1、房地产并购交易协议要点精华四步详解土地及房地产投资并购中的核心难点目录Contents资产交易协议精华要点股权交易协议精华要点在建工程交易协议精华要点010203城市更新交易协议精华要点04境外交易结构要点0501资产交易协议精华要点5一、资产交易的优势和劣势不够灵活 城市房地产管理办法第38条：“完成开发投资总额的百分之二十五以上”； 纯土地资产的交易，不适合做资产交易。债务风险较小总体上项目公司的债务由卖方自行负责税负清晰企业所得税、土地增值税、增值税、契税、印花税等资产交易的优势资产交易的劣势6二、资产交易协议的结构框架 交易的双方主体1 交易标的物业的概述及特性2 交易价款及付款安排32、 资产交割及后续检验4 双方的声明、承诺与保证5 税费承担条款6 风险转移条款7 一般违约责任及根本违约责任8 不可抗力、保密条款、争议解决、通知等9资产交易协议的结构7二、资产交易协议的结构框架03040501020809100607标的物业的描述及清单细化的验收及交付标准地下车位规划图、示意图、地下动线图等区域示意图等标的物业的总平面图、立面、剖面图及分层平面图可能存在的施工进度表、施工现状文件物业维修基金的使用现状标的物业的共有物业问题消防层、设备层的使用现状与交易标的物业有关的建筑、结构、机电图纸资产交易的附件8三、资产交易协议的核心要点1、要把基础定义明确清晰要对资产交易协议中的很多3、定义、专业词汇，予以明确定性；e.g. “竣工验收备案”； “以上”、“以下”2、收购的资产是开发商建设完毕首次交付的资产 首次交付的资产，对于建筑质量的保障是由开发商全面兜底的； 再次入市交易的资产，建筑外立面、建筑室内装潢、建筑内部合理损耗引起的损坏，有一个验收和交付的过程 建议收购方进行专项的工程领域尽调，将建筑内部的问题揭示出来9三、资产交易协议的核心要点2、收购的资产是开发商建设完毕首次交付的资产以办公楼为例（1）首次入市交易时A不动产基金（收购方）毛坯交付装修、运营（2）再次入市交易时A不动产基金B基金投资周期到期（收购方）再次交易10三、资产交易协议的核心要点2、收购的资产是开发4、商建设完毕首次交付的资产（2）再次入市交易时为保障交易的质量安全： 一是可以要求A基金将办公楼的室内装修恢复成开发商交付时的毛坯状态，公共部位装修还维持原状； 二是聘请专业的工程尽调单位、评估单位、律师事务所等进行综合性判断，给出标的物业的尽调报告。11三、资产交易协议的核心要点3、注意与地下停车位有关的约定条款 首先，必须得对地下停车位进行仔细的约定； 其次，对地下停车位一定要标准化表述； 再次，产权登记角度的 特殊要点。e.g. 各省对于地下车位的产权登记的不同上海：地下车位是与房地产权证一起登记；浙江：地下车位没有登记，签署地下车位交易协议；江苏：个别市给地下车位办理单独登记12三、资产5、交易协议的核心要点4、资产交易中所谓“地名权、标识权、昭示权、冠名权、命名权”等问题 上述权利，只有所谓的“地名权”，会有行政机关的具体行政行为予以确认，审批机关是隶属于地方政府的下属机构“地名管理办公室” ； 其他的“标识权、昭示权、冠名权、命名权” 并非法定权利，户外悬挂标示，需要经过市容环卫局和城管综合执法局的审批。上述两类意义不同，在交易协议中，应当予以严格明确02股权交易协议精华要点14一、股权交易的的优势和劣势股权交易的优势股权交易的劣势交易环节本身税负很低境内交易中，除了股权溢价部分的企业所得税，基本没有税负较为灵活可适用于净地交易、毛地交易、在建工程交易、竣工项目交易、在售项目6、交易等在不动产并购基金、境外并购交易中可通过股权结构、协议控制等方式税负负担不够清晰土地增值税额外企业所得税风险控制能力相对较弱股权交易中，交易标的公司的债务情况很多情况下无法尽调明晰，尤其是项目公司的隐形债务或潜在债务15二、股权交易的核心要点1、公司股权比例、公司章程约定等方面 e.g. 股权比例如何确定？董事会席位如何安排？谁来操盘？谁来并表？谁来负责政府关系？谁来负责品牌营销 股权比例方面，避免采用采用平均化的股权分配方式2、有意通过不平等的利益分配条款，再通过模拟清算方式，达到降低税负的目的 在一段合作期限内，大额度倾向性的分配给某一个股东，使该股东合法获得更多利益 在项目未完全结束7、前，通过模拟清算方式，让该合作方合法退出16二、股权交易的核心要点3、隐形债务兜底保障尽职调查报告无法完全查明隐形债务问题，股权交易协议中，要让项目公司的原股东对此类隐形债务进行不可撤销且兜底性的责任担保4、注意隐名股东的问题原因：1）股东实质要件与形式要件的分离;2）公司法、证券法及其他法律限制部分主体成为公司股东的资格；3）部分主体因公司法以及其他法律对投资领域、投资比例和相关审批程序的限制而不能成为公司股东；4）部分自然人处于个人因素的考虑，而不愿成为公司登记的股东。17二、股权交易的核心要点4、注意隐名股东的问题 公司法司法解释三第24条：“当事人依法履行出资义务或者依法继受取得股权后8、，公司未根据公司法第三十二条、第三十三条的规定签发出资证明书、记载于股东名册并办理公司登记机关登记，当事人请求公司履行上述义务的，人民法院应予支持。” 股权并购中，一般会要求对方提供隐名股东的相关协议文件，确定证明效力并得到显名股东的认可后，再进行交易，或者直接只与显名股东发生交易关系。18二、股权交易的核心要点5、要确认实操中，股权转让有没有地方政策限制有些地方对于产业类项目，尤其是有利税承诺的项目，在土地出让合同或者相关文件中，明确某项目不得股权转让，这如果在当地政府部门备案过，会对股权转让造成不利影响，在交易协议中要予以明确。03在建工程交易协议精华要点20一、在建工程交易协议精华要点19、根据在建工程的建设进度定制交易协议内容 项目是仅在地下桩基工程阶段，还是在维护工程完工阶段，还是土建工程已出正负零，或者地面施工已接近封顶等，不同阶段，在建工程的转让协议都有不同的关注点。 协议中可以提前约定更换总包或者权衡违约条款，组织重新招投标等条款21一、在建工程交易协议精华要点1、在建工程的纠纷处置条款 合同法第286条：建设工程价款优先受偿制度 建设工程价款优先受偿权问题的批复： 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权； 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失； 建设工程承包人行使优先权的期限为六10、个月。22一、在建工程交易协议精华要点3、工程施工款中实际施工人（农民工）工资优先追偿权的约定处置 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第26条：实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。 在在建工程收购协议中，要明确此种特殊情况下，仍然由在建工程转让方承担兜底责任。23一、在建工程交易协议精华要点4、关于重大合同的承诺与保证24一、在建工程交易协议精华要点4、关于重大合同的承诺与保证合同的真实性、合法性： 1）承诺工程招投标程序合法合规； 2）不存在阴阳合同或黑白合同，若披露确实存在，11、也不得对工程备案、造价结算等造成不利影响； 3）工期的延误造成损失进行预估，并承诺控制在议定范围内；25一、在建工程交易协议精华要点4、关于重大合同的承诺与保证合同的真实性、合法性： 4）在转让时点之前所累积的工程施工现状，不得对最终的竣工验收备案造成不利影响； 5）承诺所有的建设工程证件及许可证的真实性和合法性； 6）建设工程各项图纸、附件等均依规合法，不存在遗漏和错误等。04城市更新交易协议精华要点27一、城市旧城改造项目（广义城市更新）城市旧改项目的开发，一般都采用项目公司股权转让的方式：1、旧改项目的交易中，征收补偿的房源的来源必须确定，确保充足。2、征收补偿的方式和方案要有延续性，明12、确清晰。3、征收补偿的全流程中，以交易时点为界，交易时点发生前的全部重大开发协议合同，都必须披露清晰，并在正式交易协议中明确责任划分。旧改项目交易协议精华要点28一、城市旧城改造项目（广义城市更新）4、在过去的政府包干的模式下，征收拆迁的模式是否还能依规合法的延续，除了法律判断，也需要双方的协议明确。5、政府的工作界面切割问题，也应在协议中予以明确。6、前期开发的入账成本及后续的土地增值税测算等问题需要协议明确7、规划的确定性。可在详细尽调的基础上，在交易协议中约定收购方可推动政府将控规调整优化；在交易时间节点之前，若存在不利于项目的情形，应当由转让方承担违约或者担保责任。旧改项目交易协议精华13、要点29二、城市老旧楼宇的改造修缮项目（狭义城市更新）楼宇改造1、商业4、住宅2、办公5、会所6、烂尾楼3、商住或类住宅注意楼宇分类301、商业项目改造 商业项目是街区商业性质还是商业购物中心; 地下部分的层高是否具有改造成立体车库的可行性; 是否存在与周边地块、进出通道的相邻权纠纷和地役权合同; 二次消防验收问题； 是否可以进行重餐饮经营。商业物业使用性质中的限制门类和注意事项312、办公类改造项目 注意收购方的收购目的; 为发行ABS等金融产品做准备的，应采用资产收购的方式； 明确资产持有的主体 提前查明拟收购的项目的全部产权对标，是否有零星的办公物业出售过。323、商住或类住宅 商住用地14、是商业用地与住宅用地的混合用地，其中商业用地使用年限为40年，住宅用地为70年； 类住宅：很多地方将商业类的不动产，改造成层高、进深、房型等都较为适合居住的项目； e.g. Loft公寓项、酒店式公寓项目 2014-2015年后，各地开始管制此类类住宅（深圳除外） 收并购此类项目，要注意地域区别、政策规制和技术要点334、住宅 首先要注意住宅项目所在地的限购措施; 禁止企业收购住宅或3年5年内不得转让； 其次，有些企业将极具特色老式住宅洋房收购后，进行改造翻新，再卖给需要作为总部办公的企业；但很多地区，住宅项目不能注册企业，或者不得作为办公使用。345、会所 会所的房地产权利存在两种情形： 第15、一种情形是开发商单独报建，产权由开发商单独享有； 第二种情形是会所面积计入公摊建筑面积，由全体业主共有。 此类收购交易要注意两个要点： 首先，房屋使用性质； 其次，必须满足开发商向小区居民承诺的使用功能。356、烂尾楼 烂尾楼交易中的协议要点： 项目本身的规划土地基础、改造更新方案、处置方式、产权格局和交易方式 烂尾楼交易基础： 1）规划土地基础：该项目目前的规划参数和用地性质是否有调整；项目未来的规划定位； 2）改造更新方案：收购方要投入大量精力研究改造更新方案；366、烂尾楼 3）烂尾楼处置方案：是否可进行爆破拆除；拆除或者改建需要的时间及成本筹划方案； 4）产权格局：很多烂尾楼项目存在多16、年的历史遗留问题；此类项目的交易须提前明晰产权； 5）交易方式：资产转让，涉及土地增值税问题；股权转让方式，涉及债权债务问题； 股权交易建议采用专户管理+模拟清算的方式；资产交易建议争取土地增值税核定征收。37三、城市内老厂房长租改造或股权收购改造项目（狭义城市更新） 工业项目改造一般分为股权收购和长租方式两种 此类项目交易协议应注意：1、要注意土地及规划使用性质 如果项目已经被规划为商业办公，则不存在大幅度改造的可能； 如果项目位于城市中心或副中心，将工业项目改造为工业研发变得可行； 了解环评及排污等指标的影响。38三、城市内老厂房长租改造或股权收购改造项目（狭义城市更新）2、长租方式承租厂17、房类项目的特殊条款 1）一定要保留同意转租条款； 2）要特别提示，该项目即使未来进行股权交易，也不得影响租赁法律关系； 3）长租年限条款：以10年租期为例，将租赁期分为5年+5年，第一个5年租期结束后，出租方享有不再续约的权利，或者重新制定租金标准的权利等； 4）限制收回条款：将高额补偿金约定在首个承租期到期日；39三、城市内老厂房长租改造或股权收购改造项目（狭义城市更新）2、长租方式承租厂房类项目的特殊条款 5）收储或征收的处置条款；原则上，该类条款要规定三方面内容： 首先，明确不动产权利的补偿属于出租人； 其次，遇到征收或收储时，停工停产损失补偿和搬迁费补偿应当属于承租人，也可约定一定的分18、享比例； 最后，承租人改造后对外转租，次承租人与承租人之间的租赁关系处理及清场事宜由承租人全权负责，发生的一切损失由承租人承担。40三、城市内老厂房长租改造或股权收购改造项目（狭义城市更新）3、此类交易协议应注意无证建筑的问题 无证建筑存在被拆除的可能，但也有可能一直留存； 要明确遇到无证建筑的拆除，责任由谁承担，交易价格（收购价或者租金单价）中应当不含无证建筑。05境外交易结构要点42境外交易结构要点BVI（The British Virgin Islands英属维京群岛）、Cayman（开曼群岛）：二者均为交易税费的免税国家；WFOE（Wholly Foreign Owned Enterprise）：外商独资企业典型的VIE结构43境外交易结构要点BVI公司Cayman群岛公司股权控制香港公司WFOE项目公司房地产项目股权控制设立设立和控制持有境外境内境内资金房地产并购项目的境外交易结构出境设立44境外交易结构要点 国家税务总局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业有关问题（国税发200982号） 国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2015年第7号） 国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知（国税函2009698号）房地产并购项目境外交易的税务风险感谢聆听