1、投资测算培训系列课 第六讲 动态测算之溢价支付、股权合作和开发合作测算 案例分析 目录 CONTENTS 目录 一、溢价支付测算 二、股权合作测算 三、开发合作测算 一、溢价支付 土地溢价下的经济测算 已知A市某土地净用地面积47.5亩（31677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%， 需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。 假设该地块已经在公司甲名下（假设公司甲为干净项目公司，仅拥有本地块，不存在其它债权债务关 系），土地原始地价为5亿元，现本公司拟以6亿元对价收购公司A的全部股权，获取地块开发权益。 一、溢价支付 溢价的影响对比（不考虑融资） 1、溢价尽2、量要靠近后端支付，这样可以明显的提高项目的IRR; 2、经验结论：考虑溢价税费损失后的实际承受地价，溢价所导致实际成本增加的倍数约为1比1.7。 编号支付节奏有票地价无票地价净利润率经营性IRR折合全有票地价款比值 随土地款支付60000017.3%63% 1随土地款支付500001000014.2%60% 670001.7 2销售时支付500001000014.2%66% 3现金流回正时支付500001000014.2%71% 4清算时支付500001000014.2%90% 一、溢价支付 溢价等的影响带来了股东现金流量表和项目公司现金流量表的不同 1、同股不同权是普遍现象 2、新增股东现金3、流量表可以有效区分同股不同权问题，从而更加客观的分析项目本身。 二、股权合作 股权溢价下的经济测算 已知A市某土地净用地面积47.5亩（31677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%， 需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。 假设该地块已经在公司甲名下（假设公司甲为干净项目公司，仅拥有本地块，不存在其它债权债务关 系），土地原始地价为5亿元。 现本公司拟以3.5亿元对价收购甲公司50%的股权，双方共同开发项目地块，同股同权。 二、股权合作 股权溢价下的经济测算 关键在于分清楚溢价是多少？ 以3.5亿元对价收购甲公司50%的股权，因此甲公司估值7亿元，土地原始成本5亿元，因此溢价2亿元； 本公司只占50%权益，因此溢价为1亿元。 当测算不达标时，要调整项目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。 二、股权合作 增加条件 在“现本公司拟以3.5亿元对价收购甲公