1、M-EMPEROR洛溪新城洛溪新城 奥园美食娱乐广场奥园美食娱乐广场规划定位建议规划定位建议M-EMPEROR第一部份第一部份 项目区位市场分析项目区位市场分析M-EMPEROR项目所在区位及辐射区域项目所在区位及辐射区域泛洛溪新城泛洛溪新城项目项目北面：交通拥堵的洛溪大桥基本阻挡了海珠区南部的消费力。南浦生活圈南浦生活圈洛溪洛溪生活圈生活圈迎宾路迎宾路生活圈生活圈大石大石生活圈生活圈南面：大面积的待开发土地阻挡了汉溪、番禺南部的消费力。项目的商业辐射力限制在南项目的商业辐射力限制在南浦、洛溪、迎宾路和大石等浦、洛溪、迎宾路和大石等相互交通方便，居住密集的相互交通方便，居住密集的区域商圈内。区2、域商圈内。M-EMPEROR泛洛溪新城总体发展概况泛洛溪新城总体发展概况 洛溪新城板块是最临近广州的近郊住宅板块洛溪新城板块是最临近广州的近郊住宅板块，随着广州市房地产的迅速膨胀发展，住房郊区化渐为广州市民生活时尚，而洛溪正好处于广州“住宅郊近化”的前哨站上，成为了广州住宅郊区化最早染指的黄金宝地。洛溪新城配套建有居委、公安、保安、学校、邮电、粮油、水电、医疗、市场、商业等市政公共设施，另外新城的交通也进入了广州交通网络，自上世纪上世纪90年代，年代，吸引了大量广州市民前来洛溪新城安家落户吸引了大量广州市民前来洛溪新城安家落户，被业内人士称为中国楼市一种罕见的置业现象，美其名曰“洛溪现象”。目3、前建有如意中心、海天花园、彩虹花园、洛湖居、海棠居、洛涛居、洛涛区南区、绿茵岛花园、广州奥林匹克花园、珠江御景湾、锦绣半岛银湾、丽岛翠堤、富丽家园朝阳城、中海蓝湾、丽江花园、华荟明苑等在内数十个的大型成熟社区。常住人口达常住人口达50至至60万人。同时区内亦建设有沙溪锦绣茶品交易中心、洛溪新地购物中心、广州沙溪国际酒店用品城、五湖四海国际水产交易中心、五洲装饰材料城、奥园城市广场、洛溪食街等大型商业市场。洛溪新城为出发点，向南浦岛、迎宾路、大石沿线等区位延伸，继续发展为集居住、休闲、购物、美食、产业于一体的泛洛溪生活区泛洛溪生活区。M-EMPEROR泛洛溪新城商业分布泛洛溪新城商业分布百佳百佳4、超市超市洛溪洛溪新地新地洛溪洛溪食街食街华润华润超市超市主要形成吉祥道周边集中式商业街，以及小规模的点式集中商业的格局。M-EMPEROR消费力提供商业发展契机：消费力提供商业发展契机：作为番禺楼市的发祥地，洛溪板块拥有众多大型著名住宅楼盘，由于与中心城区仅一桥之隔，大批的广州人及外来常住人口选择在这里购房、居住，商圈人口剧增，对于商家而言，就意味着潜力巨大的消费力市场。发育不良，商圈改造升级迫在眉睫：发育不良，商圈改造升级迫在眉睫：尽管商圈“根基”由来已久，但住宅房地产的开发并没有带来洛溪商业的快速发展，其商业还是20世纪90年代初开始时的传统沿街商铺式的开发，还停留在香港传统街市香港传统街5、市的概念。由于没有很好的规划，品牌同质化品牌同质化现象严重，已经不能满足其商圈内越来越多新移民的消费需要，很大一部分的洛溪新移民仍然要到广州才能满足自身的消费需求，洛溪商圈的改造已经迫在眉睫。酝酿升级酝酿升级，朝着高质素生活商业发展：，朝着高质素生活商业发展：由于洛溪商圈是以楼盘小区居民消费为主，将一向朝着社区型商业中心的趋势发展。通过发展和升级，洛溪片区将出现将出现一批标志着高质素生活的商业一批标志着高质素生活的商业，除满足生活必须的零售业及服务业外，为居民提高更高层次的美食、娱乐、康体、消闲类产品和服务。泛洛溪新城商业发展状况泛洛溪新城商业发展状况M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表6、百佳百佳区域唯一性强，商品价格较贵项目位置：洛溪新城如意中心首层项目位置：洛溪新城如意中心首层项目性质：项目性质：购物超市购物超市 建筑面积：约建筑面积：约5000停停 车车 位：露天停车为主位：露天停车为主设备装修：中央空调，装修中档设备装修：中央空调，装修中档经营状况：非常良好经营状况：非常良好消费评价：本区域内除华润超市外，唯一的大型购消费评价：本区域内除华润超市外，唯一的大型购 物超市，经营状况非常火爆，为洛溪地物超市，经营状况非常火爆，为洛溪地 区居民生活消费的基本场所。但由于经区居民生活消费的基本场所。但由于经 营面积较少，店内货品陈列杂乱，通道营面积较少，店内货品陈列杂乱，通道 7、较窄，人流动向不顺畅，购物环境一较窄，人流动向不顺畅，购物环境一 般；店内商品对比市区内同类超市普遍般；店内商品对比市区内同类超市普遍 较贵。较贵。M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表新地购物广场新地购物广场发展商：广州市番禺区悦和投资有限公司发展商：广州市番禺区悦和投资有限公司项目性质：项目性质：购物中心购物中心 建筑面积：建筑面积：12514 占地面积：占地面积：7525停停 车车 位：位：200个露天停车位个露天停车位设备装修：无中央空调，装修中档设备装修：无中央空调，装修中档物业管理物业管理:首层首层8元元/平米平米/月，二、三层月，二、三层4元元/平米平米/月月 进驻品牌：麦当8、劳、真功夫、必胜客宅急送、御健进驻品牌：麦当劳、真功夫、必胜客宅急送、御健 养生堂、好友汇湘坊、沃德俱乐部、新养生堂、好友汇湘坊、沃德俱乐部、新 将太餐饮、唯克英语培训、将太餐饮、唯克英语培训、JOJO韩国韩国 童装、星梦童年儿童摄影、滑轮虎滑轮童装、星梦童年儿童摄影、滑轮虎滑轮 俱乐部，天才宝贝、俱乐部，天才宝贝、刘诗昆钢琴培训刘诗昆钢琴培训消费评价：商场以儿童娱乐消费教育等经营项目为消费评价：商场以儿童娱乐消费教育等经营项目为 主，为洛溪地区目前儿童消费最集中的主，为洛溪地区目前儿童消费最集中的 经营场所。经营场所。品牌数量有限，乏善可陈M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表奥园城市广9、场奥园城市广场投资商：奥园集团投资商：奥园集团项目性质：写字楼、公寓、项目性质：写字楼、公寓、购物中心购物中心 建筑面积：建筑面积：36000、商业面积、商业面积22000 停停 车车 位：提供约位：提供约100多个停车位多个停车位 商业分布：商业分布：16层为综合购物广场、名店、品牌店、层为综合购物广场、名店、品牌店、餐饮、便利店，均是商业用途，共餐饮、便利店，均是商业用途，共2.2 万平方米万平方米租金单价：首层临街租金单价：首层临街200至至500元元/，内铺空置，内铺空置已进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、奈瑞儿、肯德基、已进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、奈瑞儿、肯德基、圣安娜、圣安娜、7-1110、便利店、金盾服装、周便利店、金盾服装、周 六福、古士旗、李医生、绿叶居六福、古士旗、李医生、绿叶居 经营评价：目前除临街商铺及苏宁外，内铺基本为经营评价：目前除临街商铺及苏宁外，内铺基本为 大面积空置，经营状况较不理想。大面积空置，经营状况较不理想。销售型铺间划分，缺少凝聚人气品牌M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表吉祥道商业街吉祥道商业街吉吉 祥祥 道：号称洛溪最旺的商业街道：号称洛溪最旺的商业街，周边为洛溪，周边为洛溪 最早期住宅小区的集中地，同时具有二最早期住宅小区的集中地，同时具有二 十多年的商业积淀，是目前洛溪商业氛十多年的商业积淀，是目前洛溪商业氛 围最好的综合性商业街。围最11、好的综合性商业街。商铺租金：一楼临街均价商铺租金：一楼临街均价400元元/m2/月，顶手费月，顶手费10-12万；二楼租金可达万；二楼租金可达200元元/m2/月月进驻品牌：肯德基、上岛咖啡、诺基亚、埃迪蒙托、进驻品牌：肯德基、上岛咖啡、诺基亚、埃迪蒙托、黛富妮家纺、三枪内衣、中域电信、鱼黛富妮家纺、三枪内衣、中域电信、鱼 美人减肥中心、安踏、百事运动、迪丝美人减肥中心、安踏、百事运动、迪丝 爱尔服装、深东浩服装、联想电脑、明爱尔服装、深东浩服装、联想电脑、明 视眼镜、品味人生美容美体、大森林、视眼镜、品味人生美容美体、大森林、匹克运动、红蜻蜓、莱克斯顿服装、七匹克运动、红蜻蜓、莱克斯顿服装、12、七 匹狼、优之良品店及各银行等。匹狼、优之良品店及各银行等。经营评价：经营成本与销售情况不成正比，日常人经营评价：经营成本与销售情况不成正比，日常人 流一般，租金金额与商铺转手率等高。流一般，租金金额与商铺转手率等高。人气较旺，品牌杂乱M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表其它商业街区其它商业街区 吉祥道商业街附近还分布了吉祥南街和吉吉祥道商业街附近还分布了吉祥南街和吉祥北街，其中吉祥南街主要以经营各样的地方祥北街，其中吉祥南街主要以经营各样的地方小吃为主，吉祥北街则主要经营中低档服装为小吃为主，吉祥北街则主要经营中低档服装为主。主。该两条街与吉祥道无论是从经营业态及经该两条街与吉祥道无论13、是从经营业态及经营档次都有较大的差距，且没有吉祥道兴旺，营档次都有较大的差距，且没有吉祥道兴旺，商铺空置及转手率较高。但由于形成固定的经商铺空置及转手率较高。但由于形成固定的经营业态，到该街道消费人群也不乏小数。营业态，到该街道消费人群也不乏小数。商铺租金：均价商铺租金：均价90元元/m2/月，顶手费月，顶手费4-6万万自成独有商业形态，经营低档吉祥南街小吃街吉祥北街服装街M-EMPEROR洛溪商业代表洛溪商业代表洛溪食街洛溪食街 洛溪食街位于番禺区洛浦街洛溪新城，紧临珠江，洛溪食街位于番禺区洛浦街洛溪新城，紧临珠江，毗邻五湖四海国际水产交易中心，占地面积毗邻五湖四海国际水产交易中心，占地面积14、 13000平方平方米米，街长，街长 500 米、道路宽米、道路宽 40 米，驾车一族消费非常方米，驾车一族消费非常方便。粤菜、湘菜、川菜、东北菜、韩国菜、鄂菜、各种便。粤菜、湘菜、川菜、东北菜、韩国菜、鄂菜、各种地方多种风格的菜馆相聚于此，一应俱全。地方多种风格的菜馆相聚于此，一应俱全。目前洛溪食街成为深受当地居民吃饭的最佳选择之目前洛溪食街成为深受当地居民吃饭的最佳选择之地，在食街无论在白天还是夜晚吃饭车流不断，食街也地，在食街无论在白天还是夜晚吃饭车流不断，食街也成为了洛溪新城的一张名片。成为了洛溪新城的一张名片。部分进驻的品牌部分进驻的品牌：一家蟹馆、诸葛烤鱼、茂港渔一家蟹馆、诸葛烤鱼15、茂港渔村、湘军食府、旺林潮州食府、钙骨馆、塞外酒家、湖村、湘军食府、旺林潮州食府、钙骨馆、塞外酒家、湖南土菜馆、小肥羊、王老二菜馆、多彩贵州菜馆、多彩南土菜馆、小肥羊、王老二菜馆、多彩贵州菜馆、多彩贵州菜馆、顺德酒家、东运阁大酒家、顺德水蛇粥、粤贵州菜馆、顺德酒家、东运阁大酒家、顺德水蛇粥、粤海渔村、挪威三文鱼、厨艺馆等。海渔村、挪威三文鱼、厨艺馆等。洛溪食街经营业态基本以地方特色的中餐为主，洛溪食街经营业态基本以地方特色的中餐为主，单铺面积约为单铺面积约为400平方米左右，均为两层复式建筑，租平方米左右，均为两层复式建筑，租金均价首二层约为金均价首二层约为25元元/平方米左右，现时基本无空16、置平方米左右，现时基本无空置商铺。商铺。品牌数量较多，形成品牌效应M-EMPEROR洛溪商业发展特点回顾洛溪商业发展特点回顾l 区域性特征明显区域性特征明显:洛溪新城商圈是从社区服务型商业社区服务型商业发展起来的，客户主要辐射泛洛溪区域内；l 商业硬件落后，商业档次低，业态分布相对散乱：商业硬件落后，商业档次低，业态分布相对散乱：除了新地购物中心及奥园广场等购物商城外，洛溪新城的商业基本上依托街道、底商等发展起来，业态分布相对散乱；洛溪新城虽楼盘较多，但本地户籍居民少，消费群体主要为工薪阶层，消费水平有限，导致产品和商业档次普遍不高，零售服饰消费力外流；主流商场及商铺装修经营档次以中低档为主，17、货品单价主要为20元至200元。l 商业业态明显偏向社区式消费商业业态明显偏向社区式消费:超市经营一枝独秀，社区配套、美发美容行业店铺较多，生意较好；儿童类店铺生意较好，以此为主要业态的新地购物广场能长期生存；服饰品牌消费力弱，未出现广州地区常见的一、二线流行服装品牌；低档、无特色、货品雷同、竞争力不高的店铺转让；洛溪新城商业总体表现为区级生活型商圈，综合消费水平位于广州中下游位置；该区商业状况对中高档目标商户的引进有一定的限制。M-EMPEROR第二部份第二部份 项目定位推导项目定位推导M-EMPEROR项目前身及发展历史项目前身及发展历史中体倍力健中体倍力健 项目前身为中体倍力健身俱乐部在18、奥园城市广场的分店，也是华南首家社区旗舰店。主要为结合奥园前期提出的“运动就在家门口”的宣传口号而优惠引进的。该俱乐部作为大型居住社区配套会所式健身俱乐部，核心理念定位为：家门口的现代化城市健身俱乐部。中体内部配套有泳池、篮球等各类球馆，前期经营兴旺，年卡收费达3200元/人。中体与奥园合作期满后，估计由于合作方式问题撤出了经营；撤出后本项目多年空置。项目各层建筑形态项目具备广州市内均罕见的建筑硬件条件，项目具备广州市内均罕见的建筑硬件条件，主要包括超主要包括超9米高、大面积无柱阻隔的原球场米高、大面积无柱阻隔的原球场位置，以及泳池配套等。位置，以及泳池配套等。项目硬件对排除本地对手竞争，有目19、的地招项目硬件对排除本地对手竞争，有目的地招入高硬件要求商户提供了极大的有利条件；入高硬件要求商户提供了极大的有利条件；但同时也形成了商业平面面积分割的限制。但同时也形成了商业平面面积分割的限制。M-EMPEROR项目发展的意义项目发展的意义 本项目位于洛溪新城商圈的核心位置，必须体现项目的龙头价值和对本区位，商业的带动作用，引入经营档次较高的高素质商户，吸引更多的经营者及消费者。泛洛溪新城商圈的核心商业位置泛洛溪新城商圈的核心商业位置良好的交通环境、良好的购物环境高实用率和层高的突出优势合理的租赁条件及市场培育政策中高档次的主题经营定位龙龙头头的的价价值值和和作作用用M-EMPEROR洛溪新20、城综合商业品牌水平较低洛溪新城综合商业品牌水平较低众多广州常见的流行服饰品牌稀缺，预期服饰品牌在较长一段时候未能形成预期服饰品牌在较长一段时候未能形成本区本区消费主流消费主流；本区餐饮业经营集中且经营情况理想，中高档餐饮稀缺餐饮业经营集中且经营情况理想，中高档餐饮稀缺，特别是异国餐饮和休闲餐饮；休闲娱乐类主题商业稀缺休闲娱乐类主题商业稀缺，无集中的娱乐商业项目；中高档消费力外流至广州老城区。生活型消费群体巨大生活型消费群体巨大当地户籍人口少，外来“移民”人口巨大。；居民结构以满巢结构为主，且近年来广州本地居民比例减少，以外来家庭人口占主导；大部份消费者家庭收入在10000元/月以下，对商品的价21、格承受力不高。项目经营规模不足项目经营规模不足项目为商业单体，总建筑面积仅1万5千平米，主题性强而综合性弱，必须有吸引目标性消费人群的主流经营业态。三角形的商场间隔对商铺的合理划分有一定的限制。前期运动场所的硬件布置对招商有利有弊。项目招商定位的思考项目招商定位的思考M-EMPEROR总体定位：“以提供更高质素的美食、娱乐、运动、休闲场所为主导以提供更高质素的美食、娱乐、运动、休闲场所为主导的美食娱乐主题广场的美食娱乐主题广场”1、家庭消费群体：本项目经营的商品及功能是与家庭、生活、美食、娱乐消费密切相关的，商户经营类别不能与泛洛溪区域及周边消费群体相脱离商户经营类别不能与泛洛溪区域及周边消费22、群体相脱离。2、美食、娱乐、运动 通过影院、KTV、游乐场、餐饮、购物、运动、康体产品等多种功能联合体现，形成立体化、多选择的健康消闲消费功能。3、体验营销 为了体现本项目高素质生活体验特质，形成与周边商业项目的差异性，必须利用独特的形象包装，提炼出经营商户的共同的高质素生活文化共性。项目招商定位的深化项目招商定位的深化魅力奥园，娱乐之都！魅力奥园，娱乐之都！至至IN的享受，至的享受，至FUN的消费的消费M-EMPEROR项目定位和命名项目定位和命名美食、娱乐、运动美食、娱乐、运动大众大众生活生活超市超市电影电影运动运动教育教育培训培训健身健身美体美体异国异国餐饮餐饮游乐场游乐场俱乐部俱乐部休23、闲休闲 崇尚大众需求文化，汇集生活超市、大型品牌折扣店、电影院、健身俱乐部、美崇尚大众需求文化，汇集生活超市、大型品牌折扣店、电影院、健身俱乐部、美容美体、运动等吸引以家庭为主体的大众消费群体业态；并配套以休闲餐饮、异国美容美体、运动等吸引以家庭为主体的大众消费群体业态；并配套以休闲餐饮、异国美食、品牌俱乐部等休闲娱乐业态形成区域特色主题休闲消费场！食、品牌俱乐部等休闲娱乐业态形成区域特色主题休闲消费场！奥园美食娱乐广场奥园美食娱乐广场M-EMPEROR引入具有独立引入具有独立品牌效应的目品牌效应的目的性消费商户的性消费商户特色装修带动特色装修带动商场经营档次商场经营档次以满足家庭各主以满足家24、庭各主体美食娱乐的缤体美食娱乐的缤纷业态为主导纷业态为主导采用操作简单，采用操作简单，自由独立的经营自由独立的经营方式，少用扣点方式，少用扣点M1M2M4M3项目规划经营特色项目规划经营特色 出于项目包租经营的性质，为保障经营收益，应多独立店，少扣点；出于项目包租经营的性质，为保障经营收益，应多独立店，少扣点；新场必然存在守候期，必须主题突出、硬件先行，争取满场为先，逐步筛选升级。新场必然存在守候期，必须主题突出、硬件先行，争取满场为先，逐步筛选升级。M-EMPEROR缤纷缤纷建筑风格建议建筑风格建议M-EMPEROR差异化差异化形象形象M-EMPEROR特色特色M-EMPEROR第三部份第三25、部份 项目分层规划及业态布局项目分层规划及业态布局由于未深入视察项目各层高差及层高条件，本方案的商铺间隔及业态仅为示意，局部可能会因应具体位置而作调整。M-EMPEROR商场业态组合整体描述 奥园美食娱乐广场是由三个基本板块和相隔辅助板块组成，包括生活购物板块、餐饮板块和运动娱乐板块。在这三个基本板块中最终都是围绕着怎样吸引消费者去消费？怎样才能引起消费者的关注和需求？达到积聚人气和提高项目名气的目的。因此我们引入来的业态必须达到集客、导向、时尚、指导等作用，最大程度上让各种业态在购物中心达到共存共融供促进的效果。M-EMPEROR出口入口弱电低压配电高压配电柴油机发电房泵房上上上负一层平面布26、局图下上上正一层2690平方米550.0方A01418.8方A02618.5方A03114.3方A04142.8方A05122.2方A0650.2方开放式商铺项目负一层平面商铺规划示意图项目负一层平面商铺规划示意图 利用负一层整体性强的特点，引入中型精品超市、游乐场为该层经营主体，以品牌特色快餐及家居、娱乐精品为配套。构成相对完整的主题购物区。该区域的设置主要是吸聚项目周边的消费人群，为本项目其它功能区域吸聚人气和基础消费力。将地下层天顶改造为特色透明光棚，加强负一层的采光及可视性，提升负一层商业价值。M-EMPEROR出口入口弱电低压配电高压配电柴油机发电房泵房上上上负一层平面布局图下上上正27、一层2690平方米550.0方A01418.8方A02618.5方A03114.3方A04142.8方A05122.2方A0650.2方开放式商铺项目负一层平面商铺进驻模拟示意图项目负一层平面商铺进驻模拟示意图易初莲花易初莲花生鲜超市生鲜超市美美国国冒冒险险乐乐园园迪士尼梦幻迪士尼梦幻家居饰品店家居饰品店特色饮品店特色饮品店仙踪林仙踪林/佰搭果佰搭果/水水果捞果捞/许留山等许留山等M-EMPERORH=+2.000-H=+0.000H=+2.000户 外 广 场5991下下上上上下下上下上上上下一 层 平 面 布 局 图男 厕女 厕下上奥 园 小 区 入 口奥 园 小 区 入 口3381平 方28、 米209.9方B01155.7方B02180.1方B03165.4方B04164.4方B05179.7方B06154.6方B07180.2方B08158.4方B09512.6方B11241.8方B10365.6方B12项目首层平面铺规划示意图项目首层平面铺规划示意图酷玩专区酷玩专区运动服饰运动服饰专区专区 实现项目街铺的最佳商业价值，布置次级商圈最繁盛，时尚悠闲的运动产品、运动服饰、动漫电玩系列品牌，配合项目总体定位形象。复式餐饮复式餐饮特色餐饮专区特色餐饮专区利用小区及泳城等优秀园林景观环境，引入品牌餐饮连锁店，打造特色餐饮专区。休闲品牌区休闲品牌区休闲餐饮区休闲餐饮区M-EMPERORH29、=+2.000-H=+0.000H=+2.000户 外 广 场5991下下上上上下下上下上上上下一 层 平 面 布 局 图男 厕女 厕下上奥 园 小 区 入 口奥 园 小 区 入 口3381平 方 米209.9方B01155.7方B02180.1方B03165.4方B04164.4方B05179.7方B06154.6方B07180.2方B08158.4方B09512.6方B11241.8方B10365.6方B12索尼电索尼电玩专卖玩专卖李李宁宁大家乐、大家乐、必胜客必胜客怡景西餐厅怡景西餐厅星巴克星巴克/SIR/SIR赛百味赛百味项目首层商户进驻模拟示意图项目首层商户进驻模拟示意图安安踏踏味千30、拉面味千拉面芭乐风味馆芭乐风味馆丽堡丽堡路户路户外用外用品店品店NIKEIMO动漫动漫体验店体验店M-EMPEROR上上上下下上下上上上下二 层 平 面 图下上2481平 方 米347.6方C01512.6方C02356.6方C03346.1方C04526.3方C05项目二层平面商铺规划示意图项目二层平面商铺规划示意图针对项目主要消费群体为家庭消费，该层业态主要以需求较强烈的教育培训和模型玩具业态为主，加之配套特色餐饮，既契合项目又满足消费群体需求。特色餐饮特色餐饮教育培训教育培训模型、玩具专区模型、玩具专区教育培训教育培训复式餐饮复式餐饮M-EMPEROR上上上下下上下上上上下二 层 平 面31、 图下上2481平 方 米347.6方C01512.6方C02356.6方C03346.1方C04526.3方C05项目二层商户进驻模拟示意图项目二层商户进驻模拟示意图华尔街英华尔街英语培训语培训乐高玩具乐高玩具美乐汇、意粉屋美乐汇、意粉屋满记甜品满记甜品金宝贝金宝贝早教中心早教中心大家乐、大家乐、必胜客必胜客M-EMPEROR上下夹 层 平 面 图下上上上下上下下上上上1753平 方 米217.9方D01961.7方D03267.4方D02项目夹层平面商铺规划示意图项目夹层平面商铺规划示意图夹层结合楼层状况，引入休闲俱乐部及棋牌、咖啡网吧等价格接受度一般的商铺，打造休闲娱乐专区。休闲娱乐专区32、休闲娱乐专区M-EMPEROR上下夹 层 平 面 图下上上上下上下下上上上1753平 方 米217.9方D01961.7方D03267.4方D02时尚运动专区时尚运动专区项目夹层商户进驻模拟示意图项目夹层商户进驻模拟示意图活力桌球城活力桌球城 围城棋牌围城棋牌阳光网咖阳光网咖M-EMPEROR354.0方E01521.9方E03368.9方E02373.3方E04上下三 层 平 面 图下上上上下上下下上上上1968平 方 米项目三层平面铺规划示意图项目三层平面铺规划示意图利用高楼层引入价格承受力有限和受现代消费者青睐的健身、美容美体中心、沐足、KTV等康体休闲商业。康体休闲专区康体休闲专区M-33、EMPEROR354.0方E01521.9方E03368.9方E02373.3方E04上下三 层 平 面 图下上上上下上下下上上上1968平 方 米项目三层平面铺规划示意图项目三层平面铺规划示意图玛莎纤体玛莎纤体/必瘦站必瘦站康体休闲专区康体休闲专区力美健力美健/中航健身会中航健身会御足堂保健御足堂保健/扶元堂扶元堂M-EMPEROR2866方E04下上上下四 层 平 面 图2866平 方 米项目四层商户进驻模拟示意图项目四层商户进驻模拟示意图主题影院的设置为本项目提供了其它竞争对手不可仿制的竞争优势特色，同时为本项目其它功能区域带来了广泛的消费人流。大型电影院大型电影院保利、中影、金逸保利、34、中影、金逸M-EMPEROR楼层楼层建筑面积建筑面积（）（）商铺套内面积商铺套内面积（）（）负一层26902016.8一层33812668.4二层24812089.2夹层17531447三层19681618.1四层28662866合计合计约约1513915139（加建后）（加建后）12705.512705.5规划后项目规模及面积规划后项目规模及面积规划后实用率可达84%以上。M-EMPEROR业态分布 业种 数量 占用面积业态比例购物超市、家居精品、运动服饰、娱乐精品约12间约300020%娱乐游乐场、电影院、玩具3-5间 约400027%餐饮连锁快餐、特色餐饮、休闲餐饮6-8间 约3500235、3%教育培训儿童教育、外语培训 2-3间 约10007%康体健身桌球城、保龄球馆、健身俱乐部、纤体美容、瑜伽、舞蹈 等4-6间 约350023%规划后项目业态及分布规划后项目业态及分布M-EMPEROR商户品牌形象示意图商户品牌形象示意图M-EMPEROR局部借光设计局部借光设计通透就餐空间通透就餐空间室內派对空間室內派对空間室内商户空间利用示意图室内商户空间利用示意图M-EMPEROR商场形象导示示意图商场形象导示示意图M-EMPEROR第四部份第四部份 项目招商策略项目招商策略M-EMPEROR主要目标商户主要目标商户精品超市及生活类精品精品超市及生活类精品M-EMPEROR主要目标商户主36、要目标商户中外风情餐饮中外风情餐饮M-EMPEROR主要目标商户主要目标商户动漫影城动漫影城KTVM-EMPEROR主要目标商户主要目标商户运动康体美容运动康体美容M-EMPEROR项目主要招商策略项目主要招商策略 商户筛选：项目招商客户目的性强，主要利用我司已建立的广州、深圳、东莞独立的商户数据库，对商户及待选商户以进行筛选，进行点对点招商，严格控制进驻商户品牌档次，同时建立商户后备资源。招商主线：品牌从高到低、经营方式由直营至区域代理、功能面积从大到小。招商方式：基本为纯租赁。招商价格的制定：于当前必须符合目标商户、区域市场的主流租金价格，从低价入市，于经营期间逐年提升。功能划分：尽量安排37、承受租金能力，租金增长能力较高的商户。实际操作：直销为主，活动营销为配合。M-EMPEROR大卖场目标商户示意大卖场目标商户示意M-EMPEROR运动休闲目标商户示意运动休闲目标商户示意M-EMPEROR餐饮酒吧目标商户示意餐饮酒吧目标商户示意M-EMPEROR连锁快餐店目标商户示意连锁快餐店目标商户示意M-EMPEROR特色餐饮店目标商户示意特色餐饮店目标商户示意M-EMPEROR休闲餐饮店目标商户示意休闲餐饮店目标商户示意M-EMPEROR电玩及智力玩具目标商户示意电玩及智力玩具目标商户示意M-EMPEROR规范化招商工作流程规范化招商工作流程 在招商操作流程上，我司将严格执行合同签约流程38、，增加各项工作的时效性限制。表现在以下方面：招商部每日定时提交客户要求日报表发展商于次日书面对客户要求作出书面回复招商人员进行跟进客户条件与发展商要求达成一致，五天内签订认租书，缴交定金签订认租书后，十天内签订正式租赁合同，缴交合同按金M-EMPEROR招商目标及工作进度安排招商目标及工作进度安排4-5月月6-7月月8-9月月建立招商基础：建立招商基础：集中进行招商人员培训，合理安排人手；修订招商所需的各项必要文件，包括平面图、面积表、租价表、租赁条件、认租书、租赁合同，以及各项物管、装修、广告位安排等经营管理方面的细则。正式开展招商工作：正式开展招商工作：招商经理主攻符合定位的旧有客户，促成39、租赁；招商人员主力外拓，不断补充新客户。统计商户资源，进行资源补充和方案调整；继续跟进前期客户根据统计结果进行补漏补缺，尽快完成招商任务招商率达招商率达20%交付使用时间交付使用时间初步试营业时间初步试营业时间2010年年9月初月初2010年年10月初月初招商率达招商率达40%招商率达招商率达80%M-EMPEROR项目宣传推广预算项目宣传推广预算 本项目以招商人员直销为主，以现场包装和活动推广为辅，将充分本项目以招商人员直销为主，以现场包装和活动推广为辅，将充分节省项目推广费用，预计项目节省项目推广费用，预计项目2010年底前的招商开业推广总体费用总额年底前的招商开业推广总体费用总额约为约为40、90万元，推广费用不足本项目万元，推广费用不足本项目1个月的租金总额收入。个月的租金总额收入。工作阶段划分工作阶段划分工作时间工作时间主要媒介手段主要媒介手段 广告预算广告预算招商推广阶段招商前期物料及现场包装2010年4月户外广告现场包装招商经营网站活动营销DM直邮宣传物料短信推广10万主力招商期2010年5-6月30万交付使用强销期2010年7-8月30万开业后推广2010年9-12月20万合计合计9090万元万元M-EMPEROR项目负一层至四层商铺经营，月租金总收益约为174万元。楼层楼层商业面积（）商业面积（）租金均价租金均价(元元/)租金总价租金总价(万元万元/月月)负一层269041、10027一层338120068二层248112030夹层175380143层196880164层28667020合计合计约约1513915139115174结合项目各楼层功能及经营分割，负一层至四层经营总体均价约为115元/平方米项目目标租金模拟（建筑面积）项目目标租金模拟（建筑面积）M-EMPEROR项目各年经营收益估算项目各年经营收益估算以场地租金及转租租金首年计租期为6个月，并从第三年起每两年递增5%初步估算，本项目各年投入成本及收益如上表所示。经营期内年均净收益为1163万元。300元/*1500070元/*12500*2月含推广费及佣金115元/*15000*2月费用项目费用项目242、010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年2025年年2026年年项目按金-175175装修成本-500招商成本-200项目租金-525-1050-1102.5-1102.5-1157.6-1157.6-1215.5-1215.5-1276.3-1276.3-1340.1-1340.1-1407.1-1407.1-1477.5-1477.5-1551.3 转租按金345-345转租年租金103520702173.5 2173.5 2282.2 2282.2 243、396.3 2396.3 2516.1 2516.1 2641.9 2641.9 2774.0 2774.0 2912.7 2912.7 3058.3 每年盈亏-20.0 1020.0 1071.0 1071.0 1124.6 1124.6 1180.8 1180.8 1239.8 1239.8 1301.8 1301.8 1366.9 1366.9 1435.2 1435.2 1337.0 累计收入累计收入-201000.0 2071.0 3142.0 4266.6 5391.1 6571.9 7752.7 8992.5 10232.3 11534.1 12835.9 14202.8 15544、69.7 17004.9 18440.2 19777.2 M-EMPEROR第五部份第五部份 代理合作方式代理合作方式M-EMPEROR招商代理合作方式招商代理合作方式 根据以上工作任务和节点安排，我司提供项目策划及招商服务的代理期及收费方式如下所示：p代理期一年，即从2010年3月至2011年2月。p签订合同时，我司将收取人民币12万元，作为策划推广服务费，其中包括项目广告设计及营销活动策划服务（不含现场所需物料费）。p代理期内，如我司招商组成功引入商户，将按完成总招商任务的比例进行收取。完成招商率30%以下，按总成交首月租金50%收取；完成招商率30%至50%，按总成交首月租金的70%收取45、（补回之前差额）；完成招商率70%至90%，按总成交首月租金的100%收取（补回之前差额）；完成招商率90%以上，按总成交首月租金的120%收取（补回之前差额）。M-EMPEROR广告服务工作内容广告服务工作内容一、项目一、项目VIVI基础设计基础设计包含：包含：项目命名、主题广告语、LOGO设计（含标准字、标准色、标准字色组合）、标志 制图法、标志的使用规范、标志的色彩规范、标志与标准字组合、标志与基本资 料组合、标志与标准字色彩使用规范二、二、VIVI应用设计应用设计包含：常用物料：包含：常用物料：名片、中文信纸、公文袋、资料袋、纸杯、工作证 指示系统：指示系统：指示牌（招商处门牌、方向导46、示牌、停车指示牌、走火通道指示牌等）欢迎标语牌、警示性标识牌等 礼礼 品：品：雨伞、礼品袋、购物袋、其它礼品三、招商物料（与项目招商相关的所有平面物料设计工作）三、招商物料（与项目招商相关的所有平面物料设计工作）包含：包含：招商楼书、租赁须知、招商单张、平面图、招商折页、招商部展板、外立面 广告、商场室内外商业橱窗。M-EMPEROR成功案例成功案例动感潮流篇动感潮流篇招商书设计招商书设计M-EMPEROR户外广告户外广告成功案例成功案例动感潮流篇动感潮流篇M-EMPEROR围墙广告围墙广告成功案例成功案例动感潮流篇动感潮流篇M-EMPEROR招商中心招商中心包装包装成功案例成功案例动感潮流篇动感潮流篇M-EMPEROR应用物料应用物料成功案例成功案例动感潮流篇动感潮流篇M-EMPERORM-EMPEROR招商网站招商网站M-EMPEROR成功案例成功案例高档时尚篇高档时尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高档时尚篇高档时尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高档时尚篇高档时尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例传统兴盛篇传统兴盛篇招商书设计招商书设计M-EMPEROR汇报完毕！谢谢！以上是我司与发展商再次沟通后，对项目规划定位的初步构思，具体平面规划及图积略为粗糙，仅作示意作用。具体定位及操作思路，将根据发展商的要求进行进一步的深化调整！