1、商业地产选址把握两大动线商业地产选址把握两大动线 “一铺养三代”的观念， 即便在这个瞬息万变的时代也始终没有过时。 精明的香港投资 人把投资分为“金、银、铜、铁”，而这其中，商铺是当仁不让的“金”。 然而与保值性更稳定的住宅相比， 普通投资者在选择商铺时不得不谨慎行之， 错误的选 择可能让投资者血本无归。商业地产方面的专家指出，在选择一个商城里的商铺时，首先要 看这个项目的交通及客流“两大动线”，把握好这两点，商铺投资的回报率才可能实现。 交通动线决定客流量交通动线决定客流量 对于商业项目而言， 地段是决定成败的关键。 北京东方国泰商业顾问总经理李沐天介绍， 位于城里或者二环、三环乃至四环周围2、的商业带是商业成功的位置保证，而且相较之下，商 圈比单个商业建筑的影响更大。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然 能带来更多人气。老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。 但这里面有不少讲究， “交通动线”是具体到项目的衡量指标， 它决定了商业项目的客 流量，也就是说有多少人会经过项目门前。“很多投资者片面地认为，越是靠近交通主干道 地理位置越好。事实却恰好相反，商业的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因为这相当于 多了一个天然的交通隔离带。 ”李沐天进一步解释， 如果一个项目处在环路和一条主干道的 交叉口一侧（四个角中的一个角） ，那么与它方向相反的两条路上的人都会与之擦身而3、过， 要到达项目就一定得围绕两条路转圈。这样一来，看似黄金位置实际却是商家选址的“鸡 肋”。 除了通达性之外， 合理的交通组织和停车便利也越来越被关注。 “很多商业的位置绝 佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者，这些都是商业选址时需要考 虑的。” 客流动线决定消费者感受客流动线决定消费者感受 外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。 李沐天介绍， 如果说交通动线决定了多少人会经过项目， 那客流动线就决定了消费者与商品 摩擦的机会。 针对小商铺的投资者， 李沐天的建议是“在评析一个商业体内部交通的好坏时， 可以从 垂直交通和平面交通两个方向分析。 ”垂直交通是人流从低楼层向高楼层运动的方式， 而平 面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。 好的内部交通设计能使不是 处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。“因此，具体到