1、国际旅游港 2019年年度营销策略总纲 谨呈谨呈：甘肃中参房：甘肃中参房地产开发有地产开发有限公限公司司 目 录 2018年营销回顾 01 市场分析 02 本体分析 03 竞争分析 04 目标解读 05 核心策略 06 价值强化策略 07 营销策略 08 01 2018年营销回顾 营销节点 数据盘点 产品去化分析 客户分析 一个月一个月 营销节点营销节点 价值输出价值输出 品牌落地（让兰州重新想象）品牌落地（让兰州重新想象）/ /一席繁华一席繁华书香府邸书香府邸/ /一城芬芳，完美绽放一城芬芳，完美绽放/ /大城将启，耀世开盘、持销期大城将启，耀世开盘、持销期 推推 广广 输输 出出 销售销售2、 信息信息 项目入市、展示中心开放、开盘、加推项目入市、展示中心开放、开盘、加推 项目项目 价值价值 西客站西客站学府旁学府旁双湖景观大宅双湖景观大宅 推广推广 主题主题 一席繁华一席繁华书香府邸书香府邸/ /一城芬芳，完美绽放一城芬芳，完美绽放/ /大城将启，耀世开盘大城将启，耀世开盘/ /持续热销期持续热销期 活动配合活动配合 端午节、端午节、T T恤恤DIYDIY、冰淇淋、冰淇淋DIYDIY、插花、插花DIYDIY 展示中心开放、开盘、加推展示中心开放、开盘、加推 推推 广广 媒媒 体体 LEDLED 跟随节点随时更换画面跟随节点随时更换画面 其他其他 自媒体自媒体 项目价值点、营销节点3、信息释放项目价值点、营销节点信息释放 渠道铺排渠道铺排 同行同行转介、二手房联动、商家联盟、精准拓客、巡展点、竞品拦截、转介、二手房联动、商家联盟、精准拓客、巡展点、竞品拦截、CALLCALL客等持续进行客等持续进行 11.1011.10 4.214.21 第一阶段第一阶段 出街出街 三个月三个月 一个月一个月 一周一周 5.185.18 公交站亭、路牌、报纸公交站亭、路牌、报纸 城市展厅城市展厅 开放开放 6.306.30 启动启动VIPVIP排卡排卡 10.1810.18 E E托保理财托保理财 展示中心展示中心 开放开放/ /认筹认筹 11.1711.17 开盘开盘 12.1812.184、 持销期持销期 【铺排回顾营销节点】项目城市展厅亍4月21日开放，5月线上媒体实现发声，6月30日启劢 VIP排卡工作，10月18日进行E托保锁客劢作，11月10日现场展示中心盛大开放，11月17日开盘 【销售回顾数据盘点】2018年项目共计来电121组，来访4161组，总认贩83套，总金额约 1.01亿元，签约共计77套，金额约0.87亿元，全年回款约0.45亿元 20182018年年销售数销售数据据盘点盘点 来电 121 来访 4161 认购 83 回款 （万元） 4507.0621 转定套数（套） 83 签约套数（套） 77 转定面积（） 8700.43 签约面积（） 8044.12 转5、定金额 （万元） 10133.7191 签约金额（万元） 8753.0621 全年来电量表现极不好，从成交走势来看，整体呈量跌价涨趋势，具体表现如下：项目于11月17日开盘，当日销售额最高，随 着“金九银十”销售旺季结束，受天气及房源等因素影响，12月成交量相比11月份有所下降。成交均价平稳，但整体呈波动上 升趋势，因12月第四周加推7#楼当周成交量有所提升； 0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 60000000 70000000 80000000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 11月第3周 11月6、第4周 12月第1周 12月第2周 12月第3周 12月第4周 20182018年成交走势年成交走势 套数 销售额(元) 销售均价 销售均价（元/） 面积（） 【销售回顾来电分析】自2018年4月21日展厅开放至2018年11月17日项目首开，丐联来电 数共计107组，6月份来电量最高 来电客户认知途径分析来电客户认知途径分析 道牌, 0 映前广告, 3.70% 公交站亭, 5.60% 户外LED, 4.70% 道闸, 0 安居客, 32.70% 搜房网, 5.60% 搜狐焦点, 16.80% 方程式, 3.70% 腾讯 网, 0 路过, 4.70% 朋友介绍, 15.00% 渠道拓客, 2.7、80% 电CALL, 2.80% 活动, 1.90% 微信, 0 道牌 映前广告 公交站亭 户外LED 道闸 安居客 搜房网 搜狐焦点 方程式 腾讯网 路过 朋友介绍 渠道拓客 电CALL 活动 微信 来电途径来电途径 来电数量来电数量 占比占比 道牌 0 0 映前广告 4 3.70% 公交站亭 6 5.60% 户外LED 5 4.70% 道闸 0 0 安居客 35 32.70% 搜房网 6 5.60% 搜狐焦点 18 16.80% 方程式 4 3.70% 腾讯网 0 0 路过 5 4.70% 朋友介绍 16 15.00% 渠道拓客 3 2.80% 电CALL 3 2.80% 活动 2 1.98、0% 微信 0 0 合计 107 100% 【销售回顾来访分析】来访客户认知途徂以渠道带客、自上为主，拓转访客户数量占比 10.6%，老带新客户数量占比5% 认知途径：认知途径：认知途径以渠道为主，占比37.2%， 其次为自上，占比33.4%，但是后期转化率低，说 明客户质量不高，拓转访排位第三，占比10.6%； 启示：启示：来访客户认知途径分析显示渠道带客占比 最大，因此应对渠道带客工作进行严格监管，并拓 展渠道工作范围及方式，商铺精拓、小蜜蜂海派 DM单页，渠道扩展区域扩大，商圈巡展点布臵及 监控，对渠道带访客户进行盘客及结果负责。 映前广 告, 0.20% 安居客, 1.10% 房天下网9、, 0.60% 搜狐焦点, 0.30% 方程式, 0.30% 腾讯网, 0.20% 其他网络, 0.50% 自上, 33.40% 朋友介绍, 5.00% 同行, 1.20% 中介, 0.60% 拓转访, 10.60% 电转访, 2.00% 渠道帯访, 37.20% 活动, 6.80% 映前广告 公交站亭 户外LED 道闸 安居客 房天下网 搜狐焦点 方程式 腾讯网 其他网络 自上 朋友介绍 同行 中介 拓转访 电转访 渠道帯访 活动 来访客户来访客户认知途径分析认知途径分析 来访来访 途径途径 映前映前 广告广告 公交公交 站亭站亭 户外户外 LEDLED 道闸道闸 安居安居 客客 房天房天 10、下网下网 搜狐搜狐 焦点焦点 方程式方程式 腾讯腾讯 网网 其他其他 网络网络 自上自上 朋友朋友 介绍介绍 同行同行 中介中介 拓转访拓转访 电转访电转访 渠道渠道 帯访帯访 活动活动 合计合计 数量 10 0 0 0 46 20 7 12 9 22 1355 204 49 23 430 80 1507 277 4051 占比 0.20% 0.00% 0.00% 0.00% 1.10% 0.60% 0.30% 0.30% 0.20% 0.50% 33.40% 5.00% 1.20% 0.60% 10.60% 2.00% 37.20% 6.80% 100% 【销售回顾产品去化分析】从各个成交产11、品来看，去化率最高的为88.85，其次为89.12、 120.55；从各个楼栋来看，去化情况最好的为5#，需提高大面积户型去化率 整体价格在开盘后由于点位的收紧有所上升，平销期基本呈波动上升趋势；整体量价关系为反比态势，后期受房源及优惠政策 影响成交价格虽有所上升，但成交量逐渐下降; 楼栋 面积段 套数 去化套数 去化套数比 剩余套数 剩余套数比 1#楼 71.17-120.34 128 0 0 128 100% 2#楼 71.59-121.06 100 0 0 100 100% 3#楼 71.3-120.55 128 29 22.70% 99 77.30% 4#楼一单元 54.04-85.812、3 100 3 3% 97 97% 4#楼二单元 71.70-121.24 112 0 0 112 100% 5#楼 71.08-120.12 128 39 30.50% 89 69.50% 6#楼 70.81-119.73 130 0 0 130 100% 7#楼 70.87-119.84 106 8 7.50% 98 92.50% 8#楼一单元 126.69-149.14 42 0 0 42 100% 8#楼二单元 126.69-149.14 42 0 0 42 100% 9#楼一单元 126.29-148.67 54 1 1.90% 53 98.10% 9#楼二单元 126.29-14813、.67 54 3 5.60% 51 94.40% 10#楼一单 元 126.19-148.56 58 0 0 58 100% 10#楼二单 元 126.19-148.56 58 0 0 58 100% 合计 1240 83 6.70% 1157 93.30% 16 13 2 1 20 3 16 5 1 2 4 89.12 120.55 85.83 84.26 88.85 119.26 120.19 88.59 118.91 119.84 148.02 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3#4#一单元 5#7#9# 各产品线量价兲系 去化套数 面积段 16 13 2 114、 20 3 16 5 1 2 4 89.12 120.55 85.83 84.26 88.85 119.26 120.19 88.59 118.91 119.84 148.02 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3# 4#一单 元 5#7#9# 各产品线量价关系各产品线量价关系 去化套数 面积段 【客户回顾客户分析】 成交客户居住区域以七里河区为主年龄主要集20-30岁，占比高达 42%，职业分布为企事业单位、政店机兲、私营业主及自由职业，主要认可点为区域和交通 客户小结：客户小结：客户结构及来访途径 较为单一，大面积产品意向客户 较为紧缺，多集中在七里河区， 地缘性15、客户已达上限，2019年持 续挖掘现有客户资源的同时向外 围拓展，另外需要加强推广、渠 道、活动等动作达到输出项目本 体核心价值的目的，契合大面积 意向客户心理诉求，促进成交。 20-30, 48% 30-35, 10% 35-40, 4% 40-45, 13% 45-50, 16% 50之上, 10% 20-3030-3535-4040-4545-5050之上 成交客户年龄段分析成交客户年龄段分析 七里河区, 42% 城关区, 25% 安宁区, 8% 西固区, 8% 外地, 16% 七里河区 城关区 安宁区 西固区 外地 成交客户居住区域分析成交客户居住区域分析 企事业单位, 51% 政府单16、位, 25% 私营业主, 14% 自由职业, 10% 企事业单位 政府单位 私营业主 自由职业 成交客户职业分析成交客户职业分析 区域发展, 20% 区位, 31% 交通及地铁, 24% 配套, 13% 户型, 12% 区域发展 区位 交通及地铁 配套 户型 成交客户认可点分析成交客户认可点分析 02 市场分析 全国市场 兰州市场 七里河市场 市场小结 【市场回顾全国政策】 2018年，全国房地产市场在强调“供需两侧精准调控，引导预期回归理 性”的大背景下，一城一策，因时调控，地斱调控政策差异化明显 城市城市 日期日期 政策内容政策内容 兰州 1月8日 取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住17、房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包含高新区榆中园区） 的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。 泉州 2月7日 限购区域为鲤城区、丰泽区、晋江市、石狮市、南安市官桥镇/水头镇/石井镇、泉州开发区、泉州台商投资区全城、洛江区万安街道以及惠安 县黄塘镇、泉港区、新增泉港区。 大连 3月21日 在中心城区（中山区、西岗区、上河口区、甘井子区及高新园区）范围内，本地户家庭限购2套住房（新房和二手房、不含公寓，下同），非 本地户籍家庭限购1套，且购房之日起前两年内连续缴纳社保一年以上。 海南 3月3018、日 五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市县居民家庭销售。非本省户籍家庭在我省范围内只能购买1 套住房。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，至少一名家庭成员在我省累计缴纳5年以上社保。 沈阳 4月15日 在沈河区、和平区、浑南区（三环内）3个区域范围内，本市户籍家庭购买2套住房，非本市户籍家庭购买1套，且购房之日起前2年内连续缴 纳社保6个月以上。 青岛 4月19日 在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，本地户籍家庭购买2套住房（新房和二手房，下同），非本地 户籍家庭购买1套，且购房之日起前两年内连续加纳社保1年以上19、。 太原 5月14日 在城六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区和晋源区）范围内，本市城镇居民家庭限购2套住房，非本市城镇居民家庭限购 1套，且在本市社保缴满一年以上（或逐月连续缴纳6个月）。 成都 5月15日 本地户籍家庭限购2套住房（新房及二手房，下同），本地户籍单身家庭限购1套，非本地户籍家庭限购1套，且中心城区连续缴纳社保2年以 上，远郊区县连续缴纳社保1年以上，非区域限购。 丹东 5月21日 非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案5年，并取得不动产权证书 后方可上市交易。 西安 6月25日 已取得不动产权证书的20、商品住房再次上市交易需取得不动产权证书满两年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得不动产权证书； 暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。 昆明 7月1日 在主城五区和三个国家级开发园区范围内，年满18岁的非云南户籍人士限购1套新建商品住房。 深圳 7月31日 通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续 完成交易。 沈阳 8月6日 商品房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县） 【市场回顾兰州政策】 2017年兰州房地产市场出台两政，政策持续收紧，丌断扩大限贩区域， 外地客户贩房资21、栺受限，住宅首付比例持续提高 兰州市政府在2017年出台了多项房地产以及与房地产有关的政策，比如限制主城区房地产开发强度政策、新区 产业发展扶持及奖励补贴政策、限购限贷政策出台、调整住房公积金个人住房贷款政策、预售商品房交付日起90 天内登记政策、商品房“一房一价”扩大限购区域政策、住房租赁新政出台“购租并举”等政策，其中在上半年 4.17日和下半年8.29日连续发布两项直接的限购限贷政策。 2017.3.32017.3.3 2017.5.22017.5.2 2017.8.292017.8.29 2017.12.202017.12.20 2017.6.262017.6.26 2017.4.1722、2017.4.17 2017.1.52017.1.5 限制主城区房地 产开发强度政策 住房租赁新政出台 “购租幵举”政策 商品房“一房一价”商品房“一房一价” 扩大限购区域政策扩大限购区域政策 预售商品房交付日起 90天内登记政策 调整住房公积金个 人住房贷款政策 限购限贷政策出台限购限贷政策出台 新区产业发展扶持 及奖励补贴政策 4月17日限购限贷政策影响： 市场影响：小幅波动后维持稳定状态； 客户影响：刚需型客户无较大影响，投资性客户 主城区购房资格受限，被迫郊区化； 价格影响：价格需备案，抑制了部分投资性项目 的价格上升； 开发商影响：价格备案影响网签速度，主城区投 资性客户被排挤外溢，23、被迫寻找更多刚需客户。 8月29日进一步限购限贷政策影响： 市场影响：目前观望态势较重，需进一步研判； 客户影响：投资性客户和外地购房客户资格和首 付比例限制升级； 价格影响：严格控制价格上涨，对乱收费现象进 行限制； 开发商影响：需尽快熟悉政策及相关流程，扩大 客户基数保证转化率。 【市场回顾兰州政策】 2018年1-9月兰州房地产市场对部分区域取消限贩、实行住房限售措 斲、进一步强化价栺备案制度、房贷利率陆续上调 针对兰州市房地产市场发展的实 际情况，对我市房地产市场区域 性限购政策进行调整，取消西固取消西固 区、九州开发区、高坪偏远区、九州开发区、高坪偏远 区域的住房限购政策。区域的住房24、限购政策。 城关区、七里河区、安宁区范 围内（含高新区、经济区，不包 括高新区榆中园区）的住房继续 实行非兰户籍家庭最多可购买一 套、兰州户籍家庭最多可购买两 套的限购政策，但不再提供社但不再提供社 保证明和纳税证明。保证明和纳税证明。 对城关区、七里河区、安宁区 、西固区范围内（含高新区、 经济区、九州开发区，不包括 高新区榆中园区）的住房实施 限售。 自本通知下发之日起，个个 人在上述区域内购买的住人在上述区域内购买的住 房房( (含新建商品住房和存量含新建商品住房和存量 住房，以合同网签时间为住房，以合同网签时间为 准准) )，自取得，自取得不动产权证不动产权证 书书登记记簿日期满三年登25、记记簿日期满三年 方可上市交易。方可上市交易。 价格主管部门要充分发挥价格 监督指导作用，房地产开发企 业在新建商品住房价格备案时 ，应合理确定申报的销售价格 ，要严栺执行新建商品住 房的明码标价、一套一标 和“一价清”制度，实际 销售价栺丌得高亍备案价 栺。 房产部门对拒不接受新建商 品住房价格备案的房地产开发 企业，暂停其网签备案资格。 春节过后兰州多家银行都陆 续上调了房贷利率，首套住房 利率普遍从上浮5%上调到了 上10%15%。而二套房贷利 率上调幅度则更大，大都按基 准利率上浮了20%左右。 目前兰州大部分国有兰州大部分国有 银行房贷利率都由节前的银行房贷利率都由节前的 上浮上浮526、%5%上调到了上浮上调到了上浮 10%10%，商业银行则普遍执，商业银行则普遍执 行基准利率上浮行基准利率上浮15%15%的政的政 策。策。 【市场回顾兰州政策】兰州地产政策对本项目带来的影响 本案处于限购限贷区域内 ，部分改善型、投资型客 户将会由于政策原因受限 刚需客户购房需求成为政 策鼓励和支持方向，但本 项两室产品配比不大 政策收紧导致改善及投 资型客户减少，影响项 目大户型销售速度 【市场回顾兰州土地】 2018年兰州土地市场整体供小亍求，供应区域以榆中县、皋兰县、兰州 新区为主，主城区出让土地较少 2018年兰州土地成交宗数和成交面积与往年相比，均呈现明显下降态势，仅为5宗24.427、万。 从成交总金额来看，2018年土 地成交总额为26.31亿元，仅为2017年成交金额的三分之一左右，由此可以看出2018年限购政策下不但对购房者购房产生了 重要影响，甚至连开发商拿地的积极性也受到了不小打击。 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00 4500.00 5000.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 兰州新区 安宁区 城关区 西固区 皋兰县 红古区 七里河区 永登县 榆中县 2018年1-11月兰州各区域住宅类土地供销价 供应面积28、（万） 成交面积（万） 亩单价（万元/亩） 楼面价（元/） 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2015年 2016年 2017年 2018年 2015年-2018年兰州土地成交对比 成交面积(万) 成交宗数 成交金额 【市场回顾兰州商品房】 2018年全年兰州市场成交高峰为6月，而传统的金九银十销售旺季市 场表现平淡，原因是下半年供应量较少，丏市场劢荡，部分客户持观望态度 2018年1-11月兰州住宅成交面积达529万，成交均价7115元/，成交金额合计451亿元。其中，成交套数同比2017年 上涨1.61%；成交金额同比2016年上涨5.129、5%； 从各月数据来看，3月、4月表现良好；6月达到成交最高值，而下半年受供应量及市场动荡影响，“金9银10”传统楼市 旺季表现平淡。 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 2013-2018年度兰州商品房成交 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/） 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 800030、.00 9000.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 2018年1-11月年兰州商品房成交 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/） 【市场回顾七里河土地】近5年七里河区土地供应及成交量双双回落，土地成交以住宅类用地为 主；2018年1-11月住宅类用地供应11.79万m，成交21.52万m，亩单价1327万元/亩 近五年七里河区供应及成交双双回落，主 城区土地资源稀缺，住宅类用地供应减少 ，成交量随之减少，土地成交价格也因之 大幅上涨；2018年1-11月住宅类用地供 应11.79万31、，成交21.52万，平均亩单 价为1327万元/亩； 2018年1-5月兰州市商服办公用地土地成 交宗数为31宗，2017年1-12月兰州市商 服办公用地土地成交宗数为59宗；2018 年1-5月兰州市商服办公用地土地成交面 积为439.6万，2017年1-12月兰州市商 服办公用地土地成交面积为245.17万。 备注：住宅类用地包括纯住宅+商住用地 2.27 7.46 36.61 38.8 25.11 11.79 2.27 7.03 25.14 44.41 25.16 21.52 294 598 351 572 729 1327 0 200 400 600 800 1000 1200 14032、0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年（1-11月） 七里河区近五年住宅类用地供销价走势 供应面积（万） 成交面积（万） 亩单价（万元/亩） 【市场回顾七里河市场】近五年七里河区土地供应及成交量双双回落，2018年土地共供应出现 历叱新低，仅23585m，成交2.16万m 22664 74638 336540 387979 243501 23585 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2013年 2014年 233、015年 2016年 2017年 2018年 2013年-2018年土地供应情况 用地面积 建筑面积 203454 255542 988943 2118687 1303513 215154 37830 66390 127106 513338 347513 102217 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2013年-2018年土地成交情况 成交面积 成交总价 线性 (成交面积) 近5年七里河区供应及成交双双回落，由于主城区土地资源稀缺，住宅类用地供应减少，成交量随之减少，土地成34、交价格也 因之大幅上涨；2018年1-11月住宅类用地供应11。79万，成交21.52万，平均亩单价为1327万元/亩。 【市场回顾七里河市场】七里河区近五年年均住宅成交量59万左史，自2016年住宅成交量价 快速上涨，市场出现供丌应求态势，2018年11月七里河住宅成交均价为9580元/ 中海华庭中海华庭 近五年七里河区商品住宅市场量价齐涨。2015-2017年，市场供过于求；2018年供应46.03万m，成交66.73万m，供不应求 ；成交均价自2016年快速上涨； 2018年11月七里河区商品住宅无新增供应；成交8.56万m，环比上涨72%；成交均价9580元/，环比下跌29%。 22.35、38 71.00 90.26 89.41 46.03 37.80 41.03 73.96 74.17 66.73 5495.77 6792.36 6776.42 9364.58 9483.98 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000.00 9000.00 10000.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 七里河区近五年商品住宅年度供销价走势 供应36、面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/） 10051.01 9347.70 9290.07 10011.85 8844.86 9627.82 9453.84 8944.64 9490.36 10241.25 9874.97 9580.98 8000.00 8500.00 9000.00 9500.00 10000.00 10500.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 七里河区近12个月月度供销价走势 供应面积 成交面积 成交均价 【市场回顾七里河市场】目前七里河区域改善呈现120-160的刚改和再改的大面积户型需求 ，高端改善类产品市场需求量明显增大，37、丏价栺涨幅最快 近三年七里河成交以80-120的首臵首改臵业需求为主，2017年市场逐渐向改善过度，2018年改善大年，100-120产品 成交大幅下跌，120-160产品成交大幅提升，目前七里河区域改善呈现120-160的高改和再改的大面积户型需求，高 端改善类产品市场需求量明显增大。成交价格方面，七里河因120-160的产品需求大，价格涨幅最快，接近1万元/ ， 这为高端改善类产品溢价提供了可能，而100-120面积段的产品价格呈现下跌。 七里河区近三年各面积段成交价格变化对比七里河区近三年各面积段成交价格变化对比 面积段 （） 2016年 2017年 2018年 （1-11月） 成交均价38、（元/） 80以下 6864 7027 6330 80-100 6960 8757 9394 100-120 6903 9513 9110 120-140 5730 9653 9834 140-160 7082 9468 9888 160-180 6319 9526 8737 180-200 5253 10830 9677 200-220 3844 10384 10713 220-240 4015 4300 5030 240-260 11312 10960 11291 260-280 5040 0 0 280-300 7503 0 9324 300以上 11309 11158 10127 七里39、河区近三年各面积段成交套数变化对比七里河区近三年各面积段成交套数变化对比 产品定位 面积段 （） 2016年 2017年 2018年 （11月） 2016年 2017年 2018年 （1-9月） 成交套数（套） 成交套数比例 特刚 80以下 703 199 136 10% 3% 2% 首臵 80-100 3387 2343 2341 46% 34% 39% 首改 低改 100-120 1159 2040 1261 16% 30% 21% 高改 120120- -140140 1141 1309 1568 16% 19% 26% 再改 140140- -160160 873 504 483 1240、% 7% 8% 160-180 31 132 56 0% 2% 1% Top 180-200 6 76 54 0% 1% 1% 200-220 29 228 16 0% 3% 0% 220-240 2 1 2 0% 0% 0% 240-260 2 2 11 0% 0% 0% 260-280 1 0 0 0% 0% 0% 280-300 2 0 6 0% 0% 0% 300以上 1 5 5 0% 0% 0% 【市场回顾七里河市场】截至2018年11月底七里河区域商品住宅库存量约81万，7659套， 库存主要集中在140以下的产品，占比达91% 截至2018年9月底，不论是主城四区还是七里河区域商41、品住宅库存主要集中在140以下的产品。其中主城四区140以下 库存占比达85%，七里河区域140以下产品库存占比达91%。 注：去化周期=当月库存量/近12个月平均成交量，主城四区=城关+七里河+安宁+西固 20182018年年1111月底全市主城四区住宅各面积段库存分析月底全市主城四区住宅各面积段库存分析 面积段 （） 库存量 （） 库存套数 （套） 去化周期 （月） 库存套数 占比 80以下 318546 5282 24 20% 80-100 853435 9329 11 34% 100-120 453235 4164 7 15% 120-140 568413 4368 8 16% 14042、-160 264452 1790 12 7% 160-180 125404 736 17 3% 180-200 75435 400 13 1% 200-220 46906 225 8 1% 220-240 50016 216 31 1% 240-260 46622 189 17 1% 260-280 32073 119 36 0% 280-300 40635 141 13 1% 300以上 34434 100 34 0% 20182018年年9 9月底七里河住宅各面积段库存分析月底七里河住宅各面积段库存分析 面积段 （） 库存量 （） 库存套数 （套） 去化周期 （月） 库存套数 占比 80以43、下 73315 1062 87 14% 80-100 296303 3225 15 42% 100-120 126897 1157 9 15% 120-140 199385 1531 10 20% 140-160 58941 396 8 5% 160-180 16736 99 15 1% 180-200 21241 114 23 1% 200-220 5669 27 20 0% 220-240 0 0 0 0% 240-260 3386 14 15 0% 260-280 1650 6 - 0% 280-300 2049 7 14 0% 300以上 6484 21 49 0% 库存集中区 库存集44、中区 【市场回顾商业市场】 【永新华丐界湾-基础信息】永新华丐界湾商业体量共8000，亍2017年年初开售，2017年10月底交付 项目名：永新华世界湾 商业类型：内铺及外铺，主要分布在项目西侧，内铺一层及外铺一拖 二产品，一层层高3.5米，二层3米 商业体量: 8000 销售模式：平销 成交均价：2.28万元/（内铺成交均价13100元/，外铺成交均价 24100元/） 销售周期：16个月（2016年12月开售） 剩余货量：剩6间商铺，均为大面积商铺，面积区间270-380，目前 剩余约1600 商业成交客户：成交客户以关系户、大客户资源为主 西出入口西出入口 【市场回顾商业市场】 0 5045、00 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 2016年12月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年6月 2017年10月 面积（） 650.96421.22782.55241.31376.53652.1 金额（万） 130794217326279001578 单价（元/） 200752236922132259882390224199 永新华世界湾量价关系 永新华丐界湾成交数据 类型 面积() 金额（元） 均价（元/） 内铺 360.14 4716167 13095 外铺 2764.53 66667852 46、24115 合计 3124.67 71384019 22845 永新华世界湾成交共计成交3100，成交总额7138万，均价22800元/；其中内铺成交360，均价为13100元/，外铺成交2764， 成交均价24100元/； 按照销售周期16个月计算，月均去化193，825新政后仅在10月成交1套，面积652，均价24200元/； 整个销售周期成交表现较好的除开盘当月，2017年3月成交量较大，月均800，当月均价为22132元/。 【永新华丐界湾-量价兲系】永新华丐界湾内铺成交均价13100元/，外铺成交均价24100元/，月均去 化193，整盘走量均价22100元/ 项目名：中海广场 商业47、类型：盒子商业（自持），底商（销售，一层层高6米，二层层 高5.4米，40-135） 商业体量: 60000（对外销售底商约6000-7000，主要分布在沿 莫高大道的一期1#、2#、3#及5#） 成交均价：19500元/（一层成交均价为27800元/，二层成交均 价13000元/） 销售周期：19个月（2016年9月开售） 剩余货量：成立专业招商组，多数自持，仅小部分北侧商业对外销 售，目前剩余约200 商业成交客户：成交客户以住宅业主为主 商业 【市场回顾商业市场】 【中海广场-基础信息】永新华丐界湾商业体量共8000，亍2017年年初开售，2017年10月底交付 【市场回顾商业市场】 【中海广场-量价兲系】中海广场一层走量均价27800元/，二层走量均价12200元/，月均去化253 ，整盘成交均价19500元/ 中海广场商业成交数据中海广场商业成交数据 楼栋/楼层 成交面积 成交金额(元) 成交均价（元/） 1# 1475.33 24466628 16584 2# 1610.84 31304107 19433 3# 410.04 5100392 12439 5# 1314.8 32950054 25061 合计合计 4811.014811.01 9382118193821181 19501 19501 一层 2116.