1、北京土地一级开发概述及成本审核 集团投资开发事业部 北京市一级开发政策知多少？ 政策政策1 1：关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通 知知京国土市京国土市20052005540540号号文文 政策政策2 2： 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 政策政策3 3： 关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 京国土储京国土储201537201537号号 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则2、京国土储京国土储【20142014】207207号号 北京一级开发项目主要按照上述北京一级开发项目主要按照上述“一主三辅”政策“一主三辅”政策执行，了解执行，了解 上述政策，是开展北京一级开发项目成本审核的前提。上述政策，是开展北京一级开发项目成本审核的前提。 什么是北京土地一级开发？ 政策政策1 1：关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知京国土市京国土市20052005540540号号文文 第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开 发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地， 并组织实施拆迁和市政基础设施3、建设，达到土地供应条件的行为。 第三条 市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开 发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。市发展改革、规划、 建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。 第四条 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以 由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地 产开发企业（以下简称开发企业）承担。产开发企业（以下简称开发企业）承担。 第五条 储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策， 有计划地向市场供应。 北京4、一级开发管理费用及开发利润 政策政策1 1： 关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知京国土市京国土市20052005540540号号文文 第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构 负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等 手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发 具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2% 2% 。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开 发企业签订土地一级5、开发管理委托协议。 第十四条 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发 企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建 设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本招标底价包括土地储备开发的预计总成本 和利润，利润率不高于预计成本的和利润，利润率不高于预计成本的 8% 8% 。通过招标方式确定开发 企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委 托协议。 北京一级开发成本审核及收回 政策政策1 1： 关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知京国土市京国土市20052005540540号号文文 第二十二条 6、土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订政府与受让人签订 土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿 合同，收回土地储备开发成本。合同，收回土地储备开发成本。 第二十四条 土地储备开发成本包括： （一）征地、拆迁补偿费及有关税费； （二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； （三）市政基础设施建设有关费用； （四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； （五）贷款利息； （六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见 费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它7、支出。 第二十五条 市国土局和市发展改革、财政、审计部门市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对土地储备机构的 成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。 北京一级开发项目取得方式 政策政策2 2： 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第二条 本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对 列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制 实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评 标确定中标人作为项目承担主体的活动。 第三条 除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权 实施土8、地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标一级开发项目通过公开招标 方式确定项目承担主体方式确定项目承担主体。 第七条 土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责 组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标 活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在 土地一级开发过程中实施监督管理。 北京一级开发项目利润率调整 政策政策3 3： 关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知京国土储京国土储 201537201537号号 第三条 有关政策 （一）已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一9、级开发项目初始取得 立项核准后4年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为利润率最高为 12%12%；4 4年内全部达到供应条件的项目，每提前年内全部达到供应条件的项目，每提前1 1年（不足年（不足1 1年不计）利润率最多增年不计）利润率最多增 加加1 1个百分点；个百分点；4 4年内未全部达到供应条件的项目，每延期年内未全部达到供应条件的项目，每延期1 1年（不足年（不足1 1年按年按1 1年计算）年计算） 利润率至少减低利润率至少减低2 2个百分点，最低不低于个百分点，最低不低于8%8%。 （二）本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发布交易公告、划拨项目取得 划拨决定10、书、协议出让项目签订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易 土地联席会审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含458历史遗留项目），全全 部用于公开配租配售保障性住房和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可部用于公开配租配售保障性住房和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可 按按15%15%记取记取。 （三）本意见下发之日前已通过招标等公开方式确定的企业投资土地一级开发项目按 照招标等文件约定和相关政策执行。 北京一级开发成本政府审核程序 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则京国土储京国土储【20142014】207207号号 第二条11、 审核程序 （一）项目开发主体自审 土地储备开发项目的主体现行开展项目成本自查自审工作，对已发生的费用需提供相关对已发生的费用需提供相关 费用依据，对未发生的费用需提供相关测算标准费用依据，对未发生的费用需提供相关测算标准。 （二）政府委托审计 受政府相关部门的委托，审计机构对项目单位提供的项目费用材料的真实、合规和合法受政府相关部门的委托，审计机构对项目单位提供的项目费用材料的真实、合规和合法 性进行审计性进行审计，出具审计意见，区（县）政府组织对本辖区土地储备开发项目成本进 行审核并出具意见。（市储备中心为主体的除外） （三）市级部门联合审核 市国土局会同市发展改革委、市财政局等部门召开土12、地储备开发项目成本预审会成本预审会，对项 目成本进行审议，形成会议纪要，会议通过的项目按程序提请地价专家会地价专家会。 （四）竣工决算 土地储备开发项目的最终成本由财政部门按照“收支两条线”的相关规定，通过竣工决 算后确定。 北京一级开发成本政府审核内容 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则京国土储京国土储【20142014】207207号号 第五条 审核内容 （一）上会条件 提请成本预审会审议的土地储备开发项目，原则上应基本完成征地、拆迁提请成本预审会审议的土地储备开发项目，原则上应基本完成征地、拆迁 工作，具备稳定的控规，有明确的入市交易时间安13、排，以上情况需在土地储备开发成本预审工作，具备稳定的控规，有明确的入市交易时间安排，以上情况需在土地储备开发成本预审 会上明确说明。会上明确说明。 原则上分期供地的土地储备开发项目，当整体项目成本实际发生费用超过90%或供地面积超过 70%后，对土地储备开发实际成本进行详细审核。 （二）前期费用 主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测 及拔地定桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其他经审核可计入 土地储备开发成本的费用。 主要依据：相关行业收费标准、规定，协议约定。主要依据：相关行业收费标准、规定，协议约定。 （三）征地相关费用 征地补偿工作应完善14、对被征地农民合理、规范、多元保障机制，立足 于保障和改善被征地农民生活水平和长远生计。 主要包括：土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、 耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费。 主要依据：征地协议、征地批复及征地结案，征地不可预见费按照不高于征地工作预计发生部主要依据：征地协议、征地批复及征地结案，征地不可预见费按照不高于征地工作预计发生部 分的分的5%5%记取。记取。 北京一级开发成本政府审核内容 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则京国土储京国土储【20142014】207207号号 第五条15、 审核内容 （四）收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用 涉及产权调换方式实施房屋征收或以房屋安置方式实施拆迁补偿的，原则上应在项目供 地前完成，不纳入供地条件。 主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、 土地一级开发项目拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费。 主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等，主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等， 拆迁不可预见费按照不高于拆迁工作预计发生部分的拆迁不可预见费按照不高于拆迁工作预计发生部分的10%10%计取，收购储备项目的不可计取，收购储备项目16、的不可 预见费按照不高于收购成本的预见费按照不高于收购成本的3%3%计取。计取。 （五）市政基础设施建设费用 主要包括：可计入土地储备开发成本中的道路、管线等市政基础设施建设费用。 主要依据：发展改革部门批复的立项核准中市政基础设施的内容和金额、经区（县）发 展改革部门批准的市政工程建设方案等相关文件。 北京一级开发成本政府审核内容 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则京国土储京国土储【20142014】207207号号 第五条 审核内容 （六）财务费用 主要包括：土地储备开发工作中相关投入产生的财务费用。 计费标准： 1、融资利息 对于本规则下发17、后新融资的项目，原则上融资利息按照不高于人民银行同期同类对于本规则下发后新融资的项目，原则上融资利息按照不高于人民银行同期同类 贷款基准利率计取贷款基准利率计取，若确需提高的，须报请土地储备开发项目成本预审会专题审议。 对于本规则下发前融资的项目，若采取银行贷款方式融资，按照实际发生原则计取财务费用；若对于本规则下发前融资的项目，若采取银行贷款方式融资，按照实际发生原则计取财务费用；若 通过委托贷款、信托等其他方式融资，原则上按照人民银行同期同类贷款基准利率计算财务通过委托贷款、信托等其他方式融资，原则上按照人民银行同期同类贷款基准利率计算财务 费用费用，若确需提高的，须报请土地储备开发项目成18、本预审会研判合理性。根据融资市场变化 情况，每年将研究提出当年融资利率指导标准。 2、自由资金 对于企业为主体及储备机构为主体委托企业带资实施的一级开发项目，原则上原则上 企业自有资金比例不低于土地储备开发成本的企业自有资金比例不低于土地储备开发成本的30%30%。 （七）利润或管理费 1、土地储备开发项目中，根据项目成本、周期及完成情况，储备机构开发成本部分可按照不高储备机构开发成本部分可按照不高 于于2%2%计提管理费计提管理费，企业融资部分利润按照相关委办局研究，报市政府批准政策执行。 2、对于本规则下发后提请审核的项目，财务费用不作为利润或管理费的计提基数。 北京一级开发成本政府审核内19、容 政策政策4 4： 土地储备开发项目成本预审工作规则土地储备开发项目成本预审工作规则京国土储京国土储【20142014】207207号号 第五条 审核内容 （八）两税两费 主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、北京市地方教育费 附件。 主要依据：两税两费记取标准按照现行营业税等税费相关政策要求执行。 （九）其他费用 主要包括：场地看护费，围墙、围挡费用，防尘网等。 （十）审计费、委托入市交易服务费、地价评估费 主要依据：相关行业收费标准、有关规定、协议约定。 一级开发成本审核单位委托方式的变化 2013年之前，北京市一级开发项目成本审核单位，由开发企业 与土地储备中心共同委托成本审核20、单位对一级开发项目发生成本 进行审核，成本审核单位一般从土地储备中心的数据库中抽取， 一般情况下，成本审核单位愿意配合开发企业做成本包装。 如：马二西、张家湾、国2# 2013年之后，北京市一级开发项目成本审核单位，由土地储备 中心、财政局、审计局共同委托审计局下属成本审核单位进行一 级开发项目发生成本的审核，审计单位根据土地储备中心、财政 局、审计局共同委托审计局定期（每月一次）汇报一级开发项目 的费用使用情况。开发企业必须在每项费用发生之前，完成一级开发企业必须在每项费用发生之前，完成一级 开发成本的包装，一旦该项目工作完成，无法补签合同。开发成本的包装，一旦该项目工作完成，无法补签合同。21、 如：分钟寺、国4#、其他新增一级开发项目 集团对一级开发项目盈利要求 1 1、投资利润率不低于、投资利润率不低于20%20% 根据以往工作经验，董事局一般要求一级开发项目副营收入包装后， 项目投资利润率达到20%； 5 5、风险可控、风险可控 符合国家会计制度、审核制度，无较大的财务风险。 案例分析 1、分钟寺一级开发项目合同实施方案一览表（总包分钟寺一级开发项目合同实施方案一览表（总包/ /分包）分包）； 2、分钟寺拆迁服务公司系列协议签订调整方案（最新）分钟寺拆迁服务公司系列协议签订调整方案（最新）； 3、马一二东成本科目明细表及利润表（调整）马一二东成本科目明细表及利润表（调整）； 422、马驹桥一二东未完成合同落地及待包装合同清单马驹桥一二东未完成合同落地及待包装合同清单。 案例分析均为公司真实资料，不可外传。案例分析均为公司真实资料，不可外传。 棚户区改造政策 国家层面政策国家层面政策 政策1：国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号 政策2：国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知国办发201436号 政策3：关于加快推进国有企业棚户区改造工作的指导意见国资发改组20149号 政策4：关于棚户区改造有关税收政策的通知 财税2013101号 政策5：关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知 财综20108号 北京层面政策北京层面政23、策 政策6：北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作 实施方案的通知京政办发20111号 政策7：关于印发北京市2015年棚户区改造和 环境整治任务的通知-京政办发 201514号 政策8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见京政发 201418号 国务院先后两次发文 国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号 国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知国办 发201436号 1、将棚户区改造定位为重大的民生工程和发展工程。 2、从规划建设、税收优惠、金融贷款、土地供应、加强组织领 导等多个层面，加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住24、房 条件早日得到改善。 国资办、发改委联合发文 政策3：关于加快推进国有企业棚户区改造工作的指导意见国资发改组 20149号 三、加大资金支持 国有企业棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、职工自筹、市场开发等办法多渠道筹措资 金。对纳入年度计划的国有企业棚户区改造项目，要 按规定落实中央和地方补助资金。2014 2017年，从中央国有资本经营预算中安排统一定规模的资金划转到公共财政预算，统筹用于国有企 业棚户区改造; 各级地方政府也要确保补助资金落实到位。鼓励金融机构向符合贷款条件的国有企鼓励金融机构向符合贷款条件的国有企 业棚户区改造项目提供贷款或融资。业棚户区改造项目提供贷款或融资25、。经有关部门批准，国有企业可在符合法律法规 的条件下，建 立国有企业棚户区改造贷款偿还保障机制。有条件的国有企业可安排一定资金，对所属困难子企业 棚户区改造项目予以支持。对困难国有企业特别是独 立工矿区、三线地区和资源枯竭型城市国有 企业棚户区改造的配套设施建设，财政部、国资委要商有关部门，研究从国有资本经营预算中安排 资金予以支持。支持中央建筑施工企业按照市场化原则，积极参与国有企业棚户区改造项目。支持中央建筑施工企业按照市场化原则，积极参与国有企业棚户区改造项目。 四、保障用地供应 国有企业棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，要简化行政审批程序，提高审批 效率，安置住房实行26、原地和异地建设相结合，以就近 安置为主;对纳入地方改造规划和计划的三线 企业棚户区改造项目，涉及的新增建设用地按照棚户区改造用地支持政策予以保障。棚户区改造安棚户区改造安 置住房中涉及的经济置住房中涉及的经济 适用住房和符合条件的公共租赁住房建设项目，可以通过划拨方式供应土地，适用住房和符合条件的公共租赁住房建设项目，可以通过划拨方式供应土地， 同时明确约定保障性住房套型面积等土地使用条件。同时明确约定保障性住房套型面积等土地使用条件。对涉及使用新增建设用地或变更土 地利用性 质的，国土资源、住房城乡建设部门要主动服务，及时办理相关手续。 国资办、发改委联合发文 政策3：关于加快推进国有企业棚27、户区改造工作的指导意见国资发改组 20149号 五、落实税费优惠政策 对国有企业棚户区改造，按照财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚 户区改造工作的通知(财综20108号)规定，切实免收各项行政事业性收费和政府性基金，切实免收各项行政事业性收费和政府性基金， 严格按照规定免收土地出让收入。严格按照规定免收土地出让收入。棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执 行经济适用住房的税收优惠政 策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对国有企业棚户区 改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。国有企业符合一定条件的棚户区改国有企业符合一定条件的棚户区改 造支出，按照造支28、出，按照 关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的逦知关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的逦知 ( (财税财税201365201365号号) )的规定，在企业所得税前扣除。的规定，在企业所得税前扣除。 税收优惠政策 政策政策4 4：关于棚户区改造有关税收政策的通知关于棚户区改造有关税收政策的通知 财税财税20131012013101号号 一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单 位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花 税予以免征。 在商品住房等开发项29、目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材 料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房 建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值 额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征 契税。 四、个人首次购买个人首次购买909030、平方米以下改造安置住房，按平方米以下改造安置住房，按1%1%的税率计征契税；购买超过的税率计征契税；购买超过 9090平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征 收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得个人取得 的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 免收行政事业性收费和政府性基金 政策政策5 5：关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区关于切实落实相关财政31、政策积极推进城市和国有工矿棚户区 改造工作的通知财综改造工作的通知财综201020108 8号号 四、确保棚户区改造各项税费优惠政策落实到位 建保2009295号文件已明确规定了支持棚户区改造的税费优惠政策，各级财政部门要认 真贯彻执行，确保各项税费优惠政策落实到位。 （一）切实免收各项收费基金优惠政策。切实免收各项收费基金优惠政策。按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见（国发200724号）和建保2009295号文件规定，棚户区改造免收各项行政 事业性收费和政府性基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、32、 白蚁防治费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、白蚁防治费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、 新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。在此基 础上，省级财政部门要公布免收本地区出台的涉及棚户区改造的行政事业性收费项目，严格执 行政府性基金审批程序，未经国务院或财政部批准，严禁越权设立政府性基金项目。 （二）严格按照规定免收土地出让收入。按照建保2009295号文件规定，棚户区改造安棚户区改造安 置住房中涉及的经33、济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地。置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地。各地在贯彻落实过程中， 要制定具体操作办法。对于按照规定采取划拨方式供地的，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿对于按照规定采取划拨方式供地的，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿 费外，一律免收土地出让收入。费外，一律免收土地出让收入。 （三）认真贯彻落实相关税收优惠政策。按照建保2009295号文件规定，棚户区改造安 置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。目前，财政部正 在会同国家税务总局抓紧制定相关税收优惠政策，有关税收优惠政策出台后，各级财政部门要 认真贯彻落实34、。 北京棚改政策 政策政策6 6：北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区 改造工作实施方案的通知改造工作实施方案的通知京政办发京政办发201120111 1号号 二、认定标准及程序 棚户区是指在国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、房屋使用功能和市政 基础设施不全、居住环境恶劣、社会问题突出，采取土地一级开采取土地一级开 发等市场运作方式无法实发等市场运作方式无法实 现资金平衡且难以改造的区域。市国资委和各区县政府向市住房城乡建设委申报棚户区改现资金平衡且难以改造的区域。市国资委和各区县政府向市住房城乡建设委申35、报棚户区改 造项目材料（包括项目名称、占地面积、涉及居造项目材料（包括项目名称、占地面积、涉及居 民、初步改造方案、投资计划等）；市住民、初步改造方案、投资计划等）；市住 房城乡建设委会同市国资委、市发展改革委、市规划委、市国土局、市财政局等部门召开房城乡建设委会同市国资委、市发展改革委、市规划委、市国土局、市财政局等部门召开 联席会议，对项目进行审查。项目联席会议，对项目进行审查。项目 通过审查后，由市住房城乡建设委报市政府，经市政府通过审查后，由市住房城乡建设委报市政府，经市政府 批复后正式纳入改造范围。批复后正式纳入改造范围。 北京棚改政策 政策政策6 6：北京市人民政府办公厅关于印发北36、京市加快城市和国有工矿棚户区北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区 改造工作实施方案的通知改造工作实施方案的通知京政办发京政办发201120111 1号号 四、政策措施 （一）多渠道筹集改造资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等方式多渠道筹采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等方式多渠道筹 集资金。集资金。一是财政和发展改革等部门加大对 棚户区改造的资金支持。年，在市财政部门对试点棚户区 支持亿元、市发展改革部门安排亿元市政基础设施投资的基础上，各相关区 县政府要尽 快安排相应资金，落实贷款资本金；国有工矿棚户区的贷款资本金主要由企业自37、筹解决。二是鼓励金融机构向 符合条件的棚户区改造项目提供贷款并确保 规模，同时研究落实贷款担保机制。三是鼓励采取共建方式改造国 有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要在落实贷款资本金基础上，采取与当地政府、相 关金融机构 合作等方式，积极筹集资金，推进本企业棚户区改造，加快解决职工住房困难。四是积极引导社会资金投入棚四是积极引导社会资金投入棚 户区改造，支持有实力、信誉好的企业在政户区改造，支持有实力、信誉好的企业在政 府组织下参与改造工作。府组织下参与改造工作。 （二）加大税费政策支持。按照财政部、税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政 策的通知（财税号）规 定，享受相38、关税收优惠；按照财政部关于切实落实相关财政政策 积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综号）规定，免收相关行政免收相关行政 事业性收费事业性收费 和政府性基金。和政府性基金。 （三）落实土地供应政策。国土资源部门要将棚户区改造安置房建设用地纳入土地供应计划优先安排，并 根据安置房产权性质采取相应的供地方式。 （四）加快办理审批手续。棚户区改造项目纳入保障性住房建设计划，有关部门要优先办理相关手续，切 实加快审批。 （五）完善安置补偿政策。棚户区改造项目安置补偿实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选 择。房源可通过新建或收购方式筹集；选择 货币补偿的按市场评估方式进行。被拆迁人符39、合本市住房保障条件 的，纳入相应保障方式优先安排。具体安置补偿办法，由各区县政府按国家和本市有关规定定。 北京棚改政策 政策7：关于印发北京市2015年棚户区改造和 环境整治任务 的通知-京政办发201514号 二、及早部署，加快推进。要把棚户区改造作为当前首要工作，要把棚户区改造作为当前首要工作，早谋划、早布置、早动手， 层层落实责任主体，细化工作方案，明确完成时限，狠抓任务落实，加强督促检查，强化责 任追究，确保棚户区改造和环境整治项目扎实有效推进。 三、改革创新，破解难题。要加大改革创新力度，优化审批程序，提高工作效率，积极采取要加大改革创新力度，优化审批程序，提高工作效率，积极采取 有40、效措施，制定完善相关支持政策，破解融资、用地、补偿、安置房建设等难题，为项目顺有效措施，制定完善相关支持政策，破解融资、用地、补偿、安置房建设等难题，为项目顺 利实施创造有利条件。利实施创造有利条件。 四、严格监管，确保质量。各有关区县政府、市政府有关部门要认真履行监管职责，在项目 设计、施工、监理招标、竣工验收等环节严格把关，高标准、高质量完成棚户区改造和环境 整治各项工程，并切实做好配套基础设施和公共服务设施的建设管理，确保群众住得放心、 生活得舒心。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工 作的实施意见作的实41、施意见京政发京政发201420141818号号 五、支持政策 (一)多渠道筹集改造资金。 按照政府主导、市场运作的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作 用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。 1.积极争取国务院棚户区改造资金政策支持，落实市区两级财政支持资金。 2.积极利用信贷资金。加强与国家开发银行的合作，搭建棚户区改造市级统贷 平台，授权市保障性住房建设投资中心为承接棚户区改造专项贷款的市级平台。使用 好棚户区改造贷款政策性信贷资金，引导其他在京金融机构创新金融产品，建立健全 棚户区改造贷款还款保障机制，吸引信贷资金支持。 3.鼓励国有企业参与棚户区改造和安42、置房建设，积极引入民间资本，拓宽融资 渠道，尝试以股权基金等形式进行夹层投资，缓解政府财政压力，解决实施主体资本 金问题。 4.对于利用市级统贷平台筹集资金的项目，按照棚户区改造项目专项贷款相关 规定要求，采用统贷统还的融资模式，由市保障性住房建设投资中心统一向国家开发 银行申请贷款。由市政府与市保障性住房建设投资中心签订委托代建框架协议， 明确授信总体额度及融资模式；由区县政府就具体项目与市保障性住房建设投资中心 签署委托代建协议，明确还款计划和金额；由区县政府授权区县财政部门与市保 障性住房建设投资中心签署资金使用管理协议，明确区县财政对资金的使用和管 理。对于市场化运作的项目，通过发债、43、基金等方式进行融资。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施 意见意见京政发京政发201420141818号号 五、支持政策 (二)确保建设用地供应。 1.加大供地支持，优先安排棚户区改造安置房建设用地。对未完成棚户区改造供地任务 的区县，原则上不予安排商品住房建设用地。 2.对纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚对纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚 户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权44、人。户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。 规划用地性质为商业金融等其他经营性用地且不含有回迁安置房(定性为商品住房)的，按 照“拆迁建设分离”原则，在项目用地征收完成后，在土地市场公开入市交易。 3.安置房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目，及市 属国有企业利用自有用地建设棚户区改造安置房，其产权定性为参照经济适用住房管理的， 全部通过划拨方式供地。 4.棚户区改造异地安置后腾退的经营性用地，一律通过招拍挂方式供地，以平衡棚户区 改造资金。 (三)简化行政审批手续。 以棚户区改造和环境整治行政审批事项为试点，加快行政审批制45、度改革，除法律法规有 明确规定由市级部门审批的，其他审批事项一律下放至区县政府，并进一步简化审批程序， 压缩审批时间，提高审批效率。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施 意见意见京政发京政发201420141818号号 五、支持政策五、支持政策 (四)做好征收补偿和安置工作。 1.各区县政府要按照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的相关规定，组织实施房屋 征收。 2.各区县政府要在充分征求改造范围内居民意见的基础上，组织实施单位编制好征收补 偿方案，做到“对象公开、政策公开、过程公开、结果公开、46、资金平衡方案公开”；在征收 中要坚持依法行政，阳光操作，和谐征收，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。同时， 对少数提出无理要求和不合理诉求的群众，依法申请司法部门予以强制执行。 3.棚户区改造安置补偿包括货币补偿和房屋产权调换，由棚户区内的居民自愿选择，各 区县要按照国家和本市有关规定，结合实际制定安置补偿办法。 4.棚户区改造安置房实行原地和异地建设相结合，规划条件允许的地区，尽可能实现就 地安置。对中心城区因文物保护、规划条件限制等无法就地安置的，可进行异地安置，异地 安置要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便 利、配套设施齐全地段。核心城区安置房源47、不足的，由市级统筹建设。由不同主体实施的项 目可进行安置房源的统筹联动，实现安置房源的合理使用。 积极鼓励和支持市、区属国有企业利用自有用地建设定向安置房。 5.市发展改革、财政等部门要进一步完善人口输入区与输出区公共资源和后期管理经济 补偿机制，加快研究解决人口输入区因人口迁移而增加公共管理、社会服务机构及人员编制 等问题，制定合理有效的政策。 6.居民实现异地安置后，原在输出区享有的子女就学、养老、医疗等待遇不变。 7.人口输入区因承接核心城区人口疏解而增加的常住人口，不纳入人口调控考核范围。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作北京市人民政府关于加48、快棚户区改造和环境整治工作 的实施意见的实施意见京政发京政发201420141818号号 五、支持政策 (五)加强直管公房管理。 各区县政府要明确直管公房管理机构，建立直管公房管理信 息库，加强直管公房使用管理，及时掌握房屋及承租人情况；要 加大对直管公房转租行为的监督检查力度，依法治理违规转租行 为，直管公房承租人私自向社会其他人员转租，且他处另有住房 的，无偿收回其承租的公有住房；他处无房的，由公房管理单位 予以纠正。 (六)落实税费优惠政策。 积极贯彻落实国家有关税收优惠政策，做好政策宣传和纳税 服务工作。 一级开发项目纳入棚改的意义 北京一级开发项目纳入棚户区改造范围的意义：北京一级开49、发项目纳入棚户区改造范围的意义： 1 1、更容易获得金融机构的融资贷款；、更容易获得金融机构的融资贷款； 2 2、可提高旧改过程中政府相关审批流程，如改造实施方案的审批、开发成、可提高旧改过程中政府相关审批流程，如改造实施方案的审批、开发成 本审核、申请土地出让等；本审核、申请土地出让等； 3 3、符合政策、符合政策5:5:关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚 户区改造工作的通知财综户区改造工作的通知财综201020108 8号号的的: : （一）可（一）可免收相关行政事业性收费和政府性基金免收相关行政事业性收费和政府性基金； （二）50、（二）棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可 以划拨方式供地。以划拨方式供地。 4 4、符合政策、符合政策8 8：北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的 实施意见实施意见京政发京政发201420141818号号 的：的： 规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用 权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。 风险提示：政府赋予