1、谨呈：新乡伟业置地赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 业 中 央 公 园公园一号裙楼商业投资报告分析PART 1 商业环境分析（商业格局、街区业态、租金情况、售价情况）PART 2 业态定位分析（基本环境、商业导向、业态定位、业态规划、意向商家）PART 3 物业出售及自持资金合算（销售模式、价格定位、出售合算、物业抵押、租金收益）目 录 Contents第一部分商业环境分析FIRST片区商业环境餐饮店酒 店 超市银 行 药 店 休 闲 娱 乐 n片区商业以街区零散型商业为主，缺乏规模型商业中心n商业功能以服务社区日常生活为主；n2、街区配套型商业为主，中小型生活超市、餐饮比重较大；零散型街区配套商业，缺乏大型商业中心，发展相对粗放。宝龙城市广场业态品牌商家餐饮德克士、肯德基、土大力超市永辉超市银行中行、建行、农行、工行、新乡银行酒店开元名都、商会大厦药店石榴园大药房娱乐麦潮KTV、DMG影院、皇后国际娱乐会所商业品牌形象偏中档，服务功能相对单一；街区商业状况新中大道（金穗大道宏力大道）分类数量比例酒店220%银行330%家具110%学校110%汽修110%其他220%合计10100.00%平均租金2040元/月平原路南30-40元/月平原路北20-30元/月汽修、家具为主，租金水平低新二街(金穗大道-宏力大道)分类数量比3、例餐饮314.29%五金建材29.52%烟酒523.81%餐饮娱乐14.76%诊所药店24.13%便利店14.76%美容化妆品14.76%学校14.76%其他523.81%合计21100.00%平均租金2045元/月烟酒2030元/月其他1625元/月烟酒、餐饮及生活配套为主，租金水平低金穗大道(牧野路-新中大道)平均租金5060元/月烟酒3550元/月其他3080元/月美容美发化妆品、瘦身保健足疗及生活配套为主，租金高分类数量比例餐饮娱乐35.36%银行23.57%烟酒610.71%百货、超市23.57%美容美发化妆品712.52%瘦身保健足疗58.93%汽修美容服务35.36%诊所药店354、.36%打印复印11.78%彩票23.57%工程机械58.93%电子数码11.78%饮水机11.78%太阳能安装11.78%装修公司58.93%其他916.07%合计56100%人民路(牧野大道-新中大道)平均租金50元/月新二街以西，新一街以东40-50元/月新一街以西，牧野大道以东45-60元/月工艺品、百货及生活配套为主，租金水平中等分类数量比例餐饮娱乐45.41%银行11.35%烟酒56.76%百货、超市810.81%美容美发化妆品810.81%工艺品店1013.51%房介56.76%服装鞋包11.35%茶叶店56.76%诊所药店56.76%打印复印45.40%彩票22.70%洗衣店35、4.05%旅行社34.05%婴幼儿用品45.40%其他68.10%合计74100%平原路(牧野大道-新中大道)平均租金3040元/月新二街西4860元/月新二街东1635元/月烟酒、银行及餐饮为主，租金水平低分类数量比例餐饮娱乐417%投资理财公司312.5%烟酒625%网络技术公司14.3%自行车行14.3%装修公司312.5%茶叶店28.4%银行417%合计24100%新一街(金穗大道-宏力大道)分类数量比例餐饮314.29%五金建材29.52%烟酒523.81%餐饮娱乐14.76%诊所药店24.13%便利店14.76%美容化妆品14.76%学校14.76%其他523.81%合计211006、.00%烟酒、餐饮为主，租金水平中等平均租金4560元/月平原路以北45-65元/月平原路以南人民路以北35-45元/月人民路以南金穗以北40-50元/月牧野大道(金穗大道-宏力大道)汽修美容服务类、餐饮及电动工具为主，租金水平低分类数量比例餐饮娱乐818.60%银行12.32%烟酒49.30%百货、超市24.65%美容美发化妆品12.33%瘦身保健足疗36.98%电动工具机械类613.95%汽修美容服务类1227.92%其他613.95%合计43100%平均租金40元/月金穗大道以北，人民路以南30-45元/月人民路以北，平原路以南30-45元/月街区街区形式代表业态租金水平出租率人流量（高7、峰.1分钟）平原路裙楼商栋（12F）为主少量独立商业餐饮、酒店、银行、建材家具20-3050%130金穗大道裙楼商栋（12F）为主少量独立商业宝龙综合体506095%150荣校路裙楼商业（1F）建材、社区配套405085%60宏力大道裙楼商业（1F）建材305060%50新中大道裙楼商业（2-3F）家具、酒店20-3030%80新二街裙楼商业（1-2F）酒店、社区配套20-4030%120新一街裙楼（1-2F）餐饮35-6590%130牧野大道裙楼（1-2F）汽车美容服务35-4585%140租金水平偏低，商铺投资价值处于起步阶段租金情况以项目为中心2000米范围内，住宅底商月租金为20-508、元/；周边出租底商经营业态以烟酒百货、中端餐饮、五金建材、生活配套为主，社区入住率决定商铺出租率；整体来看周边商业成熟度较低，导致租金水平不高。片区市场理性租金：1F：40-50元/平/月；一二层联体：20-40元/平/月竞争商业周边商业未来供应量大，片区商业有商圈发展的趋势东郡府苑大景城世纪村和谐城逸品紫晶宝龙理想城名称商铺形式商铺面积实收价格营销模式核心卖点入住率逸品紫晶裙楼1-2F180-24013000出租产品+地段+商业前景50%理想城裙楼1F80-28013000裸售成熟社区一期80%，二期50%，三期10%世纪村独立4F+裙楼2F74-100010000裸售成熟社区+商业前景+地9、段50%东郡府苑裙楼2F20021000（2F）裸售地段+商业前景大景城裙楼2F100-26013000-14500裸售地段+商业前景50%宝龙城市广场沿湖商业+主体商业53-30011500,-26000裸售地段+商业前景+产品和谐城裙楼2F待售地段+商铺前景25%片区物业积累大量的开发，商业前景较好n街铺以专业店、社区店为主，楼层控制在12层，其中二层街铺比重大；n整体出租率较低，经营状况一般；周边商铺理性市值（商铺回报率6%8%）：1F:1700026000元/一二楼联体市值：1100014000元/周边商铺售价商业环境小结市场环节小结：威胁点：n片区商业需求不明显，外部商业成熟度有限；10、n区域商业形象落后，处于发展阶段；机会点：n生活配套型商业发展成型，定位导向明显；n片区商业中心化明显，项目地段具备成为片区特色中心的条件；n外部在建项目较多，区域价值有提升的空间，商业发展前景利好；n相对较高的价格和自身特性，核心竞争力不明显；业态定位分析第二部分SECOND基本环境项目南靠平原路，北接荣校路，东临新中大道，西临新二街，地块方正，交通方便，环抱和谐公园和开元名都大酒店。开元名都大酒店和谐公园伟业公园一号伟业中央公园29#市政府裙楼商业，南临平原路，受100多米公园绿化阻隔，东接新中大道，临街沿线不到100米；裙楼商业单层面积偏小，不适合做传统商业，经营业态需特色化定位（分两种11、，一是整体出租，二是分层出租）；裙楼商业为典型功能性商铺（写字楼及公寓配套商业）铺面外向性弱，昭示性受限，外部环境不成熟，人流量有限；铺面价值分析价值导向东区新行政办公区和谐公园中央公园开元名都大酒店市政府市政府条件：1、市政府对面2、和谐公园旁3、平原路上4、新中大道上5、五星级酒店旁以上五点成就本项目为新乡的权力中心和高档销费区，因此，本项目业态定位导向应为市政配套商务服务中心公园一号裙楼商业规划方向方向一：整体出租业态一层：商务会所入户大堂、综合商务服务中心二至四层：会所配套意向商家:公园一号裙楼商业规划方向方向二：分层出租业态一层：综合商业服务中心二层：中西式会议餐厅三层：休闲商业餐厅12、四层：娱乐健身会所意向商家:公园一号裙楼商业规划方向方向三：单层划分业态一层：商务中餐、银行、商务中心、票务中心等；二层：休闲餐饮：中西式快餐、特色餐饮、休闲茶社等；三层：保健服务场所：SPA馆、足疗、保健连锁店等；四层：健身服务场所：器材健身馆、瑜伽馆、游泳馆、动感单车、休闲饮吧等。一层平面图一层平面图二层平面图二层平面图面积：3590平米面积：3513平米办公室公寓大堂餐厅大堂写字楼大堂餐厅大堂商务中餐特色快餐休闲茶社中西式快餐业态规划意向三层平面图三层平面图四层平面图四层平面图面积：3624.5平米面积：3624.5平米游泳区舞蹈区瑜伽区器材健身区足疗保健区男子SPA区女子SPA区动感单13、车区业态规划意向产品小结产品小结意向商家分类 业态商家名称特色配套中行、工行、广发、中信、张仲景、河南医药、同仁堂、中国移动/网通餐饮休闲小南国、阿伍美食、解先生、仲记酒楼、海底捞、小肥羊、迪欧咖啡、绿茵阁娱乐健身浩沙、澳瑞特、维体、8号台球厅、珠峰网络、中青网络、爆米花、钱柜、好乐迪教育培训蒙特梭利、贝婴美、卡卡会所、启蒙教育物业出售及自持资金合算第三部分THIRD本案销售模式1：直接销售+委托招商 以相对市场化的售价对外销售；业主自愿委托甲方指定的商业运营公司进行代理租赁；公司有偿接受委托，并统一招商安排；适合商铺：沿新中大道位置，显性市场价值较高，且不影响整体商业形象的统一；本案可采用楼14、层：一层沿街门面商铺销售策略 3年返祖+3年托管 通过价格调整，以高出市场水平的价格进行销售；甲方一次性返还3年租金，收回3年租赁权并享有3年租金收益；甲方以保底方式委托商业运营公司统一规划、统一招商、统一管理；3年后业主无条件现状接受商铺；本案销售模式2：适合商铺：沿和谐公园内侧位置，显性市场价值不高，且直接影响整体商业形象的统一；本案可采用楼层：一层内铺，二至四层商铺；商铺销售策略 市场惯例周期：23年；返租率：跳点（6、8、10%），恒定点（8%）运作核心：1.对价格理性的把控（平衡租金、售价、消费者心理）2.对市场成长的精准预测（未来商业格局，租金上浮标准）3.招商工作的高效推进（招商15、进驻率、招商租金条件、商家存活率）寻求投资客、开发商、商家三方共赢的平衡点返租模式细化分析商铺返租模式细分 3年租金收益1600元/市场租金条件45元/月/回报率6%实收均价：13000元/通过返租和招商模式的导入：项目实收均价=客观市值+租金收益n 项目实收均价预计为13000元左右，在市场可接受价格的基础上实现单方4000-5000元的提升；n 商业形象可以保证，企业品牌形象得以树立合理溢价+快速去化+企业形象商铺价格定位 主力招商增值：10%；营销发力增值：10%；片区价值提升：10%；客观市值：11500元/3年返租24%7%、8%、9%销售价格15000元/租金市值：9000元/（市16、场租金条件据前期市调及项目所处独特区位；年回报率6%，回本年限大概需要16.6年）商铺销售大概实收资金合算楼层面积（）销售表价（元）实收价格（元）租金（元/月/）前3年租金额（元）实际收益金额（万元）一层359015000130004516204667.00二层35131000086003010803021.12三层3625.580006800207202465.34四层3625.560005000155401812.75总计1435411966.21万元附：表格内租金根据周边租金均额概算。商铺物业自持收益公式 商铺物业自持收益由两部分组成：1、抵押贷款增加流动资金投向短期金融产权年限2、自营17、或招租收益租金收益产权年限（一般商铺物业贷款额约占项目评估额的50%）（一般月收益率3%左右）（一般商铺物业贷款额占项目评估额的50%）（物业40年）（物业40年）得出：自持物业收益商铺物业自持收益计算 抵押贷款：假设商铺评估金额=商铺售价金额商铺评估金额X50%X月收益率3%X物业年限=11966.21万元X50%X3%X40年=86156.712万元租金收益：=月租金X面积X物业年限=45元/月/X 14354 X40年=31004.64万元得出：自持物业收益117161.352万元注：假设40年物业升值和租金不变。对比小结 经对比：商铺出售收益 商铺自持收益 我司建议：商铺自持收益 商铺自持收益：117161.352万元商铺出售收益：11966.21万元