1、上海浦东企业商墅综合体定位及营销推广报告 05月 上海低密度办公场分析 自身条项目自身条件分析 项目目标客户分析项目目标客户分析 项目定位建议 价格实现预判 整体营销推广策略 1 低密度写字楼市场分类低密度写字楼市场分类 目前上海的低密度产品主要分为两类： 第一类是以政府为主导开发的园区类项目，目 前主要分为张江高科技园、金桥商务园等几个 科技园区，单栋产品面积较大，部分为大型企 业定制产品，基本为工业产权，依托政府的政 策支持引入客户； 第二类为开发商自主开发的市场型项目 如为工业产权：主要集中在外郊环间，产品面 积较小，主要集中在2000平米以下，只能整 栋出售，价格实现普遍较低； 如为商2、办产权： 一类以低密度为特征，面积在1500平米以下， 实现单价较高，以万科VMO为典型代表； 一类以综合体为特征，面积基本在五千以上，类以综合体为特征，面积基本在五千以上， 也可分层出售，集中在新兴的长风、临空板块 ，如旭辉世纪广场、北岸长风。 市场型低密度字楼项分布市场型低密度写字楼项目分布 近两年市场型低密度产品供应量增加，获得市场认可及青睐； 但是大部分项目分布在外环外仅有少数项目位于中环以内内环以外区域 但是大部分项目分布在外环外，仅有少数项目位于中环以内，内环以外区域； 目前市场上大部分项目为工业产权，仅万科VMO、长风板块的几个综合体项目为商办产权. 金领之都B区 东方环球企业中3、心 印象钢谷 旭辉世纪 本项目 复地中环天地 长风绿城项目 苏宁天御汇银铭尊 世和中心 中邦MOHO 欣凯元川沙项目 张江创新园 集电港B区4-8项目 苏宁天御汇银铭尊 赢华国际 名企公馆 北岸长风 售罄 在售 未来上海总部 湾四期 财富新场二期 万科#6地块 复地项目 伽利略公馆大业领地 万科VMO 供应 财富兴园旭辉地块创研智造三期 上河商务园二期 湾四期 低密度市场供求分析低密度市场供求分析 ? 同类低密度办公项目每年供应量约为1025万方， 占写字楼整体销售市场供应量的10%，在 2009年后有所下降2009年后有所下降。 ? 总体去化率较高，且呈快速上升的趋势，2009年保持在90%以上的高位； ? 2011年受整体经济及楼市低迷的影响，去化率有所下降。（11月份复地中环天地有大体量 上市销售时间很短对整体去化率造成影响） 20062011年低密度办公项目成交及供应统计