1、“项目总及投资总培训”内部培训课程 【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】 基于实践的土地投资模式讲解 2015年11月 碧桂园集团投资发展变革 2007 远郊、大规模、低地价、低售价立足广佛 2009 近郊、大规模、低地价、高周转拓展广东 2012 三四线中心区、低地价、低成本、高周转全国布局 2014 全国+海外、低地价、低成本、高周转涉足海外 2015 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转区域深耕 2007 远郊、大规模、低地价、低售价立足广佛 垫定上市条件一级开发 2009 广东省内深耕 近郊、大规模、低地价、高周转拓展广东 一级开发 2012 三四线中心区、低地价、低成本、高周转全国2、布局 拓展省外、快速扩张勾地 2014 全国+海外、低地价、低成本、高周转涉足海外 全国+海外、垫定千亿基础勾地、招拍挂 2015 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转区域深耕 上市公司并购、提高市场份额旧改、二级市场 碧桂园集团投资发展变革 1.1 直接招拍挂 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二级联动开发 1.4 三旧改造 第一章 一级市场主要的拿地模式 2.1 土地使用权转让 2.2 股权类项目 2.3 联营合作开发项目 2.4 代管代建+品牌输出项目 第二章 二级市场主要的拿地模式 目录 概念 概念 一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体3、土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。 1、一级市场拿地模式 概念 政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 拍卖的方式获得土地使用权。 直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后 才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。 1、一级市场拿地模式 概念 土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍挂 招标拍卖挂牌 1.1 直接招拍挂 （1）宗地出让面积限制（住宅项目） 小城市和建制镇 7公顷 中等城市4、 14公顷 大城市 20公顷 （2）招拍挂中涉及的价格 基准地价底价起始价 概念与注意事项？ 投资必备的法律基础（陈林） 1.1 直接招拍挂 挂牌文件研读 获取资料：挂牌公告、挂牌须知、规划设计条件、红线图、竞买申请书等资料。 关注要点：报名及保证金支付截至时间、竞买日期、竞买人要求、付款方式、额外配建 （学校、酒店等）要求、规划条件、交地时间、交地标准、开竣工要求、其他特殊要求 （特定客户、缴纳耕地占用税、限价房）等等。 其他注意事项 如由现有公司参与竞买，竞得土地后在当地成立项目公司开发的，须在竞买申请及成交 确认书中说明，以防被认定为土地转让而产生二次交易税费； 地价分期支付情况下的提前5、开工问题。 1.1 直接招拍挂 案例一：北京房山区某地块挂牌文件 案例二：河北某地块挂牌文件 案例三：东莞某地块挂牌文件 概念 勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向， 并承诺愿意支付的土地价格。 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发 虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。 路径 企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也 可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。 1.2 勾地等意向性拿地 注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。 1.2 勾地等意向性拿地 前期主6、要操作要点 开工前置工作 摘牌就动工 商务条件谈判 争取政策竞买条件设置 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要商务条件谈判 地价 （1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争 取该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。 合作范围根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。 供地计划约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。 规划条件“90/70”、建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。 供地条件用地手续合法，市政等开发条件到位。 土地交付沿红线7、建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。 付款节奏土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。 优惠政策提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。 开发要求未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。 其他专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。 1.2 勾地等意向性拿地 竞买条件设置 出于政府本身意愿，为了实现出让 地块规划意图、建设内容、开发要 求等目的而设置一些门槛和条件 出于企业或企业与政府共同的愿求 和目的而设置的一些排他性的要求 和条件 筛选竞买人 控制出让结果 实现出让意图 1.2 勾地等8、意向性拿地 常见竞买条件设置 主体资格资信、资金、资产价款支付 公司资质 公司经验 配建、配套 规划要求 土地交付 其他条件 1.2 勾地等意向性拿地 常见竞买条件设置 对竞买人主体资格作出限制 例如：竞买人需是房地产企业；不接受自然人及联合竞买。 主要对竞买公司的行业及行业排名、上市及上市地点、房地产开发资质、企业排名等作出限制或要求。 例如： 1、竞买人所属的集团公司下属全资子公司具有一级房地产开发资质； 2、竞买申请人或其所属上市公司品牌需为房地产行业的中国驰名商标； 3、竞买人需是香港上市公司，国内综合房地产排名前十。 公司资质 主体资格 1.2 勾地等意向性拿地 常见竞买条件设置 要9、求竞买人在项目开发量、酒店等其他特殊建筑业态开发等方面具备一定经验或条件。 例如： 1、竞买申请人或其控股母公司须具有科研类项目的开发经验，在本市曾开发单个科研项目建筑面积不小于10万平方米； 2、在广州市曾开发建设五星级酒店不少于三个，且每个酒店建筑面积不小于8万平方米； 3、需具有单个项目连续三年年开发量不低于30万平方米。 公司经验 对竞买人注册资本、信用等级、银行授信额度、公司资产等作出要求。 例如： 1、注册资本不低于10亿元人民币；需提供不低于10亿元银行存款证明； 2、境内申请人具有银行认定的AA级或以上企业信用等级，境外申请人具有标准普尔BB-或以上（穆迪Ba3或以上）的 信用10、等级。 资信、资金、资产 1.2 勾地等意向性拿地 常见竞买条件设置 要求代建、配建市政道路、公园、五星级酒店、商业广场、学校、医院等基础设施或公建，引进具备一 定条件的商业品牌等。 例如：福建永安某地块出让时要求 1、项目拟建的卖场引进十五家以上经营单体面积不少于六万平方米的大型卖场的企业入驻本项目卖场协议书（协议的真 实性以及是否符合约定的条件由市监察局牵头、工商局等有关部门配合认定） ； 2、引进中国快速消费品连锁百强前三十名企业或世界500强中的超市连锁企业之一进行经营管理。 配建、配套 主要指带规划方案挂牌、报名时提交项目规划方案等要求。 例如： 1、竞买人须提供设计单位编制的该片区11、的整体规划设计方案，规划设计方案的规划功能及经济技术指标应符合政府相关 部门的规划要求； 2、竞买人须在挂牌截止前提交当地规划部门审批通过的竞买地块初步规划设计方案，方可参与竞投。 规划要求 1.2 勾地等意向性拿地 常见竞买条件设置 以竞买保证金、地价款支付要求为条件，及在地价之外缴纳规、税、费及其他额外费用为条件。 例如： 1、报名即要求缴纳10亿保证金，直至6个月后交地退还； 2、土地成交后5日内付清所有地价款； 3、竞得人还需额外缴纳地块内高压线迁改费用5000万元； 4、竞得者还需缴纳交易服务费500万元、土地评估费40万元、测绘费80万元、公证费0.3万元、耕地占用税800万元。 12、价款支付 通过土地出让时现状未处理完的影响交地及开工的负面因素、土地交付时地上遗留的影响开工的负面因 素为条件阻碍他人报名竞买。 例如： 1、地块内高压线及工厂由竞得者自行与供电部门及工厂所有人协商处理； 2、地块按现状交付，地块内剩余房屋拆迁及果树清理由竞得者自行负责； 3、地块内现有拆迁由市拆迁办负责，在土地成交后一年内完成拆迁并交付受让人。 土地交付 1.2 勾地等意向性拿地 常见竞买条件设置 如竞买人资格审查程序要求、开工及竣工时间要求等。 例如： 1、竞买人资格由县人民政府办公室负责审查，土地交易中心凭县人民政府办公室出具的竞买人资格 确认联系单受理竞买人报名； 2、竞买人需是市重点13、招商引资对象并提供与市人民政府签署的招商引资协议； 3、竞得人需在土地成交后两月内开工，两年内竣工。 其他条件 1.2 勾地等意向性拿地 注意！ 法律法规及相关政策明文禁止的一定不要在出让公告或文件中做直接违规的约定； 最好不要直接在出让公告中设置竞买条件，而是把竞买条件在出让文件中做具体约定； 不要设置唯一性的条件，但可通过众多非唯一性条件来实现唯一性的目的； 对于和政府谈定但政府无法书面承诺我司的一些优惠政策及有利于我司的开发条件等， 也可以在出让文件中约定，如规费优惠、建围墙等； 政府干预的合理利用。 1.2 勾地等意向性拿地 1.2 勾地等意向性拿地 前期工作前置，确保摘牌即开工 完成14、地块的征收，并沿红线建好围墙 临水、临电、临设、临时施工道路已接至首期用地红线边缘 确立好水电污等市政配套方案，并签订好实体协议 完成地块的土方平整、钻探等前期工作 完成规划及建筑方案的报批工作，完成开工前的各项图纸 1.3 一二级联动开发 推出土地市场公开出让 房地产公司参与 竞买并获取土地 回收投资成本 合理分成收益 政府负责：土地报批、 征地、拆迁、安置、补 偿、完善市政配套 企业负责：筹措资金、 基础设施建设 房地产企业 政府 还返投资款 支付投资款 什么是一二级联动开发？ 通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。 1.3 一二级联动开发 什么情况下采取该模式获取土地？ 地块各方面仍不具15、备开发条件，但前景看好 当地政府财政不足，需要我司先投入资金整理土地 项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件 1.3 一二级联动开发 一级开发的目的和意义 弥补政府财政 不足，加快土 地整理力度 把控土地出让的 节奏， 将各项开 发工作前置完成 获取大型项目 的有效方式 提高土地获 取的把握 采用公开招商或 招标，签约主体 原则上为市、县 或土地储备机构。 1.3 一二级联动开发 土地 出让 阶段 资金 返还 阶段 政府公开选择合作方 确定合作方后签署 土地储备合同 甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿乙方投入土地储备资金 谈定一级开发协议 项目研究评估 完成土地收储后，将土地公开出让 16、竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款 甲方返还乙方投资款产生溢价的，对溢价进行分配、使用 合同 签订 阶段 土储 实施 阶段 一级开发的流程 1.3 一二级联动开发 土地合法性审查 规划调整(土规、城规、林规、其他专项规划) 指标、农转用（林转用)报批、征收报批 征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿 审 查 重点关注：土规、林地、指标、土地现状等 1.3 一二级联动开发 一级开发涉及款项 土地一级开发成本构成表案例：孟关项目 1.3 一二级联动开发 表1 孟关项目土地整治成本测算表土地成本 总面积7443.26亩 序号费用名称单位成本单位测算基数金额（万元）备注 1 农转建 费用 勘界、测绘费用0.17、6元/5954608.00 357.28 用地面积放大20% 2耕地占补平衡费3万元/亩5191.64 15574.92 根据二调数据量算 的面积测算 3耕地占用税30元/4624003.53 13872.01 4 新增建设用地有偿使用 费 34元/4724371.06 16062.86 5 社保资金 孟关乡耕地2.38万元/亩4606.21 10962.78 6孟关乡非耕地0.952万元/亩1758.78 1674.36 7青岩镇耕地1.85万元/亩585.43 1083.05 8青岩镇非耕地0.74万元/亩492.84 364.70 9小计59951.96 10 征地补偿 费用 孟关乡耕地18、9.5万元/亩5066.83 48134.90 实际丈量面积，暂按二调 数据量算的面积放大10% 测算 11孟关乡非耕地3.8万元/亩1934.66 7351.69 12青岩镇耕地7.4万元/亩643.97 4765.40 13青岩镇非耕地2.96万元/亩542.13 1604.69 14 青苗补偿费 水田0.1807万元/亩3503.40 633.06 根据二调数据量算的面积 放大10%测算 15旱地0.1301万元/亩2207.41 287.18 16不可预见费2%62776.93 1255.54 17小计64032.47 18 其他费用 征地工作经费4959.38 上述费用的4% 19道19、路规划费用（道路红线图出图费）100.00 20规划设计费用240.00 控规编制费用 21小计5299.38 22合计129283.80 合17.41万元/亩 1.3 一二级联动开发 表2 孟关项目房屋征收成本测算表拆迁成本 序号费用名称计费标准计费基数系 数总 价（万元） 1房屋摸底调查费用3元/3700011.10 2安置房建设费用3140元/3700011618.00 3旧房拆除费50元/37000185.00 4装修补偿及附属设施700元/370002590.00 5搬家费16元/3700059.20 6过渡费384元/370001420.80 7维修基金900元/370000.0220、66.60 8办证费用 住宅1.36元/370005.03 产业房2.04元/4969.21.01 9工本费 住宅20元/户2430.49 产业房400元/户2439.72 10签约奖励 按时签约奖励50元/37000185.00 特殊签约奖励15000元/户243364.50 11搬家奖励 特殊搬家奖励15000元/户243364.50 快速搬家奖励50元/37000185.00 12不可预见费5447.95 0.05272.40 13征收工作经费5720.35 0.04397.50 14合 计：17735.85 备注：安置房建设成本价格为3140元/，房屋摸底数据截止为2012年4月15日21、。(一期用地约1134亩，合15.64万/亩) 表3 孟关项目地上附着物摸底及补偿清单地上附着物补偿 单位：（万元、亩、座、公里、个、平方米、套） 序号项目类型数量单位 单价（万元）小计（万元）备注 1林木200亩1.5300 含绿化树、苗圃等，根据树龄、品种、品相不同以及可能 涉及的评估等费用综合定价。 2经果林100亩3.5350 根据果树树龄、品种、挂果情况等不同因素以及可能涉及 评估等费用，参照经果林相关补偿依据综合定价3.5万元。 3坟墓迁移1000座0.7700按不同坟墓的现状综合定价。 4进村道路4公里30120根据道路及施工造价情况不同综合定价。 5串户道路13公里13169 22、串户路13公里，根据施工条件不同，考虑投工投劳和二 次搬运等因素综合定价。 6水利设施（提灌站）4个50200 包含提灌站相关配套附属设施，综合定价按50万元/个计 算。 7 水利设施（下埋水管和水沟）18公里15270 水沟长约18公里，水沟、下埋管道按15万元/公里。含水 利设施和管线的迁改费用。 8电力设施（变压器）5个1575根据变压器种类不同综合按15万元/个计算。 9 电力设施（电杆、联接线等）20公里10200 联接电线、电杆等长约20公里，电线、电杆、接入每户 使用折合10万元/公里，该项含每户电力报装以及电力迁 改等相关费用。 10管理用房320平方米0.0928.8单价参照23、房屋拆迁补偿依据。 11通讯光缆1套5050包含通讯光缆迁移所发生的相关费用。 合计共计2462.8合2.17万/亩 1.3 一二级联动开发 1.3 一二级联动开发 投资款项支付原则 支付 原则 投资款政府包干，包费 用包完成期限。 投资款采用专户共 管，专款专用。 投资款严格控制， 直接支付给相关权利人。 土地一级开发投资款支付原则约定 以安徽滁州南谯项目为例 投资款内容及支付原则： 用地报批规费：政府提供上级部门的书面缴费通知或已付款凭证后投入该费用； 征地补偿费用：由政府（或其委托的单位）在土地报批前与农民签署征地补偿协议 ，我司在省政府的征地批文下发后投入该费用； 拆迁安置及附着物补偿24、费：由政府（或其委托的单位）在土地已报批但未取得批文 前与农民签署拆迁安置补偿协议，我司在省政府的征地批文下发后按拆迁进度及实 际发生数额投入该费用； 建设用地置换指标费：由政府（或其委托的单位）在土地已报批但未取得批文前与 置换地农民签署相关协议，我司在省政府的征地批文下发后按拆迁进度及实际发生 数额投入该费用。 1.3 一二级联动开发 1.3 一二级联动开发 一级开发需确定的实体内容 市政建设方案 落实分批次规 划的方案 做好征地、交 地分期出让进 度图 项目整 体规划 地价、税费的 优惠 其他开工前 置工作 风险把控及违 约处理 溢价款的处理 方案 投资款的支付 条件 另外，注意政府后期25、用地涨价、投资款不返还、相关承诺不履行等行为 1.3 一二级联动开发 土地溢价方案的处理 土 地 溢 价 溢价产生的原因 1、评估价逐年上涨；约定地价与评 估价存在差额 2、竞价所产生的溢价 溢价的用途 用作基础设施、公建配套的建设费用 挂牌土地红线范围外的道路、绿 化、管网建设费用 为将水、电、排污、通讯、有线 电视、燃气接通至挂牌土地红线 边而需投入的费用 挂牌土地土方平整、勘察费用 挂牌土地红线范围内主干道、基 础设施、公建配套的建设费用 返还的程序 对于数额较大、一时难以消化的土地 溢价，应由政府返还到土地储备的共 管帐户，避免资金被政府挪用 对于需使用溢价的工程，由投资公司 与相关单26、位签署协议，由投资公司向 政府申请该项工程费用 1.3 一二级联动开发 土地溢价方案的处理 一级开发合同 约定溢价应返 还给投资公司 用于项目的基 础设施和公建 配套建设 花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价，其 余部分则由政府拨付给我司用于基础设施的建设；苏家屯项 目则由政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。 部分溢价抵扣配套费，部分通过基础设施工程取回：由 政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公 司；我项目公司发函给该平台公司，同意其将工程费用直接 支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位；该平 台公司根据我司函件要求付款。 花山、道义、苏家屯项目溢价返还的27、处理 花山项目溢价 约16258万 道义项目溢价 约24509万 苏家屯项目溢价约 6573万 1.4 三旧改造 概念 “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针 对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造“旧村居”改造“旧厂房”改造 指对区、镇（街道）城区内 国有土地的旧民居、旧商铺 、旧厂房等的改造，以及对 重点改造城区需要“退二进 三”的旧居民用房的改造。 指对镇（街道）、村和工业园 区内的旧厂房的改造，包括对 严重影响城市观瞻的临时建筑 的改造。旧厂房、旧仓库，及 危旧居民用房的改造。 指对“城中村”、大量用地被 城市工业区等占据的“园中 村”、村28、民逐步迁出或整体搬 迁形成的“空心村”等推进农 民公寓建设、旧物业改造和村 容村貌的整治。 1.4 三旧改造优势及风险 三旧改造优势 城市中心区，商业价值高，升值空间大； 土地成本比公开市场上的招拍挂的成本要低很多； 获取周期长，可赚取土地的溢价，也可作为公司的长期的土地储备。 三旧改造风险 政策变动性大：政府领导换届和财政问题对政策的变动有着直接的影响，政策又直接影响 项目的改造方向； 村领导换届：村领导的作用直接影响旧改合作的效率和改造的进度； 交地难：签约率低，钉子户多，拆迁难度大，交地时间长； 开发商实力：开发商的财力和背景，直接影响旧改的成败。 1.4 三旧改造基本模式 土地权属人对29、符合城乡规划、可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的项目申请自 行改造，获取“三旧”改造批复后，补交土地出让金后可协议出让取得项目用地，根据当 地“三旧”改造政策允许自行改造主体引入社会资金的，开发商可与土地权属人合作开发 建设。 自行改造 1 城乡规划为居住、商业金融性用途的项目一般采用该种模式。 （1）可由土地储备机构收储，待土地整理后，由政府组织公开出让，开发商通过公开 市场获取土地（包括融资地块及回迁地块）并按出让合同约定进行开发建设。 （2）可由土地权属人自行搬迁整理土地，政府组织公开出让后，从土地出让金收入中 按照规定的比例对土地权属人进行补偿。开发商可与土地权属人共同参与前期30、土地整理、 分配政府返还的补偿款，也可通过公开市场取得土地，并按出让合同约定进行开发建设。 公开出让 2 基 本 模 式 1.4 三旧改造基本流程 现状摸查 确定改造规划范围和 改造范围 编制改造方案 改造方案编制阶段 批复改造方案 用地预审 用地报批 改造方案审批阶段 拆迁补偿安置 融资用地出让 地块开发报建 改造方案实施阶段 1.4 三旧改造注意事项 注：各地对三旧改造均有实施细则，执行均不相同，还需依地区法则执行，如东莞、佛山、深圳 “三旧”改造项目耗时较长，前期投入大，资金回笼慢。 注意事项： 用地指标、规划指标 民主决策程序 拆迁安置补偿及成本核算 复建安置资金监管 “三旧改造政策”31、 乏主主二 玉兰兰主主 目录 : 飞速运 第章级市扬主要！的拿地模式 1.1直接招拍挂 1.2勾地等意向性拿地 1.3 二级联就砰发 1.4三旧改造 第；章二级市扬主要！的拿地模式 2.1土地使用权砖让 2.2股权类顶目 2.3联营合作开度顶目 2.4代筐代建晶牌输出顶目 2015革集团投资战略变化 三卢 飞、 号？ 2015革集团投资战略变化户、 从集团2015军土地获取的情况来看，合作类顶目的比重也越来越高，在以 后的二线城市投资拓展申，该类项目将起着举足轻重的作用。 合作类项目勾地类项目 从今每获取土地的 面积来统计 合作类项目句地类项目 从今革获取土地的 货值来统计 二师炀土地存在的主32、要问题 f 主运过 脏温院副 草草可 号？争 回 二时土地获取模式多样化 F 豆、 1主勤介绍集团二级市扬土地获取的主要模式l 概念） 1、土地过户后权属清晰； 1、车专让产生税负较重（土增税和所A d 得税）；反4铲 1、 也忍 欠 矿 2.1土地使用权转让 户 、 ：划拨用地需经原批准机关批准且需补交土地出让金！ （已经缴纳土地出让金、已经取得国高土地使用权证： i己投资额占总投资额的25% （不含土地出让金） i按照土地出让合同约定进行投资开发！ 注：如土地剩余的使用军限过少，需补交土地出让盒避行延快使用期限 国岳母谧阳营iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!33、i.-!,!j!i蝉咀醒H.il: 回吧 入i盏 萨！J? ;, 2.1土地使用权转让 三卢 飞、 争 .c, ，.卫 ！v 俨新 土地制又转让主虹阳点 A抨 扣仔 J 履 昂 阳 台 ， 4 知i 眩 4 NW 沪 4 事 嚼 寸 二 ；传嗒 r 主 i1 款项 町向 . _1 j; r, 略 次庐 Y 你一一 1 咱 ？铲 尽职调查! 百哇委件： 签订节庸、 A 俨1 叫 ：车辆同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 缆 萨 I 币 v- 2.1土地使用权转让一土地的硕陆豆、 土地年限问 题处理 土地获取途径 及合同 地上建筑物和 附着物 土地闲置问 题处理 国土证及相关 证34、照、附图 己发生成本、合同 履行情况 土地出让金及发票、 完税凭证 规划设计条件和指 标批复情况 2.1土地使用权转让一款顶支付f亏迟迟 号手，f号4 二期豆花 哥t-P ！ 帮带 !_ 月咕：一？如才-ti -.ri: _! 常F 铲 带沪 J U 护1 说飞 F街、必士写 1d恰 巧沪俨f嚼争；， Y囚阳拚 v ，萨 : .价款支付应与重大节点出气？如过户手续办理、嘉地交付、规划俨扩i i唱醉唰审批、顺伊拉扩 挣 钱！ ，时必三， iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!i.-!,!j!i蝉咀醒H.il: 回吧 入i盏 萨！J? ;, 2.2股权类顶自 三卢 飞、35、 争 .c, ，.卫 ！v 俨 号手 股权制臼主要工偏远 A抨 扣仔 J 履 昂 阳 台 ， 4 知i 眩 4 NW 沪 4 事 嚼 寸 鸣J 嗒 V 款项 町向 . _1 j; r, 略 次庐 Y 你一一 1 咱 ？铲 尽职调查! 百哇委件： 签订节庸、 A 俨1 叫 ：车辆同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 缆 萨 I 币 v- 2.2股权类顶目 户、 b罚晶，.， 尽职调查工作 ；目标地块】 J土地手续、权属 J股权结构 J债权债务 J资产、税票 J未履行完毕合同 J土地原始成本、税票 J土地现状 J土地闲置 J抵押和坦果等法律行为J规划、市政 ：目标公司 土地权属清晰36、，用地手续合法，规划符合我司的开发条件，目标公司通过合法程序，以 合理的价格获取该项目； 目标公司资产负债明确，债权债务比较清晰，无任何真他的商业风险 国摇撞撞阳 m:, 、 百！ 监胆量 交易附加走 j 铲 t . Y 唏带协； 二 自 u如F看 守f 萨 书告 钱 H 材得If; 户 年 点 火嗒 学、 伞 践 埠 ii? 嚼了 .) 4为略： 、脚 ” 等 命 , 1，；怀 d 喝 ,if, 1.;.， ！.段有头 2.2股权类顶目 ， 豆、 存货估价的影响因素与原则 .交通区位 4市政配套R生活配套 4物业筐理 .顶目严晶届本：，Jc平 4景观资源 .周也嚣昂首价 .当地购买力等 .颐目画画、固林螺化 v./ 阪总货值 2.2股权类顶自 户 、斗 隅， 圃， 目 5元1 4i 嗖邸，I I a I字 ！J咯卒 r. 与 i ，； l-t : 萨 v : : f-) i为咯 且w ，舍、 -., 菲如 二 , 1，；怀 ：s : 博 /