1、 1.1 经济发展 Economic Growth 1.2 空间格局 Spatial Analysis 1.3 文化契合 Combine with Culture 1.4 政策引导 Policy Guidance 1.5 企业转型 Enterprise Transformation 1.6 总结 Summary 01 背景分析 Background 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 7 1 100% 80% 60% 40% 20% 0 352、.8 38.8 32.7 41.3 常州 无锡 苏州 长三角均值 第一产业 第二产业 第三产业 1.1 经济发展 Economic Growth 面临在苏锡常经济圈内竞争较弱的局面，常州亟需加速能级提升、扶 植并吸引现代服务业 , 是常州强化经济外向性竞争力的重要诉求； 常州是苏南模式发源地之一，民营经济活跃；作为拥有 70 年品牌历 史的黑牡丹企业列居其中。 苏锡常普遍存在着第三产业发育不足的状况，低于区域平均值，对制 造业有极大关联的会展、金融服务、会展、中介服务、物流等发育严 重滞后，对第二产业发展造成制约，常州十二五发展规划要求继续“双 轮驱动”战略，一手抓制造业，一手抓现代服务业 龙3、头地 位：装 备制造 业继续 电子信 息产业 新能源 和环保 产业 新材料 产业 生物技 术和医 药产业 创新型园区 企业主体地位 创新型平台 创新创业人才 黑牡丹集团将以产业升级示范、搭建创新加速平台为己任，因此，与常州城市发展同步加速产业共融， 带动相关企业共同“创新、升级”，与城市发展的大趋势相同。 苏锡常普遍存在着第三产业发育不足的状况，低于区域平均值 对制造业有极大关联的会展、金融服务、会展、中介服务、物流等发育严重滞后，对第二产业发展造 成制约 常州十二五发展规划要求继续“双轮驱动”战略，一手抓制造业，一手抓现代服务业 公司始建于 1940 年，八十 年代初开始专业生产牛仔布， 是4、全国最早生产牛仔布的企 业之一，目前已形成了从纺 纱、染色、织造、整理、服装 一条龙配套的生产体系，具备 年产牛仔布 6000 万米，牛仔 服装 800 万件（套），纺纱 20000 吨生产能力。 经过长期稳步的发展，尤其 是 2002 年上市和 2009 年资 产重组和业务拓展，黑牡丹集 团具备了较强的行业竞争力 和综合实力。 优势： 国有企业和上市公司的体制 优势，具有资源关联优势与相 应的资本优势 本地专业化分工和生产配套 优势 七十余年的品牌历史优势与 研发、管理等高端要素的所有 权垄断优势 瓶颈： 在国有控股体制下，股权激励 机制不完善，公司创业创新和 长期发展的内生动力和能力 相对5、弱化 引领转型升级和发展新兴产 业的人才资源开发和储备严 重不足 到 2015 年左右，要把黑牡 丹集团建设成规模经济水平 高、创新能力强、行业领导地 位突出的大型现代企业集团 和常州市产业转型升级的示 范性企业 发展基础发展优势和瓶颈 发展目标 具备较强的行业竞争力 和综合实力 内生动力和能力的相对弱化 “创新”、“升级” 产业加速器 + 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 8 1 1.2 空间格局 Spatial Analysis 长三角6、交通体系的一体化（京沪高铁）使常州与上海的联系更紧密，促使 常州具备吸纳资源、发散能量、带动成长的最佳区位半径，常州东部新城 日益凸显促进区域交流的发展地位。 京沪高速铁路是我国第一条高速铁路， 北起北京南站， 南抵上海虹桥枢纽， 全长 1381 公里，设 21 个车站，设计时速 350 公里，在常州境内全线高 架通过。 常州至上海距离缩短为 45 分钟 常州蓄势待发东部新城。续武进、新北后新的热点发展区，承接常州城市功能升级和空间骨架拉 升需求；常州黑牡丹 - 天宁科技园的东门区域，成为新城快速提升的引擎。 常州城市发展格局演变历程：随着中心和南北的相序饱和，拥有大量可开发用地的东部新城取代7、成为 新的热点区 通江达海，发展南北三城联动，南北一体挥师东进，四城联动 “优化中心、拓展南北、完善东 西、 重点向南” ， 拓展城市框架， 加快南北两翼建设 城市南部以大学城（高职教育园 区）、西太湖生态城、太湖湾旅 游城为重点，推进新城建设 城市北部突出产业发展功能，加 快推进沿江产业建设，配套建设 各类商业和公共服务设施，是城 市化加速区域，是经济活跃区域 三城包括：南部武进新城、中部 主城区、北部新北新城 武进：以常州科教城、太湖湾旅 游城、 西太湖生态城为代表的 “三 城”，以武进高新区、市场物流 园区、重点乡镇工业集中区为代 表的“三区”，以湖塘为核心的 “南部副中心” 北部新城：8、高新技术、创意创智、 现代物流、主题休闲旅游、生态 居住等功能平台支撑作用明显。 四城包括：南部武进新城、中 部主城区、北部新北新城、东 部新城 东部新城，将依托沪宁城际戚 墅堰站为中心形成综合客枢 纽，并成为新的优势产业和宜 居板块。 港口 运河 公路 机场 铁路 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 9 1 常州蓄势待发东部新城。续武进、新北后新的热点发展区，承接常州城市功 能升级和空间骨架拉升需求；常州黑牡丹 - 天宁科技园的东门区域，成9、为新城快 速提升的引擎。 东部新城：铁路、运河、高速路口等重要交通节点汇聚于此，成为区域内外联接 的核心纽带 拟定今年到 2012 年，常州东大门区域内将建设 20 条主次干道，总里程达 120 公里，总投资 50 亿元。 根据方案，未来包括戚区和武进东北部 271 平方公里范围内，将形成六纵七横 的路网结构。六纵，即青洋路、大明路、常青路、232 省道、江南路、朝阳路； 七横，即工业大道、武澄路、潞横路横芙路、东方东路、漕上路戚蓉路、中 吴大道、长虹路新 312 国道。 交通路网先行，对东大门建设至关重要。随着 20 条主干次道的陆续建设，不仅 打通区域内“任督二脉”，也最大限度地对接了邻近10、无锡、江阴等主要道路，东 大门满盘皆活。 天宁区产业发展上落后于新北、武进，急需新的经济增长点和产业拓展区；常州 东进成为天宁崛起的新起点；本项目将成为天宁新增长的重要抓手。 目前常州的城市形态定位为： 完善东西，发展南北常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两 个发展带。 常州南北发展空间不足，东西两翼发展完善成为常州未来的发展方向。 城市中心区 常州东部新城 常州 东大门 基地 北部新城 武进区 沿江高速 东方路 青 洋 路 龙城路 沪蓉高速公路 1.2 空间格局 Spatial Analysis 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzh11、ou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 10 1 常州进入东部时代，需要具有产业升级和城市运营经验的品牌企业，从而有效启动东部新城；本项目的定位发展是东部时代重要引领。 东部新城：铁路、运河、高速路口等重要交通节点汇聚于此，成为区域内外联接的核心纽带 拟定今年到 2012 年，常州东大门区域内将建设 20 条主次干道，总里程达 120 公里，总投资 50 亿元。 根据方案，未来包括戚区和武进东北部 271 平方公里范围内，将形成六纵七横的路网结构。六纵，即青洋路、大明路、常青路、232 省道、江 南路、朝阳路；七横，即工业大12、道、武澄路、潞横路横芙路、东方东路、漕上路戚蓉路、中吴大道、长虹路新 312 国道。 交通路网先行，对东大门建设至关重要。随着 20 条主干次道的陆续建设，不仅打通区域内“任督二脉”，也最大限度地对接了邻近无锡、江 阴等主要道路，东大门满盘皆活。 纺织服装产业 黑牡丹 天宁科技园 城市综合开发 黑牡丹品牌号召力产业资源基建能力 纺纱、染色、织造、整理、服装一条 龙配套的生产体系，具备年产牛仔布 6000 万米，牛仔服装 800 万件（套）， 纺纱 20000 吨生产能力 常州市纺织服装业转型升级示范区 新兴产业培育发展引领区 天宁区都市型产业发展先导区 江苏省省级科技企业加速器 黑牡丹子公司高13、新城投采的常州市北 部新城一级开发 ( 一期 ) 项目由公司独 家负责常州市北部新城高铁片区总面 积约 17.6 平方公里的土地一级开发 1.2 空间格局 Spatial Analysis 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 11 1 1.3 文化契合 Combine with Cultural 常州不断创新、不断挑战自我和务实的文化个性传承，与黑牡丹企业崇尚自由、勇于开创的文化理念相契合，结合企业品牌战略，园区产业发 展的创意氛围和文化主题14、是区域亮点之一。 城市文化： 创新和挑战 企业文化： 自由和开创 自由开拓与创 新文化 苏南模式缔造者 全国最早的“经济体制综 合改革试点城市”和“对 外开放城市” 2010年被批准为国 家创新型试点城市 全国最早生产牛仔 布的企业之一 2007年起进入地产开 发和基础建设领域 “引领未来、开拓未来” 的企业宗旨 自由创新 勇于开拓 引领行业 示范标杆示范标杆示范标杆示范标杆 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 12 1 十二五规划建议：以四15、大战略推动经济增长方式从资源驱动向创新驱动转变，正是本园区发展的重要方向和目标。 东部新城：铁路、运河、高速路口等重要交通节点汇聚于此，成为区域内外联接的核心纽带 拟定今年到 2012 年，常州东大门区域内将建设 20 条主次干道，总里程达 120 公里，总投资 50 亿元。 根据方案，未来包括戚区和武进东北部 271 平方公里范围内，将形成六纵七横的路网结构。六纵，即青洋路、大明路、常 青路、232 省道、江南路、朝阳路；七横，即工业大道、武澄路、潞横路横芙路、东方东路、漕上路戚蓉路、中吴大道、 长虹路新 312 国道。 交通路网先行，对东大门建设至关重要。随着 20 条主干次道的陆续建设，16、不仅打通区域内“任督二脉”，也最大限度地 对接了邻近无锡、江阴等主要道路，东大门满盘皆活。 1.4 政策引导 Policy guidance 目标 创新创业城 现代产业城 生态宜居城 和谐幸福城 科教与人才 强市战略 创新驱动 战略 城乡一体化 战略 经济国际化 战略 充分发挥常州基础教育和职业教育的优势，放大产 学研结合的良好态势，突出人才第一资源的作用，把 科技、教育与人才紧密结合，三位一体，统筹推进 力争到 2015 年，全市人才资源总量增加 80% 以上， 创新创业类专门人才增加 10 万人以上，合作共建校 （院）企联盟 400 家以上 以国家创新型试点城市和“一核八园”建设为抓手 力17、争 5 年新增超 10 亿元创新型规模企业和超 2 亿 元成长性企业各 100 家，新增高新技术企业 500 家， 形成 1-2 个国内领先、国际一流的新兴产业集群 到 2015 年，全市高新技术产业产值占工业产值的 比重达到 60以上，全社会 R 本项目发展目标与建设规划目标一致。 东部新城：铁路、运河、高速路口等重要交通节点汇聚于此，成为区域内外联接的核心纽带 拟定今年到 2012 年，常州东大门区域内将建设 20 条主次干道，总里程达 120 公里，总投资 50 亿元。 根据方案，未来包括戚区和武进东北部 271 平方公里范围内，将形成六纵七横的路网结构。六纵，即 青洋路、大明路、常青路18、232 省道、江南路、朝阳路；七横，即工业大道、武澄路、潞横路横芙路、 东方东路、漕上路戚蓉路、中吴大道、长虹路新 312 国道。 交通路网先行， 对东大门建设至关重要。 随着20条主干次道的陆续建设， 不仅打通区域内 “任督二脉” ， 也最大限度地对接了邻近无锡、江阴等主要道路，东大门满盘皆活。 1.4 政策引导 Policy guidance 常州以创新城市为 发展目标，与黑牡 丹以创新企业的发 展目标相契合 深化产学 研合作 创新平台 建设 企业成为 创新主体 建设一流 人才队伍 打造创新 性园区 “经科教联动、产学研结合、校所企共赢”的常州模式 吸纳项目、技术、人才等外来创新要素向企19、业和产业集聚 依托优势企业，打造 科技创新平台 建设科技创业平台 , 集 成与共享科技资源 创新人才引领工程 以提升企业科技创新能力和赢 利能力为核心 造就一批创新型领航企业和技 术创新领军人才 形成一批核心技术，打造一批 名牌产品 加快发展科技金融、加强科技 交流合作、强化知识产权保护 大力营造创新文化 优化有利于创新创业的政策环 境、服务环境和社会环境 创新型科技园区、科技产 业园、创新专业镇三级创 新园区 “绿色低碳” 建成高端服务融合的现代 科技园区 产业体系规划：改造提升传统产业、集聚发展新兴产业、加速发展现代 服务业的服务平台，是本项目产业体系构建政策依据。 改造提升传统产业 以绿20、色、低碳为导向，加快提升化工、纺织服装等传统工业 聚集发展新兴产业 确定七个领域战略性新兴产业 推动新兴产业向一核八园集聚 加速发展现代产业 产业融合发展 突破发展文化创意产业 突破发展旅游业 提升发展商贸流通业，完善产业功能 提升发展房地产业 大力发展现代农业 种源产业、农产品精深加工产业、休闲观光农业、农业知识产业、农业 社会化服务产业等五大新兴农业产业 改造提升 传统产业 大力发展 现代农业 集聚发展 新兴产业 加速发展 现代服务业 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park21、 Conceptual Plan 14 1 以产业综合体促进企业的转型升级，是实现黑牡丹集团发展使命的必由之路 1.5 企业转型 Enterprise Transformation 突破企业 发展瓶颈 传统纺织业的改造升级传统企业转型发展 现代都市产业综合体 传承并发扬 黑牡丹品牌 承担社会发展 政治责任 流 程 升 级 产业升级 纺织服装 业升级 战略新兴 产业 科技园开 发与运营 城市综合 开发 商业模式 产 品 升 级 功 能 升 级 链 条 升 级 使命 战略 路径 载体 将传统纺织业向品牌 和产业链高端发展 产业链从牛仔面料向牛仔系 列服装延伸； 成立产业投资公司 参与城市综合开发 22、依托上市公司、国有性质及政 府背景等企业信誉资源 将产业园区建设与城市综合 配套相结合 实现集团自身销售收入溢价、 黑牡丹品牌溢价、产业投资溢 价、租金溢价、土地溢价、物 业产品溢价等综合收益 整合现有的城市建设、房地产 开发、产业投资等业务 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 15 1 纺织服装业 转型升级 科技企业加 速器建设 战略性新兴 产业培育 产业综合体内涵：依托科技园平台，发展总部、加速器、城市服务三大功能，建造现代都市产业综合体23、，以积极探索产业 升级和商业创新融合发展之路 . 创业创新优质服务基地高端产业总部基地 科技企业加速器 掌控高端 价值链 确立牛仔 系列产品 行业产量 和价格领 导 建立企业 商誉和内 在质量的 信号发送 机制 横向外包 与一体化 扩张 品牌虚拟 经营 发展高端 总部经济 创意、文 化和服务 营销占领 构建国家 级研发 （技术） 中心 新材料、 新能源、 节能环保 引进非控 股的战略 性新兴产 业项目 选择优秀 项目进行 战略控股 或全资控 股 搭建加速 器器对接 平台搭建中介 服务联盟 建立专业 技术支撑 平台 科技租赁 平台 打造专业 化投融资 平台 搭建政府 政策服务 平台 品牌化：规模24、经济 高端化：产业链拓展 规模化：价值链提升 外包化：市场势力增进 导向性 关联性 集聚性 差异性 成长性 企业主导 政府推动 1.5 企业转型 Enterprise Transformation 现代都市产业综合体 黑牡丹 - 天宁科技园 背景分析 Background 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 16 1 城市与企业共生共荣，政策与产业相辅相成 1.6 总结 Summary 常州城市发展 天宁区域发展 黑牡丹 企业发展 经济 空间 文化 政策 常州东部新城的动力25、引擎 黑牡丹 - 天宁科技园 产业、城市、人才、环境 加快产业结构调整，提升城市竞 争力，实施可持续发展战略 四城联动，迎东部新时代 延续不断创新和挑战的城市精神 资源型与创新型发展的双驱动 企业内部面临转型与升级的急迫性 发挥产业资源优势，具备城市综合运营商 的经验 与城市文化一脉相承的自由和开创企业文化 需要政策扶持，以增强产业研发能力，开创新 商业模式 因此， 产业与城市的双驱动，产业与城市的内外兼修，黑牡丹品牌的社会使命 产业经济的创新是提升城市竞争力的内生发展力 产业驱动城市驱动 战略新兴 创意 设计 研发 低碳 国际 文化 信心 品牌 价值 创新战略产业 配套服务功能 城市形象 城26、市精神 常州东扩城市战略是促使黑牡丹等区域品牌企业创新的外生发展力 产业驱动城市驱动 2.1 总体定位 Overall Positioning 2.2 功能演绎 Deduction of Function 2.3 重点项目谱系 Key Facilities 02 总体定位 Positioning 18 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 总体定位 Positioning 2 2.1 总体定位 Overall positioning 花开兰陵，智领东都 常州市纺织 服装业转型27、 升级示范区 天宁区都市 型产业发展 先导区 新兴产业 培育发展 引领区 江苏省级 科技企业 加速器 19 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 总体定位 Positioning 2 城市发展 产业发展 配套服务 生态环境 文化氛围 购物中心 区域商业 总部家园 都会酒店 精英社区 人才服务 企业服务 产业服务 低碳建筑 生态公园 休闲广场 低碳交通 企业文化 品牌展销 发布秀场 创意街区 产业研发 商务办公 创业加速器 产业提升 科技工厂 节事策划： 1. 牛仔狂欢节 2.28、 黑牡丹服饰创意新人大奖赛 3. 黑牡丹节（花期，春节前后） 2.2 功能演绎 Deduction of Function 2.3 重点项目谱系 Key Facilities 1. 大型购物广场 2. 大都会星级酒店 3. 前沿专家楼 4. 人才公寓 5. 社区服务中心 6. 精品购物街 7. 社区景观广场 8. 社区活动广场 1. 创意中心大楼 2. 创意 loft 加速器中心 3. 商务休闲会所 4. 牛仔品牌村 5. 大都会商业广场 6. 国际新品发布中心 7. 美食街 8. 产业研发中心 9. 黑牡丹总部大楼 10. 黑牡丹投融资办公大楼 11. 黑牡丹展示展览中心 12. 会议中心 29、13. 黑牡丹百花之王广场 14. 产业发展服务中心 15. 企业活动中心 16. 培训教育中心 17. 国际牛仔产业交流中心 18. 黑牡丹人才服务中心 1. 新兴产业加速培育区 2. 加速器服务中心 3. 新都企业景观广场 1. 传统产业加速提升区 2. 绿色屋顶花园 黑牡丹 - 智领东都 生活综合配套区总部办公研发区 新兴产业加速 培育区 传统产业加速 提升区 3.1 规划愿景 Vision 3.2 规划目标 Objectives 3.3 规划理念 Methodology 3.4 基地现状 Site Analysis 3.5 规划概念 Planning Concept 3.6 规划布局 30、Spatial Layout 3.7 重点项目布局 Key Facilities 03 空间规划 Planning 21 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.1 规划愿景 Vision 产业加速度，城市创意度 功能和发展 形象和方式 生产和生活 多元化 智能化 生态化 建设成为常州市传统产业转型升级示范区、新兴产业培育发展引领区、生产型服务业集聚区和科技企业加速器为一 体的新型科技企业加速器和现代都市产业综合体 都会风貌 自由文化 产业加31、速 配套服务 生态示范 22 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.2 规划目标 Objectives 3.1.1 产城梯度融合 1、充分利用交通优势，沿承和创造城市功能节点 2、整合区域的产业资源，加速升级 3、衔接城市功能及内部发展框架 3.1.2 适度超前与示范 1、充分发挥和提升地块的经济价值，用都市产业和产业都市营造 片区 2、 通过产业升级， 在产业自然环境、 产业建筑节能、 环保设施等方面， 起到产业示范的作用 3、在产业发展32、政策、配套促进设施、人文内涵等方面力争突破 23 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 方案分析 3.3 规划理念 Methodology 认知 通过对背景资料研究达到对基地的详细认知基于认知而做出的规划合理性和可行性分析总结分析结果进而整合出初步的最佳备选方案 规划定位 规划愿景 规划目标 基地周边 基地现状 开发挑战 开发机遇 规划概念 规划布局合理性分析 规划布局可行性探讨和测试 形成初步方案 24 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Ch33、angzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.4.1 现状用地 基地现状主要以产业用地为主，其中： 黑牡丹用地 63 公顷 总体用地 111 公顷 3.4 基地现状 Site Analysis 美吉特用地 20.5 公顷 26.8 公顷 13.5 公顷 未开发用地 15.3 公顷 未开发用地 6.6 公顷 现状工业用地 16 公顷 现状黑牡丹总部用地 1.1 公顷 商业及居住用地 7.6 公顷 挑战 西北部已建成部分为美吉特五金城占地 20.5 公顷。 基地东南侧主要生产车间为主。 基34、地东北侧用地为工业用地，已建成厂房。 由于基地以产业用地为主，基地整体的生态环境较为一般。 基地周围已建或在建项目与基地缺乏联系。 现有或在建项目功能形式单一。 机遇 基地所处地理位置优越。 未来基地内可开发产业配套服务设施。 城市产业综合体开发。 25 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.4.2 现状道路 项目基地北接青龙东路，南临龙井路，西靠青洋路高架，东处华阳南路，园区距 离沪宁高速公路出入口 5 公里，距沪宁城际高铁 5 公里，距35、京沪高铁常州站 10 公里左右，近在咫尺的环城高架，连接常州四周各个角落，交通便利。 3.4 基地现状 Site Analysis 挑战 基地周边的高架路对基地沿路的城市界面有一定的影响。 高架道路和城市干道对基地造成一定的视觉及噪音污染。 工业基地对物流要求较高，同时物流运输对周围城市交通有一定的负面影响。 机遇 基地交通组织与现状道路系统的联系紧密。 基地在沿高架道路和城市干道的城市界面具有长远的影响力。 高架道路和城市干道的交界有利于打造城市地标性建筑群体。 26 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park36、 Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.4.3 现状建筑 基地目前处于大面积施工阶段。 西北部为美吉特五金城，已经基本开发完成，其中青龙路与新竹路之间为大型商 业。青龙路以北为大型五金交易市场。 基地东南侧生产车间，以及青洋路以东已有部分新建的建筑，在城市设计时应考 虑其保留，使建筑融入整个基地。 已建成的厂房不利基地的整体开发，远期建议改造。 企业总部东面已经建设一 110KV 的高压变电站，周边应留有一定宽度的绿化空 间造成阻隔，以便开发周围地块。 110KV 高压变电站 已建成厂房 3.4 基地现状 Site Analysis 美吉特五金城 挑战 已建或在建37、项目与基地未来规划建筑形态存在差异，造成区域整体城市形态不 够统一。 沿青洋中路高架路通过建筑立面建立的城市界面不够协调，在规划设计时需要 提出统一的方案以提升片区整体城市界面形象。 基于总体规划缺乏通盘考虑的因素，将来使用者在片区内的流动和通行可能会 受影响，需要在基地的规划中重新统一分析调整。 机遇 考虑到基地周边现有建筑的形态局限性，基地内将来可打造区域内唯一的地标 性建筑群落。 借此契机重新界定区域内的城市立面和天际线。 27 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空38、间规划 Planning 3 3.5.1 产城融合 整体空间设计概念主题：塑造出天宁科技园的“产城融合”。 通过产业提升与城市的服务功能相结合，将基地建设成为新 型科技企业加速器和现代都市产业的综合体。 3.5 规划概念 Planning concept 3.5.2 绿化渗透 在整个基地环境系统的打造上我们强调可以在这个产城融合 的综合体的中心进行“深呼吸”。 绿色的环境，清新的空气将使过往行人可以体验放松，体会 常州不一样的城市形象。 绿色的产业文化带结合两侧的建筑功能，形成不仅是绿色， 还是具备生产、休闲、咖啡餐饮和部分娱乐的场所。 塑造一个融合交通集散功能的全天候平台，一个有绿化、有 功39、能的文化轴线，才能具备城市的生命力。因此设计应注重 人的交流、场所的精神等等，以此来构建一个人与人可以在 这里交流的平台。 28 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.5.3 智能建筑 在信息社会中 , 人们对于现代建筑的概念也在发生变化 , 传统建筑提供的服务已远远不能满足现代社会和工作环境等方面的 要求。智能建筑使一幢幢楼就变成了一个小社会。 a. 建筑功能运作自动化，包含有多种功能系统 , 如水、电、热力、空调、通讯等等。它们又各有特40、色 , 如水又分为生活用水、 生活污水、生活热水、生产污水、消防用水、生活及生产废水处理与循环利用、生产及生活污水的处理等 , 而这些对一座建 筑物来说要实现自动控制就十分复杂。所以智能的概念是替人来做出最佳方案并完成其运行。 b. 建筑物的节能运作，降低建筑物各类设备的能耗 , 延长其使用寿命 , 提高效率 , 减少管理人员 , 求取更高的经济效率。 c. 通信自动化。利用电信网络、卫星电视和计算机互联网络为大厦提供现代化的信息传递手段。 d. 办公自动化。 e. 安全保卫自动化。通过各种摄像、各种感触探测器进行信号采集、分析、处理 , 并经过机电一体化的设备进行控制保护。 3.5 规划概念41、 Planning concept 29 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.1 空间演绎 - 土地价值 以青洋路、青龙路、龙井路城市道路周边适合城市开发建设，其土地利用价值也相对较高。 同时基地西北面的美吉特已相对成熟，与其相邻的地块的价值也相对体现出来。 基地东边主要为生产厂房，则影响了该片区的土地价值，随着未来产业的升级，其土地利用价值也会有大提升。 土地价值演绎过程 价值相对较高 价值相对较低 交 通 导 向 交 通 周 边 土42、 地 价 值 较 高 产 业 空 间 留 存 3.6规划布局 Spatial Layout 30 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.2 空间演绎 - 结构演绎 基基地对外交通主干道为青洋路与青龙路，同时也承担着基地与常州市中心城区的联系作用，故基地的城市面应 朝着道路发展。 城市的形态以交通优势核心开发，通过城市核心带动整个基地的发展，运用轴线的手法将基地的节点连接在一起 形成一个完整的城市空间。 现状交通城市道路 初步方案形成 依43、托交通优势点状开发 城市结构形成 依托核心项目向内拓展 分区形成 3.6 规划布局 Spatial Layout 31 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.3 空间演绎 - 方案形成 3.6 规划布局 Spatial Layout 生活综合配套区 新兴产业加速培育区 传统产业加速提升区 总部办公研发区 32 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park C44、onceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.4 用地规划 办公展示用地 商业酒店用地 科技研发用地 产业加工用地 商住混合用地 停车场地 市政设施用地 绿地 水系 3.6 规划布局 Spatial Layout 序号项目单位 黑牡丹地块 总规划用地 备注 指标指标 1用地面积平米6274451117260 2规划建筑面积平米9000001350000 3建筑基地面积平米219800335280 4建筑密度%3530 5容积率1.41.2 6建筑高度米100100 7绿地率%3030 8公共绿地平米 / 人1212 9内部停车泊位 非机动车辆1250018000 机动车45、辆15002200 10社会停车泊位 非机动车辆1000015000 机动车辆12001800 11室外地坪标高米/ 编号项目用地性质代码面积 （M2） 建筑面积占比 1总部办公研发区办公与展示用地C1C2C396299 25 万平方15.3% 2生活综合配套区 酒店及商业用地C216406 10 万平方2.6% 商住混合用地RC76368 15 万平方12.2% 3新兴产业加速培育区科技研发用地MC143899 20 万平方22.9% 4传统产业加速提升区产业加工用地M134055 20 万平方21.4% 5绿地公共绿地G6504910.4% 6道路广场用地 道路用地S17556612% 广46、场用地S261211% 7市政用地市政设施用地U136812.2% 8总规划范围627445 90 万平方100% 33 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.5 功能分区 依据黑牡丹天宁科技园的总体定位，将基地建设成为常州市传统产业转型升级示 范区、新兴产业培育发展引领区、生产型服务业集聚区和科技企业加速器为一体 的新型科技企业加速器和现代都市产业综合体。 我们此次规划将基地划分为四个功能组团： 1. 生活综合配套区，位于常焦路以南，47、污水处理厂以北区域，主要是为园区配套 的公寓楼，酒店，商业，专家楼等。占地面积约 9.63 公顷，建筑开发量约 25 万 平方米。 2. 总部办公研发区，位于清洋路以东，龙井路以北，现有公司办公楼以西的区域。 黑牡丹总部基地所在区块。占地约 9.28 公顷，建筑开发量约 25 万平方米。 3. 新兴产业加速培育区，主要由新产业总部楼具备相应的配套，建筑形态上要有 大有小，错落分布。占地面积约 14.39 公顷，开发量约 20 万平方米。 4. 传统产业加速提升区，主要是原有纺织服装产业制造区，占地面积约 13.41 公 顷，建筑开发量约 20 万平方米。 3.6 规划布局 Spatial La48、yout 生活综合配套区 占地：96299 平米 建筑面积：25 万平米 传统产业加速提升区 占地：134055 平米 建筑面积：20 万平米 新兴产业加速培育区 占地：143899 平米 建筑面积：20 万平米 总部办公研发区 占地：92774 平米 建筑面积：25 万平米 34 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.6 规划总平面 110KV 变电站 35 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony49、 - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 3.6.7 鸟瞰图 36 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 37 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空间规划 Planning 3 38 常州黑牡丹天宁科技园概念规划方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan