1、 定价思路（市场层面）定价思路（市场层面） 本物业价格确定的方法主要是市场比较法。 项目所在区域是新站区房地产开发热点区域， 在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据 以下步骤确定项目的可实现均价。 一、分析项目特点，确定价格制定原则 二、根据可比案例选择标准，选择可比案例 三、确定价格影响因素 四、通过影响因素分析可比案例 五、通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格 六、分析比准价格，确定项目可实现的市场均价 第一部分：项目定价原则第一部分：项目定价原则 一、一、 项目特点分析项目特点分析 项目处于合肥新站开发区，临泉路张洼路口2、。由于临泉路拓宽等市政利好消息，区域内 楼盘价格具有明显的上升趋势。 本项目由一栋多层，四栋小高层和一栋高层构成，分三期开发。一期开发一栋多层和一 栋小高层，二期开发两栋小高层，三期为一栋高层。一二期开发的时间节点紧密，三期开发 时间节点尚未确定。 一期产品较二三期产品劣势明显。 二、定价原则二、定价原则 1、 依据开发的顺序和时间节点将一二期作为一个价格阶段。三期为第二价格阶段。 2、 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。 第二部分：项目可实现均价第二部分：项目可实现均价 1、考虑本项目所在区域是合肥新站综合试验开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较 强。因3、此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响 因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。 2、调查案例选取 选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新站区具有代表性的楼盘，销 售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新站区的 6 个楼盘作 为调查分析案例。 3、住宅物业价格影响因素： 因素一：地理位置比较因素，、环境，、交通，、配套； 因素二：楼盘基本素质、规模，、平面设计，、设备，、装修程度，、是否送 电器，外观，、景观，、车位，承建商，、发展商； 因素三：物业管理，、品牌，、收费； 因素四：工程形象； 因素五：营销手段。 楼盘比较表楼盘比较表 内容 分项 惠园 兴业瑞景苑 银都苑 地理位置 环境 站西路与临泉路交叉口， 周 边生活技能较为完善， 交通 便利，休闲场所有人民公 园、胜利广场等一应俱全， 但