1、一、市场环境分析 河西板块概述 南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙江片区，中部江东片区，南部奥体片区。 北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已经形成。 中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。 南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市中心，与新2、街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展（本案正是位于奥体南部，规划CBD二期南端）（一）河西板块环境分析河西板块05、09年供应量超过120万平米万平米，其他年度供应量在90万平米万平米上下徘徊；河西板块销售量高潮出现在2006年，成交成交167万平米万平米，08年遭遇滑铁卢，成交仅为66.67万平米万平米，但随后09年成交再次突破130万万平米平米，良好的发展预期使得总体上供不应求；河西板块成交均价每两年进入一个平稳期，但2009年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅，达到15000元/平米水平。河西板块总体市场分析河西板块总体市场分析05-09年河西板块商品住宅量价走势（一3、）河西板块环境分析2005年2006年2007年2008年2009年合计上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供销比1.79 0.59 0.69 1.22 0.89 0.94 从05-09年整体供销情况来看，市场处于供小于求的格局，供销比仅为0.94；其中虽然05、08年经历楼市调整，板块供销比大于1，不过其他年度均出现供不应求的市场现象，尤其是06、07年从供销比上反映的更为明显。河西板块供销比分析河西板块供销比分析（一）河西板块环境分析0909年至今河西板块市场走势年至今河西板块市场走势2010年1月市场迅速退烧，价格存在振荡可能河西板块09年1-6月市场整体上行，整体趋势稳定。进入7月后价格突然拉升，同时上市量短期内有效放大，市场呈现供销两旺的局面。与此同时，7-11月发现一个