1、某购物中心委托管理合同委托管理合同委托方：（以下简称甲方）名 称：陕西中大国际大厦有限公司地 址：中国陕西省西安市南大街30号法 人：延勇委托方：*以下简称乙方）名 称：北京三利商业管理服务有限公司地 址：中国北京东城区建国门内大街18号法 人：王克杰前言（1）、甲方已经合法取得陕西省西安市南大街30号的“陕西中大国际大厦”之场地合法使用权，并拟将其大厦B1、F1、F2、F3共四层用于投资经营综合性购物中心（以下简称该购物中心）（2）、甲方同意将在前期储备和管理该购物中心方面接受乙方的技术服务和意见，同意按本合同的条款将该购物中心的管理委托乙方行使，而乙方同意提供该服务项目，按本合同的条款和条2、件受托管理该购物中心并接受甲方的监控。第一章：定义1 01定义下列名词用于本合同中仅有以下含义：委托管理范围：乙方负责该购物中心一切经营管理活动。该购物中心在经营管理活动中，需向政府机关、行业管理部门进行协调的事情，由乙方向甲方提出报告，甲方协助办理。购物中心面积为一至四层，大厦写字楼大厅不包括在内。如果由乙方经营品牌专卖店并进行管理，则应包括在乙方管理范围。委托管理期限：从购物中心正式对外营业之日开始计算，至合同到期乙方向甲方正式移交管理权限及相应帐目、手续、资料为止。总收入：指该购物中心面积所产生的一切经营收入。租赁所得按毛利率额22%倒计零售收入，计算办法：商场租赁收入/22%=零售额。3、税前利润额：指该购物中心经营活动所产生的未缴纳所得税前的利润额。前期筹办服务费：指双方签约后至该购物中心正式开业期间，在按合同要求标准下，乙方为购物中心所做一切相关准备工作，而收取的含薪资等在内的所有报酬。营运期管理服务费：包括营运期管理费和固定管理费。该购物中心正式营业后，为使购物中心正常营运，乙方在管理服务中心收取的报酬。该项收费含：乙方派驻管理人员工资、住宿费、探亲费及福利用等一切所的费用。第二章：筹办期服务内容及要求2.01 筹办期工作内容甲方要求乙方在以下商品定位及营业方式前提下完成各项筹办工作。筹备期为六个月，正式开业时预招品牌必须达到招商要求的80%以上为标准。1、 商品定位在世4、界一流品牌，在形象、品质方面都有良好信誉，具体操作方法为：双方书面认可的商品及其品牌范围，在此范围内进行招商经营。2、该购物中心二至四层保证采用店中店经营方式，保证商位布局合理。3、保证同厂商或代理商以联营或租赁形式合作。首先由乙方指定筹备期预算报甲方批准，并在此标准规定范围内完成以下各项工作。1、 负责策划、协调设计及监督该购物中心的装修设备、设施、机电及维修方案、工人章程，包括以下：负责协调设计、策划及统筹该购物中心的整体布局、内部装修等，并通过甲方书面认可。2、 购买该购物中心开业所需要一切设备和物资，具体标准规格须经甲方书面同意。制定营运管理方针、经营计划、服务标准、营运方案、销售策划5、促销计划、广告宣传、业务推广等活动。按双方确定的购物中心商品定位，进行招商招租引厂进店并对商户进行管理、策划、统筹该购物中心的全面招商、采购活动。货源采购，包括货品组合、数量、品牌、品质等控制及确定供应此等货品之供应商、代表甲方在授权范围内以该购物中心名义签定与供应商、厂商的联销、代销合同。制定详细的人员培训方案，对管理人员、营业人员及相关工作的人员进行培训。制定各项人事、行政、财务、会计、收银、出纳、卖场管理、电脑咨询及相关其它系统。负责策划、统筹，经甲方同意负责实施完成开业前期开支预算方案。制定商品管理系统，包括定货、收发、存货管理、价格制定等。制定该购物中心各项管理系统及制度。制定各项6、财务管理制度。第三章：营运期服务内容及要求3.01 在购物中心开业后，应以国内外先进的科学管理技术和经验负责该购物中心的日常运营，广告促销、招商、采购、财务及人事管理。全权处理该购物中心的营运和管理事务，包括以下工作：组织货源，包括货品进一步组合，商品数量、品牌、品质方面控制及选择，调整供应此等货品之供应商。制定实施各项销售策略、促销计划、广告宣传、业务推广活动等。负责策划及监督该购物中心处于良好运营状态，外观所合理一切修理、装饰、改建事宜。负责在甲方书面认可的预算内签定该购物中心营运和其它服务合同。负责该购物中心日常财务会计事项管理和行政人事事项管理。完善实施该购物中心各项管理系统及制度。完7、善实施该购物中心财务制度。第四章：受托方权利和义务4.01 管理服务中心义务人事制度：乙方有权制定该购物中心内部管理架构及其薪资福利标准，唯须经甲方确认。乙方派驻商场的管理人员须经甲方认可。乙方为购物中心招聘的部门经理及其以上人员的聘请、辞退、升降、调职，乙方书面提出申请并须经甲方取得认可。人员雇佣：1、 代表甲方按双方协定的标准和架构确定该购物中心员工的聘请、辞退、提升、调职、分配、工资奖金、社会福利、劳动纪律、培训、奖法管理工作，并按国家有关劳动管理条列执行管理职责。2、 所有行政管理人员均应该具备与其相符合的条件，其报酬应相当于西安相同或类似水平的购物中心行政人员取得的直接报酬，报酬结构8、标准及数额须经甲方书面确认后乙方方可执行。3、 受聘人员之福利待遇在甲乙双方协定后，按西安当地统一标准办理。财务会计制度具体内容：乙方负责全面制定及实施各项财务管理制度，包括：1、 根据国家会计法及有关规定，制定相关会计、审定工作的规章制度。2、 在双方确认的预算内全权计划、筹措统筹、合理安排营运资金、协调收支，并定期向甲方汇报该购物中心财务状况。3、 与甲方协商制定财务收支预算。4、 负责切实按国家要求制定、记录及保存一切凭证、帐簿、报告等的完整。5、 在甲方的协助下为该购物中心开立银行帐户，并负责委派及授权雇员作为支票、汇票等的盖章人，及以甲方的名义负责代表其支付该购物中心一切到期应付的9、货款、保费、税项、收费及支出等。6、 负责管理及保障该购物中心的资产，确保资产收益并且发挥最高经济效益。制定各项系统制度：乙方负责指定该购物中心各项管理系统和制度，并负责督促实施，包括下列各项：1、 订立一套符合国家规定而又能反映该购物中心营运业绩的财务会计系统，训练各级管理人员学习透过各种财务分析监察业务发展，并按实际情况不断改善购物中心的财务会计系统，使其运做完善。2、 负责设计、选购及培训电脑销售系统，落实及决定电脑技术的应用及软件的维护和保养，增加该购物中心的经营效率。3、 建立一套有效的中央收银和出纳系统保障该购物中心利益，对此系统进行监察并予以改善。4、 建立一套有效的顾客咨询和投10、诉处理制度，并培训具有良好仲裁能力的员工，协调各部门之间的运做，妥善解决古了所提出的问题及投诉，维护和提高购物中心声誉。5、 策划安排和设计一套符合科学管理先进技术的电脑讯息合理系统，以便能迅速准确的将商品资料、销售动态等重要讯息提供给该购物中心有关部门，加强该购物中心的有关雇员对此等讯息的掌握和运做，提高该购物中心内整体之营运及效益。6、 设计和制定商品管理系统，包括定货程序、收发手续及单据，存货管理和价格制定等，以配合该购物中心能顺利运做。7、 制定该购物中心各部门工作细则，清楚划分部门之间的责任和分工，确保该购物中心能顺利运做。8、 制定该购物中心的文书及档案系统，减少各部门因文件处理不11、当而造成的工作延误。确保讯息能正常流通，加强部门之间的沟通效能。同时广泛使用自动化办公设备，加强办公室效率。管理中心的权利：提供前期筹备资金及营运资金1、 甲方应按乙方提出的筹备资金预算，为乙方筹办提供资金支持，筹备资金及营运资金总额不超过1200万元，具体如下：（1）、开办费、易耗品分二年摊完。其中开办费包括但不仅限于：招商费、筹办费、服务费、差旅费、培训费。包含国内外招商费用总额不超过30万元。（2）、装修及购置费，其中包括但不仅限于：二次装修、电脑、软件等固定资产。此项费用分三年摊完。（3）、商品费用500万元。2、 乙方必须在签约后15日内提交筹办资金预算表。提供营运流动资金：1、 前12、期筹办资金在该购物中心开业后即转为营运流动资金使用。乙方在此范围内事先征的甲方的同意下安排营运期间的资金，如确有流动资金缺口，阐明原因作出预算后报甲方批准同意，由其增加投入，以确保乙方不间断的和有效管理该购物中心。而超出营业需要的流动资金，应拨回甲方。2、 乙方特此获权根据该购物中心筹办、策划、营运及管理的需要，安经甲方书面确认的预算，在预算内使用该资金及流动资金支购物中心的一切相关费用。3、 乙方应在年末最后二个月内提供下一年的预算计划报甲方审定。该预算计划将详列乙方就筹办、经营及管理该购物中心时需要从该购物中心帐户支出的所有款项。4、 乙方有义务在提交筹办及营运费用的同时，提出一份预算编制13、说明其计算依据，说明此预算涉及事项的计划、安排、出发点、欲达目的，可能发生的情况及确定该预算依据，乙方有责任配合甲方审定，回答提出的质讯共同促使预算的批准。第五章：委托方权利和义务5.01 权利1、 若乙方委派长驻购物中心之最高行政人员有违纪、品行不断、有损害购物中心利益、名誉等行为，甲方代表有权向乙方反映提出意见，由乙方按实际情况负责处理，并将处理意见上报甲方。2、 出席由乙方定期主持召开的购物中心主要行政人员的工作会议，并及时向甲方董事会汇报购物中心运营状况。该工作会议暂定每月举行一次，甲乙双方可按实际工作情况调整。3、 乙方对甲方代表提出的各项建议在合理时间内给予答复。超过三个工作日，甲14、方代表有权要求乙方向甲方董事会作出解释。为确保购物中心工作顺利进行，甲方代表有权随时了解乙方管理情况并向乙方反映及提出关于购物中心的营运意见，由乙方按实际情况负责处理。4、 负责协调与政府部门的关系，以确保该购物中心的前期筹办及日常营运能顺利进行。5、 根据乙方提出的服务内容及范围，在筹办期和开业后营运中，监督乙方执行如下：（1）、根据乙方提出的筹办期时间表，检查筹办进度、内容、质量。（2）、了解筹办费支出情况，招商进度、商品定位、服务标准、人力资源情况。（3）、在签约前审阅乙方代表甲方对外签约的合同，并有提出建议的权利，对不符合甲方利益或损坏甲方利益的条款提出修正意见。6、 甲方委派二人参与15、购物中心的管理工作，分别担任副总经理和财务总监。义务：1、 确保在本合同期限内维持对有关场地的使用权，若发生合法使用权转让或变更，须于转让或变更前三个月以书面形式通知乙方，并有义务协助乙方与受让方续签管理合同。2、 负责提供该购物中心前期资金及运营资金、设备、有关场地和办公场所。3、 甲方须按乙方提供的计划要求，负责完成购物中心所有有关机电设施、营运条件及按乙方的设计、质量要求、效果要求、期限完成工作。4、 按乙方提供设计要求提供购物中心内之机电设施及结构、室内设计、内部装修、弱电设备等，并负责作出适当的布局，设计及施工或改建部分室内装修，以配合购物中心营运需要。甲方应同时负责支付有关费用。516、 负责机电设计及修改方案取得设计院批准。6、 负责为该购物中心在开业前取得当地政府发出之一切有关装修、机电装置等竣工合格批文及使用证明，以确保购物中心如期开业。7、 确保购物中心内具备充足的水电冷暖通讯之供应。8、 按乙方要求在允许的范围内，积极协助购物中心所需要之设备物件和文件。9、 负责办理能使购物中心独立对外经营的百货零售营业执照和许可证，并负责办理营业执照经营范围的增项手续，使之符合国家关于经营范围规定用语之要求，以满足并保证乙方全面开展管理业务。甲方应负责并确保合同期限内购物中心1、 执照的有效性。2、 于前期筹办及日后 营运期间，负责协调与政府机关的关系，以确保筹建及营运顺利。在17、甲方董事长不能行使其职权的情况下，甲方董事长将委派一名执行董事进入购物中心，代表董事会具体行使法定权利。第六章：前期筹办服务费6.01 乙方按本合同规定提供前期筹办的对价，甲方应向乙方支付前期筹办服务费，总额50万元。1、 筹办六个月，从签约之日起计算，超出筹办期仍未开业的，（1）、属于甲方资金不到位，由甲方按每月1/6的筹办服务费向乙方赔偿推迟开业期的损失，且乙方有权解除本合同，甲方须无条件接受。（2）、因乙方原因：甲方有权解除本合同，乙方应无条件接受。如需乙方继续筹办，乙方应无条件接受甲方不再支付服务费。乙方每月按服务费总额的1/6赔偿甲方推迟开业期的损失。2、 筹办服务费包含以下费用：乙18、方筹办人员工资、住宿费、探亲费等一切费用。3、 支付方法：签约后三日内甲方向乙方支付人民币25万元，第三个月开始三日内甲方向乙方支付25万元。第七章：营运期管理费7.01 提成管理费的计算作为乙方按本合同规定提供开业后管理服务的对价，甲方须在购物中心开业之日起在本合同管理期限内的每一个营业年度向乙方按年度支付管理费：1、 管理期间经营指标：项目 第一年 第二年 第三年总收入 10000 12000 15000税前利润 420 800 1416此指标已计算入全部折旧（包括房屋按20年摊提），物业管理费、资金使用费、水电费及税金。2、 二项经济指标计算办法：综合指标=各项指标综合指标的比率*各项指19、标实际完成程度收入总额指标占综合指标的比率为40%税前利润总额指标占综合指标的碧绿为60%3、 完成二项经济指标标准：每年综合指标完成在100%-80%以上时，乙方按0.8%提取；各年度综合指标不能完成80%以上，乙方不得提取管理费。提成管理费支付办法：1、 全年指标：在购物中心年度决算报表呈报后，经甲方审核，能完成全年综合考核指标80%以上时，由甲方支付全年委托管理费。如果未能完成全年综合考核指标80%以上时，乙方无权提取全年管理费。2、 支付办法：全年管理费在乙方呈报年度决算后，经甲方审核后十日内支付。管理期间包含乙方派驻人员薪资在内等固定费用1、 乙方原则上派驻不少于4人，其中总经理一人20、，副总经理一人，部门经理二人。2、 固定管理费用为5万元，包含全部派驻人员薪资及在西安当地住宿饮食、因私交通、探亲差旅费等一切。3、 乙方派驻人员薪资待遇每月由甲方支付给乙方，乙方自行安排给派驻人员。乙方应记载或促使记载反映管理该购物中心的业绩所需要的完整和充分的帐簿和其它记录（但本合同签定日期以前该购物中心所发生的帐目除外）。乙方应在一般工作时间内向甲方或其授权人提供该购物中心符合国家法律法规的会计政策、职责发生制、惯用的公认会计原则记载该购物中心的帐簿和记录。向甲方提交报告乙方应在下列时间内向甲方提交下列报表：1、 每日报报告存款日报，该报告详细列该购物中心帐户每日结存、每日总收入和总支出21、分类分析、零用金帐户、销售收入与存入银行款项对帐表等；楼层销售分析报表：提供每日分层电脑销售分析；乙方管理的该购物中心的销售、收款、存货及财务会计电脑系统无条件对甲方指定人员公开；2、 月度报告每月现金流量报告：该报告记载购物中心帐户结存、每月预算收入、支出及预计本月底银行结存等，并列明将累计足够流动资金后剩余拨回甲方；乙方将每月提交税务部门的财务报表的副本给甲方，该财务报表包括会计报表、编制的报表说明及月度财务工作总结报告等。每月平衡报表：提供分类商品的存货数量、成本及销售分析。3、 年度报表：每一年度结束后，乙方在获得甲方认可的国内注册会计师事物所审计的资产负债表及有关的损益表后10日内向22、甲方交付该报告，显示至该年12月31日为止管理购物中心的资产及与此有关所发生负债，以及该年内管理该购物中心的业绩。 甲方财务的检查权甲方拥有对购物中心无可争议的全部财务检查权，甲方向购物中心总经理发出预先通知，乙方允许甲方，其会计师和律师进入购物中心的任何部分检查或视察购物中心、或审计和载录其它项目。上述检查或视察在任何时候均允许可能的不干扰购物中心的正常营运。第九章：委托管理期限甲方授权乙方管理购物中心期限为三年，乙方在合同到期后同等条件下享有有限续约权。如果在合同到期后，完成该年度综合经济指标且超过之前营业额10%，乙方有续约第二年管理合同的权利。第十章：一般规定购买货品、物资和服务乙方可23、为购物中心从所有可得的来源购买物资和服务，但是通过乙方的关联公司或附属公司为购物中心购买的物资和服务，应在甲方同意的前提下并总能与从其它来源一般得到的商品和服务竞争，并且价钱在同类商品及服务中具有同等水平。修改：本合同的任何修改、变更或修正，必须经甲乙双方书面确定。同意：各方同意。一方不应无理不给予另一方根本合同条款要求的任何同意或批准，亦不得无理延迟给予任何同意或批准或无理在该同意或批准上附加条件。同样，经各方同意，本合同中允许该方向另一方提出要求的任何规定不应该解释是允许提出不合理的要求。合同解除：甲方不能按期支付乙方服务费、管理费及月工资，并经乙方书面催要后一个月内仍未支付，一方有权解除24、合同。因乙方的行为造成购物中心重大损失，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿。任何一方因违反合同规定，单方解除或终止合同的，须赔偿对方一切经济损失。乙方不能完成综合考核指标，甲方可单方面解除合同。 如乙方不能按时完成招商工作，甲方可单方面解除合同并由乙方赔偿一切经济损失。 移交本合同终止后，乙方确保在正常经营管理秩序中向甲方移交工作，由双方在合同期到期前三个月商定。第十一章：违约责任违约责任1、 赔偿乙方甲方违背其所做证明和保证，发生购物中心管理执照失效，被吊销或更新换代对有关场地的所有权，使用权或其它导致本合同委托管理的灭亡情况，乙方有权没收甲方已交付的管理费、报酬费等，并保留向甲方索赔一切因此造25、成的损失的权利。2、 赔偿甲方对由于或基于乙方就根据本合同管理该购物中心而导致的事件（包括声称的违反任何法律要求或可能违反任何法律要求的调查）或就上述事件产生的任何和所有行动，诉讼等，甲方有权要求乙方进行赔偿。3、 乙方超出甲乙双方约定授权范围行使管理权给甲方造成损失，或在管理中故意违反合约中的规定（不排除过失），给甲方造成损失应给予赔偿。4、 获得赔偿的各方本条款所列的赔偿条款仅适应本合同中的甲方和乙方。第十二章：争议解决适用法律：本合同适用与国家法律。仲裁：由于本合同或本合同的违约、终止或无效产生的或与此有关的任何争议、争论或索赔，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，应提交西安市仲裁委员会，根据法律规定的仲裁程序规则进行仲裁。