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。现代购物中心还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。2、有利于促进xx县现代化商业的发展近年来，xx县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇12、，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。为适应今后社会经济快速发展的需要，xx县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。设想到2015年，城区第三产业比重提高到50，商业占第三产业比重达32。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实13、现xx县商业的现代化经营与管理。第三章 市场分析一、 消费市场分析xx县居民收入的日益提高为购物中心业的发展提供了较大的发展空间随着经济的发展xx县的人均购买力已有了大幅度的提高。再加上外地流动人口和集团购买力等，xx县的现实社会购买力及购买力潜力较大。从发展的观点看，伴随着xx县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于购物中心业的发展与繁荣。xx县xx镇xx村内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前项目区附近常住人口14、已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在xx镇xx村建一个大型购物中心不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合商业发展的需要。二、现代购物中心的市场竞争优势1、现代购物中心商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，现代购物中心专门设立了采购中心，负责现代购物中心商品的统一采购，由于现代购物中心市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低15、。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代购物中心的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过现代购物中心国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。2、现代购物中心商品销售优势现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎的关键因素。同时本项目引进现代购物中心超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，xx地区投资环境和消费环境较好，再加上现代购16、物中心优质的服务和先进的管理模式，现代购物中心具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。第四章 项目选址与建设条件一、选址原则1.应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。2.应方便群众，交通便利。3.周边宜有便利的水、电、路等公用基础设施。4.应环境安静、远离污染源。5.应远离易燃、易爆物品的生产和贮存区、高压线路及其设施。二、选址条件1、地形、地貌与环境条件公用设施齐全，道路畅通。供水、供电、通讯等基础设施配套。2、交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。三、项目选址xx购物中心项目拟建于xx县xx镇xx村，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。四17、建设条件1、项目区自然条件优越（1）气候特征xx县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。（2）气候条件年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风年均风速：3.1m/s风 压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm年 均 降 雨 量：862.9mm日最大降雨量：249.7mm最大动土深度：20mm地 震 烈 度：6度（3）水文地质条件淮北市xx县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势18、由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。（4）土壤状况项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土2大土类。其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土、淤黄土、青白土和淤黑土4个土种，占农业用地的80%。（5）植被特点四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种300多个，分属66个科，147个属，其中乔木118种，灌木177种，藤木14种，竹类8种。古稀珍贵树木有古柏、古槐、银杏等。果树主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜枣等。农作物有粮、棉、油、果、菜、药、麻、丝等，品种有400多个，其中粮食作物主要有小麦、稻谷、薯类、玉米、高梁、谷子、19、大豆等，经济作物主要有棉花、麻类、烟叶等，油料作物有花生、油菜、芝麻。2、社会经济条件好项目区所在地淮北市地处苏鲁豫皖四省交界、辖一县三区。气候宜人、光照充足，是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地。淮北市 古称相邑 、相县、别名相城。淮北自有文字记载以来历史已有4000多年，约4000年前原始社会末期，中国“上古五帝”之一的颛顼在现淮北市府所在地相山建城。 淮北是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖三区一县：相山区、杜集区、烈山区和xx县，总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区户籍人口135.4万人。城市规划区面积420平方公里，城市建成区已20、达100平方公里，现有24对大型现代化国有矿井，2010年原煤总产量达6000余万吨，年洗原煤能力4100万吨，出口15个国家和地区，为中国的五大煤炭基地之一。淮北市以原煤为动力的坑口发电，为华东电网的主力军之一，2010年总装机容量已达800淮北(20张)万KW。其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍、南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。符夹、青阜两条铁路贯通境内。符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。随着旅游事业的发展，又开通了淮北至21、曲阜、泰安、连云港、合肥等几十个城市的远程班车。青龙山河港已通航，并正在全力扩建。在不久的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河、洪泽湖直通淮河、长江、黄河。 淮北市现有20多万亩采煤塌陷地自主开发，20多万工程 技术人员和技术熟练的产业工人。良好的投资环境吸引了一批批外商纷至沓来。1995年3月13日 淮北市第十一届人大常委会第16次会议决 定：梅花、月季为淮北市市花，银杏、国槐为淮北市市树。3、配套条件优越（1）供电本项目的用电由xx镇变电所供应，以10KV双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目的用电，有关部门已同意供应，供电有保证。（2）通讯通讯由xx县网通公22、司提供统一服务。 （3）交通项目所在地地理位置优越，县道从中经过，交通十分便利。第五章 经营规模本项目总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。1、经营品种购物中心入选商品20000余种，经营品种分类详见表51。 表5-1经营品种序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品4自助熟食4游戏及玩具5肉类5体育用品6鱼类6厨房与餐桌用品7冷冻食品7学习办公用品8蔬果8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术（1）五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯623、饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品2、消费对象中、低、高收入群体。3、服务区域以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。4、经营规模购物中心正常经营年达到零售额6850万元。 表5-2进口商品目录表序号商品名称备注1鞋类2钟表类3化妆品4护发用品5护肤用品6香水7体育用品8游戏及玩具9大家电10小家电11学习办公用品12箱包珠宝13照相 14酒类15其它第六章 技术设备一、计算机管理系统合作公司将采用计算机管理。计算机管理系统由公司总部的电脑系统、购物中心系统、远程联网系统组成。1、总部的计算机配置合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。这一电脑24、系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁购物中心统一进货、统一价格、统一调度和规模经营之需要。由于购物中心公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置。购物中心有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统一配货，降低成本。2、购物中心的计算机配置合作公司通过服务器IBM AS400，PC+DOS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪购物中心销售的最新动态。3、配送中心计算机25、配置配送中心在功能上是一个商品物流的过程，下设多个仓库、加工车间和运输车队。其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应购物中心的销售方式。合肥的主配送中心已完成了电脑配置，本项目建立的xx县分配送中心将与合肥总公司联网，合用电脑系统，降低成本。xx县配送分中心主要配置采购管理系统、库存管理系统、配送管理系统、报表管理系统、运输管理系统、POS电子订货系统、远程通讯系统等。二、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括：中央冷暖空调、监控报警系统、自动喷淋灭火系统、通讯设备、计算机设备等。项目主要设备采购清单详见表61。 表6-1主要设备采购清单序号项目名26、称单位数量主要参数来 源1冷水机组套2350RT进口2燃气全自动无压热水锅炉台240104Kcal/h中外合资3盘管及新风机组套1中外合资4冷却塔台1国产5监控报警设备套1国产6自动喷淋灭火设备套1国产7通讯设备套1法国8计算机设备及配件台35进口（日本）92t热水锅炉台2国产10干式变压器个2每台1600kVA国产11柴油发电机组套1国产12手推车辆300进口13冷藏柜及配件套40进口(或中外合资)14排水机泵及配件套2进口15标签条套8000进口16面团、糕点设备套2进口(或中外合资)17各种货架套600进口18部门标志牌个80进口（泰国）19收银设备及配件套60进口20切面包片机架及配件27、套2进口21熟食加工设备及熟食柜套50进口22手扶梯部4进口(或中外合资)23电梯部5含观光电梯一部24货梯部2国产第七章 项目建设方案一、总平面布置（一）总平面设计原则1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的28、上下水、天然气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。（二）总平面布局本项目的建设主体为3层大楼，购物中心前设27米宽的多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了购物中心的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。本项目总建筑面积为9800m2，水、电、气、通讯、停车、绿化等配套设施与购物中心建筑物同步设计施工建设。建筑主体层数为3层，容积率为1.47，绿化率为25%。二、建筑方案（一）设计依据1、设计规范本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，xx县政府的29、有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢结构设计规范GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89建筑桩基设计规范JGJ 94-94其它有关结构设施规范及规程2、活荷载标准值本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值，见下表：荷载区域第一层第二层储存区域1.0销售区域0.90.9冷藏区域1.0技术区域1.01.0办公室0.35停车场0.3 备注:表中荷载单位为t/m2其他荷载：小车停车场及坡道荷载0.4 t/m2；基本风压值55kg/m2(地面粗糙B类)（二）建筑设计1、建筑立面设计建30、筑立面以简洁明快为指导思想，购物中心部分力图用现代的装饰材料进口大理石墙，与购物中心之上大面积的带徽派原素住宅实墙对比，体现现代建筑简洁、豪华，细致而又大气的艺术风格。在细部设施上，将购物中心的S型交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入购物中心购物。在建筑的正面转角部设置观光电梯和巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于营造热闹的商业氛围。2、建筑内部空间设计一层南侧为购物中心主入口， 设有门厅，入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店，中部与31、后部主要为室内机动车及自行车停车场。从一层自动扶梯进入二层购物中心后，前部为商店区。在这个区域内，设有顾客服务台、小卫生间等顾客服务设施。二层的北部为操作及仓库区，卸货区可供大型集装箱货车卸货。东北角为办公区，中央监控室及金库便设在这一区域。此部分设夹层，可设内部办公用层。购物中心卖场位于一、二层、三层。二层南部为办公区，可与第三层办公区通过内部楼梯相连。3、材料（1）材料表如下：材料表序号名 称墙面顶面地面踢角柱子1办公区乳地板或乙烯板PVC乳胶漆2库房卸货区内墙涂料喷白内墙涂料喷白混凝土耐磨地坪水泥内墙涂料喷白，角钢护角3操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板4营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶32、地板水泥乳胶漆，角钢护角5餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆6卫生间150300瓷砖吊顶150150防滑地砖水泥150150地砖7厨房150300瓷砖内墙涂料喷白150150防滑地砖水泥150300地砖8设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白9商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆（2）屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板。基层上刷IBL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保温层，同时找坡，坡度0.3%。（3）门窗购物中心入口：电动卷帘门、感应玻璃门、双向形平开玻璃门；不锈钢把手。紧急出口：平时关闭，火灾时自动打开的电子控制乙级防火门。货运口：电动卷帘门办公室：普通木质夹板门，球形把手锁。仓库：木质防火33、推拉门，双向开启钢框有机玻璃门，双向开启钢框有机玻璃门。楼梯间：单向开启，木质乙级防火门，不锈钢把手。金库：钢质保险库门，密码门锁。设备用房：单向开启木质甲级防火门。楼梯把手：钢质栏杆，木扶手。外窗：铝合金框，5mm厚白玻璃，局部为12mm厚无框进口大理石。内窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）门窗绿色全反射玻璃幕墙。外墙白色乳胶漆。3、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），xx地区属度区。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防，IV类场地，考虑近震影响，框架抗震等级三级。4、基础设计34、基础设计应根据本场地地质情况由设计计算确定。5、基础形式基础为桩基，柱下独立承台。桩采用600高强预应力管桩，桩长约为40m，桩尖持力层进入第8层。单桩允许承载力1650kn，承台为承台加基础联系梁方案，基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm800mm（宽高）。6、上部结构设计结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架，填充砖墙体系。（三）土建工程本项目的土建工程购物中心商业用房及有关配套辅助设施。总建筑面积为9800m2 。另外，多功能广场场地面积为1000m2，室外自行车停车场面积为5035、0m2。三、配套工程（一）给排水1、给水（1）水源采用城市自来水管网作为生活水源，生活用水由开发区市政给水管网接入，接入管管径Dn150。在基地内设计量水表，经过水表后送入各用水点。（2）水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算详见下表。 表7-6序号用水单位最大日用水量（m3d）最大时用水量（m3h）1职工用水5082顾客用水2043餐饮80154副食品加工55105地面冲洗3056空调补充水240107绿地用水205合计49557（3）供水方式根据市政供水管网的情况及消防部门的要求进行供水。（4）供水系统分类本工程供水系统包括生活杂用水系统和饮用水系统。生活杂用水系统：生活杂用36、水系统主要供工作人员和顾客的盥洗用水，副食品加工用水，地面冲洗用水及冷却系统补充水。该水为一般自来水，不经任何处理。生活饮用水系统：饮用水主要供购物中心工作人员及顾客餐饮用水，食品加工用水。饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备，制水能力约4m3h。（5）热水系统采用二台天然气热水炉，一台供厨房用热水，一台供购物中心工作人员盥洗用水。2、排水（1）污废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去37、循环补充水量）共211m3d。（2）雨水系统基地雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。基地面积10亩，设计重现期一年，雨水量约800l/s，排出口管径Dn900。（3）循环系统根据工艺要求，冷冻机冷却水量约500m3h。为节约用水，冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用。（二）消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。2、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75L/s，其中室内消火栓15L/s，室外消火栓30L/s，自动喷淋系统30L/s。3、消火38、栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。4、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。5、室外消防在基地周围设四套室外消火栓。（三）暖通空调1、设计依据（1）采暖通风与空所调节设计规范；（2）民用建筑暖通空调设计技术措施；（3）建筑设计防火规范2、设计范围（1）购物中心、办公等中央空调系统设计（2）防火排烟设计（3）建筑各功能通风系39、统设计3、设计参数（1）室外设计参数夏季最高干球温度 34夏季最高湿球温度 28.2冬季最低干球温度 -4冬季相对湿度 73%夏季通风温度 32冬季通风温度 3（2）室内设计参数房间名称夏季冬季新风量噪声级温度相对湿度温度相对湿度购物中心、商店26286518301015m3/d45db办公252765193020m3/hp45db（3）通风换气次数（次时） 房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房1020面包房2030变电室1530锅炉房1530配电室510卫生间1520泵房34仓库46厨房3050发电机房304、空调冷热源空调冷热源选用进口冷水机组，350RT2台，制冷机组总容量700RT40、（总制冷量约为4000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40104kcal2台，总容量80104kcalh。5、空调系统购物中心等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。商店、办公等部分采用风机盘管加新风系统。盘管及新风机组采用中外合资厂产品。对购物中心入口大门设置空气幕，以减少能量损失。6、通风系统设备用房，仓库均采用自然进风，机械排风。厨房、面包房、快餐部分及购物中心特殊区域适当增加排风量，防41、止异味流入购物中心。卫生间、更衣室等设机械排风。7、防火、排烟根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。仓库利用高窗，采用自然排烟方式。购物中心部分采用机械排烟方式。8、冷库及加工区果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制。各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气。每一区域（大、小）和果蔬冷都按要求补送新风。食品油炸和烘烤区都布置排风系统。（四）供电1、用电量估算(1) 照明照度及光源如下：购物中心营业区照度要求为1000LX，以荧光灯作光源，局部采用金卤灯。办公室照度为400LX，采用荧光灯42、作光源。储藏室、操作室照度为200LX，采用带灯罩的荧光灯作光源。主要出入口，通道等照度为200LX，一般通道照度为100LX。四周道路采用高压钠灯作光源。照明总用电量估计为700kW.(2) 广告牌：予留50 kW(3) 动力 动力用电量表序号项目名称装机容量(kW)备注1加工、冷库等7002餐厅1203消防喷淋泵等404电梯405其它动力 200合计11002、供电在本建筑东北角设变电站一座，内设1600kVA变压器二台。由电业提供二路10 kVA高压电源（按二类负荷供电），高压侧分开，低压侧联络。相应配置高、低压框。为应急、消防之用，另设有1000 kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷43、库（包括冷冻、冷藏等）信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等的电源均经UPS（不少于15分钟）供应。3、配电按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。购物中心内的小商店用电量单独配电、分别计量。在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。4、电话由市电话网引入直线电话100对（可同时进出）。5、电视引入有线电视信号，供不少于300台电视机同时使用。6、保安监视系统在购物中心内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位44、设置电视摄像监控系统。7、火灾报警系统本购物中心设有感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与购物中心音响系统人工切换。8、音响系统购物中心内设有音响系统，作购物中心广播寻呼之用，兼作消防广播。9、设备管理系统收集并监视空调、动力、照明等设备的运行情况。10、防雷本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。第八章 组织机构和人员安排一、组织机构设置公司董事会是公司的最高权利机构，董事会设董事长一名。公司经营管理：公司由现代购物中心有限公司负责公司的日常经营管理，将引进一流的营45、销技术、管理经验和销售网络，使之成为现代化的大型综合购物中心，在xx县商品流通领域树立起新型的商企形象。公司总经理由现代购物中心公司董事会聘任。分支部门：公司下设四个部门，即信息处理与市场分析部、财务部、人力资源部和行政部。组织机构框架如下：董事会总经理店长采购中心负责人人力资源副经理超市各商品部经理管理总监前台服务部经理图 81 项目管理组织结构图二、人员安排与培训本项目劳动定员共365人，其中公司高级管理人员约15人，一般管理人员30人，店内员工270人，出口分部人员50人。公司所需人员除高级管理人员外，将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。员工上岗前统一培训。第九章46、 项目实施进度项目建设期为6个月，建设期内项目的实施进度安排见表9-1。项目实施计划表9-1 单位：月份项 目123456可行性研究报告审批初步设计扩大初步设计土建工程设备采购安装工程装修工程设备调试竣工并交付使用第十章 环境保护与安全一、环境保护（一）设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、污水综合排放标准（GB8978-1996）2、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）3、企业47、厂界噪声标准（GB12348-90）（二）施工过程中的环保问题本项目建设场地位于xx县xx镇xx村，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4、采取有效措施控制施工中的扬尘48、；5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。（三）设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2、冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标49、准要求；5、厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外；6、在广场、平台及屋顶种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。（四）环境影响及评价公司为大型综合购物中心，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音、废气，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。1、废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。2、废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放50、标准。3、噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。本项目需请环境保护部门作一环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。二、卫生防疫厨房设施的设计、设备的配置及用具等的清洁工作，按卫生防疫的有关规定执行；食品的采购、存放、加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开、归类处理；厨房操作人员经体检合格后持证上岗。此外，仍需注意以下问题：1、饮用水从城市上水管网引入自来水，储存在清水池中；清水池中将上水与杂用水（厕所冲洗水、冷却塔补给水）分开；饮用水由专51、设的管网供给，饮用水经过过滤及杀菌处理等保证，其浑浊度、颜色及含菌指标要达到所规定的要求。2、房间的换气根据房间的使用情况，由全空调系统机械补充新风。3、开水间、厕所卫生器具的数量，按预计使用人数计算而得，换气次数为10次时，排到管道井。4、根据房间的使用情况设置空调设备。三、消防安全公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计（“建筑设计防火规范”GBJ16-87 ）。建筑物内设置防火隔离门、消火栓（每个消火栓均有水龙装置和灭火器材），并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等，以确保购物中心营运安全。1、消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道，可以满足消防52、车的操作需要。2、安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散口的距离为50米。本项目拟在购物中心营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求。规范规定，对一至二层耐火等级为一级二级的商店建筑，疏散宽度指标为0.65m百人。本方案所有疏散口可满足3000人同时疏散的要求。3、防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于购物中心营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若今后二路供水或供水量有困难，53、需按消防部门要求考虑设消防水池。5、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自动喷淋系统30l/s。6、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。7、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。8、室外消防在基地周围设4套室外消火栓。9、防雷系统本建筑屋面设置防雷系统54、，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算本项目总投资估算1000万元人民币，全部为建设投资。1、建筑工程：经估算建筑工程投资850万元。2、设备车辆投资120万元。3、本项目建多功能广场、道路、绿化预计投资额20万元。4、其它费用10万元。项目总投资估算详见附表1。序号项目名称单位数量金额附注1建筑工程费项18502设备投资费项11203配套设施项1204其它费用项110合计1000二、资金筹措与投资计划（一）资金筹措本项目总投资为1000万元，全部投资由建设单位自筹。（二）投资计划55、根据该项目的实际情况，项目建设期为6个月，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年的需要分年投入。第十二章 财务分析本项目财务评价确定计算期为15年，其中建设期0.5年，经营期14年。一、 商品销售收入和销售税金及附加估算（一）年销售收入估算本项目建成后，正常年销售收入为6850万元。（二）销售税金及附加估算增值税实行抵扣制，税率为17%；教育费附加按应交增值税金的4%计。计算期年平均销售税金及附加为67.2万元。二、总成本费用估算（一）成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本、商品出口部门员工工资及福利、购物中心费用支出、折旧摊销费用、修理费用、其它费用等。本项目总成本费56、用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）进行估算。（二）成本费用估算依据1、销售成本估算商品零售综合毛利率计算期第二年按15%计算，以后每年增加0.2个百分点，直至计算期第八年为止。2、商品物流后勤部门员工工资及福利本项目商品物流后勤部门员工为50人，职工人均工资福利按每年2.5万元计算，正常年工资福利为125万元。3、购物中心各项费用根据实际情况，购物中心各项费用按销售收入乘以费率计算。4、修理费用及其它费用根据项目单位的实际经营情况，本项目维修费用按固定资产原值的1%估算，其它销售费用按商品销售收入的2%估算。5、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类57、直线折旧法计算，房屋建筑按20年折旧，残值率为10%，机器设备按10年折旧，残值率为10%。（三）总成本费用构成本项目计算期年平均总成本费用为6657.8万元。三、项目利润估算该项目计算期年平均利润总额为125万元。四、财务分析1. 投资利润率12.5%。2、投资利税率19.22%。3、投资回收期总投资利润建设期8.5年。综上所述，本项目总投资为1000万元。计算期内年平均销售收入为6850万元，销售税金及附加为67.2万元，总成本费用为6657.8万元，可供分配利润为125万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为12.5%，投资利税率为19.22%，销售利润率为1.82%。投资回收期（含建设58、期）所得税前为5.8年，所得税后为8.5年；分析结果表明其财务效益较好。综合经济评价结果表明，该项目既能保证投资者的合理收益，又能确保合作企业的正常经营和发展所需的资金。该项目在财务上可行，能够按时收回投资，有较好的经济效益。第十三章 结论及建议一、结论1、本项目具有较强的经济竞争力。2、本项目的建设符合xx县城市发展总体规划和国民经济和社会发展“十二五”规划发展要求。3、本项目的建设能有效地提高xx县现代商业经营管理水平，推进xx县商业现代化发展，并带动xx县农特产品通过现代购物中心系统在国内的配销网络销往全国。项目的建设对促进xx县商业的迅速发展和提高xx县的对外开放水平具有较大的意义。4、本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。5、本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行的。二、建议1、本项目在建设过程中应严格按国家及当地有关基本建设程序办理相关手续。2、建议本项目的产品尽量选择xx县的名、特、优产品，并加强在国外市场的宣传力度，以不断提高xx县在市场上的知名度。3、建议本项目购物中心所需产品尽量在周边地区采购，以降低采购成本及运输成本。4、建议在经营管理过程中，注意学习国外购物中心及现代购物中心超前的经营理念及先进的管理模式，以不断提高自身的经营管理水平。