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上传人：山****团编号：127268 2021-05-14 110页 11.13MB

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1、龙光玖誉府营销执行策略报告汇报龙光玖誉府团队 2019年10月10日目录contents 01 壹目标及难点解读 02 贰市场情况分析 03 叁核心价值梳理 04 肆客户分析定位 05 伍营销执行策略目标及难点解读销售目标分析项目难点分析 PART 1 壹销售目标 11月2日巡展拓客预计节点营销阶段营销筹备期开盘热销期强势蓄客期 10月 12月1日营开&样开验资 12月15日（周日）开盘 1.5月强势蓄客2周清盘 12月31日清盘 1个月筹备【价格目标】突破市场价格天花板，达到均价5.5-6万元/（含精装2、价格）【去化目标】售开即售罄，12月31日前完成去化377套、约18亿。 12月13日（周五）预售&认筹项目难点梳理一：体量小，规模不占优势无规模优势：占地约1.5万、建面约8.5万，体量较小，不占规模优势，规模气势不强，与品牌往常地王项目在规模上有所差异。自身配套不完善：项目无商业指标，仅菜市场指标（暂定作为餐饮），园林小，缺乏一站式的完整生活配套。项目基本指标占地面积15324.39 总建筑面积84857.9 容积率3.98 绿化率40% 停车位470个菜市场体量1500 图书馆体量8000 项目难点梳理二：城市面貌老旧、周边配套低端、噪音合正观澜汇项目合正观澜汇二期3、（目前已建围挡）观澜大道、茜坑地铁口北侧东侧南侧工业厂房、农民房西侧北侧紧靠合正观澜汇一期。西侧是工业厂房和在建中的轨道交通，施工界面，道路不平整，厂房包围，生活档次较低。东侧紧邻观澜大道与茜坑地铁口相连，东侧产品将受到噪音影响。南侧地块为合正观澜汇二、三期，未来建成后对项目南侧产品景观面有一定遮挡。项目难点梳理三：溢价难，如何突破市场价格天花板一手备案均价：盘点观澜区域内近3年取得预售证的项目，备案价均在4.3-4.6万元/，在售均价4.7-4.8万/。二手成交均价：周边二手竞品项目均价4.1-4.8万元/。政府限价严格背景之下，观澜区域隐形限价天花板5万元/；比同片区卖高10%的价格，我们是区域的摸高者，项目面临如何突破政府限价的难题。以及项目周边配套的价值不足以支撑这个价格的难题。一手竞品市场分析楼盘名称供应产品备案均价（万元/ ）总套数在售

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