1、华星房产咨询有限公司荣 安 姜 山 狮 山 北 项 目企划策略报告天工开物，气象万千。荣安再度布局鄞南，与城市发展热土之上，启封一段传奇，与城市共鸣，承当引领时代的使命。正逢 时代 让当代宁波人物找到完美性格的城市居所，成为赞美城市进程的时代著作。从城市价值高地出发，迎着城市融合的风口，打造属于新一代宁波人的都市生态住区。让这座城市在时代进阶中重拾自身骄傲，找得到未来坐标，在千古名城荣耀热土之上，开创人居新传奇！整 案 企 划 立 意PART ONE进入市场时间项目市场认知市 场客 户竞 争本 体四维感知系统政策土地住宅板块地 王 频 现土 拍 火 热板块扩容站 上 2.7 万+去化稳定7成+2、豪宅热销适 当 降 温保 障 刚 需楼市当下热度高涨/7月政策收紧，预计下半年将适当降温050001000015000200002500030000010000200003000040000500006000018.135791119.135791120.135姜山住宅月度走势供应量（平方）成交量（平方）成交均价（元/）市 场客 户竞 争本 体四维感知系统1、鄞南片区上游，享南商都会延伸利好2、“田园城市卫星城”新规划，板块升级3、三号线姜山站、狮山站双地铁口4、鄞州区实验小学南校区鄞南片区上游节点双地铁口+优质学区赋能1、南靠狮山公园，城市稀缺生态资源2、1.8容积率，罕见纯低密品质社区3、3、150平高品质稀缺叠墅4、75-99平轻资产墅区洋房，热销爆品城心低密浅山墅区区域高端品质标杆地段感知产品感知综合属性南商都会延伸，机会板块内TOD+公园+纯低密标杆级墅区市 场客 户竞 争本 体四维感知系统唯一浅山咫尺狮山公园，拥享市区罕有的浅山资源本案狮山公园市 场客 户竞 争本 体四维感知系统唯一产品观构建“一碗汤”的距离、两代人的墅级体验上叠150平，5-6F洋房75平，3、4F下叠150平，1-2F两代人居所之间最合适的距离，既能实现家人随时团聚的愿望，又能100%保障两代人各自的私密空间；75平小面积低总价，既能满足老人的全部需求，又大大降低了买入门槛。市 场客 户竞 争本 体四维4、感知系统竞争等级区域项目20二季度2020三季度2020四季度2021年一季度6月7月8月9月10月11月12月一级姜山祥生项目滨江项目繁花里水印江山枫丹江宁二级陈婆渡美云合府弘阳招商项目核心竞品聚焦祥生、滨江地块；二级竞品锁定弘阳招商项目待本案入市，在售竞品均已基本售罄；本案距祥生地块300米，滨江地块2公里，为核心竞品；弘阳项目可能分流本案客户本案繁花里水印江山枫丹江宁美云合府弘阳招商项目祥生地块待售在售滨江地块市 场客 户竞 争本 体四维感知系统唯一浅山/纯低密/墅区定位/“静“地铁/品牌力五大核心价值全面压制祥生地块祥生地块对标竞品本案优劣势分析容积率2.21.8优势：本案低密属性压制5、竞品景观资源三面环水南靠狮山公园劣势：缺水系资源优势：拥享浅山公园。城区河流较为常见，浅山资源几乎唯一本案景观资源稀缺度压制竞品地铁双地铁口双地铁口劣势：竞品距双地铁口较本案近300米优势：竞品被3号线地上段环绕，小环境较嘈杂。本案为“静”地铁，距离近但不受噪音干扰品牌祥生荣安优势：荣安品牌力在宁波远胜祥生产品高层+洋房叠墅+洋房优势：本案产品定位级别高于竞品，竞品2.2容积率导致竞品无法做纯粹叠墅+洋房市 场客 户竞 争本 体四维感知系统近双地铁口/狮山公园/品牌力三大关键因素对标滨江地块，奠定综合比较优势滨江地块滨江地块1.7Km1.4Km本案800m780m市 场客 户竞 争本 体四维感6、知系统弘阳地块地段素质：本案综合地段素质优于弘阳地块地铁、静谧墅区环境、浅山公园三大价值构建本案强势地段素质对标项竞品本案优劣势分析板块陈婆渡姜山核心劣势：竞品所处板块能级高于本案。但与核心区的距离上，竞品只比本案近2.5公里。地铁2公里双地铁口优势：竞品附近无地铁，本案双地铁口，4站即达南部商务区环境距高速100米无高速高架等优势：竞品南临高速，噪音大，居住环境差，本案更为静谧景观资源无南靠狮山公园优势：本案景观资源完全制胜竞品定位高层洋房叠墅洋房叠墅优势：本案社区定位更为纯粹，级别更高品牌弘阳招商荣安优势：荣安于宁波品牌力远胜弘阳、招商竞争品类：本案产品属性碾压弘阳地块竞品高层95平与本案7、洋房99平构成竞争竞品洋房115平与本案叠墅150平构成竞争静谧人居/双地铁口/稀缺景观/产品力/品牌力五大维度全面制胜弘阳地块城市地位市 场客 户竞 争本 体四维感知系统洋房:姜山70%叠墅:姜山60%洋房:首南外溢20%叠墅:首南外溢30%方桥江口奉化主城下应潘火做深做透姜山本地、吸引首南外溢客户兼顾相近板块如方桥江口、下应、潘火刚改、投资型客户客户地图65%25%5%5%姜山地缘鄞州中心、首南板块周边乡镇其他70%20%6%4%姜山地缘鄞州中心、首南板块周边乡镇其他1、客户地缘特征明显地缘性客户为主，姜山地缘客户超6成。其次是首南等高价格板块外溢客群。2、婚房和改善需求为主客户主要以自住8、需求为主，基本为婚房和改善居住。小面积产品有部分投资客。枫丹江宁水印江山城市地位市 场客 户竞 争本 体四维感知系统本案高度契合三类客群动机，客户购买理由充分产品类别客户类型核心关注点洋房地缘刚改预算有限，追求性价比关注点：总价、学区、交通、环境主城外溢刚改乡镇进城刚改投资型对总价敏感，关注保值增值能力关注点：总价、地铁、学区叠墅地缘再改一般会对比核心区改善产品关注点：社区品质、稀缺资源、产品舒适度、赡养老人主城外溢再改刚改本案洋房230-270万城区稀缺低总价段满足刚改客户核心诉求地铁3号线、实验小学南校区奠定保值增值能力小面积低总价契合投资需求投资低密、浅山、稀缺叠墅、老人“定制”洋房509、0万以下，城区最佳再改产品再改四 大 核 心 价 值 抓 手合力支撑价格、锻造足以应对变化的价值体系征服地缘客户，争取外溢客户板块信心浅山墅区TOD红利顶层设计宁波南扩红利/鄞南片区上游能级提升田园城市卫星城规划，姜山定位升级楼市扩容板块市场逐渐打开，价格稳步上涨稀缺资源浅山公园、市区独有稀缺型制宁波罕见纯低密品质墅区重高品质产品力建筑/园林/户型全系高品双地铁口800米内姜山站、狮山站轨交价值放大年底鄞奉线通车，连通鄞州奉化提升预期支撑构建板块核心价值形成必要购买理由提升辐射力满足品质改善需求鲜明碾压竞品创新理念老人“定制”墅级洋房构建“一碗汤”的距离家庭亲情与私密空间兼得宁波首创产品观塑造10、全市唯一性鄞南核心双地铁口生态低密墅区综合四大维度分析，本案市场定位项目定位PART TWO进入项目时间项目企划策略核 心 问 题 再 聚 焦三维一体，目标达成让客户感觉物超所值深入挖掘更大基础的潜在客户群体品牌形象价值构建？现场体验制胜绝杀针对客群导流增量+品牌形象价值构建项目形象构建建立高度对话目标客群实现本案在客户心中的心智占领现场体验致胜绝杀针对客群激发购买形象高度的落地表达决胜在现场，每一次接触都是生活美学的高度落地活动策略聚焦目标客群，激发购买力成功导入营销现场品牌形象价值构建现场体验致胜绝杀针对客群激发购买三大策略有效闭环一个价值平台支撑的品牌理解一次项目整体价值的全面贯通一场城11、市全新人居高度的建立壹三个关键词一 座 金 字 塔V a l u ep y r a m i d鄞南鄞南一条天童路，贯通了四大商圈的璀璨繁华一条3号线，自北向南串起了宁波城市主轴关键词一：城 市城市中轴（The Urban axis）主城南进，鄞南成为了鄞奉一体中心点，成为了城市发展的新风口。一条天童路，城市中轴，串联主城区繁华，全面贯通印象城商圈、万达广场商圈、环球城商圈、海港城商圈四大商圈，繁华一路直达双地铁口（The TOD community）北邻地铁3号线，距狮山站、姜山站仅750米，双地铁口环伺，通达全城。3号线，从南到北串联宁波、奉化、鄞州、江东、江北新老城区，纵横宁波全域，交织城12、市璀璨。鄞南核心（The core of Yinnan）主城区南拓的桥头堡城市进一步向南扩容千亿级的城南智创大走廊，以比肩杭州城西科创大走廊的姿态，成为宁波中心城南片区重地；位居鄞南腹地的姜山，不仅入列宁波第9个卫星城市，更在宁波市鄞南片分区规划中占据生态走廊C位。具备区隔其他区域的价值支撑城市中轴 鄞南芯双地铁口生态住区三维赋能板块城市中轴双地铁口鄞南核心+姜山姜山关键词二：地 段都会配套，衣食住行一应俱全都市生态，狮山公园开门见山 教育配套：宁波东坤职业高级中学、宁波市鄞州区实验小学、姜山镇实验中学、姜山老年大学、姜山中学、红太阳幼儿园、首南蔡家小学、鄞州区首南第一小学 医疗配套：鄞州区第13、三医院、小城春秋卫生站、甬江社区卫生站、首南医院 商业配套：嘉悦生活广场、宁波海港城商业广场4 公里范围内，商业学校医院一应俱全，精英荟萃，名流云集。都会配套（The Will life）浅山生态（The city mountains life）南邻狮山公园山虽不高，却是宁波主城区罕有的山景资源承载着老一辈宁波人的回忆，又张开怀抱引来一批批喜爱宁波的新人。不论四季变幻，这里总是美景如画。都市浅山人居环境赋能璀 璨 配 套 与 生 态 环 境 并 存兼得都会繁华与浅山生态都会配套狮山公园+荣安 荣安关键词三：产 品城市镜面建筑荣安地产 2022全新迭代作品现代美学住区荣安地产 2022荣安始终坚14、持精诚之心、精致之道、精湛之术，不断满足人们对理想生活的追求住宅专家，豪宅巨匠2022，荣安地产携全新作品，以城市迭代著作，献礼城市精英人士。全新迭代作品城市镜面建筑 现代美学住区现代时尚建筑立面，引领时代审美潮向，大面积玻璃立面，高窗墙比结构，金属轮廓，带来三十年不过时的超前体验。让建筑镜像环境，世界因此明净，自然在此交融未来城市人居样本镜像时代人居趋势的荣安全新作品荣安地产 2022全新迭代作品城市镜面建筑现代美学住区+镜像时代人居趋势的荣安全新作品产品地段城市项目价值金字塔都会繁华&浅山生态城市中轴 鄞南芯双地铁口TOD住区当超前的镜面建筑遇上珍稀的都会浅山城市资产项目故事线梳理这是一个15、审美凝练的时代镜面又代表了一种极简而又前卫的世界建筑语言我们打算讲一个城市的境与镜的故事当都 会 繁 华邂 逅浅 山 生 态案例1-法国louvre-lens博物馆建筑 从此 消失全玻璃窗墙，通过轻薄的银灰铝板框定起时空，结合水景的镜像营造，达到世界忘却建筑存在的境界。案例2-纽约新当代艺术博物馆世界 因此 明净使用不被人所立刻察觉微投影、微渐变。使用简洁元素和图标，减少装饰，一如手机中的苹果。案例3-日本表参道Dior大厦自然 在此 交融镜面楼体，天地风云交相辉映，自然界的投影仪，是人与城市、建筑融汇的自然敬意。这是一个城市-环境-建筑-人相互照见与反映的生活故事镜像时代人居趋势的荣安全新作16、品New works of prosperity and security in the trend of human settlements in the mirror Era城市的境与镜Story Line The City of Mirror浅山的镜像（The Mirror of City）每一座城市，总有一个地方代表了最先进的人居环境和生活方式在多水的宁波，这里是珍贵的都会浅山城市资产，镜像了最先进的兼得城市与生态的生活方式。北京 X香山洛杉矶 X比弗利山上海X佘山镜面的建筑（The Building of Mirror）玻璃幕墙建筑立面，引领世界语境下的建筑风潮，在宁波，现代时尚建筑17、立面，高窗墙比极简设计，如镜立城心，让自然融合，让世界扁平，让建筑消失。境界的生活（The Life of Mirror）古云：“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以知得失。”居住，是一种情绪。在这里，不只是硬件上的超前，软性服务及圈层上的炼选，更是人与城市、人与建筑、人与自然的对话，照见生活本真。时代的宁波的荣安的时代人居趋势的宁波镜像Ningbo image of the trend of human settlements in the times鄞南芯 双地铁口86-99都会洋楼 75-150浅山叠墅建面约建面约江南映翠每一座城市，总有一个地方代表了最先进的人居环18、境和生活方式兼得城市与生态在多水的宁波，这里是珍贵的都会生态城市资产，浅山芳华将浅山的芳华优雅融入都会的磅礴大气里，谱写一首城市里的繁花盛景，让大家对都会浅山生活，产生了无限遐想，将项目的特色在客户的脑海中完美镜像。凤栖晴川都会浅山栖山春晓锦上明月凤栖晴川都会浅山栖山春晓锦上明月凤栖晴川都会浅山栖山春晓锦上明月品牌形象价值构建现场体验致胜绝杀目标客群激发购买三大策略有效闭环品质高度落地的现场展示都会浅山生活的现场体验贰现场包装体验建议都会浅山新都会生态主义镜像生活之美集城市、自然、生态、人文、艺术、圈层、氛围之大成者图腾空间人文礼仪细节样板房、示范区概念包装浅山栖居展示中心概念包装Hillsl19、ife美学馆城市之镜，都市浅山的镜像美学宁波首个镜面售楼处，内外互联，将都市繁华和原生山景无缝引入售楼处售楼处概念打造Hillslife美学馆示范区、样板房概念打造将环境美学与学院风格共融于建筑、园林、软装等细节浅山栖居样板房风格建议一：森活家主题样板房展现都会生态风豪宅设计精髓森活家高级灰的运用，学院系自然元素的生动诠释样板房风格建议二：逐光未来主题样板房展现未来都会浅山人居生活逐光未来配合原生自然环境，各种光的运用，融合都会中心之上生态居住的生动诠释浅山栖居六重景观空间打磨都会浅山风淋漓尽致呈现公园秘境浅山微风森林殿堂顽石撷趣水语清波都会IN记森林密境曲 径 通 幽，一 路 风 景 归 家20、浅山微风穿 梭 于 四 季 的 风 中，步 移 景 异都会IN记都 会 的 风，森 林 的 风，悦 享 生 态 之 美生态殿堂自 然 生 态，万 千 美 好，尽 藏 于 此顽石撷趣木 石 无 心 有 灵，野 趣 无 穷水语清波灵 动 的 水，流 淌 过 四 季 的 影 子品牌形象价值构建现场体验致胜绝杀目标客群激发购买三大策略有效闭环叁活动策略聚焦目标客群激发购买导入营销现场高度 深度 态度从“三大维度”铺排推广，通过城市高度立势项目前景解析生活态度演绎树立项目形象及诠释项目价值体系三大维度 引发都会浅山人居 畅想致敬都市高度城市高度立势城市IP化形象价值城市+品牌拟临展开放致镜时代态度生活态21、度演绎生活IP化生活价值硬件+软性服务拟项目首开致境浅山深度产品深度解析品牌产品IP化定制价值品牌+产品输出拟售楼处开放致敬都市高度城市高度立势城市IP化形象价值城市+品牌拟临展开放第一阶段主题致敬荣安2022全新迭代作品都会的浅山一部城市大片启势亮点1、一辑大片启势城市营销启势城市宣传片致敬宁波激发城市骄傲与自豪视频脚本文案示意：时代人居趋势的宁波镜像潮来潮去，城市的潮向从来有迹可循循着江河山川循着世界潮流的预演著诉全球语境下的都会繁华生活生来独一无二，也升华城市的独特世界，终归宁波（画面：潮涌的三江口，不断生长的余姚）（画面：镜头逐渐拉远）（画面：江河山川的快速切换，寓意时代之变）（画面：22、纽约、伦敦、上海、宁波）（画面：国际都会生活方式）（画面：荣安心居、荣安府、观江园、劝学里等）（画面：项目示意）如愿宁波 幸会荣安（画面：项目示意）无止境的城市浪潮（画面：主KV）思考：如何一夜之间，覆盖整个宁波？策略：采用微信朋友圈定投推广，锁定宁波精英人群。执行：利用爆款视频做定投画面，链接跳转一文读懂荣安。标题示意：宁波 无止境的城市浪潮 你可能从未见过这样的宁波 余姚 无止境的城市浪潮你可能从未见过这样的余姚亮点2、一次朋友圈定投思考：客户接受信息碎片化，如何形成系统价值输出？策略：利用大V对“宁波 无止境的城市浪潮你可能从未见过这样的宁波”进行深入解读。标题示意：宁波：一场居住文明下23、的城市跃升 宁波由“临江时代”到“浅山时代”，开启宁波人居新时代亮点3、一波大V助攻一场临展亮相暨案名线上发布万达广场搭建玻璃盒子作为项目临展点任意门带你穿越全世界。让“哆啦A梦”中的任意门变成现实。通过视频装置，与世界同频互动。门内宁波，门外世界。亮点1、一次镜像世界的街头互动营销全城天一、鄞州万达广场案名同频亮相 开启宁波的世界都会浅山生活。案名线上发布会全城同频发布。亮点2、一次全城的案名发布亮点3、一史诗级的裸眼光影秀&临展开放玻璃盒子启幕演绎超前生活 赠票营销（价值198元/人场内观赏票，荣安品牌内容植入）致境浅山深度产品深度解析品牌产品IP化定制价值品牌+产品输出拟售楼处开放第二阶24、段主题都会的现代浅山著作臻于极致 方呈世阅一场售楼处开放 暨艺术展售楼处开放城市之镜Hillslife美学馆主题售楼处售楼处装修采用玻璃、镜子等元素的运用，营造售楼处的未来感，给项目包装繁华城市镜像的主题。亮点1、城市之镜艺术展引发互动全城艺术策展城市互动艺术事件。（如：天梯：通向天与空。镜子迷宫：狮山公园交互设计，与自然融合，让城市消失）亮点2、一组时尚试镜大片刷屏世界都会浅山人居的宁波镜像 模特试镜大片上演。一场超级品牌+产品发布会亮点1、一条未来之境的通道亮点2、城市之镜沉浸发布会在发布会布景上，采用LED沉浸式设置，全方位展示项目城市之镜的理念。致镜时代态度生活态度演绎生活IP化生活价25、值硬件+软性服务拟项目首开第三阶段主题一府名门 从此贵鄞南芯 双地铁口86-99 都会洋楼 75-150 浅山叠墅一次生活方式访谈录联合“甬 派”，特邀与本案相关的8位大师（城市规划大师+设计院建筑规划大 师+园林设计师+家装设计师+物业服务专家+媒体领袖+地产老炮）讲述人与城市、自然、建筑的哲思关系，通过甬派平台影响力，输出定制不复制的 都会浅山生活方式哲思精神内核，引起市场广泛关注。（荣安：甬派，一人，一席，一日谈）亮点1、甬派余姚人物访谈录荣安X 甬派=时代人物访谈录匠心时代创刊号给每位大师/专家出一本小册子刊物作为配合销售道具亮点2、一次大师创刊号的尝试大师创刊号每位大师创刊号特辑作为销售道具