1、商业案例研究商业案例研究 2 案例借鉴标准案例借鉴标准 商业案例商业案例 第一类案例第一类案例：复合功能社区如何突破陌生感，复合功能社区如何突破陌生感， 实现成功销售？实现成功销售？ 案例案例1 1、深圳万科城；、深圳万科城； 案例案例2 2、香港愉景湾；、香港愉景湾； 第二类案例：第二类案例：主题性商业街区打造主题性商业街区打造 案例案例3 3、美国、美国City WalkCity Walk； 案例案例4 4、天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街； 案例案例5 5、日本秋叶原动漫商业街；日本秋叶原动漫商业街； 第三类案例：第三类案例：创新特色商业街区打造创新特色商业街区打造 案例案例6 62、深圳、深圳COCOParkCOCOPark； 案例案例7 7、苏州李公堤风情商业街；、苏州李公堤风情商业街； 案例案例8 8、北京、北京SOLANASOLANA蓝色港湾；蓝色港湾； 深圳万科城 香港愉景湾 美国CITY WALL 天津音乐主题商业街 日本秋叶原动漫 商业街 深圳cocopark 苏州李公堤 北京SOLANA 3 1 深圳万科城深圳万科城 区位：区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区工业园区，梅观高 速与机荷高速交汇处，自驾车2020分钟分钟 到市中心，公汽30304040分钟到市区分钟到市区。 区域背景区域背景： 所处的整个片区普遍充斥着各种低档低档 消费场所消费场所、卖场； 该片3、区拥有华为集团华为集团、新天下集团新天下集团、 富士康集团富士康集团、纳米科技纳米科技、中石化等中石化等10 多个高收入企业消费群体； 政策导向下大力发展基础配套设施， 规划中的地铁地铁经过该项目； 布吉布吉 龙华龙华 观澜观澜 福田区政府福田区政府 深圳市政府深圳市政府 华为基地华为基地 坂田工业区坂田工业区 富士康基地富士康基地 新天下基地新天下基地 坂雪工业区坂雪工业区 坂田第一工业区坂田第一工业区 万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区 内，毗邻内，毗邻华为基地华为基地新天下基地新天下基地等多家高新技术企等多家高新技术企 业；市场认知度4、低，周边商业以低档次卖场为主业；市场认知度低，周边商业以低档次卖场为主 一、突破陌生一、突破陌生 4 业态定位业态定位 分别设置三个不同主题，不同风情商业街，打造整分别设置三个不同主题，不同风情商业街，打造整 体特色商业氛围体特色商业氛围 5 万科城商业总面积22000 共有三个主力店： 华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大 比例。 租金（除主力店）：60-120元/ ， 平均租金75元/ 小百货 28% 汽车美 容 7% 餐饮 34% 社区配 套 9% 超市 8% 建材家 装 14% 业种业种 面积面积 业种业种 面积面积 餐饮 7124 5、建材家装 3056 超市 1700 社区配套 1900 小百货 5947 汽车美容 1466 华润万家华润万家 KFCKFC 丹桂轩丹桂轩 美食世界美食世界 30773077（二层）（二层） 美食世界美食世界 40474047（二层）（二层） 社区配套社区配套 19001900（二层）（二层） 建材装饰建材装饰 30563056（二层）（二层） 一楼时尚百货一楼时尚百货 二楼超市及其二楼超市及其 他他 76477647 汽车美容汽车美容 汽车饰品汽车饰品 14461446（二层）（二层） 商业业种比例 深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有 对6、外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、 家居、社区配套；其中餐饮占到了家居、社区配套；其中餐饮占到了34%34%的比例的比例 业态借鉴业态借鉴 6 调整变化调整变化 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/ 原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调 至40-60 元/ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20% 做美容SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/下调至45元/ 整体撤场，改为社区配套。 餐饮商家经营成7、功，租金稳中有升， 且餐饮比例达到了62% 建材家装区经过调整，租金降低， 但无空置 社区配套租金整体下滑，且有10% 空置 华润万家华润万家 KFCKFC 丹桂轩丹桂轩 美食世界美食世界 30773077（二层）（二层） 美食世界美食世界 40484048（二层）（二层） 社区配套社区配套 19001900（二层）（二层） 建材装饰建材装饰 30563056（二层）（二层） 一楼时尚百货一楼时尚百货 二楼三楼超市二楼三楼超市 76477647 有所调整 有所调整 有所调整 有所调整 有所调整 有所调整 保持原状 保持原状 开业时 现在 50 40 60 70 80 90 餐饮 社区配套 建材8、家装 租金 元/ 时间 经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没 有改变，但在局部有所调整，从租金水平来看只有餐饮类有改变，但在局部有所调整，从租金水平来看只有餐饮类 商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上 升到了升到了62%62% 业态借鉴业态借鉴 7 万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他 零售业商家影响很大，只有餐饮娱乐业态经营成功零售业商家影响很大，只有餐饮娱乐业态经营成功 万科风情步行街做餐饮的很火做餐饮的很火9、，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了， 服装的生意更不好做，社区没有什么人住阿降了些租金也没用，一直在亏，所以 我准备转铺了。 万科城C5区女装商户王女士 这面餐饮生意还可以餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工是华为基地新天下的员工，富士康离富士康离 得远些，但也有来的得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的 许多也在家自己做饭吃。 巴蜀滋味轩刘老板 与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租， 所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。 立美窗帘郭女士 之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住10、前一段时间生意比较好， 现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一 部分改做美容SPA了。 欧莱斯整体橱柜马经理 业态借鉴业态借鉴 8 万科城万科城商铺与住宅联动销售商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并；商铺的整体开业时间并 没有在第一批业主入伙前进行，而是在没有在第一批业主入伙前进行，而是在招商招商100%100%完完 成后开业成后开业，时间间隔，时间间隔4 4个月个月 住宅住宅 入伙入伙 商铺商铺 发售发售 住宅住宅 发售发售 商铺商铺 招商招商 20042004 20032003 20052005 20062006 20072007 二期发售二期发售 2011、052005- -0505- -1 1 二期入伙二期入伙 20062006- -0505- -30 30 一期发售一期发售 20042004- -1010- -0101 一期入伙一期入伙 20052005- -0606- -2020 第一次发售第一次发售 20042004- -1010- -0101 第二次发售第二次发售 20052005- -5 5- -0101 招商进行招商进行 招商率招商率100%100% 商铺开业商铺开业 20052005- -1010- -1 1 2004-10-01万科城一期住 宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住 宅发售，第二部分商铺同时 12、发售。商铺与住宅联动销售， 相互呼应。 商铺并没有在一期业主入 伙前开业，而是追求完全招 商成功后再开业，但时间间 隔4个月并不是很长。 开发模式开发模式 注：项目具体情况见商业市场部分案例介绍 9 通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先招商先 行和带租约的销售模式行和带租约的销售模式建立商业氛围和增加投资者建立商业氛围和增加投资者 的信心的信心 销售模式销售模式 不返租的带租约销售不返租的带租约销售 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高 溢价的火爆销售就可以看出；值得注意的是，整个万科城商铺从 2004-2005年的两次发售达到13、100%销售，销售期为1年；而先期的招 商则从2003年就开始进行，招商期也长达1年； 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工 作在计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳 （1700平米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店主力店 的持有比例占到了的持有比例占到了38%38% 销售借鉴销售借鉴 10 同时同时根据招商节奏把控销售节点根据招商节奏把控销售节点，成功实现了商，成功实现了商 铺的溢价铺的溢价 万科城商铺开发是带租 约模式， 但不进行返租， 不承诺回报率。 2004200414、 20032003 20052005 20062006 20072007 商铺商铺 发售发售 第一次发售第一次发售 20042004- -1010- -0101 售价：售价： 1200012000元元/ / 第二次发售第二次发售 20052005- -5 5- -0101 售价：售价： 1800018000元元/ / 商铺商铺 招商招商 30%30%的招的招 商率，主商率，主 力店确定力店确定 90%90%的招的招 商率商率 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 30%30%100%100% 带租约销售的策略在万科城 商铺的销售中取得了成功15、， 商铺100%销售。 商铺在90%招商后，商铺的 溢价达到了6000元/。 100%100%的招的招 商率商率5 5- -1 1开开 业业 持有,持有, 8419.238419.23 , 38%, 38% 销售,销售, 13580.713580.7 7, 62%7, 62% 商铺持有销售比 招 商 期 一 年 销售借鉴销售借鉴 11 万科城风情步行街案例总结与借鉴万科城风情步行街案例总结与借鉴 销售模式销售模式 不返租的带租约销售不返租的带租约销售 评价评价: : 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售就 可以看出 业态组合业态组合 以餐饮为主的业态布局以餐饮16、为主的业态布局 评价评价: : 业态布局中有满足社区消费者的超市小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶 段服务的建材家装类商户，还有针对周边工业区消费者的餐饮业态。其中餐饮业态比重最大 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 评价评价: : 主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间 内圆满完成 评价评价: : 周边工业区有大量的中高端餐饮消费者，因此餐饮商户的经营状况良好，租金稳中 有升，调整阶段也是多调整为餐饮商户；超市小百货社区配套商业受到了小区低入住率的影 响生意较差，租金整体下滑；建材家装类商户作为阶段性商户随着时间的推移在慢慢调整 17、经营状况经营状况 餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡 案例总结案例总结 1 1 2 2 3 3 4 4 12 愉景湾位于香港愉景湾位于香港大屿山东北部，经过大屿山东北部，经过2020多年的开发，多年的开发， 由一个城市远郊毫无配套的陌生区域发展成为香港著由一个城市远郊毫无配套的陌生区域发展成为香港著 名名ResortResort高尚住区高尚住区 开发商 香港兴业集团 位置 大屿山东北角的大白湾海滨 核心卖点 空气、海景 配套设施 大型购物广场、27洞高尔夫球场、私 人游艇会、滩畔长堤及香港最大的私 人海滩 产品类型 高层、低座洋房、花园洋房 户型面积 公寓：12房18、：5080平米，34房： 130160平米，别墅：3、4房200400 平米 销售情况 前12期售罄，目前在售13期 客户情况 客户购买目的：6成左右投资（长线 投资为主） 出租对象：公司负责租金的“老外白 领”，占目前居住人口的50%以上 现居民：34%来自欧洲、23 %来自北 美洲、17%来自中国及台湾、10%来自 澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自 亚洲其它地区及非洲。 交通 交通：03年前只通水路，距中环码头 25分钟，03年后通陆路， 距中环需巴士和地铁换乘约40分钟 其他 占地面积6.5平方公里 建筑面积：67万 容积率：0.12 1期建成于1983年，截至2004年开发 第1219、期，总套数：7000 2 香港愉景湾香港愉景湾 一、突破陌生一、突破陌生 13 由于愉景湾区域陌生，首期推出由于愉景湾区域陌生，首期推出10%10%的花园洋房树立项目形象，同时的花园洋房树立项目形象，同时 靠靠50%50%的低总价高层公寓吸引投资客户，靠的低总价高层公寓吸引投资客户，靠40%40%高性价比洋房吸引自高性价比洋房吸引自 住客户住客户 低低 座座 洋洋 房房 高层公寓高层公寓 花花 园园 洋洋 房房 客户组成：6成以上都是投资成以上都是投资 客户。客户。自住型客户中集中了 大陆海归派在香港工作的绝 大部分，这类怀念欧美生活 追求享受，但还不得不工作 在香港的人群。 花园洋房花园洋房20、 公寓产品公寓产品 低座洋房低座洋房 树立项目的高端形象树立项目的高端形象，为整个项目的后续 发展奠定了形象基础 将面积控制在65以下，低总价低总价对投资者 形成了巨大的吸引力，能够迅速回现 通过控制面积来控制总价，以高性价比高性价比来 吸引大量市内换房自住的客户来陌生区域 购房 公寓公寓 低座洋房低座洋房 花园洋房花园洋房 面积面积 （平米）（平米） 48 65 98 12013 0 150 以上 200以下（173、 190） 235 280 户型户型 1房 2房 3房 3房 4房 以上 3、4房 4房 4房 以上 套数套数 168 336 150 209 73 68 23 6 比例比例 21、50%50% 40%40% 10%10% 14 伴随社区的成熟，配套建设也呈现出一定的阶段性：先建设伴随社区的成熟，配套建设也呈现出一定的阶段性：先建设满足居住满足居住 需求的社区级配套需求的社区级配套，中期建设，中期建设提升区域价值的城市级配套提升区域价值的城市级配套，最后根据，最后根据 发展需要建设多样配套发展需要建设多样配套 阶段一阶段一 阶段二阶段二 阶段三阶段三 美食广场美食广场、康乐会、幼稚园、 愉景广场愉景广场、国际学校、巴士总 站、露天广场、消防局、警岗、 沙滩 愉景湾高尔夫、街渡码头、汽 车渡轮码头、游艇会、直升机 场 社区公园、高级酒店、大型商 场、交通总站 配套建设 配套22、级别 社区级+少量城市级 城市级 城市级+社区级 愉景广场由楼高两层的大型购物中心和露天广场组成，占地地约165,000平方呎。购物中心内设有不同 种类的商店及食肆，悉心照顾居民起居生活各方需要。露天环海美食区提供各国美食。露天广场设有 花圃园地、露天茶座、喷水池及表演舞台，既是舒适的户外休憩地方，又可用作文娱表演场地。 愉愉 景景 广广 场场 15 随着社区的不断成熟，愉景湾随着社区的不断成熟，愉景湾DD- -DECKDECK以异国特色餐饮为主以异国特色餐饮为主 题、全港最大环海露天美食区题、全港最大环海露天美食区投入运营投入运营 愉景湾愉景广场的“水浒坊”是全香港最大的环海露天主题美食区，23、这里有20间各国风情餐 厅，其中一些更是首次进驻香港的特色餐厅 ZAKS 国际美食 Caramba Mexican Cantina 墨西哥菜 韓一館 韓國菜 The Flying Pan 24小时早餐 Sopranos 意大利菜 Ebeneezers 中東烧烤 Hemingways By The Bay 加勒比海烧烤 和膳一風 日本菜 McSorleys Ale House 愛爾蘭酒吧/印度 菜 La Creation 餅店 麵包/西餅 Koh Tomyums 泰國菜 Moorings 美國东岸菜 Cafe Duvet 西班牙小食/甜品 Manta Ray 澳洲菜、海鮮 Dymocks & G24、allery Caf 书店咖啡室 Wildfire Fresh 地中海菜 麒麟酒家 中菜館 海岸餐厅 快餐 Pacific Coffee 咖啡店 SBUWAY 三文治 16 节日广场 廊街 对于主题与商业融合的案例借鉴对于主题与商业融合的案例借鉴 美国洛杉矶美国洛杉矶City WalkCity Walk CityCity WalkWalk（城市步道）是美国洛杉矶著名 的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里 ，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐 饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米 初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动， 逐渐形成了以电影电影为主题的欢庆广场； 目前已发展成为洛杉矶极具节庆25、氛围及文节庆氛围及文 化特色化特色的休闲旅游区之一。 两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱 乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些 舞台中发生 在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的除了电影以及怀旧 ，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如 此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色 美国洛杉矶美国洛杉矶City WalkCity Walk 以电影作为主题的休闲娱乐购物中心以电影作为主题的休闲娱乐购物中心 3 美国美国City Walk 二、主题打造二、主题打造 17 对于主题与商业融合的案例借鉴对于主题与商业融合的案例借鉴26、 天津音乐主题商业街天津音乐主题商业街 音乐街位于天津音乐 学院南门，是一条以经 营乐器、音乐书籍为主 ，另配有音乐茶座、小 型酒吧的特色商业街。 贯穿整条音乐街的一 条琴键路铺成 整条商业街在装修及 业态布设上极其注重文 化情调的建立 4 天津音乐主天津音乐主 题商业街题商业街 二、主题打造二、主题打造 18 对于主题与商业融合的案例借鉴对于主题与商业融合的案例借鉴 日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街 日本的秋叶原是新宿地 区的电器集中商业区，同 时也聚集了大量的动漫游 戏商铺，被誉为动漫游戏 的圣地。是众多游戏动漫 fans们向往的天堂 经过十年发展，秋叶原 体系日渐完善，不但有男 27、性消费者热衷的机械模型 和loli手办，还形成了专 为女性消费者服务的“女 人街”。 综合商店、同人志商店 、二手交易店、模型、 Cosplay专卖店、女仆咖 啡VS.执士红茶等商业形 态 5 日本秋叶原日本秋叶原 动漫商业街动漫商业街 二、主题打造二、主题打造 19 深圳深圳COCOparkCOCOpark时尚广场位于深圳福田区时尚广场位于深圳福田区CBDCBD商圈，定商圈，定 位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功 能于一体的情景式购物中心能于一体的情景式购物中心 总建筑面积：85000 开业时间：2006年10月 COCOPA28、RK有1/4的面积被设计 为休闲空间。打破了传统的封 闭式构造，是中国首家“内街内街” 式购物中心式购物中心，有12条折叠式内 街，6000平方米的下沉式露天 广场，8大自然光中庭，100米 空中天桥。COCO Park还是深圳 首家引入景观环境设计的商业 项目。 情景体验式购物中心：就是在一个建筑物内，在集纳精品超市、特色百货的同时，引入餐饮、休闲、娱乐、健 身、美容等多种业态，并运用空间布局、室内景观设计等手段打造公园式环境。休闲和购物的比例为:。 三、特色打造三、特色打造 6 深圳深圳 COCOpark 20 建筑创新：建筑创新：COCOPARKCOCOPARK突破了传统购物中心封闭式的29、格局，借用生态突破了传统购物中心封闭式的格局，借用生态 休闲概念，创造出了一个休闲概念，创造出了一个公园版、情景式、休闲至上主义的开放式购物公园版、情景式、休闲至上主义的开放式购物 中心中心，带来更多的，带来更多的消费体验消费体验 6000的下沉式露天广场的下沉式露天广场 开放的情景购物中心开放的情景购物中心 COCOPARK四面临街,九大入口。 建筑主体共五层，拥有60006000平方平方 米的下沉式露天广场、米的下沉式露天广场、1212条商业条商业 内街、内街、5 5大自然光中庭大自然光中庭，消费者 在购物的时候时不时就能感受到 外面的阳光与清风。 COCOPARK这种独特的建筑风 格，为30、消费者打造了一个公园版、 情景式、休闲至上主义的购物中 心，带来更多的消费体验。 开放式的设计开放式的设计 公园式的购物中心公园式的购物中心 阳光内街阳光内街 公园式的购物中心公园式的购物中心 21 业态创新：在业态的搭配上，业态创新：在业态的搭配上，COCOPARKCOCOPARK也充分考虑中心区的消费也充分考虑中心区的消费 需求，引进较多餐饮、休闲娱乐品牌，吸引了大批年轻消费者需求，引进较多餐饮、休闲娱乐品牌，吸引了大批年轻消费者 B1 L1 L2 L3 餐饮、酒吧各个楼层均有分布餐饮、酒吧各个楼层均有分布 各类商家数量分布各类商家数量分布 超市 个人护理 家居生活/影音 礼品 男装 女装31、 时尚配件 银行/服务 影院 运动系列 珠宝/钟表 中西美食 酒吧 COCOPARK的业态组合中，餐饮占到餐饮占到3535左左 右右，这还不包括将于明年开业的吉之岛内的餐饮 品牌。 深圳花了一年多的时间也没能让我喜欢上它，而 我喜欢上这个地方却只是一个下午的时间。常常 有意识无意识地就逛到了有意识无意识地就逛到了COCOPARK，自己去 了，朋友来了也一起去了，反正里面总有些有意有意 思的东西思的东西。一个卖些创意小玩意的市集、一场摄 影小展览、一场明星新片的小发布会，常常流连 忘返便是半日时光半日时光。 客 户 评 价 客 户 评 价 22 22 李公堤李公堤I I期：国际风情商期：国际风情32、商 业水街业水街 地理位置 苏州工业园区金 鸡湖 占地面积 9.06万平方米 建筑面积 17260平方米 单铺面积 150-3000平方米 商铺户数 30余户 开幕时间 2006年12月23日 建筑设计 苏州市园林设计 院 商业顾问 戴德梁行 物业顾问 仲量联行 功能 特色餐饮、休闲 娱乐 客户 城市高端客户 形态 商业街 李公堤李公堤I I期国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡期国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡 湖金融商贸区，地理位置优越，目前是高端特色餐饮一条湖金融商贸区，地理位置优越，目前是高端特色餐饮一条 街街 、城市高端客户的消费场所、城市高端客户的消费场所 地理位置33、优越 李公堤所在商圈是建设中的苏州CBD的核心区域。 周边有中央金融商务中心、高星级酒店、诸多成熟 的商业项目，还有国际高尔夫球场及数十个大规模 高尚社区等。交通便捷，地理位置优越 李公堤是金鸡湖中唯一的湖中长堤，系光绪年间元和县令李超琼所建。它的建成，大大便利了当时 元和县与金鸡湖东部地区的交通，堤东的南斜塘也因此而逐渐繁荣，乃至形成集镇。 7 苏州李公堤苏州李公堤 三、特色打造三、特色打造 23 在建筑规划方面，李公堤借鉴苏州古园林式布局，采用在建筑规划方面，李公堤借鉴苏州古园林式布局，采用 苏州传统特色民居的建筑形态，使得整个项目塑造城市苏州传统特色民居的建筑形态，使得整个项目塑造城市 34、独特的建筑形象独特的建筑形象 建筑规划建筑规划 24 李公堤注重亲水环境的打造：采用多座小桥串联各个岛，李公堤注重亲水环境的打造：采用多座小桥串联各个岛， 尽显江南水乡的神韵，它依托金鸡湖创造出独特湖景文化，尽显江南水乡的神韵，它依托金鸡湖创造出独特湖景文化， 成为国内成为国内亲水街区亲水街区的成功典范的成功典范 七星伴月七星伴月 凌云桥凌云桥 南码头南码头 北码头北码头 七彩桥七彩桥 湖心亭湖心亭 李 公 堤 建 筑 规 划 李公堤注重亲水环境的打造，依靠桥、亭、码头、景观小品，创造出了一个令人流连忘返的亲水环境 亲水打造亲水打造 25 不仅如此，针对特定的以餐饮为主的经营业态，李公不仅如此35、，针对特定的以餐饮为主的经营业态，李公 堤更注重夜景灯光的打造；依靠独特的环境与建筑，堤更注重夜景灯光的打造；依靠独特的环境与建筑， 李公堤吸引了来自苏州各地的客户李公堤吸引了来自苏州各地的客户 客 户 评 价 客 户 评 价 现在基本上吃饭逛街都是来李公堤的，这里的环境确实不错环境确实不错，晚上晚上感觉更浪漫，小桥流水小桥流水， 在霓虹灯的映射下，显得很有情调情调。而且饭店酒吧商铺什么林立，感觉一系列活动都可以在这里一 起解决，吃饭逛街泡吧，或者去湖边走走湖边走走，很方便，打发时间放松心情再合适不过了。 苏州本地典型客户 去苏州的路上无意间无意间找到的，看到风景很好风景很好，所以开车进去看了36、看。景区是沿着金鸡湖的，所 以坐在湖边有徐徐微风从湖面吹来，还能看到远处的摩天轮，感觉很好。 外地典型客户 晚间，独特的灯光景观，使得李公堤宛如浮动在夜金鸡湖水面上的一条流光溢彩的彩带，成为苏州 标志性的景观灯光带。 细节处理细节处理 26 位于北京朝阳公园西北的位于北京朝阳公园西北的SOLANASOLANA蓝色港湾购物中心，蓝色港湾购物中心， 拥有三面亲水的优越环境。它将拥有三面亲水的优越环境。它将景观、业态、建筑、功能景观、业态、建筑、功能 等各种因素科学有机的结合等各种因素科学有机的结合，走出了，走出了差异化竞争差异化竞争的道路的道路 背景背景 北京未来大型购物中心层出不穷层出不穷，目前37、市场难以消化市场难以消化如此大体量的商铺 发现发现 大型购物中心几乎百店一貌百店一貌，鲜有创新，这将使得购物中心对客流的吸引力下降。 随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。 破局破局 大型购物中心只有能推陈出新推陈出新，创造出新颖的商业模式才有可能在市场的重围中 脱颖而出。而这种商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感愉悦的新鲜感前来体验 SOLANASOLANA蓝色港湾购物中心蓝色港湾购物中心_ _ Lifestyle Shopping ParkLifestyle Shopping Park 建筑规划指标建筑规划指标 占地面积 13万平方米 建筑面积 地上两层，6万平方米 38、地下两层，9万平方米 容积率 0.63 绿化率 30.72% 物业类型 综合性商业 车 位 地上1300个，地下800个 价格 10元/平方米.天(低) 30元/平方米.天(高) 经营类型 酒吧、餐饮、娱乐和其它服务业态 8 北京北京SOLANA 三、特色打造三、特色打造 27 SOLANASOLANA采用欧式建筑风格，在建筑规划、与景观的融合程度，采用欧式建筑风格，在建筑规划、与景观的融合程度， 均有可圈可点之处，营造出了一个独具特色的购物环境，带给客均有可圈可点之处，营造出了一个独具特色的购物环境，带给客 户愉悦的消费感受户愉悦的消费感受 下沉式中央广场时打破了商业项目在水平面下沉式中央广39、场时打破了商业项目在水平面 的统一，使得整个项目高低错路，充满情趣。的统一，使得整个项目高低错路，充满情趣。 同时，使得商铺拥有了更多的展示空间同时，使得商铺拥有了更多的展示空间 独特的8字动线 “8”“8”字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了 死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在 各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。 富有特色的欧式建筑风格，体现“浪漫”、“轻松”、“愉悦”的氛围，从外观上便能带给客户不同感受富有特色的欧式建筑风格，体现“浪漫”、40、“轻松”、“愉悦”的氛围，从外观上便能带给客户不同感受 28 亮码头亮码头 酒吧街酒吧街 音乐喷泉音乐喷泉 亮马食街亮马食街 亮码头酒吧街亮码头酒吧街 亮码头酒吧街亮码头酒吧街 水岸街水岸街 SOLANASOLANA在业态规划与景观设计时充分利用三面环水的天然优势，在在业态规划与景观设计时充分利用三面环水的天然优势，在 沿水区域布置了餐饮、酒吧等业态，同时在建筑内部营造喷泉、水幕沿水区域布置了餐饮、酒吧等业态，同时在建筑内部营造喷泉、水幕 等局部景观，为顾客营造了一份独特的等局部景观，为顾客营造了一份独特的亲水消费体验亲水消费体验 SOLANA的水景系统由美国Fluidity公司设计，强调与项41、目三面环水的天赋自然关系三面环水的天赋自然关系，既有在动线节点上创 造的局部水主题景观局部水主题景观，也有作为自然景观的延伸，贯穿整个项目的整体水系，从而达到人与水的互动，实现 视觉与水景的和谐关联。 29 案例对本项目商业的启示案例对本项目商业的启示 建筑规划 占据最优临水资源赋予一定的情景主题；分段式的处理占据最优临水资源赋予一定的情景主题；分段式的处理 手法保证适宜的长度；大量的建筑细节体现主题概念手法保证适宜的长度；大量的建筑细节体现主题概念 建筑空间 设置多样化空间营造商业氛围，通过空中连廊、大面积设置多样化空间营造商业氛围，通过空中连廊、大面积 玻璃玻璃立立面、弧形化处理、灵活分割空间增强商业引力面、弧形化处理、灵活分割空间增强商业引力 业态组合 总体业态以风情餐饮总体业态以风情餐饮+ +主题休闲主题休闲+ +精品购物三种形态为主精品购物三种形态为主 ；主力店先行街铺跟进奠定项目信心；主力店先行街铺跟进奠定项目信心； 配套设施 穿插性的休闲设施、体验型景观、灯光配合、主题性小穿插性的休闲设施、体验型景观、灯光配合、主题性小 品、广场及文化配套设施品、广场及文化配套设施 软性营销 持续的持续的不间断进行各类推介及创新活动以使主题日久弥不间断进行各类推介及创新活动以使主题日久弥 新，保证项目的市场关注度，吸引人气新，保证项目的市场关注度，吸引人气 案例总结案例总结