1、1 2019年2月 此文件仅供与客户交流使用 未经睿信咨询公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制 中梁地产运营手册中梁地产运营手册 2 前言前言 前言前言 为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型 、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此中梁运营管理标准手册，深度剖 析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制 当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准 由于时间仓促，本手册编写过程中难2、免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议： 手册编制手册编制 委员会委员会 主编：陈从宏（助理总裁） 副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理） 责任编辑：项目运营 公司经营 黄文昊 郭东明 成俊泉 张瑞 罗奇 张志美 屠轶涛 张铖澄 高扬 孙夏琳 3 寄语寄语 运营之道运营之道，在于琢磨在于琢磨，千变万化千变万化，存乎一心存乎一心 中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规 划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系 大道至简大道至简 公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事 项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组3、织，聚焦 “规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权 、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共 享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营 奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架 小道至精小道至精 坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321 ，冲刺456”要求，注重工作前臵，策划先行，并行交叉，合理调 度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭 环 展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战 略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产4、到中梁财团的历史性跨越 总裁助理陈从宏总裁助理陈从宏 4 寄语寄语 近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月 异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围 绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变 为企业战略落地的推进器，企业做大做强的 发动机和经营利润的监控者 中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引 领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通 过苦练内功不断提升标准化运营能力打造， 持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一 条具有中梁特色的运营管理之道 集团副总裁徐忠信集团副总裁徐忠信 5 寄语寄语 坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、 预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、 5、交付后”9大阶段，通过工作前臵，策划先行，并行交叉， 在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正” 投前阶段，要求方案前臵、工程、招标、设计三大策划先行 概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼 ，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4 个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、 公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA6、管控闭环 项目运营 副总经理副总经理 曹健曹健 6 项目布局项目布局 天津 北京 安徽 河南 河北 四川 湖北 湖南 广西 广东 江西 福建 浙 江 江苏 山东 上海 重庆 180180多个多个精品项目 20002000多万方多万方开发面积 120000120000家庭 3600036000客户品质生活 深耕长三角深耕长三角 面向华东面向华东 辐射全国辐射全国 7 运营管理金字塔运营管理金字塔 战略规划战略规划 （经营）（经营） 战略规划是一切经营的前提，一 体两翼、蝶变战略、打造不动产 生态投资平台 项目运营项目运营 坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲刺456 公司经营公司经营7、 强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架 8 目录目录 项目运营项目运营 开发阶段 业务条线 公司经营公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制 战略规划战略规划 战略规划 9 运营总图运营总图（常规项目常规项目6个月开盘个月开盘）P9-10-11 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程 营销营销 财务财务 客服客服 项目全周期项目全周期 时间阶段时间阶段 项目获取项目获取 概念方案概念方案 预备会预备会 方案批复方案批复 开盘开盘 竣备竣备 交付交付 投前投前 1 1个月及以上个月及以上 概念方案概念方案 1 1个月个月 预8、备会预备会 1.31.3个月个月 方案批复方案批复 0.40.4个月个月 施工准备施工准备 1.31.3个月个月 开盘后开盘后 1717个月个月 交付前交付前 2 2- -6 6个月个月 交付后交付后 土地评审 投前版计划 编制 强排方案编制 投前版目标 成本编制 现场踏勘 前端融资立项 投后目标合约 书签订 投后版计划 编制 概念设计 可研版目标 成本编制 施工前技术、组织、工期、现场准备 签订前端融资 协议 成立招标管理 组织 市场调研 开工开工 组织预备会 方案设计 可研版目标成本修正 前端融资贷后管理&开发贷申请 招采计划制定 营销大纲编制&临展开放 提出规划设计建议&进行风险监测 考9、核计划编制 施工图设计 招采方案制定 开盘前开盘前 2 2个月个月 组织项目启动 会 启动会版目标 成本编制 招采实施&供方管理 品牌发布 项目监控 二次设计&技术支持 施工图版目标 成本编制 预结版目标 成本编制 成本结算&结算版目标成本编制 项目后评估 基础施工 开发贷放款 开盘筹备 开盘前风险 检查 工程实现&竣 工验收 按揭回款实施/税收动态管理 销售&回款 风险检查&交付准备 维修 清算管理 办证 客户维护 二次改造& 整改 交付管理 后评估 房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线 ”两条主线从始至 终贯穿 10 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 项目初判10、 发展工作 例会 头脑风暴 土地评审 决策 签订投前目 标合约书 项目获取 签订投后目标 合约书 编制投后版计划 提交运营图初稿 核对可研版货值 预备会货值优化 编制投前 版计划 收地 编制强排 方案 完成概念 方案设计 概念方案 评审 初勘 详勘 示范区概 念策划 示范区景观、 建筑概念方案 评审 示范区样板房 室内概念方案 评审 编制拿地上会 版目标成本 成立招采 管理组织 示范区/降水/地 勘/桩基单位定 标 现场踏勘 市场调研 示范区选址 临展选址 品牌接待点设臵 客服前期介入 项目规划设计建议 前端融资立项 公区室内硬装 概念方案评审 货量区景观 方案评审 规划方案 评审 示范区建 11、筑方案评 审 示范区景观 方案评审 示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图 完成可研版目 标成本审批 编制启动会版 目标成本 试装 装修、景观 单位定标 制定招采方案 咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标 工程初步策划 监理策划 示范区动工 编制营销大纲 销售团队组建、培训 上报前端融资方案 开发贷立项 制定项目招 采计划 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 / /招招 采采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 概念方案阶段概念方案阶段 （方案前臵，策划先行）（方案前臵，策划先行） 拿地前一个月以上拿地前一个12、月以上 1 1 概念方案概念方案 投前阶段一个月投前阶段一个月 2 2 项目获取项目获取 3 3 预备会阶段预备会阶段0.60.6个月个月 由投资部门主导 11 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 组织召开 预备会 考核/冲刺 版计划上 线&更新 运营图 核对线上 预备会版 货值 组织项目启动会 计划实施监督 价格核查、货值核查 节点 汇报 项目计划周报 项目月度动 态货值盘点 项目经营风险预警 开盘风险预警 取得土地证 取得方案批复 取得用地证 取得工程证 取得施工证 取得预售证 封顶风 险预警 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 / /招招 采13、采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 3 3 公区/批量精装室 内硬装方案评审 完成建筑报 批版施工图 完成建筑施 工版施工图 完成示范区景 观施工图 完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审 示范区验收 完成启动会版目标成本审批 合约规划 货量区技术支持 示范区 后评估 示范区现 场评审 完成施工 图版目标 成本审批 施工至0 垫层施工 开始 挖土 施工 组织 设计 总包 进场 开始 正式 打桩 编制工程管理策划 工程达到预 售条件 示范区主体 施工完成 完成硬装 软装施工 低碳 制作三维 影视片 品牌发 布会 组织媒 体行活 动 正展 开放 产品说 明14、书 示范区开放 认筹 开盘 评审 开盘 客服热线推广会 风险检查 前端融资贷管理 按揭银行摸底 按揭银行合作 协议签订 按揭办理 培训 前端融资放款 开发贷融资方案审批 签订开发贷融资合同 开发贷放款 股权质押 确认精装标 准 4 4 方案批复阶段方案批复阶段0.40.4个月个月 方案批复方案批复 施工准备阶段施工准备阶段1 1个月个月 5 5 开工开工 开盘前开盘前2 2个月个月 6 6 开盘开盘 满意 度回 访 12 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 组织开盘复盘会 人防、消防、规划验收 货量区二次设计 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 /15、 /招招 采采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 完成预结版目 标成本审批 供方评估 过程评估 结构封顶 外架拆除 批量精 装验收 完成景 观工程 竣工备 案 二次 改造 联合 验收 交付 评估 认购转签 开盘后评估 回款管理 交付管理 交付 客户满意度回访 召开交付启动会 交付培训 按揭回款考核 开发贷贷后监管、 销售、还款 组织项目 后评估会 办理大产证 设计后评估 项目结算 供方后评估 交付后维 保 办证管理 居住体 验回访 风险排查 工地开放体验日 交付满意 度回访 6 6 7 7 开盘后开盘后1717个月个月 竣备竣备 8 8 交付前交付前2 2- -6 6个月个月 交16、付交付 交付后交付后 13 开发阶段开发阶段 按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备 会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后 九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取 得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑 事件作为分界 开发阶段开发阶段 14 开发阶段开发阶段投前投前 房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。 因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基 本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究 和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供 依据 这阶段主要的工作是项目研判、项目投资17、评审与决策 投投 前前 15 开发阶段开发阶段投前投前 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/ /开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 城市准入报告审批 土地信息收集 项目初判 市场定位 新进入城市的供方选 择 强排方案编制 初判评审后15天 头脑风暴会 挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研 决策 深度可研决策会后 签订投销目标合约书 项目获取 可研会前 编制投销版计 划 强排方案前 已进入城市的 供方选择 可研决策会前 编制拿地上会 版目标成本 土地评审前 必要的项目现场调 查 挂牌前一个月 现金流测算 挂牌前一周 前端融资立项 挂牌后一周 同行战略合作 洽谈 18、挂牌前两周 前端融资方案 上报 开发贷方案设 计 摘牌前一周 明确前端融资 责任人 确定前端融资 报告主体 投前投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 16 开发阶段开发阶段概念方案概念方案 概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效 果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获 取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段 本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要 求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需 要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面 17 开发阶段开发阶段概念方案概念方案19、 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/ /开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 签订土地成交相关 文书 摘牌后摘牌后7 7天内天内 签订投后项目目 标合约书 概念方案评审 督促合作项目 协议书的签订 合作项目内部 交底 摘牌后摘牌后0 0. .5 5个月个月 完成初勘报告 现场准备工作 挂牌后挂牌后3 3个工作个工作 日日 土地资源入库 摘牌后摘牌后1010个工作日个工作日 前端融资立项审批 开发立项申请 挂牌后挂牌后2020个工个工 作日作日 签订前期融资 协议 产业资本及财 务投资合作洽 谈 协议签订后协议签订后5 5个个 工作日工作日 前端融资股权 质押前端融资20、 协议/合同备案 摘牌后摘牌后7 7天内天内 参与项目交底会 录入投后版计划 核对科研版货值 发布项目名称 协议签订后一协议签订后一 个月内个月内 跟进对外参股 合作项目经营 目标确定 摘牌后摘牌后0 0. .7 7个月个月 示范区景观概念 方案评审 示范建筑概念方 案评审 摘牌后摘牌后0 0. .8 8个月个月 货量区景观概念 方案评审 摘牌后摘牌后1 1个月个月 货量区建筑概念 方案评审 完成详勘报告 示范区室内硬装 概念方案评审 样板房室内硬装 概念方案评审 摘牌一个月内摘牌一个月内 编制可研版目 标成本 成立招采管 理组织 技术管理准备 组织管理准备 摘牌后摘牌后1010天天 营销团队21、建设 摘牌后摘牌后1515天天 市场调研 确定案名 摘牌后摘牌后2020天天 定案优化 摘牌后摘牌后2525天货天货 量量预排 示范区设臵建 议 临展选址及方 案执行 地推外展点选 址及方案报批 摘牌后摘牌后3030天天 品牌接待点设 臵 客服前期 介入 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 18 开发阶段开发阶段预备会预备会 从完成概念方案通过项目预备会的一个多月时间，称之为预备 会阶段 预备会是集团根据产品定位，政府规范要求等对项目经营指标 ，操盘思路进行筹划，明确项目/年度目标的会议，秉承 “策 划先行，承上启下、内外一致、确认承诺”四大原则 在本阶22、段中，运营协调各业务条线对项目开发进行整体策划及 模拟操盘，对整体策划进行评审、确认，确定各关键指标值。 此外，对潜在的风险进行判断，预控、减少或规避项目运营风 险 预预 备备 会会 19 开发阶段开发阶段预备会预备会 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 概念方案后一概念方案后一 周内周内 提交运营图初稿 摘牌后摘牌后1 1. .3 3个月个月 完成示范区桩基 础施工图 摘牌后摘牌后1 1. .4 4个月个月 示范区建筑方案 评审 摘牌后摘牌后1 1. .5 5个月个月 公区室内硬装概 念方案评审 摘牌后摘牌后1 1. .7 7个23、月个月 示范区景观方案 评审 摘牌后摘牌后1 1. .8 8个月个月 货量区景观方案 评审 摘牌后摘牌后2 2 个月个月 样板房室内硬装 方案评审； 完成规划方案/扩 初设计； 完成示范区建筑 施工图； 示范区室内硬装 方案评审 摘牌后摘牌后2 2. .3 3个月个月 准备预备会资料 桩基础开工前桩基础开工前 开工条件审核 摘牌后摘牌后3535天天 销售及企划代理 公司筛选、提报 编制启动会版目 标成本 预备会前预备会前 预备会资料准备 预备会前预备会前 预备会货值结构 优化 方案报批前方案报批前1010- - 1515天天 组织预备会 招采实施前招采实施前 制定项目招标采 购计划 预备会前预24、备会前 预备会资料准备 预备会前预备会前 预备会资料准备 摘牌后摘牌后1 1. .5 5个月个月 桩基开工 编制监理规划 摘牌后摘牌后4040天天 营销大纲编制及 评审 摘牌后摘牌后4545天天 销售讲义编制与 审核 摘牌后摘牌后5050天天 品牌导入推广方 案确定；项目启 动新闻发布会 摘牌后摘牌后5555天天 模型制作； 自媒体建立 摘牌后摘牌后6060天天 销售团队组建培 训；临展开发放 动 预备会前预备会前 预备会资料准备 预备会前预备会前 预备会资料准备 摘牌后摘牌后6565天天 前期拓客准备 摘牌后摘牌后7070天天 品牌导入档案落 地执行 摘牌后摘牌后4545天天 前端融资放款 25、前端融资资金前端融资资金 到位后到位后 前端融资贷后管 理 规划方案文本规划方案文本 完成前完成前 项目规划设计建 议 投前 概念方案 预备会预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 预备会前预备会前 预备会货值结构 优化 20 开发阶段开发阶段方案批复方案批复 从通过项目预备会到取得方案批复的这段时间，称之为方案批 复阶段 规划方案批复作为重要的历程碑节点，是项目经济指标及成本 指标确定、施工图设计、后续报批报建的前提。本阶段的主要 任务是取得规划方案批复意见 方方 案案 批批 复复 21 开发阶段开发阶段方案批复方案批复 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 26、工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后摘牌后2 2. .5 5个月个月 公区室内硬装方 案评审 批量精装室内硬 装方案评审 摘牌后摘牌后2 2. .7 7个月个月 完成示范区景观 施工图 确认精装标准 制定招采方案 预备会后一周预备会后一周 内内 考核版计划上 线 冲刺版计划上 线提报项目运 营图核对线上 预备会版货值 摘牌后摘牌后2 2. .7 7个月个月 取得方案批复 摘牌后摘牌后2 2. .5 5个月个月 总包进场 两证一规取的前 开发贷立项审批 开发贷融资方案 编制 投前 概念方案 预备会 方案批复方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 咨询服务类招标 示27、范区招标 工程施工类招标 材料设备类招标 22 开发阶段开发阶段施工准备施工准备 从取得方案批复到取得施工证的这段时间，称之为施工准备阶 段 对于集诸多不确定因素于一体的建筑安装工程来说，施工准备 阶段是施工程序中的重要环节，关乎后续施工是否能顺利进行 本阶段中，各业务条线间互相协调，完成全部的施工准备工作 ，包括施工证取得、施工图设计、招标采购、施工现场准备等 施施 工工 准准 备备 23 开发阶段开发阶段施工准备施工准备 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后摘牌后3 3个月个月 完成样板房内 硬装施工图 样板房室内软 装28、方案评审 完成示范区室 内硬装施工图 示范区室内软 装方案评审 完成建筑报批 版施工图 摘牌后摘牌后4 4个月个月 基坑支护通过专 家评审 摘牌后摘牌后8585天内天内 首次媒体行活动 备案名取得后备案名取得后 一周内一周内 更新项目名称 摘牌后摘牌后4 4个月个月 取得施工证 桩基完成 摘牌后摘牌后3 3. .6 6个月个月 取得工规证 施工证取得前施工证取得前 开发贷方案审批 开发贷融资评审 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 方案批复后方案批复后7 7天天 内内 组织项目启动 会提交启动会 版货值 施工版货值审施工版货值审 批后批后3 3天29、内天内 核对施工图版 货值 摘牌后摘牌后3 3. .5 5个月个月 基坑支护方案 评审 摘牌后摘牌后2 2. .8 8个月个月 完成货量区桩 基施工图 每月每月2525日日 上报预算计划 启动会版目标 成本审批 预算审核、审 批、归档 摘牌后摘牌后9090天内天内 开放首批地推外 展点 示范区样板房包 装方案设计 摘牌后摘牌后105105天内天内 举行品牌发布会 摘牌后摘牌后115115天内天内 三维影视片制作 出街 项目启动会后项目启动会后1 1个个 月内月内 完成项目（税务 管理表） 24 开发阶段开发阶段开盘前开盘前 从项目开工到工程形象进度满足预售条件实现开盘的这段时间 ，称之为开盘前30、阶段 这一阶段的主要工作是整合开发过程中涉及到的人力、材料、 机械设备、资金等资源、将项目建设计划付诸于正式实施。内 容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套 在本阶段，要求各条线互相配合，在保证质量的前提下，加快 施工进度，在集团标准工期要求期限内，工程形象进度满足所 在城市的预售条件，同时，营销条线需要做好薪客及开盘筹备 工作，确保快速开盘、快速销售 开开 盘盘 前前 25 开发阶段开发阶段开盘前开盘前 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 营销价格审批后营销价格审批后 3 3天内天内 组织核对全盘价格 规划审批后的31、货值 预售证取得后预售证取得后3 3天内天内 组织核对预测版货值 摘牌后摘牌后4 4. .2 2个个月月 完成建筑实施版 施工图 每月每月2525日日 动态成本月报 编制施工图版 目标成本 启动会版目标成本启动会版目标成本 审批完成后审批完成后1515日内日内 编制合约规划表 每季度一次每季度一次 第三方过程评估 摘牌后摘牌后5 5个月个月 土方开挖完成 摘牌后摘牌后6 6个月个月 完成正负零 工程达到预售条件 达到预售条件达到预售条件3 3天内天内 取得预售证 摘牌后摘牌后130130天内天内 组织二次媒体行活动 摘牌后摘牌后135135天内天内 低聚： 正展开放 摘牌后摘牌后150150天32、内天内 召开产品说明会 开盘前开盘前3030天前天前 示范区开放 摘牌后摘牌后160160天内天内 认筹（小筹）组织： 示范区/样板间开放 确定开盘活动方案 摘牌后摘牌后178178天内天内 开盘方案制定及评审 开盘 取得两证一规后取得两证一规后2 2. .5 5 个月个月（底线：取得底线：取得 预售证后预售证后1 1个月内个月内） 开发贷放款 全周期税务管理全周期税务管理 表表审批后审批后1 1个月内个月内 编制税收方案执行 计划表 开盘前开盘前3030天天 按揭合作银行摸底 ：完成按揭合作 协议审批 开盘前开盘前1515天天 完成阶段性担保股 东会决议用章审批 按揭银行开户 开盘前开盘前133、 1周周 银行项目准入 按揭额度预约： 银行培训 对外宣传前对外宣传前 营销物科审核 示范区开放前示范区开放前 客服热线推广 成立风险检查小组 开盘前开盘前1 1周周 风险检查： 案场服务品质检查 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前开盘前 开盘后 交付前 交付后 26 开发阶段开发阶段开盘后开盘后 从项目开盘到竣工备案的这段时间，称之为开盘后阶段 本阶段的主要工作是工程实现并完成竣工备案。其中，竣工验 收工作是全面考核建设成果的最终环节，有建设单位组织勘察 、设计、监理、施工单位按照被批准的设计文件和国家规定来 进行综合检查、质量监管部门和相关管理部门进行监督。经验 收合格的工34、程方可办理交付使用手续 开开 盘盘 后后 27 开发阶段开发阶段开盘后开盘后 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后摘牌后6 6. .3 3个月个月 示范区开放后 评估 交付前交付前2 2- -6 6个月个月 竣工备案 筹备前筹备前4 4. .5 5个月个月 外立面落实 每年每年5 5月月3131日前日前 完成企业所得税 汇款 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后开盘后 交付前 交付后 开盘后开盘后1 1个月个月 内内 组 织 开 盘 复 盘会 计划过程监控 每月每月2525日日 动态成本管理 （月报） 35、设计变更管理 现场签证管理 无效成本管理 制定结算计划 合同履行完毕合同履行完毕 发放结算通知 结算资料收集 结算审批后结算审批后 结算资料归档 开盘至项目售罄开盘至项目售罄 促销价格调整 回款管理 摘牌至项目售罄摘牌至项目售罄 销售后台工作管 理 必要时更新（税 收方案执行计划 表） 结算会议通过结算会议通过 后后 结算审批 收到结算资料收到结算资料 后后 结算审核 竣工备案前竣工备案前 目标成本（预 结版）审批 5 5月月1010日日- -6 6月月3030 日日 供方年中评估 每半年每半年 供方名册建立 供方等级评定 1111月月1010号号1212月月 3030号号 供方年末评估 竣备36、前竣备前9 9- -1010个月个月 结构封顶 交付前交付前6 6个月个月 交付启动及策划 竣备前竣备前6 6. .5 5天天 室外景观完成 每季度一次每季度一次 第三方过程评估 批量精装验收批量精装验收 摘牌后摘牌后210210天天 开盘后评估 摘牌后摘牌后195195天天 热销后宣执行 摘牌后摘牌后187187天天 认购转签 开发贷贷后监管 、销售、还款 按揭回款考核 次月次月5 5日前日前 上报（项目销 售回款情况表 ） 每季度至少每季度至少1 1次次 准业主活动 每每2 2月至少一次月至少一次 工程进度推送 每月至少一次每月至少一次 客户关怀互动 签约后签约后1 1个月内个月内 销售服37、务满意度 调查 签约后签约后 客户信息收集 设计变更会签 客户投诉处理 舆情监测 28 开发阶段开发阶段交付前交付前 从完成竣工备案到交付的这段时间，称之为交付前阶段。 交付前阶段主要由客服人员代表客户进行交付前的内部验收交 接，确保将充分体现企业品质的产品交付到客户手中。主要工 作有物业承接查验、召开交付启动会、进行风险排查及整改等 。 交交 付付 前前 29 开发阶段开发阶段交付前交付前 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 交付前交付前1 1个月个月 第二次品质排 查整改 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开38、盘后 交付前交付前 交付后 交付前交付前2 2个月个月 完成2次改造 交付前交付前2525天天 综合验收 交付前交付前2020天天 交付预体验 活动 交付前交付前3 3个月个月 第 一 次 品 质 排查整改 交付前交付前1010- -1515 天天 交付评估 交付前交付前3 3个月个月 交付管理 交付前交付前2020天天 制定交付方案 交付前交付前1 1月月 物业检查会 工地开放体验日 客户摸牌 零星交付方案 空臵房管理 交付启动会后交付启动会后2 2周周 内内 交付前风险捡查 交付前交付前3 3个月个月 召开交付启动会 交付前一周交付前一周 模拟验收 准备交付预案 交付培训 交付前交付前1 39、1天天 交付现场布 臵 30 开发阶段开发阶段交付后交付后 交付后的主要工作有工程维修、物业管理、项目结算及后评估 等。其中物业管理作为维护客户关系的一项重要工作，其主要 任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，为其提 供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使 用寿命及价值。 交交 付付 后后 31 开发阶段开发阶段交付后交付后 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 交付后交付后3 3天内天内 组织项目后评估 会 项目预结果 交付后的维保 交付日至合同约交付日至合同约 定时间定时间 办证管理 集中交付后集中交付40、后1 1个个 月内月内 交付满意度回访 集中交付后集中交付后4 4个个 月内月内 集中维修 集中交付后集中交付后6 6个个 月月 交付后客户沟 通 交付满一年交付满一年 居住体验回访 组建社区社团 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后交付后 竣工结算后竣工结算后 1 1个月内个月内 供方后评估 32 业务条线业务条线 按照业务条线、投资、运营、设计、成本、招采、工程/开发 、营销、财务、客服等多部门协同配合，确保项目顺利开展 业务条线业务条线 33 投资投资招拍挂招拍挂 招 拍 挂 招 拍 挂 工作要点工作要点 时间要时间要 求求 完成标准完成标准/ /工41、工 作成果作成果 工具包工具包 关键工关键工 作作 子项子项 区域公司区域公司 区域集团区域集团 控股集团控股集团 城市准入城市准入 研究研究 城市准入 报告审批 投发中心准入研究 集团批准 城市准入报告 审批 MA-1-01投资发展管理制度 城市准入审批表 城市准入报告模板 土地信息土地信息 收集收集 项目线索收 集及动态管 理 拓展部收集项目 线索 投发中心审批土 地信息收集审批表 备案、监控检查 年度投资 计划时间 土地信息收集 审批表提交 MA-1-01投资发展管理制度 MA-2-03-20 项目投资拓展管理办法 土地信息收集审批表 项目初判项目初判 编制初判报 告 拓展部组织编制 项42、目初判报告 提交项目初判 MA-1-01投资发展管理制度 土地初判申请表 土地初判审批表 初判审批 投发中心审核、分 管副总裁审批 备案、监控检查 项目初判审 批 土地拓展土地拓展 计划审批计划审批 土地拓展计 划审批 初判发起人申请 地块拓展计划 控制表 职能部门评审，分 管副总裁批准 地块拓展计划 控制表评审 地块拓展计划控制表 头脑风暴头脑风暴 会会 召开头脑风 暴会 市场策划部负责 已进入城市头脑 风暴会 投发中心组织新进 入城市的头脑风暴 会，市场策划负责 人批准 备案，监控检查 头脑风暴会会 议记录 MA-1-01投资发展管理制度 头脑风暴会会议指引 头脑风暴审批流程 头脑风暴会会43、议纪要审批表 市场定位市场定位 市场定位 市场策划部编制 项目市场定位 报告 投发中心批准项目 市场定位报告 A类项目，监控检查 B类项目，集团审批 市场定位报告 审批 MA-1-01投资发展管理制度 市场定位及产品定位审批表 市场定位报告模板 强排方案强排方案 审批审批 强排方案审 批 研发设计部负责 已进入城市的项 目强排方案 投发中心编制新进 入城市的项目强排 方案，分管副总裁 批准 A类项目，监控检查 B类项目，集团审批 项目强排拿地 方案审批 MA-1-01投资发展管理制度 项目强排拿地方案审批表 备注：备注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积144、2万平米，或预估土地成交价2.5亿元 34 投资投资招拍挂招拍挂 招招 拍拍 挂挂 工作要点工作要点 时间要时间要 求求 完成标准完成标准 工具包工具包 关键工作关键工作 子项子项 区域公司区域公司 区域集团区域集团 控股集团控股集团 项目可研项目可研 报告报告 编制项目可 研报告 市场策划部组织编制 项目可研报告 审核小项目项目 可研报告 A类项目，监控检查 B类项目，集团审核 土地评审 例会之前 提交项目 可研报告 MA-1-01投资发展管理制度 可研上会现场汇报操作指引 项目可研报告模板 土地评审土地评审 可研决策 董事长向区域/控股 集团汇报可研报告 投发中心组织小项 目评审会,参与集45、 团大项目评审会 A类项目，参与评审 B类项目，组织评审 每周土地 评审例会 项目可研 报告评审 MA-1-01投资发展管理制度 可研上会现场汇报操作指引表 地块可研上会决策汇报ppt模板 投前项目投前项目 目标合约书目标合约书 签订投前项 目目标合约书 市场策划部发起投 前项目目标合约书 设计/项管/营销、 运营等会签，分管 副总裁、总裁审核 集团批准 签订投前 项目目标合 约书 MA-3-01-20 项目投资前期评审操作 指引 投前目标合约书审批表 项目获取项目获取 项目获取 董事长发起土地竞 拍授权单审批表 土地竞拍合作审批 单地块竞买保证 金审批表排他协 议审批单 投发和财务中心负 责46、竞买保证金的批 准，投发中心负责 项目竞买授权的审 核 集团批准 土地成 交书或 框架协议 土地竞拍授权审批表 土地竞拍合作审批表 土地合作协议审批表 地块竞买保证金审批表 排他协议审批单排他协议模 板 投后项目投后项目 目标合约书目标合约书 签订投后项 目目标合约书 获地后，项目拓展部 完成投后项目目标 合约书签订 设计/项管/营销、 运营等会签，分管 副总裁、总裁审核 集团批准 摘 牌 后 7 天内 签订投后 目标合约书 * MA-3-01-20 项目投资前期评审操作 指引 投后目标合约书审批 签订土地成签订土地成 交相关文书交相关文书 签订土地成交 相关文书 签订土地成交相关文 书 集团审核备案 集团批准 完成土地成 交相关文书 的签订 MA-1-01投资发展管理制度 概念方案评概念方案评 审审 概念方案评审 概念方案设计、组织 概念方案评审会 参加概念方案评审， 批准小项目概念方 案 A类项目，监控检查 B类项目，组织评审 完成概念方 案评审 MA-1-01投资发展管理制度 备注：备注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元 *项目投后目标合约