1、富力十号认筹开盘价格建议,Part1. 市场分析,竞争格局,宏观市场走势分析,一线城市调控走向的风向标，房价地价涨幅大的二线城市政策敏感度高，无锡作为市场走势平稳的2.5线城市，政策加压的可能性低,竞争格局,一级市场 今年供应量,今年土地市场活跃，地幅成交数量上扬，未来推量集中挤压，竞争格局日益激烈； 滨湖区成交楼板价为2384元/，滨湖区一直是供应热点区域，预计未来2-3年楼板价还将有所回升。,竞争格局,整体市场-全市高端公寓成交分析,全市1.2万以上公寓成交TOP10,从今年全市高端公寓成交走势来看，高端公寓成交量呈上升趋势，月均去化160套，成交均价呈下降趋势，整体均价13721元/； 2、从成交TOP10来看，滨湖区占8席，南长占2席，可见滨湖为全市高端公寓聚集区；今年前十月成交第一位的是万科信成道，共成交324套，套均104，均价12730元/。套均均价132万元。,2013年1-10月全市1.2万以上公寓成交走势,今年全市高端公寓成交走势为量升价跌，月均去化160套，整体均价13721元/； 从全市TOP10来看，滨湖区占8席，南长占2席，滨湖为全市高端公寓聚集区；万科信成道占据第一位。,竞争格局,整体市场-全市叠加别墅成交分析,全市叠加别墅成交TOP10,2013年1-10月全市叠加别墅成交走势,从今年全市叠加别墅成交走势来看，叠加别墅成交量呈波动态势，月均去化15.5套3、，成交均价也呈波动态势，整体均价10650元/； 从成交TOP10来看，滨湖和惠山各占3席；今年前十月成交第一位的是融绿花溪美墅，共成交38套，套均217，均价11362元/，套均均价246万元。,今年全市叠加别墅成交走势呈波动态势，月均去化15.5套，整体均价10650元/； 从全市TOP10来看，滨湖和惠山各占3席；融绿花溪美墅为成交第一名。,竞争格局,整体市场-全市联排别墅成交分析,全市联排别墅成交TOP10,2013年1-10月全市联排别墅成交走势,从今年全市联排别墅成交走势来看，联排别墅成交量受个案开盘影响大，如5月龙湖九里香醍开盘拉高全市成交，月均去化50.5套，成交均价也呈稳定上4、升态势，整体均价11051元/； 从成交TOP10来看，锡山区占5席，惠山占3席；今年前十月成交第一位的是龙湖九里香醍，共成交110套，套均237，均价12425元/，套均均价295万元。,龙湖九里香醍开盘,今年全市叠加别墅成交受个案开盘影响较大， 如5月龙湖九里香醍开盘拉高全市成交量；全市月均去化50.5套，整体均价11051元/； 从全市TOP10来看，锡山区占5席，惠山占3席；龙湖九里香醍为成交第一名。,从今年1-10月全市高端公寓成交结构来看，120-150成交最好，月均去化为42套；其次为180以上，月均去化40套；90以下的成交也较好，月均去化33套。,竞争格局,全市高端公寓成交结5、构分析,从今年1-10月全市叠加别墅成交结构来看，150-200成交最好，月均去化为5套。,竞争格局,全市叠加别墅成交结构分析,从今年1-10月全市联排别墅成交结构来看，200-250成交最好，月均去化为19套。,竞争格局,全市联排别墅成交结构分析,从今年1-10月全市独栋别墅成交结构来看，500以上成交最好。,竞争格局,全市独栋别墅成交结构分析,Part2. 竞品分析,价格建议,竞争格局,高端公寓目前市场竞争格局激烈，周边主要竞品存量较大，短期内难有突破 别墅产品周边竞品较少，竞争格局缓和，可作为本案竞争突破点,1、竞品项目个案-玉兰花园,竞争格局,竞品市场,今年1-10月共成交430套，去6、化总面积为6.6万方，成交均价为11980元/；月均去化套数为43套，月均去化面积为0.66万方。 从今年1-10月成交结构来看，以180以上的面积段成交最为活跃，月均去化套数为11.7套；其次为150-180、120-150的面积段，月均去化套数分别在10.5和9.8套。 从均价来看以180以上的成交单价最高，为12372元/；其次为150-180面积段，成交均价为12080元/，均高于项目整体均价。,1、竞品项目个案-玉兰花园,竞争格局,竞品市场,167,137,1、两段式房型设计，全明户型。 2、功能布局划分清晰。 3、三开间朝南，采光良好。 4、独立电梯间，增加使用空间。,1、南北通透7、，全明户型。 2、设备平台增加使用面积。 3、二开间朝南。 4、书房采光较弱，通过采光井采光。 5、餐厅位置接近入口处过道，使用空间有限。,大面积户型设计更趋于合理，舒适度及功能划分上更趋于细致较之137的户型更有优势。,2、竞品项目个案-信成道,竞争格局,竞品市场,万科信成道今年1-10月共成交421套，去化总面积为4.3万方，均价为12505元/；月均去化为42套，月均去化面积为0.4万方。 从成交结构来看，以90以下的面积段成交最为活跃，月均去化为30.3套；其次为120-150的面积段，月均去化为10.2套。 从均价来看以150-180以上的成交单价最高，为14659元/；其次为1808、以上面积段，成交均价为14580元/，均高于项目整体均价，但成交量较少。,2、竞品项目个案-信成道,竞争格局,竞品市场,90,135,172,项目户型整体均好性较高，横厅设计或二段式设计，三开间朝南户型占据一定比例。户型整体附加值较高，赠送面积较多。,3、竞品项目个案-蠡湖香樟园,竞争格局,竞品市场,蠡湖香樟园项目2010年12月首次开盘推出法式合院，目前累计34个月去化63套，月均去化约2套，成交面积为48189，成交均价为24547元/。从2013.1-10月去化3套，成交总面积为2334，成交均价为24901元/，月均去化0.3套； 蠡湖香樟园项目2011年11月首次开盘推出高层住宅，目9、前累计23个月去化404套，月均去化约18套，成交面积为91655，成交均价为15870元/；从2013.1-10月去化60套，成交总面积为13604，成交均价为18846元/，月均去化6套。,3、竞品项目个案-蠡湖香樟园,竞争格局,竞品市场,本案平层三开间朝南，功能区域划分明显，南北通透。,167 ,别墅714,别墅两层设计，内庭院半围合格局。,4、竞品项目个案-华润悦府,竞争格局,竞品市场,华润悦府项目2011年4月16日开盘，至今累计30个月去化323套，月均去化10.8套，成交面积为59781，成交均价为14793元/（含3000元/精装修）； 从2013.1-10月，整体去化133套10、，成交总面积为22931，成交均价为14018元/，月均去化约13套。,4、竞品项目个案-华润悦府,竞争格局,竞品市场,本案从房型整体户型方正，大开间小进深，采光充足，居住舒适度高，设计较为合理。,新悦户型 3室2厅 140 ,晶悦 3室2厅 174 ,5、竞品项目个案-天元世家,竞争格局,竞品市场,天元世家2013年前10月累计成交158套，均价13185元/平米，月均去化15.8套，其中仅32套房源为150-180面积段，均价13772元/平米，月均去化3.2套，含2500元/平米装修标准。,5、竞品项目个案-天元世家,竞争格局,竞品市场,160平米,大面宽短进深，采光充足，但走道面积占用11、过大，且南北通风欠佳。,6、竞品项目个案-金域蓝湾,竞争格局,竞品市场,金域蓝湾2013年前10月累计成交227套，均价12777元/平米，月均去化22.7套； 其中120-150、150-180面积段成交在37套和35套，月均3.7和3.5套，均价分别为12845元/平米、11418元/平米，含1500元/平米的装修标准。,6、竞品项目个案-金域蓝湾,竞争格局,竞品市场,136平米,175平米,户型方正，南北通透，面积控制合理，入户花园设计。,区域市场2013年1-10月区域市场成交情况分析,区域市场2013年1-10月区域市场成交情况分析,竞争格局,区域市场-成交分析,区域内高端公寓项目较12、大，竞争激烈，成交均价以11000-13000元/居多，套均面积以130-170居多，万科信成道成交最好； 区域内叠加别墅项目仅有3个，成交均价段11000-16000元/不等，套均面积200以上较多，融绿花溪美墅成交最好； 区域内联排别墅主要位于蠡湖新城，太湖新城板块成交均价段12000-19000元/，套均面积300以上居多，其中太湖锦绣园成交最好。 全市独栋成交仅成交44套，主力成交均价在11600-17800元/，套均面积在500以上的成交最多。,从今年1-10月区域市场成交来看：,竞争关系：预计本案周边将有新盘增量，竞争格局将日益激烈。 产品优势： 低密度社区，高品质精装修，全市首个13、高科技云智能社区， 但产品力仍具有部分局限性。 竞争突破：通过良好的总价段控制，撬动价格杠杆，达成利润与 速率的双赢。,竞争格局,区域市场结论,Part3. 价格建议,价格建议,区域竞品价格参考,产品力PK,【区位分析】,在区位、交通和生活配套三项指标上，本案无显著优势,产品力PK,【经济指标】,10/14/2020,32,在容积率和绿化率两项指标上，本案的容积率具有绝对优势,产品力PK,【产品规划】,10/14/2020,33,本案A区以低密度产品为主，整体规划社区舒适度高,产品力PK,【建筑质感】,10/14/2020,34,本案在建筑用材质感与绿城处于同一档次,产品力PK,【园林景观】,14、10/14/2020,35,市政公园作为本案自身景观配套，弥补小区绿化率低的弱点,产品力PK,【配套及服务】,10/14/2020,36,会所在社区配套中，本案在同级别产品中处于一定的劣势 尊悦会6大服务体系，虽开创锡城高端物业尊崇服务，但未眼见为实,价格定位,竞品比对定价竞品成交梳理,从竞品1-10月上半年成交来看，包含90热销面积段的项目成交量明显高于大户型项目；纯大面供应项目月均去化套数在13-15套左右，主力成交均价集中在11980至12505之间,10/14/2020,. 价格定位,竞品比对定价公寓竞品拟合度分析,价格定位,竞品比对定价公寓价格建议,加入本案装修5000元的标准，本案15、洋房的价格为16640元/,价格定位,竞品比对定价公寓价格建议,16640元/的价格支撑为： （1）较长的蓄客周期， （2）通过区域水平内的成交价格达到相对较好的成交量。,本案目前实际情况： （1）蓄客周期仅为1个月， （2）短时间内完成相当的成交量。 （3）年底部分客户资金紧缩。 （4）明年国家房贷政策的紧缩。 （5）意向客户的储备量与成交总量的差距。,综上所述：结合项目目前存在的实际情况，首开洋房均价16640元/是否有足够的支撑力，有待后期考验。,价格定位,竞品比对定价叠拼及别墅价格建议,结合区域内竞品公寓与叠加的成交系数比，本案叠加的价格为20864元/,结合区域内竞品公寓与合院的成交16、系数比，本案合院的价格为29068元/,价格定位,竞品比对定价整盘价格建议,项目整盘总销金额预计3.2亿，整盘均价在19403元/,Part3. 认筹方案,认筹目标：共54套*约50%成交约100组意向客户,认筹目标,2013年11月23日2013年12月21日,开盘时间轴,12.22,正式开盘,认筹天数 29天,认筹时间,认筹周期：2013.11.232013.12.21,原因：,认筹方式,认筹方式：通过电商介入，推荐同策汇电商,原因：,认筹额度,认筹额度：20000元,原因：,认筹优惠幅度,认筹优惠幅度：对外口径总价优惠8%+开盘当天总价优惠2%,原因：,认筹流程安排,Part4. 开盘方17、案,开盘当日目标：共96套*50%成交约48套 开盘一周内目标：共96套*56%成交约54套,开盘目标,12月22日（周日）选房认购,开盘安排,时间：2013年12月22日 地点：富力十号售楼处 方式：仅限认筹客户参与，客户到访后签到，领取摇号号牌，现场摇号方式决定前后选房顺位 考虑整体项目高端形象，采用电子摇号方式进行摇号 开盘策略：长蓄短爆，合理价位确保首批红盘，为2013年再上市做好铺垫 推出房源：A区 96套房源,开盘时间,开盘时间：2013.12.22,原因：,开盘方式,开盘方式：当天签到领取号牌，用于电子抽奖,原因：,定金额度,定金额度：100000元 （20000元认筹金转为定金18、，同时补足定金80000元）,原因：,开盘优惠幅度,开盘优惠幅度：按时签约对外口径总价优惠8%+开盘当天总价优惠2%,原因：,主要问题部署,主要问题部署,主要问题部署,主要问题部署,主要问题部署,几个重要问题的说明,几个重要问题的说明,开盘时间安排,19:30 预计抽奖,单流程安排,客户认筹单签到，领取号牌,进入摇号区区等候,观看表演听取规则,通过摇号决定选房顺位,根据安排领取顺序号,由工作人员引导至选房区,听从叫号安排等候选房,选定房源与销控确认,填写定单 审核确认,由工作人员引导换收据,领取礼品、签约须知,结束,Part5. 后续安排,开盘安排及保障,开盘后折扣回收,现有折扣： 1.认筹优惠8% 2.按时签约优惠2%,后续保留折扣： 1.认筹优惠5% 2.按时签约优惠2%,理由 1.折扣不易变化太大，确保续销强势跟进； 2.当后续预约启动时，建议仅保留一步的付款优惠，形成性价比对比，推动促进新预约快速冲量；,