1、购物中心项目可行性分析报告山东银座购物中心有限公司山东银座购物中心有限公司20142014年年1212月月2222日日目 录第一部分 项目概况 第二部分 项目区域商业环境第三部分 项目优劣势分析第四部分 项目定位第五部分 合作模式第六部分 项目投资收益测算第七部分 结论一、项目概况（一）项目区位 济南齐鲁宾馆位于风景秀丽的千佛山脚下，地处文化区，毗邻千佛山景区，紧邻经十路，交通便利，地理位置十分优越。N经十路历山路千佛山路经十一路齐鲁宾馆旧建筑齐鲁宾馆旧建筑4.754.75万万酒店酒店3.943.94万平米万平米酒店式公寓酒店式公寓1.211.21万万北侧高端写字楼北侧高端写字楼6.836.82、3万万南侧商业地上南侧商业地上5.025.02万万地上总建面约地上总建面约33.6433.64万万北侧商业地上北侧商业地上3.473.47万万（二）项目总体布局地下商业地下商业1.491.49万万地下车位地下车位6.956.95万万注：以下相关数据由项目公司提供注：以下相关数据由项目公司提供区域北侧商业面积（平米）南侧商业面积（平米）地下一层14870-一层701911512二层66548565三层69178738四层75218738五层55894774六层8634774合计4943347101（三）各楼层商业面积 商业总建筑面积9.65万平米，其中地上建筑面积8.17万平米，地下建筑面积1.3、48万平米。二、项目区域商业环境 济南的商圈形成以“泉城路”商圈为中心，东部花园路商圈、西部西市场商圈、南部英雄山商圈、北部北园大街商圈等多面共存的局面。 项目受多商圈交叉辐射，便利的交通使得本案的辐射范围可以延伸到3-5公里，东西方向的辐射强度要高于南北方向。 本项目的商业定位要区别于周边的传统商业，以独特的商业定位引领济南新的消费趋势，衔接泉城路核心商圈向南延伸至千佛山风景区，成为经十路旁、千佛山下集商务办公、休闲娱乐为一体的城市综合体。泉城路商圈泺口商圈北园商圈花园路商圈经四路商圈西市场商圈英雄山商圈3公里5公里7公里西客站山大路商圈核心商圈社区商圈区域商圈商业市场研究分析商业市场研究分4、析/ /商圈分析商圈分析商圈类型商圈名称商圈概要代表项目消费群体商业中心市级商圈泉城路商圈济南市的核心商圈，商业分布密集，业态较全，各种档次商品丰富。交通便利，距离火车站和汽车站都很近。基本以百货经营形态为主。恒隆广场 百盛银座商城贵和购物中心全市市民、外地游客大观园商圈大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈，虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），但是物业形态比较传统，档次较低，凭借其优越位置，仍有生存空间。万达广场 大观园商厦经四路人防商城全市市民区级商圈洪楼商圈济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济南市东北部很大范围，主要功能为满足居民的日常生活消费，档次中等。 大润发超市 淘宝街银座洪楼店 周边居民5、西市场商圈属于专业市场商圈，主要功能为小商品批发，档次普遍较低，但消费人群较广，辐射范围较大；西市场商圈形成较早，有几十年的历史。和谐广场 华联商厦嘉华购物广场济南西部片区居民小商品经营者英雄山商圈英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级商圈，形态比较分散，不属于集中规划的商圈，各商业形态档次差距较大。 鲁商广场 银座八一店银座玉函店周边居民家居建材北园商圈属于专业市场商圈，主要经营的品类以家居、建材、小商品为主。银座商城北园店银座超市 中恒小商品批发城家居建材经营商及装修业主服装鞋类儿童用品泺口商圈主要以批发零售为主，经营品类涉及服装、鞋帽、通讯器材等。齐鲁鞋城品牌港济南窗帘城泺口服装市场经营商6、户和批发商市区的中低档消费者数码电子山大路商圈属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。济南华强广场赛博数码广场年轻人及商务人士（一）恒隆广场 济南恒隆广场位于泉城路商圈，商业面积17万平方米，地下二层，地上七层，集零售、餐饮、电影院为一体的高档购物中心，配套齐全，提升了泉城路商圈时尚休闲程度，由巴马丹拿集团主持整体规划设计。典型项目分析 代表国内最高水准的豪华影院百丽宫(PALACE)、倡导都市新生活方式的Ole精品超市、德国顶级时装品牌Escada(艾斯卡达)、美国经典皮件品牌COACH众多一线品牌跟随恒隆首次入驻济南，在提升济南商业形象的同时也成就了恒隆的“贵气”，舒适的购7、物环境、五星级酒店式的配套设施带给人们的是身心愉悦的享受。恒隆广场分析 恒隆广场与本案有2.5公里的直线距离，以轻奢及国际一线二线品牌为主，业态上以零售为主，餐饮及功能性业态为辅助，动线设计和硬件设施给人简洁大方的直观感受 。地理位置南靠济南的城市客厅-泉城广场中心地段，北邻济南著名旅游景点-大明湖，但在装饰风格和租户组合上没有过多的融入济南本地特色文化。（二）世茂国际广场 世茂国际广场位于济南市黄金商业街泉城路，规划总建筑面积40万平方米，集世茂百货、餐饮、酒店公寓、写字楼、电影院为一体的综合性商业建筑体，其中世茂购物中心与电影院由世茂集团自持，自持面积约12万平方米，其余街区式商业零散出售8、。典型项目分析 世茂国际广场采用的商业街商铺散售，在招商与物业管理上会存在无法统一的问题，后期运营中可能会带来大量空铺闲置，存在一定商业风险。1.租售结合世茂国际广场分析 世茂国际广场在2014年1月下旬开业，首期开业世茂百货+电影院部分，整体规划以房产销售为主，自持商业部分面积较小，且业态以百货为主，街区式商铺零散销售，目前商铺价格在8万元/平方米左右，面积在40-1000平方米，按照商圈内租金水平考虑递增，商铺的成本回收时间会相对较长，相比位于泉城路对面的泉乐坊商业街，同样采取的分散销售模式，目前经营状况惨淡，散售商铺没有统一的商管经营，会造成经营情况差，带来空铺闲置。 但是二期规划建设的9、仿古商业步行街，营造济南老传统商业氛围，设置古玩、民俗等文化展示项目，会给济南市民带来全新的商业体验，在体验传统文化项目的同时，进行现代商业业态的消费。（三）鲁商广场 位于经十路与玉函路的鲁商广场，商业面积为8万平方米，由一座集精品百货、餐饮、超市、电影院、运动健身、办公于一体的大型综合性商业项目，辐射济南市南部高端消费，由中国建筑设计研究院主持整体规划设计。典型项目分析1.项目定位 ：功能定位：购物+运动+餐饮+休闲+娱乐+写字楼+旅游 商业业态定位打造餐饮、娱乐、休闲、运动一体化的一站式休闲商业平台，制定符合商圈消费特点和经营配套的业态定位，立足长远，兼顾到各个业态、业户的经营，达到合作互10、补,拉动消费的目的。APM国际休闲街，公园版国际休闲商业中心 2.商业定位：鲁商广场分析 鲁商广场作为集团百货业态的升级版，定位城市中心精品百货，在业态组合上借鉴了购物中心的模式，突破了传统百货模式，形成了以餐饮、百货、超市、电影院等购物娱乐于一体的综合商业，满足了品质生活的基本物质需求，但当下体验式消费在传统零售里的所占比重越来越大，仅仅购物、美食等业态已无法满足于消费者对情感消费的诉求，需要更多优质的体验式业态。三、项目优劣势分析1、项目紧邻经十路，交通便利，项目展示面好。2、周边配套齐全，人口较多，收入水平及消费能力较强。3、独特的地理优势，地块毗邻著名旅游景点千佛山，配套五星级酒店，高11、端写字楼，项目具有成为济南新地标建筑的潜力，通过精心规划，科学组织招商，项目商业部分有条件打造成济南市独居特色的新型购物中心。优势三、项目优劣势分析1、项目紧邻经十一路为双向两车道，道路较窄，未来交通压力大。2、项目距银座商城店1.3公里，距银座玉函店仅800米，若考虑错位经营，该项目定位难度大，前期招商的投入会比较大。3、项目规划要考虑北区与南区的有效对接，齐鲁宾馆的现状建筑对规划产生不利影响。劣势四、项目定位n齐鲁宾馆项目力求在建筑形式和业态的引入打造成集济南传统文化特色的体验式购物中心。n以千佛山、泉水元素为基调，以现代艺术为表现手法打造济南首家齐鲁文化艺术购物中心 。n集品质餐饮、传统12、文化、娱乐休闲、时尚零售为一体营造更轻松自在的氛围，凸显娱乐休闲功能，给消费者工作之余放松心情释放压力的场所，提供优美消费环境。给生活增添一份愉悦的色彩。 济南景色泉集中体现了“山、泉、湖、河、城”相融一体,以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及黄河为主体的城市特色，体现自然山水和古城的有机结合，突出自然景观和地方传统文化。（一）项目主题定位（二）购物中心与艺术文化结合的表现形式齐鲁宾馆项目临靠城市交通大动脉经十路，展示面较好，背靠济南名山千佛山，天生具有打造文化、艺术、人文、旅游特色购物中心的特质。在建筑形态的表现方式上：建筑本身采用层层退台的方式，实现“一台一景”的特殊效果，整个建筑风格首先13、要与酒店及写字楼相呼应，具有超强的现代感，时尚且震撼。内装设计充分发挥济南独特的泉水文化，通过中庭、内部装饰、天花地面、灯光效果等方面将泉水文化充分的表现出来。以建筑作为文化载体项目要把更多的商业空间释放给公共文化，这些公共空间包括，室外广场、中庭广场、文化区域和屋顶花园广场等。商业空间释放给公共文化可以设计独特的文化区域，比如艺术会所、红酒吧、艺术长廊、创意工作室、创意生活馆、画廊、艺廊、民俗生活馆以及独立的剧院等，支持各类讲座、情景剧、戏曲、小型音乐会、T台灯光秀等多种艺术形式的演出活动。可以融入具有山东特色的民俗文化展等。独特的业态组合模式（三）功能定位餐饮国内知名连锁品质餐厅为主，具有14、一定的聚客能力，例如俏江南、外婆家、海底捞、绿茶餐厅等。零售引进小众高品位品牌，以国际二线品牌为主。文化在内部装饰或品牌特色上着重突出具有本地文化或西方文化的概念，例如成都来福士利用中庭的设计突出成都三峡，又上海K11、北京芳草地等突出西方现代艺术。休闲娱乐具有高品质的影院、休闲书店等业态。（四）档次定位根据周边常住人口及辐射范围的功能，档次的定位中高档品牌为主，力争引进小众高品位的品牌，品牌选择上以国际二线轻奢侈、国内一线知名品牌为主，例如俏江南、外婆家、反斗城、海底捞、coach、Miumiu、GAP、forever21等。本地首次引进nGAPnForever21n大食代n许留山小众高品质15、n vivienne westwood西西弗书店顺电HOGAN（五）业态组合建议为了突出项目的文化气息，在业态组合方面考虑增加文化、艺术、人文等元素的业态。打造“art”（艺术）；culture（文化）；travel（旅游）；lifestyle（生活方式）特色购物中心。在业态组合方面，增加具有人文、艺术、文化、民俗特点的业态，例如艺术会所、红酒吧、艺术长廊、创意工作室、创意生活馆、画廊、艺廊、民俗生活馆等，将提升商业部分的文化和艺术特性。（六）楼层及品牌组合建议负一层 精品超市 美食天地本层汇集精品超市及各地美食，带动客流最高，品牌建议：OLE超市 BHG BLT精品超市大食代美食广场 汉堡王16、 水果物语 面包新语 许留山一层 国际奢品 时尚购物本层以国际服饰、钟表珠宝为主，汇集品牌集合店、时尚餐饮等，建议品牌：Miumiu coach GAP forever21 太平洋咖啡 星巴克 欧米茄 珠宝首饰 NOVO集合店二层 时尚购物 品质生活本层以时尚服装、3C电子为主，建议品牌：GAP forever21 顺电 NOVO集合店 眼镜银饰 三层 运动生活 儿童娱乐本层以儿童娱乐、生活服务为主，建议品牌：全明星真冰溜冰场 玩具反斗城 金色童年 美容护理 *四层 饕餮美食 精品书店 本层以美食为主，汇集精品书店，建议品牌：海底捞 西提牛排 西西弗书店 中信书店五层 、六层 中外美食、电影院17、 以餐饮、电影院为主，建议品牌：外婆家 绿茶 百老汇 UA影院 中影 项目地理位置优越，交通便利，商圈辐射范围广，配套五星级酒店，毗邻著名旅游景点，具有成为济南新地标建筑的潜力，在功能上既能满足高端商务的需求同时又满足于城市中产阶层的高品位体验消费的诉求，建筑风格建议增加本地文化的理念，呈现济南泉水文化与千佛山相得益彰，用空间和装饰表现出现代前卫的建筑与传统文化的结合，在视觉上的冲击力会较强，同时考虑后期运营的需要，动线设计应尽量简约，运营过程中便可较多利用空间的优势来凸显文化氛围，在招商的品牌选择上，力求40%的新品牌首次引入济南，而且适当引入小众高品位品牌，突出本项目的商业特色优势，在主力18、店的选择上，各业态面积小而精，本项目在体验式消费里融合文化艺术的概念，打造成具有较强竞争力的济南首家城市中心艺术性购物中心。五、合作模式 项目合作采用租赁的模式，租金支付方式为：保底租金+利润分成模式 银座购物中心按照租金成本1元/平米/天（按建筑面积计算），作为保底租金，当营运净收入（NOI）为正时，则按照2：8的比例分成，即旅游集团提取营运净收入的20%作为利润分成，购物中心获得营运净收入的80% 。 该项目的开发建设包括项目的内、外部装修均由旅游集团负责，为“交钥匙工程”，购物中心租赁经营。按照购物中心第五年实现盈利，推算购物中心所能承担的最高租金成本，从经营的角度评估购物中心的承租能力19、。此种测算方式，购物中心的折旧摊销及财务费用（项目开发成本）均在旅游集团体现，购物中心承担租金成本、运营（项目经营成本）等费用。五、合作模式 购物中心总面积：138531平米，商业经营面积为96531平米，其中地上81661平米，地下14870平米，购物中心地下停车场面积42000平米（项目地下停车场总面积为93310平米，根据商业部分百平方米配一个停车位的要求，购物中心部分需地下停车位1000个，共40000平米，设备用房、员工食堂等配套约2000平米，合计约42000平米）。（一）测算范围六、项目投资收益测算 测算范围：包含齐鲁宾馆项目北侧商业，南侧商业、商业配套地下停车位。4.2万平米的20、地下车库及设备用房作为商业配套免费使用，整个项目地下停车场由购物中心统一管理。 根据目前济南商场租金水平，考虑项目商业入市时间为2017年，预计该项目平均租金为4元/平米/天（含物业费），按照可租赁面积5.79万平米（利用率为60%），计算购物中心的租金收益。备注：租金按照可租赁面积计算备注：租金按照可租赁面积计算p和谐广场：总建筑面积14万,2013年总租金9000万元（不含百货、超市）。按可租赁面积计算，平均租金4.174.17元元/ /平米平米天天。其中（百货租金1.5，大餐饮租金3.0，中式快餐4-5，小餐饮8，零售4-5）；p恒隆广场：目前济南市区最大的购物中心，总建面约25万平米，21、经营面积17.1万平米，恒隆广场地下两层、地上七层，集零售、餐饮、娱乐等业态为一体，功能十分齐全。2012年恒隆实现租金收入29364.25万元，按可租赁面积计算，平均租金7.87.8元元/ /平米平米天天；2013年以来，商铺空置越来越多，目前出租率达不到90%。（二）租金水平六、项目投资收益测算（三）租金预测六、项目投资收益测算 第一年购物中心对外租赁价格按照市场价格4元/平米/天（含物业费）测算，购物中心各业态配比及租金收入情况。业态建筑面积 租金收入各业态占比租金贡献率 （平米）（万元）元/平米/日零售38612 4482 40.00%5.3餐饮26063 1712 27.00%3娱乐22、14480 951 15.00%3超市2896 159 3.00%1.5其他14480 1110 15.00%3.5合计96531 8414 100.00%平均租金3.98元/平米/天（可租赁面积）（四）购物中心经营测算六、项目投资收益测算（五）旅游集团预计收入 旅游集团收取银座购物中心1元/平米/天（按建筑面积计算）作为保底租金，当营运净收入（NOI）为正时，提取营运净收入的20%作为利润分成。20年预计总收入为84632万元。六、项目投资收益测算 经测算，购物中心第三年实现盈利，第一年购物中心总收入7950万元，亏损2409万元，第三年去税净利润375万元，前2年累计亏损2489万元，购物23、中心第七年弥补亏损。旅游集团20年预计总收入为84632万元。六、项目投资收益测算（六）小结 项目地理位置优越，交通便利，毗邻著名旅游景点，具有成为济南新地标建筑的潜力，在招商的品牌选择上，力求40%的新品牌首次引入济南，借助项目独特的地理位置优势，突出本项目的商业特色优势，在主力店的选择上，各业态面积小而精，运营过程中尽可能的利用空间优势来凸显文化氛围，本项目在体验式消费里融合文化艺术的概念，打造成具有较强竞争力的济南首家城市中心艺术性购物中心。 从经营测算角度分析，购物中心第三年实现盈利，旅游集团20年预计总收入为84632万元，给合作双方都能带来良好的收益。租赁模式是购物中心发展的一次重要探索，如项目能成功运作将有利于该模式的固化和复制，加快购物中心的发展。 综上所述，本项目可行。七、结论汇报完毕，谢谢！