1、 碧桂园物业管理有限公司碧桂花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次恒压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：1/6批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房1.0 目的通过对物业区域内供水设备系统实施有效管理，使供水设备系统正常工作，保障区域内供水设备系统畅通，为业户提供良好的生活和工作环境。2.0 范围适用于碧桂花城分公司所辖物业区域内的供水设备系统的管理。3.0 职责3.1工程维修服务部技工每日对供水设备巡视检查和故障报告。3.1 工程维修服务部经理负责供水系统的维护保养计划的制定，报分公司经理审批。32、.2 工程维修服务部负责市政供水总阀后所有阀门、管线、供水泵及消防水池（与物业管理服务部一起）等设备设施运行管理和维护保养工作。3.3 公司品质管理中心设备组负责对供水设备设施的管理提供业务指导。4.0 工作内容4.1技工每天应对小区内供水设备的主要部位至少巡视一次。巡视应记录在加压泵房日巡查记录表。4.2巡视察看人机界面、电机、水泵、变频器、电控箱内的温度是否合适。4.3每月对需加油处加注相应的油料，检查加油油路是否畅通，加完油后用擦机布将泄露油脂擦拭干净。4.4每月定期对电控箱内控制器件、电缆接头、压紧螺丝、显示仪表、控制按钮等进行检查，发现松动马上处理。4.5设备无异味、异常，遇到不正常3、情况马上停机并切断电源；检查处理，并报告工程维修服务部经理。4.6泵房及控制柜干燥通风；显示屏中无水气。4.7如发现水泵填料密封处渗水超过标准（视水泵大小决定，通常每分数100滴），要停机处理。4.8设备长期不用时至少每7天将设备自动运行5分钟；手动运行各泵5分钟以防水泵锈死。4.9操作过程4.9.1自动运行方式：4.9.1.1万能开关扳到“0”挡位置。4.9.1.2 空气开关置：“合”挡。4.9.1.3万能转换开关扳到“1”挡的位置，系统开始自动运行。在自动控制过程中，要注意柜中的变频器、PLC是否有异常现象，各电器零部件是否有误动作，对不同的问题予以及时处理。4.9.1.4设备正常进入运行4、后，观察压力表值是否稳定在所需的压力值上，确认设备正常运行后方可锁好门离去。4.9.2手动运行方式：4.9.2.1万能转换开关置于“0”挡。 碧桂园物业管理有限公司碧桂花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次恒压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：2/6批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房4.9.2.2合上柜中的空气开关。4.9.2.3万能转换开关置于“2”挡，系统待命，待命指示灯“红灯”亮。4.9.2.4按启动按钮，系统开始工作。设备多台泵时，现场操作人员自定泵的台数，后方可启动对应的水泵按钮。4.5、9.2.6手动操作时，现场必须有操作人员控制，压力超高或水位过低时，必须按停止按钮停水泵。4.9.3日巡时注意事项。4.9.3.1电控箱的安置要避开过冷、过热、潮湿的环境，要确保周围环境通风良好、无震动。4.9.3.2电控箱内要经常检查螺丝有无松动，接线有无脱落。4.9.3.3当系统处于自我保护（过载、短路、欠压、断相、电机故障）时，要停止用，待故障排除后，方可正常使用。4.9.3.4当水池无水时，严禁启动本设备。4.10 供水设备维修保养计划的制定。4.10.1每年的12月20日之前，由工程维修服务部经理组织技工一起研究、制定下年度供水 设备维修保养年度计划，经分公司经理审核后上报公司领导审6、批。4.10.2 工程维修服务部经理根据批准的年度保养计划，在每一季度前10天制定下一季度的 年 季供水设备维修保养计划表；在每月20日前制定下一月度 年 月份供水设备维修保养计划表报分公司经理审核。4.10.3 制定供水设备维修保养计划的依据：4.10.4 供水设备使用频度。4.10.5供水设备运行状况(故障隐患)。4.10.6 相关设备技术资料、标准。4.10.7 合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。4.11 供水设备维修保养年度计划应包括如下内容：4.11.1 维修保养项目、内容及组织实施人。4.11.2 备品、备件计划。4.11.3 具体实施维修保养的时间。4.11.4 预计费用。7、4.12技工对供水设备进行维修保养时，应按计划进行。4.13 对部门无法解决的问题，可向公司品质管理中心设备组寻求技术支援或对外委托，外委应按设备委外维保管理制度执行。4.14设备的检修与维护4.15电控箱内的电器元件在长期的运行中，由于反复吸合、释放的振动，易使电器元件的松动，每周至少检查一次。 碧桂园物业管理有限公司碧桂花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次恒压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：3/6批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房4.16为了防止罐体整机管道的锈蚀，应按年度维修保养计划涂8、刷油漆。4.17 电动机维修保养：4.17.1 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复；4.17.2 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；4.17.3 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4.17.4 清洁电动机外壳；4.17.5 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.18水泵机组维修保养。技工每半年对园区所有水泵机组进行一次清洁、保养。4.19 水泵维修保养：4.19.1水泵轴承应每个月加一次黄油，水泵填料应做到不漏水或每分钟100滴以内为好，如不能应更换填料。4.19.2 检查水泵轴9、承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；4.19.3 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；4.19.4检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根；4.19.5 清洁水泵外表；4.19.6 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。4.19.7 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.19.8检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.20 控制柜维修保养。技工在每年的5月、11月应对园区水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.20.1 用压缩空气、10、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；4.20.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；4.20.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4.20.4消防泵要定期点动，15天左右一次，以防消防泵锈蚀抱死。4.20.5如水泵启动后，压力不能上升，原因：（1）水泵反方向运转；（2）进出水管堵塞或阀门没有打开；（3）水池无水；（4）水泵内有大量空气；（5）压力表失灵。技工现场处理，如无法处理，报告工程维修服务部经理。4.20.6如水泵停机后立即发生水泵倒转现象，原因：（1）真空罐止回阀失灵；（2）水泵出 碧桂园物业管理有限公司11、花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次无负压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：4/6批准：黄绮霞实施日期：2010-06-06修订状态号：0悬挂地点：供水机房水口止回阀失灵。4.21 交流接触器维修保养；4.21.1 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；4.21.2 清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；4.21.3 清洁铁芯上的油污及脏物；4.21.4 检查复位调簧情况；4.21.5 拧紧所有紧固件。4.22 每次供水设备的维修保养时间计划不得超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程维修服务部经理12、填写申请延时维修保养表经分公司经理批准后方可延时。4.23 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修服务部经理尽快补充至计划中；对于突发性的设备故障，经部门经理口头批准后，可先组织解决而后写出质量问题处理档案上报分公司经理审批。4.24技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在供水设备维修保养记录表内，工程维修服务部经理在每月5日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。4.25 供水设备大中修或对主要零部件进行更换，应填写设备大中修及零部件更换记录。4.26 停水管理。4.27 供水设备因维修保养等原因需要停水时，应由工程维修服务部经理填写内部通启，经分公司经理批准后通13、知服务中心，由服务中心提前24小时通知相关业户。4.28 如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关业户作出解释。4.29 供水设备设施异常情况的处理。4.29.1 主供水管爆裂的处置：4.29.2 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；4.29.3 如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；4.29.4 立即通知服务中心及工程维修服务部经理，工程维修服务部经理组织人员抢修；服务中心负责通知相关业户关于停水的情况；如属市政供水应立即通知供水公司抢修。4.29.5 如地下水管爆裂，维修服务部经理应立即组织技工尽快挖出所爆部位水管；4.29.6 供水管所爆部位14、修复后，由技工开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；4.29.7 确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌。4.30 水泵房发生火灾时按火灾、火警应急处理程序处置。4.31水泵房发生水浸时的处置： 碧桂园物业管理有限公司花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次恒压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：5/6批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房4.31.1 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；4.31.2 堵住漏水源；4.31.3 如果漏水较大，应立即通知程维修15、服务部经理，同时尽力阻滞进水；4.31.4 漏水源堵住后，应立即排水；4.31.5 排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；4.31.6确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可投入正常运行。4.31.7 因设备故障等原因出现紧急停水时，应立即按紧急停水处理流程进行处理。4.32 水泵房管理。4.32.1 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经分公司经理批准，在技工的陪同下方可进入水泵房，在设备机房外来人员入室批准登记表上进行登记。4.32.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品；4.32.3 水泵房内应按规16、定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。4.32.4 每周打扫一次水泵房卫生，清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮；4.32.5 水泵房内通风良好，光线充足，门窗开启灵活。4.32.6 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，管理按设备机房出入及钥匙管理制度执行。4.33 交接班要求。4.33.1 接班人员应准时接班。4.33.2 接班人员应认真听取交班人交代，并查看相关记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后方可接班。4.33.3 有下列情况之一者不准交班：4.33.3.1 上一班运行情况未交17、代清楚；4.33.2 记录不规范、不完整、不清晰；4.33.3 接班人未到岗；4.33.4 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。5.0 相关制度5.1设备委外维保管理制度 （花城公设供水01） 碧桂园物业管理有限公司花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度二次恒压供水设备及管网综合管理制度编制：梁 辉制度编号：花城公设供水01版本号：A页码：6/6批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房5.2设备机房出入及钥匙管理制度 （花城公设供水02）5.3紧急停水处理流程 （花城公设供水02）6.0 记录表格6.1加压泵房18、日巡查记录表 （花城公设供水表01）6.2供水设备月维修保养记录表 （花城公设供水表02）6.3供水设备维修保养年度计划 （花城公设制共表01）6.4 年 季供水设备维修保养计划表 （花城公设制共表02）6.5 年 月份供水设备维修保养计划表 （花城公设制共表03）6.6质量问题处理档案 （花城公设制共表04）6.7设备机房外来人员入室批准登记表 （花城公设制共表05）6.8内部通启 （花城公设制共表06）6.9设备大中修及零部件更换记录 （花城公设制共表07）6.10申请延时维修保养表 （花城公设制共表08） 碧桂园物业管理有限公司花城分公司公共设备管理制度二次供水及管网管理制度紧急停水处理程序编制：梁辉制度编号：花城公设供水02版本号：A页码：1/1批准：黄绮霞实施日期：2012-08-18修订状态号：0悬挂地点：供水机房紧急停水处理程序