1、重庆项目运营租金模拟测算RENTAL IMITATE MEASURE AND CALCULATE IN OPERATING FOR VANKE REAL ESTATE PROJECT 商业价值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUEp区域相对成熟成熟是因为项目位于渝中区，作为重庆核心城区，地理位置优越；相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出，还会有更为广阔的发展空间；p地铁上盖物业地铁开通后，项目的到达方式将会更加丰富和多样，由于项目本身得天独厚的优势，将实现地铁与商业“无缝连接”；p现有商业不足，未来会有价值再造可能性项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施，商业氛围目前较2、弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在，并且都有大型商业规划，未来会有价值再造可能性。为什么本项目要实现商业价值MAX？p业态实现差异化，不受制于人本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群，业态多以餐饮（餐饮的比例可适当加大）、品牌连锁店、娱乐为主，满足日常基本消费；p项目本身要具有特种业态本项目能够在区域立足，需要差异化的业态，规划时要设计大型的特种业态，例如电影院、游艺城、KTV等，以拉动足够的人气来支撑项目运营；p体量达到自我循环，并满足未来的产品升级要求项目自身体量能够满足运营要求，达到自我循环的目的，并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目，进而使产品升级。3、以电影院为例，电影院与总体量比一般为1/10，由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜，如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了。如何实现本项目商业价值MAX？商业价值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE运营主导设计B2层临时停车位与常租停车位的比例；汽车美容店的水电路的问题；停车费收取点的选择；租金分析SUGGESTION OF RENTB1层以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主；商业与地铁对接口处的商业的强化；餐饮的比例还可适当加大；花车的使用；租金分析SUGGESTION OF RENTL1层以主力店与精品店为主；出入口两端可以选取高档时尚用品，例如手表、珠宝、配饰等；电梯口处可以时尚消费品为主；可布置少量餐饮；租金分析SUGGESTION OF RENT租金分析SUGGESTION OF RENTL2层多以女装为主；电梯口处可以布置时尚消费品