1、开发报建策划开发报建策划 运营管理中心运营管理中心 2019.4 目录目录 CONTEXTS 02 项目开发报建策划 01 全阶段开发报建流程 03 开发报建专项计划 PPT模板： PPT素材： PPT背景： PPT图表： PPT下载： PPT教程： 资料下载： 范文下载： 试卷下载： 教案下载： PPT论坛： PPT课件： 语文课件： 数学课件： 英语课件： 美术课件： 科学课件： 物理课件： 化学课件： 生物课件： 地理课件： 历史课件： 01 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 开发报建策划 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 规划方案批复 项目2、获取 出让合同签订 项目立项 商品房价格备案表 房屋面积预测 商品房预售许可证 建设工程规划许可证 分项验收 综合验收 档案报送 配套用房移交 竣工备案 大产证 各专业审查意见 日照分析报告 施工图审查合格书 质监、安监备案证 建筑工程施工许可证 土地出让阶段 规划许可阶段 方案批复阶段 施工许可阶段 商品预售阶段 竣备及产证办理阶段 开发项目备案（立项）开发项目备案（立项） 工作任务工作任务 获取项目立项批复获取项目立项批复 前置条件前置条件 缴纳土地出让金、签订土地出让合同、节能 评估报告及专家评审意见 缴纳土地出让金、签订土地出让合同、节能 评估报告及专家评审意见 办理部门办理部门 发改3、局发改局办理时间办理时间5个工作日5个工作日 所需资料： 1、营业执照； 2、组织机构代码证； 3、项目备案请示报告（自拟）； 4、企业投资项目备案申请表； 5、节能评估报告及批复； 6、提交的其他文件（如：通过招拍挂方式取得土 地的房地产项目需提供土地出让合同（含规划要 点）、支付土地出让金凭证及复印件等。 所需资料： 1、营业执照； 2、组织机构代码证； 3、项目备案请示报告（自拟）； 4、企业投资项目备案申请表； 5、节能评估报告及批复； 6、提交的其他文件（如：通过招拍挂方式取得土 地的房地产项目需提供土地出让合同（含规划要 点）、支付土地出让金凭证及复印件等。 备注：备注： 全阶段开4、发报建流程全阶段开发报建流程 国有土地使用权证国有土地使用权证 工作任务工作任务获取国有土地使用权证获取国有土地使用权证 前置条件前置条件缴纳出让金和契税、签订土地出让合同缴纳出让金和契税、签订土地出让合同 办理部门办理部门国土局国土局办理时间办理时间30个工作日30个工作日 所需资料：所需资料： 1、土地登记申请书一套； 2、国土土地使用权出让合同（补充合同）； 3、出让土地使用范围图（原件）； 4、勘测定界成果报告书（原件）； 5、收回国有土地使用权公告（分局出具或市国土局官网上打印）； 6、出让金缴费发票（出具原件、收取复印件，加盖公章）； 7、契税发票（原件）； 8、交地确认书和附图（5、原件）； 9、企业法人营业执照； 10、法定代表人、代理人身份证； 11、立项批文、环评批复（出让合同第14条有约定的需提供）。 1、土地登记申请书一套； 2、国土土地使用权出让合同（补充合同）； 3、出让土地使用范围图（原件）； 4、勘测定界成果报告书（原件）； 5、收回国有土地使用权公告（分局出具或市国土局官网上打印）； 6、出让金缴费发票（出具原件、收取复印件，加盖公章）； 7、契税发票（原件）； 8、交地确认书和附图（原件）； 9、企业法人营业执照； 10、法定代表人、代理人身份证； 11、立项批文、环评批复（出让合同第14条有约定的需提供）。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开6、发报建流程 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 工作任务工作任务获取建设用地规划许可证获取建设用地规划许可证 前置条件前置条件立项批文、土地出让合同立项批文、土地出让合同 办理部门办理部门规划局分管 分局 规划局分管 分局 办理时间办理时间10个工作日10个工作日 所需资料： 1、组织机构代码证 1份； 2、建设项目基本信息表1份； 3、规划局建设项目规划审批事项申请表1份； 4、现势性地形图1份，提供供图编号，应在地形图 上标出拟用地范围，并加盖建设单位公章； 5、土地出让合同 1份； 6、项目批文 1份； 7、其他需提供的文件。 所需资料： 1、组织机构代码证 1份； 2、建设项目基本信7、息表1份； 3、规划局建设项目规划审批事项申请表1份； 4、现势性地形图1份，提供供图编号，应在地形图 上标出拟用地范围，并加盖建设单位公章； 5、土地出让合同 1份； 6、项目批文 1份； 7、其他需提供的文件。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 工作任务工作任务获取建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证 前置条件前置条件立项批文、土地证立项批文、土地证 办理部门办理部门规划局分管 分局 规划局分管 分局 办理时间办理时间 15个工作日15个工作日 所需资料： 1、项目规划审批事项申请表1份； 2、国土证 1份； 3、立项文件 1份；8、 4、总平面定位图4份和建筑施工图（平、立、剖面、 基础图）3套； 5、数字申报项目提交建设工程设计方案自审表； 6、建筑节能审查回复意见书1份； 7、规划条件及方案审定意见（或上一轮施工图审查 意见）中要求提交的相关材料。 所需资料： 1、项目规划审批事项申请表1份； 2、国土证 1份； 3、立项文件 1份； 4、总平面定位图4份和建筑施工图（平、立、剖面、 基础图）3套； 5、数字申报项目提交建设工程设计方案自审表； 6、建筑节能审查回复意见书1份； 7、规划条件及方案审定意见（或上一轮施工图审查 意见）中要求提交的相关材料。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 建筑工程施9、工许可证建筑工程施工许可证 工作任务工作任务获取建筑工程施工许可证获取建筑工程施工许可证 前置条件前置条件规划许可证、消防审查意见、图审合格 证、质监、安监备案证 规划许可证、消防审查意见、图审合格 证、质监、安监备案证 办理部门办理部门住建局住建局办理时间办理时间 10个工作日10个工作日 所需资料：所需资料： 1、国土证； 2、规划许可证； 3、施工现场情况说明； 4、总包中标通知书、监理中标通知书； 5、消防设计审查合格意见； 6、图审合格意见； 7、节能备案表； 8、质量监督通知书、安监备案通知书； 9、总包安全生产许可证； 10、施工方案报审表； 11、设资金落实证明； 12、程社会10、保障费缴纳证明（由甲方代缴代扣）。 1、国土证； 2、规划许可证； 3、施工现场情况说明； 4、总包中标通知书、监理中标通知书； 5、消防设计审查合格意见； 6、图审合格意见； 7、节能备案表； 8、质量监督通知书、安监备案通知书； 9、总包安全生产许可证； 10、施工方案报审表； 11、设资金落实证明； 12、程社会保障费缴纳证明（由甲方代缴代扣）。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 商品房预售许可证商品房预售许可证 工作任务工作任务获取商品房预售许可证获取商品房预售许可证 前置条件前置条件取得规划证、工程达到预售条件、物价批 复、物业招标 取得规划证、工程达到预售条件、物11、价批 复、物业招标 办理部门办理部门房管局房管局办理时间办理时间 7个工作日个工作日 所需资料：所需资料： 1 1、商品房预售申请书； 2、企业法人营业执照； 3、开发企业资质证书； 4、国有土地使用证及国有土地使用权出让合同； 5、建设项目批文； 6、建设工程规划许可证； 7、建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明； 8、预售款监管合同； 9、前期物业管理协议、物业管理协议备案证明、物管公司资质证书、 物业管理区域备案表； 10、商品房共有共用部位审核表（207室）； 11、商品房预售方案、资金投入证明； 12、房屋建设工程白蚁预防临时证明； 13、物价批复、价格表。 、商品房预售申请书12、； 2、企业法人营业执照； 3、开发企业资质证书； 4、国有土地使用证及国有土地使用权出让合同； 5、建设项目批文； 6、建设工程规划许可证； 7、建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明； 8、预售款监管合同； 9、前期物业管理协议、物业管理协议备案证明、物管公司资质证书、 物业管理区域备案表； 10、商品房共有共用部位审核表（207室）； 11、商品房预售方案、资金投入证明； 12、房屋建设工程白蚁预防临时证明； 13、物价批复、价格表。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 竣工备案竣工备案 工作任务工作任务获取竣工备案合格证获取竣工备案合格证 前置条件前置条件质监站竣工13、验收通过质监站竣工验收通过 办理部门办理部门建设局建设局办理时间办理时间 20个工作日个工作日 所需资料：所需资料： 1、房屋建筑工程竣工验收备案申请书； 2、工程竣工报告（施工）； 3、工程质量监理评估报告； 4、单位工程竣工验收报告； 5、建筑节能分部工程质量验收记录； 6、人防工程竣工验收备案证明文件； 7、工程质量监督报告； 8、单位（子单位）工程质量竣工验收记录； 9、环保部门认可文件； 10、施工图设计文件审查合格书； 11、建设工程档案专项验收意见书； 12、防雷装置验收合格证； 13、工程质量保修书； 14、住宅质量保证书、使用说明书发放承诺； 15、工程款支付情况表。 1、房14、屋建筑工程竣工验收备案申请书； 2、工程竣工报告（施工）； 3、工程质量监理评估报告； 4、单位工程竣工验收报告； 5、建筑节能分部工程质量验收记录； 6、人防工程竣工验收备案证明文件； 7、工程质量监督报告； 8、单位（子单位）工程质量竣工验收记录； 9、环保部门认可文件； 10、施工图设计文件审查合格书； 11、建设工程档案专项验收意见书； 12、防雷装置验收合格证； 13、工程质量保修书； 14、住宅质量保证书、使用说明书发放承诺； 15、工程款支付情况表。 备注：备注： 全阶段开发报建流程全阶段开发报建流程 02 项目开发报建策划项目开发报建策划 开发报建策划 房地产开发报建策划房地产15、开发报建策划 01各阶段注意点 02 报建组织策划 03风险分析 04 费用统计 方案阶段 工规证阶段 方案阶段 工规证阶段 1、关注抗震、民防、环卫、住宅保障等 部门意见。设计院通常习惯使用国标， 不重视地方标准，对于审批意见不能落 实。 2、常有项目在这一阶段已经违章开工， 经过报建公关，相关征询可能侥幸通过， 但却无法反馈至施工图中，予以现场实 施，导致验收时存在隐患。 案例：某项目，因设计院抗震软件达不 到抗震规范要求，导致部分楼栋在结构 设计中抗震超限，修改后报抗震专项评 审，此时已违章开工，造成部分楼栋结 构植筋，增加成本费用。 案例：某项目，因设计院抗震软件达不 到抗震规范要求，16、导致部分楼栋在结构 设计中抗震超限，修改后报抗震专项评 审，此时已违章开工，造成部分楼栋结 构植筋，增加成本费用。 1、关注规划与房产两大部门就面积认定 的口径，在防止建筑面积超容的同时最 大化可售面积。（例如，尽可能分摊地 上公建至地下，增加可售面积） 2、关注公建配套用房面积满足指标。前 期抢节点完成施工图，导致物业招投标 或交付时，因公建用房面积不满足指标， 往返调整规划，最终反而是多花时间， 影响运营节点。 扩初阶段扩初阶段 各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点 1、充分了解地块规划要求，综合当地 各行业部门的设计规范和相关法规，制 定具有可实施性的方案。 2、除规划、土地，还要把17、控绿化、交 通、交警、环保、消防、卫生的征询。 3、建议方案征询结束后，迅速组织基 坑维护单位、设计院准备下阶段征询资 料。 案例：某项目在交通征询中因设计规范 使用版本问题，导致实际缺少200个车 位，重新调整方案，不仅耗时，还要增 加4000万成本。通过专家评审会加公关， 将批文中“需”增加调整为“宜”增加， 虽然得以办理规证，但为后期验收埋下 重大隐患。 案例：某项目在交通征询中因设计规范 使用版本问题，导致实际缺少200个车 位，重新调整方案，不仅耗时，还要增 加4000万成本。通过专家评审会加公关， 将批文中“需”增加调整为“宜”增加， 虽然得以办理规证，但为后期验收埋下 重大隐患。18、 施工证阶段 综合验收阶段 施工证阶段 综合验收阶段 预测面积：预测面积：施工图房产审核工作前置， 审图公司审图阶段同步启动房产面积核 定，把所有问题控制在规证获取前予以 设计调整。确保施工证获取后最短时间 完成预测报告。 物业招投标：物业招投标：指标满足物业及业委会面 积配比，力争区域划分与物业外部招标 同步。 预售许可证：预售许可证：应当充分考虑工程进度， 形象进度不满足要求申请预售，存在较 大投诉风险。 案例：某楼盘结构未封顶，迫于回款节 点压力，骗取进度鉴证报告，获取预售 证后，遭遇同行举报，预售证被吊销， 同时也在政府主管部门留下了较差印象。 案例：某楼盘结构未封顶，迫于回款节 点压19、力，骗取进度鉴证报告，获取预售 证后，遭遇同行举报，预售证被吊销， 同时也在政府主管部门留下了较差印象。 消防验收：消防验收：1、景观通病，将消防车道做 成隐形通道，采用塑料植草格上铺草坪 方式，无法满足验收要求。2、售楼处、 会所通病，未报审消防精装审图先建， 导致无法验收。 绿化验收：绿化验收：项目通病，绿化率永远不满 足，先硬质基层满足消防，再改为绿化， 再验收后又改为车位。 规划验收：规划验收：1、规划核准总图、平面、立 面图与现场施工成果不符，验收无法通 过。2、擅自改变使用功能 竣工备案：竣工备案：所有小验收单体需无一疏漏； 关注监理总包合同注销、社会保险注销、 墙体材料散装水泥备20、案、节能备案；核 对规证、审图证、报监表、施工证面积 以及建设信息指标等，面积需完全吻合。 预售证阶段预售证阶段 各阶段开发报建注意点各阶段开发报建注意点 1、提前安排外部招投标与四证前节点 有机结合，先设计招标后勘察招标，审 图证之后施工监理搭接招标。 2、如有违章开工提前现场踏勘办理处 罚，力争做到开标当日完成报监及施工 证。 各阶段开发报建注意点-综合验收各阶段开发报建注意点-综合验收 序号序号专项名称专项名称验收进度验收进度完成时间完成时间责任部门责任部门责任人责任人 政府对接 人员 政府对接 人员 备注备注 1防雷验收已通过2017/11/8 2智能化验收检测报告已取得2017/1221、/14 3泛光照明（综合）初验收已通过2017/11/30 4绿化验收（综合）竣工测量基本完成 5城管验收（综合）无，只参加规划验收 6环保验收资料整理中 7水保验收无 8国土验收无 9人防验收 检测报告已取得，初定12月25日初验 收 10消防验收检测报告已取得2017/12/8 11交警验收无 12物业验收已初验收，整改中2017/12/8 各阶段开发报建注意点-综合验收各阶段开发报建注意点-综合验收 序号序号专项名称专项名称验收进度验收进度完成时间完成时间 责任部门责任部门责任人责任人 政府对接 人员 政府对接 人员 备注备注 13环卫验收（综合）已初验收，整改中2017/12/7 1422、规划验收各项 15白蚁已通过 16墙改无 17水已通水2017/11/5 18电已通电2017/11/25 19气管子完成2017/11/22 20主体质监站竣工初验已通过2017/12/11 21市政质监站资料整理中，准备验收 22通信无验收，已完成安装2017/11/25 23房产面积实测备案面积实测报告已完成，报告未出 24市建设档案馆备案 25竣工验收 26联合验收 各阶段开发报建注意点-小结各阶段开发报建注意点-小结 0103 0204 1、尊重政府强制性规范，尊重规划 核准图“宪法”地位。 2、加强公司内部各专业条线交圈， 报批专业及时发现问题及时整改，将 问题扼杀在摇篮中。 保证23、图纸符合规范 1、不定期邀请政府各相关职能部门 人员组织进行强制性规范培训。 2、加强与政府推荐设备设施单位的 联动，充分发挥其公关能力。 加强外部沟通 施工图出图在全盘沟通交圈讨论后再 定稿，切勿为了抢开工时间和预售节 点而忽视出图质量，带来验收隐患。 加强内部沟通 1、对于相关征询意见予以梳理，确 保各相关部门的意见落实到后续设计 深化及具体施工中。 2、在确保出图质量的前提下，现场 必须按图施工，不得随意修改。 按图施工 报建组织策划-成立报建工作小组报建组织策划-成立报建工作小组 1 9 Control cost a 工作小组 区域领导 规划设计方案、项目总 体开发、运营等 规划设计方24、案、项目总 体开发、运营等重大事 项决策。 重大事 项决策。大。事项决策大。事项决策 开发报建部 1）整体开发组织协调，总体 开发计划制定、落实； ）整体开发组织协调，总体 开发计划制定、落实； 2）行政部门对接，了解相关 细则。 ）行政部门对接，了解相关 细则。 投资拓展部 签署投资协议、拿地收地、 争取优惠政策、前期政策咨 询。 签署投资协议、拿地收地、 争取优惠政策、前期政策咨 询。 产品研发中心/工程技术部 前期方案比选、设计，方案 文本及施工图设计，协助报 建审批。 前期方案比选、设计，方案 文本及施工图设计，协助报 建审批。批批 成本合约部 1）土方、桩基、监理、总包等 单位的提前25、确定，并完成合同； ）土方、桩基、监理、总包等 单位的提前确定，并完成合同； 2）前期造价支援，土方、桩基、 临水、临电等工程造价预估。 ）前期造价支援，土方、桩基、 临水、临电等工程造价预估。 估估 综合管理部 提供人力资源保障。提供人力资源保障。 报建组织策划-成立报建工作小组报建组织策划-成立报建工作小组 项目部 部门姓名联系方式 项目负责人 报建负责人 工程负责人 土建工程师 水电工程师 项目资料员 区域职能部门 部门姓名联系方式 区域投资发展部 区域设计管理部 区域营销客服部 区域工程技术部 区域成本合约部 区域财务管理部 区域运营管理部 区域人力行政部 区域法务部 方案 批复 国土26、证土地证工规证施工证预售证 市规划局市规划局 窗口收件窗口收件-转国土局信息中心转国土局信息中心-信息 中心领导签字 信息 中心领导签字-转地籍处经办人转地籍处经办人-地 籍处处长 地 籍处处长-信息中心制证信息中心制证 市国土局 市规划局分管分局 市国土局 市规划局分管分局 窗口窗口-经办人经办人-分管 副局长 分管 副局长-局长局长 市规划局分管分局市规划局分管分局 窗口窗口-经办经办-科长科长- 分管局长分管局长 区住建局区住建局 经办人经办人-科长科长-处长处长 -分管副局长分管副局长-局长局长 市房管局市房管局 报建组织策划-行政主管部门报建组织策划-行政主管部门 窗口窗口-经办人经27、办人-分管局 长审批 分管局 长审批-局长审批 窗口 局长审批 窗口-经办人经办人-分管 副局长 分管 副局长 报建组织策划-行政主管部门报建组织策划-行政主管部门 行政主要领导干部及工作人员联系方式 部门姓名电话爱好职务部门姓名电话爱好职务 县委县委书记 住建局 正局长 县政府县长副局长 国土正局长 副局长 副局长 主任 县城乡规 划局 正局长 发改委正局长 副局长 副局长 城管局 正局长 副局长 城规科 副局长 财政局 正局长 消防 大队长 副局长 人防办 主任 技术 风险 政策 风险 特殊 风险 方案合规性风险 1、规划方案符合政府强制性规范 2、保证各证记载数据的一致性 3、保证图纸与28、现场的一致性 受政策影响的风险 1、未批先建 2、消防审核 3、政策性停工 4、政府部门报建手续变化 不可预估的意外风险 1、如项目涉及合作，需要 充分考虑合作方意见 2、恰逢重要会议，主要政 府办公人员稳定性 风险分析风险分析 核心：如何做到集团要求与项目特性的统一，包括标准化流程、运营指标考核要求等。核心：如何做到集团要求与项目特性的统一，包括标准化流程、运营指标考核要求等。 风险分析-技术风险风险分析-技术风险 2 4 05 04 03 02 01 日照风险 风险等级： 风险风险：本地规划对日照要求严格， 公司设计院对日照分析计算方式可 能不同。 措施措施：联系本地日照公司对方案进 行分29、析并做出调整意见及时反馈。 规划方案前置确定 风险等级： 风险：风险：方案确定流程较长，方案及指 标不确定，后续工作缺乏数据基础， 不能前置。 措施措施：提前沟通规划局及集团，形成 一致意见，摘牌后即可启动各报告的 编制，日照分析、交通评价、规划方 案的报批及施工图的设计工作。 消防审查 风险等级： 风险风险：原合作方一期消防道路存在隐患，二期设计将考虑整体合用车道。 措施措施：提前与消防部门沟通，尽量为我方项目争取有利资源。 必要设计时间 风险等级： 风险：风险：设计时间较短，需同时开展方案 本册，报建图纸及施工图的设计。 措施：措施：由设计部牵头成立设计小组，协 调设计资源，设计院给予重点30、支持，充 分利用节假日时间。 证载数据一致性 风险等级： 风险：风险：前置办理不能保证立项、总平、 规证、图审合格证各证登记数据一致， 为后续手续埋下隐患。 措施：措施： 1、开发部成员加入设计小组，建立历 史数据台账，紧密沟通，做到最有利方 案； 2、设计预留数据安全空间，做到前证 指标大于后证指标。 风险分析-政策风险风险分析-政策风险 Corporate culture 1 3 4 6 5 2 未批先建 风险等级： 风险：风险：施工证未办理，不允许土方及桩基施 工。 措施：提前措施：提前沟通城管局及质监站，办理相关 提前开工手续或缴纳最少开工费用。 施工图联审 风险等级： 风险：风险：建31、设局及消防审核时间 长，影响办证进度。 措施：措施： 1、方案确定后提前与消防单位 进行预沟通； 2、提前确定消防施工单位，优 先本地单位，充分利用其资源。 政府部门报建手续变化 风险等级： 风险风险：程序复杂，不流畅，职权划 分不明确，重复审查，时间长。 措施：措施：持续跟进了解办事流程，对 接主管领导，提前沟通。 政策性停工 风险等级： 风险：风险：雾霾天气、重大活动期间停止施工，工程实体 进度受到影响。 措施：措施： 1、维护建设局及城管良好关系，寻求支持； 2、提前筹划，合理安排现场施工，减少不利影响。 土地评估 风险等级： 风险风险：地块成交时间较早，对现 价评估有一定难度。 措施：32、措施：提前与当地国土部门沟通， 土地评估不影响核准证的办理。 国土证 风险等级： 风险：风险：原土地证办理改为不动产登记证，程 序复杂及办理时间增加。 措施：措施：提前了解办理程序和所需资料，做足 相关办理准备工作。 前期费用施工报建费用预售证办理市政配套 可研报告 环评报告编制 雷击风险评价费 防雷检测费 规划放线费 城市基础设备配套费 墙改基金 渣土处置费 农名工工资预储金 安全文明施工措施费 图审费 房屋预测绘费 物业招标代理费 电力配套费 供热配套费 供水配套费 燃气配套费 可研报告 环评报告编制 雷击风险评价费 防雷检测费 规划放线费 城市基础设备配套费 墙改基金 渣土处置费 农名工33、工资预储金 安全文明施工措施费 图审费 房屋预测绘费 物业招标代理费 电力配套费 供热配套费 供水配套费 燃气配套费 01020304 费用统计费用统计 费用统计费用统计 前期费用测算 总建筑面积74650.33总用地面积 规划指标 容积率：2.28 住宅：60920.46 28736.24平方米 居住户数：430户 商业:2201.67车位：231个 车库：4118.34 科目缴费标准计价基础金额（万）备注 可研报告市价6含节能分析、社会风险评估 环评报告编制费及专家评 审费 市价15该阶段未成报建前置条件 雷击风险评价费用地面积每平米约1元土地出让合同2.88 防雷工作移交住建局，暂未明确34、 该环节要求 防雷检测费1元/平方米 总建筑面积 74650.33平方米 7.46 防雷工作移交住建局，暂未明确 该环节要求 规划放线费 每栋楼按4个点计，每个 点500元 地块8栋楼共32个点1.61.6 城市基础设施配套费 住宅：90元/ 住宅建筑面积 60920.46平方米 548.28财税（2017）16号 其他：60元/ 非住宅建筑面积 6320.01平方米 37.92财税（2017）16号 小计619.14 费用统计费用统计 施工报建费用 墙改基金10元/ 总建筑面积74650.33 平方米 74.65 渣土处置费5.6元/m 总建筑面积74650.33 平方米 41.80 农民工35、工资预储金20%总包合同额成本预算9260万元1852 安全文明施工措施费2.50%总包合同额成本预算9260万元231.50 图审费1.5元/平方米 总建筑面积74650.33 平方米 11.20 小计2211.15 费用统计费用统计 预售证办理 房屋预测绘费 住宅及其他用房：1.4元/； 商业用房2.3元/。 总建筑面积74650.33 平方米，其中商业 2201.67 平方米 7.66 物业招标代理费物业单价*1.5% 总建筑面积74650.33平 方米 0.28物业费暂按2.5/平方米计 小计7.94 市政配套 电力配套费 用地红线内150元/+用地红 线外100万元 总建筑面积74636、50.33平 方米 1119.76 供热配套费住95元/，商110元/ 总建筑面积74650.33平 方米 602.96含热力2次线30/ 供水配套费32元/ 总建筑面积74650.33平 方米 238.88 燃气配套费3200元/户430户137.6 小计2099.2 不可预见费50 合计4979.49 03 开发报建专项计划开发报建专项计划 开发报建策划 开发报建专项计划开发报建专项计划 01开发报建专项计划 02 工作前置及流程优化 01 覆盖全周期 1、前期报批 2、后期验收 02 责任到人 1、主责部门-主责人 2、配合部门-配合人 03 要求明确 1、前置条件 2、完成标准 3、时37、间合理 开发报建专项计划-编制原则开发报建专项计划-编制原则 三、报建策划责任分解 开发报建专项计划-责任分解开发报建专项计划-责任分解 开发报建专项计划责任分解（以办理施工证为例） 序号项目主责部门配合部门责任人配合人前置条件计划完成时间 实际完成时间完成成果备注 4施工许可证开发部开发部 获取施工许可 证 4.1消防审核开发部设计部消防审核通过 4.2人防审批开发部设计部人防审核通过 4.3防雷审核开发部设计部防雷审核通过 4.4施工图审查工程部设计部 获取施工图审 查合格书 4.5监理、总包招标工程部合约部 发布中标通知 书 合约部提供清单 4.6节能备案工程部设计部完成节能备案开发部配38、合 4.7合同备案开发部监理、总包单位完成合同备案工程部配合 4.8质监、安监备案开发部监理、总包单位 完成质监、安 监备案 工程部配合 三、报建策划责任分解 工作前置及流程优化-目的工作前置及流程优化-目的 打破政府流程 目的：减少时间与资金成本 要点：1、提前了解当地政府规定、政策，并了解当地开发商的常用手段，能打擦边球尽可能做。 2、需打破政府流程时，可以采用多种手段有效沟通，例如组织召开政府办公会/协调会， 将我司项目纳入重点项目开通绿色通道等手段。 1、争取土地款分期支付 2、争取提前预售 3、施工证办理阶段，未缴纳相关费用前，将后续事项前置办理 4、争取政府支持，设计、勘察、施工、39、监理单位同时招标，提前完成 三、报建策划责任分解 工作前置及流程优化-关注点工作前置及流程优化-关注点 规划类： 1、摘牌前预审批 2、摘牌前确定规划方案 3、总规预审、单体预审可同时进行 4、单体预审后无误送消防预审 施工证类： 1、缴纳相关费用前，将后续事项前置办理 2、提前签订设计、勘察、施工、监理单位合同 3、施工证办理前，图纸审查和节能审查意见书尽量晚缴费，减少资金投入 预售类： 1、银行监控账户、监控协议提前办理 2、前置预测面积测量，公关用电子版 3、提前看现场、预估工程进度（提前7天） 4、备份资料，房管局现场修改 工作前置 三、报建策划责任分解 工作前置及流程优化-案例工作前40、置及流程优化-案例 建设用地 规划许可证 方案通过规 委会审查 建设工程 规划许可证 施工合同与监 理合同备案 建筑工程 施工许可证 商品房 预售许可证 优 化 前 优 化 前 优 化 后 优 化 后 5月3日 4月20日 8月25日8月10日7月20日7月15日9月20日 5月20日6月22日6月15日5月30日5月25日 注：经优化后的报建时间比一般房企缩短3个月时间 。 主要优化在： 提前提前13天提前天提前43天提前天提前15天提前天提前18天天 1、办理建设用地规划许可证要求土地款缴清、规划总平图确认，沟通通过后补的形式提前办理； 2、方案审批节点，一般房企需要两个月时间，通过地勘及设计工作穿插实现一个月通地方案报批工作； 3、提前组织招标，将总包及监理单位合同备案穿插在工程规划许可证办理阶段； 4、通过协调绿色通道，项目先开工后补施工许可证的方式实现尽早开工。 谢谢谢谢观看观看 运营管理中心运营管理中心 2019.4