1、一、规划背景随着杭州湾跨海大桥的建设和慈溪市城市化进程的加快，城市建设面貌日新月异。慈溪城市总体规划提出的“北拓、东延”的战略构想，急切需要加强对东部区域的规划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩畈地块的开发条件日趋成熟。因此，为促进和带动其他产业的建设和发展，规划一个上档次的居住小区，从而从总体上提升整个东北区块的居住档次，树立良好的城市形象。二、现状分析2 21 1 区位条件区位条件慈溪万亩畈地块位于慈溪市东北部，离市行政中心只有 5 分钟的车程。规划区南临北三环路向东延伸段（规划） ，北靠潮塘江，东至规划中的杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。规划总面积为 78.012、 公顷。2 22 2 用地条件用地条件规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在 2.11m-3.28m 之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，外围有市骨干河道(潮塘江)，该区块现状是慈溪市农业园区用地，土地以基本农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧和东侧有两条 110KV 高压线通过。2 23 3 周边条件周边条件该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制规划的慈溪城东新区（是慈溪今后新的行政办公、商业金融中心），南侧是已编制规划的慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。2 24 4 环境条件环境条件潮塘江从地块北侧通过，即将拓宽至 3、80 米，两侧 50 米的绿化控制带，其他三面又有三条大路通过，两侧各 50 米的绿化带使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现状是农业园区用地，景观基础较好。2 25 5 交通条件交通条件该地块对外交通联系十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路通过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发的交通条件已经具备。三、总平面规划3 31 1 规划结构规划结构该地块的布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕的小区中心绿地及周边的公共服务中心，二片，一片是规划 A 路以西的的多高层居住片区，二片是规划 A 路以东的多层复式居住片区。小学规划设置在小区中心绿地东南（D-04）地块，共 18 班，总用地面积 17900 平方米，容积率不大于 1.4，建筑密度不大于 35%，绿地率为 35%，建筑层数不大于 4 层。幼儿园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共 8 班，总用地面积 4100 平方米，