1、房地产投资全过程房地产投资全过程系列课系列课第十节第十节房地产投资房地产投资投资测算（税费梳理投资测算（税费梳理）企业所得税企业所得税定义：定义：对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。征税范围：征税范围：我国内资企业和经营单位。（1）国有企业；（2）集体企业；（3）私营企业；（4）联营企业；（5）股份制企业；（6）有生产经营所得和其他所得的其他组织。（1）个人独资企业；（2）合伙企业；（3）外资企业；地产人地产人VSVS税务税务1、缺乏专业能力2、眼光局限2 2大现象大现象税筹前提税筹前提首先弄清楚针税筹的针对对象：经营过程中最大的税费主要有：增值税、土增税、企业所得税2、。增值税、土增税、企业所得税。因此税筹的方向主要靶向就是他们。税筹手段一：税筹手段一：“临界点”筹划方案“临界点”筹划方案“临界点”税筹的核心思路就是合理合法的控制地控制、降低增值额。案例解析案例解析某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元、非普通住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，非普通住宅为3000万元。下面有两种土增税核算办法，可以对比思考下案例解析案例解析1 1、不分开核算应缴纳土地增值税：、不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：（1500010000）11000100%36% 适用税率：30%应纳税：（15003、011000）30%1200万元2 2、分开核算应缴纳土地增值税：、分开核算应缴纳土地增值税：普通住宅增值率：（100008000）8000100%25% 适用税率：30%应纳税：（100008000）30%600万元；非普通住宅增值率：（50003000）3000100%67% 适用税率：40%应纳税：（50003000）40%30005%650万元二者合计：600万元+650万元=1250万元。1、分开核算比不分开核算多支出税金50万元；2、案例中普通住宅的增值率已经达到了25%。怎么筹划？案例解析案例解析答案：首先在选择核算的方式上肯定是选择分开核算，这样普通住宅只要把增值率做到20%就行了。因此在降低增值额的过程中，我们可以考虑增加扣除项目金额。增加扣除项目金额。根据公式：（10000）100%20%，计算得出y=8333万元。此时项目分开核算后普通住宅免税，非普通住宅土增税650