1、自然之作自然之作 城市之座城市之座 2013.04.12 SUNSHINE GROUP SUNSHINE GROUP 项目背景项目背景 SUNSHINE GROUP 项目概况项目概况 项目位置：项目位置：东莞市南城区水濂山大道 项目规模项目规模：占地500亩，建筑用地300亩,200亩生态绿地 容容 积积 率：率：1.2 用地性质：用地性质：科研用地 建筑面积：建筑面积：约24万 开开 发发 商：商：广东中天联科信息产业投资有限公司 物业类型：物业类型：高层办公、多层办公、独栋办公、精品酒店 地块特征地块特征 地块优势地块优势 限制条件限制条件 水濂山区域紧邻城市中央 城际、城市交通发达 地块2、规模较大 山水景强势景观 缺乏商务氛围 产品面积限制较大， 降低客户可接受度 地块内部垃圾填埋 场影响排布 SUNSHINE GROUP 东莞水濂山项目政府汇报稿东莞水濂山项目政府汇报稿 20112011年年6 6月月 20122012年年1111月月 东莞水濂山项目定位及物业发展建议东莞水濂山项目定位及物业发展建议 20132013年年 规划设计跟进 经营收益：经营收益： 以保障整体开发财务收支平衡为最低要求，实现整体最大收益 企业发展：企业发展： 通过项目成功开发形成一套可复制的标准，通过成功案例为企业后续产业园产品开发树 立标准 开发背景开发背景 开发目标开发目标 核心成果：核心成果：提3、出“一个龙头 两个资本通道”的创新模式 KeywordsKeywords：龙头带动、羊群 效应、资本催化跨跃发展、良 性循环机制 核心成果：核心成果：解决政府申报高立意和开 发目标实现的平衡问题 KeywordsKeywords：产业园KPI、开发策略、 可复制标准 SUNSHINE GROUP SUNSHINE GROUP 操作难点操作难点 SUNSHINE GROUP 部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河 Q1.Q1.立项阶段，怎么给政府立项阶段，怎么给政府“讲故事”“讲故事”？ Q2.Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的4、平衡问题如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题“两层皮”“两层皮” 怎么自圆其说？怎么自圆其说？ Q3.Q3.打造产业园的关键要素是什么？打造产业园的关键要素是什么？-KPIKPI构建构建 Q4.Q4.如何进行产品选型？如何进行产品选型？ Q5.Q5.大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？ Q6.Q6. 同类产品内部怎么实现差异化？同类产品内部怎么实现差异化？ Q7.Q7.产业园的物业发展建议怎么写？产业园的物业发展建议怎么写？ 面临问题面临问题 SUNSHINE GROUP 解决思路解决思路 立项阶段，怎么给政府“讲故事”立项阶段，怎么给5、政府“讲故事” ？ Question 1 SUNSHINE GROUP 此模式是本项目稀缺生态资源之外另一核心竞争力，真正将战略构想得以实现此模式是本项目稀缺生态资源之外另一核心竞争力，真正将战略构想得以实现 “一个龙头企业一个龙头企业2 2个资本通道”个资本通道” 产业创新产业创新 模式模式 龙头企业龙头企业 资本通道资本通道1 1 资本通道资本通道2 2 聚集效应 孵化 效应 催化 效应 创新模式构想创新模式构想 羊群效应：羊群效应：通过先期高知名度大 型企业引入，提升片区知名度，带动相 关上下游企业入驻 优企上市助优企上市助 力：力：为成长型企 业提供资金支持以 及定制式的综合融 资服务6、，扶持优质 企业上市，促进整 个东莞的产业升级 快速孵化平台快速孵化平台 帮助创业艰难的尖 端科技型企业快速 步入企业上升期 SUNSHINE GROUP 龙头企业和资本通道的资源分析整合，可得出龙头企业和资本通道的资源分析整合，可得出 水濂山创新模式水濂山创新模式，力求达到，力求达到1+11+12 2的效应的效应 龙头龙头 资本通道1 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 进入快速 发展通道 进入快速 发展通道 吸引效应吸引效应 东莞成熟科技 型企业 东莞成熟制造 型企业 本项目中小科 技型企业 资本通道2 带动高新技术 产业聚集 带动东莞产 业发展升级 综合效应综合效7、应 Q2.Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平 衡问题衡问题“两层皮”怎么自圆其说？“两层皮”怎么自圆其说？ Q3.Q3.打造产业园的关键要素是什么？打造产业园的关键要素是什么？-KPIKPI构建构建 Question 2、3 SUNSHINE GROUP 广州站广州站 红专厂创意产业园 信义国际会馆 华创动漫产业园华创动漫产业园 海伦堡创意园（中颐海伦堡创意园（中颐MOCAMOCA） 深圳站深圳站 TCLTCL国际国际E E城城 佛山站佛山站 中企绿色总部中企绿色总部 佛山创意产业园 广东金融高新技术服务区 珠海站珠海站 金地动力港金地动力港8、 珠海文化创意产业园 东莞站东莞站 东莞天安数码城东莞天安数码城 总部一号总部一号 松山会馆松山会馆 国际创意设计城国际创意设计城 运作模式运作模式 产品组合产品组合 园区特色园区特色 品牌效应品牌效应 市场表现市场表现 关键举措关键举措 金地动力港金地动力港 华创动漫产业园华创动漫产业园 珠三角产业园项目考察珠三角产业园项目考察5 5大城市大城市1414个项目个项目 SUNSHINE GROUP STEP 1STEP 1 选取珠三角典型产业园区作为研究案例，深入剖析其成功关键因素及对本项目的可 借鉴之处 制定产业园项目考察制定产业园项目考察3030项指标项指标 SUNSHINE GROUP 9、产业园产业园 类型类型 纯产业园：纯产业园：以产业发展为主要导向以产业发展为主要导向 商务花园：商务花园：以地产开发为主要导向以地产开发为主要导向 特征：特征： 政策倾斜、产业聚集度高； 开发主体多有实体产业背景； 有一定行业准入门槛； 代表项目：代表项目： 华创动漫产业园 佛山文化创意产业园 珠海文化创意产业园 海伦堡创意园 特征：特征： 偏市场化操作； 以产业地产为主体，房地产开发为 利润目标； 行业准入限制较少，无明显行业聚 集特征； 代表项目：代表项目： 金地动力港 中企绿色总部 总部1号 松山会馆 TCL国际城 STEP 2STEP 2 下定义下定义将考察项目归类将考察项目归类 SU10、NSHINE GROUP 2020/10/31 16 配套打造配套打造 平台打造平台打造 园林打造园林打造 产品打造产品打造 产业导入产业导入 龙头效应：龙头效应：定制化办公产品引入龙头企业，推动产业影响力，带 动上下游关联企业入驻； 降低门槛：降低门槛：模糊行业准入门槛，放大客户面。 灵动产品：灵动产品：多元、灵活产品结构，提升客户接受度； 合理配置：合理配置：以合适的软硬件打造满足不同规模企业的多层次需求。 营造环境营造环境、挖掘资源：挖掘资源：营造低密度、高舒适的园区办公氛围，提 升园区吸引力，满足客户高舒适度、差异化需求 降低成本、提供便利：降低成本、提供便利：争取政策倾斜和支持，为入11、园企业企业发 展、壮大提供完善的、低成本的商务保障平台 基本配套：基本配套：打造完善生活配套、商务商业配套 升级配套：升级配套：在满足园区办公、生活必要需求前提下，对商业进行 升级，盘活园区人气 我们要做的是纯产业园与商务花园的中间态产品中间态产品，接下来我们借鉴整合产业园、商 务花园的双重优点，作为项目构建价值体系的参考依据 核心成果核心成果 构建产业园打造构建产业园打造KPIKPI体系体系 如何进行产品选型？如何进行产品选型？ Question 4 SUNSHINE GROUP 物业类型物业类型 外部资源匹配条件外部资源匹配条件 内部资源匹配条件内部资源匹配条件 物业自身属性物业自身属性 12、项目项目 适配适配 性性 区位区位 条件条件 交通交通 条件条件 景观景观 资源资源 产业产业 聚集聚集 昭示昭示 性性 内部内部 景观景观 配套配套 要求要求 政策政策 支持支持 单体单体 规模规模 物业档物业档 次次 溢价溢价 能力能力 氛围氛围 贡献贡献 本项目本项目 紧邻城 市核心 十分便 捷 山水景 观丰富 商务氛 围不浓 临街昭 示好 山水景 观丰富 有打造 空间 无特殊 政策支 持 高层办公高层办公 区位条 件好 交通十 分便捷 要求一 般 有一定 要求 需要较 好昭示 性 无明确 要求 要求配 套齐全 无明确 要求 规模较 大 档次高， 对入驻企 业要求高 一般 商务氛 围影响13、 力大 多层办公多层办公 要求较 高 交通便 捷 要求一 般 有一定 要求 要求一 般 无明确 要求 要求有 必须配 套 要求较 高 规模大 档次低， 入驻多为 小型企业 低 营造商 务氛围 能力强 类别墅办类别墅办 公公 要求区 域经济 好 交通便 捷 要求极 高 无明确 要求 无明确 要求 要求高 要求配 套齐全 无明确 要求 规模小 档次高， 入驻企业 有一定实 力 高 需要多 栋聚集 成氛围 生产厂房生产厂房 要求不 高 交通便 捷 无明确 要求 要求较 高 要求不 高 要求不 高 要求有 必须配 套 要求较 高 规模较 大 物业档次 最低 最低 不利于 高端商 务氛围 配套商业配套商14、业 周边配 套缺乏 要求不 高 无明确 要求 园区规 模较大 要求一 般 无明确 要求 无要求 无要求 根据整 体规模 确定 档次一般 一般 完善配 套需求 休闲商业休闲商业 区位条 件好 城市交 通便捷 要求高 无明确 要求 无明确 要求 要求较 高 无要求 无要求 规模较 小 档次高端 高 盘活园 区人气 精品商务精品商务 酒店酒店 区位条 件好 交通便 捷 要求较 高 无明确 要求 要求一 般 要求较 高 无要求 无要求 规模较 大 档次高端 高 完善配 套需求 居住公寓居住公寓 人居环 境好 交通便 捷 要求一 般 无要求 无要求 要求较 高 要求配 套齐全 无要求 规模较 大 档次一15、般 高 完善配 套需求 分别从地块外部资源、内部资源匹配条件及物业自分别从地块外部资源、内部资源匹配条件及物业自 身属性研究项目对各物业的适配性身属性研究项目对各物业的适配性 适配性分析适配性分析 SUNSHINE GROUP 19 物业类型物业类型 适配度适配度 高层办公高层办公 多层办公多层办公 别墅类办别墅类办 公公 生产厂房生产厂房 配套商业配套商业 休闲商业休闲商业 精品商务精品商务 酒店酒店 居住公寓居住公寓 功能分类功能分类 物业类型物业类型 物业形态物业形态 意向客户意向客户 办公 高层办公 龙头总部楼 非常具有实力的龙 头企业 商务公寓 中小型企业 多层办公 订制总部楼 实力16、型大企业 创意研发楼 小微型成长企业 类别墅办 公 独栋总部楼 满足实力型企业多 种功能应用 配套 商业配套 配套商业 满足园区人群基本 生活 休闲商业 满足园区内外人员 的娱乐休闲 居住配套 高层公寓 满足园区一般人群、 城市白领居住需求 多层公寓 满足园区管理层、 城市精英居住需求 独栋会所 满足园区企业领袖 居住接待 结合适配性分析及地块条件及发展目标确定项目结合适配性分析及地块条件及发展目标确定项目 发展的物业类型发展的物业类型 选取选取 的物业类型的物业类型 产品选择产品选择 大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？ Question 5 17、SUNSHINE GROUP 21 STEP 1 地块资源评价地块资源评价 对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并 对各板块打造方向有进行初判 根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值 解析 STEP 2 经营策略研判经营策略研判 根据地块价值对各板块租售关系进行铺排 根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型 STEP 3 整体打造原则整体打造原则 STEP 4 分期规划建议分期规划建议 基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问 题 制定项目整体打造原则，确立建筑关系 基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问 题 分期提出规划建议及体量分配 核心成果核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划18、布局原则“四步逻辑分析法”导出规划布局原则 SUNSHINE GROUP 22 STEP 1 地块资源评价地块资源评价 对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并 对各板块打造方向有进行初判 根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值 解析 STEP 2 经营策略研判经营策略研判 STEP 3 整体打造原则整体打造原则 STEP 4 分期规划建议分期规划建议 核心成果核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则“四步逻辑分析法”导出规划布局原则 SUNSHINE GROUP 价值挖掘：价值挖掘：项目的临街面，具备较好昭示性， 但欠缺景观资源； 打造知要：打造知要：作为项目的对外展示的主形象， 19、打造中需特别注重项目昭示性的利用。 1 价值挖掘：价值挖掘：项目内部区域，景观资源最优； 打造知要：打造知要：是项目实现低密生态标杆形象与 产品高价值主要区域。 3 价值挖掘：价值挖掘：具备一定的景观资源，但位置较 偏，整体价值较差； 打造知要：打造知要：可考虑在项目较成熟阶段打造高 容积率产品，消化体量并实现高溢价、回笼资 金。 4 【板块分析板块分析】通过对地块内部各板块资源进行分通过对地块内部各板块资源进行分 析，思考其打造方向析，思考其打造方向 价值挖掘：价值挖掘：位于项目中部，具有较好的展示 性与进入性，但地下有垃圾分布，较难排布建 筑； 打造知要：打造知要：可考虑通过园林及单层建筑20、结合， 打造园区人气聚集地。 2 市政道路市政道路 山景山景 水景水景 地块资源分析地块资源分析 SUNSHINE GROUP 价值挖掘：价值挖掘：从主城区方向进入项目的龙头位 置，具有极高形象打造条件； 打造知要：打造知要：可通过标杆形象建筑打造项目标 签，提升项目识别度。 价值挖掘：价值挖掘：位于地块临街面中心位置，具有 极佳昭示性，但地下有垃圾分布； 打造知要：打造知要：不适宜排布建筑，但依其强势的 昭示性特点是项目主入口的不二选择。 1 2 【节点分析节点分析】通过对地块特殊节点价值分析，思通过对地块特殊节点价值分析，思 考其打造方向考其打造方向 价值挖掘：价值挖掘：地块中心位置，是牵21、制与影响项 目其他区域的核心位置； 打造知要：打造知要：充分利用其核心优势，体现其承 接关系，影响项目其他区域，尝试利用该地块 提升项目可控度。 2 地块资源分析地块资源分析 市政道路市政道路 山景山景 水景水景 SUNSHINE GROUP 25 划分目的：划分目的： 对地块进行重新划分以找出在各种因素影响 下各地块的土地资源价值 划分原则：划分原则： 地块划分在能反映地块实际资源的前提下尽 量保持地块的方正 划分参考：划分参考： 参考地块周边及地块内部自然地貌 参考地块周边路网关系 参考地块分期限制 A B C E D F 【板块划分板块划分】依据地块资源占有及开发限制条件，依据地块资源占22、有及开发限制条件， 将地块划分为六个板块将地块划分为六个板块 地块划分地块划分 SUNSHINE GROUP 26 A B C E D F 编号编号 地块属性地块属性 景观评价景观评价 昭示性与私密性昭示性与私密性 A A 内部有较平缓坡 度，北侧有少量 水面 北侧景观条件 较好 临水濂山路，项 目头排位置，昭 示性极佳，私密 性较弱 B B 内部有较大坡度 景观资源最弱 临水濂山路、草 塘路交汇处昭示 性好 C C 地势平缓，地下 有垃圾场分布 西侧景观资源 较好 东侧具有极佳昭 示性 D D 内部坡度较大 北侧临水，西 侧有较好山景 资源 私密性较好，昭 示性较差 E E 内部有较平缓坡 23、度，南端有水面 分布 南侧部分有水 景，西侧具有 较好山景资源 私密性较好，南 端具有一定的昭 示性 F F 地块当前以水面 为主 北侧具有较好 的景观资源 昭示性较差 景观资源：景观资源： D D E E C C A A、F F B B 昭示性：昭示性： A A C C B B E EF F D D 服务性：服务性： C C B BE E A A 、D D F F 【价值排序价值排序】从景观资源、昭示性及地块辐射影从景观资源、昭示性及地块辐射影 响三个维度，对各地块价值进行排序响三个维度，对各地块价值进行排序 各地块价值解析各地块价值解析 SUNSHINE GROUP 27 STEP 1 S24、TEP 1 地块资源评价地块资源评价 STEP 2 STEP 2 经营策略研判经营策略研判 STEP 3 整体打造原则整体打造原则 STEP 4 分期规划建议分期规划建议 核心成果核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则“四步逻辑分析法”导出规划布局原则 根据地块价值对各板块租售关系进行铺排 根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型 SUNSHINE GROUP A B 经营策略：经营策略：处于地块端头位置，具有极佳的展示 性，容易形成强劲的产品力，可考虑租售结合，销 售小体量物业，持有核心物业。 物业类型：物业类型：可考虑主要为办公物业，匹配少量商 业配套。 经营策略：经营策略：处于地块核25、心位置，是牵制地块其他 区域，控制与影响整体项目的重要区域，考虑以持 有为主。 物业类型：物业类型：可考虑配套性物业及办公物业。 A B C C 经营策略：经营策略：地块中间位置，由于地下垃圾影响， 只能排布少量单层建筑，物业持有为主，聚拢人气。 物业类型：物业类型：可考虑打造商业。 根据地块价值，研判地块各部分经营租售关系，根据地块价值，研判地块各部分经营租售关系， 匹配相应的物业类型匹配相应的物业类型 E D F D F 经营策略：经营策略：处于地块内部位置，具有极佳景观资 源，是项目实现生态低密核心高价值、项目变现的 主要区域，考虑以销售为主。 物业类型：物业类型：可考虑打造低密生态办公26、物业。 经营策略：经营策略：处于地块较偏位置，考虑在项目氛围 成熟时打造高容积率产品，主要考虑销售。 物业类型：物业类型：主要以高层写字楼、高层公寓为主。 E 经营策略研判经营策略研判 SUNSHINE GROUP 持有物业的地块持有物业的地块 销售物业的地块销售物业的地块 持有核心物业，租售结合的地块持有核心物业，租售结合的地块 由左图可见，项目前期持有比例相对较高， 后期开发实现可销售物业明显增多。以一期 造势、后期实现高溢价回笼资金的经营策略 完全可满足甲方的盈利目标。 一期主要进行物业的持有经营以培育园区商务一期主要进行物业的持有经营以培育园区商务 氛围，后期实现可售物业的高溢价氛围，27、后期实现可售物业的高溢价 经营策略研判经营策略研判 SUNSHINE GROUP 30 STEP 1 STEP 1 地块资源评价地块资源评价 STEP 2 STEP 2 经营策略研判经营策略研判 STEP 3 STEP 3 整体打造原则整体打造原则 STEP 4 分期规划建议分期规划建议 核心成果核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则“四步逻辑分析法”导出规划布局原则 基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问 题 制定项目整体打造原则，确立建筑关系 SUNSHINE GROUP 景观资源 外部路网 私密性私密性 昭示性昭示性 建筑关系示意图建筑关系示意图 项目整体打造需解决的两大问题：28、项目整体打造需解决的两大问题： 昭示点 昭示面 Q1：如何在建筑上保障项目生态景观的核心特色？如何在建筑上保障项目生态景观的核心特色？ Q2：如何处理项目拔升容积率后体量分配问题？如何处理项目拔升容积率后体量分配问题？ 在保证外部昭示性、内部私密性的前提下，拔高外围 建筑高度，实现层层退进的建筑关系实现层层退进的建筑关系，使地块内部各 位置均能最大程度享受景观资源，保障项目生态景观 核心特色。 项目容积率由1增加到1.2后，在增加体量处理上需要 保证内部产品生态低密性，以体现项目核心价值。体 量主要分配的方向如下： 提高外围建筑高度提高外围建筑高度，分担部分体量压力；分担部分体量压力； 其余体29、量压力由地块南部资源较差部分分担其余体量压力由地块南部资源较差部分分担。 整体打造原则整体打造原则 SUNSHINE GROUP 32 STEP 1 STEP 1 地块资源评价地块资源评价 STEP 2 STEP 2 经营策略研判经营策略研判 STEP 3 STEP 3 整体打造原则整体打造原则 STEP 4 STEP 4 分期规划建议分期规划建议 核心成果核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则“四步逻辑分析法”导出规划布局原则 基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问 题 分期提出规划建议及体量分配 SUNSHINE GROUP 龙头总部楼龙头总部楼 入口广场入口广场 总部订制楼总部30、订制楼 独栋总部楼独栋总部楼 园区运营中心园区运营中心 精品商务酒店精品商务酒店 商务公寓、居住公寓商务公寓、居住公寓 创意研发楼创意研发楼 生态休闲广场生态休闲广场 项目规划总图项目规划总图 SUNSHINE GROUP 34 分期分期 产品产品 单栋面积（）单栋面积（） 栋数栋数 建筑面积（）建筑面积（） 一期一期 订制总部楼订制总部楼 5000 4 20000 独栋总部楼独栋总部楼 独栋独栋10001000 1000 3 2000 独栋独栋900900 900 3 2700 独栋独栋600600 600 24 14400 龙头总部楼龙头总部楼 20000 1 20000 精品商务酒店精品31、商务酒店 15000 1 15000 创意研发楼创意研发楼 8000 1 8000 配套商业配套商业 7500 一期总体量一期总体量 （）（） 89600 后期后期 独栋总部楼独栋总部楼 独栋独栋10001000 1000 10 10000 独栋独栋900900 900 20 18000 独栋独栋600600 600 42 25200 商务公寓商务公寓 15000 3 45000 休闲商业休闲商业 400 5 2000 居住配套居住配套 高层公寓高层公寓 8000 4 32000 多层公寓多层公寓 3000 5 15000 独栋会所独栋会所 600 9 5400 后期总体量后期总体量 （）（）32、 152600 总用地面积（）总用地面积（） 200738.1200738.1 总建筑面积（）总建筑面积（） 242200242200 综合容积率综合容积率 1.21.2 项目规划指标项目规划指标 SUNSHINE GROUP 35 高层龙头总部高层龙头总部 入口广场入口广场 总部订制楼总部订制楼 独栋总部楼独栋总部楼 园区运营中心园区运营中心 精品酒店精品酒店 商务公寓、居住公寓商务公寓、居住公寓 创意研发楼创意研发楼 生态休闲广场生态休闲广场 通过均衡的资金投入在园 区外围营造商务氛围。 引入龙头企业、实力企业 总部提升园区影响力； 引入小微型企业，通过政 策支持起到孵化作用。 通过输出型33、资金投入 打造经营性配套及企 业服务性平台，满足 园区人群生活及企业 商务、发展所需，提 升园区品质。 通过高回报率投资 打造标杆形象产品、 高溢价产品回笼资 金，获取利润。 规划与开发规划与开发 同类产品内部怎么实现差异化？同类产品内部怎么实现差异化？ Question 6 SUNSHINE GROUP 37 滨水组团滨水组团 观景组团观景组团 中央活力组团中央活力组团 坡地园林组团坡地园林组团 组团价值：组团价值：建筑临水而建的组团，具有极高的景观私 享性。 推荐功能：推荐功能：企业会所、总部办公、培训基地 建议面积：建议面积：900左右 组团价值：组团价值：临近200亩绿地，景观视野极佳34、，山景、水 景尽收眼底。 推荐功能：推荐功能：企业会所、总部办公、培训基地 建议面积：建议面积：900900左右左右 组团价值：组团价值：位于园区生态休闲广场两侧，具有极佳的 昭示性，但自然景观占有性较弱。 推荐功能：推荐功能：企业展厅、总部办公 建议面积：建议面积：1000左右 组团价值：组团价值：位于园区中央，仅能享受根据坡地打造的 景观，无自然景观。 推荐功能：推荐功能：总部办公、后台运营办公 建议面积：建议面积：600左右 独栋总部楼独栋总部楼 组团划分方案组团划分方案 同类产品内部怎么实现差异化？同类产品内部怎么实现差异化？ SUNSHINE GROUP 38 STEP 1 产品价值35、排序产品价值排序 对独栋产品价值进行梳理，依据不同产品所在 地块的昭示性、景观资源、高差关系综合占有 进行价值排序 STEP 2 附加价值分配附加价值分配 依照各产品的价值排序，找出每个组团中需要 提升附加价值的产品，通过增加赠送面积的方 式对产品的价值进行提升，以保证其顺利去化 附加价值分类按赠送面积从小到大分为： 一般一般、深度深度两类 同个组团内的产品优化因素如何分配？同个组团内的产品优化因素如何分配？ 附加值分配附加值分配 原则原则 SUNSHINE GROUP 39 D1D1类产品类产品 D2D2类产品类产品 附加价值等级分配：附加价值等级分配：D1类产品的昭示性优势比较 明显，D336、类产品景观优势明显，其附加价值等级设 定为一般一般。 附加价值等级分配：附加价值等级分配：D2类产品不具有明显的昭示性， 景观资源也较差，其附加价值等级设定为深度深度。 D1 D3D3 D2 D2 D3D3类产品类产品 价值梳理：价值梳理： 经过盘点，中央活力组团产品可分为三类： 组团北部东段部分产品有较强的昭示性，价值 较好，设定这部分产品为D D1 1类；类； 组团南部东段部分和北部中间部分产品，昭示 性与景观资源均较差，设定为D D2 2类类产品； 中央活力组团南部与北部西侧端头产品有较好 的景观优势，整体均好性较好，设定这部分产品 为D D3 3类类。 D3D3 附加价值分配附加价值分37、配 中央活力组团中央活力组团 SUNSHINE GROUP 40 C2C2类产品类产品 D2D2类产品类产品 附加价值等级设定为一般一般，赠送面积一般 的产品为： 附加价值等级设定为深度深度，赠送面积较多的 产品为： A A A B B B B C1 C1 C2 D2 D1 D2 A A类产品类产品 B B类产品类产品 C1C1类产品类产品 D1D1类产品类产品 D3D3类产品类产品 D 3 通过分析盘点独栋总部楼产品附加价值等级，通过分析盘点独栋总部楼产品附加价值等级， 依此作为设计产品赠送面积参考。依此作为设计产品赠送面积参考。 附加价值分配附加价值分配 盘点盘点 产业园的物业发展建议怎么38、写？产业园的物业发展建议怎么写？ Question 7 42 绝版特色绝版特色人无我有人无我有 享绝版城市自然生态享绝版城市自然生态 紧邻城央200亩纯山水景观领地&山海果岭级园林，叫板 松山湖！ 必备条件必备条件人有我优人有我优 享契合企业发展所需空间享契合企业发展所需空间 打造多元商务建筑群满足任何规模企业进驻真正需求打造多元商务建筑群满足任何规模企业进驻真正需求 享完美升级版商业配套享完美升级版商业配套 打破打破“空城空城”定律定律，在满足园区人群办公与生活基本需在满足园区人群办公与生活基本需 求前提下求前提下，打造休闲消费目的地场所打造休闲消费目的地场所，盘活园区昼夜人气盘活园区昼夜人39、气 享全方位企业发展保障享全方位企业发展保障 多维度企业发展保障平台多维度企业发展保障平台，满足企业发展壮大所需满足企业发展壮大所需 自然生态自然生态&城市生活城市生活共生共生 人无我有，人有我优人无我有，人有我优 产品价值体系回顾产品价值体系回顾 臻臻 体系体系 SUNSHINE GROUP 物业发展建议物业发展建议 4.4 4.4 可复制标准可复制标准 3大基础服务 9大增值服务 4.3 4.3 配套布局、业态选择、面积需求配套布局、业态选择、面积需求 4.24.2园林打造八大举措园林打造八大举措 4.14.1分物业产品策略分物业产品策略关键举措关键举措 龙头总部楼 商务公寓 订制总部楼 创意研发楼 独栋总部楼 SUNSHINE GROUP 感谢聆听， 欢迎指导！