商业地产之现状及经营危机（3页）.doc-地产文库

商业地产之现状及经营危机（3页）.doc

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上传人：合*** 编号：133441 2021-05-20 3页 22KB

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1、商业地产之现状及经营危机商业地产之现状及经营危机商业地产之现状及经营危机如果出售出去，并且已经招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也就是必须保持租户的长期运营的经营成功，但是大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库非常清楚其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一非常好的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在北京现代商报报道中商户反映的问题就是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，但是一旦商户经营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来，现在才是开始。2、定位之痛战略与战术博弈战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上非常重要，根据其定位或者说其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费很大心思。当然，最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广活动，据说在此攻势下一段时间销售得非常好，价格每平方米达到 4-5 万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的 60 万平方米的亚洲商业航母百荣世贸商城与之相比也相形见绌。但是今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的原因还是其市场定3、位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在 35 岁以下的新青年刚好是相反的。对于一个 2-3 万平方米的商场或者市场核心商圈半径 3 公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，但是必须尊重商业规律。在商界有一个重新定位的经典案例就是北京的甘家口百货商场。90 年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店发展方向，但是开业很长一段时间生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。大家知道，市场吸引的是无差别的消费人群，只要略懂一些商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便

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