1、大美天第开盘前执行方案第一部分：现场工程状况第一部分：现场工程状况目目 录录第二部分：项目核心卖点第二部分：项目核心卖点第三部分：开盘前总体部署第三部分：开盘前总体部署第四部分：广告设计第四部分：广告设计第五部分：四大营销事件第五部分：四大营销事件第六部分：第六部分：通路营销通路营销第七部分：第七部分：媒介策略媒介策略第八部分：第八部分：现场包装现场包装第一部分：现场工程状况第一部分：现场工程状况大龙潭风景区入口大龙潭风景区入口风景区主干道风景区主干道进入项目主干道进入项目主干道项目工地正门项目工地正门项目内部项目内部通往香樟林的道路通往香樟林的道路第二部分：项目核心卖点第二部分：项目核心卖点2、项目卖点提炼项目卖点提炼生态环境：龙潭公园旅游资源丰富，项目内有原生山、林和湿地湖泊生态环境：龙潭公园旅游资源丰富，项目内有原生山、林和湿地湖泊区位价值：距离城市中心区仅区位价值：距离城市中心区仅3 3公里路程公里路程交通条件：城市主干道交通条件：城市主干道柳石路旁，各城区可便捷到达，更直通桂北高速（桂林至柳石路旁，各城区可便捷到达，更直通桂北高速（桂林至北海）北海）项目规模：总占地面积达项目规模：总占地面积达283283亩亩规划设计：充分保留原生山水规划设计：充分保留原生山水,结合地势打造建筑和园林结合地势打造建筑和园林,1.01,1.01超低容积率超低容积率建筑特色：中式现代风格，细致打造3、多种中式建筑元素，典雅尊贵建筑特色：中式现代风格，细致打造多种中式建筑元素，典雅尊贵园林环境：台地公园、原生香樟林、湿地湖泊，打造园林环境：台地公园、原生香樟林、湿地湖泊，打造“山、湖、林山、湖、林”三大景观三大景观产品特色：丰富产品形态，别墅有私家庭院、大露台等设计，洋房带电梯产品特色：丰富产品形态，别墅有私家庭院、大露台等设计，洋房带电梯星级配套：运动会所、幼儿园星级配套：运动会所、幼儿园物业服务：丰富经验物管专家物业服务：丰富经验物管专家泓福物业，星级服务泓福物业，星级服务品牌实力：协和地产品牌实力：协和地产 精品领袖精品领袖项目核心卖点提炼项目核心卖点提炼零距离零距离4A4A级风景区级4、风景区龙潭公园龙潭公园原生态园林原生态园林围绕围绕“山、湖、林山、湖、林”建造三大建筑组团建造三大建筑组团中式建筑概念、中式居住理念中式建筑概念、中式居住理念定义顶级别墅标杆定义顶级别墅标杆 第三部分：开盘前总部署第三部分：开盘前总部署首阶段货量达到首阶段货量达到70007000万元万元 洋房（洋房（8#8#、9#9#楼共楼共3636套）套）总货值约总货值约20002000万万联排别墅联排别墅2020套套（1#1#、2#2#、6#6#、7#7#楼）楼）货值约货值约50005000万万开盘时间节点铺排开盘时间节点铺排 注：开盘前须获取预售证，开盘当日进行认购客户换签注：开盘前须获取预售证，开盘当5、日进行认购客户换签开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 关键语：关键语：一个思路一个思路 一条主线一条主线 开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 一个思路一个思路：我们要打造的楼盘是柳州最高端最高端的楼盘，我们楼盘的销售价格是区域内甚至柳州市场内最高的价格最高的价格。高端楼盘有很多种打法，有保持高调不与世俗为伍的高端，通过楼盘产品品质的表达与硬性上涨提高项目售价与实现销售，这需要时间消化，不利于楼盘快速销售，就如同现在的华林君邸；还有就是高举高打，以气势夺人，成为曝光率最高、众所周知的项目，通过人气与购买需求的堆积实现项目售价的上涨及销售实现，这需要较高推广费用的投入，但销售速6、度很快，如现在的阳光100城市广场。根据本项目的资金回笼要求以及规避市场风险的思路，建议采建议采用第二种打法并结合品质表达，快速销售项目回笼资金用第二种打法并结合品质表达，快速销售项目回笼资金。而在第一阶段开盘前，因为项目产品无法保证完美的表现，则主要靠造势与推广来保证项目的一炮而红。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 一条主线一条主线：如何让客户知道我们？知道后如何引至售楼部？引至售楼部后如何达到成交？这条主线里，如何让客户知道我们？如何将客户引至售楼部？这两点通过推广都容易办到。而关键关键是如何达到客户的成交？这是关键问题。在客户做决策时，必定会将本盘与“清华坊、阳光100、东岸7、御花园、华林君邸”以及“圣蓝山”、“嘉汇龙潭”等竞争盘作比较，我们怎样才能在和这些楼盘的比较中顺利突围？第一、比优势：我们在“学区、交通、区域价格认知度、升值潜力、楼房朝向、山体被破坏”等方面都处于劣势，而我们的优势仅在“邻近龙潭公园、小区内居住环境、周边配套以及产品的部分巧妙设计”这些方面，可以说优势并不十分显著突出。第二、比品质：因项目施工周期等问题，无法在一期一阶段开盘前有充裕的时间来表现项目的产品品质（后阶段当然会有好转），因此，寄希望于通过项目品质来完成销售目标是没有完全把握的。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 鉴于此，我们建议采取下列战略采取下列战略：第一步：通过活动与8、事件造势、媒体推广，迅速提升项目形象力、第一步：通过活动与事件造势、媒体推广，迅速提升项目形象力、影响力，影响力，使项目成为柳州市民心中的品牌项目、明星项目，形成与主要竞争对手之间的层次感，拉开心理距离，为客户的最终成交构建良好的铺垫，活动的选择在于精不在多。第二步：通过项目现场的塑造，体现高端楼盘形象，第二步：通过项目现场的塑造，体现高端楼盘形象，在前述铺垫下形成锦上添花的效果，有效的实现成交。而且项目的运作周期较长，首期的形象有效建立将可树立项目的基调，并为后续推广奠定基础，使得后阶段的营销事半而功倍。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 我们接下来主要分析如何进行造势？如何进行造9、势？造势须以事件为主、以活动为辅以事件为主、以活动为辅，事件考虑：一、理查德理查德克莱克莱德曼新年音乐会；德曼新年音乐会；二、二、柳州骄傲人物评选柳州骄傲人物评选。这两个事件都可以在市民中迅速形成轰动的效应，并具有广泛的参与性，同时活动档次较高，可有助于项目高端形象的确立。通过事件的炒作、相关的广告配合，可期达到项目的造势目的。配合事件的运作需要进行相关活动与媒体推广的辅助，以保持项目的热度，活动可考虑前阶段所提营销策略案中所列活动，在A类客户积累接近200名的时候可召开产品推介会、产品推介会、VIPVIP认购、知名幼儿园引进、结合认购、知名幼儿园引进、结合龙潭公园的摄影比赛龙潭公园的摄影比赛10、等。骄傲人物评选可与报社合办，具有操作的可行性，随着活动的举办，本项目相对于竞争对手必定跨上了更高的台阶、立于更高的层次。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 在推广时我们要先明确一个主导思想、两个阶段。主导思想：在柳州市场上（最起码在路段内）体现项目强势的必要性主导思想：在柳州市场上（最起码在路段内）体现项目强势的必要性：第一、唯有让消费者感受到了项目的强势，才有利于在竞争楼盘中脱颖而出，而大部分购买洋房的客户最主要的竞争比较楼盘就是在路段内，项目规模大、销售周期长，在入市之初即确定项目的强势十分有必要；第二、在客户接触到项目前，通过区域内的推广，给其强烈的心理暗示，为项目的产品表达11、奠定基础。柳石路段现现阶段推广力度较大的有“圣蓝山”和“嘉汇龙潭”，我项目最基本的要求也必须要在路段内能表现出相比这两个楼盘的更强势，必须要让消费者认同我项目比这两个楼盘更高档、更优质、更有实力，这样才能在推广中占据优势，获得价格的合理上涨空间。路段内的强势主要可通过路灯广告、公交候车亭、广告牌等来表达，而通过版面设计、广告位选择等方面可以弥补档次上的不足。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 两个阶段两个阶段：我们将现在到开盘前这一阶段分为预热期预热期与开盘期开盘期：从现在起至开盘前一个月为预热期，以“项目产品项目产品”为诉求，通过“地地段、环境、建筑、文化段、环境、建筑、文化”四个12、持续性的概念串起推广的主题，这一阶段关键要引起消费者的遐想、向往，再通过各方面的造势使消费者认同“大美天第”是一个高端的项目，将项目抬至相当的高度。紧接着，开盘前一个月为开盘期，开盘期通过一项项卖点的强化诉求卖点的强化诉求与现场的表达现场的表达来承接预热期为项目塑造的高度，使消费者的期望落到实处，进而达成购买。开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 预热期推广预热期推广针对老业主的推广：针对老业主的推广：原协和楼盘内张贴海报，直投贺卡、楼书、会刊媒体新闻炒作媒体新闻炒作 LEDLED广告广告私家车人群推广私家车人群推广：加油站派发纸巾、车友联谊会、4S店推广树立户外广告牌树立户外广告牌 13、开盘前阶段营销策略建议开盘前阶段营销策略建议 开盘期推广开盘期推广 开盘期内共发布四期硬广，并辅以开盘期内共发布四期硬广，并辅以一定量的软文一定量的软文 产品推介会、产品推介会、VIPVIP认购会认购会 柳石路、龙潭路区域内户外柳石路、龙潭路区域内户外广告发布，如候车亭广告广告发布，如候车亭广告 今报今报上发布媒体楼书上发布媒体楼书 电台广告电台广告 LEDLED广告广告 电视广告电视广告 柳州骄傲人物评选活动柳州骄傲人物评选活动现场包装现场包装 第四部分：广告设计第四部分：广告设计报纸硬广报纸硬广香樟林篇香樟林篇诉求项目卖点之一的香樟林。诉求项目卖点之一的香樟林。突出建筑与小区内原生树木突出14、建筑与小区内原生树木的融合的融合香樟林篇备选香樟林篇备选诉求项目卖点之一的香樟林。诉求项目卖点之一的香樟林。突出建筑与小区内原生树木突出建筑与小区内原生树木的融合的融合稀缺篇稀缺篇诉求外部自然资源的稀缺，诉求外部自然资源的稀缺，强调中式别墅的境界特点。强调中式别墅的境界特点。湖泊篇湖泊篇诉求项目内部卖点之一的诉求项目内部卖点之一的1200012000人工湿地。突出项人工湿地。突出项目内部自成一景的特点。目内部自成一景的特点。别墅篇别墅篇诉求顶级别墅的标杆风范，诉求顶级别墅的标杆风范，同时也表明本项目是仅为少同时也表明本项目是仅为少数成功人士打造的传世宅邸。数成功人士打造的传世宅邸。顶尖人士篇顶15、尖人士篇诉求本项目前期仅为诉求本项目前期仅为2020位柳位柳州顶尖人士打造。州顶尖人士打造。产品篇产品篇诉求现代中式建筑与原生自诉求现代中式建筑与原生自然资源的融合。表达本项目然资源的融合。表达本项目为真正做出为真正做出“中式意象，现中式意象，现代简约代简约”顶极联排别墅！顶极联排别墅！楼楼 书书方案一方案一方案二方案二楼书内页风格楼书内页风格扉页扉页目录目录内页一内页一内页二内页二内页三内页三第五部分：五大营销事件第五部分：五大营销事件五大营销事件五大营销事件 w0808年年1111月月1 1日日 09 09年年1 1月月1010日日VIPVIP资格预约资格预约；w20092009年年1 116、月月1 1日，会所开放；日，会所开放；w冠名理查德冠名理查德.克莱德曼与国乐天娇柳州新年音乐会（克莱德曼与国乐天娇柳州新年音乐会（1 1月月1 1日）日）w0909年年1 1月月1010日举办日举办“VIPVIP资格认定及认购资格认定及认购”活动暨活动暨“产品说明会产品说明会”（对象：（对象：VIPVIP资格预约客户、意向客户、关系客户、各媒体记者）；资格预约客户、意向客户、关系客户、各媒体记者）；w0909年年2 2月举办月举办“骄傲人物评选骄傲人物评选”活动活动第一营销事件：第一营销事件：VIPVIP资格预约资格预约 时间：时间：0808年年1111月月1 1日至日至0909年年1 1月月17、9 9日（限额日（限额300300名，办完即止）名，办完即止）地点：临时接待中心，地点：临时接待中心，1 1月月1 1月现场售楼部开放月现场售楼部开放预约规则：预约规则：对于来访的意向客户，引导其交纳预约金，预约金额为对于来访的意向客户，引导其交纳预约金，预约金额为20002000元元/套，此类客户有资格参套，此类客户有资格参加加0909年年1 1月月1010日，开始的内部日，开始的内部VIPVIP资格认定，获资格认定，获VIPVIP资格后可享受买房优惠以及优先选房。资格后可享受买房优惠以及优先选房。预约金数量限额预约金数量限额300300名，办完即止，未交纳预约金客户无资格成为项目名，办完即18、止，未交纳预约金客户无资格成为项目VIPVIP客户及享受客户及享受相应优惠待遇。相应优惠待遇。交纳预约金客户在内部交纳预约金客户在内部VIPVIP资格认定前，以及在资格认定前，以及在VIPVIP资格认定时客户未能选定意向单位，资格认定时客户未能选定意向单位，可要求全额退还所交纳预约金款项（不支付利息），退还预约金后，预约方丧失相关可要求全额退还所交纳预约金款项（不支付利息），退还预约金后，预约方丧失相关VIPVIP认定资格。认定资格。目前重点工作：组织已有客源进行预约目前重点工作：组织已有客源进行预约 1111月月1 1日开始日开始CALLCALL所有协和老业主，告知项目即将面世、开始接受所有19、协和老业主，告知项目即将面世、开始接受VIPVIP资格预资格预约登记的信息，并邀请约登记的信息，并邀请0909年年1 1月月1 1日到现场参观；日到现场参观；附：预约凭证和客户调查表附：预约凭证和客户调查表 第二营销事件：项目会所开放第二营销事件：项目会所开放 通过通过柳州日报柳州日报及及南国今报南国今报相关广告进行预告；相关广告进行预告；通知各方面客户，保证现场的人气；通知各方面客户，保证现场的人气；通过现场助兴活动（舞狮、表演、餐会等），烘托会所开放气氛；通过现场助兴活动（舞狮、表演、餐会等），烘托会所开放气氛；通过通过“开放当天预约有奖开放当天预约有奖（赠送小礼品）（赠送小礼品）”的形式20、集中收受客户预约。的形式集中收受客户预约。会所开放活动步骤会所开放活动步骤 9 9：0000，人员到齐。，人员到齐。9 9：2020，领导致词。，领导致词。9 9：3030，剪彩开始。（同时放礼花），剪彩开始。（同时放礼花）剪彩完毕，邀请宾客入售楼部参观。剪彩完毕，邀请宾客入售楼部参观。会所开放所需物品及费用预算会所开放所需物品及费用预算 第三营销事件：冠名理查德第三营销事件：冠名理查德.克莱德曼与国乐天娇柳州克莱德曼与国乐天娇柳州 新年（新年（1 1月月1 1日）音乐会（备选）日）音乐会（备选）冠名形式：冠名形式：新年音乐会称谓为新年音乐会称谓为“”之夜（公司或项目名）之夜（公司或项目名）.21、理查德理查德.克莱德曼国乐天娇柳州克莱德曼国乐天娇柳州新年音乐会。新年音乐会。冠名企业将以冠名企业将以“主办主办”的身份出现在整个过程中。包括新闻发布会（的身份出现在整个过程中。包括新闻发布会（20082008年年1111月月2424日）。南国今报长达一个月的大版宣传，电视台、电台大量的新闻报道及活动报道、日）。南国今报长达一个月的大版宣传，电视台、电台大量的新闻报道及活动报道、海报、海报、DMDM单等。（具体宣传方案附后）单等。（具体宣传方案附后）冠名企业将获得价值冠名企业将获得价值3 3万元的门票。万元的门票。演奏会场地内外冠名企业横幅广告（不少于演奏会场地内外冠名企业横幅广告（不少于4 22、4幅）幅）40004000张门票上的冠名企业广告。（一面为演奏会入场须知，一面为冠名企业广告。张门票上的冠名企业广告。（一面为演奏会入场须知，一面为冠名企业广告。125125克进口钢板纸印刷）。克进口钢板纸印刷）。冠名企业领导和理查德冠名企业领导和理查德.克莱德曼合影。克莱德曼合影。优先给冠名企业的理查德优先给冠名企业的理查德.克莱德曼同台演奏的琴童的名额。克莱德曼同台演奏的琴童的名额。1.1.冠名费用：冠名费用：3030万元万元附：冠名企业名称出现在各种宣传形式的具体数量。附：冠名企业名称出现在各种宣传形式的具体数量。冠名企业名称出现情况：冠名企业名称出现情况：新闻发布会。新闻发布会。南国今23、报长达一个多月的大版宣传。南国今报长达一个多月的大版宣传。电视台文体频道活动及报道。电视台文体频道活动及报道。户外广告、市区主要地区不低于户外广告、市区主要地区不低于3 3幅。幅。大度半开海报不低于大度半开海报不低于20002000份。份。1616开开DMDM单单2 2万份，其中一面是冠名企业广告。万份，其中一面是冠名企业广告。电台（交通台、音乐台）不低于电台（交通台、音乐台）不低于1515次的新闻报道及活动。次的新闻报道及活动。1.1.第四营销事件：第四营销事件：VIPVIP资格认定及认购资格认定及认购 目的：项目首次开放现场，向媒体、协和预约客户、业主推介目的：项目首次开放现场，向媒体、协24、和预约客户、业主推介时间：时间：0909年年1 1月月1010日日地点：项目会所地点：项目会所(如会所未具备条件则选择在高档酒店举行如会所未具备条件则选择在高档酒店举行)人物：人物：VIPVIP资格预约客户、意向客户、部分协和老业主、媒体记者资格预约客户、意向客户、部分协和老业主、媒体记者内容：现场以产品说明会的形式开始，邀请四川大师建筑设计公司、园林设计公司设内容：现场以产品说明会的形式开始，邀请四川大师建筑设计公司、园林设计公司设计师进行讲解，并设置相应的互动游戏和奖品以及一些表演节目，同时举办自助餐会，计师进行讲解，并设置相应的互动游戏和奖品以及一些表演节目，同时举办自助餐会，会上，置业25、顾问对自己客户进行相关推介工作。会上，置业顾问对自己客户进行相关推介工作。费用预算：费用预算：40000 40000 元元VIPVIP资格认定及认购具体实施方案资格认定及认购具体实施方案 一、认购开始前须具备的条件：一、认购开始前须具备的条件：1 1、房号确定。、房号确定。2 2、认购金额确定。、认购金额确定。3 3、优惠方式确定。、优惠方式确定。4 4、优先选房方式确定。、优先选房方式确定。5 5、各项物料完成、各项物料完成二、认购金额：二、认购金额：洋房：洋房：2 2万元万元/套。套。联排别墅：联排别墅：1010万元万元/套。套。三、优惠方式：三、优惠方式：1 1、公开折扣：一次性、公开折26、扣：一次性9595折、按揭折、按揭9696折。（未认购客户）折。（未认购客户）2 2、VIPVIP认购额外折扣：认购额外折扣：1500015000元。（约等于在公开折扣基础上打元。（约等于在公开折扣基础上打9797折）。折）。VIPVIP资格认定及认购具体实施方案资格认定及认购具体实施方案 优先选房方式：优先选房方式：在确定优先选房方式的时候，我们首要考虑的是保证预约客户的认购率，在确定优先选房方式的时候，我们首要考虑的是保证预约客户的认购率，根据预约客户较少的情况，不太适合排号或预约等方式，建议采用根据预约客户较少的情况，不太适合排号或预约等方式，建议采用“协调臻选协调臻选”的方式，以争取尽27、可能多的认购客户。在采用此方式的时候，方案的传达必须的方式，以争取尽可能多的认购客户。在采用此方式的时候，方案的传达必须十分到位，对于销售经理对现场的监控、把握以及置业顾问的协调、沟通要求十分到位，对于销售经理对现场的监控、把握以及置业顾问的协调、沟通要求较高，整体做到有序一致。较高，整体做到有序一致。以下对此方式以及流程进行详述：以下对此方式以及流程进行详述：1 1、在确定了房号与优惠方式以后，、在确定了房号与优惠方式以后，置业顾问通知客户置业顾问通知客户，并告知客户到现场并告知客户到现场确认房号，要求客户填写确认房号，要求客户填写2 23 3个意向房号个意向房号。2 2、销售经理统计意向房28、号销售经理统计意向房号选择情况，对有冲突的房号与置业顾问共同判明选择情况，对有冲突的房号与置业顾问共同判明客户的意向程度，期间要求置业顾问对客户意向程度的判断必须真实准确。对客户的意向程度，期间要求置业顾问对客户意向程度的判断必须真实准确。对于有冲突的房号，置业顾问通知客户该房号有多人争抢，给客户以紧迫感。最于有冲突的房号，置业顾问通知客户该房号有多人争抢，给客户以紧迫感。最终该冲突房号终该冲突房号给予意向最强的客户给予意向最强的客户，未获此房号的客户引导其选择其他房号，未获此房号的客户引导其选择其他房号，未选到房的客户认购资格可延续至下期。未选到房的客户认购资格可延续至下期。VIPVIP资格29、认定及认购具体实施方案资格认定及认购具体实施方案 四、抽奖活动四、抽奖活动 认购当日给予认购客户抽奖，一套一次，认购当日给予认购客户抽奖，一套一次，中奖率中奖率100%100%，奖金额度从，奖金额度从18881888元元1888818888元元不等（平均不等（平均1000010000元元/套），抽奖以套），抽奖以“砸金蛋砸金蛋”的形式进行，的形式进行，届时现场将届时现场将“金花四溅金花四溅”，以增强活动的吸引力与现场渲染力。奖金金额仅，以增强活动的吸引力与现场渲染力。奖金金额仅可在总房价中减除，客户在签署可在总房价中减除，客户在签署商品房买卖合同商品房买卖合同后生效。后生效。各方面配合事项：各30、方面配合事项：1 1、制定、制定VIPVIP认购协议以及收据签写方式。认购协议以及收据签写方式。2 2、内部销控展板。、内部销控展板。3 3、临时接待中心现场包装。、临时接待中心现场包装。4 4、各方面人员筹备。、各方面人员筹备。5 5、认购当日程序安排。、认购当日程序安排。6 6、金蛋等物料。、金蛋等物料。VIPVIP资格认定及认购具体实施流程资格认定及认购具体实施流程 0909年年1 1月月5 5日，邀请日，邀请VIPVIP资格预约客户、协和老业主，关资格预约客户、协和老业主，关系户、媒体记者系户、媒体记者1010日早上日早上9 9：0000，产品说明会，中间穿插表演，产品说明会，中间穿插31、表演办理相关手续（收取办理相关手续（收取VIPVIP认购金、选房等）认购金、选房等）砸金蛋活动砸金蛋活动实施流程实施流程第五营销事件：骄傲人物评选第五营销事件：骄傲人物评选 （备选）（备选）启动时间启动时间 20092009年年2 2月月意义和作用意义和作用通过此类活动可有效提高开发商与项目档次。开发商与项目档次的提高有助于产品价值的体现。此类活动市民关注度较高，有利于项目的宣传及亲和力。通过与媒体及政府的合作，提高项目形象力。形式和内容形式和内容 与政府相关部门及柳州日报、南国今报或柳州电视台等媒体合作，公开评选08年柳州骄傲人物。（因该活动在前期策划案中已有详细说明，在此不作累述。）第六部32、分：通路营销第六部分：通路营销通路营销一：加油站纸巾派发通路营销一：加油站纸巾派发 制作盒装纸巾（制作盒装纸巾（100100抽），纸巾盒印项目宣传内容，在柳州市内加油站发放给驾抽），纸巾盒印项目宣传内容，在柳州市内加油站发放给驾驶小车加油的车主，同时发放项目宣传资料。驶小车加油的车主，同时发放项目宣传资料。制作数量制作数量1000010000份，每份预计约份，每份预计约3 3元，计元，计3000030000元。元。加油站发放费用：加油站发放费用：500500元元/加油站，加油站，1010个加油站（暂定数量），计个加油站（暂定数量），计50005000元。（考虑元。（考虑到另外请人发放不如加油站33、工作人员发放显得档次高，故选择由加油站工作人员发到另外请人发放不如加油站工作人员发放显得档次高，故选择由加油站工作人员发放。）放。）同时发放项目的宣传折页一份。同时发放项目的宣传折页一份。费用预计：费用预计：共计约共计约3500035000元。元。通路营销二：通路营销二：4S4S店推广店推广 方案内容：方案内容：1 1、本方案针对的人群包括至、本方案针对的人群包括至4S4S店看车、买车客户群，以及已在该店购车人店看车、买车客户群，以及已在该店购车人群（该部分人群通过售后服务、回访等进行宣传）。群（该部分人群通过售后服务、回访等进行宣传）。2 2、在、在4S4S店内投放项目的宣传资料（折页、户型34、图等）。店内投放项目的宣传资料（折页、户型图等）。3 3、制作小礼品（印制项目内容），由、制作小礼品（印制项目内容），由4S4S店发放给购车、看车顾客，小礼品店发放给购车、看车顾客，小礼品建议为：盒装纸巾、车内装饰品、车用充电器等相关汽车用品，价格在建议为：盒装纸巾、车内装饰品、车用充电器等相关汽车用品，价格在5 5元元/份左右。份左右。4 4、联系车辆销售员，让其为本项目介绍买家，成交后给予佣金：别墅、联系车辆销售员，让其为本项目介绍买家，成交后给予佣金：别墅30003000元元/套（约为总价套（约为总价1.21.2），洋房），洋房15001500元元/套（约为总价套（约为总价33），在定价35、时将此），在定价时将此部分支出考虑进价格中，适当提高价格。部分支出考虑进价格中，适当提高价格。4S 4S店推广店推广 5 5、与、与4S4S店针对其客户合办活动，通过店针对其客户合办活动，通过3D3D宣传片播放、资料发放、置业宣传片播放、资料发放、置业顾问到场讲解、趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目现顾问到场讲解、趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目现场已具备条件，可将联谊会选择在项目现场举行，或选择在临近的龙场已具备条件，可将联谊会选择在项目现场举行，或选择在临近的龙潭公园举办。每次活动费用预计在潭公园举办。每次活动费用预计在50005000元以内。元以内。6 6、4S4S36、店登记客户相关资料（详见附表一），登记后即对我项目专人电店登记客户相关资料（详见附表一），登记后即对我项目专人电话通知，我项目专人登录入表格（详见附表二），每月固定时间话通知，我项目专人登录入表格（详见附表二），每月固定时间4S4S店店与我项目核对一次，将与我项目核对一次，将4S4S店登记的客户资料与我项目登记的资料进行店登记的客户资料与我项目登记的资料进行核对，如有成交客户资料双方核对无误，则该成交客户视为核对，如有成交客户资料双方核对无误，则该成交客户视为4S4S店介绍店介绍客户，即时给予相关佣金发放。客户，即时给予相关佣金发放。7 7、20092009年年2 2月，在各方面条件具备的情况37、下，与月，在各方面条件具备的情况下，与4S4S店合作举办车友联店合作举办车友联谊会或其他相关活动，期间通过谊会或其他相关活动，期间通过3D3D宣传片、模型展示、资料发放、置宣传片、模型展示、资料发放、置业顾问现场讲解、趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目业顾问现场讲解、趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目现场已具备条件，可将联谊会选择在项目现场举行。通过此活动进行现场已具备条件，可将联谊会选择在项目现场举行。通过此活动进行项目的推介，为项目稍后的开盘做铺垫。项目的推介，为项目稍后的开盘做铺垫。4S 4S店推广店推广 方案执行流程：方案执行流程：确定本方案中各项具体内容（奖励制度38、等）确定本方案中各项具体内容（奖励制度等）确定方案负责人员（营销部或市场部人员）确定方案负责人员（营销部或市场部人员）选定选定1 12 2家家4S4S店进行试点（中高档品牌店进行试点（中高档品牌4S4S店，如宝马等店，如宝马等 ）与与4S4S店沟通协商、执行交流，进行资料、礼品等物料投放店沟通协商、执行交流，进行资料、礼品等物料投放活动开展、监督、调整。活动开展、监督、调整。4S 4S店推广店推广 费用预算：费用预算：注：上述费用均为预估费用，人员成交佣金未计。注：上述费用均为预估费用，人员成交佣金未计。4S 4S店推广店推广 附表一：附表一：4S 4S店推广店推广 附表二：附表二：通路营销三39、：车友联谊会通路营销三：车友联谊会 柳州有众多的车友会，并经常举办车友活动，我项目以提供柳州有众多的车友会，并经常举办车友活动，我项目以提供一定的物资赞助的形式与车友会合作举办活动一定的物资赞助的形式与车友会合作举办活动.期间通过期间通过3D3D宣传片、模型、资料发放、置业顾问现场讲解、宣传片、模型、资料发放、置业顾问现场讲解、趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目现场已具备条趣味活动、车身贴等方式进行项目的宣传，如项目现场已具备条件，可将联谊会选择在项目现场举行，或选择在临近的龙潭公园件，可将联谊会选择在项目现场举行，或选择在临近的龙潭公园举办。举办。该活动可结合该活动可结合4S4S店40、推广展开。店推广展开。费用预算：费用预算：50005000元元/次次通路营销四：车展通路营销四：车展 (备选方案备选方案)联合各汽车厂商，以联合各汽车厂商，以“大美天第大美天第龙潭车展龙潭车展”为题在项目为题在项目举办车展，通过现场的人气进行项目的销售，进而带动项目的举办车展，通过现场的人气进行项目的销售，进而带动项目的储客与销售。储客与销售。最好选择柳州市场上还很少见到的世界知名品牌汽车如最好选择柳州市场上还很少见到的世界知名品牌汽车如“法拉利法拉利”等，与项目的高端形象更为贴切。等，与项目的高端形象更为贴切。费用预算费用预算:待定待定第七部分：媒介策略第七部分：媒介策略媒介推广部署媒介推广41、部署 媒体投放期：媒体投放期：08 08 年年 12 12 月月 1 1 日到日到 09 09 年年 3 3 月月 31 31 日日媒体类型：媒体类型：报纸报纸（柳州日报、南国今报）（柳州日报、南国今报）电视电视（柳州电视台（柳州电视台新播报新播报栏目贴片广告）栏目贴片广告）电台电台（柳州交通台、柳州音乐台）（柳州交通台、柳州音乐台）户外户外（两块：华信国际（两块：华信国际4 4楼、三桥西高炮）楼、三桥西高炮）LEDLED（五角星新华书店外墙）（五角星新华书店外墙）公交候车亭公交候车亭（柳石路沿线）（柳石路沿线）媒体广告排期媒体广告排期 媒体广告排期媒体广告排期 媒体广告排期媒体广告排期 媒体42、广告排期媒体广告排期 媒介费用预算媒介费用预算 第八部分：现场包装第八部分：现场包装本建议：旨在提升大美天第施工现场的品牌形象,通过增加现场销售气氛和人文文化氛围,展现出柳州最高端别墅类小区高质素的品质.现场形象树立,应作为大美天第品牌提升的第一步,并为进一步的销售工作迈出坚实的第一步.大美天第的现场目前存的在一些问题：整体现场不统一，形象和识别不突出；整体现场不统一，形象和识别不突出；现场缺少气氛；现场缺少气氛；沿路导视不清晰；沿路导视不清晰；现场各物料不统一现场各物料不统一标示系统不清晰，导视系统不完整；标示系统不清晰，导视系统不完整；缺少文化味；缺少文化味；现场包装好比足球临门一脚，是成43、败的关键。本次建议的出发点：针对到场客户 通过加强导视系统的引导 营造销售气氛 在龙潭路上制造声势 倡导社区文化的塑造 扩大口碑宣传,形成相互介绍良性循环营造国家级小区的感觉；营造示范小区的感觉（从各个方面）；营造注重文化、高品质、领先时代小区的感觉；只有这样，才能让人有换代住宅的信赖；只有这样，才能让到场的人有买大美天第就是买放心；只有这样，才能提升品牌形象，为开盘奠定坚实基础；我们要把品质感作出来，哪怕一步步来现场包装线路：1、龙潭风景区大道2、进现场主干道3、现场前部环境4、现场后部环境1、龙潭风景区大道风景区入口处喷画目的：1.为大美天第造势。2.突出项目所在地。3.形成对过往车辆 行44、人的视觉刺激。风景区大道灯箱及树木包金目的：1.彰显大美天第品牌 气质。2.建立项目沿街导师系统。3.营造项目现场的氛围。2、进现场主干道迎宾导视牌及树木包金目的：1.与之前的风景区导视进行连接。2.增强即将进入现场的视觉冲击力。3.营造项目现场的氛围。4M6 M迎宾导视牌及树木包金目的：进一步营造项目现场的氛围。1 M5M说明：说明：由于时至冬季，气候由于时至冬季，气候转寒冷。所以建议悬挂物转寒冷。所以建议悬挂物颜色的应用上考虑在保留颜色的应用上考虑在保留VIVI系统主体不变的情况下系统主体不变的情况下采用暖色调的色泽。以此采用暖色调的色泽。以此增加氛围。增加氛围。2、现场前部环境由于项目施45、工现场整体形象感不强，所以建议对施工现场门口处的围墙及入口大门进行包装。围墙包装入口处大门包装由于项目正门旁的山洞和民房形象不好，所以建议用大幅的喷绘广告进行包装。项目现场内部环境较为混乱，道路分区不明显，且现场氛围营造不足。不利于来访参观。因此建议将项目内部主干道与联排别墅的施工现场用围墙进行分割。同时为了营造气氛，建议对非施工区域进行包装。售楼部前包装目的：1.突出项目会所的档次感。2.营造项目现场的氛围。黄蜡石雕刻字体告示牌的应用目的：1.增加小区内部的环境渲染。2.营造项目现场的氛围。1M0.7 M户外家具使用目的：1.增加小区内部的情趣感。2.便于参观者休息。3.提升品牌形象。3、现46、场后部环境600mm300mm由于香樟林入口处电箱破坏了整体氛围，建议用喷绘布将其包围，在不影响其使用下，留有活动门，可以方便使用电箱。同时，该香樟林为原生树林，是本项目的卖点之一，所以建议在入口出设置告示牌及户外家具，以此衬托出气氛。1.3M1.5M1.3M1.5M人造湿地是本项目的一个重要卖点，因此在工程未完工的时候建议设置告示牌。其目的是不但可以为小区增添情趣外，还可以让参观者看到告示牌后产生对美好环境的憧憬。1M1.7M谢谢观赏，请多指正！谢谢观赏，请多指正！谨呈：山东金佰利地产临沂环球国际商务中心项目初步策划方案2007-11-28129 前言本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部47、分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！130目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介131产品分析产品分析产品属性产品属性：融住宅、写字楼、公寓、商业于：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体一体的城市综合体写字楼，23层公寓，23层两栋住宅，28层裙楼商业，4F裙楼商业美食广场,5F产品基础参数：产品基础参数：占地面积：26877m2建筑面积：133980m2住宅面积：42185m2写字楼面积：3248、100m2公寓面积：29460m2商业面积：30235m2车位数量：1066地下建筑面积：36683m2132产品分析产品分析住宅，改小后共住宅，改小后共560户，为户，为51-95平米中小户型，平米中小户型，户型设计存在明显缺陷户型设计存在明显缺陷户型设计中存在以下缺点将户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响：会对销售产生影响：1、A、B、E、F户型存在朝 向问题；2、A户型通风、采光存在严 重问题；3、所有户型均存在黑厕；4、D户型客厅开间较窄；5、大部分户型空间布局不 合理；6、B户型面积较大，可能影 响销售速度；7、户型设计整体均好性，明显不足；改小后，户型配比：改小后，户型配比：549、2m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%户型面积说明B户型可改成户型可改成类似类似E、F两两个户型个户型133产品分析产品分析公寓，约公寓，约500户，户型面积户，户型面积35-67m2，总体量，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店大，功能用途广，可商、可住、可做酒店公寓基础参数：公寓基础参数：1、体量：3.2万平米2、层数：28层3、总套数：约4、层高：3.6米6 6、实用率：接近、实用率：接近90%90%7、电梯量：5部8、标准层户数：22户9、户型套数配比：、户型套数配比：35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓标准层平面50、图公寓户型说明134产品分析产品分析写字楼，标准层面积写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造写字楼基础参数：写字楼基础参数：1、单位面积：140平米左右2、体量：2.9万平米3、层数：27层4、层高：3.6米5、电梯量：5部6、标准层面积：1298平米写字楼标准层135产品分析产品分析商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、超市类业态入驻超市类业态入驻北商业裙楼基础参数：北商业裙楼基础参数：1、北楼体量：约1.4万平米2、单层面积：约3600平米3、层数：4层51、5、层高：4.2米6、扶梯数量：4部/层南商业裙楼基础参数：南商业裙楼基础参数：1、南楼体量1.3万2、单层面积：约3200平米3、层数：4层4、层高：4.2米5、扶梯数量：2部/层南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图136产品分析产品分析美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐美食广场基础参数：美食广场基础参数：体量：约3500平米层数：5层137区位分析区位分析地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人52、气严重不足，片区价值未城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！目前临沂城目前临沂城市核心区市核心区河东区，城市航空港，大型物资集散中心兰山区，城市经济中心、商贸物流中心罗庄区，临沂主要工业基地经济开发区，对外贸易加工基地。沂河南坊区，城市南坊区，城市未来新中心区，未来新中心区，城市发展的必城市发展的必然方向然方向本案根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，一河五片，组团结构，北拓东进组团结构，北拓东进”的布局模式的布局模式 北北拓拓东进东进153、38市场环境分析市场环境分析2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售策不断收紧，市场销售形势十分严竣！形势十分严竣！2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米)仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）139在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势的南坊板块完全处于劣势盛世华庭阳光高地台北新城比邻学府沂龙湾东方花苑观河苑兰亭水岸澳尔诺国际公馆清54、水湾花园滨河国际水岸华庭外滩明珠沂河花园河畔花园齐鲁园锦园本案本案滨河板块滨河板块未来热点板块未来热点板块城中心板块城中心板块南坊板块南坊板块n滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。均价：3400-4500n南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。均价：1400-3200n城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。均价：2300-3600市场竞争分析市场竞争分析140市场竞争分析市场竞争分析项目各类型产品市场竞争均非常激烈55、，销售前项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！景不容乐观！典型 竞争楼盘分析141优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合行整合优势不明显优势不明显项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口劣势较突出劣势较突出住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘三大机会三大机会位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小市场供应量大，住宅、写字楼面临很56、大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大三大威胁三大威胁项目项目SWOT分析分析142目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介143营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造宅改造区位资源整合策略区位资源整合策略将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。品牌资源整合策略品牌资源整合策略在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。住宅资源整合策略住宅57、资源整合策略B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。144如何演绎如何演绎CBD概念？概念？CBD是什么是什么CBD的真实性的真实性CBD的利益与承诺的利益与承诺CBD，即中央商务区，全称是Central Business District。CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。CBD,是一个城市政治、文化、商业、金融最集中的区域。城市规划：将南坊新区定义为未来临沂行政、文化、商业中心。临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区58、；旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求CBD,是一个城市地价、房价、租金最高的区域。占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。在CBD建基立业是一种身份与尊贵体现；以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。区位资源整合策略区位资源整合策略145商业商业写字楼写字楼酒店酒店策略：策略：招商先行，不计眼前利益。裙楼商业裙楼商业业态：业态：百货、大型综合超市、专业店。目标商家：目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。美食广场美食广场目标商家：目标商家：国59、际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等公寓公寓策略：策略：寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应”目标企业：目标企业：国际知名企业临沂分公司总部国内知名企业临沂分公司总部国内大型金融机构本地知名企业总部策略：策略：先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售目标商家：目标商家：引入本地知名酒店，成立商务快捷酒店引入国际/国内连锁酒店策略：策略：联袂本地/国内知名酒店管理公司作为物管公司成立酒店式公寓经营管理公司目标企业目标企业：陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等如何整合品牌资源？如何整合品牌资源？品牌资源整合策略品牌资源整合策略1460、6如何建立住宅营销价值体系？如何建立住宅营销价值体系？住住宅宅价价值值体体系系建建立立CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示巨大的升值空间价值，预示巨大的升值空间联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值住宅资源整合策略住宅资源整合策略通过对通过对B B户型的改造，将户型变小，使总价降低户型的改造，将户型变小，使总价降低通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。予61、产品多功能：宜商、宜住、宜投资。147如何建立公寓营销价值体系？如何建立公寓营销价值体系？公公寓寓价价值值体体系系建建立立低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示的巨大发展前景价值，预示的巨大发展前景项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧公寓资源整合策略公寓资源整合策略148如何建立写字62、楼营销价值体系？如何建立写字楼营销价值体系？写写字字楼楼价价值值体体系系建建立立形象价值（详见形象定位，略）形象价值（详见形象定位，略）服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）香港仲量行、戴德梁行等。（建议）写字楼资源整合策略写字楼资源整合策略区位与交通：占据区位与交通：占据CBDCBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉硬件：甲级写字楼标准，硬件：甲级写字楼标准，5A5A智能化，国际名牌电梯（智能化，国际名牌电梯（3M/S3M/S以上以上)、无限时中央空调分户计量、63、无限时中央空调分户计量、100M100M光纤入户到桌面、光纤入户到桌面、智能智能ICIC卡门禁系统等。（建议）卡门禁系统等。（建议）规划：净高不低于规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于米，大堂层高不低于8米，车位不少于米，车位不少于250个个,幕墙采用幕墙采用LOW-E玻璃。（建议玻璃。（建议)149目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介150先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主字楼次之，商业最后并建议以招商为主住宅住宅公寓公寓写64、字楼写字楼品牌整合品牌整合入市时间轴入市时间轴商业（销售）商业（销售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店经营公司企业大客户租或买大投资客，大买家目标客户群目标客户群销售周期销售周期3-63-6个月个月以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。投资型自用型办公型商住型6 6个月个月8 8个月个月推售单位推售单位30%30%保留，保留，70%70%推售推售全部推售全部推售写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置整体推售战略整体推售战略年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住；生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房投资客户办公买家以招商为主以招商为主以企业、机构办公需求为主大投资客户151住宅操作65、战略住宅操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）（不计租约）客户付款测算（客户付款测算（计租约）计租约）常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润保证开发商预期销售利润152公寓采用带租约销售，租约公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵年，按月结，可充抵客户月供，使头客户月供，使头2年月供为零年月供为零，且交楼前只交，且交楼前只交3成首成首付，另付，另2成待交楼时再交付成待交楼时再交付公寓操作战略公寓操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）不计租约）客户付款测算（计66、租约）客户付款测算（计租约）常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式153写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用的进驻对写字楼营销起着重要作用写字楼操作战略写字楼操作战略定位原则定位原则品牌力塑造品牌力塑造形象力朔造形象力朔造写字楼营销三大关键点写字楼营销三大关键点154项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既要有联系，亦要有所区别要有联系，亦要有所区别形象整合战略形象整合战略形形象象定定位位整体形象定位整体形象定位CBD价值运营体价值运营体住宅、公寓、写字楼、购物中67、心住宅、公寓、写字楼、购物中心公寓形象定位公寓形象定位CBDSOHO住宅形象定位住宅形象定位CBD精装修酒店式住宅精装修酒店式住宅写字楼形象定位写字楼形象定位CBD首席商务执行官首席商务执行官155由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以建议将不同时期推出的产品冠以“号作品号作品”，并分别取分案名并分别取分案名形象整合战略形象整合战略环球国际商务中环球国际商务中心，心，0303号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0101号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0202号作品号作品156以以CBD概念为核68、心，以投资引导为手段，将营概念为核心，以投资引导为手段，将营销理念渗入到各类型产品卖点中销理念渗入到各类型产品卖点中营销诉求战略营销诉求战略说说CBD价值价值营销诉求主线营销诉求主线谈临沂大发展谈临沂大发展讲述项目的投讲述项目的投资价值资价值沟通产品细节与沟通产品细节与卖点卖点写字楼写字楼住宅住宅商业商业157目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介158以整体形象入市，户外先行，以以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入概念切入市场，迅速抢占市场眼球市场，迅速抢占市场眼球战术实施要点战术实施要点1主打广告语主69、打广告语：（建议）：（建议）这个世纪这个世纪,属于属于CBDCBD8080年代，错过了深圳年代，错过了深圳9090年代，错过了浦东年代，错过了浦东20082008年，你不能再错过年，你不能再错过CBDCBD159酒店式住宅携酒店式住宅携“SP活动活动+金佰利会金佰利会+媒体广告媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与重磅出击，引发客户广泛关注与参与战术实施要点战术实施要点2主打广告语主打广告语：（建议）：（建议）回家，就象住酒店！回家，就象住酒店！2 2万，入住时尚套房万，入住时尚套房3 3万，入住豪华套房万，入住豪华套房4 4万，入住总统套房万，入住总统套房SPSP活动活动：（建议）：（建70、议）“环球体验环球体验”之旅：之旅：一等奖：欧洲一等奖：欧洲1212日游日游 二等奖：韩国二等奖：韩国7 7日游日游 三等奖：港澳三等奖：港澳4 4日游日游160利用利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热活动、体验式营销，不断制造人气和热点，将项目宣传推至高潮点，将项目宣传推至高潮战术实施要点战术实施要点3营销活动营销活动：（建议）：（建议）借势奥运会借势奥运会1 1、主题为：、主题为：“我是冠军我是冠军”的（前）奥运冠军挑战赛的（前）奥运冠军挑战赛2 2、邀请、邀请20082008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。公关活动公关活动1 1、主题为：、主71、题为：“城市城市CBDCBD价值研讨会价值研讨会”2 2、邀请经济学家论坛：、邀请经济学家论坛：“当前经济形式下的投资策略当前经济形式下的投资策略”其它低成本的活动营销其它低成本的活动营销1 1、啤酒、水果、美食节、啤酒、水果、美食节 2 2、临沂城区老照片有奖征集及展览、临沂城区老照片有奖征集及展览3 3、举办车友会活动及奥运观摩活动、举办车友会活动及奥运观摩活动4 4、大品牌签约仪式、大品牌签约仪式161利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷战术实施要点战术实施要点4 4162利用利用“金佰利会积分卡金佰利会积分卡”发动发动“全民营销全民营销”，快速实现快72、速实现100%销售销售战术实施要点战术实施要点5 5163战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题1、要有科学的、全局性的战略把控、要有科学的、全局性的战略把控项目的开发必须考虑：项目的开发必须考虑：整体整体目标和阶段目标的统一性；目标和阶段目标的统一性；阶段目标之间的连续性；阶段目标之间的连续性；价格及销控全盘考虑；价格及销控全盘考虑；充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价164战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题2、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪费费推广营销渠道推广营销渠道媒体组合：媒体组73、合：以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助其它营销通道：其它营销通道：SP活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、推介会、展点等。推介会、展点等。165战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题3、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，是打动客户、支撑价格的重要因素是打动客户、支撑价格的重要因素166战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题售楼处售楼处167样板间样板间战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题74、168目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介169执行团队介绍执行团队介绍项目总顾问：项目总顾问：奥奥 彤彤科特勒咨询集团高级营销顾问，科特勒国际地产(中国)战略咨询事业部CEO。奥彤先生是清华大学MBA研习班高级讲师，著名地产策划专家，达观全程地产公司董事长。奥先生带领下的达观地产在一系列的地产策划营销中不断创造中国房地产界的奇迹，2002 年时更是承担了轰动一时的博鳌国际论坛官邸别墅全程策划，公司服务的客户和项目涉及到了城市发展战略规划，区域宏观经济发展战略规划，大型房地产企业，大型房地产项目发展战略的策划75、制定。项目推广总顾问：项目推广总顾问：宋金红宋金红科特勒咨询集团高级营销顾问，清华大学研究生，工商管理硕士，清华大学实战型房地产研究生课程班客座教授，中国房地产商学院客座教授。先后在深圳市规划国土局中外房地产导报社任记者、编辑。深圳大观广告有限公司创始人，是深圳4A广告公司的发起者之一，参服务了万科、招商、卓越等全国前20名的开发商的200多个楼盘的推广策划，率先将整合营销传播理论融入到房地产全程推广过程中，实现房地产价值最大化。170执行团队介绍执行团队介绍区域总监区域总监:关关 涛涛深圳房地产界资深职业经理人，9年房地产营销实践经验，现任达观地产山东区域总监、科特勒集团商业高级顾问，曾服务76、于戴德梁行、世联地产、万通地产等知名房地产顾问机构。曾主持操作过深圳知名楼盘：江苏大夏、新港鸿花园、万通中心、时代华庭、益田花园等数十个。关先生足迹遍及全国数十个省市，操作作品有：四川滨江新城、三亚兰海花园、西宁香榭丽都、湖南丽香新都等，最近主持操作项目为：临沂城建时代广场。商业部总监商业部总监:麦麦 伟伟中国房地产经纪人，现任职深圳达观地产营销策划中心总监、科特勒集团商业高级顾问。曾任职深圳中原地产策划中心高级经理；深圳森拓普商业顾问公司（中原集团）策划中心高级经理；广州吉之岛百货有限公司营销策划部高级经理。曾经负责过数十个知名商业地产项目的营销及招商工作：中港城、常兴时代广场、五洲风情Ma77、ll、海典数码城、新2000广场、金光华购物广场、南山超级地铁摩尔铺等 麦先生，十年执着于商业地产的开发与营销，在商业地产领域造诣颇深，具有广泛的商家资源。171执行团队介绍执行团队介绍顾问三部策划总监顾问三部策划总监:李李 胜胜 建建从事房地产策划工作6年。现任职深圳达观地产顾问三部策划总监，曾在任职于世联地产、同致地产等多家深圳策划机构曾策划过星河国际、中旅国际公馆等深圳知名楼签盘，足迹遍及全国十多个省市，主持策划近20多个各类型项目，其中住宅项目：深圳华美丽苑、扬州梅岭家园、东莞东方威尼斯；商业项目有扬州金色百汇农贸市场、梅岭东大街、南通100万金海岸商业城；酒店项目唐海皇冠大酒店；写字78、楼项目：安联大夏；公寓项目：世金汉宫等。最近策划的项目为：临沂城建时代广场项目经理项目经理:顾顾 刚刚8年地产从业经验，曾主持多个深圳知名楼盘销售工作，如：都市名园、深业花园、兴业银行大厦等。顾先生近几年来主要致力于内地楼盘的销售管理工作，有着丰富的销售经验、现场管理经验，客户管理经验。最近主持销售的项目为：城建时代广场172沟沟 通通 完完 毕，如有需要，具毕，如有需要，具体细节可进一步沟通体细节可进一步沟通 谢谢 谢！谢！ 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网174营销重要节点营销重要节点 预热期预热期强销期强销期延续期延续期10月月6日示范区开放日示范区开放第二次开79、盘第二次开盘1111月月2929日日第三次开盘第三次开盘4 4月月1818日日第一次开盘第一次开盘1010月月2525日日4 4月底外场售楼处开放月底外场售楼处开放外场售楼处开放外场售楼处开放4 4月底月底准备期准备期10月月1日现场售楼处开放日现场售楼处开放20082008年年20092009年年 中国地产商域网中国地产商域网175方案二：西区五星级酒店方案二：西区五星级酒店面积：面积：100平方米平方米租金：租金：30万元万元/月月租期：长期租期：长期 方案一：市区老洋房方案一：市区老洋房面积：面积：300-500平方米平方米租金：租金：10-20万元万元/月月其他：有花园、可以停多辆车其80、他：有花园、可以停多辆车面积较大，作为龙湖在上海的展示面积较大，作为龙湖在上海的展示厅厅喜来登喜来登4楼宴会厅楼宴会厅 290平方米平方米 日租金：日租金：2万元万元宴会厅宴会厅 80平方米平方米 日租金：日租金：1万元万元外场售楼处选择方案外场售楼处选择方案 中国地产商域网中国地产商域网176嘉地下车库出入口样板体验区总平样板体验区总平面面1234刚朵拉码头刚朵拉码头草坪婚礼区草坪婚礼区停车场停车场售楼处售楼处样板街区样板街区 现场售楼处现场售楼处:以靠近小区主入口处会所作为售楼处，方以靠近小区主入口处会所作为售楼处，方便客户到达，并可满足整个销售期使用。便客户到达，并可满足整个销售期使用。81、样板区样板区:院落别墅及叠拼别墅做为实体样板房，共院落别墅及叠拼别墅做为实体样板房，共四套：其中院落四套：其中院落2 2套（套（1#1#、2#2#），叠拼），叠拼2 2套套（3#3#、4#4#）。）。停车场：延嘉松公路及规划停车场：延嘉松公路及规划6 6号路。号路。体验区体验区:总体面积约总体面积约20000200002200022000平方米。平方米。体验区客户参观流线：体验区客户参观流线：停车场停车场 售楼处售楼处 样板街区（样板样板街区（样板房房3 3、4 4、1 1、2 2）草坪婚礼区草坪婚礼区 刚多拉码头（售楼处）刚多拉码头（售楼处） 中国地产商域网中国地产商域网177阳光露台阳光露82、台约约300平米平米健身房健身房约约200平米平米瑜伽兼体操房瑜伽兼体操房约约200平米平米模型展示区模型展示区约约190平米平米卫生间卫生间约约50平米平米大堂接待区大堂接待区约约100平米平米销售签约区销售签约区约约150平米平米销售办公区区销售办公区区约约60平米平米演示区演示区约约40平米平米会所地上一层（售楼期）会所地上一层（售楼期）约约1000平方米平方米走廊走廊 会所售楼期功能分区建议会所售楼期功能分区建议（地上一层）（地上一层） 中国地产商域网中国地产商域网178 会所功能分区建议会所功能分区建议（地上一层）（地上一层）洗手间约洗手间约50平米平米咖啡简餐咖啡简餐约约150平米83、平米健身房健身房约约200平米平米阳光露台阳光露台约约300平米平米瑜伽兼体操房瑜伽兼体操房约约200平米平米会所地上一层，约会所地上一层，约1000平方米平方米多功能厅多功能厅约约150平米平米大堂吧大堂吧约约100平米平米 中国地产商域网中国地产商域网179 会所功能分区建议会所功能分区建议（地下一层）（地下一层）设备房设备房约约150150平米平米设备房约设备房约200平米平米儿童活动室儿童活动室约约100平米平米儿童才艺室儿童才艺室约约80平米平米接待及休息区接待及休息区约约150平米平米预留空间预留空间150平方米平方米卫生间卫生间约约30平米平米泳池及水吧区泳池及水吧区约约700平84、米平米更衣淋浴更衣淋浴约约300平米平米会所地下一层，约会所地下一层，约2410平方米平方米保安用房保安用房约约250平米平米物业办公室物业办公室约约200平米平米 中国地产商域网中国地产商域网180样板区视觉设计样板区视觉设计生活场景价值生活场景价值最大化最大化家居生活的场景设计家居生活的场景设计 多种文化元素糅杂多种文化元素糅杂 突出优雅的度假感突出优雅的度假感个性品味与经历体验个性品味与经历体验 海外经历、学贯中西、生活海外经历、学贯中西、生活哲学，中产品味哲学，中产品味 对生命的热爱对生命的热爱（花样家居生活）（花样家居生活）全套的个性化家居全套的个性化家居生活化解决方案（样板情境）生85、活化解决方案（样板情境）在既定成本下购得超越期望在既定成本下购得超越期望的未来生活场景的未来生活场景 中国地产商域网中国地产商域网181样板区环境氛围营造样板区环境氛围营造 浪漫野趣花园浪漫野趣花园河边场景营造河边场景营造户外草坪酒会户外草坪酒会会所室外景观会所室外景观会所下沉休闲广场会所下沉休闲广场繁花绿影间的样板区繁花绿影间的样板区 中国地产商域网中国地产商域网182样板房风格示意样板房风格示意-美式田园风格美式田园风格 极具浪漫气息的花园是房子的灵魂极具浪漫气息的花园是房子的灵魂院落别墅院落别墅250-250-河墅边单元，美式田园风格河墅边单元，美式田园风格特点：浓郁的世外田园生活气息，86、清新自然特点：浓郁的世外田园生活气息，清新自然 中国地产商域网中国地产商域网183 院落别墅院落别墅250-河墅边单元，河墅边单元，地中海风格地中海风格特点：浓郁的爱琴海生活气特点：浓郁的爱琴海生活气息，阳光明媚，妖娆动人息，阳光明媚，妖娆动人样板房风格示意：地中海风情样板房风格示意：地中海风情 中国地产商域网中国地产商域网184 叠拼底叠拼底town-180town-180平米平米，巴厘风格巴厘风格利用地下室和花园景观营造慵懒的东南利用地下室和花园景观营造慵懒的东南亚风格。之所以考虑巴厘风格，还有一亚风格。之所以考虑巴厘风格，还有一个重要原因就是，西郊别墅的境外客户个重要原因就是，西郊别墅的87、境外客户中有很多来自东南亚中有很多来自东南亚样板房风格示意样板房风格示意-东南亚风格东南亚风格 中国地产商域网中国地产商域网185样板房风格示意：中西样板房风格示意：中西混搭风情混搭风情从新古典，简约主义，自然主义，后现代，从新古典，简约主义，自然主义，后现代，极简主义，到新旧东西混搭风格的流行，极简主义，到新旧东西混搭风格的流行，中产阶级把家居的个性与品味作为捍卫个中产阶级把家居的个性与品味作为捍卫个人自信的利器，并向访客宣告个人的国际人自信的利器，并向访客宣告个人的国际视野与成功经历。（财富自由与格调品位）视野与成功经历。（财富自由与格调品位）混搭独特家居品味混搭独特家居品味叠拼顶叠拼顶t88、own-180平米，平米，中西混搭风格中西混搭风格 中国地产商域网中国地产商域网186庭院与露台庭院与露台的接合的接合 中国地产商域网中国地产商域网187样板区开放计划样板区开放计划 示范区装修装饰和景观施工示范区装修装饰和景观施工示范区方案设计和景观设计示范区方案设计和景观设计示范区开放示范区开放10月月6日日现场售楼处装修装饰现场售楼处装修装饰现场售楼处开放现场售楼处开放1010月月1 1日日外场售楼处装修装饰外场售楼处装修装饰现场售楼处方案设计现场售楼处方案设计外场售楼处开放外场售楼处开放4 4月月3030日日20082008年年外场售楼处方案设计外场售楼处方案设计外场售楼处选址外场售楼89、处选址 中国地产商域网中国地产商域网188会所及样板区成本估算会所及样板区成本估算会所及样板区成本估算会所及样板区成本估算天赐天赐中央银座中央银座项目广告推广运筹思考项目广告推广运筹思考智邦言意智邦言意ChengDu2011ChengDu2011年年3 3月月ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦能标榜城中央的楼盘很多，能标榜城中央的楼盘很多，但能标榜最中央，最核心的，的确不多。但能标榜最中央，最核心的，的确不多。中心价值，就此圈定。中心价值，就此圈定。ZhiBangZhiBangEsta90、te PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦中心住宅，中央商业是我们创造的产品，却没有清晰地创造需求ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦我们用了一年的时间目前在市场上已经拥有了项目的形象认知初步达到了目的，但那并没有达到我们真正的目标：地段、产品、客群的价值体系地段、产品、客群的价值体系！ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达91、万邦邦每座城市，都有一个年代有些项目，代表一个ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦天赐要做的是南充划中央地标ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦20102010年年调控年调控年20102010年是中国房地产调控最为频繁、力度最大的一年；出现了史上最为严厉年是中国房地产调控最为频繁、力度最大的一年；出现了史上最为严厉的房地产调控政策，这些政策包括一系列诸如土地政策、金融政策、税收政策92、的房地产调控政策，这些政策包括一系列诸如土地政策、金融政策、税收政策、限购政策等调控组合拳，为限购政策等调控组合拳，为20102010年深深地打上了年深深地打上了“调控年调控年”的注脚。的注脚。宏观环境宏观环境ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦20102010调控结论：调控结论：调控调控 =空调空调20102010的调控基本认为是失败的，离人们的心理预期相去甚远，反而是市场对的调控基本认为是失败的，离人们的心理预期相去甚远，反而是市场对调控的免疫力得到了提升，对以后的调控提出了更高要93、求调控的免疫力得到了提升，对以后的调控提出了更高要求宏观环境宏观环境ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦20112011年宏观调控政策走向年宏观调控政策走向：20112011年年2 2月月限购令横空出世横空出世目前的调控政策将延续目前的调控政策将延续后续调控政策将出来，如房产税、加息等后续调控政策将出来，如房产税、加息等不排除出来再一轮调控高潮不排除出来再一轮调控高潮ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧94、达万行千里，慧达万邦邦调控下资金转战商业市场调控下资金转战商业市场商业投资前景看涨看好商业投资前景看涨看好所以我们说：所以我们说：限购令下，商业地产迎来美好春天限购令下，商业地产迎来美好春天ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦回到本案？回到本案？City center City center.Back to this case？自天赐名店诞生以来自天赐名店诞生以来天赐作为本土最具实力与影响力的高端商业运营专家天赐作为本土最具实力与影响力的高端商业运营专家始终以塔尖阶层对高端时尚的渴求为趋95、向影响城市的审美方向始终以塔尖阶层对高端时尚的渴求为趋向影响城市的审美方向如今，天赐中央银座的诞生如今，天赐中央银座的诞生正在对中央价值的延伸起到划时代的意义正在对中央价值的延伸起到划时代的意义我们有理由相信天赐对于中央的价值研判与生活透视我们有理由相信天赐对于中央的价值研判与生活透视帷幕现已拉开帷幕现已拉开.在中心区创造高端，在中心区创造高端，keep self nature in the center.keep self nature in the center.在城市中更显价值。在城市中更显价值。City makes it more valuable in times.City make96、s it more valuable in times.天赐的光芒，是岁月掩盖不住的。天赐的光芒，是岁月掩盖不住的。The radiances of Tianci cant be covered by times.The radiances of Tianci cant be covered by times.中央银座也应该是。中央银座也应该是。So does center.So does center.Their mansions.Their lifestyle became an object of worship.Their mansions.Their lifestyle became97、 an object of worship.天赐天赐2011。城市中央影响年。城市中央影响年中央银座，耀世之作。ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦天赐中央银座天赐中央银座复合型地产复合型地产 Mall Mall 街区街区 酒店式公寓酒店式公寓 精英住宅精英住宅ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦复合地产意味着什么？复合地产意味着什么？意味着这个项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开98、发范畴意味着这个项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开发范畴着眼大势着眼大势影响城市影响城市推动区域价值重塑与升级推动区域价值重塑与升级引领需求引领需求 ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦认识南充。认识南充。三国文化、巴蜀文化、嘉陵江文化都是把成都、重庆联系在一起的在区位上，南充与成渝构成等边三角形成南、南渝高速公路和达成铁路（动车）复线贯通后，缩短了南充与成都、重庆的时空距离，融入成渝经济区，南充具有得天独厚的优势。ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate Pla99、nBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦20112011年年3 3月月5 5日，十一届全国人大四次会议日，十一届全国人大四次会议国务院审议成渝经济区区域规划国务院审议成渝经济区区域规划规划明确提出：到规划明确提出：到20152015年，成渝经济区要力争成为西部地区重要的年，成渝经济区要力争成为西部地区重要的经济中心和全国重要的现代化产业定位。经济中心和全国重要的现代化产业定位。ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦南充，正在融入一个圈。成渝经济圈成渝经济圈100、 ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦一个城市，只有一个中心一个城市，只有一个中心顺庆区顺庆区高坪高坪区区嘉陵区嘉陵区江江嘉嘉陵陵本案本案政府新区政府新区凤垭山凤垭山ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦五星圈，文化路。五星圈，文化路。都市繁华核心区。都市繁华核心区。五星圈，文化路。五星圈，文化路。高端人群主流生活圈高端人群主流生活圈五星圈，文化路。五星圈，文化路。财富圈层聚集地财富101、圈层聚集地天赐圈，高端人群主流生活圈天赐圈，高端人群主流生活圈天赐天赐中央银座中央银座中心拔升一个城市中心拔升一个城市 商圈成就一个中心商圈成就一个中心天赐，以综合体造商圈天赐，以综合体造商圈最中央唯一国际级商业平台；最中央唯一国际级商业平台；全方位映衬文化路升级进程。全方位映衬文化路升级进程。ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦天赐天赐中央银座中央银座助推中心价值助推中心价值Some things worth watching,Some,but it is worth collecti102、ng.ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦在这里在这里有时尚圈有时尚圈有潮流圈有潮流圈有娱乐圈有娱乐圈有美食圈有美食圈有社交圈有社交圈有商务圈有商务圈有生活圈有生活圈酒店式公寓：酒店式公寓：SOHOSOHO生活圈生活圈女人街：淑媛女人街：淑媛潮流圈潮流圈商业：高端商业：高端时尚圈时尚圈精英住宅：名流精英住宅：名流社交圈社交圈ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦综合价值下的综合价值下103、的圈圈&最中心的繁华商圈最中心的繁华商圈商业圈、商务圈、生活圈商业圈、商务圈、生活圈 居住、办公、购物、娱乐、社交、餐饮居住、办公、购物、娱乐、社交、餐饮 品牌核心输出品牌核心输出 ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦圈圈定南充中心定南充中心广告语，顺势而出广告语，顺势而出ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦圈定南充潮流圈定南充潮流Fashion mallFashion mall&104、天赐女人街天赐女人街ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦你的圈层，你的价值你的圈层，你的价值O O3 3魔方寓所魔方寓所：30-5030-50酒店式公寓，宜居宜商宜投资酒店式公寓，宜居宜商宜投资H H2 2水晶宫寓水晶宫寓：70-8070-80高尚两房，尽收城市湖畔典范高尚两房，尽收城市湖畔典范C C1 1舒居华宅舒居华宅：100-120100-120舒适三房，维系中央贵族血统舒适三房，维系中央贵族血统ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBra105、ndBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦立足于市场特性，建立战术构架立足于市场特性，建立战术构架 品牌认同品牌认同品质认知品质认知 因果互证因果互证 （线上）组合媒体营销（线上）组合媒体营销 情景体验营销（线下）情景体验营销（线下）双向并重双向并重 项目生活质的联想项目生活质的联想 生活虚拟质生活虚拟质 产品现实质产品现实质 现场、户外、现场、户外、SPSP公关等公关等 沙盘、模型、样板社区等沙盘、模型、样板社区等 ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦对话圈层，体验营销106、；对话圈层，体验营销；事件效应，新闻传播。事件效应，新闻传播。ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦天赐汇天赐汇首创名流社交型主题俱乐部首创名流社交型主题俱乐部ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦生活平台：旨在为会员整合更多高端品牌资源，提高生活质素；生活平台：旨在为会员整合更多高端品牌资源，提高生活质素；事业平台：旨在为会员提供更理财投资，商业外交等财富平台；事业平台：旨在为会员提107、供更理财投资，商业外交等财富平台；修为平台：旨在为会员提升个人修养，承担社会责任价值资源。修为平台：旨在为会员提升个人修养，承担社会责任价值资源。生活生活修为修为事业事业天赐汇天赐汇ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦“季节的华服季节的华服”淑缓系私人沙龙会暨香水服装品鉴淑缓系私人沙龙会暨香水服装品鉴ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦LUXURY NCLUXURY NC世界奢侈品108、品鉴会暨慈善晚宴世界奢侈品品鉴会暨慈善晚宴ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦楼书。楼书。圈层你的圈层，你的价值。你的圈层，你的价值。住宅产品概念手册住宅产品概念手册商圈南充中心圈钱运动南充中心圈钱运动商业投资功能手册商业投资功能手册 ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦水晶宫寓尊崇上市水晶宫寓尊崇上市暨暨H2H2水晶公寓样板房迎驾品鉴日水晶公寓样板房迎驾品鉴日 施华洛世奇【施华洛109、世奇【SWAROVSKISWAROVSKI】水晶展】水晶展礼品建议：精美水晶钥匙扣，印项目礼品建议：精美水晶钥匙扣，印项目LOGOLOGOZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦O O3 3寓立方品鉴会寓立方品鉴会酒店式公寓暨酒店式公寓暨“魔方寓所，幻变生活魔方寓所，幻变生活”产品说明会产品说明会 喻魔风，四川喻魔风，四川1212岁天才魔术少年岁天才魔术少年 【中国哈利【中国哈利波特】波特】杨屹，西南魔术界的领军人物杨屹，西南魔术界的领军人物礼品：魔方，幻变海立方礼品：魔方，幻变海立方Zhi110、BangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦视觉视觉SHOWSHOWZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦Zhi111、BangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangE112、state PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEs113、tate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBes114、tBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadc115、ast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万行千里，慧达万邦邦ZhiBangZhiBangEstate PlanEstate PlanBestBrandBroadcast智智行千里，慧达万116、行千里，慧达万邦邦智邦营销，言意传播。谢谢聆听，期待合作！谨呈：山东金佰利地产临沂环球国际商务中心项目初步策划方案2007-11-28256 前言本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！257目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介258产品分析产品分析产品属性产品属性：融住宅、写字楼、公寓、商业于：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体一体的城市综合体写字楼，2117、3层公寓，23层两栋住宅，28层裙楼商业，4F裙楼商业美食广场,5F产品基础参数：产品基础参数：占地面积：26877m2建筑面积：133980m2住宅面积：42185m2写字楼面积：32100m2公寓面积：29460m2商业面积：30235m2车位数量：1066地下建筑面积：36683m2259产品分析产品分析住宅，改小后共住宅，改小后共560户，为户，为51-95平米中小户型，平米中小户型，户型设计存在明显缺陷户型设计存在明显缺陷户型设计中存在以下缺点将户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响：会对销售产生影响：1、A、B、E、F户型存在朝 向问题；2、A户型通风、采光存在严 重问题；3、所118、有户型均存在黑厕；4、D户型客厅开间较窄；5、大部分户型空间布局不 合理；6、B户型面积较大，可能影 响销售速度；7、户型设计整体均好性，明显不足；改小后，户型配比：改小后，户型配比：52m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%户型面积说明B户型可改成户型可改成类似类似E、F两两个户型个户型260产品分析产品分析公寓，约公寓，约500户，户型面积户，户型面积35-67m2，总体量，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店大，功能用途广，可商、可住、可做酒店公寓基础参数：公寓基础参数：1、体量：3.2万平米2、层数：28层3、总套数：约4、层高：3.6米6 6、实用率：接119、近、实用率：接近90%90%7、电梯量：5部8、标准层户数：22户9、户型套数配比：、户型套数配比：35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓标准层平面图公寓户型说明261产品分析产品分析写字楼，标准层面积写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造写字楼基础参数：写字楼基础参数：1、单位面积：140平米左右2、体量：2.9万平米3、层数：27层4、层高：3.6米5、电梯量：5部6、标准层面积：1298平米写字楼标准层262产品分析产品分析商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型120、百货、商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、超市类业态入驻超市类业态入驻北商业裙楼基础参数：北商业裙楼基础参数：1、北楼体量：约1.4万平米2、单层面积：约3600平米3、层数：4层5、层高：4.2米6、扶梯数量：4部/层南商业裙楼基础参数：南商业裙楼基础参数：1、南楼体量1.3万2、单层面积：约3200平米3、层数：4层4、层高：4.2米5、扶梯数量：2部/层南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图263产品分析产品分析美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐美食广场基础参数：121、美食广场基础参数：体量：约3500平米层数：5层264区位分析区位分析地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！目前临沂城目前临沂城市核心区市核心区河东区，城市航空港，大型物资集散中心兰山区，城市经济中心、商贸物流中心罗庄区，临沂主要工业基地经济开发区，对外贸易加工基地。沂河南坊区，城市南坊区，城市未来新中心区，未来新中心区，城市发展的必城市发展的必然方向然方向本案根据城市规122、划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，一河五片，组团结构，北拓东进组团结构，北拓东进”的布局模式的布局模式 北北拓拓东进东进265市场环境分析市场环境分析2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售策不断收紧，市场销售形势十分严竣！形势十分严竣！2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米)仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）266在临沂房地123、产三大板块的竞争中，项目所在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势在的南坊板块完全处于劣势盛世华庭阳光高地台北新城比邻学府沂龙湾东方花苑观河苑兰亭水岸澳尔诺国际公馆清水湾花园滨河国际水岸华庭外滩明珠沂河花园河畔花园齐鲁园锦园本案本案滨河板块滨河板块未来热点板块未来热点板块城中心板块城中心板块南坊板块南坊板块n滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。均价：3400-4500n南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。均价：1400-3200n城中心板块，零散分布，周边环境124、及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。均价：2300-3600市场竞争分析市场竞争分析267市场竞争分析市场竞争分析项目各类型产品市场竞争项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不均非常激烈，销售前景不容乐观！容乐观！典型 竞争楼盘分析268优势不明显，劣势及威胁优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合营销战略资源进行整合优势不明显优势不明显项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口劣势较突出劣势较突出住宅户型存在明显缺陷125、；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘三大机会三大机会位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大三大威胁三大威胁项目项目SWOT分析分析269目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介270营销资源整合三大机会营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅点：区位、品牌、住宅改造改造区位资源整合策略区位资源整合策略将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念126、发掘地段价值，引发市场关注。品牌资源整合策略品牌资源整合策略在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。住宅资源整合策略住宅资源整合策略B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。271如何演绎如何演绎CBD概念？概念？CBD是什么是什么CBD的真实性的真实性CBD的利益与承诺的利益与承诺CBD，即中央商务区，全称是Central Business District。CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。CBD,是一个城市政治、文化、商业、金融最集中的区域。城市规划：将南坊新区定义为未127、来临沂行政、文化、商业中心。临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区；旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求CBD,是一个城市地价、房价、租金最高的区域。占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。在CBD建基立业是一种身份与尊贵体现；以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。区位资源整合策略区位资源整合策略272商业商业写字楼写字楼酒店酒店策略：策略：招商先行，不计眼前利益128、。裙楼商业裙楼商业业态：业态：百货、大型综合超市、专业店。目标商家：目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。美食广场美食广场目标商家：目标商家：国际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等公寓公寓策略：策略：寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应”目标企业：目标企业：国际知名企业临沂分公司总部国内知名企业临沂分公司总部国内大型金融机构本地知名企业总部策略：策略：先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售目标商家：目标商家：引入本地知名酒店，成立商务快捷酒店引入国际/国内连锁酒店策略：策略：联袂本地/国内知名酒店129、管理公司作为物管公司成立酒店式公寓经营管理公司目标企业目标企业：陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等如何整合品如何整合品牌资源？牌资源？品牌资源整合策略品牌资源整合策略273如何建立住宅营销价值体系？如何建立住宅营销价值体系？住住宅宅价价值值体体系系建建立立CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示巨大的升值空间价值，预示巨大的升值空间联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值住宅资源整合策略住宅资源整合策略通过对通过对B B户型的改造，将户型变小，使总价降低户型的改造，将户型变小，使总价降低通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞130、争通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。274如何建立公寓营销价值体系？如何建立公寓营销价值体系？公公寓寓价价值值体体系系建建立立低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示的巨大发展前景价值，预示的巨大发展前景项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价131、值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧公寓资源整合策略公寓资源整合策略275如何建立写字楼营销价值体系？如何建立写字楼营销价值体系？写写字字楼楼价价值值体体系系建建立立形象价值（详见形象定位，略）形象价值（详见形象定位，略）服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）香港仲量行、戴德梁行等。（建议）写字楼资源整合策略写字楼资源整合策略区位与交通：占据区位与交通：占据CBDCBD门户位置，紧临沂蒙大道交通132、主动脉门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉硬件：甲级写字楼标准，硬件：甲级写字楼标准，5A5A智能化，国际名牌电梯（智能化，国际名牌电梯（3M/S3M/S以上以上)、无限时中央空调分户计量、无限时中央空调分户计量、100M100M光纤入户到桌面、光纤入户到桌面、智能智能ICIC卡门禁系统等。（建议）卡门禁系统等。（建议）规划：净高不低于规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于米，大堂层高不低于8米，车位不少于米，车位不少于250个个,幕墙采用幕墙采用LOW-E玻璃。（建议玻璃。（建议)276目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简133、介营销团队简介277先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主字楼次之，商业最后并建议以招商为主住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼品牌整合品牌整合入市时间轴入市时间轴商业（销售）商业（销售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店经营公司企业大客户租或买大投资客，大买家目标客户群目标客户群销售周期销售周期3-63-6个月个月以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。投资型自用型办公型商住型6 6个月个月8 8个月个月推售单位推售单位30%30%保留，保留，70%70%推售推售全部推售全部推售写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置整体推售134、战略整体推售战略年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住；生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房投资客户办公买家以招商为主以招商为主以企业、机构办公需求为主大投资客户278住宅操作战略住宅操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）（不计租约）客户付款测算（客户付款测算（计租约）计租约）常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润并保证开发商预期销售利润279公寓采用带租约销售，租约公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充年，按月结，可充抵客户月供，使头抵客户月供，使头2年月135、供为零年月供为零，且交楼前只，且交楼前只交交3成首付，另成首付，另2成待交楼时再交付成待交楼时再交付公寓操作战略公寓操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）不计租约）客户付款测算（计租约）客户付款测算（计租约）常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式280写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用客户的进驻对写字楼营销起着重要作用写字楼操作战略写字楼操作战略定位原则定位原则品牌力塑造品牌力塑造形象力朔造形象力朔造写字楼营销三大关键点写字楼营销三大关键点281项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既项目整体形象与136、公寓、住宅、写字楼形象，既要有联系，亦要有所区别要有联系，亦要有所区别形象整合战略形象整合战略形形象象定定位位整体形象定位整体形象定位CBD价值运营体价值运营体住宅、公寓、写字楼、购物中心住宅、公寓、写字楼、购物中心公寓形象定位公寓形象定位CBDSOHO住宅形象定位住宅形象定位CBD精装修酒店式住宅精装修酒店式住宅写字楼形象定位写字楼形象定位CBD首席商务执行官首席商务执行官282由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以建议将不同时期推出的产品冠以“号作品号作品”，并分别取分案名并分别取分案名形象整合战略形象整合战略环球国137、际商务中环球国际商务中心，心，0303号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0101号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0202号作品号作品283以以CBD概念为核心，以投资引导为手段，将营概念为核心，以投资引导为手段，将营销理念渗入到各类型产品卖点中销理念渗入到各类型产品卖点中营销诉求战略营销诉求战略说说CBD价值价值营销诉求主线营销诉求主线谈临沂大发展谈临沂大发展讲述项目的投讲述项目的投资价值资价值沟通产品细节与沟通产品细节与卖点卖点写字楼写字楼住宅住宅商业商业284目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销138、团队简介营销团队简介285以整体形象入市，户外先行，以以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入概念切入市场，迅速抢占市场眼球市场，迅速抢占市场眼球战术实施要点战术实施要点1主打广告语主打广告语：（建议）：（建议）这个世纪这个世纪,属于属于CBDCBD8080年代，错过了深圳年代，错过了深圳9090年代，错过了浦东年代，错过了浦东20082008年，你不能再错过年，你不能再错过CBDCBD286酒店式住宅携酒店式住宅携“SP活动活动+金佰利会金佰利会+媒体广告媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与重磅出击，引发客户广泛关注与参与战术实施要点战术实施要点2主打广告语主打广告语：（建议）：（建139、议）回家，就象住酒店！回家，就象住酒店！2 2万，入住时尚套房万，入住时尚套房3 3万，入住豪华套房万，入住豪华套房4 4万，入住总统套房万，入住总统套房SPSP活动活动：（建议）：（建议）“环球体验环球体验”之旅：之旅：一等奖：欧洲一等奖：欧洲1212日游日游 二等奖：韩国二等奖：韩国7 7日游日游 三等奖：港澳三等奖：港澳4 4日游日游287利用利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热活动、体验式营销，不断制造人气和热点，将项目宣传推至高潮点，将项目宣传推至高潮战术实施要点战术实施要点3营销活动营销活动：（建议）：（建议）借势奥运会借势奥运会1 1、主题为：、主题为：“我是冠军我是冠军”140、的（前）奥运冠军挑战赛的（前）奥运冠军挑战赛2 2、邀请、邀请20082008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。公关活动公关活动1 1、主题为：、主题为：“城市城市CBDCBD价值研讨会价值研讨会”2 2、邀请经济学家论坛：、邀请经济学家论坛：“当前经济形式下的投资策略当前经济形式下的投资策略”其它低成本的活动营销其它低成本的活动营销1 1、啤酒、水果、美食节、啤酒、水果、美食节 2 2、临沂城区老照片有奖征集及展览、临沂城区老照片有奖征集及展览3 3、举办车友会活动及奥运观摩活动、举办车友会活动及奥运观摩活动4 4、大品牌签约仪式、大品牌签约仪式288利141、用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷战术实施要点战术实施要点4 4289利用利用“金佰利会积分卡金佰利会积分卡”发动发动“全民营销全民营销”，快速实现快速实现100%销售销售战术实施要点战术实施要点5 5290战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题1、要有科学的、全局性的战略把控、要有科学的、全局性的战略把控项目的开发必须考虑：项目的开发必须考虑：整体整体目标和阶段目标的统一性；目标和阶段目标的统一性；阶段目标之间的连续性；阶段目标之间的连续性；价格及销控全盘考虑；价格及销控全盘考虑；充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价充分考虑促销等其它费用，理性142、定价、调价291战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题2、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪费费推广营销渠道推广营销渠道媒体组合：媒体组合：以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助其它营销通道：其它营销通道：SP活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、推介会、展点等。推介会、展点等。292战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题3、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，是打动客户、支撑价格的重要因素是打动客户、支撑价格的重要因素293战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题售楼处售楼处294样板间样板间战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题