1、商业地产之现状及经营危机商业地产之现状及经营危机 商业地产之现状及经营危机 如果出售出去，并且已经招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也就是必须保持租户的长期运营 的经营成功，但是大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库非常清楚其面临的死结，在销售过 程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一非常好的概念解决 招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在北京现代商报报道中商户反映的问题就是第三个问题， 即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，但是一旦商户经 营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来，现在才是开始。
2、 定位之痛战略与战术博弈 战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上非常重要，根据其定位 或者说其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费很大心思。当然， 最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广 活动，据说在此攻势下一段时间销售得非常好，价格每平方米达到 4-5 万元，在北京的任何一个商场或者 市场都没有见过如此阵势， 即使同时期开始招商和开业的 60 万平方米的亚洲商业航母百荣世贸商城与 之相比也相形见绌。但是今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的原因还是其市场定
3、位， 尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居 民的人口结构与其定位在 35 岁以下的新青年刚好是相反的。 对于一个 2-3 万平方米的商场或者市场核心商 圈半径 3 公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，但是必须尊重商业规律。 在商界有一个重新定位的经典案例就是北京的甘家口百货商场。90 年代末，新装修开业的甘家口百货商场 也开始走时尚、精品的百货店发展方向，但是开业很长一段时间生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范 围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅 增加中老年人需求的商品，获得了成功。 在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。大家知道，市场吸引的是无差别的消费人群，只要略懂一些 商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便
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