1、商业物业管理服务合同 第一章总则第一条：本合同双方委托人：*公司法定代表人：*联系地址：*联系电话：*受委托人：*法定代表人：*联系地址：*联系电话：*甲方为本合同专案的发展商。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于中华人民共和国*市*区命名为*广场（英文命名*）的物业（以下简称“该项目” ）委托乙方提供商业管理及商业物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神，于_年 月 日订立本合同。第二条：项目基本情况2.1 该项目名称*2.2 该项目地址：*2.3 该项目概况：该项目位于*，发展计划包括-影业娱乐、商场的综合地产项目。项目总建筑面积约_平方米。第三条：服务受益人2、乙主所提供的商业管理及商业物业管理顾问服务的受益人为本合同委任期内实施具体管理该商业项目的*商业经营管理有限公司和*物业管理有限公司，服务受益人必须履行本合同及承担相与的责任。第二章委托事项第四条：服务范围乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以该公司之国际管理经验，以有效务实的方式协助及配合甲方为该项目提供全面、高质量的服务。4.1 乙方的商业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（一）。4.2 乙方的商业物业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（二）及附件（三）。第五条：权责关系5.1 乙方将按明确在本合同附（一）和本合同附（二）、（三）的具体范围提供顾问服务。5.2 双方关系架构明确在本合3、同附件（四）。第三章委任条款第六条：委任期限委任期限为期两年，由 年 月 日起至 年 月 日止。委任满，本合同自然终止。任何一方如续订合同，应在合同期满前2个月向对方提出书面意见。第七条：服务费用及支付方式7.1 双方同意商业管理顾问费用及支付方式如下：首年商业管理顾问服务费全数港币_万元正，甲方在签定合同时首先支付顾问费50%即港币_万元正。第二期顾问费25%即港币_ 万元正于签定合同后第6个月首天支付。第三期顾问费25%港币_万元正于签订合同第12个月首天支付。第二年商业管理顾问服务费全数港币_万元正，甲方于签定合同后第13个月起每月支付港币_万元正。7.2 双方同意商业物业管理顾问费用及4、支付方式如下：首年商业物业管理顾问服务费全数港币_万元正，甲方在签订合同时首先付顾问费50%即港币_万元正。第二期顾问费25%即港币_万元正于签订合同后第6个月首天支付。第三期顾问费25%即港币_万元正于签订合同第12个月首天支付。第二年商业物业管理顾问服务费全数港币_万元正，甲方于签定合同后第13个月起每月支付港币_万元正。附加收费：协助甲方参加全国、省、市示范大厦（在该项目与及甲方提供的条件允许的前提下），如该项目被评定为全国、省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币_元（全国），港币_元（全省），港币_元（市），并且在接受评定通知之日起7天内向乙方一次支付。7.3 以上商业管理及商业物业管理5、顾问服务并不包含甲方在本合同期间要求乙方提供超越本合同约定服务范围的服务或物品的任何费用（以下简称额外服务费用）。有关服务条款及费用经双方协商同意后，以书面形式补充成为全合同的附件执行。7.4 顾问费并不包含乙方派驻该项目管理人员的薪金、一切福利开支及税项（国税、地税及外地税项）（以下简称劳务费用）。从甲乙双方协定乙方派驻人员到位之日起计，甲方必须每月首天以预缴形式支付劳务费用。人员派驻条款用费用经双方协商同意后，以书面形式补充成为本合同的附件执行。7.5 顾问费只包含乙方人员前往该项目提供本合同约定范围内的服务所繁盛的交通费及膳食费用，并不包括因乙方人员前往*市*区以外城市、区镇乡或地区提供6、服务所发生的任何费用。乙方因提供顾问服务，一切前往*市城市、*区以外城市、乡镇或地区的交通费、差旅费、膳食、住宿及有关开销的合理费用（以下简称其他费用）由甲方负担。7.6 所有顾问费、额外服务费用，其费用及劳务费用必须以港币在*市或香港支付。7.7 所有顾问费、额外服务费用，其他费用及劳务费用并不包含任何税项（国税、地税及外地税项）。第八条：付款时间及欠款处理8.1 本合同顾问费、额外服务费用、其他费用及劳务费用甲方必须在本合同规定的时间之七天内支付，不得籍故拖延。8.2 甲方如没有按本合同规定的时间向乙方支付顾问费、额外服务费用，其他费用及劳务费用，则必须向乙方支付日息千分之二的滞纳金，直至7、所拖欠款项及滞纳金全数付清为止。第四章合同的终止和变更第九条：违约责任9.1 若乙方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同规定的全部或部分内容，而且在甲方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释又没有明确改善，以至无法合作，甲方有权以书面通知乙方终止本合同，终止合同通知在甲方送达乙方5天内生效，乙方必须在合同终止后的10天内向甲方退回对方多少顾问费。9.2若甲方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同所规定的全部划份内容，并且在乙方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释也没有明显改善，以致无法合作，乙方有权以书面通知甲方终止本合同，终止合同通知在乙方送达甲方5天内生效，须在合同终止后的10天内向乙方付8、清所有欠款及滞纳金。第十条：其他原因终止合同101在签订本合同首天起的6个月内，由甲方原因要求终止本合同，甲方必须至少提前1个月书面通知乙方，并要承提违约责任，以合同余下期限的顾问费总额百分之三十(30)补偿乙方。在签订本合同后第七月首天起，由甲方原因要求终止本合同，甲方必须至少前1个月书面通知乙方，并要承担违约责任，以1个月顾问费(即港 万元整)补偿乙方。乙方在接到终止合同通知后，15天内没有答复，可视为本合同终止。第十一条：合同更改与补充111 本合同如有未尽事宜，甲方双方同意以最大诚意协商做出补充规定，成为本合同附件执行。补充规定经双方签署后连同本合同均具同等法律效力约束力112 本合同9、附件与本合同均具同等法律效力及约束力。第十二条：继承和转让12.1 除非得到对方的书面同意，否则本合同任何一方不能转让或转移本合同予第三方。12.2 本合同双方及其继承者，皆受本合同各条款约束。第五章附则第十三条：其他事项本合同执行期间，如遇不可抗力、致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商办理。122 如该项目因建筑设计，建造质量、设备设施质量，安装技术或工程延误等原因，达不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并善后处处理。123 乙方在履行顾问服务时对并非因乙方疏忽、蓄意造成的损失、损坏及相关的赔偿、诉讼、索求无须负责。如乙方在没有违法及没有违反本合同条款的情况下因履行10、或欲履行本合同条款所实施的一切行动、行为而遭受第三者索赔偿或必须向第三者作出任何赔偿，甲方必须向乙方作出相等的补偿。如双方经协商后仍未能达成协议，可提请*市人民法院诉讼解决。124 与管理该项目有关之机密文件及资料除非经甲方同意，否则不得复印、印制或抄录予第三者。125 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切数据，并协助乙方履行本合同。12.6 甲方有权于本合同有效期内在推广刊物、广告、管理手册、员工名片、客户指南等文本上注明(由*担任物业管理顾问)做标示，但有关细节甲方应事先与乙方做出适当及有效沟通后才可进行。127 甲方在未征得乙方同意之前，不得在终止委任乙方后一年内，试图聘用委任或正式11、聘用委任任何与本合同有关联之乙方雇员、经理或董事。128 乙方于本合同委任期内自费提供的的手册、计算机软件和文件的全部版权、器材和计算机硬件等，均属乙方所的，乙方有权在本合同终止时取回这些资料和物资。129为配合乙方按本合同附件(二)约定的方式和内容执行现场顾问服务，甲方同意向乙方无偿提供合理的办公地方及用品(包括计算机文仪器材)，以便乙方执行有关工作。12.10 如甲方乙双方对本合同产生争议，经协商无效后，可提请成都市人民法院诉讼解决。1211本合同书内所加标题仅为方便书写和阅读，与本合同的注释无关。本合同管辖、解释、适用等均受中华人民共和国法律约束。12.12 为配合甲方的实际需要及经营方12、针，甲乙双方在签订本合同后将尽最大诚意协商关于全面管理该项目的安排，并且同意双方必须给予对方足够时间考虑所提出的可行方案，包括合作方式、收费、委任期、权责关系等等。在双方达成全面管理该项目的协议并签订有关协议将按新合同后，本合同便实时终止(本合同内还未履行的相关协议将按新合同条款处理)。为辟免无限期的协商，甲乙双方约定无论能否达成协议，必须最迟于 年 月 曰结束协商及做出最后结论。1213 甲方依本合同送达档给乙方，可以传真、特快专递、挂号信等方式传送。特快专递、挂号送交邮政局十天内，视为送达乙方。乙方的邮件地址为：* 乙方如改变接收邮件地址，必须提前十天书面通知甲方。1214 本合同正本连同13、附件共_页，一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力及约束力。12.15 本合同一经双方签订即生效。 立合同双方：甲方签章：法定代表人：日期：乙方签章：法定代表人：日期：附件（一）：首年商业管理顾问服务商业管理顾问内容： 商场管理的目标，是为商户创造最佳的营商环境，吸引顾客消费，从而令发展商的物业获得最高的回报与知名度。为此，提供的商业管理顾问服务范围如下：1、完善设计服务建筑师在设计一个商场时，最困难之处在于必须满足发展商之余，同时能切合未来商户及消费者的需要，而后者往往正是建筑师难以掌握的。因此国外许多成功商场在开发初期，即委托市场策划及商场管理顾问，以配合建筑师把潜在租户及消费者的需14、求融入设计中，令将来落成的商场更能切合市场需要。 本公司凭借庞大的零售商网络、最新的市场信息和丰富的商场营运经验，对潜在租户及目标消费者自然透切了解。在设计阶段初期，本公司会分析及检讨前期顾问对该项目所作的市场研究、拟定商场之主题、定位和商户组合，以拟定将来商场运作上所需的配置。 同时本公司会检讨相关建筑设计，包括后场空间与设施规划，例如进货平台、排水坑道、垃圾压缩以及处理设备、服务走道、洗手间、婴孩室、残障设施、坡道、美食广场清洁、清洁人员储藏室、工程机房、推广活动储藏室、汽车洗车设施等等，这些后场的规划对未来商场的营运影响重大，如果设计错误或考虑不周，将严重影响未来商场的对外形象、租赁条件15、收益，以至其营运支出等。2、本公司可对下列各项提出建议，但不只限于下列各项：商场主要门口设计规划商场要出入门口的停车规划(包括贵宾停车、出租车停车、残障人士停车)户外广告招牌、灯箱规划户内、户外美景、绿化规划管理中心办公室规划中央控制室规划户内广告招牌、方向指引、警告、防火标志规划保全系统、区位，以及岗哨，包括停车场区域停车场收费、管理规划工程工作室与工程储存空间(大多数商场供应不足)洗手间、清洁员工室规划后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾压缩机、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划员工餐厅、培训室、更衣室与洗手间中庭吊挂系统推广、促销道具工作室及储藏空间舞台与表演空间规划建议音响、广播系统16、与区位规划美食广场规划，包括后场、垃圾处理、清洗室、洗衣室、制服储藏室主力店例如百货公司、量贩店、电影院及其它餐厅、娱乐业种之员工通道、顾客通道及卸货区，特别在晚上商场关门以后建议节约能源方法3、筹备管理服务（开幕前） 交付使用前九个月的管理筹备工作，对将来商场能否顺利开幕至为重要。本公司将为项目筹组和培训管理队伍，负责从建筑施工单位手中接管竣工大厦，统筹、监控租户统一装修，策划配合开幕宣传推广、公关活动，建立商场营运管理系统和制度，确保商场顺利运作及开幕。4、本公司将为专案组成专案工作小组，并按大厦工程进度及实际需要派驻资深商场总经理到大厦，全力统筹下列工作：制定管理架构及岗位配制制订初步管17、理收支预算案建议管理费、加时空调费的收费基准建议宣传推广费的收费基准制订商场运转指引制定租户手册及装修指南合同检阅及文件记录筹组商场管理中心制订管理方针制订商场管理系统制定财务管理系统制订采购制度及程序商场机电设备调试制订计划及预防性维修计划设备预防性维修检核方案选聘员工及进行培训制定大厦接收、交付使用程序工程遗漏报告及跟进工作安排投保租户装修管控统筹申办各项许可证及批文5、营运管理服务（开幕后）商场开幕后，所有日常运作应该尽快踏上轨道，提供一个安全、清洁、舒适的购物环境予顾客之余，还要达到理想的营运效益。 同时，面对竞争激烈的零售消费市场，国外许多成功商场都会透过宣传推广活动为消费者带来刺激18、新鲜感，因此如何推行有效的宣传推广、促销及公关活动也是商场能否保持市场竞争力的关键。6、本公司已结合国内外许多成功经验，而建立了一套专业及高水准的商场管理系统： 市场分析 租户联系 客户服务、小区服务 宣传推广、促销及公关活动节日装饰日常行政运作员工持续培训设备、设备维护清洁、园艺绿化保安、消防工作停车场管理财务管理成本控制保险检讨现存制度提交改善建议提交商场整体营运报告7、提供商业招商代理，包括主力店、次主店和散户，相关委托事项由双方另行协商并签定合同(见附件五)。8、工作左式：甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期商业管理顾问服务阶段。甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室19、或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。附件（二）：首年物业管理顾问服务1、建设规划1.1 审阅该项目的主要土建及机电设备施工图纸，从曰后管理、可维修性及运作效益的角度提出意见和建议1.2审阅该项目的主要机电设备数据，就其性能、载荷、20、可维修陆等提出意见和建议1.3 审阅该项目的主休装修设计图纸，从曰后管理、可维修陆及运作效益的角度提出意见和建议1.4 审阅该项目的管理用房数据，就其分布及合适性的提出意见和建议2、验收接管2.1 向甲方建议项目验收接管小组架构组织，并提供相关的验收接管培训予主管人员2.2 审查该项目验收接管计划，并提出意见和建议2.3 审查该项目缺遗漏清单，并提出意见和建议2.4 审查机电设备供货商提供予管理处工程部人员的机电设备操作实务培训课程，免却有关人员在机电设备投入使用时出现不懂操作的情况25 审查机电设备供货商所提供的操作手册是否完整和符合规格26审查机电设备供货商所提供的设备施线路图是否完整和符21、全规格2.7审查项目建设总承包公司所提供的竣工图纸是否符合规格3、建立制度和系统；3.1财务管理 a)协助甲方草拟首年度财务管理收支预算案 b)向甲方建议首年度管理服务费用收费标准 c)向甲方建议财务收支处理规则和程序 d)向甲方建方建议财务人员岗位责任3.2 单元交付 向甲方建议单元交付工作小组架构组织，并协助甲方： 制定单元交付工作计划 提供相关的工作培训(特别是客户服务培训)予单元移交小组主管人员检查单元交付工作情况，必要时提出意见和指导3.3 管理架构向甲方建议该项目管理处总体架构组织，并协助甲方： e)制定员工招聘计划，包括招聘方式、学历及技术要求、工作经验、考核形式等等 f）制定管22、理处员工守则 g)建议各级员工制服设计构思3.4 业户管理制度协助甲方建立业户管理制度，包括： a)制定管理公约 b)制定业户手册 c)制定业户装修指南3.5 装修管理向甲方建议业户二次装修管理办法，包括：装修期场地管理及清洁管理办法装修期垃圾收集处理方案3.6 看板/导示系统向甲方建议总体广告牌及导示牌的布局和位置对总体广告牌及导示牌的设计提出意见和建议3.7 设备管理及运行系统向甲方建议工程部最适运作组织架构向甲方建议首两面年预防性维修保养计划协助制定首两年预防性维修保养计划向甲方提供工程部必须购置的维修工程用具及器材清单向甲方建议机电设备房间管理办法向甲方建建议工程部人员岗位责任3.8 23、人事管理系统向甲方建议制定人事部人员岗位责任制定首年度员工培训计划制定人事运作规则及程序3.9 行政管理系统向甲方建议锁匙贮存及领用规则向甲方建议档存档规范向甲方建议仓库(布草房)收发制度向甲方建议管理处办公室文仪器材购置清单3.10 安全管理系统向甲方建议保安人员岗位责任向甲方建议消防人员岗位责任向甲方建议保安部运作规则和程序向甲方建议消防定理计划，包括消防演练、消防培训、设备管理及各级防火责任人制度3.11 客户服务系统向甲方建议客户查询或投诉的处理程序向甲方建议客户服务人员岗位责任向甲方建议首年度客户服务工作计划。审查该项目客户服务中心的设计及配套设施，并提出意见和建议3.12 清洁绿化24、管理系统审查该项目落成后清洁工作计划，并提出意见和建议审查该项目开荒清洁工作计划，并提出意见和建议3.13 停车场管理系统向甲方建议货物、家具、装修材料进出管理规定向甲方建议业户物流动线安排审阅该项目停车场总体规划，并提出意见和建议审阅该项目地面停车及交通安排，并提出意见和建议3.14 其它服务审查该项目落成后之财产保险及公共责任保险预案并提出意见和建议向甲方建议日常物业管理常用紧急应变计划协助甲方制定该项目开幕计划4、工作方式：甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期25、一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。附件（三）：第二年物业管理顾问服务工作内容1、品质管理：逐步引进IS09000为基础之管理模式，协助甲方完善该项目之管理运作制度2、形象定位；向甲方建议管理处的形象包装方案，确立国际化商业物业管理形象。协助甲方参加全国、省、市示范大厦(在该项目与及26、甲方提供的峰件允许的前提下)，若该项目被评定为全国省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币330，000元(全国)，港币220，000元(省)，港币110，000元(市)，并且在接获评定通知之曰起7天内向乙方一次支付。3、操作检讨 3.1 定期与物业管理公司人员召开例会，为日常管理运作包括财力、保安、人事、维修保养、清洁绿化、客户服各等各方面提供意见与指志，或进行现场巡视，检查该项目的整体物业管理水平，包括以下操作检讨：每季一次检讨该项目机电设备的运作、维护与保养工作，并在检讨后提出指导。每季一次检讨该项目的保安运作、并在检讨后提出指导。每季一次检讨该项目的客户服力工作，并在检后提出指导。每月一次27、检讨该项目的清洁绿化水平，并在检讨后提出指导。每月一次检讨该项目日常重大突发事件的处理情况，并在检讨后提出指导。在主要节日庆典前指导管理处进行策划与布置。3.2 每季一次审阅该项目的管理费收入状况、及整体财务状况。3.3 每年年底时指导物业管理公司处草拟下一年度的工作计划进行审意阅，并在审阅后一个月内提出书面意见。4员工培训： 每年指导管理处制定该项目的培训计划，并派员在主要培训课程担任导师。所计划的培训提纲包括：客户服务能耗管理保安监控清洁绿化督导管理危机应变管理预防性维修保养环境保护财务管理语言应对沟通技巧先进物业管理知识5、管理审核：5.1 每年派员检视主要机电设备设施运作情况一次，并在28、检视后2个月内向甲方提交审查报告。5.2 每年派员检视该项目的安全管理状况一次，并在检视后2个月内向甲方提交审查报告.3.3 指导管理处每年进行用户意见调查一次，在管理处统计结果后进行分析，分析后八星期内向甲方提交报告。6、工作方式： 甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在本合同第二年商业物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每月三次(约每十天)在甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每月应不少于三29、次工作会议或现场巡视。乙方通过书面报告或会议纪录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。 乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。附件（四）：双方关系架构略附件(五)；招商代理委托合同略附件（六）：委托书委托书 兹委托*公司按该公司年月日计划书所开条件由年月日起为成都*之管理顾问。双方同意于本委托书签署曰起一个月内签署管理顾问合约。签署： *公司日期：签署： *公司日期：十、顾问服务费报价 根据项目顾问工作实际情况，现作以下报价： 一、为项目提供顾问服务一年，从项目开发建设时的前期介入开始，我司除提供书面顾问服务外，每周到现场顾问指导一天。顾问服务费全年人民币壹拾伍万圆(小写为5000000元)。 二、根据贵司需要，亦可由我司派出驻场顾问全程现场指导管理运作驻场顾问的工资等费用由贵司支付每月人民币壹万元(小写为1000000元)。*市XX物业管理顾问有限公司XXXX年X月X日