1、谨呈：新乡伟业置地伟 业 中 央 公 园公园一号裙楼商业投资报告分析PART 1 商业环境分析（商业格局、街区业态、租金情况、售价情况）PART 2 业态定位分析（基本环境、商业导向、业态定位、业态规划、意向商家）PART 3 物业出售及自持资金合算（销售模式、价格定位、出售合算、物业抵押、租金收益）目 录 Contents第一部分商业环境分析FIRST片区商业环境餐饮店酒 店 超市银 行 药 店 休 闲 娱 乐 n片区商业以街区零散型商业为主，缺乏规模型商业中心n商业功能以服务社区日常生活为主；n街区配套型商业为主，中小型生活超市、餐饮比重较大；零散型街区配套商业，缺乏大型商业中心，发展相对2、粗放。宝龙城市广场商业品牌形象偏中档，服务功能相对单一；街区商业状况新中大道（金穗大道宏力大道）汽修、家具为主，租金水平低新二街(金穗大道-宏力大道)烟酒、餐饮及生活配套为主，租金水平低金穗大道(牧野路-新中大道)美容美发化妆品、瘦身保健足疗及生活配套为主，租金高人民路(牧野大道-新中大道)工艺品、百货及生活配套为主，租金水平中等平原路(牧野大道-新中大道)烟酒、银行及餐饮为主，租金水平低新一街(金穗大道-宏力大道)烟酒、餐饮为主，租金水平中等牧野大道(金穗大道-宏力大道)汽修美容服务类、餐饮及电动工具为主，租金水平低租金水平偏低，商铺投资价值处于起步阶段租金情况以项目为中心2000米范围内，3、住宅底商月租金为20-50元/；周边出租底商经营业态以烟酒百货、中端餐饮、五金建材、生活配套为主，社区入住率决定商铺出租率；整体来看周边商业成熟度较低，导致租金水平不高。片区市场理性租金： 1F：40-50元/平/月； 一二层联体：20-40元/平/月竞争商业周边商业未来供应量大，片区商业有商圈发展的趋势东郡府苑大景城世纪村和谐城逸品紫晶宝龙理想城片区物业积累大量的开发，商业前景较好n街铺以专业店、社区店为主，楼层控制在12层，其中二层街铺比重大；n整体出租率较低，经营状况一般；周边商铺理性市值（商铺回报率6%8%）：1F:1700026000元/ 一二楼联体市值：1100014000元/周边商铺售价商业环境小结市场环节小结：威胁点：n片区商业需求不明显，外部商业成熟度有限；n区域商业形象落后，处于发展阶段；机会点：n生活配套型商业发展成型，定位导向明显；n片区商业中心化明显，项目地段具备