1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 汇报说明 在土地资源十分紧张的日本，多数户型都在90平方米以下，三居室的 套内面积也基本上在80方米左右。在这一点上，日本的户型面积，与我国目前 的需要不谋而合。日本集合住宅与中国房地产市场有很多共通之处，长期以来 坚持小面积、适用舒适的理念。日本对居住行为方式和家庭人口结构的研究， 使住宅设计，产品都是做到了非常精细的程度。日本集合式住宅和相应配套的 产品认定、性能评价以及住宅产业化的一系列措施均已达到较高水平，是我们 学习借鉴的楷模和典范。 Code of this report2、 | 3 Copyright Centaline Group, 2010 A.Part 1. 日本住宅发展及工业化情况 A.Part 2. 日本公寓户型分析 B.Part 3. 日本强大的科技研发 C. Part 4. 日本公寓可借鉴点总结 4 14 38 48 报告内容页码 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 日本住宅发展及工业化情况 Part 1 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 日本住宅开发特点 住宅类型： 独户住宅、集合住宅 建造特点3、： 产业化高度发达 住宅设计： 小巧紧凑，高效的 空间利用； 外表朴素，内在的 人性关怀； 体型简单，强大的技术研发。 东京住宅大多为底层 大多为100平米左右的独户，多层高层次之。 东京都厅东京都厅 低层高密度型；独户住宅比例最大，集合住宅次之。 东京都厅俯瞰图 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 独户住宅独户住宅 拥有完全意义的土地产权益 大众型：典型的日本中产阶级住宅-2层豪华型： 富豪及明星等少数人士才拥有的豪宅 200平米以上，2-3层，4房以上。 底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅 尺度较为一般，餐厅4、厨房尺度均较大，而且 为开放式设计，底层各个空间相互贯通。 二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设 厨房，专为2代人生活在同一个屋檐下而设计。 普遍90100平米，层数1-3层 厅房尺度小；储藏空间多； 洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全 家共用，（主人房不设单独洗手间）；公用洗 手间均较小； Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 公寓住宅公寓住宅 此种类型公寓大多数是出租。出售为60年的使用权。 Source：Centaline Research 普遍6090平米 四房一厅、三房一厅、两房一厅 虽是外廊式的简5、单平面，却可 演绎出丰富多彩变化的立面 有中央楼梯型、Side corridor 型、Duplex型和Stack-On型 在庭院中建独立的停车库，双 层机械式停车； 因建地下室成本高，停车多采用地上停车 独立地面停车库；架空层停车库；地面露天停车场； 在住宅底层架空作停车 库，双层机械式停车 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 日本公寓体系日本公寓体系 在日本，用“2LDK”、“3LDK”、“4LDK”等形式来表示房间的格局 各部分字母含义面积型与生活型的对应关系单位 “L”=起居室（living ） “D”=饭厅（d6、ining） “K”=厨房（kitchen） 开头所带的数字表示独 立的房间数 “S”=储物室（store） 50 m21L大DK2DK3K 60 m22L小DK3DK 70 m22L小DKS3L小DK4DK 85 m23L大DK 3L小DKS4L小DK 100 m24L大DK4L小DKS4L小DK 1 坪 = 3.305785 平方 米 帖是指1张榻榻米的大小 一帖 = 1.6562 m2 一畳的大小：3尺6尺 （910mm1820mm） 一畳 = 1.6562 m2 这是日本京都地区标 准，其他地区略有差异 Code of this report | 9 Copyright Centali7、ne Group, 2010 日本全国拥有91处支店，9处研修所，13家工厂，38家建 材超市，32家观光宾馆，另外，公司还拥有子公司及关 联企业48家（战略合作）； 日本第一个提出建筑工业化理念的住宅建筑企业。主要 业务为：独户住宅、集合住宅、商业、酒店度假村等 大和 比“大和”规模更大。除积水建屋外，还有积水化学等， 在组装式祖宅领域，堪称日本第一； 坐落在京都府相乐郡木津町的研究所，是由30多个部门组 成的综合住宅技术研究机构。结构实验场、人工气象室、 消音室能源实验室等的设计和装备具世界先进水平。 商业地产开发商：住友、三井、东急。 建设企业：大成、长谷工。 积水 其他 住宅发展商住宅8、发展商/制造商制造商 三井建造三井建造大和建造大和建造 大和建造大和建造 大和建造大和建造 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 国外住宅产业化概况国外住宅产业化概况 独户住宅组装现场 ?大和的独户住宅组装现场： ?C型断面的钢柱； ?斜撑钢龙骨墙,填充隔音材 料，再封上木板即完成了分 隔墙； 楼板框架墙板 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 国外住宅产业化概况国外住宅产业化概况 集合住宅组装现场 ?集合住宅钢筋混凝图结构 的施工PC（预制混9、凝土） 工法，后发展为H型钢与PC板 结合，称为HPC工法： ?把工厂生产的预制钢筋混 凝土 预制件运到现场组装。 ?多层：将预制板之间用高 强度砂浆砌筑； ?高层：现浇与预制结合。 柱与预制梁、墙板结合； ?户内分隔结构为木龙骨， 卫生间采用整体卫浴，现场 施工人员少，效率高，施工 工序流畅。大楼上部结构施 工，下面可以进行外装和内 装。 主体结构施工中建造装配式钢楼梯 一体化加工现场复合墙体系统 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 铝合金门窗系统铝合金门窗系统 一体化设计，材质优良，工艺考究 ?隔热保温性能优越铝10、型材均采用断热型，玻 璃均为双层，； ?窗台板与窗框一体化设计，防水密封性更可 靠； ?铝型材断面特别考虑防水构造：室外部分比 室内低约50，彻底阻隔水进入室内； ?门窗配件工艺考究，开启方式为手摇式平 开，开启不费丝毫之力，开启角度也随心所 欲； ?2层以上临空界面的玻璃多采用夹丝安全玻 璃 落地门的室外框料略低于室内，防 止水倒灌 手摇式平开窗开启角度自由控制 窗楣板与窗台板均与门窗的框料 一体化加工而成 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 国外住宅产业化概况国外住宅产业化概况 日本领先，瑞典、澳大利亚工业化程度11、高 日本是世界上率先在工厂里生产 住宅的国家 日本 几乎所有的建筑材料都是工厂按照国际标准生产的半成 品或成品，建筑商只是买辆这些住宅构件，按照图纸组装。 澳大利亚 目前瑞典新建住宅中，工业化占80% 瑞典 住宅产业化：是 用工业化生产的 方式来建筑住宅 优点：提高劳动 生产率、降低成 本、降低物耗 1 2 3 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 日本公寓户型分析 Part 2 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 greensurround12、story “关注儿童成长、创建绿色街道” Source：Centaline Research 社区规划理念是以创建优美环境为主，这也是该小 区的最大卖点。 占地面积14,267.74m2（西区）、8,467.43m2（东区）、 钢混结构，共15层、地下1层、建筑面积7,019.49m2（西区）、 4,202.32m2（东区）、 总户数703戸428戸（西区）、275戸（东区） 售价2,430万日元1戸（3LDK房屋实用面积66.31m2）4,020万日元 1戸（4LDK房屋实用面积96.23m2）。 占地内分布有广场及绿地，种植有各类树木约90多种，其中高长树木约 920棵，低矮树种约28413、00棵，将4季装点的五彩缤纷，使儿童充分感受 到自然之美。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 衣橱 储藏室 三房一厅一卫77.32m2 住宅实用面积 77.32m2(含0.52m2行李室) 阳台面积12.35m2 阳台面积15.60m2 凹室面积2.87m2 合计面积92.54m2 门厅、走廊位于中央，房间分部两侧 门厅到起居室由走廊连接，视野较开阔 户型中间布有厨房，暗位布有卫生间、洗 漱间、浴室、衣橱、储物室。 辅助功能分区明显，干扰性小，卫生间、 洗漱间、浴室单独设立。 进门为房间，客厅在户型最里端。 南北通14、透，中间有暗室。进深较长面宽小 公共走廊 凹室 西式房间2 起居室 阳台 行李房 门厅 西式房间1 卫生间 厨房储物室 洗漱间浴室 衣橱 衣橱 日式房间 收纳空间丰富 地暖房 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 四房一厅一卫87.41m2 住宅实用面积87.41m2 (含0.52m2行李室) 阳台面积29.40m2 阳台面积41.50m2 停车门廊5.58m2 合计面122.39m2 走廊位于中央， 西式房间正对阳台， 走廊东面分布有卫生间、浴室。 起居室位于南面。 将厨房布置在南面。照顾到了家庭主妇的 工作 。 L15、型超长阳台，该户型。 增加停车门廊，方面停放自行车。 日式房间采光需要通过起居室。 西式房间1 起居室 阳台 门厅 卫生间 衣橱 日式房间 拐角住户 地暖房 公共走廊停车门廊 浴室 洗漱间 西式房间2 西式房间3 厨房 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 四房一厅一卫93.49m2 住宅实用面积93.49m2 (含0.52m2行李室) 阳台面积19.74m2 停车门廊面积7.48m2 凹室面积0.52m2 屋顶阳台面积35.76m2 合计面156.99m2 配置了屋顶阳台，使公寓也充满了独户住 宅的味道。 超大面宽，16、南北通透，采光良好。 户型方正，结构稳定，抗震能力好。 厨房与起居室相连，提高主妇工作乐趣 超大浴室，私密性良好。 厨房在户型中央，抽风照明设备先进，可 以弥补户型中央采光及通风不足的问题。 行李室内置。 西式房间3 起居室 阳台 屋顶阳台 西式房间1 3方角住户 地暖房 停车门廊 日式房间 西式房间2 门厅 壁橱 厨房 洗漱间 浴室 卫生间 屋顶阳台 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 门厅穿鞋的场所安置了扶手 加大走廊宽度的设计 门采用推拉方式 门厅 走廊 门厅与走廊门厅与走廊日本户型与中国户型最大的不同在于房间17、与客厅的位置设计，日本人喜欢把房间放在门口 ，客厅放在整个户型的最里端。这样进门便是一条长长的走廊，直通客厅。这是日本户型与中国户型第一个不 同。门厅一直保留有阶楼梯的习惯，虽然在公寓中这个设计已经被缩减象征性的5厘米。不过这样的设计看起 来也不十分难看。 门厅门厅是最先迎接客人的地方.可以说门厅就是住宅的脸面。门厅的装饰 在日本的独户住宅中非常突出，公寓等因为受空间大小的限制，在这方 面不怎么过度装修 。它们共同的特点是都兼具收纳功能。比方说都配备 有脱鞋的空间。 走廊走廊可以说是日本建筑的一大特点。只要不是非常狭小的空间，就一定 会有走廊。走廊的作用是，隔开起居室、卧室、儿童房间，创造一个18、属 于个人的私人空间。相当于家庭的主动脉，如果不细心配置，会浪费很 大空间，因此，走廊规划的好坏，直接影响日本对房间格局的评价 。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 充分利用其 较宽的跨 度，在开放 的LD一角、 设置一个漂 亮的吧台， 加上射灯， 令人感觉极 为惬意。 客厅客厅特点是将客厅与餐厅合并，以此增 大房间的面积。房间的大小一般为12 20，与餐厅合并后，可以让狭小空间有 增大的感觉。 此外，由于起居室大多设有 电视，需考虑家具的配套，外部光线的影 响等因素，因此，近来出现了专门事先设 计起居室布局供人参19、考的模式 客厅客厅日本的客厅是一家之中最重要的位置，占据了整个户型朝向，采光最好的位置，一般占据了整个户型 全部的南向采光，也正因为如此，日本的的客厅有着中国客厅无法比拟的优势，大开间，采光优良。90平米 的户型，客厅看起来非常大气。 客厅 占据了全家 所有的南向 采光，所以 非常明亮， 也是日本人 最长在的房 间，吃饭娱 乐都在这个 房间完成。 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 餐厅餐厅是放松身心、一家团聚用餐的地方。为了能尽快上 菜，一般就把厨房设在隔壁。如果要保持房间的独立 性，可以用隔断将餐厅与厨房隔开，目20、前这种设计类型 以成为主流 。这种类型是一种不占用空间的设计，主要 是将独立的4人桌设置在房间中间，通过隔断与厨房隔 开，便于配膳 。 餐厅餐厅日本的餐厅与厨房与客厅融为一体，占据着户型最好的南向位置，落地窗开阔，光线明亮。感觉非常 宽敞，没有过多的折角，视野开阔，可以容纳多人就餐。在这样的环境下就餐心情也会舒畅一些，更多是享受 一家人团聚就餐的过程，而不是纯粹意义上的吃饭。 餐厅 日本把全家人共同使用的位置放在户型最主要的位置， 把最大的面积，最大的面宽，最私密的位置，统统留给 嫁人一起使用，这与中国户型内府外府的设计理念完全 不同，这样设计需要牺牲掉卧室的舒适性。 Code of this21、 report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 这个操作台就 是日本的厨 房，别看只有 一张操作台， 相对比中国许 多90平米户型 的厨房都实用 很多。等一下 会具体分解。 厨房厨房是为家人准备早、午、晚三餐饭菜的场所，与家人的 健康息息相关，因此，要营造的较为舒适。因为没有哪个家 庭主妇愿意在混乱不堪的厨房中做饭 ，从朝向上来说，朝东 易于接受阳光，可以让人心情舒畅，便于工作 。从类型上来 说分为一列型、L型、隔断型、吧台厨房。还有目前大受欢 迎的爱尔兰型 。所谓好的厨房，是指工作距离短、并且非常 方便操作的厨房。狭小空间也可以规划为U型，这样只需转22、 动身体就可以完成操作，不易产生疲劳 。 厨房厨房日本的厨房基本采用开放式，与客厅连为一体。这与日本饮食习惯有很大关系，日本习惯生吃凉拌， 烹饪时候油烟少，且习惯冷食，我们通常在电视剧或者漫画里看到的便当，都是冷着吃的。加上日本人特殊的 家庭结构，为照顾家庭主妇的工作热情，创造温馨的气氛，日本的厨房基本都是与客厅融为一体的。这是日本 户型与中国户型的第二个不同。 厨房 既注重功 能又注重 装修，并 且有足够 的作业空 间 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 厨房空间开放，与其他生活空间融为 一体 一边做饭一边聊，打破23、了煮饭的单调 家人和孩子的活动一览无余促进了与家人的交流 厨房厨房是日本家庭重要的组成部 分，甚至可以是家庭的中心，是 一家人沟通交流的地方，也是幸 福敢的核心所在。日本的厨房几 乎都是开放式的，人性化的设计 非常符合日本人的生活习惯。增 加家人之间的沟通交流。一个厨 房的好坏，是日本人买房的重要 标准，也是日本户型中少数几个 改造几乎不会移动的位置。 厨房是家庭主妇主要的工作地点厨房是家庭主妇主要的工作地点 随着对于主妇越来越重视，厨房在日本户型中的重要性越来越高 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 厨房可以是日本24、户型的核心厨房可以是日本户型的核心 厨房设施的好坏是日本公寓重要的考核标准 万能架、隐形架下拉式吊柜壁橱 为儿童着想，无明火设计 收纳柜多功能水槽洗完柜 磁性筷子格 烤箱 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 浴室浴室对日本人来说是极为重要的，日本人有每天洗澡的习惯。仅将其设计成为一个单纯的洗浴功能场所远远不够的。要求 浴缸有气泡功能、喷雾功能、看电视功能，在性能方面要求浴室具备暖气、换气、干燥等多项功能 。以往公寓采用的系统 浴室，现在已经过时了，日本对浴室的要求越来越高，要求浴室的设备能给人一种颇为时尚的感觉，这也25、是日本选择住宅 的一项重要指标。 卫生间卫生间，从面积上说，大多为1.8左右，基本上够大了。受欢迎的座便器大多为免治座便器、加热座便器。我们卫生间 的装修大多采用瓷砖装饰地板和墙面，目的是为了方便用水进行清洗，日本装修技术已经改变，可以直接进行擦拭，与起 居室的装修已不相上下。换气、除臭功能进一步加强，没有窗户的场所也可进行配置 。 浴室、卫生间、洗漱间浴室、卫生间、洗漱间日本清洁功能区划分详细，与公共休息区的融为一体刚好相反，浴室 、卫生间、洗漱间都独立设置，尤其是卫生间与浴室洗漱间之间往往没有门联通，是完全意义上两个不同的分 区。这是日本户型与中国户型的第三个不同。 清洁区 日本的清洁区一26、般位于 整个户型的中间，没有 通风采光，不过日本人 号称，他们的技术可以 完美弥补这一缺陷。优 秀的技术使得他们的卫 生间比有窗更加整洁明 亮。 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 三分离式清洁区三分离式清洁区 洗浴、洗面、厕所各处一室。均拥有专用空间，互不干扰。 ?厕所与浴室洗漱间为不同的流线，一般独立设置 ?浴室一般与洗漱间项相连，中间有门相隔，而且浴室 的面积通常会比较大。由于通风设施先进，所以一般没 有对外的通风窗。 洗面室有的也会配备洗衣机专用空间，预留上 下水；厕所部分，有的会设置迷你洗手盆。 浴室 厕所27、 洗漱间 日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都会 有较大面积的浴室。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 一般卫生间均作干湿分离式设计；淋浴间较为宽敞， 公用洗手间较小，只设坐厕和洗手盆-袖珍型洗手 间，形似飞机舱设计。 坐便器水箱贴墙，坐便器 歪了一个角度布置， 马桶水箱盖就是一个小 洗手盆。洗完手后的水 流入水箱用于冲洗马桶。 省空间省水。在寸土寸 金的东京，只能以这种 方式挑战空间极限。 细心周到 节约空间 简洁实用简洁实用 洗漱间与厕所洗漱间与厕所 洗浴、洗面、厕所各处一室。均拥有专用空间，互不干扰。 Code 28、of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 分离式卫生间，只有浴室设地漏；地漏十分讲究。 科技人性科技人性 成功堵截浴室最易造成堵塞的头发容易取出清洗 覆盖同地面材料的封板，保持美观标配电视 日本的户型中一 定有一件独立的 浴室，浴室只有 下水设备，与洗 漱间有门相隔。 是一个相对独立 的空间。一盆洗 澡水通常供一家 人使用。所以浴 盆傍边都会有坐 着的淋雨设备。 浴室设备同样是日本人购买公寓关注的重点 浴室浴室 洗浴、洗面、厕所各处一室。均拥有专用空间，互不干扰。 Code of this report | 29 Copyright29、 Centaline Group, 2010 杂物间杂物间是由过去晾晒衣物 的地方发展而来的、现在一 般作为多用途空间使用。大 多利用洗脸台的一角或楼梯 下的空间与排水设施相连。 此外，如果没有过多空间， 也可以在宽91的走廊处放 置60的洗衣机。 卧室与各种储物空间卧室与各种储物空间日本的卧室总是与各种储物空间联在一起，例如卧室里的壁橱，榻榻米下 的箱子等等，总体来说，日本的卧室相对于中国卧室是略小一些的，不过日本日式的房间可以不放床，看起来 比中国的房子宽敞，整体光线偏暗，基本都是朝北向的。 杂物间 卧室 日本的户型结构方正，户型中间一般没有承重结构，而且在设计之初特地考虑到家庭 的发展可30、能，合理的设计出“可成长的房子”“可成长的房子”根据家庭的不同时期，可以用装修改变 房子的户型格局，以适应家庭人员数量的变化，这项设计在日本已经规模化应用。客 户可以在户型图上直接看到，此户型的设计标准。选择合适自己的房子。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 日本住宅中收纳空间会标注在户型图中各种各样的收纳空间，户内户外都有。 储物空间储物空间 日本的能想出各种各样的收纳空间，来挖掘客户的需求。 红色的部分为已经标注好的收纳空间，其他还有一些 未标注的收纳空间，例如榻榻米下，门口洗衣机之上 等等，都是日本组装收纳空31、间的地方。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 调料收纳柜杂物收纳鞋柜隐藏式收纳 收纳空间收纳空间 日本的能想出各种各样的收纳空间，来挖掘客户的需求。 收纳空间对于日本小户型来说尤为重要，在这个人均面积相对小的户型中级，有效的利用空间成了日本户型的重点，也成为显示 日本人精细智慧的地方，不断的挖掘各种收纳空间，进行各种演化组合，成了日本公寓的卖点之一。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 隐形厨房 节约空间节约空间在日本节约使用的价值感深入32、每个人的骨髓。 拐角，墙壁都成为可以利用的对象。 转角空间利用 在中国这种转角空间往往会处理成转角凸窗，视线开阔敞亮为彰显豪气的必不 可少的元素，在日本往往利用转角空间作出一个小小的书房空间。节约、实用 的价值观，让日本觉得获得一个实在的用途更为重要。 此为厨房、餐厅、书房和客厅4个功能合为一体的紧凑型设计 利用推拉门根据不同时段的生活作息灵活地使用不同功能空间。 推拉门拉上即为进餐空间，推拉门推向书房一侧，厨房操作台即展现。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 A A 衣柜 B B 收纳室 CC 能拖出的衣 柜 D33、 D 可收纳 写字台 E E 可收纳电 视设备 F F 可收纳 被子 GG 儿童用收纳 室 H H 书籍的收纳 I I 公共使用的 储藏 KATASUKATASU 卧室 卧室基本框架 从9个有14种式样的单体中选择，自由组合为自家独创的储藏方式。 随着将来家庭构造的变化，可以组装改变移动。 夫妇和一个小孩 夫妇（两个小孩都 已独立） 没有孩子 的夫妇 夫妇和两个小孩 A AE EB BCCGGD DD DD DGGH HH HD D 合理安放储藏夫妇的衣服和卧室内的 电视设备。 夫妇的房间和儿童房由小孩的收纳柜 连通。 在小孩的房间内设有2张桌子。小孩都独立后，把柜子改成书架，成为 书房。 两34、面6个基本框架构成两面6个基本框架构成 高效空间小巧紧凑，高效的空间利用高效空间小巧紧凑，高效的空间利用 日本不仅户型可以成长，家具也是根据家庭结构成长的。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 可成长的公寓可成长的公寓 日本公寓每层均有40公分的架空层。可以任意组装搭配户型。 幼年姐弟房青年姐弟房 亲子房 老年夫妻房 层均有40公分的架空层，用 于埋设所有管道，随处都有 接口。开发商仅提供住房框 架，室内空间可任意组装搭 配，洗手间、浴室、厨房的 位置楼上楼下可以完全不 同，可以随意重新设计房间 的间隔（包括厨房和卫35、生 间）。 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 1房转化3房89.74m2 住宅实用面积 82.74m2 阳台面积1.2m2 合计面积82.74m2 主卧主卧 厨房厨房 餐厅餐厅 客厅客厅 家庭厅家庭厅 娱乐室娱乐室 次卧次卧 厨房厨房 客厅客厅 餐厅餐厅 主卧主卧 次卧次卧 客厅无承重墙，尺度合 理，可以自由进行功能 分割组合。由一房逐渐 发展为3房。一生的住一生的住 宅，成长的住宅宅，成长的住宅这个理 念在日本住宅中完美体 现。中国的房屋结构相 对死板。在设计之初没 有预留发展空间，只注 意偷面积，不实用。 家庭36、成型期 2LDK+F家庭成型期 3LDK Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 1房转化3房85.07m2 住宅实用面积 77.92m2 阳台面积1.4m2 合计面积85.07m2 主卧主卧 厨房厨房 餐厅餐厅客厅客厅 家庭厅家庭厅 娱乐室娱乐室 由此可以看出，日本户型会把2个房 间打造成娱乐室与家庭厅，随着人口 数量的增多逐渐改造成卧室，以满足 家庭的需要。而客厅餐厅厨房等位置 一直保持在家中最主要的位置，较少 改变。由此可以看出日本客户的关注 点以及日本人的生活习惯。 家庭成型期 2LDK+F家庭成型期 3LDK 37、主卧主卧 厨房厨房 餐厅餐厅客厅客厅 次次卧卧 次卧次卧 家庭中的辅助功能区也较少改 变，实际上日本的房子。每层都 有40厘米的架空层，客户可以按 照自己的需要自由组合，任何一 个位置都可以改造成厨房或洗手 间，任何位置都可以放置上下水 以及通风管道。 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 家务空间居中的空 间布局 家务空间居中的空 间布局 通过以厨房为中心，创造 孩子一眼可见的、可更多 进行会话交流的空间 家人相贴近的轨 迹方案 家人相贴近的轨 迹方案 此活动轨迹可以使家人之 间产生更多接触。旨在创 设一个充满会话交38、流的场 所。 多功能居室空间多功能居室空间 通过创设多功能空间，以 产生各自希望的家庭生活 场景。 重新审视教育观点，开发新方案 一直致力于重视以“儿童起居室”、“家庭写字台” 等原创方案及“友谊”“友谊”为主题的菜单方案等育子及家 人相互接触、交流的产品开发。 案例1在起居室学习的孩子。在起居室学习的孩子。 不使用儿童房间，而是利用 厨房旁边的桌子，紧挨着妈 妈做饭的地方学习的孩子。 案例2 常在父母身边学习的孩 子 常在父母身边学习的孩 子 制作移动式书桌，随身携带，紧 随妈妈的生活轨迹，在走廊和厨 房等随地学习的孩子。 日本开发商的居住理念 当前，孩子们的需求。 譬如：中学应试高考等方面39、的问题比率一直在增加。现在， 孩子们所需要的是“思考能力”。今后将通过与人的接触，从 “读”“写”向“探究”、“交流”、“表现”发展。 聪明孩子的启示 父母的活动轨迹 儿童活动轨迹 父母的教育方针向来是给孩子一个“单独房间”，让其认真学习， 但是，父母和孩子的缺乏交流与近来出现的“旷课”、“闭居”等 社会问题有着很大关系。我们在过去的6年里对著名私立中学的孩 子的家庭环境和房间布局进行了独家调查，结果表明：实际上孩子 并不是在自己房间里学习，而是在起居室等能与家人的交流的场所 学习。 聪明的孩子不在儿童房间学习 阳台阳台 主卧主卧 辅助辅助 次卧书房次卧书房 起居室起居室 餐厅厨房餐厅厨房 聪40、明孩子的空间与家人良好的沟通接触聪明孩子的空间与家人良好的沟通接触 单独房间使孩子缺乏交流，易出现旷课、闭居等社会问题 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发 Part 3 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发日本强大的科技研发 新风系统、扁平电线、健康检测、住宅保温 扁平电线 健康检测 住宅保温 扁平的电线贴在顶面，不需吊顶。 不需要打线槽。 易于更换、检修。 袖珍型洗手盆的上方为个人健康测试 仪，将手置41、于设备前，即可显示出身 高、体重、血压等体格指标并储存， 实行动态监测。 三层中空玻璃窗墙面保温层 地面保温层 上中下全方位360度保温。 新风系统 进新鲜空气新鲜空气的冷热交 换冷热交换后的新鲜空气向各个 房间输送房间内输送新鲜空间口 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发（阳台装修）日本强大的科技研发（阳台装修） 各部分都有工业化生产成品配件，组装方便。 空调外机上的置物架换气扇一按下即可开关成品空调套管 图片1图片2图片3 空调套管及换气扇孔洞扣帽拖把池及龙头 图片1图片2图片3 阳台地漏，PV42、C缝隙排水 图片3 防滴水设计 图片3 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发（同层排水系统）日本强大的科技研发（同层排水系统） 做工精细、方便检修与清理 房屋全部采用同层排水，并设有集水器装置 卫浴大部分采用整体式工业化产品； 设计的自动化及标准化程度高。 给排水部品系统 管道的组装均在工厂完成90%以上，并作严格的试水检测后， 装箱后运到现场，工人只需完成接口部分的操作 ?将清扫口设置在楼板表面，使维修工程得以在自家范围内完成 ?在每一个独立系统内连接排水管道，不会发生污水滞留和倒流 ?在同一楼层43、铺设排水管道，排水噪音不易传播 国内的做法原理类似，但精细化方面不够；另外，国内 卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利 于检修。日本的做法是敷设完管道后作架空防水楼板预 留检修口，便于检修。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发（环保、抗震）日本强大的科技研发（环保、抗震） 将创作的热情全部倾注于技术层面的研究，世界领先。 住宅与环境共生抗震领先 基本原理：将上部房屋主体与底部基础 的连接变为活动铰。当地震来临时，房 屋就如进行在波涛中的船，顺着波浪的 频率而摆动，自身安全无恙。 关键构44、造（大和）：滚珠支撑、风摇固 定装置、四边形伸缩器 据大和公司的介绍，由该公司建造的住 宅在95年阪神7级大地震中，没有一座 房屋受损。 共生住宅：所有的能源供应，污水、垃 圾处理均在社区内解决。 1.太阳能发电，在独户住宅中大量用； 2.垃圾分类、回收 3.节能、生态住宅 4.雨水回收利用 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发（日本强大的科技研发（out pole、断热）、断热） 将创作的热情全部倾注于技术层面的研究，世界领先。 out pole设计断热设计 去掉了原来阳台端居室的拐角出来的柱型、45、造 成了一体空间（一部分除外）。在外观上，垂 直的线条引人注目 。 由于内断热设计在温差大地区存在易老化问 题，现今多采用外断热，外断热成本较高。 起居室 阳台 起居室 阳台 out pole设计 以往设计 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 日本强大的科技研发（降噪）日本强大的科技研发（降噪） 将创作的热情全部倾注于技术层面的研究，世界领先。 降噪设计降噪设计 支撑脚均用橡胶 垫，减少声音的传 递至下一层住户 室内装修地面采用 7层隔音结构。 静音门锁。 隔音门板。 地面与墙面的交接面在基 层施工不做连接，减少地 46、面的声音传递到下一层住 户。 墙面采用5层隔音墙。 地面 墙面 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 日本建筑的思考日本建筑的思考对家庭成员的关注；可成长的住宅；走廊、 卫生间、宠物通道极致精细化的考虑；精细、精准、精确的态度 住户走廊无障碍设计：1室内门安装宠物通道。2 折叠式老年浴台，方便老人且节省空间。3坐便扶手，冲水开关前置。4 风格化、精密化、人性化 这是为热爱宠物的人士 设计的室内门， 卧室门上设有为宠物进 出的洞口。洞口上设开 关锁。 1.入户门口的扶 手 2.走廊里的扶手 3.走道的地毯， 最大程度的减47、少 声音干扰。 年纪大了，洗澡也是件不 容易完成的事情。 这款淋浴产品，人性化的 解决了这一困难 冲水 开关 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 积水设计：抬高地板，使主妇的视线角度舒适。大和设计：30度角楼梯，留出休息平台的空间 . 以往设计大和新设计 厨房的工作既辛苦又沉闷，主妇们抱怨不断。 将厨房空间开放，与其他生活空间融为一体， 家人和孩子的活动一览无余，一边做饭，一边 闲聊，即打破了煮饭的单调，又促进了与家人 的交流。 日本建筑的思考日本建筑的思考对家庭成员的关注；可成长的住宅；厨房、 楼梯极致精细化的考虑48、；精细、精准、精确的态度。 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 人性关怀理念人性关怀理念看是平常普通的东西，隐藏着成千上百次的试 验与改进，信手拈来的物件，仔细看看都能看出点不凡之处。 标题一 小标题 日本的居住空间狭 小，人体舒适度大为 降低。为改变这种不 利，除了将空间精细 化利用满足基本需求 外，在设计中极尽所 能，探索最为合理和 科学的人体工学尺 度，以获得人性化最 舒适的感受和使用的 便利性。日本大型的 住宅开发商/制造 商，均设有专门的研 究机构， 这些研究机构附设住 宅展示场向客户开 放，通过体验式的参49、 观了解住宅内在的各 个细节设计及蕴含的 住宅科技。 UR技术研究所、纳得工房技术研究所、纳得工房 穿上特殊的鞋，绑上绑腿，瞬 间进入老年，来体会一下腿脚 不便的老年人的生活吧！ 浴缸的高度多高？ 马桶蹲位侧的扶手高度？ 轮椅的通行宽度及适合的开门方式？ 门、抽屉把手的形式？。 一切的细节只有通过细心的 体验才能找出最恰当的答案。 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 日本公寓可借鉴点总结 Part 4 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 中50、日两国客户住宅意识差异中日两国客户住宅意识差异 中国客户喜欢买现成的房子，日本客户喜欢定制房子 中日两国住宅意识差异 二线城市情况 右侧例举内容的总述 自己的房子 独户 （建好销售、分让） 自己的房子 独户 （ 定制） 自己的房子 集合住宅 租赁 独户 租赁 集合住宅 公营住宅 公司住宅、宿舍 其它 布局 位置 大小 环境 价格 性能 设备 内部装修、装饰 私人空间 安全 住宅楼年限 外观 施工单位 无障碍空间 其它 无特别关注点 中日两国住宅意识差异 关注点差异 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 中日两国住宅意识