1、1 如何写好项目投资研判报告 房地产项目投资研判报告是投资人员在经过深入的项目踏勘、市场调研、投资测 算以后将所有信息进行综合呈现， 同时给出自己关于项目的研判结论辅助领导决 策，此类报告一定要求客观、真实、全面。 首先， 我们来看一下项目研判报告的基本写作框架，为得到一个科学合理的的研 判结论，我们可从项目概况、项目区位、项目交通、周边配套、项目四至、土地 市场、房地产市场、经济测算八大维度进行详细阐述。本章在阐述过程中将同步 讲解项目实地踏勘时的注意事项。 项目概况 重点表达： 2 1. 项目红线范围：为了清晰可视化表达地块的红线范围及边界，推荐使用地图 工具下载所在板块高清卫星图（航拍图2、/天地图/地球在线/奥维地图/谷歌地图， 清晰度较高），再将项目红线嵌套在卫星图上。 2. 项目基本指标：占地、容积率、亩单价/楼面价（招拍挂/二手项目）等。 3. 是否有限高、 配建等特殊要求： 地块是否有限高、 特殊的配建要求需要突出表 达。 4. 项目背景情况介绍 （二手项目） ： 若为二手项目需对项目背景做充分的介绍， 如土地权属的历史，项目目前的股东构成，合作方诉求等等，方便报告阅读者充 分理解项目的历史关系。 项目区位 重点表达： 1. 政府行政中心：市政府、区政府、政府行政大厅、检察院等机构所在地； 2. 城市板块划分：城市划分为哪些板块？各个板块有无房源供应？各业态均价 水平？3、 3. 板块规划定位：各个板块是如何定位的？重点居住组团在哪里？工业园区在 哪里（项目选址应规避）？ 3 4. 城市发展方向：基本判断城市发展方向，由此判断项目区位是否处于城市发 展方向上。 项目交通 重点表达： 1. 市政道路情况：项目周边交通通达性如何，周边道路是否建成，为双向 4 车 道、6 车道还是 8 车道？若为规划道路，则需落实规划建成时间。 2. 公交站点：距离项目最近的公交站点有哪些，分别通往城市哪些地区？ 3. 轨道站点：是否有轨道站点规划？距离项目最近的规划轨道站点有多长距离？ 4. 机场、客运中心、高铁站：分别距项目多长距离。 周边配套 重点表达： 1. 教育： 项目是否4、有最好小学、 中学的教育指标， 是否需要支付指标购买费用？ 2. 医疗：周边是否有三甲医院，若无三甲医院周边是否有当地最好医院。 3. 旅游/景观资源：包括不限于公园、旅游景点、休闲中心等。 4 4. 商业中心：项目与当地商业中心距离。 备注：基本介绍+距离表达。 项目四至 重点表达： 1. 项目红线四至基本情况介绍(现场图片+文字表达)。 2. 红线范围内不利因素及特殊事项，因此在进行房地产项目现场踏勘时要重点 关注以下不利因素： 3. 红线范围内场地是否平整，是否有较大体量的土石方，土石方成本直接影响 到测算阶段成本的估算； 4. 场地内是否有未拆迁建筑物、地上附着物（青苗费）、坟墓等； 5、5. 高压线， 一定要考察清楚高压线的电压， 不同的电压拆迁费用不可同日而语， 如 10KV 与 220 KV，如果不能拆迁，是否可以下地，下地成本是多少？ 6. 场地下暗藏管道或市政官网，自来水管、天然气管道等； 7. 红线周边是否有地铁或道路规划，是否需要考虑退距？退距多少？ 5 土地市场 重点表达： 1. 城市/板块近三年土地出让情况：可以通过中国土地市场网或当地公共资源交 易中心进行查询，建议长期更新维护以形成自己的土地台账。 2. 项目周边已出让/未出让土地成交信息：地块指标、出让时间、出让亩单价/楼 面价、获取单位。在这里给大家推荐奥维地图，该地图可以在线编辑图形并实现 一键分享，6、目标市场每成交一块土地均可以在地图上进行标注，长此以往你将对 所关注的目标土地市场非常了解。 结论：目标地块地价是否合理。 房地产市场 重点表达： 1. 城市/板块近三年的商品房供销存情况：常规的商住项目只需要重点分析板块 市场住宅、商业的供销存价（供应、销售、存量、价格）。 2. 周边竞品去化情况分析：通过踩盘获取一手最真实信息，踩盘时要重点关注 竞品的项目情况、产品情况、销售情况、潜在供应分析、客户来源分析，进一步 分析竞品月均去化情况是否理想（踩盘具体注意事项详见 6.5）。 6 结论： 1. 市场是否健康？存量去化周期、供销比是否合理？ 2. 通过竞品主力产品去化情况推导目标地块产品定位； 3. 寻找差异化竞争优势。 经济测算 从经济测算的角度简单判断项目是否可行，具体计算过程参见第五章。 项目结论 1. 区位：区位是否受当地客户认可，相比竞品是否有优势。 2. 配套：生活配套是否成熟，相比竞品是否有优势。 3. 不利因素：项目有无重大不利因素。 4. 市场健康：目标市场存量是否处于合理状态。 5. 经济测算：是否符合公司利润指标要求。 6. 投资策略：是否符合公司投资策略。