1、房地产全过程成本精 细化管理培训分享 房地产全过程成本精 细化管理培训分享 关键词关键词 全过程/ 设计/ 采购/ 工程/ 预结算/ 目录 目录 一 万科房地产项目成本经典案例解读 1 万科房地产项目成本经典案例 2 案例总结 二 标杆企业的成本管理经验介绍万科做法 1全过程成本管理工具与方法 2设计阶段成本管理 3采购阶段成本管理 4工程实施阶段成本管理 5预结算实施阶段成本管理 三 设计阶段成本管理成本优化 1概念规划设计阶段 2方案阶段 3初步设计阶段 4施工图阶段 四 解析采购 总结 向万科学什么 一、万科房地产项目成本经典案例解读 万科房地产项目成本经典案例 案例总结 万科房地产项目2、成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例 万科房地产项目成本经典案例3、 万科房地产项目成本经典案例 案例总结 二、标杆企业的成本管理经验介绍 万科做法 全过程成本管理工具与方法 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 工程实施阶段成本管理 预结算实施阶段成本管理 全过程成本管理工具与方法 u零浪费计划、EAS系统 零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路 万科EAS系统量价分离、控制分析兼顾 u目标成本与动态成本管理 目标成本编制成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑 目标成本执行超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系 动态成本管理合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率 u成本对标具体指标、如何实施、效果4、如何 u成本前置案例：停车方式、长长地排水管 u图纸审查联合、封闭式审图 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 u三种招标方式的选择费率、模拟清单及工程量清单 u采购策划供方考察、知己知彼 u市场数据库与参考价体系评标、谈判、定标之关键 u标准合同、集中采购快速扩张 施工阶段成本管理 u工程策划谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 u台账管理变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账 u变更及工程指令管理清晰准确的记录台账 预结算阶段成本管理 u造价咨询公司如何用好？！ u3+1+3预结算审核体系打破一切形式主义 u费率合同预结算的解决之道标准定额套价模板 u成本数据库让历史告诉未来 三 设计阶段成本管5、理成本优化三 设计阶段成本管理成本优化 u最优产品组合 u土地价值组合 u路网布置 u停车布置 u地下室布置 u配套 u组团布置 u场地标高 u产品选型 概念规划设计阶段 u建筑方案选择新古典风格与现代风格（成本相差200元/） u建筑层高 u窗地比 u节能方案约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定 u结构、供电、供水、消防、中水方案 u高压线路改造 u景观方案软硬景比例控制 方案设计阶段 u结构设计设计系数 u基础选型地基承载力的确定、试桩与桩基础 u基坑支护技术经济综合评定法 u供电、消防、景观、空调方案选取 u精装修方案六大系统标准（厅房、厨房、卫浴、收纳、电器、内门） 初6、步设计阶段 u防水方案选择 u道路设计 u小区管网管井密度、管道材料、检查井设置、管道走向及长度 施工图设计阶段 四 解 析 采 购四 解 析 采 购 三种投标体系特点分析 u费率招标、定额计价 费率招标定额计价的“核武器”-标准定额套价模板； u工程量清单招标、图纸包干； u模拟清单招标，定价不定量 三种方式在结算做法上有所不同，但在结算内容上大同小异。 供应商管理 u考察准备、考察报告知己知彼、百战不殆 u采购策划系统性思考 u供应商分类奖优罚劣 创造竞争性 市场价格库与参考价 招标、评标、商务谈判、定标的利器市场数据 库与参考价体系 战略采购VS各自为战 总结 总结 向万科学习什么？ 1、 大而不乱靠“系统” 2、专注目标客户，目标市场 。 3、简单直接的人际关系 4、万科 “人才为王”的价值观 。 5、标准化、信息化、规模化 6、成熟的产品线和一流的物业服务。 7、总结能力+学习能力+执行能力。 感谢聆听 Thanks 思想思想行动行动习惯习惯性格性格命运命运感悟感悟