1、龙龙光玖誉府光玖誉府营销执营销执行策略行策略报报告告汇汇报报龙光玖誉府团队2019年10月10日目录contents01 壹目 标 及 难 点 解 读02 贰市 场 情 况 分 析03叁核 心 价 值 梳 理04 肆客 户 分 析 定 位05伍营 销 执 行 策 略目标及难点解读销售目标分析项目难点分析PART 1壹 销销售目售目标标11月月2日日 巡展拓客巡展拓客预计节预计节点点营销阶段营销筹备期开盘热销期强势蓄客期10月月12月月1日日营营开开&样样开开验资验资12月月15日（周日）日（周日） 开开盘盘1.5月月强强势势蓄客蓄客2周清周清盘盘12月月31日日 清清盘盘1个月筹个月筹备备【价2、格目【价格目标标】突破市突破市场场价格天花板价格天花板，达到达到均价均价5.5-6万万元元/（含（含精精装价装价格格）【去化目【去化目标标】售开即售罄售开即售罄，12月月31日日前前完成完成去去化化377套、套、约约18亿亿。12月月13日（周五）日（周五） 预预售售&认认筹筹项项目目难难点梳理一：点梳理一：体量小，体量小，规规模不占模不占优势优势无无规规模模优势优势：占地约1.5万、建面约8.5万，体量较小，不占规模优势，规模气势不强，与品牌往常地王项目在规模上 有所差异。自身配套不完善自身配套不完善：项目无商业指标，仅菜市场指标（暂定作为餐饮），园林小，缺乏一站式的完整生活配套。项项目基本3、指目基本指标标占地面占地面积积15324.39总总建筑面建筑面积积84857.9容容积积率率3.98绿绿化率化率40%停停车车位位470个菜市菜市场场体量体量1500图书馆图书馆体量体量8000项项目目难难点梳理二：点梳理二：城市面貌老旧、周城市面貌老旧、周边边配套低端、噪音配套低端、噪音合正合正观澜汇项观澜汇项目目合正合正观澜汇观澜汇二期（目前已建二期（目前已建围挡围挡）观澜观澜大道、茜坑地大道、茜坑地铁铁口口北北侧侧东侧东侧南南侧侧工工业业厂房、厂房、农农民民 房房西西侧侧北侧紧靠合正观澜汇一期。西侧是工业厂房和在建中的轨道交通，施工界面，道路不平整，厂房包围，生活档次较低。东侧紧邻观澜大道与茜坑地铁口相连，东侧产品将受到噪音影响。南侧地块为合正观澜汇二、三期，未来建成后对项目南侧产品景观面有一定遮挡。项项目目难难点梳理三：点梳理三：溢价溢价难难，如何突破市，如何突破市场场价格天花板价