1、郑东商业中心2017年度营销方案2017年1月 呈报第一部分：市场走势及后市趋向第二部分：B区余货及难点盘析第三部分：A区产品分析（概念阶段）第四部分：17年营销思路及策略目录第一部分|市场走势及后市趋向商业-商务-住宅 的后市趋势2016年供应量：2016年去化量：2016年新增供应1477万，2015年新增供应978万。2016年去化1722万，2015年去化981万。2016年期末库存：2016年价格指数：2016年末存量2.0个月（288万），2015年末存量5.8个月（533万）。2016年末均价10445元/，2015年末均价9102元/。库存极低住宅地产市场：零库存之下，第二波行2、情随时会再度爆发。简析：2016年住宅供应量有所增加（+51%）；但是需求增幅更大（+60%）。库存已基本归零。政策的干预，导致炒家离场、非急需的置业者观望，价格距高位回落、但仍远高于2015年。由于城央土地越来越少，加上零库存，预期1-2年内仍会再度演绎上涨行情。住宅后市走势或受政策略有回调，但是零库存+城央地少+中心城市效应，可以预期住宅市场未来仍将再度上行。因而本案的住宅或类住宅，仍可看高一线（产品适应市场为前提）。2016年供应：2016年去化：2016全年新增供应98.8万，2015年新增供应178万。2016年去化59.9万，2015年去化68万。期末库存：2016年价格：20163、年末存量96个月（478万），2015年末存量76个月（439万）。2016年均19593元/，2015年均20409元/。库存爆表简析：2016年供应大幅回落（-44%），但去化量依旧低迷（-12%）。相比2015年价格指数暴跌（-22.6%）而言，2016年价格跌幅有所收窄（-4%）。2016年商业面积存量再创历史新高（478万），存量周期升格为96个月。商业地产的形势过于严峻。本案现有B区、待开发A区的商业销售都不容乐观。因而B区应尽快清货，A区商业规划务须控量、务求开业前售罄。商业地产市场：库存爆表之下，后市更加严峻。2016年供应量：2016年去化量：2016年供应101万，20154、年供应121万。2016年去化106万，2015年去化93万。期末库存：2016年价格指数：2016年末存量26月（231万），2015年末存量30月（236万）。2016年均价为10388元/，2015年均价为10320元/。扑朔迷离商务地产市场：供应减少、需求增加、库存减少、价格依旧低迷简析：2016年写字楼供应量有所减少（-16%）；去化量有所回升（+14%），价格持平。库存则明显回落至26个月。由于价格止跌、同时价格也仍在低谷，后市二种趋势均有可能：继续在低位徘徊；在存量再减的基础上演绎翻盘行情。写字楼后市走势尚未明朗（尤其是价格过低，未来难以捉摸），因而B区仍应务实快销，A区的高层现5、阶段暂时回避纯写字楼（也可适当设跨界产品，利于及时应变）。影响后市的重大政策简析：2017年1月河南省（郑州）的新政策，对“类住宅|商业属性”产品的后市将产生根本性利好：执行居民用水、用电、就读、医疗，甚至有可能延伸至金融按揭。类住宅涉及AB区的商墅、公馆、公寓三大类产品，都极有可能演绎牛市行情。新政策对本案多个类住宅产品的后市，构成较大影响。无论是B区的存货、亦或A区的多线产品，更应因势利导。三、(三)允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。五、(一)完善住房租赁支持政策。引导城镇居民通过租房解决居住问题。非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可6、按照居住证暂行条例(国务院令第663号)等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。五、(三)提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。郑州等有条件的城市可自主开展房地产投资信托基金试点。市场综述3、住宅地产：虽然阶段行情被政策暂停，但过低库存之下、加上城央盘少，纯住宅抑或类住宅，后市仍有良好的空间。因而A区应尽可能多建户型合理、客群广的产品；而B区别墅的大户型起居功能、总价与客群面匹配度并不理想，应尽可能脱手。此外，类住宅的新政策，对本案AB区涉及产品面较广：可因势利导、甚至可加以7、整合为2017年度的营销主线。1、商业地产：存量巨大、价格下跌，后市不容乐观。但是鉴于商业产品的售价高、利润大，因此B区应尽快清货，A区开发商业应本着“以销定产、务求开业前能够售罄为妥的原则”来规控商业体量。2、商务地产：虽然供应减少、需求增加、库存减少，商务地产的基本盘面是见底反弹的迹象，但是价格却依然在低谷（商务地产的价格甚至低于成本价）。量增价稳表明了商务地产后市有继续平走或小幅反弹机会。但面粉贵过面包的现实，因而B区仍应务实快销，A区应暂时回避写字楼（亦可适当设跨界产品，利于及时应变）。第二部分|B区余货及难点盘析B区产品盘点物业类型产权面积（万）产权套数（套）申报实收总额（万元）申报8、实收返后总额（万元）已售面积(万）已售套数（套）已售申报返后总销（万元）实际销售总额（万元）去化率一层商业一层商业 1.1431334809307281.07300287323058193.86%一拖二商业一拖二商业 0.584716198101700.32266028610655.17%高区商业高区商业 1.467120232188380.8745116731275859.59%2-4层小商业层小商业 1.787224980187641.78721876420092100%办公办公3.4224931255322812.56193243202697774.85%公寓公寓2.86483144239、24702.79646323493468299.64%商墅商墅2.414761193611930.5912158411472324.48%合计13.5122472205432065729.9209413770714591973.28%1.项目B区共计产品2247套、面积合计约为13.51万、最新申报实收总销为20.65亿元。（注：原实收为22亿元|不返租）。2.截至16年12月31日，共计已售2094套、面积9.9万、合同金额约合14.59亿元，整体去化率（面积）约为73.28%。3.B区返租后申报总额为20.65亿元，已售物业的返租后申报总销为13.77亿元，实际成交金额约合14.59亿元，10、溢价0.82亿元、溢价率为6%；剩余未售物业返租后申报总6.16亿元（扣除溢价）；若后续物业能按原申报价格售罄，预估项目返租后的合同额可实现21.47亿元，同时仍获取约4.1万商业的三年经营权（估算租金收益9310万元：1F按120元/、2-4F按45元/）。6.4%6.4%1.3%1.3%9.3%9.3%7.1%7.1%10.9%10.9%7.2%7.2%-7.1%-7.1%6.0%6.0%82128212万即：理 想 状 态 下 B 区 可 最 终 实 现 22.4亿元的实收总额。（但后期高总价产品如单一追求溢价，会大幅拉长销售周期）鉴 于 B 区 整 体 已 售 7 3.2 8%。而 剩11、 余 产 品 面 积 大、总 价 高、销 售 难 度 过 大，后 期 考 虑 适 当让 利，在 保 证 2 0.6 5 的 原 申 报 总 销 基 础 上，达 到 快 速 清 盘、腾 出 时 间 为 A 区 新 盘 营 销 服 务。物业类型产权面积（万）产权套数（套）申报实收总额（万元）申报实收返后总额（万元）返租后套均总价（万/套）一层商业0.071319961996153.54 一拖二商业0.262152523142197.24 高区商业0.592683896165275.58 2-4层小商业00000.00 办公0.865679547961142.16 公寓0.01211712160.512、0 商墅1.823547855405001367.29合计3.611538354061600530.83 1、截至16年12月31日，项目B区共剩余房源153套、面积3.61万，申报总销为6.16亿元；2、低总价产品（200万元以下）共计71套、0.94万、申报总销约合1.01亿元，占剩余产品面积的26%：1F商业：剩余13套、面积0.07万，申报总销为0.20亿元；公寓：剩余2套、面积0.01万，申报总销为0.01亿元；办公：剩余56套、面积0.86万，申报总销为0.80亿元。3、中高总价产品（200万元以上）共计82套、2.67万、申报总销约合5.15亿元，占剩余产品的面积74%：高区及一13、拖二商业：剩余47套、面积0.85万，申报总销为0.93亿元（已冲抵溢价）；商墅：剩余35栋、面积1.82万，申报总销为4.05亿元（能否实现20.65亿总销目标的关键所在，已冲抵溢价）。注：为确保项目顺利清盘，本测算为最保守测算，已将溢价部分分摊至高层1托2及别墅物业中。商 业3 产 品办 公 2 产 品商 墅 3 产 品难点产品分析及对策庭院（1套未售）：套均2400万，余8套。难度等级=超高难度双拼独栋（已售2套）：套均1600万，余1套。难度等级=中等难度双拼新1F（1套未售）：套均950万，余7套。难度等级=高难度双拼新2F（1套未售）：套均600万，余7套。难度等级=超高难度双拼新14、3F（1套未售）：套均560万，余7套。难度等级=超高难度联排（已售9套）：套均1000万，余13套。难度等级=低难度别墅余货类型户均面积余货套数申报底单价户均总价（申报底单价计）（）（套）（万元/）庭院庭院653.9083.644万/2383万/套新双拼新双拼独栋562.3012.804万/1577万/套新1F大院293.3173.207万/941万/套新2F平层288.1072.073万/597万/套新3F天府303.7471.826万/555万/套联排联排480.25132.046万/982万/套注：联排已售9套，原申报底价共8857.8万元，实际成交金额10396.4万元。仅仅是别墅，15、就有六种产品。u 高-超高难度产品共4种：庭院（总价过高 客群狭窄）、双拼新1F（私密性弱）、双拼新2F（私密性弱+性价比弱）、双拼新3F（起居功能弱+性价比弱）。u 中-低难度产品2种：小独栋、联排。u联排+小独栋：作为居住的高端产品，产品没有缺陷，性价比合理，顺销没有问题。u庭院：产品虽好，但总价过高是难以逾越的关卡。即使下调总价也只能慢慢出货。鉴于该产品是项目相对的优质资产，可考虑优先解决其他产品之后，再集中攻关（与A区别墅组团联动）。u新双拼的1F、2F、3F：虽然双拼拆分为总价稍低的三种类住宅产品，但是私密性、起居功能、总价段、性价比，整体来看仍有较多的缺陷，建议下调总价以期快速清盘16、（结合双拼的样板房计划2017年5月开放）。p其中的纯北向无日照户型（下页图示红圈），需要考虑办公功能，与其他多层的高区商业（下页图示篮圈）作为“商务独栋”加以整合营销。余货户均面积套数申报底单价户均总价（底价单价计）合计申报总销（万元）建议新底单价户均总价（建议底单价计）合计建议总销（万元）（）（套）（万元/）（万元/）新双拼新1F院宅293.3173.207万/941万/套6584万元2.60万/763万/2套5338万元新2F平宅288.1072.073万/597万/套4181万元1.45万/418万/2套2924万元新3F天宅303.7471.826万/555万/套3882万元1.3017、万/395万/合并套2764万元14648万元11026万元一层商业：套均150万，余13套。难度等级=低难度联体铺一拖二：套均200万|返后，余21套。难度等级=中高难度高区商业：套均280万|返后，余26套。难度等级=高难度物业类型产权面积产权套数申报实收总额申报实收返后总额返租后套均总价返租后均价（万）（套）（万元）（万元）（万/套）（万/）一层商业0.071319961996 不返租153.542.85 不返租一拖二商业0.262152524142197.241.59 高区商业0.592683897165275.581.21 u一层：总价稍高的投资产品，由于产品较优质、性价比合理，顺销18、没有问题。u联体铺：扣除两家银行购买的12#、13#及已基本确定意向的6#后，剩余8套左右，后期予以顺销。u高区商业：建议前期已按5年返租进行折价销售，目前单价及总价都在较合理的范围，但因3-4F商业客户并不完全认同，因此下阶段，将朝南的包装成电梯洋房（偏住宅属性）、将朝北的包装为商展兼具办公属性的产品出售。8#9#已全部售罄。塔型写字楼：套均150万，余39套，已开始销售（至1月18日，7F8F已售、11F去化半层）。u塔型写字楼：散售启动后，销售不是问题。p需要快速售罄、腾出时间为B区其他余货、A区产品服务。建议2017年春节后，将塔型写字楼与“商务独栋”加以整合推广。产品类型可售面积可售19、套数已售面积已售套数已售总额剩余面积剩余套数剩余总销12#0.66 万42 套0.04 万3 套393 万0.62 万39 套5784 万第三部分|A区2017年的节点铺排鉴于2017年A区需要回款3亿元，亦即是至少要实现6亿元的销售额才能够实现这一目标。由于本项目产品较为多元化，高产值的产品主要是：公寓、公馆、别墅、街区。而单价都没有非常吸引人之处，要实现2017年度A区6亿元的销售目标，唯有过人的产品才具有机会。以此导向，700万级别的城央别墅、小面积的loft公寓，这二种高产值产品更易于引爆市场、且能与B区存货相互促进销售。设计院方案方案1方案2方案3方案4公寓+公馆13.4713.1120、2.6612.45别墅1.479.482.863.44街区4.404.404.404.40地下街区1.441.441.441.44地下车库0.800.800.800.80总销21.5829.2222.1622.53概念方案的销售额度：亿元总面积2.75万（越多越好），拟建在地块的西南区域、围合成宁静的居住带。依次满足别墅、商业之后（密度、容积率指标），余下面积为Loft公寓（也可有部分Loft公馆）产品。4.5米。配双气。户型建筑面积建议总价量级【中值】配比55-5992万60%61-65102万32%68-75|楼王位置113万8%户型建筑面积建议总价量级【中值】配比30-3552万60%421、0-4568万35%48-52|楼王位置81万5%负1层1.2万（大润发外围+下沉广场+地铁口通道），1层1.1万、2层1万为Block街区。步行街区与主力店相互贯通。街区设三个主入口，商都路西北入口、商都路中心入口、康平路入口。铺型建筑面积建议总价量级【中值】配比建议1-2F联体铺 65-75210万20%1F街铺 28-35122万70%1F街铺 18-2581万10%1F铺型建筑面积建议总价量级【中值】配比建议2F街铺 25-3051万20%2F街铺 18-2241万80%2F铺型建筑面积建议总价量级【中值】配比建议1B街铺 25-3031万20%1B街铺 18-2225万80%1BA区22、重要节点2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年12月 2019年12月规划方案定稿规划报建规划许可证施工图建委报建施工许可证工程建设挖土护坡桩基|别墅样板房地下需优先工程建设别墅样板房板房方案设计别墅板房及小景区建设 样板房开放大润发 IMAX签约主力店签约预售许可证预售许可证公馆|公寓 板房板房方案设计板房建设样板房开放竣工交付交付使用B区双拼5月样板房开放别墅+公寓9月底样板间交付使用B区双拼样板房6月底Liyongzhi分各月的排期（到春节前）超继8000各楼层均价拐角负123、F-1F-2F第四部分 17年度营销目标及策略2017年度销售目标销售目标：10.68亿元【B区余货大多为硬骨头+A区也很难啃】回款目标：10.12亿元（含A区预售证后的按揭回款）新增销售&按揭回款8.5亿元+已售物业回款1.62亿元楼盘产品类型总销（万元）面积（）套数均价（元/）套均总价（万/套）建业海马九如府别墅29386591098.542432258693.08 万/套龙湖上第别墅1521574761724731954616.02 万/套豫农金领九如意高层13865438070.816136420861.20 万/套建业天筑高层13308351130.2126926028494.73 24、万/套恒大悦龙台高层11608340426.6723228715500.36 万/套瀚海晴宇高层10241651339.1816319949628.32 万/套普罗旺世类别墅9285237838.9312624539736.92 万/套龙之梦西苑类别墅4991717630.618128313616.26 万/套正商善水上境高层高层144224525.182531871576.90 万/套正商善水上境洋房洋房142424125.632134521678.20 万/套正商善水上境洋房89802642.141433986641.39 万/套蓝城蓝园洋房71192217.051332108547.5925、 万/套共12个项目；【其中】别墅项目（含2个类别墅）共4个、均在龙湖。非别墅项目12个、大多数在郑东东区。4.99亿元-29.38亿元。616万元-737万元。0.71亿元-13.87亿元。494万元-861万元。年度产品推售策略是2017年的第一核心主推产品。如期实现（2017年8月底前）A区别墅样板房是决定性条件，否则年度目标无法落实。9月底取得预售证、同步开盘。第二核心主推产品。台湾大润发（中国零售业第一品牌）、IMAX新世界七星影城（郑州第一高端影城），需在2017年8月签约，待别墅开盘后规模推广商业、12月开盘。主要是B区塔型写字楼产品的清盘。应在2015年5月中旬之前售罄、便于腾26、出时间与精力服务于二大核心产品。7月：大规模推广 城央别墅700万8月：A区别墅 样板区实景体验主题活动（见下）宣传+提前预约期间：邀约客户品鉴洗脑 渠道联动B区强销A区认筹A区别墅5月底：B区双拼 样板间开放体验期间：A区城央别墅700万 同步认筹A区其他产品 亦开始认筹（不设指标）大型主题活动：镇国古玩真品品鉴 风水决定命运别墅开盘：集中全力 最大化成交A区别墅别墅强销10月-节前：别墅强销攻坚8月份：A区别墅 样板区实景呈现5月份：B区双拼 样板间开放9月份：二场大型主题活动+开盘活动（取得预售证）注 镇国古玩也可联系知名电视台（或博物馆）联动：洛阳博物馆 西安博物馆 咸阳博物馆 襄阳博27、物馆北京卫视天下收藏凤凰卫视资讯台投资收藏湖南卫视艺术玩家河南卫视华豫之门9月：针对街区产品的全渠道启动10-11月：大规模推广（核心卖点）主力店签约会：商业改变城市期间：邀约新老客户洗脑B区开业旗舰主力街区开盘：集中全力 最大化成交A区街区街区强销2018春节前：街区强销攻坚10月份：A区街区 大规模推广6月份：B区大规模开业12月份：街区开盘（街区取得预售证）6月：B区规模开业活动6-8月：东区核心商圈系列 少量软广 持续配合期间：顺销B区商业 A区认筹独栋办公2-3月：宣传上主推独栋办公（概念）期间：主销塔型写字楼（拆零销售）+辅销高区商业等将高区商业、双拼局部北向户型概念包装为独栋办公28、（见20P）主：塔型写字楼清盘辅：高区商业、双拼最大化成交塔型写字楼2-3月份：B区写字楼 中等规模推广4月份：写字楼 清盘促销形象推广策略别墅的形象，是推广的灵魂调性必须高雅，才能引起高端客群的共鸣富有吸引力的平面设计及主题，作为配合。案 名：推广语：注释：项目分产品均为“云”字辈；小而精，是美德。定位：城中央|公园里|江南小天地诉求：城中央|公园里|江南小天地诉求：诉求：诉求：实景体验的价值住宅销售的本质是贩卖一种生活方式，体验是最重要的价值展现。此外，还需要及时展示。作为高端住宅盘，体验式营销是项目的第一生产力。本案的体验层面需要做精做细，富有感染力才能成为优良的销售武器。l 建议万通街29、附近【让人眼前一亮的景观氛围】别墅的样板间及小景观，非常重要。选址在万通街较为开阔的位置，利于展示。极致考究的实景体验说明：体验式营销是高端产品的基础。由于别墅是做局部2个单元，精工考究的细节非常有必要。场景做足功夫，远胜万语千言。因9月需要实现大量的别墅销售，因此别墅的样板间，务须在8月底前完成。营销的多元化策略：推广重磅造势+主题吸引：人狠+活细+高成交率产品示范区有震撼力的实景体验；专业洗脑、价值透彻阐述；对比法、成本法、算账法，洋房等同白菜价。精英中精英，作为专职卖高端产品的销售人员；案场管理强化执行和客户的精细化管理；人更狠、活更细，团队间相互配合，确保高成交率。以有效的激励政策，充30、分挖掘老带新的口碑传播作用；精多纬渠道开发高端客群，重点是精英及朋友、业主。营造市场制高点及吸睛主题，吸引土豪关注；势大力沉的传媒投放+网络炒手兴波作浪热炒。完善及深化以“圈层营销”和“行销”为核心的高端客户开发体系，以力争有效突破：1.植入营销 各大高端酒店、娱乐场所（如喜来登酒店）进行软植入，放置带有项目logo、宣传信息的资料或消耗品进行宣传。2.跨界营销 就前期已走访或合作的4S店、银行、商会、证券公司、MBA等渠道进行回访和跟进，保持热度以促进成交或推介。3.事件营销 借16年度陈设艺术街区和商墅体验区开放两大事件节点，以小范围品鉴会的形式，一方面邀约前期积累的中高端意向客群，另一方31、面亦可通过艺术协会关系渠道的介入，吸引相对实力型客户的到访和关注。4.招商销售一体化互动 与招商部门联动，在招商过程中重点关注实力商家的需求意向，通过对诸如上海新天地项目商业运营探讨等话题锲入，引发商家兴趣，如有意向客群，则及时告之案场，安排相对专业的销售人员予以跟进，宁杀错勿放过。5.定制级圈层活动于4月份后保持每月1-2场针对相对高端客群定制专题活动（如高尔夫、私人宴请、品酒会等）的举办频率。6.高端客户信息的获取一方面仍需加强对产品较为高端的竞争项目（如新都会、蓝堡湾、凯旋广场等）来电信息的拦截，另一方面仍需继续尝试通过出入境管理处、境外旅行社、4S店、银行等机构单位获取信息。四大渠道并32、行，延续及优化现有开发模式、做精做透：1.市场渠道层面：保持一定的市场热度，在相对重点的营销节点（如2-4F小商铺的蓄客阶段）通过加大电梯框架、出租车广告、广播等形式进行宣传造势；以微信和微博为代表的互联网渠道，具有传播范围光、费效比较高等显著优势，下阶段需在“线上+线下”的营销结合和销售平台搭建方面，进一步实现突破。2.拓展渠道层面：以“电销”和“外围中介团队”为核心，现已形成了相对成熟稳定的开发模式，如何维持该类渠道的高效平稳运作，亦直接关乎着项目低总价产品去化的速度。3.活动渠道层面：通过以“周”为单位的定制型暖场活动，邀约意向客户、促进二次到访；待4月份陈设艺术街区启动后，亦可通过活动33、嫁接为项目带来相对稳定高质的目标客户。4.推介渠道层面：推介渠道作为项目最为重要的成交渠道，仍需继续坚持和深化，一方面需通过暖场活动等形式加强与老业主、核心推介大户的维护，另一方面亦需加快推介奖励的发放速度，以促使渠道发酵。l 精准渠道的信息获取【部门：企划组-暂定】专门对细分行业的企业信息收集、整理（需多种获取信息的渠道，如采购行业企业黄页精的准信息+网络搜索）。任务倒排：每周提供至少纯1个行业细分种类的企业老总有效信息、该单一种类的有效信息不低于200个。精准营销的流水线作业流程l 活动企划，对细分行业的特征设计有针对性的小型活动，每周每组组织1场【部门：企划组】根据细分行业的企业信息的特34、点，在案场，组织有针对性的小型活动【策略部配合】。任务倒排：每周每组力争举办1场（每个方案均需要提前2-3周准备|如国茶 猫屎咖啡 红酒品鉴会|行业座谈会等）。l 活动植入+回访洗脑，引导成交+维护跟踪【部门：高端销售组】每场活动，以客户体验为主；销售人员回访邀约，同时需有天驰的中高层进行高端产品的PPT洗脑。活动之后，需要对每一客户编制跟踪、维护计划，并进行二次邀约，进行销售引导成交【公司高管配合】。思路：以上述1次的流程为例，本项目8月中旬是在批量地克隆该流水线作业。即：。渠道做精做透，在本案是必然能够创造出巨大的效果。也许开头难、开始之时效果会磕磕碰碰，但是坚持下来，是一定会取得前所未见35、的辉煌业绩的。基于别墅这类高端产品，是最艰巨的攻坚战，年内任务以此为中心展开。鉴于每一个高端客户都弥足珍贵，因此精细化的渠道营销，是成功与否的关键流程。每一个高端客户都弥足珍贵，需要由专业人员接待。【所有客户均为公司资源，并非销售人员的个人资源】l 全部上缴高端客户【在客户推介过程中，如果常规销售人员发现高端客户时，至少需要联合销售（需销售高手），适当进行利益分赃】；l 优选销售人员，最好的前1-2名销售人员作为专门接待高端客户（简称：高端销售人员）。如果无，宁缺毋滥，暂由项目总、总经理临时兼。高端销售人员，说辞、礼仪、洗脑、需要体现专业化。传统媒体、老带新、口碑传播，都能为坐销带来高端销客户。思路：在项目启动渠道营销之时，并不是意味着案场原有的坐销就可撒手不管了。反而，案场坐销由于有传统媒体、老带新等多种口碑传播的激励，依然会有较多的高端客户来访，因此案场坐销也必须强化自有的销售能力，提升高端产品的转化率。感谢聆听！