1、投资发展中心投资发展中心20112011年年1111月月1010日日江苏常州房地产市场环境调研及推荐地块考察报告目录一、常州市城市发展概况一、常州市城市发展概况二、常州市经济社会发展水平二、常州市经济社会发展水平三、常州市产业结构三、常州市产业结构四、常州市城市发展趋势研究四、常州市城市发展趋势研究常州素有常州素有“三吴重镇，八邑名都三吴重镇，八邑名都”之称，别称之称，别称 龙城龙城，地处长，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面全市土地总面积积43754375平方公里。平方公里。l素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称龙城，。1、城市2、区位 常州位于长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之间。常州城区南接武进区，武进区环抱常州市市区；武进南濒太湖，衔滆湖（西太湖）；武进南邻溧阳，南接宜兴，东邻无锡、江阴，西邻金坛、金坛衔接长荡湖（洮湖）、丹阳，常州新北区北接长江。常州地貌类型属高沙平原，山丘平原兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差2米左右。经纬度：市中心位于北纬3109-3204、东经11908-12012。常州是唯一被东经120度经线穿越城区的城市，为此，常州市将把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。2、城市区位的优势 3、市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，常州素有“三吴重镇”之称，交通条件极其优越，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分。2、城市区位的优势3、城市交通 常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁、沿江（常苏）、常澄、锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的4、水陆空交通网。此外京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站。3、城市交通 截至2011年底，常州西绕城高速正式通车后，外环城高速，内环城高架的网络将基本形成。常州快速内环：全市瞩目的常州高架道路二期工程青洋路高架工程，经过建设者近15个月的奋力拼搏已经建成。2010年9月28日上午，常州高架道路二期正式开通，并与一期工程接通，全程55.35公里的常州高架道路网络正式形成。“二纵二横”的道路框架形成了对接常州东西、南北的快速通路，二期工程的建成通车，标志着常州由此迈入了快速发展的“全城高架时代”。4、城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受空调车1元,刷卡6折5、的优惠（学生3折，70周岁以上老人、残疾人免费）。是继北京以后全国第二个给与市民公共交通优惠的城市。另外2008年1月1日开通了快速公交（BRT）一号线，是江苏省内首条，也是国内继北京、杭州后的第三个快速公交系统（即BRT）。常州BRT（快速公交系统）一号线是常州修建的第一条BRT线路，呈南北走向。京沪高铁常州北站，南至武进长途汽车站北边，全长约29.8km，共设29个站点（不包括首末站），车道的布置方式为路中右开。常州BRT（快速公交系统）二号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，一汽公交一公司戚区公交中心站。4、城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多快6、速公交及远期轨道交通规划将加快城乡一体化发展。B1本项目S武进区W1、3号线纵连南北NE2、4号线横贯东西市民广场淹城大学城远期轨道交通规划：5、城市行政区划 下辖武进区、天宁区、钟楼区、新北区、戚墅堰区、金坛市、溧阳市。全市总面积4385平方公里，总人口500万，其中市区面积1864平方公里，常住人口380万。城市建成区面积为220平方公里。区域天宁区钟楼区戚墅堰区新北区武进区土地面积（平方公里）6567324621247人口（万）3735844102注：数据来源于江苏省2009年统计年鉴常州行政区划图常州主要城区状况6、旅游资源 2010年实现旅游总收入349.7亿元，比上年增长23.9%7、；接待国内游客2802.4万人次，国内旅游收入326.1亿元，分别比上年增长19.6%和24.3%；接待入境游客35.9万人次，旅游外汇收入3.5亿美元，分别比上年增长17.5%和18.1%。环球恐龙城、库克苏克大峡谷、恐龙城大剧场、三河三园、淹城春秋乐园、天宁宝塔第4层“罗汉示迹”、运河五号创意街区等一大批旅游新项目先后建成开放。截止年底，全市共有5A级景区1家，4A级旅游景区9家，旅行社发展到104家，7家旅行社进入全省国内旅游突出贡献奖50强，星级酒店发展到65家，其中五星级酒店5家，四星级酒店22家。经济总量稳步攀升 2010年，全市实现地区生产总值（GDP）2976.7亿元，按可比价8、计算增长13.1%，其中一、二、三次产业分别实现增加值99.8亿元、1667.2亿元和1209.7亿元，比上年增长4.3%、13.2%和13.6%。三次产业结构由上年的3.656.839.6调整为3.456.040.6，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1个百分点，产业结构得到进一步优化。按常住人口计算，全市人均生产总值超过65000元，依据现行汇率折算接近10000美元。全年实现地方一般预算收入286.2亿元，比上年增长32.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.6%，较上年提高1个百分点。常州市常州市03031010年年GDPGDP走势图走势图数据来源：常州市统计公报 29、003200320102010年常州市固定资产投资增幅变化示意图年常州市固定资产投资增幅变化示意图 数据来源：常州市统计公报；2010年，常州市全社会固定资产投资累计2103亿元，与2009年全年相比增幅10.09，延续了2009年投资加大的发展态势。可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。常州市20032010年利用外资变化示意图数据来源：常州市统计公报 财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿2010年，常州市地方财政一般预算收入累计为286.2亿元，地方财政一般预算支出为273.4亿元，纵观05-110、0年，除05年和09年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目前市场的前景还是较好的。常州市20052010年地方财政一般预算收支变化示意图通胀压力下，区域消费趋于旺盛，社会消费品零售总额增幅9.78常州市20032010年社会消费品零售总额增长情况数据来源：常州市统计局官方网站；2010年，常州市完成社会消费品零售总额989.53亿元，增长9.78%，为近几年以来增幅较小的一年，主要是目前市场基数较大，但不可忽略的是近年来，市场环境多少不是很理想。居民收入增长与经济发展不同步，国富有待民强 统计数据显示，2010年，全年城镇居民人均可支配收入26269元，比上年增长10.6%；城镇居民恩格尔系11、数为32.7%，比上年下降1个百分点。从近几年的发展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从08年全年统计，全市人均可支配收入在2.4万元，同比增长26.3。09年增长幅度有所下滑，10年又有所增长，居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。常州市20032010年城市居民人均可支配收入增长情况数据来源：常州统计公报 居民消费受收入制约，2010年增幅13.5常州市城市居民人均消费性支出17124元，增长7.3%；常州市20052010年城市居民消费支出情况数据来源：常州市统计公报；常州是以第二产业制造业为主导产业，12、未来城市产业发展是在以制造业的基础上进行产业升级。第三产业历年发展缓慢，目前以服务业为主，现代服务业发展相对滞后。常州城市规划分类构成区域城北组团/发展片新港组团、新龙组团城中高新组团、城西组团中心组团、城东组团主城区8个组团城南东部湖塘组团、武南组团东北城镇发展片、城东城镇发展片、东南城镇发展片西北城镇发展片、西部城镇发展片、仆戈城镇发展片、西南城镇发展片主城外围7个片区西部城市布局呈现 “一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区本案分期规划范围南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环13、南线。规划定位主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。本案正位于此区域重点建设项目“一园”(武进高新技术产业南园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区)二期拓展南北北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。“一港”(长江常州港)“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和环保产业园)。城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴14、旅游度假区的新城建设常州城市布局 常州城市定位与未来经济发展重点（2010年12月16日）政策出台背景：2010年5月24日，国务院正式批准实施长三角区域规划。长三角战略定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、有较强国际竞争力的世界级城市群。核心内容：常州未来经济发展方向：1发展包括文化创意产业、金融服务、商务服务、总部经济、城市旅游等在内的都市经济。2发展园区经济，以国家、省级园区为载体，以常州已经确立的主导产业为核心，发展新兴产业，打通整个产业链，形成产业集群。3发展本土民营经济，包括重点发展已经有一定基础的传统产业集群和有一定规模或成长性较好的企业。在城市定位15、方面，未来五年是常州向后工业化阶段打基础的五年。因此，常州在发展新兴产业的同时，还要重点发展常州现代服务业，尤其是现代生产服务业和现代个人消费服务业，常州要逐步由生产为主的城市向生产和消费并举的城市转变。在经济增长方式方面，常州要在民生工程和转变经济增长方面有所突破，固然处于投资导向阶段的常州离不开固定资产投资拉动，但经济增长方式转变才是根本。在创新创业环境方面，常州一方面要继续推进创新型城市建设，另一方面要加快金融市场建设。政策效应：以前常州城市定位以制造为主，但随着长三角核心区同城化步伐加快，即长三角国际竞争力世界级城市群形成，位于几何中心的常州必将以现代服务业和先进制造业、战略新兴产业研16、发为主。一、常州市房地产市研究及土地分析一、常州市房地产市研究及土地分析二、常州二、常州市商品住宅市场分析市商品住宅市场分析三、三、常州市房地产主要板块情况常州市房地产主要板块情况四、常州市商业总体市场分析四、常州市商业总体市场分析1、常州市房地产投资情况常州市20022010年房地产投资占总投资比重情况数据来源：常州市统计公报 数据显示，常州市固定资产投资中，近20%是房地产投资带动的，且这一比重保持相对稳定。今年，常州市全社会固定资产投资1858.23亿元，其中房地产投资395.45亿元，占比21.28%，比2009年上升了0.7个百分点。2、常州市房地产政策情况江苏楼市调控细则省24条出17、台 非首套房契税3%（2010年10月11日）出台背景：11日江苏省公布的关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知(以下简称通知)，一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。核心内容：通知首先明确规定，对江苏省内房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此外，通知还强调省住建厅和监察厅等部门，将建立完善稳定房价和住房保障工作的考核和问责制度，对政策落实不到位的城市要进行行政问责。江苏省各地要加强住房用地和住房建设的年度计划管理，严格规范18、土地出让行为。今后出让的所有住宅用地的容积率指标必须大于1，也就是严禁出让别墅用地。对土地闲置超过一年的房地产开发企业，要禁止该企业及其控股股东参加土地竞买活动。同时，细则表示将严格查处擅自调整容积率的行为。2、常州市房地产政策情况 政策效应：江苏楼市调控细则省24条的出台，标志着政府为了促进房地产市场的健康平稳的发展，加快经济增长，将从财政政策和货币政策两方面进行新一轮的调控。常州契税征收新标准 购二套房至少多缴1万元（2010年10月14日）出台背景：从常州地税局获知，常州市契税缴纳方式已发生变化，明确区分家庭首套住房和二套及二套以上住房不同的缴纳方式。2、常州市房地产政策情况 核心内容：19、常州最新契税缴纳方式为：家庭首套住房90平米以下征收1%契税；家庭首套住房90144平米之间征收1.5%契税；其它一律征收3%的契税。也就是说，如果不是家庭首套住房，一律征收3%契税。此次契税征收税率的调整突出了首套房和二套及二套以上住房的区别。根据三部门发布的关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。2、常州市房地产政策情况 政策效应：这次契税税率的调整是中央二20、次调控“新五条”在常州的直接反应，落地新政是各地楼市走势的风向标。随着中央楼市调控政策逐步实行,一些地方也陆续出台了楼市调控的相关细则,将楼市调控进行到底。常州尚无新政细则出台，但地税部门已经取消了二套及二套以上住房的契税优惠政策，这也给常州新政细则出台亮了一个信号灯。3、常州房地产市场土地分析资料来源：常州国土局3、常州房地产市场土地分析 常州五大区的土地市场继2011年6月开始走低以来，已经持续了“3连降”，此番降势在8月份的时候滑至冰点，整个五大区土地市场出现挂零现象。步入传统楼市旺季，金九的到来虽然没能实现以往的楼市火爆之势，但却给持续低迷的土地市场带来了一些暖流，在武进区的发力之下，21、23块土地挂牌，18幅成交，567098.6的成交面积和114714.686万元的购地金额，终于让跌至谷底的土地市场有了些许回暖的迹象。4、常州市房地产市场2011年1-9月份土地挂牌情况。4、常州市房地产市场2011年1-9月份土地挂牌情况。5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况。5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况。再看2011年9月的土地成交市场，陆续挂出的23宗新地块也不负众望的成功成交了18块，另外5块仍在挂牌中，成交比例在78.26%，虽然都是以底价成交，但是未出现流拍现象，此外，值得一提的是纯商业性质的用地实力正在逐步扩大，截止9月，中心城区已经持续22、2个月入地市场无动静，而新北区则更是提前连续“冬眠”了5个月。5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况6、2011年上半年土地成交情况分析 截止2011年6月30日，常州市上半年共出让土地70幅，成功出让66幅地块。在已成交的地块中，纯住宅地块仅有6幅，其中5幅底价成交，仅一幅地块溢价。2011年上半年，土地市场基本是商业的天下，27幅纯商业性质地块，25幅商住混合性质地块，2幅商办混合性质地块，3幅商住办混合性质地块，商业性质地块出现了遍地开花的现场。6、2011年上半年土地成交情况分析6、2011年上半年土地成交情况分析 就成交地块的面积而言，纯住宅性质地块成交面积为55.4万23、平方米，占总成交面积的16%；商住性质地块成交面积为167.2万平方米，占总成交面积的48%；纯商业性质地块成交面积为86.8万平方米，占总成交面积的25%；商办性质地块成交面积为9504平方米，占总成交面积的0.3%,；商住办性质地块总成交面积15万平方米，占总成交面积的4.4%。从以上数据不难看出，商业性质的地块可谓是今年土地市场中的一处亮点。6、2011年上半年土地成交情况分析6、2011年上半年土地成交情况分析 2011上半年常州全市所挂牌的70幅地块中，有46幅来自武进区，其中43幅成功出让，3幅流拍。43幅成功出让的地块总面积达265.7万平方米，占常州市区2011上半年地块总成交24、面积的76.9%，从其数据上来看不难发现，武进区已经成为常州土地市场的“香饽饽”。出来出让的地块较多外，各大品牌开发商目前也可以说是云集武进，星河集团、绿城集团、绿地集团、新城控股集团、常发集团等，外来和本土地产大鳄都在武进落地生根。而从其他区域上看，中心城区的地块主要集中在横塘河区域，4月20日日本大和房屋工业株式会社以总价7.24亿成功拿下了横塘河区域一地块，这也开创了国外开发商在常州拿地的先河；而新北区的土地市场已经基本趋向于饱和状态，2011上半年只挂牌出让了5幅地块，并且出让面积都不大，5幅地块总面积仅19万平方米，占常州全市总出让面积的5.6%，很难再现2010新北土地市场硝烟四起25、的现象。6、2011年上半年土地成交情况分析6、2011年上半年土地成交情况分析 提到武进，则不得不说西太湖，其实在2010年的土地市场中，西太湖区域就已经成交了16幅地块，众多品牌实力开发商齐齐看好该区域的发展潜力。2011年上半年，武进区共挂牌出让了46幅地块，其中西太湖区域地块为17幅，占到了总数的37%，这进一步说明了西太湖滨湖新城的建设已经跨入了新时代，值得一提的是2011年5月16日百兴集团经过180轮的竞价才最终拿下中意的地块，激烈程度可想而知，这也是2011年度鲜见的百轮大战。可以看到世盈、侨裕集团、星河集团、新城万博、百兴集团、金新等开发商的集体强势进驻更是给这片区域注入了强26、心剂，发展势头之迅猛足以让我们期待更多精品商业和住宅的诞生。2010年常州市区土地挂牌177宗，总占地面积762.38万方。7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况（数据来源：常州国土局）从各用途的挂牌面积来看，供应地块的比例最大的是住宅，其比例高达37%，其次是商住，比例最小的是综合类用地。7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况（数据来源：常州国土局）从地块供应宗数来看，10年常州土地供应主要以5万方以下中小规模地块为主，从地块供应的规模来看，供应面积主要是10万方以上的地块为主。7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况（数据来源：常州国土局）2010年常州市区成交土地133宗，总占27、地面积677.5万方，成交总金额为2737667.27万元。8、常州市房地产市场2010年土地成交情况 从成交面积区域分布来看，10年土地成交主要集中在城南，占了常州土地成交面积的47。城南地块多远离市中心，其中乡镇地块成交将近80%，地块规模有大有小。其次是城北，成交宗数最少的是城中地块，只占比2%。（数据来源：常州国土局）从成交面积来看，成交量最大的是城南，占比49%，城南地块无论从成交数量还是从成交面积来看，成交情况都较好，从土地成交的规模来看，主要是以中大规模为主，其次是城北地块，占比31%。城中区域最少，只占比1%。（数据来源：常州国土局）8、常州市房地产市场2010年土地成交情况（28、数据来源：常州国土局）8、常州市房地产市场2010年土地成交情况 从成交地块用途的宗数来看，成交地块比例最大的是住宅地块，其次是商业地块、商住地块，商办地块、综合地块和其他类地块比例较低。从成交面积来看，住宅类地块的成交面积最大，占比36%，其他类地块的成交面积最小，只占比1%。从地块成交规模来看，10年常州土地成交主要以5万方以下中小规模地块为主，10万方以上规模地块成交22宗，成交地块主要在远离城市的郊区，地块用途多样。其中，住宅、综合地块多为常州及外地品牌开发商所得。（数据来源：常州国土局）8、常州市房地产市场2010年土地成交情况 月度价格走势 2010年常州市区土地出让总金额为27829、.78亿元，与去年同期上涨幅度较大，在土地市场成交幅数与成交面积大量放量的情况下，土地成交金额的跳跃式增长主要是由于交易地块价格的大幅上扬所致。今年11月份成交总价达到最高位，达到55.03亿元，主要是由于11月份成交地块面积较大且地理位置较好，成交总价较高。8、常州市房地产市场2010年土地成交情况20102010年成交土地价格月度走势图（单位：亿元）年成交土地价格月度走势图（单位：亿元）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2011年上半年，常州共挂牌出让70幅地块，其中4幅地块流拍，成交66幅地块（42幅地块底价成交）。截止2011年6月30日，共成交土地面积345.65万，成交金额30、108.5亿元，对比2010年全年数据（去年共成交土地707.99万，成交金额266.90亿元），今年上半年所成交的土地面积接近去年成交土地总面积的50%，但是成交金额却仅为去年的40%。而挂牌出让的6幅纯住宅地块，出让面积为55.45万，仅占上半年总成交面积的16%，住宅地市场遇冷。相反，今年成交的纯商业用地和商住混合性质用地较多，商业地产正在走俏。其实在上半年的成交量方面与出让地块的优良程度也有一定的关系。在上半年挂牌出让的地块中，优质地块并不多见，其中5幅来自新北区；46幅来自武进区；19幅来自中心城区。但是在出让的地块中，绝大多数地块离主城区较远，更有不少是来自偏远乡镇的地块。9、2031、11年上半年与2010年全年比较9、2011年上半年与2010年全年比较9、2011年上半年与2010年全年比较9、2011年上半年与2010年全年比较 2011年上半年常州市区共挂牌出让70幅地块，其中成交66幅地块，4幅流拍。在所成交的66幅地块中，仅24幅溢价成交，42幅地块底价成交，底价成交占总成交地块的64%；2010年全年，底价成交地块为所有成交地块的50%。在24块溢价成交的地块中，未见疯狂竞价现象，相较于2010年土拍现场的火热实属冷清。9、2011年上半年与2010年全年比较4、南通房地产供求变化情况 2010年商品住宅市场交易相比09年趋势有所下滑，新增供应小幅萎缩，成交量32、下降，存量依然有所减少，但房价依旧高速上涨。市区商品住宅市场总体表现市区商品住宅市场总体表现数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 1、商品住宅市场 下半年供应量大幅回升，但全年供应量小幅下滑 虽然09年市场形势一片大好，但由于2010年度政府对楼市的大力调控，导致市场供应量不足，2010年新增供应量与2009年相比呈现下降趋势。1-12月全市商品住宅累计上市494.59万，同比下降14.21%。从供需环境来看：目前市场供应量相对减少，成交量有所下滑，另一方面，后期市场余量虽有所下降，但余量仍然较大，仍需要漫长去化周期。从价格走势来看：10年价格整体走势上涨趋势较为明显。从产品面来看：具有品33、牌优势的楼盘仍然受到购房者的信任，在市场竞争中占据了有利的位置。从需求层面来看：市场去化的动力呈现多元化局面，刚性需求和改善型需求并存，支撑了今年成交相对较热的行情。（1）供应情况1、商品住宅市场 从月度走势看，3、4月份延续09年热销趋势开发商开始大量推盘，但是4月严格信贷新政出台造成之后4个月，供应量一直在低位徘徊；下半年随着政策的相对稳定，双节的来临，市场好转，推盘节奏开始加快，在9月达到一年的峰值上市量突破90万；但进入年末，由于政策调控的预期，11月新增供应量又有所减少，12月又开始大幅反弹。（1）供应情况1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年年1-12月34、常州房地产市场商品住宅供应走势月常州房地产市场商品住宅供应走势 （2）销售情况1、商品住宅市场累计成交水平有所回落，单月成交几近触底2010年，1-12月全市商品住宅累计成交量为572.94万，同比下降32.54%。究其原因：一是，新政出台，供应量下跌；二是，各盘价格依旧坚挺，稳中上升；三是，严格多套房贷款政策，限制了大部分改善购房者的需求；四是，下半年限购令及两次加息，致使更多刚需及改善居民持币待购。从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续4个月持续在低谷，到9-12月，由于双节来临及常州产权新政，成交量有所回调，达到年度顶峰35、；进入年底，加息政策出台，致使销量有所小幅回落。（2）销售情况1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年年1-12月常州房地产市场商品住宅成交走势月常州房地产市场商品住宅成交走势 供求的形势相对较为平稳。从走势来看，除6、8、9、12月份，其他月份供求比均在1以下，尤其是上半年供应量较少，而成交量持续上升，从市场供需矛盾来看，主要的矛盾点依旧反映在前期庞大的市场存量上。（3）供求对比情况1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年年1-12月常州商品住宅供求比走势月常州商品住宅供求比走势市场存量、去化周期有所降低，市场活跃度依然有所强劲 （3）供求36、对比情况1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统常州市商品住宅市场可售量及去化周期走势市场存量、去化周期有所降低，市场活跃度依然有所强劲 （4）成交价格情况1、商品住宅市场年度价格突破五千六，月均价不断创新高由于，卖方市场显著，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，2010年1-12月全市商品住宅累计成交均价5625元/，同比增长27.99%。（4）成交价格情况1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年年1-12月常州房地产市场商品住宅成交均价走势月常州房地产市场商品住宅成交均价走势 从月度走势看，上半年市场处于相对平稳期，房价处于缓慢上涨阶段，下半年市场进入37、相对繁荣期，虽受政策等因素影响，价格有所波动，但依然表现了较为强劲的上涨态势。12月均价达到了7216元的历史巅峰。（5）市场结构分析1、商品住宅市场 从板块供应看，城北是主要供应区域，城南其次，其他区域的供应相对较少。从板块销售看，城北继续位于首位，销售量超过197万；城南其次，销售量超161万；城北、城南销售量的均超过160万；从板块供销对比看，全市各区域均处于存量消化过程。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年常州市商品住宅分板块供销对比情况（万）年常州市商品住宅分板块供销对比情况（万）（5）市场结构分析1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年常州市38、商品住宅分面积段供销对比情况年常州市商品住宅分面积段供销对比情况 2010年，面积段为90-120紧凑型二三房和120-140的舒适三房的市场供销比例最大；从各面积段供销对比看，各面积段的房源除60平米以下处于供大于求的阶段，其余都处于供不应求阶段。（5）市场结构分析1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年常州市商品住宅分价格段销售情况年常州市商品住宅分价格段销售情况 从价格段来看，高单价、高总价的成交比例下半年较年初有明显的上升，但单价在6000-8000元成交比例依然占据市场的主力位置。（6）商品住宅楼盘排行榜1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系39、统商品住宅销售面积十强商品住宅销售面积十强项目名称项目名称板块板块成交总面积成交总面积成交总套数成交总套数成交均价成交均价销售金额（万元）销售金额（万元）新城清水湾城北161719.9215915034 81411.47 新城公园壹号城东140743.4113915103 71816.53 新城域城南132425.8214355596 74104.55 世茂香槟湖城北131189.819997543 98962.39 绿地世纪城城北128744.0411055544 71369.94 莱蒙城城南123311.059427888 97270.10 绿都万和城城北111552.789886919 40、77178.96 龙湖香醍漫步城北102656.4228611556 118631.07 河海新邦城北101635.9810574062 41288.42 时代上院城北101476.528309523 96635.58 （6）商品住宅楼盘排行榜1、商品住宅市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统商品住宅销售金额十强商品住宅销售金额十强项目名称项目名称板块板块成交总面积成交总面积成交总套数成交总套数成交均价成交均价销售金额（万元）销售金额（万元）龙湖香醍漫步城北102656.4228611556 118631.07 世茂香槟湖城北131189.819997543 98962.39 莱蒙城城南41、123311.059427888 97270.10 时代上院城北101476.528309523 96635.58 青枫1号城西56393.7619214766 83270.57 新城清水湾城北161719.9215915034 81411.47 绿都万和城城北111552.789886919 77178.96 新城公馆城男74529.948210134 75526.94 新城域城南132425.8214355596 74104.55 新城首府城北42498.2130717045 72437.41 2011年1-6月份常州共实现商品房成交24729套，其中1月份成交量最高，自2011年2月份起42、开始受到国八条等楼市调控政策及春节影响，成交量大幅下跌。业内普遍预期的红5月份签约量虽有小幅度上升，但是好景不长，6月商品房签约再度下跌。从成交量上所反映出来的，常州楼市购买力明显下降，即便开发商通过一系列营销活动来焕醒购房者，但是从数据上看，2-6月份的成交量一直萎靡，难以回到1月初的火热景象;从1月份的6561套到6月份的3676套的变化上看，如今常州楼市的购买力与1月份相比缩水了近一半。2、2011年商品房市场 从图中可以看出，2010年仅3个月（4-6月份）商品房成交量达11989套；2011年6个月成交量达23849套，其中1月份成交量排首位。2011年2月份国家3次出台调控政策，成43、交量大幅下跌。“银四”也并不给力，签约量较2010年少了近一半。5月份签约量又有所上升，与武进当月新增推案量大有关系：楼盘价格定位适中，性价比高；部分楼盘5月集中签约，从而拉动了签约销量。再看6月，虽有新城万博广场的逆势热销，但未能改变颓势，签约量较2010年仍有所下降。3、2011年商品房市场与2010年对比4、2011年商品房市场各区域房价分布 从目前常州房地产上来看，按区域分主要分为五大房地产板块，分别为城东、城南、城西、城北、城中板块。1、城中区域 1.1 区域综述 城中区位于常州市区中部，东至和平路，南至中吴大道，西至和平路，北至关河路，区位条件优越，交通便捷。城中区作为常州的中心区44、域，区域位置优越，规划的侧重点将主要会以环境和功能提升为先导，有序推进旧城更新改造，突出人居环境的改善和文化底蕴的挖掘与传承。1.2 供求关系 2010年1-12月份，城中区域累计成交32.74万方，累计供应量13.67万方，供销比为1：2.4，成交均价11506元/。在各区域当中，城中区域成交量最小，成交均价最高。从目前城中的市场供求关系来看，整体市场供小于求。数据来源：CRIC 1.3 供应分析10年1-12月份城中区域仅5个项目有新推案量，分别是京城豪苑、九洲新世界、莱蒙时代、新城万博国际广场和院街。随着城中区域多年大力开发，土地资源稀缺，土地价值寸土寸金，项目新上市量较少，后续加推量也45、不断减少。数据来源：CRIC（注：区域供应量为实际推案面积）2010年年1-12月城中区域新增供应楼盘汇总表月城中区域新增供应楼盘汇总表新盘新盘/后后续续开盘时间开盘时间楼盘名称楼盘名称属性属性建筑形态建筑形态当前销售当前销售价格价格(元元/)总规模总规模(万万)本次推出本次推出(万万)新盘院街住宅小高层72005.72.00后续万博国际广场住宅高层17000300.13新盘万博国际广场住宅高层17000301.40后续万博国际广场住宅高层17000300.80新盘莱蒙时代住宅高层15000121.16后续莱蒙时代住宅高层15000121.14后续九洲新世界住宅高层120001104.40后续46、九洲新世界住宅高层110001100.80后续京城豪苑住宅高层16000351.51后续京城豪苑住宅高层16000351.23后续京城豪苑住宅高层16000351.64数据来源：CRIC1.4 成交分析月度成交面积走势分析从实际成交来看，1、3和4月成交量保持了较为稳定的走势，4月新政出台，成交出现低迷，“金九银十”到来，区域整体去化稍有回升。总体来看，本区域虽然局部有明显波动，市场成交水平整体表现较为稳定，10年度月均去化水平在2.73万方上下徘徊。数据来源：CRIC 1.5 价格分析月度成交价格走势价格方面波动不是很明显，整体价格走势呈现平稳上涨走势。由于城中区域项目数量较少，成交均价受各47、项目成交比重影响比较大，12月度成交水平最高，价格在13071元/平方米，而2月份成交价格最低。综合来看，城中区域的价格水平在11506元/平方米左右徘徊数据来源：CRIC 项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积成交套成交套数数成交金额成交金额成交均成交均价价万博国际广场城中39537.39 51060724.7915359京城豪苑城中45915.05 44961234.9113337银河湾电脑数码城城中25866.68 33238827.2815011九洲新世界城中29809.74 28130734.5410310中意宝第城中22464.91 20518037.938029新四合院城中1448、401.50 19110310.967160九洲新家园城中16198.32 1637752.344786嘉宏盛世城中13815.61 13818469.3513368莱蒙时代城中14678.45 11821390.3414573嘉豪名苑城中8306.14704629.095573御翠园城中12584.01 5636045.4128644丰臣南郡城中5747.74533304.815750置信商务广场城中2200.70432727.6112394国泰名都城中4093.67353036.307417东方国际城中1710.57321533.758966璞丽湾花园城中7231.962210682.6149、14771乾盛兰庭城中1995.38181185.275940荆溪人家城中1857.3572862.25154101.6 在售项目成交汇总数据来源：CRIC 20102010年年1-121-12月度常州市城中板块主要楼盘成交一览表月度常州市城中板块主要楼盘成交一览表项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（m2）容积率容积率绿化率绿化率(%）建筑形态建筑形态万博国际广场万博国际广场30万7.08高层1.7 1.7 区域热销项目区域热销项目 万博国际广场楼盘简介：万博国际广场楼盘简介：万博国际广场规划参数表万博国际广场规划参数表数据来源：CRIC 万博国际广场地处常州市中心地段，北靠延陵路，西接怀德50、路，南临京杭大运河，东连莱蒙商业圈，可见区域优势明显。项目毗邻古篦箕巷、京杭古运河、乾隆御码头、明代古长城遗址公园等历史文化元素，文化底蕴浓厚，环境优美，周边配套成熟，教育资源雄厚，天时地利，该项目的崛起势必加快常州城市化的进程。万博国际广场位置图万博国际广场位置图 规划设计万博国际广场占地3万多平方米，总建筑面积30多万平方米，其中地上21万平方米，是一个集购物、公寓、办公为一体的多功能大型城市综合体项目，是首批启动中战略意义最高的项目，将成为常州城市的新地标。万博国际广场购物中心近10万平米，是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所。作为常州第一个精品室内全51、景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。通过高品质、全业态、多角度的氛围营造，为顾客打造包括休闲、时尚、享受、活力等元素在内的一站式消费中心。万博国际广场总平图万博国际广场总平图建筑设计 万博国际广场在建筑设计中，将地块的核心价值、人文味道充分的融合到项目的设计和建设中来。整体建筑柔和自然，充分运用建筑景观，创造了一个独特个性的城市完美景观，使项目不仅仅是一堆简单的钢筋混凝土堆砌物，更是一个有灵魂、有历史、有文化的建筑群体。万博国际广场外立面效果图万博国际广场外立面效果图景观设计由于地块占地52、面积较小，无法设计大面积的景观，故本案在景观设计上利用有限的空间最大限度的创造中央水景，特意邀请国际建筑大师Charles进行设计，利用河道及中庭的水和灯光表演，将景观融合到SHOPPINGMALL中间，打造国内首个特色水景街。万博国际广场中庭水街效果图万博国际广场中庭水街效果图 户型设计在户型上，万博国际广场，53平方米新生活主义，区域分割清楚兼具个性品位，美观以及功能性双重考量下最精简的精致小豪宅。灵动空间随心而动，浓缩优雅生活方式，无限升华品位空间尺度，演绎市中心尊贵生活。2、城东区域 2.1 区域综述城东区位于常州城东，主要是指以新312国道以北，和平北路青龙西路青洋北路以东区域。随着53、常州向特大城市框架目标的实施，城市南中北轴走向的发展已经不能满足未来需要，东部发展已经进入政府的开发视线，发展潜力巨大。为此，常州接轨上海，城东首当其冲，新经济形势非常看好；目前，该区域“五纵五横”的交通格局已经形成常澄路、大明路、青洋路、五一路与戚月路横贯南北、直通东西，以此也将催生“东大门”新城区。2.2 供求关系2010年1-12月份，城东区域累计成交76.77万方，累计供应量41.63万方，供销比为1：1.84，成交均价5048元/。在各个区域中，城东区域市场价格稳定度较高，整体市场的推案量的受政策影响较为明显，总体来说，除成交量受整体性影响同比有所下滑，目前区域供求状况比较合理，市场54、比较健康。数据来源：CRIC2.3 供应分析城东区域是09年的次热点区域，推案相对密集。从走势来看，1-12月份城东区域推案量呈现传统的淡旺季特征，1、5、9、11月份推案量较大，其中11月份推案量达到了10年的最高值10.71万方，主要是该月度有两个新开盘项目，御翠园和新城金郡，当月推案量分别为2.23和7.3万方。数据来源：CRIC（注：区域供应量为实际推案面积）新盘新盘/后后续续开盘日期开盘日期楼盘名称楼盘名称属性属性建筑形态建筑形态当前销售价格当前销售价格(元元/)总规模总规模(万万)本次推出本次推出(万万)新盘御翠园别墅别墅3000022.721.03后续御翠园别墅别墅300002255、.721.20后续银河湾明苑住宅高层12000303.90后续银河湾明苑住宅别墅22000301.20新盘新城金郡住宅高层1500021.797.20后续新城公园壹号住宅高层6300533.83后续新城公园壹号住宅高层6300531.28后续新城公园壹号住宅高层6300532.10后续新城公园壹号住宅高层6300531.06后续新城公园壹号住宅高层6300531.19新盘天翼御品住宅小高层79003.70.76后续水晶城住宅小高层6600242.50后续名桂坊住宅小高层6200132.30后续景泰家园住宅高层7500103.14新盘惠峰派克公馆住宅高层75003.543.54后续和平国际住宅高56、层8200292.09后续府河名居花园洋房多层12000110.43数据来源：CRIC 20102010年年1-121-12月城东区域新增供应楼盘汇总表月城东区域新增供应楼盘汇总表2.4 成交分析月度成交面积走势分析从实际成交来看，1-12月成交量波动较大，11月份成交量最大，达11.27万方。总体来看，本区域成交量的走势主要还是跟随供应量以及政策的导向，2010年度该区域月均去化水平在6.4万方左右。数据来源：CRIC2.5 价格分析月度成交价格走势价格来看，城东区域价格走势相对平稳，基本上呈现一字走势，局部无明显波动，总体而言，1-12月度，城东区域的成交价格在5048元/平方米上下，逐步57、呈现上升趋势，这也比较能够反应市场对区域价格的认可度，但个别月度成交均价也存在价差，主要原因是城东区域中的戚区中低档项目成交比重较大，拉低了整体区域的成交均价。数据来源：CRIC2.6 在售项目成交汇总2010年年1-12月度常州市城东板块主要楼盘成交一览表月度常州市城东板块主要楼盘成交一览表项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积成交套数成交套数成交金额成交金额成交均价成交均价新城公园壹号城东140743.41139171816.535103水晶城城东48692.6544327356.405618银河湾明苑城东43907.5941260201.9913711今创茗园城东35397.3535258、12136.323429景泰家园城东30886.2833521266.026885名桂坊城东32131.3031415567.164845和平国际城东22981.1829118367.287992新城金郡城东32905.9126848868.5814851新城尚东区城东13143.962628788.216686惠峰花园城东22931.3522714388.536275东方福郡城东24563.8822511400.674641蔷薇家园城东18086.9521111720.786480府河名居城东22493.9118414420.486411河苑家园城东18098.951826279.7634759、0天翼御品城东18494.4616013587.597347凯旋城城东12699.151428088.646369剑湖华庭城东11868.701274022.613389天成雅居城东4453.29411909.514288城东花园城东3902.65371605.874115采菱公寓城东2840.23231103.263884新城逸境城东1379.4210847.686145花溪兰庭城东1457.6610679.384661天顺御和苑城东699.008683.159773园城豪景城东1012.008360.4135612.7 区域热销项目新城逸境楼盘简介：新城金郡规划参数表新城金郡规划参数表项目60、名称项目名称总建筑面积（总建筑面积（m2）容积率容积率绿化率（绿化率（%）建筑形态建筑形态新城金郡新城金郡17万2.230高层数据来源：CRIC新城金郡占地约7.8万平方米，是新城地产2010年最成熟的精装豪宅。项目坐落于同济桥畔，紧邻红梅公园，购物中心、南大街，到达市中心各地标均在5分钟内，收藏市中心最后的黄金地块。周边配套齐全，商业、娱乐、学区、医疗以及银行一应俱全。交通方面，紧邻劳动中路和和平中路，到达市中心各地标均较为便捷。新城金郡位置图新城金郡位置图项目特色“以人为本”的社区规划项目从“以人为本”的指导思想出发，小区中部围绕中心绿化带，构筑起小区步行活动的主要骨架，打造人性化的社区空61、间，将小区中心地坪整体抬高，使小区景观拥有竖向变化。同时，完善的步行系统与外围的车行系统有机结合，共同建构出完整畅通的小区交通流线体系。超宽栋距，丈量社区奢侈视野。以最舒适的视野为考量，10栋建筑每两栋建筑的纵向间距均宽幅拉伸，将更多土地留给景观，实现豪宅居住的最佳视野。新城金郡总平图新城金郡总平图欧式新古典主义园林风格社区内的景观设计以景观到达率为准则，以欧式新古典主义风格的住区园林，继承和发扬中国传统园林造园方法，创造具有国际风格的当代住区园林。整个社区分为凡尔赛花园、温莎花园、欧陆水景广场、玫瑰园、森林阳光花园、百合园五个各具风情的景观组团，并在各个层面上重新刻画这一生动的结构构图，展示62、自由舒展的空间形态，表达对完善居住理念的憧憬。推窗见景，满窗留绿，户户有景，创造一种山水园林般的居住家园。新城金郡景观效果图新城金郡景观效果图新城第三代精装修豪宅在精装修方面，室内设计与建筑设计同步，使精装修真正与建筑完美契合，保证成品房质量。密切装修和土建的配合，将精装修的质量保证做在装修之前。以“户”为对象进行验收评定标准，保证产品拥有详尽生产过程记录。以明细的装修配置标准以及实体样板房的品质参照标准，给客户最直接的承诺。建立与一流品牌供应商的战略合作关系，将项目开发、集成设计与生产有机整合。全装修专业团队全程管理，体现“专业创造价值，精细化分工”的管理优势。设立工程维修中心，提高售后服务63、质量，提升物业管理模式。新城金郡精装修效果图新城金郡精装修效果图 3、城南区域 3.1 区域综述城南区域北临中吴大道，南到常州大学城，规划中的312国道、新京杭大运河穿城而过，武宜路和常武路两条大动脉贯通常州南北，开发区沿江高速连接沪宁、宁杭高速，为区域的对外经济合作提供了快速通道。随着常州“一体两翼”城市空间的展开，城南区域的发展进入高潮期。目前，城南中吴大道改造等多项重点市政工程已经启动，区域内部配套逐渐完善，房地产开发进入高速发展期。3.2 供求关系 2010年1-12月份，城南区域累计成交157.95万方，累计供应量106.95万方，供销比为1：1.48，成交均价5161元/。在各个区64、域中，该区域的供应量和成交量均仅次于城北区域，价格波动不明显，平稳上扬，这也与常州市的规划方向相符合，市场表现为城南区域的房地产开发正步入高速发展期。数据来源：CRIC 3.3 供应分析 城南区域1-12月份累计推案106.95万方，从走势来看，城南区域推案相对频繁，仅个别月份供应量在5万方以下，平均月供应量高达8.9万方，究其原因，主要是因为城南项目较多，且去化速度较快，较高的成交量支撑起区域的供应量。数据来源：CRIC2010年年1-12月城南区域新增供应楼盘汇总表月城南区域新增供应楼盘汇总表后续高成天鹅湖住宅高层7200511.73新盘摩卡空间住宅高层4800181.08新盘摩尔上品住宅65、小高层58009.174.34新盘龙涛紫郡住宅小高层56008.521.46后续龙涛紫郡住宅小高层56008.521.42后续龙涛紫郡住宅高层56008.521.00后续兰陵尚品住宅高层5500170.92后续兰陵尚品住宅高层5500175.00后续莱蒙城别墅别墅15000961.57后续莱蒙城住宅高层7200962.27后续莱蒙城住宅高层7200966.10新盘凯尔锋度住宅高层6800151.29新盘聚湖半岛住宅小高层5100202.20后续聚湖半岛住宅小高层5100201.10后续九洲豪廷苑住宅别墅14000181.60后续景城名轩住宅小高层7500101.90后续景城名轩住宅高层750066、102.61后续景城名轩住宅高层/小高层7500102.30后续锦湖公寓随园住宅小高层6800201.80新盘金色湖滨住宅小高层43006.091.90新盘弘建一品住宅高层7700165.00后续高成天鹅湖住宅高层/小高层7500511.503.4 成交分析月度成交面积走势分析城南区域本年度成交面积较为火爆，月均成交面积达到13.16万方，其中10和12月成交高达20余万方。从实际成交来看，中大盘、名盘带动市场成交是其典型特征，如新城域、莱蒙城和新城万博城市广场等。数据来源：CRIC3.5 价格分析月度成交价格走势价格方面，城南区域的整体价格走势是不断上升的，这也与常州市的价格走势相符合，特别67、是后几个月，随着成交量的不断攀升，同时带动了成交均价的不断上扬，到12月，城南均价更是达到6123元/的高峰。数据来源：CRIC3.6 在售项目成交汇总2010年1-12月度常州市城南板块主要楼盘成交一览表项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积成交套数成交套数成交金额成交金额成交均价成交均价新城域城南132425.82143574104.555596莱蒙城城南123311.0594297270.107888德禾豪景城南68562.8367138451.635608新城万博城市广场城南77506.7663561837.147978溪湖小镇城南87865.0863464115.907297香江壹68、品城南40175.4360224352.076061景城名轩城南57942.4653434834.596012新城公馆城南74529.9048275526.9410134高成天鹅湖城南53647.5447234633.976456锦湖公寓城南39666.3241423868.526017天禄文渊居城南20503.3940311173.795450天隽峰城南52178.2639834063.966528御城城南54379.5439537658.596925茂业豪园城南20398.1034211670.065721聚盛花园城南35417.9132818780.955303外滩一号城南35971.769、931425681.887139聚湖半岛城南29114.1425115068.785176龙涛紫郡城南28575.6425013551.364742数据来源：CRIC摩尔上品城南23207.0223512882.155551弘建一品城南32345.8922122345.866908亚泰财富中心城南12337.092136091.384937兰陵尚品城南20748.7720712774.196157新城熙园城南8731.371904297.044921金色湖滨城南13632.061595452.394000凯尔锋度城南11765.601107505.316379公园壹号国际公寓城南5461.3470、945582.3110222新城长岛城南9113.43715633.466181学府名门城南2323.84481090.074691中吴雅苑城南5048.83433215.046368新城熙园城南4152.80382114.145091中天名园城南10887.803710798.819918湖滨嘉园城南16402.693612255.697472新城湖畔春秋城南15672.593217746.8811324九洲豪廷苑城南16041.792720176.6312578德禾文慧苑城南1962.7020999.655093天禄商务广场城南836.4019464.675556誉天商务公寓城南850.071、017517.916093天安别墅城南6873.08149112.2513258万泽国际城南401.598266.416634数据来源：CRIC3.7 区域热销项目 新城域 楼盘简介新城域规划参数表项目名称项目名称总建筑面积（万）总建筑面积（万）容积率容积率绿化率（绿化率（%）建筑形态建筑形态新城域新城域452.1430小高层、高层数据来源：CRIC新城域位于未来武进区政府着力打造的湖塘商业中心区，北为东方路，西接常武路，南靠人民路，东临夏城西巷，距离常州市中心仅10分钟车程。20路、31路、505路、518路等多路公交汇集，交通十分便捷。随着湖塘区域的日益发展，人民路将发展成为湖塘的经济、政72、治核心枢纽，进而成为连接常州主城区与武进区的重要纽带。新城域地处区域板块内部，医院、学校、银行、菜场等生活配套齐全，外部繁华，内接宁静。新城域位置图新城域位置图新城域总平图新城域总平图 户型设计户型设计新城域，主打经济舒适型住宅，户型设计合理，面积控制得当，符合普通购房者的心理价位。新城域以朴素实在的设计细想，对户型考究到细微处，室内尺度设计得当，公共空间控制紧凑，大大减少公摊面积。两无无采光死角，无卫生死角；三分离公私分离、洁污分离、动静分离。减少无效面积，在同等建筑面积下，各项功能分区更舒适敞亮，达到最大限度的利用率。楼盘名称新城域户型配比户型 套数11918712212266 面积()873、49095110128 比例(%)19%30%20%20%11%建筑与景观设计新城域不仅是新城标准化最成熟产品，在建筑形态和景观上也有自己的特色，形成了常州市场上难得的景观小高层。深挖项目特色，将社区内的雅致景观与小高层结合为一体，塑造出大湖塘区域内的绝版景观小高层。幽绿的草坪，带着柔和起伏的微地形，其间喷泉水景、园林小品错落分布，构建出邻里交流、儿童嬉戏、散步休闲的最佳场所。4、城西区域4.1 区域综述城西板块房地产市场的范围概念为：长江路以西、龙城大道以南、新312国道以北的区域。城西板块依照常州城市规划及城西“东接西联”布局，板块内花园片区、勤业片区和清潭片区通过路的延伸或改造，逐步与市74、区缩短了距离；而在钟楼经济开发区这个新兴高新技术产业区，规划定位于新材料、精密机械、电子信息3大产业，以“绿色园区，高效全区”为主题，创造生态工业园和谐环境，未来发展前景日益光明，这种预期大大刺激了区域房地产业的蓬勃发展。4.2 供求关系2010年1-12月份，城西区域累计成交99.58万方，累计供应量54.76万方，供销比为1：1.82，成交均价5424元/。城西由于09年的快速去化，各大楼盘均告售罄，仅钟楼经济开发区板块较为活跃，因此城西的主力成交源自该片区。数据来源：CRIC4.3 供应分析城西区域1-12月份累计实际推案面积为54.76万方。城西区域1-12月份实际推案面积较少，但推案75、节奏连续性较好，城西各盘尤其是钟楼经济开发区各项目供应量较大，各楼盘集中在9月份推案了17.18万方。其中首次推案的项目有宝龙城市广场、万水美兰城、金色领寓以及青枫国际。数据来源：CRIC（注：区域供应量为实际推案面积）2010年年1-12月城西区域新增供应楼盘汇总表月城西区域新增供应楼盘汇总表新盘新盘/后后续续推案时推案时间间楼盘名称楼盘名称属性属性建筑形建筑形态态当前销售价格当前销售价格(元元/)总规模总规模(万万)本次推出本次推出(万万)后续云山诗意住宅 高层6800232.00后续御水华庭住宅 高层7500382.54后续泰盈八千里住宅 高层550054.51.09后续泰盈八千里住宅 76、小高层 550054.51.80后续圣巴塞耶住宅 高层580022.40.68后续圣巴塞耶住宅 高层580022.40.73后续青枫1号别墅 别墅13000152.15新盘青枫1号住宅 别墅13000152.30后续朗诗国际街区 住宅 高层1400013.80.61后续凯尔枫尚住宅 高层6200201.00后续凯尔枫尚住宅 高层6200203.09后续景瑞英郡别墅 别墅1300021.90.93后续景瑞英郡别墅 别墅1300021.90.93后续景瑞曦城住宅 高层630023.40.50后续景瑞曦城住宅 高层630023.41.00后续花园西郡住宅 小高层 680062.00后续高成莱茵住宅 77、高层800011.91.90后续云山诗意住宅高层6800230.97后续云山诗意住宅高层6800231.21后续御源林城住宅高层5300300.71后续御源林城住宅高层5300300.77新盘万水美兰城 住宅小高层6300241.87后续万水美兰城 住宅小高层6300241.99后续世纪华城住宅小高层6500172.67后续世纪华城住宅小高层6500170.74新盘青枫国际住宅高层、小高层82006.141.75新盘金色领寓住宅高层、小高层690083.39后续金色领寓住宅高层、小高层690081.80后续格兰艺堡住宅小高层8200100.64新盘宝龙城市广场住宅高层、小高层5500888.378、94.4 成交分析月度成交面积走势分析城西10年成交量受政策影响较为严重，5-8月份进入成交低谷期。9-10月由于大量新开盘项目的上市，再加上传统旺季的影响，成交又有所反弹，10月份达到了月度最高17.62万方。数据来源：CRIC4.5 价格分析月度成交价格走势城西的成交价格总体走势是不断上升的，全年区域基本稳定5000-6000元/之间，随着青枫公园的开放，以及配套的不断完善，该区域的升值潜力也日益凸显，市场认可度逐渐得到提高，特别是个别新开盘项目的热销，也促使区域价格平稳上扬。数据来源：CRIC4.6 在售项目成交汇总2010年年1-12月度常州市城西板块主要楼盘成交一览表月度常州市城西板79、块主要楼盘成交一览表项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积成交套数成交套数成交金额成交金额成交均价成交均价宝龙城市广场城西76470.7167139070.575109泰盈八千里城西69643.8260137476.825381景瑞曦城城西67502.4256445012.016668云山诗意城西64795.1055338976.016015御源林城城西49830.5843724803.224978凯尔枫尚城西46301.0440625951.705605金色领寓城西38695.9539021595.615581御水华庭城西42561.2636628633.956728圣巴塞耶城西3132980、.1232916951.085411世纪华城城西31612.830118660.795903景秀名苑城西32267.1829817690.755483上书房城西27123.6125417721.396534朗诗国际街区城西28160.5723936768.1213057高成莱茵3城西26028.4923017267.036634万水美兰城城西25012.5723012748.015097花园西郡城西19746.4520212351.686255青枫1号城西56393.7619283270.5714766枫逸人家城西12765.021196491.445085桂花园城西9929.0498492881、.384964青枫国际城西2035.17191663.148172港龙华庭城西864.427418.824845枫林雅都城西389.625254.266526数据来源：CRIC4.7 区域热销项目万水美兰城楼盘简介万水美兰城规划参数表万水美兰城规划参数表项目名称项目名称总建筑面积（万）总建筑面积（万）容积率容积率绿化率（绿化率（%）建筑形态建筑形态万水美兰城万水美兰城242.335小高层、高层、别墅 建筑面积25万方的万水美兰城坐落于最具发展潜力的钟楼开发区居住核心，与青枫公园、商业广场守望相邻，优越的地理位置为项目带来了得天独厚的自然条件和不可限量的发展前景。项目周边有钟楼区实验中学、钟楼区82、实验小学等文化教育设施，轨道2号线已在规划之内，公交线路正在不断完善，未来生活配套完备，周边居住氛围浓厚，路网发达，出行便捷。数据来源：CRIC万水美兰城位置图万水美兰城位置图规划设计本项目总建25万平方米，整体由5幢18层、5幢33层、2幢11层以及别墅共同组成，并配套商业和一个2000平方米的农贸市场。项目地块方正，采取了南偏东15度的建筑朝向来布置整体建筑，在东侧地块设置18层住宅，西侧地块布置33层高层住宅，形成错落有致的整体格局。整个地块设计也是南低北高，场地内形成一个台地的感觉，将容积率压在地块北侧，树起连续的板式建筑，别墅布置在南侧，这样使得高层住宅的视野开阔，登高远眺，小区景致83、尽收眼底，别墅区占据中心景观，与自然近在咫尺，营造出低密度社区带给居住着特有的舒适感。建筑设计新简欧风情红瓦、坡顶、八角窗，温暖饱和的外墙色彩欧风的建筑点缀着一片地中海风情的庄园，这就是万水美兰城所表现的独特欧风。标志性建筑符号：精装修大堂一个高贵典雅的精装修大堂，不管在感官还是心理上，都能使人获得如同王者般尊崇的居家体验。万水美兰城将中式和欧式相融合，对于精装修大堂的每一个细节都追求完美铸造，放大化看局部，细致考究的墙壁、回廊、门柱、楼梯扶手、甚至壁灯、廊灯等等，都精美无暇。整个空间，每个细节都非常景致，品质生活尽收眼底。标志性建筑符号：八角窗八角窗优雅的深度与广度，成为了欧式特色的标志，引84、领欧洲艺术生活的经典与浪漫。驻足八角窗前，品一杯香浓的摩卡，细细地阅读窗外的风景，感受八角窗带给你的无限视野，无比惬意，安详。标志性建筑符号：立面装饰柱万水美兰城建筑在外立面细节之处凸显品味，运用立面装饰柱。立面装饰柱强调的是垂直的线条，造型的立体感，使整个建筑看上去造型简洁、舒展、体现出了建筑风格的贵族风范。万水美兰城外立面效果图万水美兰城外立面效果图景观设计欧风园林在景观上，万水美兰城呼应青枫公园，将水系与园林融合，景观层次丰富多样，车流、人流动线合理，充分体现出人性化、生活化的气息。围绕别墅区的中央水系与跌水景墙，特色装饰墙浑然一体，更体现出别墅生活的优雅与恬淡；项目中央景观区推土成坡，85、形成独特的坡地景观，树影起伏，错落有致，使景观立面造型层次拉开，将自然的形态淋漓尽致地显现，此外一个又一个景观组团，由林荫大道、休闲步道相互连接，点缀特有的景观小品，移步换景，使整个小区景观力求从细节营造浪漫的情调。在闲暇的假日，在和煦的阳光下，慵懒地伸着懒腰，看着小区的美景以及和不远处青枫公园的绿意盎然，心情格外舒畅。辛勤劳作一周的疲惫身躯在此时得以完全放松，沉浸在这赏心悦目的花红绿叶之中。万水美兰城景观效果图万水美兰城景观效果图户型设计本次开盘推出1号楼和2号楼，均为18层小高层，共推出172套房源，累计推案面积为18654平方米，推出户型85-132平方米不等，得房率83%。楼盘名称万水86、美兰城1#、2#楼户型套数343518351535面积()8589118114127132比例(%)19.8%20.4%10.5%20.3%8.7%20.3%5、城北区域5.1 区域综述城北区域北濒长江，南靠沪宁铁路，区位条件优越，交通便捷。全区总面积439.16平方公里，总人口40多万人。由旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。06年10月常州市新的行政中心顺利迁入，随着城市地区的优先定位，诸多优惠政策的实施，新市政府的搬迁至此让新北区成为常州社会、经济发展的一面“旗帜”。作为常州市主要开发区,市政建设力度进一步加大，其中房地产开发一直高歌猛进，在政府远景规划影响下，房地产开发火热，87、区域潜力价值开始显现。5.2 供求关系2010年1-12月份，城北区域累计成交205.64万方，累计供应量150.16万方，供销比为1：1.37，成交均价5822元/。从区域成交来看，供应量、成交量居全市之首。由于政府规划的实施，再加上各品牌开发商纷纷进驻该区域，使得该区域的房产开发热度直线上升，市场关注度较高。数据来源：CRIC5.3 5.3 供应分析供应分析城北区域1-12月份累计实际新推案量为150.16万方。总体上看，10年城北区域新推案量较大，新推案项目较多，而推案量比较集中和连续的月份是在3-4月份和9、10、12月份，这主要是受到政策的导向所致。该区域推案节奏比较快的代表性楼盘是88、世茂香滨湖、九龙仓时代上院、新城清水湾以及绿地世纪城，各项目年推案次数均超过5次，相应的，这几个项目的销售在区域中也较好。数据来源：CRIC（注：区域供应量为实际推案面积）2010年年1-12月城北区域新增供应楼盘汇总表月城北区域新增供应楼盘汇总表新盘新盘/后续后续 推案时间推案时间 楼盘名称楼盘名称属性属性建筑形态建筑形态当前销售价格当前销售价格(元元/)总规模总规模(万万)本次推出本次推出(万万)后续中央花园住宅高层8000500.30后续银河湾第一城住宅高层9000501.60后续阳光龙庭住宅别墅11000602.10后续幸福小城住宅高层5000184.82新盘馨河郦舍住宅小高层780089、11.261.79后续馨河郦舍住宅小高层780011.260.62后续馨河郦舍住宅小高层780011.260.54后续新城清水湾住宅高层6000453.10后续新城清水湾住宅高层6000452.03后续新城清水湾住宅高层6000451.81后续新城清水湾住宅高层6000453.08后续新城清水湾住宅高层6000453.20新盘祥龙苑住宅小高层500039.62.30后续香江壹品别墅别墅950016.230.89后续水晶城住宅小高层6600241.31后续世茂香槟湖住宅小高层76001501.48后续世茂香槟湖住宅小高层76001501.06后续世茂香槟湖住宅小高层76001502.13后续世茂90、香槟湖住宅小高层76001501.08后续世茂香槟湖住宅小高层76001501.22后续世茂香槟湖住宅小高层76001501.40后续世茂香槟湖住宅高层76001501.40后续南博湾住宅高层6500152.40后续南博湾住宅高层6500151.25后续南博湾住宅高层/小高层 6500152.50后续南博湾住宅高层6500151.20后续绿都万和城住宅、别墅别墅、高层650020011.63后续绿都万和城住宅、别墅别墅、高层65002000.92后续绿地世纪城住宅高层5300762.25后续绿地世纪城住宅高层5300762.72后续绿地世纪城住宅高层5300762.35后续绿地世纪城住宅别墅591、300761.00后续绿地世纪城住宅别墅5300760.70新盘龙湖原山别墅别墅2000050.35.16新盘龙湖原山别墅别墅2000050.34.97新盘龙湖香醍漫步别墅别墅140006510.77后续莱蒙城住宅小高层7200960.53后续聚盛花园住宅小高层5500223.92后续九洲花园住宅高层620068.81.01后续九洲花园住宅高层620068.82.79后续九洲花园住宅高层620068.81.48后续九龙仓时代上院 住宅高层77001002.11后续九龙仓时代上院 住宅别墅200001001.60后续九龙仓时代上院 住宅高层77001005.00后续嘉城尚郡住宅多层120005.92、30.90后续河海新邦住宅小高层5000231.20新盘河海新邦住宅小高层5000235.20后续府西花园住宅高层8000231.63新盘丰臣国际广场住宅高层90002.92.95后续九龙仓时代上院 住宅高层77001000.33后续翡翠锦园住宅高层850015.51.51后续东方福郡住宅小高层5500121.40后续东渡海派青城别墅别墅1200061.17后续东渡海派青城住宅别墅1200061.00后续典雅花园住宅高层8500381.43后续典雅花园住宅高层8500381.43后续典雅花园住宅高层8500382.13后续典雅花园住宅高层8500381.43新盘典雅花园住宅高层8500381.93、43后续常信天润园住宅高层7600204.40后续常发豪庭国际住宅高层1200020.461.43后续常发豪庭国际住宅高层1200020.461.20后续彩虹城住宅高层6800300.90后续彩虹城住宅高层6800301.90后续滨江明珠城住宅小高层57001001.48新盘保纳漫谷住宅小高层120007.261.04后续新城首府住宅高层18000181.02后续新城首府住宅高层18000181.47后续九龙仓时代上院 住宅高层77001001.68后续九龙仓时代上院 住宅高层77001001.11数据来源：CRIC5.4 5.4 成交分析成交分析 月度成交面积走势分析月度成交面积走势分析2094、10年1-12月份，城北区域累计成交205.64万方，月均成交量在17.14万方左右。从成交量的成交走势来看，基本符合开发商推案的走势；目前常州市整体房价的不断拉升，而该片区是常州市区上升速度最快的区域，主要是因为品牌开发商的口碑、较高的楼盘品质以及项目的升值潜力等因素逐渐取代了价格的因素。数据来源：CRIC数据来源：CRIC5.5 价格分析月度成交价格走势从1-12月城北的价格走势不难看出，区域价格总体较为稳定上涨，局部价格下探意图明显。12月份，成交价格达到了最高点为7109元/平方米，这是和城北的成交结构密切相关的并且由于市场的整体走强趋势，使得成交价格有了稳步上涨。12月份龙湖原山别墅95、的开盘热销直接拉升了整个新北区的均价，使得区域成交均价突破7000元/大关。5.6 在售项目成交汇总2010年年1-12月度常州市城北板块主要楼盘成交一览表月度常州市城北板块主要楼盘成交一览表项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积成交套数成交套数成交金额成交金额成交均价成交均价新城清水湾城北161719.92159181411.475034绿地世纪城城北128744.04110571369.945544河海新邦城北101635.98105741288.424062世茂香槟湖城北131189.8199998962.397543绿都万和城城北111552.7898877178.966919时代上96、院城北101476.5283096635.589523南博湾城北75949.0655744363.625841九洲花园城北57231.8450030006.835243幸福小城城北51745.2649819329.743736新城府翰苑城北32966.2343324555.767449滨江明珠城城北52376.6337630467.395817银河湾第一城城北33409.3132724653.267379彩虹城城北36793.1131625733.286994新城首府城北42498.2130772437.4117045阳光龙庭城北55205.3829639136.827089龙湖香醍漫步城北197、02656.42286118631.0711556典雅花园城北30042.1427124337.228101常信天润园城北32179.8125622284.446925香缇湾花园城北25450.2524611611.814563东渡海派青城城北32743.4524232265.189854常发永宁雅苑城北25064.5023516726.366673府西花园城北25598.7823219547.067636丰臣国际广场城北21924.7822518397.288391牡丹祥龙苑城北17687.051668445.194775常发豪庭国际城北20444.2915919869.179719天山花园98、城北16362.751537114.144348馨河郦舍城北14907.813210872.787293翡翠锦园城北13132.4112210658.018116凯纳华侨城城北14430.0712117256.7711959凤凰名城城北12347.961186182.165007中央花园城北9276.55987278.637846锦海星城城北10316.62924666.764524齐梁金府城北9811.88783714.623786龙湖原山城北32264.877755341.0317152吟枫苑城北8847.13736652.747520新城玉龙湾城北6302.43683522.80559099、嘉城尚郡城北10045.88489567.139523阳光福地城北5530.52484056.467335康桥水郡城北4708.56402558.315433凯纳商务广场城北2657.00363728.3714032港龙尚层城北1532.86261775.1611581青山湾城北2437.60221808.957421保纳漫谷城北1040.95121183.1711366星海雅筑城北1371.0012795.185800盛世名门城北1413.9611953.576744百合心苑城北1573.0011775.964933晋陵北苑城北117.96271.356049数据来源：CRIC5.7 区域热100、销项目龙湖原山楼盘简介龙湖原山规划参数表龙湖原山规划参数表项目名称项目名称总建筑面积（万）总建筑面积（万）容积率容积率绿化率（绿化率（%）建筑形态建筑形态龙湖原山龙湖原山31165高层、别墅数据来源：CRIC 位于新北区恐龙园版块核心地段，毗邻中华恐龙园，与享有华东第一温泉美誉的“恐龙谷温泉”仅河海东路一路之隔，“背靠繁华，面向繁花”。项目东靠常州市政府重点打造“三河三园”东支河滨河景观带及水上游艇码头，随时随地饱览江南水乡美景的秀丽，体验游艇快速驰骋的激情；南接太湖东路，步行即至北塘河滨河景观带及湿地公园，车行3分钟即可至紫荆公园，“脚步慢慢，生活散散”，独享绿色走廊自然与生态；西靠东经12101、0主题景观大道及繁华沿街商业，无障碍畅享城市交通枢纽的便利及繁华；北邻恐龙园产业集群休闲度假资源核心，零距离感受恐龙谷温泉、迪诺水镇、恐龙城大剧院的魅力。入则自然，出则繁华，于都市之间实现自然归隐。龙湖原山区位图龙湖原山区位图规划设计龙湖原山占地面积31万，容积率1.0，绿化率高达65%，集别墅、高层、商业于一体，是常州首屈一指的高端复合型居住社区。龙湖地产以16年高端别墅开发经验，独创“合院独栋别墅”，近600栋的宏大规模，呈现出城市别墅群特有的宏伟气度。龙湖原山总评图龙湖原山总评图建筑设计“合而不群，卓而不群”的建筑理念围绕“中西汇”的建筑理念，以“合而不群，卓而不群”的设计理念，于建筑风102、格、园林景观、建筑选材与设备等诸多方面，汇集世界精彩，将原山打造成为新时代精品住宅的标杆，打造成常州人居新名片。龙湖原山独创台地式合院建筑格局，堆坡造景，植木成林；夯土筑基，高人一等，于地平线上巍然挺立，彰显王者气度。龙湖原山外立面效果图龙湖原山外立面效果图景观设计经典法式园林造景一期部分从景观上来看，内外景观主要强调了南北均衡、高低兼顾。从外部景观资源来看，东南方向洋房与高层的景观面主要为飞龙体育公园。从内部景观规划来看，主要按建筑规划排不了两个中心景观区。一个是别墅、洋房等低密度区域的大面积中心水景区域，水面北侧的别墅私享驳岸与南侧的公共休闲驳岸、造景相结合；另一个是高层部分的中间景观区域103、，以较小面积、带状的水景为纽带，串联一些广场、绿化、廊架、运动休闲设施等多重景观小品。龙湖原山景观效果图龙湖原山景观效果图常州商业市场概览 常州商业市场的区域分布特征明显，已形成了传统核心商圈和特色商业街共存的格局。延陵西路商业街东起和平路，西至怀德北路，是常州市中心最繁华的地区，也是市级商业中心的商业横轴，串联市级商业核心区的南北大街、文化宫和青年广场三大商业功能区。除了市级核心商业外，常州目前尚未形成真正意义上的商业副中心。特色商业街包括延陵东路旅游文化街、和平路金融商业街、北环路家居专业街、迎春路商业购物街等。核心商圈新北区新北区市中心市中心武进区武进区常州主要大型商业物业分析经营类别市104、中心现有主要商业供应常州购物中心 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：延陵西路1-7号1993年60,000平方米中高档 业态组合：-B1 食品百货超市、保健品、电动自行车、汽车用品-1F 国际名品服饰、化妆品、钟表首饰、名烟名酒、移动通讯、餐饮-2F 时尚淑女装、少女休闲装、时尚女鞋、名品女包-3F 经典仕女装、样绒羊毛衫、男女内衣、餐饮-4F 男士服装、配饰、男鞋、皮件箱包-5F 运动休闲服饰、健身器材、数码照材、办公用品、通讯产品、电脑乐器-6F 床上用品、童装童鞋、童车玩具、家居用品、工艺礼品-7F 数码产品、小家电、家庭音响 主力租户：无 主要零售品牌：Swarovski,Ken105、t&Curwen,Brooks Brother,Paul&Shark,Raulph Lauren Polo营业面积增加，尤其是女装的经营面积增加，由一个楼面扩大到两个楼面。商场设计调整，原来像梯田一样层层缩减外立面被取直拉平，代之以大面积的铝板和玻璃幕墙，增加广告效应。增加业态的丰富性和休闲功能，在商场内增设咖啡茶座，餐厅商务简餐和快餐。市中心现有主要商业供应泰富广场 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：延陵西路15号2005年10月18,000平方米中高档 业态组合：-B1 名烟、名酒、滋补保健品、品牌羽绒特卖场-1F 化妆品、女鞋、珠宝、钟表、个人护理用品店、面包店-2F 少淑女装、饰106、品、女包-3F 名品仕女装、内衣、羊绒衫-4F 运动装、户外用品、健身用品、数码、手机、精品家纺-5F 精品男装、男鞋男包、男仕用品、客服中心 主力租户：无 主要零售品牌：Watsons,Bread talk,edc,http:/,Etam,ONLY泰富广场凭借独有的屈臣氏、面包新语等品牌，体现其年轻时尚风格。与常州家电市场的新锐百易数码联手，在泰富广场开设百易数码的店中店。以时尚、年轻、流行消费的定位分流了一部分常州购物中心的客源。市中心现有主要商业供应南大街步行街 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：东起公园路、西至南大街、南起青果巷、北至延陵西路。2005年1月120,000平方米(107、商务办公35,000平方米,住宅45,000平方米，地下停车面积40,000平方米)中档 业态组合：-B1 乐购生活购物中心-1F 丽人街、绅士街、休闲餐饮、名品运动城、服饰百货-2F 名品新世界、精品店铺、五星电器（南区）-3F 新华书店、风情美食街、风暴健身广场（南区）主力租户：乐购 主要零售品牌：三福百货、SPARKLE、EITISF4、李宁、唐狮被中国步行商业街工作委员会授予“中国特色商业街”称号。按照shopping mall的理念规划，在一定程度上填补了常州零售业态的空白，并引发了其他主要商业项目的重新定位与调整。市中心现有主要商业供应新世纪商城北大街2-8号1988年38,000108、平方米中高档 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：C座家电总汇A座-1F 流行名品馆-2F 新潮女装馆 丽人鞋包馆-3F 都会仕女馆 针织内衣馆-4F 男士服饰馆-5F 少儿童趣馆-6F 家居生活馆B座-1F 国际名品馆-2F 新潮女装馆-3F 都会仕女馆-4F 名典绅士馆-5F 运动休闲城-6F 名品惠卖城 主力租户：无 主要零售品牌：CHARRIOL、CK、S.T.Dupont、MARCO AZZALI、ONLY、ESPRIT、Etam、NIKE等常州的老牌商场，有较好的口碑。由于商场的三座建筑之间联系不够紧密，对人流的聚集产生一定负面影响。缺乏中庭和商场推广、活动场地。市中109、心未来主要商业供应莱蒙都会 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：经营方式：租金报价：东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路一期2007年9月，二期2008年3月145,000平方米（为一期零售面积，总建筑面积580,000平方米）中高档百货、卖场、餐饮、娱乐、电影院、溜冰场等沃尔玛、常州新百货大楼、中影院线、冠军真冰溜冰场、汤姆熊、宝力豪健身、新华书店Etam,Vero Moda,雅戈尔只租不售RMB80平方米月（均价）发展商背景实力雄厚，主要业务包括房地产开发和零售百货。地理位置优越，占据了常州最活跃、最有发展潜力的商业地段。具强大号召力和影响110、力的主力店进驻。自持大部分物业，租赁为主，先商业后地产的经营模式。市中心其他商业供应70,000平方米未定改建中联商厦，突出购物，为商务配套餐饮、休闲等服务功能，将可能与常州购物中心形成建筑上的连通中联商厦地块改造40,000平方米未定未定两站广场位于火车站和汽车站之间，拟建高层商务楼宇，重点引进和发展大型商业、零售业、公共设施服务业和娱乐业。两站广场总建筑面积180,000平方米（占地37,000平方米）占地30,000平方米，总建筑面积120,000平方米66,000平方米，其中新增建筑项目主体常州民防建设投资有限公司常州御源房地产开发有限公司，新城广场置业有限公司市广电局、常州电视台项目111、概况前后北岸历史文化街区修缮整治，重现明清文化街区风貌，成为常州文化旅游的新亮点，集文化娱乐、旅游休闲于一体，财富广场集办公楼和国际化精品商业，打造休闲购物、观光旅游和高级商务的理想空间。功能为商业办公用地，规划建设办公、公寓、商住楼和商业。集演艺娱乐、影视传媒、旅游休闲等为一体的综合性影视娱乐城项目名称前后北岸财富广场惠商地块亚细亚影城周边地块新北区现有主要商业供应太阳城 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：经营方式：租金报价：销售价格：通江大道以东，巢湖路以南2007年4月70,000平方米（总建筑面积180,000平方米，包括办公楼、酒店式公寓和住宅112、）中档零售、百货、餐饮、休闲娱乐、服务、三星级主题宾馆、企业国际商务中心铜锣湾百货培罗蒙西服、利郎、斗牛士、肥牛火锅城部分销售1楼RMB60平方米月2楼RMB45平方米月1楼RMB25,000平方米新北区现有主要商业供应中创时代广场 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：经营方式：租金报价：销售价格：停车位：通江大道396号2006年8月五星电器开业60,000平方米（总建筑面积120,000平方米，含一幢办公楼10,000平方米，两幢酒店式公寓50,000平方米）中档零售、娱乐、餐饮、休闲五星电器FOX、金钱豹、澳门豆捞部分租售1楼RMB150平方米月2楼113、RMB90平方米月3楼RMB60平方米月1楼RMB20,000平方米2楼RMB15,000平方米3楼RMB10,000平方米800个43新北区商业整体发展趋势分析 新北区的整体发展起步领先于武进，过去的十余年里，新北区通过大力实施“城市化”战略，相继建成了一批公寓、宾馆、写字楼、别墅等设施，区域容量不断扩张。但是，新北区内与住宅配套的商业发展却相对滞后，新北区的商业仍停留在大卖场和专业市场阶段。随着常州市政府办公场地搬迁至新北区，区内可能形成以新市府为核心的政治文化圈，既能够提升住宅楼盘的发展潜力，也能够刺激商业设施的发展。根据“一体两翼”同步发展目标的制定，常州新的城市总体规划确立了“拓展南114、北、提升中心”的发展方针。在此大前提下，新北区的商业将向着服务区域内住宅居民，建设商业副中心的方向发展。武进商圈概况 武进区的商业已基本形成以湖塘镇为中心，而湖塘目前的商圈概况则是以人民路、花园街为城市商业核心商圈向周边辐射，人民路和花园街以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。从目前湖塘的商业分布状况情况来看，已初步形成了人民商场、超市、专卖店、餐饮等的商业格局，在一定程度上满足了部分消费群体。人民商场经营定位为中低档的消费结构；乐购超市经营品种较为丰富，而且营业面积较大，已经形成规模化局面,因此吸引了较多的人流前往；各专卖店、专业店也主要针对中低人群，整个区域从商业的业态、层次、行业、规模、环境来115、看都是相当落后的，基本上还停留在传统层面上，缺乏竞争实力。随着湖塘商业水平及市场的发展，以及消费者意识不断成熟，原有的商业结构及商业业态已不能满足现有的消费群体。湖塘商业零售格局以临街商铺及传统商场为主导，除了大型超市乐购以外，其他流行百货、连锁经营、主题商场等多种零售业态尚未出现，湖塘零售市场空白点仍然很多。武进区商业项目年度供应比较平方米200920062005年之 前200820072010250000200000150000100000500000 相对比新北区而言，武进区是新增商业物业较为集中的区域。巨大的供应量会使现有的武进商圈竞争激烈，大量大体量、综合型、现代化的购物中心项目会改116、善目前武进的商业形象，有利于商圈整体档次的提升。人民商场 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：武进区湖塘镇人民中路20号1985年10,000平方米中低档 业态组合：-1F 黄金珠宝、化妆品、日用百货-2F 服饰、羽绒、鞋包-3F 家用电器、交通工具 主力租户：无 主要零售品牌：恒源祥、卡帝乐等规模太小，一定程度上限制了商业调整空间档次低下，商品杂乱，缺乏吸引力未来将面临升级调整或被市场淘汰湖塘乐购 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：武进区湖塘镇定安中路1号2002年11月37,000平方米中低档大卖场、专业商场、服饰、餐饮、娱乐无肯德基、五星电器等117、湖塘乐购是目前武进最繁华、人气最旺、人流量最大的商业设施。乐购卖场与相邻的羽绒城、五星电器形成了业态上的互补。餐饮、娱乐设施匮乏。南洋商贸广场（原湖塘纺织产业交易中心）地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：经营方式：商铺售价：租金报价：武进区常武北路与广电路交汇处2006年3月试营业,2006年10月正式开业180,000平方米（一期）中低档服装、鞋帽、箱包、床上用品、家具家居、餐饮、娱乐家家爱家具安踏、李宁、匡威等分割销售RMB8,500 9,000平方米（销售均价）RMB30平方米月南洋商贸广场具备零售、办公、酒店的协同效应。招商较为成功，但人气欠缺，人118、流量较低。品牌档次低下，有相当一部分商家甚至为杂牌或无品牌，大大降低对消费者的吸引力。业态组合及功能较齐全，但整体更接近专业市场。阳湖广场 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：主要零售品牌：经营方式：商铺售价：武进区湖塘镇湖塘街9号2006年9月开业60,000平方米（总建筑面积90,000平方米，含双子星19层公寓式酒店30,000平方米）低档服饰城、小商品市场，餐饮，娱乐无无分割销售RMB8,800元平方米（1-3层商铺销售均价）商场开业后的实际效果与原先的商业规划大相径庭，主要原因在于商场分割卖散后，缺乏统一的经营管理和推广。公寓式酒店与零售商业之间虽有协同效应，119、但并没有得到实际发挥。泰富城 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：商业规划：主力租户：经营方式：销售价格：开发时序：武进区广电路以南，花园街以西2008年9月136,000平方米（总建筑面积309,000平方米，高档住宅、酒店和服务式公寓面积约173,000平方米）中高档百货、超市、主题商场、零售、餐饮、娱乐、休闲、服务-主力店48,000平方米；-专业市场35,000平方米。-娱乐城及商业街47,000平方米五星电器、电影院、泰富百货（暂定）部分销售RMB18,000平方米（均价）1楼售价RMB25,000 30,000平方米先开发商业，后开发住宅莱蒙城 地理位置：开业时间：建120、筑面积：市场定位：业态组合：主力租户：经营方式：武进区延政路，花园街，武宜路2009年下半年50,000平方米中档大卖场、体育馆、文化艺术中心、餐饮、健身中心、沿街商铺沃尔玛部分销售武进新天地 地理位置：开业时间：占地面积：总建筑面积：零售面积：办公面积：酒店面积：住宅面积：武进区花园街和广电中路东南角2010212,312平方米441,800平方米102,300平方米（23.15%）61,000平方米（13.80%）50,200平方米（11.36%）228,300平方米（51.67%）市场定位：经营方式：中高档自行持有30%大学城中央商业街 地理位置：开业时间：建筑面积：市场定位：业态组合：121、主力租户：经营方式：招商进度：武进区鸣新中路、常武路2006年部分开业160,000平方米（预计）中低档购物、超市、餐饮、文化、体育、服务、休闲娱乐、金融、经济型酒店无部分销售40%（估计）大学城的商业由于缺乏主力租户的进驻，因此未能形成气候。商业街长度1.8公里，分散了人流的聚集，无法创造出街区的氛围。业态组合和租户组合缺乏对大学城学生的吸引力，是引致其未成功的一个重要因素。常州及武进主要商业物业租金情况一、项目区位分布一、项目区位分布二、项目区位及规划设计条件二、项目区位及规划设计条件区域地块名称建设用地面积（平米）用地性质容积率建筑密度（）绿地率（）钟楼区新城8#地块67600商业、办公122、住宅5.05530钟楼区新城9#地块44600商业、办公、公寓7.95330 区位及范围：新城8#地块：地块北至红桩路，南至红星道路，西至护厂河，东至海棠路。新城9#地块：地块北至红桩路，南至红星道路，西至海棠路，东至龙江路。1 1、钟楼区新城、钟楼区新城8#8#地块地块2 2、钟楼区新城、钟楼区新城9#9#地块地块区位交通：位于钟楼区重点打造的新城核心板块，与龙江路高架仅相隔一条街。周边交通路网十分成熟，均是高标准城市街道。距离常州高铁站、常州机场，均在20分钟车程内，出行非常方便。周边配套：该地块位于钟楼区新城片区，钟楼区新政府大楼对面，与青枫公园咫尺之遥。周边有成熟高端社区青枫公馆、在123、建的无星级酒店青枫酒店、在建的大型综合体项目宝龙广场、以及在建的高端社区龙湖龙誉城（均价15000）。区域交通便捷、是钟楼区政府重点打造的核心CBD区域。青枫公馆钟楼区政府青枫公园西侧月季路：双向4车道地块内地块内部待拆部待拆厂房厂房地块现状：现为待拆厂房。西南侧在建项目宝龙广场 根据规划指标：商业、办公、住宅比例，可以按5：3：2的比例设计，即商业169000设计，办公按101400，住宅按67600设计，进行初步投资分析测算。钟楼区新城钟楼区新城8#8#地块测算表地块测算表序号序号项项 目目投资（万元）投资（万元）单方造价（元单方造价（元/平米）平米）计价标准计价标准备备 注注一一土地开发124、费用土地开发费用50697.47 50697.47 1500 1500 挂牌起价为挂牌起价为500500万元万元/亩亩二二前期工程费前期工程费5070.00 5070.00 150 150 3%3%按照建安按照建安3%3%计算计算三三基础设施配套基础设施配套25350.00 25350.00 750 750 15%15%按照建安按照建安15%15%计算计算四四建安工程费建安工程费169000.00 169000.00 5000 5000 五五开发管理费开发管理费7503.52 7503.52 222 222 3%3%（一四）项总和的（一四）项总和的3 3六六不可预见费不可预见费5070.00 125、5070.00 150 150 3%3%建安的建安的3%3%七七总建设成本总建设成本262690.99 262690.99 7772 7772（一（一-六）项总和六）项总和八八财务费用财务费用13134.55 13134.55 389 389 5%5%按照总建设成本的按照总建设成本的5%5%预计预计九九销售费用销售费用10038.60 10038.60 297 297 3.00%3.00%销售收入的销售收入的3 3十十经营税费及附加经营税费及附加25247.59 25247.59 747 747 5.50%5.50%销售收入的销售收入的5.5%5.5%1营业税及附加18404.10 545 5126、45 5.50%销售收入的5.5%2印花税151.09 4 4 0.03%按销售收入和建设总投资的0.03%计算3土地增值税6692.40 198 198 2%按销售收入2%预计十一十一总投资总投资311111.72 311111.72 9204 9204（七（七-十）项总和十）项总和十二十二销售收入销售收入334620.00 334620.00 1商业销售135200.00 16000按商业销售50%计算2办公销售131820.00 130003住宅销售67600.00 10000十三十三所得税前利润所得税前利润23508.28 23508.28 696 696 十四十四所得税所得税5877127、.07 5877.07 174 174 25%25%按税前利润按税前利润25%25%计算计算十四十四税后利润税后利润17631.21 17631.21 522 522 5.27%5.27%十五十五投资回报率投资回报率5.67%5.67%区域竞争项目：宝龙城市广场宝龙城市广场价格走势区位交通：位于。西侧为龙江高架快速路地块内地块内部为待部为待拆厂房拆厂房地块现状：现为待拆厂房。根据规划指标：商业、办公、住宅比例，可以按5：3：2的比例设计，即商业176170设计，办公按105702，住宅按70468设计，进行初步投资分析测算。钟楼区新城钟楼区新城9#9#地块测算表地块测算表序号序号项项 目目投资128、（万元）投资（万元）单方造价（元单方造价（元/平米）平米）计价标准计价标准备备 注注一一土地开发费用土地开发费用33448.33 33448.33 949 949 挂牌起价为挂牌起价为500500万元万元/亩亩二二前期工程费前期工程费5285.10 5285.10 150 150 3%3%按照建安按照建安3%3%计算计算三三基础设施配套基础设施配套26425.50 26425.50 750 750 15%15%按照建安按照建安15%15%计算计算四四建安工程费建安工程费176170.00 176170.00 5000 5000 五五开发管理费开发管理费7239.87 7239.87 205 2129、05 3%3%（一四）项总和的（一四）项总和的3 3六六不可预见费不可预见费5285.10 5285.10 150 150 3%3%建安的建安的3%3%七七总建设成本总建设成本253853.90 253853.90 7205 7205（一（一-六）项总和六）项总和八八财务费用财务费用12692.69 12692.69 360 360 5%5%按照总建设成本的按照总建设成本的5%5%预计预计九九销售费用销售费用10464.50 10464.50 297 297 3.00%3.00%销售收入的销售收入的3 3十十经营税费及附加经营税费及附加26318.74 26318.74 747 747 5.5130、0%5.50%销售收入的销售收入的5.5%5.5%1营业税及附加19184.91 545 545 5.50%销售收入的5.5%2印花税157.50 4 4 0.03%按销售收入和建设总投资的0.03%计算3土地增值税6976.33 198 198 2%按销售收入2%预计十一十一总投资总投资303329.83 303329.83 8609 8609（七（七-十）项总和十）项总和十二十二销售收入销售收入348816.60 348816.60 1商业销售140936.00 16000按商业销售50%计算2办公销售137412.60 130003住宅销售70468.00 10000十三十三所得税前利润131、所得税前利润45486.77 45486.77 1291 1291 十四十四所得税所得税11371.69 11371.69 323 323 25%25%按税前利润按税前利润25%25%计算计算十四十四税后利润税后利润34115.08 34115.08 968 968 9.78%9.78%十五十五投资回报率投资回报率11.25%11.25%一、房地产开发流程一、房地产开发流程二、前期开发手续简单介绍二、前期开发手续简单介绍三、前期开发税费简单介绍三、前期开发税费简单介绍 通过咨询常州市商务局，常州市房地产审批流程，完全能够保证公司从拿地到开工6到7个月开工，9个月预售的目标。并且，常州商务局表示132、，如在常州市投资，常州市相关政府部门会协助我公司办理前期各项手续，以加快投资项目落地。政策缩短房地产项目审批时限：政策缩短房地产项目审批时限：中共常州市委、江苏省常州市人民政府中共常州市委、江苏省常州市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见常发200827号 (五)切实加强对房地产企业的服务。涉及房地产项目审批的相关部门应根据各自职能，相互衔接，实行部门联动，缩短审批时间，帮助协调解决房地产企业在项目开发建设过程中遇到的矛盾和问题，积极履行土地出让合同和其他相关约定，加快房地产项目的运转。房地产企业投资项目审核实行一次性核准制度，在法定期限的一133、半时间内完成审核；预售许可审批由20个工作日缩短为10个工作日；建设用地规划许可证和建设工程规划许可证在五个工作日内办结，同时积极推进实施“三案同审”(规划方案、建筑方案、市政方案同步审批)、“三方会谈”(规划局、建设单位、设计单位三方沟通)制度；税务检查坚持执行“企业宁静生产日”制度，推行“阳光稽查”，坚持处罚与教育相结合的原则。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程一、房地产企业开发资质办理【办理部门】新北区建管处【申报材料】1、房地产开发企业资质申请表（一式四份）原件；2、房地产开发企业资质申请报告；3、营业执照（复印件必须加盖公司核准章）；4、企业章程；5、验资报告（必须有一份原件）；134、6、企业注册地址证明（自有产权证或租赁合同）；7、企业法定代表人的身份证、个人简历；8、企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；9、专业技术人员的职称证书、劳动合同及身份证、个人简历；10、拟开发项目的相关文本文件（国有土地使用权出让合同、挂牌出 让成交确认书）。【法律依据】1、市房地产开发经营管理条例（国务院第248号令）第八条、第九条。2、房地产开发企业资质管理规定（建设部第77号令）第十一条。3、江苏省实施房地产开发企业资质管理规定细则（苏建房2001250号）第十六、十七条。【承诺时间】15个工作日（初审时间）【所需费用】购买“密码狗”1500元+20元邮费【取得成果】135、资质受理单（初审）【办事流程】咨询、受理（局开发办）初审（区建管处）整改及补充材料收集各辖市区建设局上报材料审批（区建设局）报省建设厅行政审批中心常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二、项目申请（立项）【办理部门】新北区发改委【申报材料】1、项目申请报告一份（含电子文件）；2、中外投资各方企业注册证（营业执照）；3、税务登记证；4、开户银行出具的资金信用证明；5、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；6、规划部门出具的控制性详细规划；7、国土资源部门出具的项目用地预审意见书（土地出让合同）；8、合同章程的批复；9、地名核准文件。【法律依据】【承诺时间】7个工作日（资料齐全）【所需费用136、】无【取得成果】项目立项批复【办事流程】咨询、受理（区行政审批中心）初审（区经发局发改处）上报局领导会签审批（区经发局）区行政审批中心窗口常州市新北区房地产项目开发配套工作流程三、建设用地规划许可证办理【办理部门】区规划局【申报材料】1、建设用地规划许可证登记表；2、规划用地红线图一份（复印件）；3、建设项目立项批复；4、经审定的规划设计蓝图一份（原件）。5、国土资源部门出具的项目用地预审意见书（土地出让合同）；【法律依据】【承诺时间】7个工作日【所需费用】无【取得成果】建设用地规划许可证【办事流程】整理资料上报区行政审批中心初审（区规划局规划管理科）上报分管局领导会签上报市局领导会签审批（市137、规划局）制证（区规划综合科）区行政审批中心窗口领证。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程四、国有土地权初始登记【办理部门】区国土局和市国土局【申报材料】1、土地登记申请书；2、国有土地使用权出让合同；3、出让金及契税交付凭证；4、项目批文；5、征地批复兴；6、建设用地规划许可证；7、土地测绘报告；8、授权委托书；9、营业执照及法人身份证。【法律依据】【承诺时间】15个工作日【所需费用】1、土地登记费：企业、自收自支事业|：110元/宗地（1000平方米以下），每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元。2、用途变更费：1元/平方米。【取得成果】国有土地使用证（根据需要分期办理）【办事流程138、】土地登记申请地籍调查权属审核注册登记颁发土地证常州市新北区房地产项目开发配套工作流程五、他项权证【办理部门】市国土局【申报材料】1、企业法人及委托人的身份证、证明；2、评估书或评估价格确认书；3、国有土地使用证；4、企业章程；5、抵押合同、贷款合同；【法律依据】【承诺时间】15个工作日【所需费用】土地交易费：1.2元/m土地登记费：0.1元/m【取得成果】他项权证【办事流程】带抵押合同和贷款合同到银行进行评估，若需评估银行委托评估所进行评估，若不需要银行出具证明，拿抵押贷款合同及评估书或评估价格确认书到市国土局地籍科进行审核，合格后领取他项权证；常州市新北区房地产项目开发配套工作流程六、临时139、占用城市道路审批【办理部门】路政设施管理处【申报材料】1、申请表4份；2、申请人身份证明材料（营业执照、名称预先核准书复印件，委托代理人提出申请的，须有授权委托书及代理人的身份证明）4份；3、涉及规划部门的审批材料（相关的规划图，相应的建设工程规划许可证或相应的规划审批许可）复印件4份；4、涉及公安部门的审批材料（相关的治安许可证）复印件4份；5、占用位置、范围的平面图（示意图）复印件4份；6、法律法规规章规定的其他材料复印件4份。【法律依据】1、城市道路管理条例（国务院198号令）第三十一条2、中华人民共和国道路交通安全法第三十二条【承诺时间】根据具体情况而定1、气模、气柱占用4个工作日；2140、其它占用7 个工作日。【所需费用】按照江苏省建设委员会（苏发综1995287号）、江苏省财政厅（苏财综199588号）、江苏省物价局（苏价涉1995160号）转发有关城市道路占用挖掘收费管理办法的通知和常州市建设委员会（常建委1995135号）、常州市财政局（常财综1995第15号）、常州市物价局（常价涉1995154号）关于城市道路占用挖掘收费的通知执行。【取得成果】临时道路实施许可批文【办事流程】受理（窗口）踏勘（市政管理处）审批（市建设局）发证（窗口）常州市新北区房地产项目开发配套工作流程七、临时用电【办理部门】区供电营业厅【申报材料】1、临时用电申请；2、项目批文；3、项目总平图。【141、法律依据】【承诺时间】申请到通电约70天【所需费用】用户资产，局资产，箱变采购费等【取得成果】具备施工用电【办理流程】填写临时用电申请单送至营业厅下辖的供电营业所，盖完章后再由营业所送至营业厅，营业厅将申请单交给客户代表，客户代表进行现场踏勘，然后进行外线设计和制作箱变，设计完成后由总公司委托施工单位进行箱变安装、调试，后报竣工，再由总公司验收，验收合格后配表、装表、送电；常州市新北区房地产项目开发配套工作流程八、临时用水【办理部门】常州通用自来水有限公司【所需材料】1、临时用水申请；2、项目批文；3、项目总平图。【法律依据】【承诺时间】从申请到通水约40天【所需费用】工程费，设计费及管网建设142、费预收【取得成果】具备施工用水【办事流程】填写临时用水申请单送至自来水营业所，经设计人员现场踏勘后，确定供水路径，进行临水方案设计，并出具缴费清单。缴纳相关费用后，由自来水公司基建处委托施工单位装表、送水；常州市新北区房地产项目开发配套工作流程九、规划方案审批【办理部门】新北区规划局规划管理科【申报材料】1、建设项目规划（建筑）设计方案审批申请表1份；2、发改委立项批复1份；3、按规划设计要点和项目可行性批复要求，提供环保、文物保护、古树名木保护、风景区保护等相关部门的意见；4、设项目选址意见书、建设用地规划许可证及其附件1份；5、规划设计方案的设计图2套电子文件1套，主要图件为总平面图（须在143、1/500实测地形图上编制），交通组织图，绿地景观设计图，建筑各单体设计的平面、立面、剖面图，地下室平面图，市政基础设施布局方案，主要视点的透视效果图等；需进行方案竞选和多方案比较的，应提供专家评审（评选）意见；6、非初次报审的项目再次报审时，应附设计单位根据上次审批意见调整设计方案的修改说明；方案已获批准的项目需作调整重新报审的，应由建设单位或原设计单位提出申请，并附方案调整说明；报审重要地区重大项目分期实施项目时，应提供原批准的整体规划方案及其批准意见书；7、1/5001/1000实测数字化地形图及其电子文件1套；【法律依据】【承诺时间】20个工作日【所需费用】无【取得材料】规划设计方案批144、准意见书【办事流程】方案设计单位根据提供的定点图开始做方案，一般出具三套方案，由规划局组织专家召开方案评选会，确定出一套最终方案，再把这套最终方案报规划局审批，规划局组织召开方案论证会，取得方案审批意见，出具会议纪要。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十、交通影响评价（含评审）【办理部门】交评单位【申报材料】1、发改委的立项批复各一份2、定点图、规划设计要点各一份3、总平图和设计说明及其电子文件一套4、经济技术指标、建设工期5、交通流线分析图及其电子文件一套【法律依据】【承诺时间】20天【所需费用】约0.3元/m（按照地上建筑面积）。【取得材料】交通评审意见书【办理流程】由交评单位根据规划145、总平及周边的交通情况编制交通影响评价报告。经区规划局，区建设局及交通部门组成的评审委员会评审，出具交通评价意见书。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十一、环境影响评价【办理部门】相关有环评资质的单位【申报材料】1、建设项目环境影响申报表；2、环评报告表；3、项目说明4、规划总平图【法律依据】【承诺时间】25个工作日【所需费用】约0.2元/m（按照地上建筑面积）。【取得材料】交通评审意见书【办理流程】由环评单位根据规划总平及周边的环境情况编制环境影响报告表。经区环保局审批同意后，出具环评批复。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十二、燃气工程【办理部门】常州港华燃气有限公司【所需材料】1、146、煤气申请单2份（需加盖建设单位公章）；2、1/500实测数字化地形图及其电子文件1套；3、综合管线图及其电子文件1套；4、规划总平图、建筑平立剖电子文件1套；5、综合管线批准意见书1份；【法律依据】【承诺时间】设计10天，施工30天【所需费用】代缴管道燃气设施安装工程费2900元/户。【取得成果】具备燃气通气条件【办事流程】先送煤气申请单到煤气公司营销部，其把申请单及所附材料送至设计室，设计室进行施工图设计，再返回至营销部，并与建设单位签订合同，安排专业施工单位施工（先进行室内立管施工，后进行场内施工及煤调站的施工）。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十三、公建配套核准【办理部门】区建设局147、建管处【所需资料】1、发改委立项批复一份2、定点图、规划设计要点各一份3、拟公建配套项目明细表4、土地出让合同一份5、总体规划方案批准意见书【法律依据】【承诺时间】7个工作日【所需费用】无【取得材料】公建配套核准意见书【审批流程】收集整理相关资料后报至区建管处，经审核后发放公建配套核准意见书（附公建配套面积表）。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十四、地名预先登记【办理部门】市民政局地名办【申报材料】1、地名命名预先登记表2、地名命名预先登记申请报告3、项目说明4、发改委立项批复5、国有土地转让合同6、规划控规图、规划总平图7、企业营业执照（复印件）8、企业法人代表委托书9、经办人的身份证148、（复印件）10、地名标志制作安装承诺书【法律依据】【承诺时间】20个工作日【所需费用】无【取得材料】地名批复文件【办事流程】地名命名的材料先报到区地名办，由区地名办审核名称是否有重复、是否符合小区现状，核准后再送到市民政局地名办审核，批准后再由地名办回复给企业办事人。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十五、管线规划设计审批【办理部门】区规划局规划管理科【申报材料】1、设计方案申请登记表（标明拟选地块位置草图一份）；2、地块及周边管线现状图；3、管线规划方案文件一套（工业项目主要内容为给排水）；【法律依据】【承诺时间】7个工作日【所需费用】场外管线竣工咨询费（根据实际情况收取）【取得材料】规149、划设计方案批准意见书（管线）【办事流程】由管线设计单位结合规划方案完成综合管线设计，规划设计单位对综合管线方案进行预审，若项目较小，规划局以联系单方式征询各个管线部门意见，若项目较大，由规划局组织各个管线部门召开综合管线方案会申会，管线设计单位针对管线部门提出的意见对综合管线设计方案进行修改，再由建设单位报规划局审批。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十六、建设工程规划许可证办理（市政）【办理部门】规划局规划技术科【所需资料】1、建设工程规划许可证（市政）申请登记表；2、经审定的市政公用工程规划设计方案一套；3、相关部门批文；4、有关部门意见或会议纪要一份；5、建设用地规划许可证及规划用地150、红线图一份（复印件）；6、有关土地使用许可证明；7、施工图一套（同时附CAD电子文件一份）；9、5个工作日（一类项目除外）。【法律依据】【承诺时间】5天（资料齐全）【所需费用】无【取得材料】建设工程规划许可证（副本）（市政）【办事流程】综合管线规划方案经规划局审批后，到市政设计院进行综合管线平衡，建设单位从市政设计院取得综合管线平衡图及批复后，委托各管线部门进行管线施工图设计（包括雨水、道路、排水、供电、自来水、煤气、电信、有线电视、路灯等），管线施工图到规划局报批，领取建设工程规划许可证（副本）市政。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十七、人防地下室设计审批【办理部门】区人防办【所需资料151、】1、项目立项批文；2、规划审定的修建性详规总平面图；3、民用建筑类项目申报表一；4、民用建筑类项目申报表二。【法律依据】【承诺时间】7天【所需费用】10层以上或9层以下基础挖深超过 3米的（高层）按楼房基底面积2600元/平方米计收；其他民用建筑（多层）按地面建筑总面积52元/平方米计收；【取得材料】人防许可决定书【办事流程】领取表格受理报批材料核定人防工程面积领取许可决定书常州市新北区房地产项目开发配套工作流程十八、消防设计审查【办理部门】市消防支队建审科【所需资料】1、建筑消防设计防火审核申报表；2、项目批文、规划意见和红线图，总平面布置图、消防给水总平面图，易燃易爆火灾危险性分析报告以152、及工程简要说明等；3、建筑施工图，包括建筑平、立、剖面图，暖通空调、防排烟图、电气图、工艺流程设计图、消防给水、固定灭火装置、建筑灭火器配置图，消防设计专篇；4、图纸须盖设计单位的图章和防火设计自审章。【法律依据】【承诺时间】一般工程7个工作日（材料齐全的条件下）；重点工程15个工作日，需请专家进行消防论证的工程延长至20个工作日；外商投资企业在此基础上提前3个工作日完成。【所需费用】无【取得成果】消防设计审核意见书【办理流程】收集整理相关资料后报至区申报大厅消防窗口，经市消防支队建审科初审后，会同设计院到进场现场答疑，审核通过后发放建筑消防设计审查意见书。常州市新北区房地产项目开发配套工作流153、程十九、建设工程规划许可证副本办理【办理部门】区规划局【所需资料】1、建设工程规划许可证申请登记表（建筑）；2、建设工程规划许可证征求意见表；3、立项批复一份（复印件）；4、经审定的规划设计总平面蓝图二份（原件）；5、建设用地规划许可证一份（复印件）；6、规划用地红线图一份（复印件）；7、建设工程施工图一套；8、建筑设计方案CAD格式电子文件一份（一、二类项目）；9、白蚁防治合同；10、有效土地批准文件；11、建设工程消防设计审核意见书；12、经审定的规划管线设计总平面蓝图一份；13、建筑设计方案审查通知书；14、按规定应缴纳的有关费用；15、规划部门要求提供的其他部门材料。【法律依据】【承诺154、时间】其他项目10个工作日（一类项目、公示项目公示时间、方案竞选项目组织与评选时间及在其他部门办理时间除外）。【所需费用】1、白蚁防治费：八层以上包括八层按0.7元/m收取；七层以下包括七层和地下室按2.3元/m收取。2、规划配套费：130元/m【取得成果】建设工程规划许可证（副本）【办理流程】领取表格受理报批材料核定领取许可证常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十、抗震设计审查【办理部门】新北区常建审图中心【申报材料】1、建设工程项目可研批复（复印件1份）；2、建设工程规划许可证（复印件1份）；3、勘察单位资质证书副本（复印件1份）；4、设计单位资质证书副本（复印件1份）5、如为省外、市155、外勘察设计单位，按规定办理的市备案登记表（原件1份）；6、江苏省建设工程抗震设防审查申报表（2份）；7、建设项目的岩土工程勘察报告（1套）；8、结构专业设计说明书（1份）；9、建筑和结构专业的设计图纸（1份）10、结构设计计算书（1份）；11、申请人身份证明材料（营业执照复印件，委托代理人提出申请的，须有授权委托书及代理人的身份证明）（1份）。【法律依据】1、江苏省防震减灾条例第十五条2、建设工程勘察设计管理条例【承诺时间】法定办理时限：20个工作日 承诺办理时限：3个工作日（不含技术审查时间）【所需费用】不收费【取得成果】抗震许可【办事流程】受理（窗口）审批（市建设局）发证（窗口）；与施工图156、设计一并审查，同步完成。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十一、施工设计审查【办理部门】新北区常建审图中心【申报材料】1、工程勘察文件报审表（2份）；2、项目立项许可文件（复印件）；3、建设用地规划许可证（复印件）；4、工程勘察合同及外省市进市备案表（复印件）；5、工程勘察证书（复印件）；6、规划总平面图；7、岩土工程勘察报告（5套）；8、工程项目的性质、规模、结构特点，可能采取的基础型式、尺寸、预计埋置深度，对地基基础设计的特殊要求等上述有关设计文件和说明资料。【法律依据】【承诺时间】10天（不含设计调整时间）【所需费用】施工图审查费多层1.47元/m，高层1.74元/m【取得材料】施157、工图审查意见书【办事流程】填写施工图审查报审表（代合同）整理资料上报受理（审图中心）各专业审图审图中心出具调整意见设计院调整上报审图通过发放施工图审查意见书。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十二、建筑施工许可核准（省管项目以外）【办理部门】新北区建设局【申报材料】1、按工程标段填写的建筑工程施工许可证申请表；2、申请人身份证明材料（营业执照复印件，委托代理人提出申请的，须有授权委托书及代理人的身份证明）一份；3、项目批文（建筑工程施工许可管理办法第四条，常州市建设工程施工许可证管理办法附件三）；4、土地使用证或用地批准书（建筑工程施工许可管理办法第四条）；5、建设工程规划许可证（建筑工158、程施工许可管理办法第四条）；6、中标通知书、招投标备案表或直接发包批准书（建筑工程施工许可管理办法第四条）；7、经签证备案的施工合同（建筑工程施工许可管理办法第四条）；8、聘请监理的提供监理合同（建筑工程施工许可管理办法第四条）；9、需要审图的提供施工图设计审查合格书（按规定可不审图的项目，需提供审图中心出具的情况说明、与有相应设计资质的设计单位签订的设计合同、建筑工程消防设计审核意见书）（建筑工程施工许可管理办法第四条）；10、一站式办结通知书（含质监、安监通知书等附件材料）（建筑工程施工许可管理办法第四条）；11、资金证明（提供建设单位向施工单位支付10%预付款证明材料：包括支票存根、进帐159、单和收款收据；100万元以上的招标工程出具建设单位的支付保函，其他出具银行资金证明文件）（建筑工程施工许可管理办法第四条）；12、已经按规定缴纳或补缴基础设施配套费证明文件（流转单）（建筑工程施工许可管理办法第四条）。以上（1）、（10）提供原件，其余提供复印件一份，原件备查。【法律依据】中华人民共和国建筑法第七条【承诺时间】法定办理时限：15日承诺办理时限：5个工作日【收费标准】1、墙改基金 8元/m，在半月内可退还70%左右，约退5元/m。2、散装水泥押金2元/m，散装水泥使用超过80%，返还70%3、基建垃圾押金1元/m4、安监费：总造价*0.06%；5、质监费：2.5元/m（多层），3160、元/m(高层)【取得材料】建设工程施工许可证【办事流程】受理（窗口）（1个工作日）踏勘（区建管办）（1个工作日）审核（区建管办）（1个工作日）审批（区建设局）（1个工作日）发证（窗口）（1个工作日）常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十三、建筑物定位放线【办理部门】新北勘察测绘中心【所需材料】1、规划定点图；2、规划总平图；3、首层平面图；4、放样图；【所需费用】约650元/个点【时间周期】7个工作日【取得材料】建筑物定位放线报告 二十四、规划局验线【办理部门】规划局【申报材料】1、建设工程规划许可证；2、放样报告；3、规划总平图；【所需费用】无【时间周期】7个工作日【取得材料】验线报告常161、州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十五、普通住宅商品房价格审核【办理部门】市物价局【申报材料】1、营业执照；2、资质证书；3、项目批文；4、修建性详细规划；5、建设用地规划许可证；6、国有土地使用证；7、国有土地使用权出让合同；8、建设工程规划许可证；9、建设工程施工许可证及工程施工合同；10、房地产开发项目手册和住宅小区公建配套审查意见表（原件）；11、层次、环境、朝向等住宅差价率（原件）；12、财务报告（原件）；13、成本认证报告（原件）；14、其它相关资料（报批报告、销售合同示范文本原件）。【法律依据】1、常价房2003183号常州市商品房价格行为规则；2、常价房2003104号常州162、市市区物业收费管理实施细则；3、常房发20052号常州市市区前期物业管理招投标管理暂行办法。【承诺时间】7个工作日（资料齐全）【收费标准】无【取得成果】物价局核价批文【办事流程】咨询、受理（区行政审批中心）初审资料，按照文件规定测算销售价格、收费标准（区物价局）整改及补充材料审批（市物价局房产科）区行政审批中心领取批文。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十六、预售许可证办理【办理部门】新北区建管处【申报材料】1、预售申请书2、企业法人、营业执照（复印件）3、企业资质等级证书（复印件）4、立项批复5、土地使用证及土地出让合同6、建设用地规划许可证7、核准的规划总平图8、公建配套核准表9、建163、设工程规划许可证10、建设工程施工许可证11、工程施工合同12、城市绿化设计方案审批意见书13、预售面积测绘报告14、物价局核价批文15、物业管理批复、协议16、商品房预售方案【法律依据】【承诺时间】15个工作日【所需费用】领取预售许可证之前，物价局需对商品房进行核价，缴纳物价认定费12元/m（计费单位按认定标的的金额）【取得成果】预售许可证【办事流程】领取施工许可证进入施工阶段，测绘院进行放样，规划局验收；根据施工进度委托白蚁防治所喷洒白蚁药水；主体竣工，房管局测绘队进行产权实测；委托派出所定制门牌；物价局进行商品房核价；房管局测绘队预测房屋面积，领取预售许可证进行销售；常州市新北区房地产项164、目开发配套工作流程二十七、竣工验收【办理单位】新北区规划局、建设局等【申报材料】1、建设工程规划竣工验收申请表1份；2、发改委立项批文1份；3、消防竣工验收审核意见1份；4、建设用地规划许可证及其附件1套；5、规划设计方案批准（修改）意见书1份；6、建设工程规划验线合格证1份；7、建设工程规划许可证（副本）及其附件（原件）；8、规划部门批准的施工图1套；9、竣工图纸1套（实测总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图和基础图等）；10、1/5001/1000建设项目竣工实测矢量化数字地形图及其电子文件1套；【法律依据】【承诺时间】10个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划许可证（正本165、）【办事程序】竣工验收包括单项验收和综合验收，单项验收包括消防、规划、综合管线、卫生防疫、人防、公用事业、技防办、园林、教育、气象、公建配套、派出所、质监站、房管局等，单项验收完毕取得各单项验收合格证后到建设局申报综合验收；规划竣工验收合格后，建设工程规划许可证副本换正本。常州市新北区房地产项目开发配套工作流程二十八、住宅小区竣工综合验收核准【办理单位】新北区建管处【申报材料】1、竣工综合验收申请报告、申请表；2、房地产开发项目手册；3、小区竣工总平面图；4、国有土地使用证；5、建设工程竣工规划验收合格证6、市政公用环卫工程验收合格证；7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；8、公建166、配套验收意见；9、建设工程竣工物业管理验收认可书；10、工程档案专项验收意见书；【法律依据】【承诺时间】15个工作日【所需费用】竣工综合验收前须缴纳档案管理费1.2元/m【取得成果】住宅小区竣工综合验收核准书【办事流程】行政审批中心建设局窗口受理，建设局综合开发管理处审核 建设局综合开发管理处组织有关部门进行现场踏勘，听取汇报，审阅验收资料，现场检查。验收合格的，由市建设局核发住宅小区竣工综合验收批文；对存在问题的小区发出整改通知，限期整改，经审查合格后，核发小区综合验收批文。1、土地出让金支付比例及进程，因地块而异，基本上摘牌之后付地价款50%做为订金，交地之前付清尾款。如果地块交地时间较长167、，半年以上可分两次支付，具体地块具体规定。2、预售许可证办理：完成基础工程并施工至主体结构为三分之一以上，且资料齐全无误的情况下，审批时限为20个工作日。3、施工许可证的办理时限及有关政策事宜（答复：资料齐全无误的情况下，审批时限为5个工作日。序号序号收费项目收费项目收费标准收费标准收费范围收费范围批准机关及文号批准机关及文号1城市市政公用基础设施配套费105元/m建设单位常价房2005166号2地方教育附加费10元/m新建民宅、厂房、临时建筑、办公用房常政办发199625号苏财预1994133号20元/m新建宾馆、饭店、商住楼、写字楼及其它用于营业的房屋3人防建设费2800元/2不能结合地面168、建筑修防空地下室的，按应建防空地下室面积交纳苏价费1995199号4人防工程使用费56元/2其他民用建筑按地面建筑总面积交纳常政发199817号常政发2002458号5检验试压费250元/单元给排水工程施工单位常价涉199587号6绿地占用 一次性：1300元m2按日计算：2元m27新建住宅区综合交接费 2元/竣工的新建住宅区常价房2002202号一、考察初步结论一、考察初步结论二、推进建议二、推进建议l 作为长三角经济圈重要组成城市之一，近年来发展势头迅猛，在江苏省GDP排名第5，仅次于苏州、无锡、南京，南通、江苏区域内处于领先水平，经济潜力尚未充分发挥，未来经济增长预期较高；l 京沪高铁的建成，使常州进入南京、上海两小时经济圈，且城市建设水平要高于南通，区域内商业中心也要高于南通的建设；l 第二产业仍是拉动常州经济发展的主要力量，常州未来一段时间内的支柱产业仍将是以制造业为主，但第三产业呈现快速发展的势头；l 常州现在形成了城中核心商圈、城北商业圈、城南商业圈的三大商业中心，现在城西正在急速发展中，钟楼新城将不可避免的成为城西商业圈的核心。l 钟楼区新城8#、9#两个地块的所处位置十分不错，建议跟进，请领导作进一步指示。