1、地地块块项目可行性项目可行性研究报告研究报告目目录录一一项目界定项目界定.1 11 项目解析.1（1）项目位置及四至.1（2）地块现状.1（3）项目配套分析.1（4）地块分析小结. 2二二投资背景和市场环境研究投资背景和市场环境研究.4 41 广州宏观经济分析.4(1)2007 年广州宏观经济状况.4(2)2008 年一季度广州市经济运行情况.4(3)广州宏观经济分析小结.62 市场环境分析.6(1)广州写字楼市场分析.6(2)广州动漫市场分析.9三三 专业市场板块分析专业市场板块分析.11111 办公物业市场板块分析.112 项目所在片区写字楼物业分析. 163 片区商业市场分析.214 动2、漫商城案例研究.22四四 项目发展建议项目发展建议.24241 地块 SWOT 分析.242 项目定位.24（1）项目整体定位. 24（2）容积率的确定. 24（3） 写字楼定位. 25（4） 商业定位. 26（5）车位. 27五五 项目经济效益评价项目经济效益评价.29291 指标说明.292 项目开发建设进度安排.293 投资估算与资金筹措.29（1）总投资估算. 29（2）资金筹措. 314 投资使用计划.315 销售收入测定.31（1）销售收入估算. 31（2）出租收入估算. 316 项目销售回款计划.327 资金来源与运用分析.328 项目利润.329 财务与敏感性分析.33（1）赢3、利能力分析. 3310项目不确定性分析.33(1)项目盈亏平衡分析.33(2)项目敏感性分析.33(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算.34六六 附件附件.3636附表 1：项目开发成本估算表附表 2：项目投资计划估算表附表 3：项目销售收入与税金及附加估算表附表 4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表 5：资金来源与运用表附表 6：项目损益及利润分配表附表 7：项目现金流量表（全部投资）附表 8：项目敏感性分析表一一 项目界定项目界定1 1项目解析项目解析（1 1） 项目位置及四至项目位置及四至项目地块占地面积 2,739 平方米，净用地面积 2,355 平方米。项目位于中山二路，地铁 1 号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区