1、重庆英利国际大厦项目 宏观市场宏观市场 重庆写字楼市场重庆写字楼市场 项目地块分析项目地块分析 产品定位产品定位 产品建议产品建议 价格建议价格建议 推盘策略建议推盘策略建议 商业部分商业部分写字楼整体市场的发展与宏观环境有着密切的关系。我们将从宏观经济、产业结构和城市规划三个角度加以研究:宏观市场近年来，重庆市GDP和第三产业增加值保持平稳增长，因基数较低，其GDP平均年增长率达到15%，远高于全国平均水平宏观数据分析：固定资产投资呈现一定的周期性规律，在两年的高速增长后逐步回落，2005年后出现新一轮强劲增势；房地产开发投资则保持多年的平稳增长，房地产投资所占固定资产比例不断增大，房地产业2、发展势头明显城市经济解析城市经济解析产业发展利空：u 重庆市产业结构层次偏低，受城市定位影响，第二产业比重明显偏大，尤其近年来，尽管经济发展迅速，但第三产业仍处于萎缩状态；u 以汽车及化工及新型型材为支柱产业的制造加工业是重庆市的主要优势产业，对写字楼需求不大；重庆中国西南地区的金融中心国内外金融业纷纷在渝设部在渝开设OTC市场房地产业发展宽松的政策环境政府成功的招商引资城市未来产业定位u2009年，重庆金融业实现净利润174亿元，资本回报率近20%。全国的平均水平约10%。当地整个行业的不良率只有1.5%，这可很好的保证银行的资产安全。u随着中央“314”战略布署，在两路寸摊保税港区、西永综3、合保税区以及将重庆新增为五大国家中心城市之一等一系列利好因素的带动下，产业转移加速“西进”步伐。u在新经济新形式下，重庆持续被资本市场强烈关注，并相应带动办公市场需求的持续回升。数据显示，2009年重庆新增注册企业数已超过18.5万户，增幅与前年相比上升近10%，写字楼市场租赁成交开始活跃，售价也直线上升。 宏观市场宏观市场 重庆写字楼市场重庆写字楼市场 项目地块分析项目地块分析 产品定位产品定位 产品建议产品建议 价格建议价格建议 推盘策略建议推盘策略建议 商业部分商业部分参考其他城市写字楼市场的发展经验，重庆写字楼市场正处于供应高峰期，市场供需两旺，根据以上特征，我们认为其正处于第四期向第五过度阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段制造业客户为主及贸易类客户初现现代服务业客户比例上升部分外来大型企业入驻，客户结构呈多样化稳定的阶梯型客户结构形成客户特征楼宇形态计划经济体制下行政办