1、商业外包与自主招商优劣势分析商业外包与自主招商优劣势分析 商业地产商业运营是商业地产开发经营中最重要的环节之一，它包括商业定位（产品定 位）、商业招商（主力店群及中小店招商）及营运管理三个方面的内容。 商业地产商业运营外包是指商业房地产开发商战略性地整合企业外部优秀的或适合的 专业技术和服务资源主要指商业管理公司， 来替代内部部分和人员， 以承担开发商开发过 程的商业运营环节之工作任务。其目的就是整合内外部资源，降低经营成本，使企业自身的 竞争力迅速提高，创造更好的经济效益。商业运营外包和销售外包一样，应属于商业地产营 销外包环节。 目前市场上有三种商业运营外包模式：一是委托代理模式，即开发商2、全权委托商业管理 管理公司进行市调、定位、招商，或全托型运营管理；二是纯顾问模式，即商业管理公司为 开发商提供相关的各种操作建议和意见，具体计划由开发商自行实施；三是执行顾问模式， 指开发商与商业管理公司联合组建实施团队， 由商业管理公司提出各种方案， 经双方确定后 由商业管理公司派驻项目地的高级顾问带领开发商的相关人员全面实施计划。 委托代理模式 采用该模式的开发商多数为“激励型”或“甩手掌柜型”，他们认为，商业管理公 司的收益应该完全与招商或日后经营收益直接挂钩； 或认为商业管理公司承担开发商的某一 类任务后，可以放手让其实施计划，因而开发商并没有深入参与到工作的各项细节中去。 该模式的优3、势有：1、商业管理公司有可能较大程度地发挥其潜力，使项目成员按商业 规律去实施计划，从而提高项目的成功率。2、对商业管理公司来说，代理费用非常可观， 虽然代理费用与业绩直接挂色，但可观的预期收入能够刺激操盘者想方设法去完成任务。 该模式的劣势则有：1、要求商业管理公司的操作团队较稳定，且经验丰富，能在市场 不断变化时作出科学合理的调整方案，并及时与开发商沟通。2、开发商对实施过程的可控 性很差，没法控制实施过程，一旦代理商的业绩太差或实施过程中出现较大问题时，开发商 显得非常被动。一是时间上浪费，二是开发商自身没有操作成员，而一时亦没法能找到适合 的代理商替代者。3、对开发商来说，费用偏高。4、由于开发商参与深度不够，无法了解代 理商的经营特点，这对日后经营是非常不利的。 纯顾问模式 在纯顾问模式中， 顾问方一般只为开发商提供相关的流程设计、 实施方案的建议或意见， 并在实施过程中，解答开