1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 淮北凤凰城项目营销诊断与执淮北凤凰城项目营销诊断与执 行报告行报告 20092009目标目标 1、全年销售600套（含年初到4月22 日为止已销售225套,剩余375套） 2、实现成交均价达到2750元/ 目标下的整盘思考目标下的整盘思考 1 1、市场现状、市场现状 目前市场情况下：目前市场情况下： 1 1）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层；）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层； 2 2）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞 销销 3 3）在价格上，且多层的价格高于小高层）在2、价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务， 因此小高层作为回现主力风险较大；小高层的市场接受需要因此小高层作为回现主力风险较大；小高层的市场接受需要 培育，居住习惯需要引导；培育，居住习惯需要引导； 2 2、回现产品、回现产品 相比而言，完成今年的目标，多层作为市场接受度最高的相比而言，完成今年的目标，多层作为市场接受度最高的 产品，势必承担回现的主要任务；产品，势必承担回现的主要任务； 3 3、标杆溢价产品、标杆溢价产品 而作为一个混合社区整盘营销思路来讲，花园洋房由于产而作为一个混合社区整盘营销思路来3、讲，花园洋房由于产 品品质高和数量少的原因，起标杆作用具有得天独厚的优势；品品质高和数量少的原因，起标杆作用具有得天独厚的优势； 4 4、试水产品、试水产品 由于多层作为目前的主流产品，逐步稀缺，后期的主力产由于多层作为目前的主流产品，逐步稀缺，后期的主力产 品小高层必须开始培育，那么小高层将起到一个部分试水、品小高层必须开始培育，那么小高层将起到一个部分试水、 承担少量回现角色的作用（小高层户型配比需要调整）；承担少量回现角色的作用（小高层户型配比需要调整）； 目标解析目标解析 预计销售目标预计销售目标380套套 目标实现的假设条件： 1、多层的销售率为75% 2、退台洋房销售率30% 3、小高层销售率40% 备注：假设条件依据市场产品的去化 情况以及本项目前期市场状况 目标实现的推售结论： 1、剩余多层货量151套，做为回现主力产品，需要新推约280套，按照销售 率75%计算，预计销售