1、Table_Yemei0 行内偕作行业深度 2020 年 09 月 15 日 房地产之物业管理篇 规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代 我国物业管理行业市场规模我国物业管理行业市场规模 7 7000000 亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务 收入占比呈逐年递增的态势。收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分 别为 47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高，同时有着物业 费单价、收缴率高的优点，整体看盈利能力更强，成为物企积极拓展的重要方 向。增值服务收入增值服务收入中社区增值服务、非2、业主增值占比各约 50%。非业主增值服务 的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密 相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于 地产周期，将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来根据我们的测算未来 5 5 年行业整体营年行业整体营 收增长率在收增长率在 1 15 5% %- -2020% %之间，呈现持续向好趋势。之间，呈现持续向好趋势。 基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率 提升。提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要3、驱动因素。受益于未来 5 年地产竣工的高增长，住宅、非住宅预计每年分别有 7 亿平方米、2.5 亿平方米 的增量规模。同时，现存老旧小区改造整体市场规模为 1000 亿元， “放管服”改 革会带动非住宅物业渗透率提升，相较现在的市场规模有 7600 亿元的增量空间。 增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服 务 APP 布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量，同时进一步丰富 APP 服务到在 线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用 普及率不高，流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增4、值服务的未来 发展前景，首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网 巨头和物企龙头的参与下，科技应用会被不断输出，普及率会进一步提升。 集中度持续提升，资本助力行业整合。集中度持续提升，资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局，集中度 CR10 为 11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业，同时拥有股东背景、资金、口 碑等优势，加速规模扩张。2018 年以来赴港上市的物业企业增多，进一步带动了 行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择，未来仍会是物业 企业上市及并购的大年，助推行业集中度进一步提升。 布局建议：布局建议：建议积极参与到物业企业发展过程中，为物企5、客户定制投行、零 售、公司业务的综合服务方案（招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会，（招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会， 请联系文末请联系文末相关部门相关部门作者）作者） 。 风险提示：风险提示：房地产规模增速不及预期；国内经济增速回落，增值服务需求大幅 下行；行业政策风险。 Table_Author1 杨侦誉杨侦誉 行业研究员行业研究员 ：0755-82947832 ： 段志远段志远 投资银行部并购融资团队投资银行部并购融资团队 ：0755-88026064 ： 李昀格李昀格 房地产战略客户部房地产战略客户部 ：+86-18617040808 ： 古翔宇古翔宇 零售战略联盟部零售6、战略联盟部 ：0755-89271621 ： 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 i 目目 录录 1. 物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高 . 1 1.1 收入：我国物业管理市场 7000 亿，基础服务收入占八成 . 1 基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极拓展的方向 . 2 增值业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入 . 3 1.2 毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出较多. 4 1.3 政策：从规范到鼓励，向市场化推进 . 6 2. 基础服务收入增长有边界，科技赋能增值服务带来广阔增长空间. 7 2.1 基础物业服务收入增7、长：住宅业态关注地产竣工，非住宅业态渗透率提升可增长空间更大 . 8 住宅业态：地产竣工每年约有 175 亿增量规模，老旧小区改造未来 5 年可能会有 1000 亿元增量 . 8 非住宅：存量非住宅物业渗透率提升的市场空间约 7600 亿元 . 9 3. 集中度进一步提升，龙头物企依托股东背景、资金等优势加速扩张 . 13 3.1 行业高度分散，集中度持续提升 . 13 3.2 背靠龙头房企的物企优势明显 . 14 3.3 资本助推龙头企业进一步整合 . 15 4. 银行与物业管理企业的合作路径 . 19 4.1 投行业务 . 19 4.2 对公业务 . 19 4.3 零售业务 . 19 5.8、 风险提示 . 19 pOnQpOnNnQpOpQtRqNpPrO6MaO9PtRqQtRrRlOnMmMiNmNtN9PrQtMvPmNpPMYmPsP 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 ii 图目录图目录 图 1：2013-2018 物业管理行业管理面积变动情况 . 1 图 2：2013-2018 物业管理行业收入变动情况 . 1 图 3：2015-2019 百强物企营业收入组成 . 2 图 4：2015-2019 百强物企净利润组成 . 2 图 5：百强物企单位面积物业管理费（元/.月） . 2 图 6：2018 年物业 500 强各业态在管面积分布 . 3 图 7：2016-29、019 年百强物企增值服务收入构成 . 3 图 8：2019 年百强物企社区增值服务收入构成 . 3 图 9：增值服务主要内容 . 4 图 10：部分物企 2019 年分业务毛利率统计 . 5 图 11：2019 年百强物业企业成本结构 . 5 图 12：2015-2019 百强物企人员费用占成本比重 . 6 图 13：2015-2019 百强物企基础服务外包占比 . 6 图 14：物业管理行业增量空间 . 7 图 15：历年商品住宅竣工面积及同比变化 . 8 图 16：历年商品住宅新开工面积及同比变化 . 8 图 17：历年非住宅房竣工面积及同比变化 . 9 图 18：历年非住宅新开工面积及10、同比变化 . 9 图 19：智能化物业场景应用 . 11 图 20：2013-2018 物业管理企业市场份额变化 . 13 图 21：2013-2019 房地产开发企业市场份额变化 . 13 图 22：2018 年百强物企分组在管面积、储备面积、营业收入及增速 . 14 图 23：拥有强地产背景的物业企业在在管面积规模和增速上具有优势 . 15 图 24：已上市物业企业总市值变化（亿元） . 16 图 25：2016-2020 上市物企二级市场估值变动 . 19 表目录表目录 表 1：2018 年基础物业服务收入占比及规模 . 2 表 2：近期政府对于物业管理行业的部分政策 . 6 表 3：老11、旧小区改造市场空间测算 . 9 表 4：存量非住宅物业渗透率及市场空间测算 . 10 表 5：部分龙头物企城市服务示例 . 10 表 6：龙头物企 APP 增值服务布局 . 12 表 7：2019 年物业企业区域横向并购与向增值服务纵向并购案例 . 17 表 8：青岛雅园物业三次并购交易概况（万元） . 19 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 iii 附录 附录 1 有计划分拆上市及值得关注合作的物业客户名单 . 22 附录 2 物业管理公司并购框架额度授信策略. 23 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 1/23 随着城镇化增速的放缓我国房地产逐渐步入存量时代，我们认为经营重点12、 将逐渐从投资开发转向物业运营管理。近年来，地产开发企业纷纷抢滩物业管 理市场，分拆物业子公司赴港上市以及积极参与并购。本文通过分析物业行业 的收入构成、增长趋势和未来格局，认为行业发展空间广阔、集中度将进一步 提升，龙头物企在此过程中具有优势。我行宜整合行内资源，积极参与到物业 企业发展过程中，为客户定制零售、投行、公司业务的综合服务方案。 1. 物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占 比最高 1.1 收入：我国物业管理市场 7000 亿，基础服务收入占八成 近年来我国物业管理行业规模呈现快速增长的态势。根据中国物业管理协 会数据统计，截止 2018 年物业管理行业整体在管面积已达到 13、279.3 亿平方米， 经营收入达到 7043.6 亿元。物业服务企业目前是增量和存量共同运营的市场。 对于增量市场，会受到地产周期的影响，在地产上行期会获得更高的增量规模。 转入存量运营后，因管理的项目具有高续约率、高收缴率的特点，又使其可以 获得稳定的现金流流入，同时具备抗周期属性。根据中指研究院统计，2019 年百强物企的续约率均值为 98.4%，物业费收缴率均值为 93.1%。 图图 1 1：2 2013013- -20182018 物业管理行业管理面积变动情况物业管理行业管理面积变动情况 图图 2 2：2 2013013- -20182018 物业管理行业收入变动情况物业管理行业收入14、变动情况 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 物业管理企业的收入主要由基础物业服务与增值服务构成。当前基础物业 服务收入仍然是物业管理行业核心收入来源。中指研究院统计数据显示，近年 来百强物企基础服务收入占比虽呈逐年下降的态势，但在 2019 年占总营业收 入的比重仍达到了 78.6%。增值服务的盈利能力强于基础物业服务并呈逐年增 长的态势，2019 年增值服务净利润占整体的比重为 46.2%，有望成为新的利 润增长点。 155 165 193 222 247 279 0 50 100 150 200 250 300 20132014201515、201620172018 管理面积（亿） 3546 4092 4830 5568 6007 7044 0 2000 4000 6000 8000 10000 201320142015201620172018 营业收入（亿元） 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 2/23 图图 3 3：2 2015015- -20192019 百强物企营业收入组成百强物企营业收入组成 图图 4 4： 20152015- -20192019 百强物企净利润组成百强物企净利润组成 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极16、拓 展的方向 基础物业服务模式相对简单，物业公司为业主提供安保、清洁、绿化、设 备维护等标准化的服务，依照所管理的面积收取物业管理费作为收入。目前我 国绝大部分物业管理采用包干制的收费方式。包干制下物企收取固定的服务费， 扣除相关销售、服务成本后计为毛利润。基础物业服务收入按照服务对象的不 同，可分为住宅业态与非住宅业态。经过我们的测算，住宅业态收入规模为 2700 亿元，非住宅业态（包括办公物业、商业物业、产业园区物业、学校物 业、医院物业、公众场馆和其他类型物业）收入规模为 3000 亿元。 表表 1 1：2 2018018 年基础物业服务收入占比及规模年基础物业服务收入占比及规模 图图 17、5 5：百强物企单位面积物业管理费（元：百强物企单位面积物业管理费（元/ /. .月）月） 业态业态 基础物业服基础物业服 务收入占比务收入占比 基础物业服务收入基础物业服务收入 规模测算（亿元）规模测算（亿元） 住宅住宅 47.6% 2700 办公写字楼办公写字楼 22.0% 1247 商业商业 7.5% 425 产业园区产业园区 5.6% 318 其他其他 5.4% 306 学校学校 5.0% 284 医院医院 4.9% 278 公众场馆公众场馆 1.9% 108 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 注：收入占比参考中国物业管理协会 2018 年物业 500 强数 据，收入规模为招18、商银行研究院测算数据 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 非住宅业态因单位面积物业管理费及市场化程度更高，成为物企积极拓展 的方向。我国商品房以住宅项目为主因此住宅物业在管面积占比达到 63.5%， 但因住宅单位面积物业管理费收入较低，在收入占中低于非住宅业态。市场化 83.3%82.7%81.8% 80.5% 78.6% 16.7%17.3%18.2% 19.5% 21.5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 基础物业收入占比增值服务收入占比 68.9% 60.8% 58.3% 55.7% 53.8% 31.1% 39.2% 41.719、% 44.3% 46.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 基础物业净利润占比增值服务净利润占比 2.1 7.0 3.3 6.3 3.3 6.2 3.4 02468 住宅 办公写字楼 产业园区 商业 学校 医院 公众场馆 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 3/23 程度方面，房地产企业新开售的住宅项目首选关联的物业公司接管，后期由于 面临的业主众多社区更换物业公司难度较大，导致住宅物业市场化程度低。同 时带来了物业费收缴率低、存量项目提价困难等问题。而非住宅物业面对单一 业主市场化程度高，并且有着收缴率高、提价相对容易的优点，整20、体看盈利能 力更强，成为物企拓展的重要方向。 图图 6 6：2 2018018 年物业年物业 5 50000 强各业态在管面积分布强各业态在管面积分布 资料来源：中国物业管理协会,招商银行研究院 增值业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入 增值服务是物业企业收入的另一重要来源，主要由社区增值服务、非业主 增值服务和其他专业服务组成。从近年来百强物企增值服务收入占比的情况来 看，非业主增值服务与社区增值服基本各占一半。 图图 7 7： 20162016- -20192019 年百强物企增值服务收入构成年百强物企增值服务收入构成 图图 8 8：20192019 年百强物企社区增值服务21、收入构成年百强物企社区增值服务收入构成 资料来源：中国研究院，招商银行研究院 注：其他专业服务由于各公司开展各不相同，且市场份额较 小，中指院未专门统计 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 63.5%9.2% 6.7% 6.2% 5.8% 5.3% 1.7%1.5% 住宅 办公写字楼 其他 产业园区 商业 学校 医院 公众场馆 52.0% 47.9% 45.6% 54.7% 48.0% 52.1% 54.4% 45.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016201720182019 非业主增值服务社区增值服务 1.3% 2.1% 2.9% 10.5% 11.6% 12.522、% 15.3% 19.6% 24.4% 0%5%10%15%20%25%30% 养老服务 社区金融 汽车服务 家居服务 家政服务 其他服务 电商服务 房屋经纪 空间运营 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 4/23 根据我们的测算非业主增值服务收入规模约为 630 亿元，社区增值服务的 收入规模约为 750 亿元。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、 销售、交付的影响较大，与地产周期紧密相关。社区增值服务主要围绕住宅社 区资源及业主生活服务开展。围绕社区资源开展的业务收入占比较高，如空间 运营、房屋经纪。针对业主生活服务的业务虽种类较多，但单项服务的收入占 比并不高。整体来看，23、社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元且一定程度 上独立于地产周期的属性，将会成为行业利润的重要增长点。其他专业服务具 有个性化，不同物企根据自身的业务优势和特点开拓新的服务内容，如碧桂园 服务的“三供一业”业务、招商积余提供的餐饮服务管理等。 图图 9 9：增值服务主要内容：增值服务主要内容 资料来源：招商银行研究院 1.2 毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出 较多 根据中指研究院数据统计，百强物企的毛利率均值为 24.02%。分业务来 看，代表上市物企的基础物业服务收入毛利率普遍较低，社区增值服务由于更 多以服务费、中介费模式收取，毛利率普遍在 50%以上。 拿地拿地 施工24、施工 预售预售 项 目 规 划 咨 询、工程策划 建筑管理咨询、 智能楼宇、自动 化及其硬件设备 安装 案场协销、营 销咨询、销售 代理、房屋检 验、开荒清洁 围绕地产开发商开展非业主增值服务 交付 围绕住宅社区资源及业主 生活服务开展社区增值服 务 1.围绕社区空间提供的服务： 停车场管理、场地出租、广 告 2.围绕社区房屋提供的服务： 二手房销售、房屋租赁服务、 车位尾盘代销 、拎包入住 3.为社区业主提供的消费升级 服务：社区电商、社区金融、 家政服务、家居服务、教育、 养老、旅游 其他专业服务：电梯维修、房屋保修、三供一 业、市政环卫. 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 5/225、3 1010：部分物企：部分物企 2 2019019 年分业务毛利率统计年分业务毛利率统计 资料来源：公司年报，招商银行研究院 物业管理是轻资产运营的行业，企业的日常运营及市场拓展不依赖大量资 本的投入。同时物业属于劳动密集型行业，在企业成本中占比最大的是人员费 用，2016 年以来人力成本占比有所提升，2019 年达到 59.1%。 图图 1111：20192019 年百强物业企业成本结构年百强物业企业成本结构 资料来源：中指研究院,招商银行研究院 物业企业会通过基础业务外包的方式提升工作效率、降低成本。但是 2016 年以来各项服务外包比例上升趋势缓慢，基本保持稳定。后续可能无法通过增 加26、基础服务外包比例的方式持续降低成本。 25% 29%29% 27% 30% 22% 14% 19% 50% 41% 28% 29% 16% 50% 20% 23% 54% 66% 64% 47% 55% 69% 41% 67% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 雅生活服务碧桂园服务新城悦服务佳兆业美好和泓服务鑫苑服务保利物业南都物业 基础物业服务收入非业主增值服务社区增值服务 59.1% 13.4% 9.7% 7.5% 4.6% 2.9% 2.1%0.9% 人员费用 其他费用 设施设备日常运行和维护费用 清洁卫生费 秩序维护费 办公费用 绿化养护费 保险费用27、 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 6/23 图图 1212：20152015- -20192019 百强物企人员费用占成本比重百强物企人员费用占成本比重 图图 1313：20152015- -20192019 百强物企基础服务外包占比百强物企基础服务外包占比 资料来源：中国研究院，招商银行研究院 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 1.3 政策：从规范到鼓励，向市场化推进 2003 年国务院颁布了物业管理条例，为行业提供了基础的法律框架。 发改委住建部等发布了物业服务收费管理办法，使物业管理行业进入了规 范发展阶段。值得注意的是 2014、2015 年发布的一系列政策后，物业管理行28、 业的发展由规范限制逐渐转向市场化方向。 2020 年的“新冠”疫情期间，物业公司站在了抗疫一线，为业主及租户提 供了安全和生活保障，成为社会民生保障的重要一环。从近期政府出台的一系 列有关物业费定价、行业定位等政策可以看出，政府对物业企业的态度是支持 的，意在进一步引导行业向市场化发展。 表表 2 2：近期政府对于物业管理行业的部分政策：近期政府对于物业管理行业的部分政策 区域区域/ /部委部委 时间时间 内容内容 国家发改委、 市场监管总局 2019 年 10 月 关于新时代服务业高质量发展的指导意见指出完善社区服务、物业服 务、家政服务、保安服务等传统服务领域标准；支持行业协会、第三方机29、 构和地方政府开展服务品牌培育和塑造工作，梳理行业标杆和服务典范等 深圳 2019 年 10 月 深圳经济特区物业管理提出坚持市场化解决物业管理问题，物业服务 行业发展是商品房市场化的产物，物业管理矛盾的根本问题是市场化不彻 底 东莞 2019 年 12 月 将带电梯的住宅物业最高限价由现行的 2.4 元/.月调整为 3 元/.月， 不带电梯的住宅物业最高限价由现行的 1.8 元/.月调整为 2.4 元/.月 北京 2020 年 1 月 北京市十五届人大三次会议指出，北京城市副中心有无物业小区 234 个、 面积 528 万平方米，将用三年时间，通过“先尝后买”方式，实现无物业 小区准物业服务30、全覆盖 北京 2020 年 3 月 北京市物业管理条例规定，前期物业由建设单位承担，服务合同最长 不超过两年，应急物业服务期限不超过六个月，不具备成立业主大会条件 56.8% 53.4% 55.8% 57.8% 59.1% 50% 51% 52% 53% 54% 55% 56% 57% 58% 59% 60% 20152016201720182019 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 清洁绿化设备维修维护秩序维护 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 7/23 等情形的可成立物业管理委员会，任期一般不超过三年，物业费实施市场 31、调节价并适时调整。 安庆 2020 年 4 月 将物业服务等级由高到低分为 A、B、C、D 四个等级，较安庆市现行的收 费标准，基准价均略有提高 两会 2020 年 5 月 物业相关提案的内容涉及：1）物业服务公司进入农村市场；2）制定物业 管理法；3）明确物业定位，建立长效管理机制；4）将物业纳入基层管理 实施体系；5）物业参与老旧小区改造；6）物企可获财政补贴和税收减免 资料来源：政府官网，招商银行研究院 2. 基础服务收入增长有边界，科技赋能增值服务带来 广阔增长空间 物业管理行业会经历规模扩张到服务边界扩展的发展路径。现阶段，管理 面积增长是物业管理行业收入增长的主要驱动因素。地产竣工32、为行业带来管理 面积的确定性增长。老旧小区改造、“放管服”改革下行业渗透率的提升可进 一步增加在管面积。长远来看，在以规模扩张为核心的阶段完成后，科技在增 值服务收入中的应用为其带来更具延展性的服务内容，会成为下一个行业利润 的重要增长点。根据我们对住宅、非住宅、增值服务每一模块的测算收入相加 估计，未来 5 年企业营收的年均复合增长率会在 15%到 20%之间。 图图 1414：物业管理行业增量：物业管理行业增量空间空间 资料来源：招商银行研究院 规模扩张规模扩张 服务扩展 基础物业服务收入增量空间基础物业服务收入增量空间 增值服务收入增值服务收入 现有老旧小区改造市 场规模约 10001033、00 亿元 渗透率提升距现存规模 有约 76007600 亿市场空间 住宅业态住宅业态 非非住宅业态住宅业态 住宅地产竣工带来每每 年年约 175 亿元的增量 规模 非住宅地产竣工带来每每 年年约 90 亿元的增量规模 与 地 产 周 期 紧 密 相 关，增量有限 种类多，与地产周期 关系小，增量空间大 非业主增非业主增 值服务值服务 社区社区增值增值 服务服务 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 8/23 2.1 基础物业服务收入增长：住宅业态关注地产竣工，非住宅 业态渗透率提升可增长空间更大 住宅业态：地产竣工每年约有 175 亿增量规模，老旧小区改造未 来 5 年可能会有 100034、 亿元增量 全国商品住宅竣工面积是物管行业住宅业态新增管理面积的主要来源。上 游房地产开发企业的项目在竣工交付后会转化为物企的新增在管面积。2013 年以来我国商品房的竣工面积维持在 7 亿平方米左右，处于较高位置。考虑到 2015年以来我国商品房新开工面积不断提升且大幅高于竣工面积，预计未来5 年竣工面积会保持每年 7 亿平方米的增长，将为物业行业带来每年约 175 亿元 的市场空间。 房地产竣工项目是物业企业住宅业态重点拓展的方向。新增住宅项目的基 础物业服务费定价普遍高于存量住宅项目，同时新建小区设施设备较为先进， 对物企来讲后续维护及拓展增值服务项目较为容易，项目盈利有保障。 图图 135、515：历年商品住宅竣工面积及同比变化：历年商品住宅竣工面积及同比变化 图图 1616： 历年商品住宅新开工面积及同比变化历年商品住宅新开工面积及同比变化 资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind，招商银行研究院 老旧小区改造为物管行业带来新的规模增长。目前老旧小区改造，提高物 业管理覆盖率被写进了各地政府的重要规划中，安排中央补助资金支持，鼓励 社会资本参与，改造后的小老旧小区将会有物业服务覆盖，为物业管理行业带 来新的规模增长。7月20日国务院在关于全面推进城镇老旧小区改造工作的 指导意见中明确，2020年各地计划改造城镇老旧小区 3.9万个，涉及居民近 700 万户。国家住36、建部初步统计，截至 2019 年 5 月，全国共有老旧小区 16 万 个，建筑面积约为 40亿平方米。按照 2020年的计划进度，预计存量老旧小区 改造需 4-5 年时间。我们的测算现有老旧小区改造完成会有 1000 亿元增量市 场。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 住宅竣工面积（万）同比变化 -20% -10% 0% 10% 37、20% 30% 40% 50% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 住宅新开工面积（万）同比变化 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 9/23 目前物业管理企业介入老旧小区改造还未形成有效模式，是否是物业企业 新的盈利增长点具有一定的不确定性。同时老旧小区物业管理项目存在居民付 费意愿低，收效小的痛点。但对于品牌物业企业，参与社会化老旧小区改造， 可以提升品牌形象及社会知名度。 表表3 38、3：老旧小区改造市场空间测算：老旧小区改造市场空间测算 业态业态 老旧小区面积老旧小区面积 （亿平方米）（亿平方米） 平均物业管理费平均物业管理费 （元元/ /. .月月） 市场空间市场空间 （亿元）（亿元） 住宅 40 2.09 1003.2 资料来源：招商银行研究院 非住宅：存量非住宅物业渗透率提升的市场空间约 7600 亿元 与住宅物业相比，我们认为非住宅业态可拓展的市场空间更大，是下一个 蓝海市场。目前非住宅物业竣工及新开工面积也处于高增长时期，2014 年以 来非住宅物业竣工面积维持在 2.5 亿平方米左右，为非住宅业态在管面积带来 确定的增量规模。未来 5 年非住宅的竣工也仍会保持39、 2.5 亿平方米的增长，将 为物业行业带来每年约 90 亿的市场空间。 图图 1717：历年非住宅房竣工面积及同比变化：历年非住宅房竣工面积及同比变化 图图 1818： 历年非住宅新开工面积及同比变化历年非住宅新开工面积及同比变化 资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind，招商银行研究院 存量项目的渗透率提升是非住宅业态拓展的主要方向。非住宅物业领域细 分赛道众多，各业态渗透率有所不同。其中办公、商业、医院渗透率超过50%， 公众场馆、产业园区、学校渗透率较低，总体测算非住宅业态渗透率为 31.8%。 未来非住宅业态若达到完全的渗透率覆盖，我们测算出距现在的规模有约 7600 40、亿的市场空间。 长期以来，我国市政、医院、学校等基本由政府或公共部门运营管理，由 政府或公共部门自己进行物业管理成本高、效率低。随着“机关及企事业单位 后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 非住宅竣工面积（万）同比变化 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 10,000 20,41、000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 非住宅新开工面积（万）同比变化 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 10/23 系列政策的推出，会更多释放出学校、医院、公众物业等管理业态项目，这将 有助于物业管理企业提升非住宅业态渗透率。 表表4 4：存量非住宅物业渗透率及市场空间测算：存量非住宅物业渗透率及市场空间测算 业态业态 存量面积存量面积 （亿平方米）（亿平方米） 物企管理面积物企管理面积 （亿平方米）（亿平方米） 渗透率渗透率 平均物业管理费平均物42、业管理费 （元元/ /. .月月） 市场空间市场空间 （亿元）（亿元） 办公写字楼 30.4 25.7 84.5% 6.99 394 商业 22.3 16.2 72.6% 6.28 460 医院 9.3 4.8 51.4% 6.22 336 公众场馆 19.8 4.2 21.3% 3.38 632 产业园区 94.5 17.3 18.3% 3.31 3066 学校 84.3 14.8 17.6% 3.25 2710 合计 260.5 83.0 31.8% - 7598 资料来源：招商银行研究院 注： 存量面积为兴业证券经纪与金融研究院测算结果，根据统计局相关数据，结合机关办公用房人均标准、学校43、均面积标准、医 院均面积标准等测算。 目前部分头部物企涉足城市服务，开辟了物业管理更广阔的服务空间。城 市精细化管理已成为全国大中型城市的一项重要任务，而物业企业因为有多年 住宅、商办、公建物业的服务经验，在“城市精细化管理”进程中脱颖而出。 表表 5：部分龙头物企城市服务示例：部分龙头物企城市服务示例 代表企业代表企业 服务体系服务体系 代表城市代表城市 项目布局项目布局 运作方式运作方式 服务内容服务内容 万科物业 城市空间 整合服务 珠海横琴、 东莞、鼓浪 屿、雄安、 深圳等 主要是一二线 城市新区 股权合作，与当地 政府合资成立运作 平台，国资控股 城市的环卫清洁、城市秩 序管理、市政44、养护、公众 建筑物业服务、停车场管 理、信息化服务等 保利物业 镇兴中国 嘉 善 大 云 镇 、 天 凝 镇、陶庄镇 等 以乡镇为主 独立运营，政府招 标中标 景区管理、环境辅助管 理、安全治安管理、市场 综合监管、楼宇服务管 理、信息化服务等 碧桂园服 务 城市共生 计划 西 昌 、 韩 城、开原、 衡水、遵义 等 主要布局三四 线城市 股权合作，碧桂园 服务控股，当地政 府或企业参股 市政公共服务、城市公众 物业运营、公共空间广告 经营、停车场管理、数字 生态服务、资源协同运营 资料来源：公开信息整理，招商银行研究院 2.2 增值服务收入增长：主要看建立在科技应用基础上的社区 增值服务 随45、着信息技术的不断普及，物业管理行业迈向了智慧物业的转型之路。互 联网、人工智能、物联网、云计算、大数据等信息技术可在物业管理的服务场 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 11/23 景中实现应用。通过智能化的应用，物业管理企业可实现科学维护设施设备、 机器代替人工、优化业主体验的目的，也为开展更多的增值服务提供了条件。 目前头部物企加速布局智慧社区，科技投入主要集中在软件方面：一是提 升内部管理系统，如 ERP、财务分析等内部管理系统；二是社区终端管理系 统，如门禁系统、停车管理系统、设备监控系统等；三是整合社区资源的APP， 方便开展社区增值服务，目前百强物企中 70%企业拥有自己的 46、APP。根据本 文 1.1 增值服务收入章节的论述，非业主增值服务的基础是地产开发，受房地 产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密相关，未来可扩展空间有 限。而社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元且一定程度上独立于地产周 期的属性，将会成为行业利润的重要增长点。 图图 1919：智能化物业场景应用：智能化物业场景应用 资料来源：招商银行研究院 物业企业可以依托 APP 端的流量优势拓展社区增值服务。首先物企可以通 过移动 APP 为业主提供基础的物业服务，如开门、线上缴费、报修、在线投 诉等，可快速与业主建立联系，形成天然的流量入口，为物业企业 APP 端拓 展增值服务提供了优渥的条47、件。 场景 智能化 门禁门禁 停车 安防 设施设备 管理 社区服务 平台 二维码、 人 脸 识 别、指纹 识别 无 感 支 付、自动 计时、车 牌识别、 实 时 监 控、电子 巡逻 设 备 进 行 线 上 自 动 管 理 巡 检 、 设 备 信 息 实 时 传 输 实 时 监 控、电子 巡逻 硬件 摄像头、智能道闸、传感 器、智能水表、燃气设备、 服务机器人等 软件 ERP、财务系统、后台分析 系统、APP 等 参与方：硬件设备商、互联网企业、物业管理企业 敬请参阅尾页之免责声明 行内偕作行业深度 12/23 通过对龙头物企APP的梳理发现，物企APP在增值服务种类、经营方式、 丰富度上均存在48、差异。在增值服务种类上，布局主要围绕社区生活，包括在线 商城、家政、家装宅配等，同时部分企业延伸增值服务内容到养老、租赁、理 财、教育、健康养老等方面。在经营方式上，龙头物企会选择通过自营、供应 商合作、战略投资等多种方式。在丰富度上，碧桂园服务、万科物业、招商积 余、绿城服务等企业相较其他物企，提供了更多增值服务。目前龙头物企使用 的是自己开发的 APP，可服务的用户数有限。仅彩生活将 APP“彩之云”向 合作伙伴管理的社区开放并从中收取软件租金。 截止 2019 年，“彩之云”是 注册用户最多的物企 APP，拥有 3640 万注册用户、1670 万活跃用户。 表表 6：龙头物企：龙头物企 49、APP 增值服务布局增值服务布局 公司名称公司名称 移动移动 APPAPP 在线在线 商城商城 家政家政 家装家装 宅配宅配 租售租售 服务服务 金融金融 理财理财 旅游旅游 教育教育 健康健康 养老养老 碧桂园服务 凤凰会 万科物业 住这儿 招商积余 招商到家汇 绿城服务 绿城服务 佳兆业美好 K 生活 雅生活服务 雅管家 龙湖智慧服务 龙湖 U 享家 新城悦 新橙社 彩生活 彩之云 中海物业 优你家 永升生活 永升活 保利物业 和院通 资料来源：招商银行研究院 目前互联网巨头腾讯、阿里也加入了智慧社区服务的队伍，主要满足中小 物企对于基础服务线上化的需求，物企若想实现个性化的增值服务仍然需50、要付 出一定的成本。腾讯设立“腾讯云未来社区”主要基于微信公众号，为物企解 决线上通知、缴费、快捷报修、投诉建议等问题。阿里发布“钉钉未来社区”， 想实现政府、物业、居民、社区新零售等多方业态的连接，使物业公司可以低 成本进入移动服务时代。 整体来看，科技应用需要企业有一定的管理规模作为支撑，前期需要大量 资金投入，后期也需要足够的资金维持运营及产品迭代，所以目前主要集中在 头部企业，行业整体的普及率并不高。物企对于社区流量变现模式的探索仍处 于初级阶段，尚未形成完全清晰的商业模式。 但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景。首先根据我们 1.1 节论述 增值服务的收入、净利润的占比在逐渐提升