1、1 常熟东南开发区项目前期定位报告常熟东南开发区项目前期定位报告 2 本报告要解决的是：由于本项目体量不大，受总体市场供需层面趋势影响面有 限，因此，如何做好本项目定位和规划，择时启动，将是项目开发最核心的问 题。为便于对报告的快速理解，本报告更多的以结论性形式表述，以避免不必要 的烦琐！ 本报告要解决的是：由于本项目体量不大，受总体市场供需层面趋势影响面有 限，因此，如何做好本项目定位和规划，择时启动，将是项目开发最核心的问 题。为便于对报告的快速理解，本报告更多的以结论性形式表述，以避免不必要 的烦琐！ 技术性 市场性 经济性 本报告方案围绕三方面分 析解决问题 根据企业投资收益模式要求，2、结 合项目地块属性分析、项目地块 经济指标分析、项目所在区域属 性分析、适合的建筑规范制约等 等提出项目的可行方向 通过对近期区域地产发展趋势分 析，区域市场中各类物业发展状况 研讨，对前者提出的可能方向进一 步的明确，确定项目的具体产品方 向（包括塔楼部分和裙房部分） 在明确的定位基础上， 通过对苏州区域房地产开 发成本的参照，完成项目 开发投资收益测算，在经 济效益上最终支持项目定 位选择。 3 项目 分析 项目核 心定位 2010年政 策 及市场运行 周遍市场 竞争分析 项目产品 规划建议 项目经 济测算 企业投 资目标 地块属 性分析 报告整体思维导图报告整体思维导图 4 本案作为东南3、开发区管委会 所在地的区域核心，希望以 地标性的物业的建立提升区 域形象；同时政府提出土地 尽快启动之意愿；（从用地 指标很清楚这一目的） 企业投资目标企业投资目标 政府愿景政府愿景 作为地块的开发商，该地块 储备多年,地块的财务成本 较高，地块位置日趋成熟， 现力争做好临门一脚，实现 项目价值最大化 开发商利益开发商利益 东南开发区住宅开发发展迅 速，但办公、商业整体氛围 相对匮乏， 作为新兴开发 区不同于成熟的地产市场， 因此，遵循发展现状寻求阶 段性市场机会点非常重要和 关键 市场现状市场现状 在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化最大化！ 我们所理解或需要的最大化是基于本项目个性情况而确立的： 1、目前只有一个项目，因此需要把握机会成本问题，单一项目应图高利润，没有多 项目要开发， 无需完全追求滚动速度； 2、需要实现现金回流，不允许资金的沉淀或长期投资； 本案需要在政府愿景