1、上海浦东企业商墅综合体定位及营销推广报告2013年05月上海低密度办公场分析自身条项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略1低密度写字楼市场分类低密度写字楼市场分类目前上海的低密度产品主要分为两类：第一类是以政府为主导开发的园区类项目，目前主要分为张江高科技园、金桥商务园等几个科技园区，单栋产品面积较大，部分为大型企业定制产品，基本为工业产权，依托政府的政策支持引入客户；第二类为开发商自主开发的市场型项目如为工业产权：主要集中在外郊环间，产品面积较小，主要集中在2000平米以下，只能整栋出售，价格实现普遍较低；如为商办产权：一类以低密度为特征，面2、积在1500平米以下，实现单价较高，以万科VMO为典型代表；一类以综合体为特征，面积基本在五千以上，类以综合体为特征，面积基本在五千以上，也可分层出售，集中在新兴的长风、临空板块，如旭辉世纪广场、北岸长风。市场型低密度字楼项分布市场型低密度写字楼项目分布 近两年市场型低密度产品供应量增加，获得市场认可及青睐；但是大部分项目分布在外环外仅有少数项目位于中环以内内环以外区域 但是大部分项目分布在外环外，仅有少数项目位于中环以内，内环以外区域；目前市场上大部分项目为工业产权，仅万科VMO、长风板块的几个综合体项目为商办产权.金领之都B区东方环球企业中心印象钢谷旭辉世纪本项目复地中环天地长风绿城项目苏3、宁天御汇银铭尊世和中心中邦MOHO欣凯元川沙项目张江创新园集电港B区4-8项目苏宁天御汇银铭尊赢华国际名企公馆北岸长风售罄在售 未来上海总部湾四期财富新场二期万科#6地块复地项目伽利略公馆大业领地万科VMO供应财富兴园旭辉地块创研智造三期上河商务园二期湾四期低密度市场供求分析低密度市场供求分析?同类低密度办公项目每年供应量约为1025万方，占写字楼整体销售市场供应量的10%，在2009年后有所下降2009年后有所下降。?总体去化率较高，且呈快速上升的趋势，2009年保持在90%以上的高位；?2011年受整体经济及楼市低迷的影响，去化率有所下降。（11月份复地中环天地有大体量上市销售时间很短对整4、体去化率造成影响）20062011年低密度办公项目成交及供应统计上市，销售时间很短，对整体去化率造成影响。）2006 2011年低密度办公项目成交及供应统计数据来源：同类低密度办公市场的典型项目作为统计样板各在售低密度项概各在售低密度项目概况区域项目主要销售周期主力面积整体成交均价（万元）备注均价（万元）张江创新园2006年7月2010年3月1300、30001.59售罄润和国际总部园2006年4月2007年10月850、14001.28近期在租伽利略公馆2009年半年1300、19001.59售罄世和中心2011年9月至今1000、19502.8（地上面积价格）在售浦江镇万科VMO2011年5、1月2011年6月500、1000（地上面积）2.9（地上面积一期售罄价格）松江大业领地2007年9月2008年9月500、1000、20000.44基本售罄名企公馆2008年10月2011年1月950、15000.5一期基本售罄上海总部湾一至三2008年5月2011年3月150030001售罄南汇湾期2008年5月2011年3月150030001售罄创研智造 一、二期2009年5月20011年1月80015000.65一期售罄、二期在售财富新场2010年8月20011年6月150023000.65一期在售上河商务园年 月年 月期在售上河商务园2008年6月2009年8月3504001.15一6、期在售金桥中邦MOHO2006年1月2009年1月50020000.60基本售罄金领之都B区2012年4月至今1200270报价1.7暂无成交（同时可租）宝山印象钢谷2010年1月至今2861.32在售复地中环天地2011年11月至今3008002万元起新推出，在售未来供应分析未来供应分析?本案入市时竞争主要来源于浦江镇的三个知名开发商开发的同为商办产权的低密度办公项目，上市时间比较接近。区位项目名称规建面积（万平方米）概况工程现状预计上市时间备注周浦创研智造三期约10万方低密度办公楼具体面积规划2013年工业产权，前期以制造类小型公项目，上市时间比较接近。企业的总部办公为主工业产权，具有政府7、扶持优惠，月周浦创研智造三期约10万方低密度办公楼，具体面积未定规划2013年工业产权，前期以制造类小型周浦上海总部湾四五期已开发3期后续2期约10万方四期低密度办公楼，24栋，面积15003000平米在建四期2012年6吸引很多跨国公司入驻，离本项目较近般，为南汇的私营企业主服务般为南汇的私营企业主服务南汇财富新场二期5万约50栋企业总部，面积15002300平米，具体未定规划2013年工业产权，定位较低，品质一南汇上河商务园二24万独栋办公，700平米以上在建2012年中工业产权，定位较低，品质一般，为南汇的私营企业主服务期张江48项目5.38万，包含2栋小高层办公，3栋独栋办公独栋办公约8、1800平米/栋 外立面2012年中工业产权，集中在1500平米以上，具备园区政策，吸引园区内的大型企业川沙欣凯元川沙项约2 5万（15栋）平米独栋外立面阶段年季度工业产权品质般端川沙欣凯元川沙项目一期约2.5万（15栋）（总11.9万）13503000平米独栋外立面阶段 2012年二季度工业产权，品质一般浦江镇复地浦江镇项目一期约7.6万（总22万）10002600平米双拼及独栋在建2012年9月商办产权，品质较好，定位高旭辉地块约6万未定在建2012年四季度 低密度办公与小高层办公结合浦江镇万科#6地块约10万包含多层办公及独栋、双拼办公，其中独栋700平米，双拼460平米方案调整中 209、12年四季度 依托VMO良好的品牌构建重点案例分析在售科重点案例分析 在售（万科 VMO）发展商：万科/中粮项目地址：闵行浦锦路与江梅路交接处交通：与8号线距离较远项目总体量：88762平方米物业构成独栋别墅办公双拼别墅办公多层标准物业构成：独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公。独栋面积约1500平/套，洋房主力面积50150平米推售情况：一期基本售罄，二期仅余部分花园洋房及少数独栋在售定位：VMO分别是Villa、Master、Office的缩写，即定位于大师级生态独栋办公销售时间：2010年12月开盘，目前仅剩最后推出的6栋独低密度办公部分年月开前仅剩后推栋栋产权性质：商办性质平均售价10、：2.9万/平方米（地上面积）产品参数：独栋约1400平米/栋（其中地上面积约1000）产品参数独栋约平米/栋其中地面积约双拼约700平米/栋（其中地上面积约520）独栋地上4层，单层面积约250平米，双拼地上3层，单层面积约180平米，地下室计入产证重点案例分析在售科重点案例分析 在售（万科 VMO）独栋1F独栋2F独栋3F独栋4F该项目作为低密度产品中的标杆性项目，其产品亮点、营销推广、客户构成均值得本项目借鉴成功因素总结1、产品力多面积赠送、丰富的建筑空间、紧凑的产品面积多面积赠送、丰富的建筑空间、紧凑的产品面积2、入市时机（花园广场）闵行浦西写字楼供应紧缺时段，且与本项目形成价格落差（11、商务别墅）在市场供应大面积、同质化产品，反应迅速推出差异化产品营销3、营销利用与翡翠别墅的价格差促进客户成交万科品牌的号召力重点案例分析在售复地中地重点案例分析 在售（复地中环天 地）发展商复地集团发展商：复地集团项目地址：宝山环镇南路交通：距离七号线大场镇站约1.5KM项目总体量：约32万方物业构成期2栋标准办公 1栋共约7万方物业构成：一期2栋标准办公,1栋，共约7万方二期独栋办公约9万方，共110栋三期5栋定制式写字楼 约16万方办公面积：甲级办公 1181400平米独栋办公 300800平米/栋独栋办公 300800平米/栋推售情况：一期三栋楼，其中一栋为复地及其下属公司使用，一栋计划12、引进酒店式管理公司作为酒店运营，目前仅一栋在租，租金为元平米天，出租率较低2011年11月19日推出独栋办公2011年11月19日推出独栋办公销售时间2011年11月19日开盘目前销售情况般独栋办公部分销售时间：2011年11月19日开盘，目前销售情况一般产权性质：工业性质，但为50年产权平均售价：报价2万/平方米起，总价在10002000千万每栋，具体一房一价产品参数/栋产品参数：300800/栋地上三层，地下面积赠送，赠送花园面积毛坯交付重点案例分析在售复地中地重点案例分析 在售（复地中环天 地）该项目在定位、总价段、产品面积上与本案有所不同，且从区域位置、产品性质上来看，对本案形成的竞争13、较小，可以关注其接下来的销售情况，作为本项目的参考。项目点评项目点评：优点：?复地中环天地临近中环，在地理位置上具有优势，且宝山区此前无此类低密度产品，可吸引周边的实力企业。?项目体量大可形成规模效应并且利于打造良好的绿化景观；?项目体量大，可形成规模效应，并且利于打造良好的绿化景观；?产品面积段较小，适合宝山区的私营企业，扩大目标客群；?拥有相关优惠扶持政策，对企业形成吸引。缺点：?项目为工业产权会影响部分客户的购买心理?项目为工业产权，会影响部分客户的购买心理；?宝山区为工业主导区域，对注重区域形象的高端设计、服务等行业会存在一定的抗性；?项目周边目前商业配套不足，未来园区内部的商业需要一14、定时间才能形成气候，为前期入驻的企业带来不便。重点案例分析在售张世和中重点案例分析 在售（张江世和中 心）发展商上海嘉频房地产开发有限公司发展商：上海嘉频房地产开发有限公司项目地址：祖冲之路、申江路口交通：与2号线广兰路站一路之隔项目总体量：约10万方物业构成星级酒店 4 3万方物业构成：星级酒店 4.3万方甲级办公楼 2.8万方独栋办公约2万方，共16栋办公面积：甲级办公 80150平米独栋办公 1000及1950平米/栋独栋办公 1000及1950平米/栋推售情况：2009年7月推出甲级办公楼，目前基本售罄2011年9月份推出独栋办公销售时间：2011年9月开盘，至今仅剩1套1000平米，15、2套1950平米（部分为内部交易）独栋办公部分套1950平米（部分为内部交易）产权性质：工业性质平均售价：2.72.8万/平方米（地上面积）产品参数：1000及1950平米/栋4层独栋单层面积200平米地下为半地下4层独栋，单层面积200平米，地下为半地下室，计入产证精装修交付重点案例分析在售张世和中重点案例分析 在售（张江世和中 心）项目在单价上与其他园区内项目有所突破，对本案具有借鉴性，目前仅剩3栋，其前期的销售情况与购买客户情况对本案具有一定的借鉴意义。项目点评：优点?世和中心在张江的区域认知、轨道交通直达、项目配套上具有优势，对于原先在张江办公的企业具备较大的吸引力其大开间的产品格局也16、较适合研发类企业较大的吸引力，其大开间的产品格局也较适合研发类企业；?张江未来低密度办公产品非常少，世和中心具有一定的稀缺性；?产品品质较好，精装修交付，半地下室，具备良好的通风与采光。缺点?外立面设计比较工业化缺乏设计感?外立面设计比较工业化，缺乏设计感?半地下室计入产证，赠送面积少；?楼栋密度较高，一定程度上影响了办公的舒适度。重点案例分析未来供应复地浦镇项期重点案例分析 未来供应（复地浦 江镇项 目一期）发展商：复地集团发展商：复地集团项目地址：联航路靠近浦星公路 交通：距离8号线联航路站约500米 项目总体量：约21万方物业构成一期独栋及双拼办公或商业约7 6万方共42栋物业构成：期：17、独栋及双拼办公或商业，约7.6万方，共42栋二期：标准办公及商业 5栋，约14.3万方办公面积：标准办公 标准层 19002100平米 独栋及双拼办公或商业 105017702600平米/栋业 1050、1770、2600平米/栋预计开盘时间：一期2012年9月，二期未定重点案例分析未来供应复地浦镇项期重点案例分析 未来供应（复地浦 江镇项 目一期）虽然该项目与本项目距离较远，但产品面积与本案的商务别墅较为接近，且该项目同样属于商办产权，定位较高，本项目上市时该项目正好处于销售后期阶段，会分流部分客户，对本项目形成较大的竞争。项目点评：?轨道交通优势更为明显，距离地铁站仅500米；本项目优势?18、本项目的竞争策略?项目体量大，商业配套比较丰富，弥补周边商业氛围的不足。?本项目的竞争策略区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。重点案例分析未来供应旭辉浦国项重点案例分析 未来供应（旭辉浦 江国际 项目）发展商：旭辉集团发展商：旭辉集团项目地址：联航路靠近浦星公路 交通：距离8号线联航路站约500米项目总体量约13万方 容积率1 8 物业构成项目总体量：约13万方 容积率：1.8物业构成：共约42栋独栋办公，3栋小高层办公办公面积：独栋办公10004000/栋办公面积：独栋办公1000 4000/栋预计19、开盘时间：预计2012年四季度首批小独栋开盘重点案例分析未来供应旭辉浦国项重点案例分析 未来供应（旭辉浦 江国际 项目）该项目在产品打造、项目定位方面均与复地项目十分类似，同样本项目上市时将会面临该项目的后期销售。后期销售项目点评：?轨道交通优势更为明显，距离地铁站仅500米；本项目优势?本项目的竞争策略?项目面积段更为灵活，满足不同企业需求。?本项目的竞争策略区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。重点案例分析未来供应科地 块重点案例分析 未来供应（万科 6#地 块）发展商：万科项目地址浦锦路（紧邻翡翠20、别墅）交通项目地址：浦锦路（紧邻翡翠别墅）交通：距离8号线较远 项目总体量：约10万方容积率：2物业构成：20栋独栋双拼/办公，6栋花园广场办公面积：独栋办公700栋，双拼460/栋 预计盘时间预计年四季度开盘时间：预计2012年四季度重点案例分析未来供应科地 块重点案例分析 未来供应（万科 6#地 块）项目虽然产品面积相比本案的商务别墅较大，但该项目同样属于商办产权，定位较高，且依托前期VMO奠定的良好口碑，会造成客户的分流项目点评：面积更富弹性：可以满足和分流需求不足1000、同时对独立办公形式与环境有较高要求的企业。产品更具现代感：现代感十足的外立面风格。市场品牌效应：VMO一期已经在市21、场上打开了知名度，并奠定了非常良好的口碑，对二期的销售可以本项目优势?本项目的竞争策略市场品牌效应：O期已经在市场上打开了知名度，并奠定了非常良好的口碑，对期的销售可以起到促进作用。?本项目的竞争策略区域位置优势：近内环的核心区位，靠近张江、金桥成熟园区。更成熟的配套支持：周边拥有东郊国宾馆、东郊花园等成熟配套，有利于客户引入。低密度办公市场特征低密度办公市场特征?民营地产商开发比重趋多,市场化运作；?区域产业支撑少,大部分不享受园区优惠政策；?关注产品力的提升,具有独特目标客户群；?绝大部分项目为园区类型工业产权产品，吸引制造类企业作为总部，产品品质一般，品牌开发商运作的高端项目数量很少；?22、价格差异大，部分高端项目价格能达到2万以上甚至突破3万，但大部 分项目在1.5万甚至在1万以下，商办产权能实现更高的价格；?未来一两年内会有几个高端的低密度项目集中推出，市场细分程度将更高，各细分市场的竞争更为激烈；?本项目的优越地理位置及周边高端配套支持将成为核心竞争策略。上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略20项目区位优势项目区位优势 项目位于东郊板块，紧邻内环，距离市中心人民广场仅约10公里；距离二号线金科路及广兰路站仅2公里，紧邻龙东大道主干道，可快速到达市中心及浦东国际机场；紧邻张江高科园区，可依托园区内的高科技23、产业基础；靠近金桥出口加工区，受其产业辐射；距离陆家嘴金融中心较近，可以吸引其溢出客户。所在的东郊板块为传统的高端别墅板块，紧邻东郊国宾馆在产品定位及整体形象上有塑 造高端低密度办公产品的先天优势，并可依托该板块已经形成的城市绿地以及学校、医 院等相关配套。项目产品优势项目产品优势1 独栋/双拼的总部办公设计1独栋/双拼的总部办公设计2精心打造绿化景观更舒适的办公环境3下沉庭院、私家花园等产品附加值环境4 产品可满足企业冠名、独立标示需求外立面以石材与玻璃结合现代大气企业身份体现外立面以石材与玻璃结合，现代大气522SWOT分析SWOT分析S项目紧邻内环，距离市中心人民广场仅约W 周边均为住宅24、项目，缺乏商务氛围；S项目紧邻内环，距离市中心人民广场仅约W定的不便。10KM，区位优越；项目交通便利，离2号线2KM，具有轨交依托，可快速到达浦东、虹桥机场；周边均为住宅项目，缺乏商务氛围；商业配套不成熟，给办公造成一项目为低密度产品，且品质高端，营造舒适的办公环境；位于张家浜契形绿地，临近世纪公园、汤臣高尔夫拥有绿化资源尔夫，拥有绿化资源；自身拥有高档商业，为办公提供配套。O 单栋总价较高，对客户的承受能力有未来中环内无同类低密度产品供应；东郊板块为传统的高档别墅区板块，且项目紧邻东郊国宾馆，为项目的高端定位提供基础支T一定要求，一定程度上影响去化速度宾撑。紧邻张江，靠近金桥、陆家嘴，可以25、吸引溢出客户房地产市场处于调控期，未来几年走势存在不确定因素；23项目附加值建议项目附加值建议配备班车，接送园区内工作人员至2号线地铁站；弥补地铁站3KM的不足优势1站；弥补地铁站的不足优势将地下室作为附赠面积，增加产品附加值也可避免总体面积过大2也可避免总体面积过大24上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略25存低密度项客户分析现存低密度项目客户分析类似低密度项目已入驻客群行业罗列按企业伽利略公馆房地产建筑设计万科VMO贸易设计行业张江集团项目中无优惠政策和行业聚集驱动的客户类型世和研墅建筑工程数量降序建筑设计电子研发贸易26、设计行业投资公司现代服务业动的客户类型化工研发中心公司/个人投资制造业总部IT研发排列制部创研制造设计研发房地产总部专业咨询上海总部湾对外贸易制造业总部公共服务中邦MOHO企业总部对外贸易设计研发按企业数专业咨询贸易企业总部公共服务设计研发设计研发专业咨询量降序排列存客户面积需求分析现存客户面积需求分析根据低密度市场现有入驻情况，贸易、设计研发和生产制造是主要客户群面积在平米以上的主要由设计研发生产制造实业投资及批零贸易图不同行业企业数量分析面积在1000平米以上的主要由设计研发、生产制造、实业投资及批零贸易、房产建筑这几个行业实业投资图：不同行业企业数量分析信息咨询生产制造设计研发批零贸易527、0010001000150015002000批零贸易2000300030004000能源供应交通物流房产建筑0510152025303540数据来源9个类似低密度项目客户统计数据来源：9个类似低密度项目客户统计。（伽利略公馆、创业园、总部湾、创研智造、中邦MOHO、财富兴园、世和国际、大业领地、东方环球中心）27项目客户匹配要素项目客户匹配要素本项目在低密度办公市场，拥有如下优势：?优越的区域价值基础?优越的区域价值基础?优秀的产品品质?高端的相关配套寻找更高支付能力的客户价格突破品牌构建寻找更优质的品牌客户品牌构建客群筛选判定客群筛选判定各行业中的标杆性企业，具有雄厚的资金实力对产品形对企业28、形象对资产沉淀本项目的匹配度各行业中的标杆性企业，具有雄厚的资金实力升值前景态偏好体现要求需求房产建筑体现良好的企业形象及具备极高的实业投资具备极高的升值前景生产制造体现良好的企业形象生产制造体现良好的企业形象设计研发对低密度产品十分偏好批零贸易体现良好的企业形象本项目目标客群定位本项目目标客群定位设计研发类设计研发类备较强的购买能力，部分筹备上市；国内实力企业或国际品牌企业，企业生产值位居行业前列，具核心客户 受行业工作内容的影响，此类企业十分注重办公环境的安静，内部生态的打造，以保证员工工作时的专注度以及创造性；从市中心迁入或从园区迁入作为新的集团总部或研发中心贸易类 从市中心迁入或从园区29、迁入，作为新的集团总部或研发中心。在某一细分市场中有垄断性份额的外贸公司，利润率高；或者为知名生产集团的贸易部门与生产部分分开寻求能体 或者为知名生产集团的贸易部门，与生产部分分开，寻求能体现业企业形象的良好办公环境；本项目目标客群定位本项目目标客群定位制造类世界500强或国内上市公司业务范围涵盖全国或全球重要客户 世界500强或国内上市公司，业务范围涵盖全国或全球，具备雄厚的资金实力；行业类别丰富，快消、工业、化工等均可涉及；房地产类 作为华东区或上海总部使用，关注办公环境，关注企业形象体现，关注交通便利度以及商业配套。房地产类 同时开发23个项目的开发商，有较强的资金运作能力及持续开发能力30、续开发能力；经营房产投资、建材贸易等综合集团，企业收益高，有较强的支付能力；作为企业总部使用注重产品品质绿化环境等营造的企 作为企业总部使用，注重产品品质、绿化环境等营造的企业形象，同时关注物业的升值前景。本项目目标客群定位本项目目标客群定位实业投资类私营生产集团下属或转型的投资公司投资多行业实业偶得客户 私营生产集团下属或转型的投资公司，投资多行业实业生产和企业并购，资金密集型企业；寻求投资收益高，总价合适的投资产品；办公人数少，部分购买后再行出租，或者直接购买带租约的物业。各类规模企业特征描述各类规模企业特征描述投资客户外企客户民企客户国企客户 对地段及企业形象要求较高；偏爱地段好、园区形31、 对价格、房屋实用性、交通便利等较为看重；需求面积在500 多以租赁物业为主，购买物业的情况较少；主要考虑租金回报、地点、交通、周边配套等因素；象好的项目 需求面积在5002000平米左右；此类企业因公司结构单决策比较 如有购置计划多数需求大面积800010000平米左右；需求面积受总价因素影响较大；此类客户在购买物业时决策时间较象好的项目；对价格相对不是非常敏感；构单一，决策比较快。此类企业在购房过程反复较多，决策时间也较长。业时决策时间较短。需求面积视公司规模从100010000平米不等；此类企业决策过程会 此类企业决策过程会较长。客户核心特点描述客户核心特点描述 关注公司形象的体现政府重32、点支持的龙头企业、纳税大户 注重圈层关系的营建 渴望成功被认同只考虑市中心区域受经济影响小资金实力雄厚具有雄厚实力背景的国企、央企知名跨国企业、500强企业 只考虑市中心区域 关注公司形象的体现 关注办公场所给公司带来意向客户名称 关注办公场所给公司带来的尊贵感上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略35本项目卖点整合本项目卖点整合?内环边东郊板块稀缺产品具备升值前景卖点纲领表述?内环边，东郊板块，稀缺产品，具备升值前景?紧邻东郊国宾馆、东郊花园，身份贵重?低密度国际总部办公、独享尊贵权利空间?石材+玻璃相间立面，现代古典完美33、相容?生态环保、彰显绿色办公前瞻理念?紧邻张江园区、靠近金桥及陆家嘴，受到成熟商业区域的辐射邻轨道交号线有轨交助力?毗邻轨道交通2号线，具有轨交助力标客户关注点排序目标客户关注点排序区域价值产品形象低密度内环边石材+玻璃外立国际企业总部内环边东郊板块，紧邻东郊国宾馆紧邻张江及金桥客户组合产品标准名门企业入驻，圈层构建生态设计环境私密项目方向性定位项目方向性定位东郊国宾馆旁东郊国宾馆旁东郊国宾馆是达官显贵聚集的地方，是身份感与尊贵感的象征。广阔人脉资源，高端圈层与之紧密相连。东郊国宾馆，静谧悠远，大雅风范，东郊国宾馆，静谧悠远，大雅风范，繁华城中绝版绿色配套。尊贵、舒适项目方向性定位项目方向性定34、位内环核心区位内环核心区位城市核心区域，城市核区域内环高架连接城市要道，快速通达城市各个角落。在城市的中心拥有低密度的商墅办公在城市的中心拥有低密度的商墅办公，是奢侈的享受，也是稀缺的见证。稀缺、核心项目方向性定位项目方向性定位独栋商务独栋商务办公拥有宽敞的办公空间，办公与生态的完美结合办公与生态的完美结合，稀缺的商墅办公环境，独享与天地为邻的商务空间。稀缺、舒适项目定位建议项目定位建议核心定位内环稀有独栋国内环稀有独栋，国际企业总部关键点：身份感/稀缺性身份感/稀缺性/舒适性凸显核心优势，实现差异化竞争意向案名建议意向案名建议舒适性身份感稀缺性领袖人物别墅龙头企业绿色办公人脉资源高端圈层绿色35、办公人脉资源高端圈层国际化达官显贵国际化达官显贵意向案名建议意向案名建议英文字母主推方向英文字母英文名字具有国际感，简介大气，与项目高端定位及国际企业的客户目标相映衬。主推方向：客户目标相映衬。M+C案名举例：身份感M Membership人脉+C Cooperate龙头企业案名举例身份感稀缺性舒适性脉圈层龙头领袖企业舒适性L+V+OL Leadership领袖+V Villa别墅+O Office商务办领袖领军别墅商务办公意向案名建议意向案名建议开发商名称演绎+“天地”其它方向：如 东昌天地恒昌天地等以“天地”为后缀名，体现项目独栋的特质同时具有大气的感觉如 东昌天地、恒昌天地等气的感觉。东36、郊天下以“天下”为后缀名，体现项目体量大，气势恢弘及开发商的实力。得天独厚血统纯正发商实力系出名门/一脉相承龙头企业得天独厚上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略45定价建议及分析定价建议及分析目标定价区间：30,000 35,000元/平方米（2013年9-10月完成正式定价建议）价格调整因素分析：?由于目前距离正式开盘时间跨度约为1年开盘时期的市场情况整体经济情?由于目前距离正式开盘时间跨度约为1年，开盘时期的市场情况、整体经济情况尚且无法预测，定价受到市场影响的因素较强。?2013下半年复地 复邦城旭辉浦江国际广场万科37、6#地块等低密度项目?2013下半年，复地复邦城、旭辉浦江国际广场、万科6#地块等低密度项目陆续开盘，预计2014年中旬本项目开盘之际，这些项目尚未完全去化。因此，本案定价也将根据竞争项目当期销售价格以及销售情况来做整体考量。46推盘策略推盘策略第二阶段推盘：中间位置 栋中间位置9栋D型双拼:3栋B型独栋:3栋A型独栋:3栋第一阶段推第三阶段推盘盘：231D型双拼:3栋东侧9栋B型独栋1栋盘：西侧10栋D型双拼:4栋型独栋栋A型独栋：3栋A型独栋：5栋B型独栋：1栋B型独栋：3栋47定价策略定价策略西东蓝色部分为期价值最高区蓝色部分为一期价值最高区(离入口最近，昭示性最强。）入口离入口越近的单38、元价格越高离入口越近的单元价格越高。?交通通达性好，客户往来更便捷。?企业标识昭示性强，对企业形象面有积极作用。主入口定价由西向东逐渐递减。?西侧近紫竹路，周边高端别墅环绕，环境较好噪音辐射少且紫竹路为主路口较好，噪音辐射少，且紫竹路为主路口。?东侧近金桥路，环境较差，噪音污染严重，离紫竹路主路口较远。*目前景观方案尚未确认，届时定价也需要根据景观特色进行调整。48定价策略定价策略:0.81价格比西套东套0.9:1套套双拼独栋从产品属性来看，双拼与独栋的价值比为0.8:1；双拼中西套与东套价值比为0.9:149销售策略建议销售策略建议大客户先行租售并举 前期致力于引进全球知名企业、500强企业39、；如知名企业暂无购买意向，可采取租赁的方式引进；可以以较低的价格或租金吸引这些公司。在市场上一举打开知名度，促进后期销售上海低密度办公场分析项目自身条件分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目定位建议价格实现预判整体营销推广策略51项目成功关键项目成功关键单套总价高对客户承受能力有要求客户决策周期长推广前置，客户锁定1.营销筹备前置2.现场接待前置3.项目展示前置项目展示前4.客户锁定前置营销推广思路营销推广思路关键词：身份感+稀缺性+舒适性以平面广告为辅助营销策略平面平面广告 以大众媒体及专业杂志软文配合活动持续炒作，打开项目的市场影响力，营造话题；以短信直邮为次要营销策略直效传播 是写字楼40、最有效的推广方式之一，针对性强，同时创造回访的机会推销项目的以现场包装及活动为主要营销策略现场包装+活动同时创造回访的机会，推销项目的。现场包装+活动 现场精神堡垒、围墙、指引系统等一系列广告包装，能更生动地展现项目的产品特性，同时有效地营造销售氛围；通过DTZ的资源整合及客户拓展帮助项目实现优质的客户组合53 以一系列生态办公主题营销活动，迅速打开项目知名度，引起关注，同时吸引目标客户。营销总控表营销总控表预热期（深度客户积累）准备期（初步客户积累）巩固期热销期201430年20151年20142013结构正负零开盘56789101112123456789101112123关键开工负零节点东41、郊国宾馆旁，绿色生态总部办公低密度城市商墅，改写办公模式形象内环边稀缺低密度办公，名门企业总部集群售楼处打造修完毕、项目微博营销、软文、精神堡垒、指引牌短信精神堡垒、指引牌报纸、杂志硬广、搜房网广围墙、精神堡垒、指引牌 报纸、杂志硬广、搜房网广临时售楼处装10月完成正式工地围墙包装样板房打造软文、短信、直邮、搜房网广告、广告现场微博营销软直邮合作、软文、短信、DM直邮短信、DM告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮户外高炮、道旗纪录频道东郊新贵线下杂志硬广、搜房网广告、微博营销、电视、电台户外高炮、道旗信报纸硬广、微博营销等户外户外高炮广告老带新暨客户开机仪 活动11月 正式售楼处42、样板房开放体验答谢会纪录频道东郊新贵线下9月私人银行VIP活动大客户签约仪式奢侈品资源客户活动1月 新闻发布会纪录频道东郊新贵式4月私人物业臻品展月开盘仪式6月开工奠基仪式10月 商业大客户签约活动12月 中介推广会事件折页、CI系列物料、礼品精装楼书奢侈品资源客户活动6月开盘仪式5月生态家居展沙盘模型、多媒体宣传片、单片及物料卖点及推广渠道分析卖点及推广渠道分析常规推广渠道舒适性身份感稀缺性报纸、网络硬广电视纪录片售楼处软文短信直邮软文短信直邮售楼处样板房直邮电台直邮电台售楼处处样板房55卖点及推广渠道分析卖点及推广渠道分析营销活动开工奠基仪式商业大客户签约活动身份感私人物业臻品展纪录频道东43、郊新贵开机仪式开盘仪式新闻发布会私人银行VIP活动私人行活动奢侈品资源客户活动大客户签约仪式老带新暨客户答谢会身份感稀缺性老带新暨客户答谢会正式售楼处样板房开放体验中介推广会舒适性中介推广会生态家居展舒适性56各营销推广渠道使用目各营销推广渠道使用目的营销渠道投放目的有阵地的包装及视觉传达对于东郊板块客户交通往来客户营渠根据案场的客户来源总结，项目区域内客户、经路过受项目现场现场包装现场广告吸引而进一步洽谈的客户占比较有阵地的包装及视觉传达对于东郊板块客户、交通往来客户高。因此，项目自的宣传效果很好。户外高炮及道旗设置于项目周边的人流聚集地，以及到达项户外户外高炮、道旗目的主干道。户外媒体的宣44、传方式直接且有效视觉冲击力客户。方式直接且有效，视觉冲击力强，对于区域内客户及往来客流的宣传效果较好。直效短信、直邮直效营销的投放性价比极高，通过活动直面潜在客户，通过互动与交流丰富客户对项目的直效短信、直邮且可将项目信息有效到达终端57营销活动可制造新闻点，有利于媒体宣传，保持市场热度。活动活动营销活动可强化项目定位及打造项目形象。感受直接促进成交各营销推广渠道使用及其目各营销推广渠道使用及其目的营销渠道投放目的形象，并对外正式宣告项目启动。报纸媒体硬广投放报纸媒体的覆盖率最广，可最大范围的宣传项目信息，建立项目杂志硬广投放根据不同杂志的目标客群，选择适宜本项目的有效人群进行杂志硬广宣传，针45、对性较强，有效率较高。软文投放成本相对较低可根据项目需求进行反复投放深度阐软文通过“润物细无声”的手法，使“有心的宣传”做成“无意软文投放的渗透”，是较容易被客户所接受的方式。软文投放成本相对较低，可根据项目需求进行反复投放，深度阐有效击中直接目标客群述项目定位、品质、优势，层层递进，加深客户印象。媒体电台广告电台主要针对车主。车主范畴涵盖了主要的财富人群及企业主，有效击中直接目标客群。微博将有效利用网络的力量，向市场传达项目信息，并通过网络微博营销资源不断向外扩散。微博可有效利用企业自身人力资源优势，通过内合作的关向各自的脉转发，过内部员工及合作企业的“关注”，不断向各自的人脉圈层转发通过“46、一传十，十传百”的蝴蝶效应，将项目知名度打开。与纪实频道的合作，不同于投放户外、平面广告用于扩大产品知打造具有文化内涵、经济价值的品牌形象，通过对企业及品牌的58电视记录片晓度的概念，而是以其文化定位和社会担当的角度出发，为企业点亮，最终达到提高商品整体价值的目的。营销总控表营销总控表准备期（初步客户积累）巩固期预热期（深度客户积累）热销期20151年20142013201430年结构正负零开盘56789101112123456789101112123关键开工负零节点内环边稀缺低密度办公，领袖总部集群形象楼处打造完毕、项目工地临时售楼处装修1011月正式售围墙包装样板房打造广告现场软文、短信、47、直邮、搜房网广告、报纸硬广、微博营销等户外高炮户外广告10月 商业大客户签约活动6月开工奠基仪式11月 正式售楼处样板房开放12月 中介推广会事件月 中介推广会沙盘模型、多媒体宣传片、单片及折页、CI系列物料、礼品、精装楼书物料准备期形象准备期 形象内环边稀缺低密度办公，名门企业总部集群准备期的推广目的主要是树立项目的名门企业办公的圈层形象；目前市场上大多低密度产品均在外环区域，甚至外环以外，本项目凭借其优越的地理位置-内环边稀有低密度写字楼是极具吸目凭借其优越的地理位置内环边稀有低密度写字楼是极具吸引力的“标签”，成为领袖企业办公选址时最具吸引力的区域；从核心地理位置及周边东郊顶级豪宅的氛围48、，烘托项目领袖总部集群的高端客户定位。并向市场高端客户准确发布这一信息，引发目标客群关注。准备期可考虑通过软文、短信、直邮等形式将项目形象及阶段性主题先期导入市场，逐步培养市场认知。准备期物料准备准备期 物料准备根据项目的高端客群定位整体视觉设计上仍需关注于项目的高端商务感以区根据项目的高端客群定位，整体视觉设计上仍需关注于项目的高端商务感，以区别于其他低密度产品以生态为标签的共性。多媒体宣传片单片折页直邮单片直邮单片名片、纸杯、拎袋、礼品沙盘模型精装楼书电子楼书61精装楼书、电子楼书准备期围墙包装准备期 围墙包装突出要点：“城市核心内环边稀有总部办公名门企业”形象产品品质亮点突出要点：城市核49、心、内环边稀有总部办公、名门企业形象、产品品质亮点、企业品牌、交通、关键信息（代理公司、售楼热线等）。注意点：形式上力求围墙高大醒目，重要朝向可考虑异型运用，并与东郊别墅区风格也能相得益彰。以具有冲击力的画面组合简略的中英文关键字表现，诉求于画面的形象性展示 销售信息（销售热线等）的传达，有利于前期对客户的积累，建议提前申请销售热线。准备期精神堡垒指引牌准备期 精神堡垒、指引牌精神堡垒在式售楼处入建立精神堡垒具有强烈的昭示作用 精神堡垒：在正式售楼处入口建立精神堡垒，具有强烈的昭示作用。指引牌：项目地块四周树立相应的指引牌不但可引导来访客户顺利到达售楼中心也可展示商户LOGO对于商场蓄客及项目50、高端的形象宣传都有积极的作心，也可展示商户LOGO，对于商场蓄客及项目高端的形象宣传都有积极的作用。准备期售楼处及样板区准备期 售楼处及样板区为了满足12年下半年就提前客户积累工作建议售楼处及样板区尽早落实尽量在为了满足12年下半年就提前客户积累工作，建议售楼处及样板区尽早落实，尽量在2013年11月底前完成具体售楼处及样板区方案见附件准备期媒体投放准备期 媒体投放准备期硬广投放主要针对财经类、综合类主流媒体及网络媒体。推荐媒体：第一财经日报、解放日报、新闻晨报、搜房网准备期媒体投放准备期 媒体投放准备期投放内容：向市场传递项目基本信息，引导市场聚焦。投放内容投放形式投放周期城市核心诞生东郊商51、务新贵软文6月（开工奠基仪式际）中环边稀有低密度商务会馆软文9月体验东郊名门领袖商务生活软文，硬广11月（售楼处样板房开幕）东郊低密度企业会馆，开创高端商务新理念软文，硬广12月（结构正负零）软文投放：综合类经济类及房产类均需发布软文投放：综合类、经济类及房产类均需发布。综经房合济产类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报房 产 类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体：搜房网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体准备期微博营销准备期 微博营销微博将有效利用网络的力量，向市场传达项目信息，并通过网络资52、源不断向外扩散。并且，微博可有效利用企业自身人力资源优势，通过内部员工及合作企业的“关注”，不断向各微博可有效利用自身人力资源优势过内部员及合作的关注不断向各自的人脉圈层转发，通过“一传十，十传百”的蝴蝶效应，将项目知名度打开。准备期短信直邮准备期 短信、直邮直效广告优势：直邮和短信进行针对性投放，传达项目信息至客户终端，挖掘及锁定意向客户.同时创造客户回访机会且性价比极高同时创造客户回访机会，且性价比极高。突出重点：项目定位、产品形象、区位、营造客户对于东郊低密度商务氛围的期待投放人群：周边企业主、高档车主、私人银行VIP理财客户等财富人群68准备期户外高炮准备期 户外高炮 户外高炮可树立在53、浦东金融商业繁华地带，以及金桥区域内项目的必经之路，如龙东大道。突出要点：产品定位、产品形象、销售信息。69准备期营销活动准备期 营销活动开工奠基仪式（具体活动方案见附件）【时间：2013年6月下旬】开工奠基仪式（具体活动方案见附件）【时间：2013年6月下旬】6月中下旬举行开工奠基仪式，为东郊项目打响第一炮。邀请对象：政府领导合作企业媒体以庄重大气的奠基阵势展现东郊项邀请对象：政府领导、合作企业、媒体。以庄重、大气的奠基阵势展现东郊项目的开发商实力和项目的卓越品质。对于 媒体报道角度及后期形象定位有一定的帮助。的帮助。70准备期营销活动准备期 营销活动商户大客户签约活动【时间：2013年下半54、年（视具体情况而定）】商户大客户签约活动【时间：2013年下半年（视具体情况而定）】著名商家的签约可有效带动周边人气，对写字楼销售也有积极的作用。活动形式：商户签约仪式+商家产品展示互动 将售楼处为缤纷活动现场营造活动形式：商户签约仪式+商家产品展示互动 将售楼处为缤纷活动现场，营造派对的感觉。展现商家产品，美食试吃，奇幻 魔术、街头艺人表演等丰富现场气氛。气氛。71准备期营销活动准备期 营销活动售楼处样板房开放体验【时间：2013年11月底】售楼处样板房开放体验【时间：2013年11月底】以售楼处样板房开放的名义，集中邀约前期累积客户到现场参观，体验精心打造的售楼处及样板空间。造的售楼处及样55、板空间。建议售楼处周围有一定的景观绿化设计，配合一些休闲桌椅，遮阳伞等营造低密度办公空间与自然亲密接触的舒适感受。密度办公空间与自然亲密接触的舒适感受。准备期营销活动准备期 营销活动中介推广会【时间：2013年12月】【时间：2013年12月】在项目售楼处完成后，邀请各中介机构至案场了解项目信息、产品优势，加强中介对项目的认知与好感。项 联手同行引荐客户，将是最有效的扩大客源渠道的方式。给予优厚的中介佣金奖励政策，提升中介客户推荐的兴趣。73营销总控表营销总控表准备期（初步客户积累）巩固期预热期（深度客户积累）热销期20151年20142013201430年开盘567891011121234556、6789101112123关键节点低密度城市商墅，改写办公模式形象围墙、精神堡垒、指引牌报纸、杂志硬广、搜房网广广告现场告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮户外高炮、道旗户外广告3月纪录频道东郊新贵2月 新闻发布会 开机仪式4月 私人臻品展5月生态家具展6月开盘仪式事件物料预热期形象预热期 形象低密度城市商墅，改写办公模式在准备期已经积累的高端形象的基础上，本阶段的宣传凸显项目市中心低密度办公的特性为办公生活带来的全新体验；本项目同时具备“城市”与“商墅”概念，可有力吸引对低密度产品感兴趣的客群；配合现场环境打造，使客户在市中心区域就能感受到低密度办公的全新体验。客户积累期开始全57、面启动各类营销渠道：户外高炮、道旗、报纸杂志硬广、电视电台合作、软文、短信、DM直邮等形式将本案与其他低密度项目进行差异化定位并准确的将产品概念导入市场位，并准确的将产品概念导入市场。预热期媒体投放预热期 媒体投放预热期硬广投放可选择平面媒体与专业杂志并举的方式。平面媒体：第一财经日报、21世纪新闻报道、解放日报、新闻晨报、搜房网 专业杂志：财富圈 哈佛商业评论 高尔夫等 专业杂志：财富圈,哈佛商业评论,高尔夫等预热期媒体投放预热期 媒体投放客户积累期投放内容：项目特色、定位，营销活动报道，即将开盘的咨讯。客户积累期投放内容：项目特色、定位，营销活动报道，即将开盘的咨讯。投放内容投放形式投放周58、期东贵纪录片机仪式东郊新贵软文3-4月（纪录片开机仪式）企业会馆诠释商务生活新标杆软文、硬广5月（新闻发布会）精英汇聚，东郊商务开幕软文、硬广6月（开盘）软文投放媒体：综经房合济产类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体搜房网搜狐网新浪网网易网络媒体：搜房网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体预热期电台广告预热期 电台广告电台宣传：?FM89.9东广早新闻(79点）为驾车商务人士收听频率最高的调频电台之一。?针对驾车人群的出行习惯，建议在接近89点的时间段内播报，收听率最高。(AM792/FM89.959、；FM90.9/AM1296四频联播）东 广 早 新 闻 常 规 广 告单位元/次东 广 早 新 闻 常 规 广 告单位：元/次级别播出时间节目8秒15秒特A7:00/8:00整点报时（5秒标版+8秒广告）6000特A1约7:037:05之间首播,8:038:05之间重播新闻提要后68009800特约之间首播之间重播东广快讯中特A2约7:157:25之间首播,8:158:25之间重播东广快讯中66009500特A3约7:287:32之间首播,8:288:32之间重播东广快讯后62008800特A4约7:327:35之间首播,8:328:35之间重播交通快报后57008200特A5约7:357:60、43之间首播,8:358:43之间重播东广要闻后54007700特约之间首播之间重播东广聚焦后特A6约7:437:50之间首播,8:438:50之间重播东广聚焦后50007200特A7约7:507:57之间首播,8:508:57之间重播东方传呼后46006600特A8约7:578:00之间首播,8:579:00之间重播东广媒体精选后42006000预热期道旗预热期 道旗道旗投放于项目周边主干道有效吸引过路客户道旗投放于项目周边主干道，有效吸引过路客户。突出要点：产品定位、产品形象、销售信息。碧桃路紫竹路翠柏路路翠柏路金桥路银柳路银柳路79预热期营销活动预热期 营销活动新闻发布会【时间：201461、年2月下旬】【时间：2014年2月下旬】建议于正式售楼处完工之后，基于对外展示面完善的基础上，全面开启媒体造势。邀请主流媒体、财经媒体、地产媒体等汇聚东郊售楼处使媒体对项目有直观的了解与感受解与感受。同时，媒体发布会可创建媒体与开发商交流的机会，对项目推广有积极的作用。80预热期营销活动预热期 营销活动纪录片东郊开机仪式【时间：2014年3月】以纪录片东郊为事件点，在东郊项目现场举行开机仪式以及首映仪式。通过邀请片中名流文化人士出席，制造事件点，扩大项目的知名度。席项 文化与商业的结合，可拓宽媒体报道的渠道，多方位吸引潜在客户的关注。81预热期营销活动预热期 营销活动【时间：2014年4月】纪62、实频道东郊新贵（待定）专题纪录片纪实频道东郊新贵（待定）专题纪录片合作目的：与纪实频道的合作，不同于投放户外、平面广告用于扩大产品知晓度的概念，而是以其文化定位和社会担当的角度出发，为企业打造具有文化内涵、经济价值的品牌形象，通过对企业及品牌的点亮，最终达到提高商品整体价值的目的。合作方案合作方案：拍摄关于“东郊”的纪录片，并以此为话题，延伸扩展线下活动过去东郊只是一片农田（东郊往事），如今东郊成为财富阶层远离喧嚣，回归自然生活的不二选择随着东郊国宾馆的入驻东郊别墅售价的不断刷新如今东然生活的不二选择。随着东郊国宾馆的入驻，东郊别墅售价的不断刷新，如今东郊已稳坐浦东“上只角生活商务区”的头把交63、易。节目形式参考：?专题纪录片东郊新贵45分钟，1期；专题纪录片东郊新贵45分钟，1期；?套拍3条形象片东郊往事，每条1分钟，如分别从历史、文化、平民记忆等角度表现。5次/天，播出30天，共150条?以纪录片东郊新贵为事件点，配合线下开盘活动，以纪实频道冠名举行开机仪式以及首映仪式邀请片中名流文化人士出席制造事件点放大楼盘的知名度及首映仪式，邀请片中名流文化人士出席，制造事件点，放大楼盘的知名度。投放栏目：真实 第25小时 首播 周一至周五21:3022:30预热期营销活动预热期 营销活动上海臻品物业私人品鉴会 LuxProperty【时间：2014年4月】上海臻品物业私人品鉴会是目前物业展中64、规格较高，形式独特的展会，目前已成功举办7届。（每年4月、9月举办两次。）区别于单纯的房展会，臻品物业展融合了财富圈层感兴趣的物业收藏、艺术欣赏、生活尊享等三方面的体验来进行客户接受程度高客户层次及项目推广效果都有较好活尊享等三方面的体验来进行，客户接受程度高，客户层次及项目推广效果都有较好的反响。万科VMO、东郊紫园、仁恒颐庭等知名项目均有参加。本案作为中环内唯一在售低密度办公楼产品，既有板块优势、又有生态环境，足显项本案作中内在低度办公楼产既有板优势有境项目的稀缺性，是值得收藏的臻品。预热期营销活动预热期 营销活动在工作中“乐活”！【时间：2014年5月】向低碳生活说YES从魔都密密麻麻的65、写字楼中解放出来，一起体验低密度工作带来的转变。生态的环境、清新的呼吸、回归自然的体验。思维与创意在绿林与阳光中健康生长。零碳工作体验展把栋办公楼进行实验性全新打造环保的室内设计理念加上独特的零碳办公家具设把一栋办公楼进行实验性全新打造，环保的室内设计理念，加上独特的零碳办公家具设计，将项目包装成一个绝无仅有的零碳工作体验馆。参观者通过亲身感受，体会低密度办公带来的自然与舒适。合作公司：中央美院D9工作室中央美院的第九工作室致力于推广，中央美院第作致力实验性环保家具的设计与曾受邀上海世博会零碳馆的邀请为世博会零碳馆设计制作了多件形态各异的以“零碳”170多件形态各异的以“零碳”为主题的家具。预66、热期营销活动预热期 营销活动开盘仪式【时间：2014年6月】【时间：2014年6月】邀请政府领导参与，赢得更多政府支持，并借助政府影响力将项目拔高。通过部分客户的签约带动潜在客户的购买意向。85营销总控表营销总控表准备期（初步客户积累）巩固期预热期（深度客户积累）热销期20151年20142013201430年56789101112123456789101112123关键节点东郊国宾馆旁，绿色生态总部办公形象告微博营销电视电台精神堡垒、指引牌报纸、杂志硬广、搜房网广广告现场告、微博营销、电视、电台合作、软文、短信、DM直邮户外高炮、道旗户外广告线下活动纪录频道东郊新贵9月 私人银行VIP活动大67、客户签约仪式8月奢侈品资源客户活动事件8月奢侈品资源客户活动物料热销期形象热销期 形象东郊国宾馆旁，绿色生态总部办公 在热销期，前期名门企业总部的市场形象已经建成，稀缺城市商墅的概念也已经树立，此阶段进一步强调项目的区域属性及具体的产品特性，配合现场逐渐完成的工程建设，加强客户的购买热情进步引发客群对于回归自然生态的共鸣加强客户的购买热情，进一步引发客群对于回归自然生态的共鸣；东郊国宾馆不但定义了项目周边高端高雅的五星级环境，同时与其毗邻，也点明了项目的高尚地段。绿色生态总部的概念确立了项目跨国企业集聚平台的形象，进一步阐述项目的产品特质。热销期开展各类营销渠道促进销售：户外高炮、道旗、报纸杂68、志硬广、电视电台合作、软文、短信、DM直邮等形式将项目不断深入人心、以大客户签约及各类营销活动的利好信息广为发布。热销期媒体投放热销期 媒体投放热销期及巩固期投放内容：项目开盘盛况、营销活动报道、销售利好信息等。热销期及巩固期投放内容：项目开盘盛况、营销活动报道、销售利好信息等。投放内容投放形式投放周期企业家的会所-东郊精英汇聚硬广9-10月东郊热销探秘软文12月东郊企业会所，仅剩20席软文1-3月建议投放媒体：综经房合济产类：东方早报、新闻晨报、新民晚报、解放日报类：第一财经日报、21世纪经济报道、上海商报类：房地产时报、东地产、上海楼市、租售情报网络媒体搜房网搜狐网新浪网网易网络媒体：搜房69、网、搜狐网、新浪网、网易约15家媒体热销期营销活动热销期 营销活动高端奢侈品牌资源活动【时间：2014年8月】与高端奢侈品牌携手，共享客户资源，拓展有一定购买能力的潜在客户。活动形式：奢侈品展示+奢侈品收藏讲座/体验+下午茶式侈侈收藏讲座/体 活动主题:万宝龙品牌文化展AstonMartin的世界极品雪茄品鉴踏寻法国酒窖文化89热销期营销活动热销期 营销活动私人银行VIP活动【时间：2014年9月】私人银行掌握着一批财富积累丰厚、购买力较强的客户资源。以赞助或合办的形式参与私人银行为客户举办的活动，挖掘潜在客户。活动形式：风水讲座高端品鉴寻找心灵的栖所禅活动形式：风水讲座古董收藏高端品鉴养生会70、馆寻找心灵的栖所禅唐卡文化90热销期营销活动热销期 营销活动大客户签约仪式【时间：视具体时间而定】大客户约仪式 通过大客户的签约来坚定意向客户、尤其是行业相关客户的入驻决心，并缩短意向客户的决策周期。意向客户的决策周期。在高雅轻松的氛围中对签约客户进行感恩回馈，加强深度沟通，拓展潜在客户。91热销期营销活动热销期 营销活动老带新客户活动暨客户答谢会【时间：2014年12月底】已成交客户是最好的“销售员”！配合圣诞节或元旦节日，邀请已成交客户携带亲友至项目现场，了解产品，感受高端氛围，拓展潜在客群；922013年客户开发计划2013年客户开发计划2013.69?针对张江园区内有潜在项目进行排摸，71、对项目内客户通过电调，上门拜访等方式了解客户需求。?客户开发按照项目区域进行划分.主要针对园区内设计研发类客户,包括软件研发,硬件研发,集成电路设计等,.资源开采类客户.?对张江园区内已成交老客户长期跟踪,但此类客户价格上突破有一定难度。渠道拓展及建立:张江集团企业咨询服务中心张江集团内部小范围项目推介网络营销:网站建设，微博营销,各大写字楼专业网站论坛发帖等2013年客户开发计划2013年客户开发计划2013 10 122013.1012?针对项目周边高端别墅客户进行拓展。?民生路、竹园、会展中心周边项目进行调研 客户深度挖掘?民生路、竹园、会展中心周边项目进行调研,客户深度挖掘.渠道拓展及72、建立:相关行业协会相关行业协会各大银行高端客户推介目标：至2012年年底，完成签订6份意向此销售目标基于2012.10月完成龙正式售楼处（龙东大道、紫竹路口）阶段性销售额目标阶段性销售额目标户型幢数户数单套面积单户面积预计均价总面积总销售额户型幢数户数单套面积单户面积均价总面积总销售额A13131029.781029.783300035778 211180 680 930B551291 991029 783300035778.211180,680,930B551291.991029.78D10201591.58756以均价33,000，总面积35778.21计算，总销售额为1180,680,973、30阶段性销售额目标阶段性销售额目标2014年销售计划6789101112销售 取得预售许盘交房预付款+12销售额销售节点取得预售许可证开盘交房销售额备注前月销售额的50%预付款前期每月50%尾款+11月预付款+12销售额注销售面积6,60011,2903,5783,5783,5783,5783,578销售销售均价33,000销售额108,900,000186,285,00059,033,70059,033,70059,033,700708,394,830总销售额1,180,680,930营销推广费用营销推广费用项目营销费用约占预估总销金额的0.5%1.5%，本项目以营销推广费占1 2%计算本74、项目期总体预估总销金额约12亿（整体单价费占1.2%计算，本项目一期总体预估总销金额约12亿（整体单价3.4万/平米，总建筑面积约为3.58万方）。本项目整体营销 费用本项目整体营销 费用12亿1.2%=1440万97营销推广费用营销推广费用整体营销推广预算为1440万整体营销推广预算为1440万按照营销推广阶段，各阶段费用配比：营销阶段营销费用占比准备期50%准备期（2013.62013.12）15%预热期（2014.12014.6）35%50%热销期（2014.7201412）45%巩固期（2015.12015.3）5%总计100%98营销推广费用营销推广费用按照营销渠道，各推广手段费用预75、估：按照营销渠道，各推广手段费用预估：营销渠道营销费用预估营销费用占比场包装现场包装1,000,0007%硬广投放4,000,00028%软文投放500,0003%直效营销（短信、直邮）500,0003%（短信、直邮）户外高炮、道旗3,000,00021%营销活动5,000,00035%营销活动,物料道具400,0003%总计14400 000100%99总计14400,000100%附件附件 开工典礼方案 正式售楼处方案 临时售楼处方案 临时售楼处方案100活动概况活动概况活动日期：2013年6月中旬（待定）活动日期：2013年6月中旬（待定）活动时间：10:00pm 11:30pm奠基仪式76、pp12:00pm 14:00pm嘉宾午宴活动地点：东郊项目地块（金桥路龙东大道）101邀请对象邀请对象开发商 集团领导、房产领导政府领导 浦东新区政府领导、金桥镇政府领导金桥管委会等合作企业 DTZ、建筑设计公司、室内设计公司、建造施工公司、广告公司主流媒体 东方早报、新闻晨报、解放日报、新民晚报、第一财经日报21世纪经济报道、ShanghaiDaily、搜房网、共计：约7080人gy第一财经新闻频道第一地产、教育频道今日房产102活动流程活动流程时间内容时间内容10:00-10:15来宾进场、签到来宾进场、签到10:15-10:30开场秀开场秀10:30-10:35主持人开场白主持人开场白77、0 300 35主持人开场白主持人开场白10:35-10:50开发商领导致辞、政府领导致辞、开发商领导致辞、政府领导致辞、DTZ领导致辞领导致辞10 50 10 55启动仪式启动仪式10:50-10:55启动仪式启动仪式10:55-11:05培土奠基培土奠基11:05-11:10主持人结束语主持人结束语11:10-11:30所有来宾可进入休息区休息或自由交流所有来宾可进入休息区休息或自由交流10312:00-14:00贵宾午宴贵宾午宴活动安排活动安排入场形式：来宾签到来宾签到星光大道星光大道在入口至舞台之间铺设一条红色星光大道，迎接领导和来宾入场领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式红毯签到红毯签到78、红毯签到红毯签到星光大道左右侧设立巨幅签到墙，以高端的红色或黑色为主色调，背景板上用公司LOGO水印作底纹培土奠基培土奠基景板上用公司LOGO水印作底纹，嘉宾采用荧光签到笔签到，类似奥斯卡星光大道的签到风格，彰显嘉宾尊贵身份的同时，也凸显了公司自由交流自由交流简洁干练和严谨风格104活动安排活动安排签到活动亮点设计：来宾签到来宾签到Option1:舞狮 来宾签到时，安排舞狮作为欢迎表演 营造热烈喜庆的氛围，寓意好运来临,博求好彩头开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞Option2:仪仗队每位来宾走过红地毯两边的仪仗队启动仪式启动仪式 每位来宾走过红地毯，两边的仪仗队启动仪式启动仪式挥剑79、致意，向来宾表示欢迎仪仗队的气势磅礴与东郊项目周边豪培土奠基培土奠基 仪仗队的气势磅礴与东郊项目周边豪宅氛围相匹配，庄重大气。自由交流自由交流活动安排活动安排来宾签到后进入休息区等待仪式开始 休息区安排优雅竖琴演奏及精美甜点供来宾享用。来宾签到来宾签到开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基竖琴的外型精致、竖琴的外型精致、优美，极富艺术气质。广阔音域的演奏效果，余韵悠长，点缀现自由交流自由交流韵悠长，点缀现场气氛。活动安排活动安排开场秀开场秀来宾签到来宾签到国乐级威风锣鼓：气势恢宏的盛典开场，奠定正常活动庄重盛大的基调。开场秀开场秀领导致辞领80、导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排开发商领导政府领导DTZ领导致辞开发商领导、政府领导、DTZ领导致辞来宾签到来宾签到 主持人开场白后，邀请三方领导上台致辞，介绍项目概况开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排项目启动仪式项目启动仪式：项目启动仪式项目启动仪式：来宾签到来宾签到Option1:嘉宾剪彩&皇家礼炮开场秀开场秀 嘉宾一齐剪断印有“东郊商务中心”字样的彩带 同时，皇家礼炮齐响，将现场气氛推向高潮，预示一炮而红，发展前领导致辞领导致辞领81、导致辞领导致辞景红红火火启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排来宾签到来宾签到Option2:砸金蛋砸金蛋-嘉宾一齐用道具锤敲打金蛋，金蛋破开，印有“东郊商务中心”的各嘉宾齐用道具锤敲打金蛋，金蛋破开，印有东郊商务中心的各色五纸彩带漫天飞舞，寓意本项目将前程似锦，五彩斑斓开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排Option3:触按电子启动球触按电子启动球来宾签到来宾签到全体嘉宾一齐用手触摸电动启动球，启动球接收到感应后，球体自动出全体嘉宾齐用手触摸电动启动球，启动球接收82、到感应后，球体自动出现项目名称字样，寓意项目正式启动，誉满全球开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排培土奠基仪式培土奠基仪式培土奠基仪式培土奠基仪式来宾签到来宾签到启动仪式结束后，邀请嘉宾与领导一同进行培土奠基仪式在军乐队的礼乐下礼仪引导嘉宾到达培土区作人员将事先准备好在军乐队的礼乐下，礼仪引导嘉宾到达培土区，工作人员将事先准备好的金色铲楸交到领导手中，领导为奠基石献上最诚挚的祝福。开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流领导嘉宾奠基领导嘉宾83、奠基金色铲楸活动安排活动安排培土奠基仪式培土奠基仪式培土奠基仪式培土奠基仪式纪念品：颁发刻有东郊项目LOGO的精致小铁锹见证这一经典时刻来宾签到来宾签到开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活动安排活动安排自由交流自由交流自由交流自由交流来宾签到来宾签到仪式结束之后，嘉宾可在现场交流区享用餐点饮料，自由交流。开场秀开场秀领导致辞领导致辞领导致辞领导致辞启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式培土奠基培土奠基自由交流自由交流贵宾午宴贵宾午宴贵宾贵宾午午宴宴贵宾宴贵宾宴奠基仪式结束之后，建议移步东郊国宾馆东郊国宾馆进行贵宾午宴，以便于重84、要的来宾进行更深入的交流。场地安排场地安排停车场停车场星光大道观礼区场地安排场地安排示意图示意图星光大道星光大道场地安排场地安排场地安排场地安排示意图示意图示意图示意图星光大道场地安排场地安排示意图示意图星光大道星光大道细节展示细节展示特色邀请函特色邀请函火漆邀请函火漆邀请函起源于法国的技术火漆起源于法国的技术火漆经多重历练而赋予其经久含义，蕴含着深刻的尊贵气质。淡淡的松香、怀旧经典的书信纸卷，独具匠心地将尊贵元素融入 设计中向受邀者传递品位气息及尊贵礼遇。计中向受邀者传递品位气息及尊贵礼遇。礼品推荐礼品推荐高档普洱茶礼盒?养生是人们关注的话题，是对客人表现关爱的方式方式。?饮茶是政府领导普遍85、接受的养生文化。?普洱茶温润、低调，却品质卓越与开发商的企业背景、企业文化相呼应。礼品推荐礼品推荐天然砗磲吉祥礼品?砗磲为海洋随地壳变动经千百年所形成之海螺化石有“老寿星”之称。?因砗磲的原材料取之不易，故异常珍贵，古代能拥有砗磲者，都身任高官要职。古代能拥有砗磲者，都身任高官要职?砗磲具有很强的磁场，可安神定气、保平安的寓意。附件附件 开工典礼方案 正式售楼处方案 临时售楼处方案 临时售楼处方案124售楼处打造原则售楼处打造原则具有震撼力的未来感生态体验中心具有震撼力的未来感生态体验中心 高科技数字技术运用用 绿色生态理念展示 高端办公氛围营造?制造话题，引发圈层关注；?为客户带来强烈的视觉86、感受加强客户对项目的印象125?为客户带来强烈的视觉感受，加强客户对项目的印象；?加强客户的信心，促进客户下单。式售楼样板房选说正式售楼处及样板房选址说明售楼处选址原则 靠近道路售楼处售楼处靠近道路昭示性强周边景观可塑性强样板区选址原则样板区样板区靠近售楼处主力户型精装修 及交房标准两种 采用组团方式，呈现完整的景观126车流流线车流及人流动线车流动线人流动线127售楼中心入口处售楼中心入口处在入处通过项目独特的精神堡垒结合雕塑景观小品等元素共同打在入口处通过项目独特的精神堡垒，结合雕塑、景观、小品等元素，共同打造自然舒适、具有现代感的售楼中心。128售楼功能分客户参动线建售楼处功能分区及客户87、参观动线建议项目模型空间单体模型空间项目模型空间单体模型空间（单体模型、互动触摸等方式全方 位强化项目卖点）前台前台（结合模型与多媒体展示项目整体规划）（接待客户）方式全方 位强化项目卖点）展示项目整体规划）样板空间活动空间影音空间样板空间活动空间影音空间（结合实体办公设计、样板区设计、展示未来办公氛围）（通过各种展览增强趣味性）（运用立体环幕结合区域模型，带来视觉震撼）多功能中心多功能中心（通过类会所的设计充分展 示项目的优势）洽谈区会议室洽谈区会议室（初步洽谈）（深度洽谈及签约）各楼层使用说明各楼层使用说明 将一层部分打通整体作为销售中心，二、三层分别规划不同的功能空间，底层作为多功能活动88、中心能活动中心；初次到访客户动线安排在一栋楼中，反复上下会造成客户反感；多次到访客户可直接进入深度洽谈区洽谈。深度洽谈室活动中心办公室影音空间会议室/深度洽谈销售中心多功能中心130售楼装修格建售楼处装修风格建议 售楼处的整体装修风格建议为具有前瞻性的现代风格，以不拘常规的设计理念，运用高科技数字技术，结合绿色生态，打造全新的感官体验中心。风格示意北京望京SOHO北京望京SOHO上海万科VMO层平面布局及人流动一层平面布局及人流动线洽洽谈区单体模型区项目模型沙盘前台接待区等待此区域打通待区入口处主入口将两扇门改造为一扇大门132入口处接待接待区客户进入售楼处的第一感受，通过现代化的设计，带给客89、户震撼的视觉感受。示意：概念性设计上海主角北京望京SOHO等待等待区客户较多的时候先行等待的区域设置较为舒适的沙发同时保证良好的视客户较多的时候先行等待的区域，设置较为舒适的沙发，同时保证良好的视野，帮助其欣赏售楼处内部景观示意上海嘉里中心二期上海嘉里中心二期项沙盘模型项目沙盘模型区通过实体沙盘模型与电子触摸屏的互动，实现更为直观及更具现代感的整体项目介绍示意上海嘉亭荟生活广场单体模型单体模型区通过互动触摸屏，结合虚拟三维模型，全方位展示项目建筑外立面设计、外部花园、内部设计等细节。示意天津金隅悦城放式洽谈开放式洽谈区到访客户初次洽谈，以开放式或隔断式的洽谈桌椅营造舒适的洽谈氛围，同时提升售楼90、处内人气。示意上海主角上海嘉亭荟生活广场影音空间影音空间 整个2层打造成具有强烈视听效果的影音空间；通过区域模型与立体环幕结合，介绍整个片区的地理位置、轨道交通等条件、与张江高科、陆家嘴、金桥的的联动、本案片区内整体规划等。示意上海嘉亭荟生活广场南京中海凤凰熙岸138活动空间活动空间 将3层打造活动空间，定期举行各类展览，如生态家居、高科技产品、高端红酒、艺术藏品等待；同时作为项目中介会、论坛等小型活动的场所。示意上海主角139深度洽谈区深度洽谈区 将二层的深度洽谈区打造为总裁VIP客户接待区，在进行客户洽谈的同时也作为样板展示；设计风格应保持与整体售楼处风格的 一致性。示意140办公区办公区91、 包含代理商与业主办公室、财务室；以使用功能为主要考虑因素，简洁的设计风格，符合项目形象。示意141多功能中心多功能中心将地下一层作为涵盖酒吧、咖啡吧、书吧等功能的类会所设计，并结合下沉庭院，全方位展示项目的优势，同时也可作为客户体验的一部分，在客户参观完样板房后的一个休息场所。参考案例瀛通绿地中心示意参考案例：上海主角屋顶花园屋顶花园将屋顶花园也作为样板展示的一部分，设置花架、茶座等，充分展示项目的生态优势。示意样板区样板区选取如图所示区域，以四栋独栋办公作为一个完整的景观组团，通过建筑立面、花园、绿植，办公标示体系等，共同营造完整的样本区展示效果。示意144样板房样板房板房；AB 选取样板92、区内的四栋独栋作为样 其中A、B两栋精装修，分别设定不ACB同公司背景作为装修主题，使客户在看房过程中产生代入感，激发共鸣；C两栋作为交付标准的毛坯展示。145样板房样板房设计风格B某国内实力企业总部设计风格A某知名建筑设计公司示意示意示沿路景观通道沿路景观通道沿紫竹路通过堆坡设计结合精神堡 沿紫竹路通过堆坡设计结合精神堡垒、雕塑展示独特的沿路景观，也作为景观展示的一部分，从龙东大道可以直接看到。示意道可以直接看到。万科VMO147周边广告点位分布周边广告点位分布指引牌道牌148附件附件 开工典礼方案 正式售楼处方案 临时售楼处方案 临时售楼处方案149新售楼选址说新售楼处选址说明由于目前选定93、的东郊别墅内售楼处为原别墅使用，无论是从装修风格还是内部格局均与办公项目不符，且只有仅约从装修格是内部格局均与办公项符只有仅100平米的面积可供接待使用，因此改造难度大且功能空间受到很大限制，建议选取新的售楼处。项目预计5月份才能动工如选取其中一栋作为售楼处的 项目预计5月份才能动工，如选取其中栋作为售楼处的话明年才能投入使用，而今年已有客户接待与积累的工作，以满足近几个月的客户接待及销售功能因此建议在项目现场选取合适场地搭建1:1的新售楼处，作为长期使用，楼建议尽快动工；搭建方式：建议采用钢结构加玻璃幕墙与石材的方式，与项目整体的设计风格有一致性；选址建议：建议选取龙东大道与紫竹路路口，龙东94、大道为主干道，具有一定的昭示性，紫竹路环境较好，且紧邻别墅区有助于项目形象提升墅区，有助于项目形象提升；设计原则：整体设计不宜拘泥于传统的售楼处，设计风格可更为灵活，体现本项目自由办公、享受型办公的属性；售楼处售楼处同时注重生态氛围的打造，应将售楼处周边的绿化同时打造完成，以向到访客户展示比较完整的花园式办公体验。150各楼层使用说明各楼层使用说明 独栋办公单层开阔，更容易营造出销售氛围，因此建议选取面积较大的BN2户型作为售楼处楼处；同时样板房如果等待一期在实体中打造，则时间过长，不利于今年的客户积累，建议直接在售楼处中打造。办公区/样板空间三层样板空间二层样板间二层销售中心一层151售楼处95、外立面风格建议售楼处外立面风格建议 售楼处外立面建议采用与项目实际类似的风格和材质，以保持与项目整体的具有一致性，但可将其打造地更具设计感，带给客户更强烈的视觉感受，同时也符合销售氛围销售氛围。风格示意风格示意152售楼装修格建售楼处装修风格建议 售楼处的整体装修风格建议为现代大气的风格，运用不拘常规的设计理念，同时在细节上注重品质的打造以及自由舒适氛围的营造，体现项目高端定位，并同时结合绿色生态的理念。风格示意风格示意售楼功能分客户参动线建售楼处功能分区及客户参观动线建议视听空间视听空间单体模型空间单体模型空间前台前台单体模型空间单体模型空间（单体模型、组合展板及电视影音设备 全方位强化项目96、卖点）前台前台（结合模型与多媒体展示项目区位优势）（接待客户）样板空间样板空间会议室会议室洽谈区洽谈区样板空间样板空间（结合实体办公设计、展示未 来办公氛围）会议室会议室洽谈区洽谈区（深度洽谈及签约）（初步洽谈）售楼平面布售楼处平面布局【一层】等待区/初步洽谈区视听室前台接待区待区单体模型区售楼处平面布局售楼处平面布局【二层】样板空间以一家目标行业公司为目标行业公司为设计背景，呈现完整的办公景象；其中会议室也打造成样板区的一部分。样板空间A部分。样板区设计时以主要以可移动的隔断、家样板空间A会议室/深度洽谈动的隔断、家具为主，为后期营销活动的举办作准备深度洽谈区156售楼处平面布局售楼处平面布97、局【三层】样板空间以另一家目标行业公司家目标行业公司为设计背景，呈现不同风格的办公景象公景象；其中办公室也打造成样板区的一办公室样板空间B造成样板区的部分。样板空间B157售楼处平面布局售楼处平面布局【屋顶花园】将屋顶花园也作为样板展示的一部分，设置花架、茶座等，充分展示项目的生态优势充分展示项目的生态优势。售楼功能分备要求 接待售楼处功能分区配备要求 接待区接待区功能描述形象展示入口概念设计展现项目的主旨精神客户接待功能示意2：概念性设计功能配备前台提供46个销售人员的位置提供网络接口及2台电脑提供网络接口及2台电脑程控交换机，不少于4部电话示意1：常规性设计售楼功能分备要求 视空间售楼处功98、能分区配备要求 视听空间视听空间准与国际化团队强强联手视听空间功能描述功能描述区域模型与多媒体结合，介绍整个片区的地理位置、轨道交通等条件、与张江高科、陆家嘴、金桥的的联动、本案片区内整体规划、单体产品优势、未来交付标准与国际化团队强强联手多媒体互动，客户参与了解需求要点功能配备功能配备环幕立体投影播放系统结合白模。项目的前期推广十分重要，该方案的使用可带形式参考：功能配备功能配备给客户非常震撼的效果，同时也进一步体现了本项目高端的定位和优秀的产品品质。环幕立体投影播放系统环幕立体投影播放系统客户可直客户带来真实感区域模型与立体投影结合，展示效果生动投影幕布无法产生互动，无法为环幕立体投影播放99、系统环幕立体投影播放系统：客户可直观感受项目区位及全貌，有身临其境的真实感。售楼功能分备要求 模型空间售楼处功能分区配备要求 模型空间单体模型空间功能描述单体模型突出项目的形象，项目的建筑外立面设计、外部花园、内部设计等细节LCD循环播放项目产品介绍片，强化项目在建筑立面、内部空间、材质、景观空间功能配备等方面的优越性。单体模型展板若干大屏幕液晶电视自动循环播放功能、远程遥控放映功能墙面展示示意单体模型示意展板示意售楼功能分备要求放式洽谈售楼处功能分区配备要求 开放式洽谈 区开放式洽谈区开放式洽谈区功能描述功能描述客户的初次洽谈客户间、中介方自由交流功能配备功能配备23个“4人组”洽谈区组合售100、楼功能分备要求 会空间售楼处功能分区配备要求 会议空间会议空间会议空间功能描述功能描述小会议室客户人数较少情况下的深度洽谈及签约大会议室客户人数较多情况下的深度洽谈及签约内部工作人员会议功能配备功能配备小会议室可容纳4人以内，配备1台电话机，提供网络接口功能配备功能配备大会议室可容纳68人，配备1台电话机可支持多方通话，配备投影设备，提供网络接口结合样板区设计，同时作为实景展示的一部分示意：小会议室示意：大会议室示意：小会议室示意：大会议室售楼功能分备要求 办公售楼处功能分区配备要求 办公区办公区办公区代理公司销售经理及主管（34名）办公位置开发商人员（2名）办公位置，安排单独的办公空间功能描101、述独立财务室（2名）办公位置打印复印区域仓储区域仓储区域办公室提供个56办公位置（位置相对独立），配备相应的办公家具及匹配办公人数的电脑设备封闭式财务室提供2个办公位置及相应的办公家具保险箱电脑功能配备封闭式财务室，提供2个办公位置及相应的办公家具、保险箱、电脑设备，独立的打印机和传真机打印复印区容纳1台多功能复印机，1台黑白打印机，1台彩色打印机，1台传真机仓储区域配备员工衣帽箱和更衣空间；同时方便储藏楼书、折页、纸杯等物品所有办公位置提供相应的网络接口及配备1门电话结合样板区设计，同时作为实景展示的一部分售楼功能分备要求 样板空间售楼处功能分区配备要求 样板空间样板空间样板空间功能描述功能102、描述未来办公空间的展示，以不同主题设计，展示不同的办公场景客户在看房过程中产生代入感，加强对项目的认同功能配备功能配备分经理室、员工办公区、卫生间等全面的功能空间主要考虑开放式办公格局主要考虑总裁办公室设计风格B某国内实力企业总部设计风格A某知名建筑设计公司主要考虑开放式办公格局主要考虑总裁办公室售楼功能分备要求 内部广告售楼处功能分区配备要求 内部广告展 示看板看板?1，主背景板项目LOGO与概念形象?2，整体区域介绍 介绍片区的规模、景物布置等?2，整体区域介绍介绍片区的规模、景物布置等?3，区域地段项目地理位置、周围交通?4，品质介绍项目品质，产品标准，展示立面、绿化环境等效果图?5，技103、术参数列出项目的各项参数标准以及平面图团队介绍突出东昌集团品牌与项目国际化合作公司?6，团队介绍 突出东昌集团品牌与项目国际化合作公司形式参考：KT板附光膜拉丝不锈钢包边内打灯密度板上有机玻璃夹画面外打灯售楼功能分备要求 专业物业务售楼处功能分区配备要求 专业物业服 务售楼处需提供专业物业服务售楼处需提供专业物业服务售楼处需提供专业物业服务售楼处需提供专业物业服务：人员及相关配备：服务人员特色着装，增加客户记忆点，体现国际物管专业化水平；统无线对讲机设备给客户安全感及信心统一无线对讲机设备，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，并保证微笑服务；物务物业服务展示：客户提供开门等系列服务；售楼处入口设置门卫开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬样板区样板区样板区样板区通过花园、小型水景、景观小品以及项目独特的精神堡垒，共同营造完整的样目独特的精神堡垒，共同营造完整的样本区展示效果。168看房通道看房通道看房通道沿路栽种通过比较高大的植物，遮挡二、三期工地状况，同时营造绿色生态的环境。同时营绿色态的环境169Thank youy