1、华润悠山悦景2022推广提报/及时沟通创意社区2021.12“换”一种思维解题。销售目标：4亿其中，需要去化高层约31913万元（约257套），洋房7727万元（约36套），车位360万元（约120个）.主力产品为高层平层，户型面积段在100-137的三房四房，总价在97-132万左右。核心产品亮点提炼9米阔景大阳台5.8米挑高6.9米开间48横厅99-137三房四房，让全家更好的聚在一起。三个面临问题Q1:客户对区域的认可度低于旁边的观山湖；Q2:教育、生态、性价比，项目都已经向外输出过，已经打动不了客户；Q3:商业、交通、教育仍然未兑现1看消费趋势回到人群以及产品的使用1消费升级品质居住成2、为新刚需:人们已经不仅仅满足房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出更高要求。2回归“价值本位”时代：楼市将更加理性，回归产品，回归生活，进入人居品质升级时代。2看贵阳市场置换买房已成楼市方向标纵看购房市场，置换买房的逻辑成为贵阳业主间2021年进军楼市方向标，以最低的成本去换取发展资源，有地铁，有商业的，有学校的，有生态的地方。（来源界面新闻）置换买房，买的是发展，是和时间空间竞赛。机会挖掘1.观山湖的性价比优势；2.白云区/金阳等区的品质/环境优势；3.项目自身有教育配套、生态资源及央企品牌加持；4.主力客群在30-39岁，三口之家，看中教育资源；三十而立（客群）30-3、39岁，三口之家立，是事业上通达有成立，是回归家庭的考量三十而立，开始对世界有了自己的见解奋斗的意义在于给家人更好的生活竞品市场项目区域户型区间单价保利大国璟观山湖高层平层：80-100、跃层：116-181（主力户型）、洋房135-166高层平层11000元/、跃层：12500元/、洋房16500元/万科翡翠公园观山湖鸣翠组团高层：7#：108/121（错跃）、9#：118/140（3.5代绿建平层）11700-12700元/（错跃）、12000-13500元/（3.5代绿建平层）；龙湖天曜观山湖高层平层：100-120、高层跃层：94-137平层12000-13000元/、跃层13000-4、15000元/（二期预计均价13000元/）观山天铂观山湖高层跃层：90-137跃层11000-12000元/中海映山湖观山湖1-8月高层毛坯472套5.77万、高层精装62套0.8万、别墅38套0.55万 在售产品：高层：115-143、公寓：40-60、别墅高层毛坯均价12937元/、高层精装均价15181元/、别墅均价31458元/建发央著白云区高层：78-132均价8752元/悠山悦景白云区99-137、高层跃层：131、洋房平层：144、洋房顶底跃高层平层9700元/、高层跃层13500元/结论1.相比均价高出2000左右的观山湖，白云区能以至少低于20万的总价差，实现同等品质的购房5、置换；2.对比白云区，长坡岭公园、金融城商圈、华润央企品质、交通/教育配套，能以相差不大的成本，实现更高品质的购房置换；沿着旧地图，找不到新客户。观山湖及周边90以下小区，都将成为我们的客户新地图会展城A区会展城B区恒大中央公园、中天会展城、麒龙金翠湾、阳光香榭花园、碧海花园、华润国际社区、恒大中央广场、金阳世纪城、金茂观山湖、观山湖一号、中天山水园、中天金融城、碧海观山主攻细分的置换市场/距离和价格的平衡为贵阳置换人群，为这个版块，划定最有价值的交汇区域。观山湖东，金融城旁，长坡岭下价格和价值的平衡为想以更低成本享受更高品质的置换人群，提供最有价值的购房选择。华润出品、幼小初完善教育资源（引6、入华中师范大学附属）、华润物业100项细节服务、产品空间尺度（9米阔景大阳台+5.8米挑高+6.9米开间48横厅）、1.57容积率山居园林、约800蜂巢主题Hiland儿童乐园策略总结：1.精准对话观山湖和周边小区置换人群；2.以最低成本向他们提供最优的居住方案；3.聚焦目标人群的家庭实际需求与使用功能。更宽，更品质，更好地与家人在一起。老有所养（生态公园+低密园林）幼有所乐（学校+亲子乐园）中有所爱（恰好的距离+恰当的品位）-2022传播主张-置换大房子 质换好生活（备选主张：质换美好生活）更实力的华润 质换更好的居住品质更舒适的三四房 质换更好的居住空间更大的楼间距 质换更好的低密感受更奢7、阔的横厅 质换更好的欢聚时光更宽的观景阳台 质换更好的极目所见更细微的服务面 质换更好的生活体验更上一层的家庭格局，质换更好的生活日常痛点结合价值点输出以窄视野，换宽视野更开阔的楼间距，质换更好的低密感受视界困于窄何以沐风远望Icon：置换大房子 质换好生活以狭空间，换大空间更宽的观景阳台，质换更好的闲适享法空间拘于狭何以知遇雅趣Icon：置换大房子 质换好生活以差服务，换好服务更细微的服务面，质换更好的生活体验服务失于心何以论幸福美好Icon：置换大房子 质换好生活以短空间，换阔空间更奢阔的大横厅，质换更好的欢聚时光布局过于短何以载家人欢聚Icon：置换大房子 质换好生活传播传播思考：新时代8、背景下的地产营销风向：数字营销+线上营销+红人营销，全年把握“线上抓流量+线下抓客户”的核心执行策略，线上建立流量层+线下去化流量层，线上线下紧密咬合，实现在客户浓度越来越低的市场中快速聚焦，实现抓获精准客户。传播体系搭建1个形象输出1轮城市互动1 系列价值痛点沟通1个活动IP搭建N个购房节运营/1个形象输出主K贴图主kv方案2/1轮城市互动1个城市互动（“质换节”icon传播）1、大众互动：发起“质换节”，线上制造互动平台，大众参与，导入质换话题，引流到公众号，搭建流量池。通过线上H5互动，刷屏，线下传统媒体痛点沟通，引发“质换好生活”的倡导。2、中介互动：联动全贵阳中介二级市场，将原有的分9、销费用转移到中介介绍上，触发中介利益加倍，实现中介客户的二次利用，促进销售去化。城市互动执行框架1痛点撩拨2利益打动互动人群大众购房者二级市场（中介）互动目的解决传播声量促进线下转化互动维度Step1 大众互动Step2 价值输出Step3 软文炒作新年反转flag痛点沟通话题发酵释放“质换”概念输出“质换大房子”主张深度贩卖“质换”主张传播媒介：H5客户端传播媒介：刷屏+精准小区道闸/灯箱传播媒介：大V/微博/公众号1、社会推广：痛点撩拨新年反转H5UGC海报痛点结合价值点刷屏价值点输出画面 贴图社区道闸 社区灯箱痛点链接二维码播放TVC话题发酵为什么卖掉普通住宅的人，置换后都跑去住大房子了10、?人生得意须境宽选懂你的大房子享受大生活！Step1 活动发起Step2 利益传递合伙人X的现身财富翻倍活动海报利益解读传播媒介：中介门店/朋友圈传播媒介：中介门店/朋友圈2、渠道推广：利益打动整合中介资源/达成流量转化江湖召集令：质换合伙人X的现身中介利益传递海报1个活动IP活动思考放大教育核心价值点，做活动IP从而建立项目的一大传播亮点链接资源，搅动市场，吸引客户学以致用前程似锦学贯中西培育天分赢在起点涵养情操#润学堂#联合贵阳教育培训机构等资源，落地到线下现场，打造润学堂。传播Icon的建立名校名师顾问，连续10场以上的教育讲座，每一场解决中小家庭的人来，每一场请一位教育界大咖重庆师者章11、创生的千场讲座：听孩子说 做榜样教育章创生主讲了千场讲座的章创生是著名家庭教育专家、历史文化学者、知名作家、重庆市巴蜀小学教育文化指导专家，出版有畅销书听听孩子怎么说美国学生阅读课重庆掌故君子之道等30余部著作。（资源可落地）线下炒作推广配合话题导入孩子多读书是为ta好读万卷书不如#润学堂#该不该让孩子玩游戏？有趣者，事竟成#润学堂#是否一定要孩子变成自己的作品自由是创作作品最好的灵感#润学堂#放纵孩子玩会耽误他吗？玩物也可以立志#润学堂#贪玩是孩子的本能没有所谓的不务正业我们天生就有无限可能#润学堂#没有所谓的熊孩子我们只是需要一场挑战把淘气变成勇气#润学堂#纵容好奇心不是冒险可能那些奇怪的12、梦想以后会变成我们的成就#润学堂#活动宣导1文案示意润学堂活动ip下的系列周边打造/N个购房节运营重点推广思路介于2022年没有营销节点，所以我们需要，靠营销不断制造节点与热度达成项目的最终去化N个购房节（618/双十一/双12/抖房节/淘房节）结合购房政策（老带新、全民营销），去化流量层抖音X悠山悦景 质换抖房节 新时代背景下的地产营销风向：数字营销+线上营销+红人营销 线上线下紧密咬合，实现推广品效合一01开源拓宽渠道，整合多元公域流量平台02蓄水自制流量，拓展流量蓄水池容量03活水内容共建，激活私域流量并加速转化嗨购质房节嗨购好生活 好房抖出来置换大房子 质换好生活整体传播动作回顾1个主形象1 波 痛 点 沟 通二级市场联动1 个 活 动 I PN 个 购 房 节2022.13月6月9月12月新年反转H5痛点刷屏+社区道闸+社区灯箱等广告投放双11购房节嗨购质房节618购房节润学堂；结合教育价值点，进行教育资源的引进，持续性活动营造江湖召集令：质换合伙人X的现身财富翻倍 X2 利益输出淘房节城市互动请 及时沟通