1、房地产工程成本管理房地产工程成本管理陆爱平陆爱平2008.42008.4房地产工程成本管理房地产工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 在在当当前前宏宏观观调调控控形形势势和和竞竞争争激激烈烈的的房房地地产产市市场场中中，如如何何求求生生存存、求求发发展展是是摆摆在在房房地地产企业面前的一个重要课题。产企业面前的一个重要课题。在在相相同同的的开开发发环环境境中中，除除了了开开发发适适销销对对路路的的适适应应市市场场需需求求产产品品外外，谁谁能能在在工工程程建建设设中中既既能能确确保保工工期期质质量量，又又能能注注重重成成本本管2、管理理，控控制制和和把把握握合合理理的的工工程程造造价价，以以最最少少的的成成本本，获获取取最最大大的的效效益益，谁谁就就能能在在竞竞争争中中获获取取主主动动，走向成功。走向成功。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 如如何何做做好好房房地地产产企企业业的的工工程程成成本本管管理理，达达到到降降低低成成本本多多创创效效益益为为目目的的，就就是是要要加加强强对对工工程程项项目目全全过过程程成成本本管管理理，即即从从工工程程设设计计、工工程程招招投投标标、工工程程施施工工实实施施、工工程程结结算算审审计计等等阶阶段段的的几几个个主主要要环环节节全全方方位位、全全过过程程进进行行管管理3、理，只只有有这这样样，才才能能使使企企业业立立足足于于竞竞争争激激烈的市场。烈的市场。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制一、设计阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制一、设计阶段的成本控制 设设计计阶阶段段是是房房地地产产项项目目成成本本控控制制的的关关键键与与重重点点，在在工工程程成成本本全全过过程程控控制制中中4、，必必须须抓抓住住重重点点，这这是是有有效效控控制制建建设设项项目目投投资资的的根根本本所所在。在。1 1、实行限额设计。、实行限额设计。2 2、开展价值工程的应用。、开展价值工程的应用。3 3、加强图纸会审工作。、加强图纸会审工作。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行：建设工程招标，一般应按下列程序进行：1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核；工程的条件进行审核；2、发布招标公告或发出招标邀请书；、发布招标公5、告或发出招标邀请书；3、编制招标文件；、编制招标文件；4、对投标人进行资格审查、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；并将审查结果通知各投标人；5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；7、组建评标委员会；、组建评标委员会；8、组织开标、评标、定标；、组织开标、评标、定标；9、发出中标通知书；、发出中标通知书；10、签订合同。、签订合同。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点招标工作的管理要点招标工作的管理要点:1 1、制订科学合理的招6、标计划。、制订科学合理的招标计划。2 2、成立招标领导小组。、成立招标领导小组。3 3、对当地建筑市场行情进行了解。、对当地建筑市场行情进行了解。4 4、对施工单位进行深入考察。、对施工单位进行深入考察。5 5、合理确定招标方式和报价方式、合理确定招标方式和报价方式。6 6、认真编制招标文件。、认真编制招标文件。7 7、评标、询标、决标。、评标、询标、决标。8 8、合同签订。、合同签订。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点合同管理应注意的几点：合同管理应注意的几点：（1 1）应应及及时时签签订订施施工工承承包包合合同同，否否则则会会给给后后续工作造成不良影响。续工作造成不良影响。7、（2 2）要要充充分分利利用用合合同同评评审审的的机机会会，发发挥挥每每个个专专业业人人员员的的作作用用，从从不不同同的的角角度度对对合合同同条条款款进行修改和完善。进行修改和完善。（3 3）备备案案合合同同的的条条款款要要完完整整，双双方方约约定定的的内内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点三、施工阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键施工阶段成本控制的关键：一是控制工程变更一是控制工程变更；二是严格审查承包商的索赔要求二是严格审查承包商的索赔要求;三是严格执行签证管理制度。三8、是严格执行签证管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点一一)、工程变更控制工程变更控制工程变更控制应注意的问题工程变更控制应注意的问题:1 1）、变变更更联联系系单单签签证证应应及及时时，否否则则会会影影响响费费用用的的核核算算,甚甚至至会会引引起起经经济济纠纠纷纷，影影响响结结算算审计工作顺利进行。审计工作顺利进行。2 2）、签签证证必必须须达达到到量量化化要要求求，工工程程签签证证单单上上的每一个字、每一个字母都必须清晰的每一个字、每一个字母都必须清晰。3)3)、签证内容必须与实际相符。、签证内容必须与实际相符。4)4)、加强预见性，尽量减少签证发生。、加强预见性，尽量9、减少签证发生。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点二二)、严格审查承包商的索赔要求。、严格审查承包商的索赔要求。施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：1 1、合同内工作内容的增加或减少；、合同内工作内容的增加或减少；2 2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点反索赔主要从以下几方面考虑：反索赔主要从以下几方面考虑：1 1、文文明明施施工工、安安全全生生产产、标标化化工工地地是是否否符符合10、合投标书承诺及合同要求；投标书承诺及合同要求；2 2、人人员员、机机械械到到位位率率是是否否符符合合投投标标书书承承诺诺及及合同要求；合同要求；3 3、由由于于乙乙方方原原因因引引起起工工期期延延误误，质质量量达达不不到到合同要求等。合同要求等。三三)严格执行变更联系单签证管理制度。严格执行变更联系单签证管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点四、工程结算阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制 工工程程竣竣工工结结算算是是整整个个工工程程造造价价控控制制的的最最后后一一道道关关口口，它它既既反反映映了了整整个个工工程程的的最最终终实实际际造造价价，也也反反映映了了建建设设11、单单位位对对工工程程造造价价方方面面的的控制能力。控制能力。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 目标成本管理的概念及意义：目标成本管理的概念及意义：目目标标成成本本管管理理就就是是在在企企业业预预算算的的基基础础上上,根根据据企企业业的的经经营营目目标标,在在成成本本预预测测、成成本本决决策策、测测定定目目标标成成本本的的基基础础上上,进进行行目目标标成成本本的的分分解解、控控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它它以以管管理理为为核核心心,核核算算为为手手段段,效效益益为为目目的的对成本进行事前测定、日常控制和事后对成本进行事前测定12、日常控制和事后 考核考核,第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 使使产产品品成成本本由由传传统统的的事事后后算算账账发发展展到到事事前前控控制制,为为各各部部门门控控制制成成本本提提出出了了明明确确的的目目标标,从从而而形形成成一一个个全全企企业业、全全过过程程、全全员员的的多多层层次次、多多方方位位的的成成本本体体系系,以以达达到到少少投投入入多多产产出出获获得得最最佳佳经经济济效效益益的的目目的的。因因此此,它它是是企企业业降降低低成成本本,增增加加盈盈利和提高企业管理水平的有效方法。利和提高企业管理水平的有效方法。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理(一一)实施目标成本管理13、的步骤实施目标成本管理的步骤 目目前前公公司司实实施施目目标标成成本本管管理理的的步步骤骤可可概概括括为：为：目标成本的确立目标成本的确立 动态跟踪和分析动态跟踪和分析 总结总结第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 目标（工程）成本的确立目标（工程）成本的确立 1 1）目目标标成成本本的的概概念念和和作作用用：目目标标成成本本是是建建设设项项目目成成本本控控制制标标准准，是是工工程程成成本本的的控控制制线线，作作用用在在于于心心中中有有数数，它它对对核核算算项项目目的的预预期期收收益情况具有重要的作用。益情况具有重要的作用。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理2 2）编编制制依依据14、据：各各开开发发项项目目在在确确定定目目标标成成本本控控制制标标准准时时，应应根根据据产产品品定定位位和和档档次次、公公司司已已开开发发类类似似项项目目的的成成本本经经验验数数据据，结结合合地地区区差差异异、材材料料价价格格差差异异、地地质质差差异异等等影影响响成成本本的的要要素素，经经测测算算后后确确立立拟拟开开发发项项目目的的工工程程目目标标成成本本；目目标标成成本本的的具具体体表表现现形形式式为为项项目目工工程预算费用表程预算费用表。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理2 2、成本动态跟踪和分析、成本动态跟踪和分析 1 1）成成本本动动态态跟跟踪踪的的概概念念和和作作用用：动动态态15、成成本本随随着着工工程程开开发发项项目目的的推推进进，工工程程成成本本随随着着设设计计变变更更、价价格格波波动动等等因因素素呈呈现现上上下下波波动动的的实实际际成成本本。反反映映各各成成本本项项目目的的动动态态变变化化情情况况，分析原因，提出成本控制建议。分析原因，提出成本控制建议。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理2 2）编编制制依依据据：以以目目标标成成本本-项项目目工工程程预预算算费费用用表表为为标标准准，根根据据工工程程形形象象进进度度计计算算出出当当月月发发生生的的工工程程成成本本，根根据据当当月月设设计计及及工工程程变变更更、材材料料价价格格变变化化等等变变动动因因素素计计16、算算出出费费用用变变更更的的增增减减额额，与与目目标标成成本本进进行行对对比比，分分析析成成本本增增减减的的原原因因，并并进进行行成成本本动动态态跟跟踪踪；成成本本动动态态跟跟踪踪的的表表现现形形式式为为工工程程成成本本动动态态跟踪表跟踪表。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理3 3、总结、总结1 1）总总结结的的作作用用：检检验验项项目目开开发发过过程程目目标标成成本本控控制制的的有有效效性性，以以便便积积累累经经验验，吸吸取取教教训训，不不断断提提升升成成本本管管理理能能力力，同同时时也也为为集集团团同同类类型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。型项目成本测算及可行性研究提供参考依17、据。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理2 2）编编制制依依据据：根根据据每每月月工工程程成成本本动动态态跟跟踪踪情情况况，对对整整个个项项目目各各类类增增减减费费用用进进行行汇汇总总，并并对对主主要要费费用用增增减减情情况况进进行行分分析析和和总总结结；总总结结本本项项目目在在工工程程成成本本控控制制过过程程中中的的经经验验和和教教训训。总总结结的的具具体体表表现现形形式式为为工工程程成成本本控控制制总总结结报告（预）报告（预），附，附工程结算费用表工程结算费用表。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理(二二)成熟产品系列工程成本标准成熟产品系列工程成本标准作用：作用：1 1、为项18、目可行性研究估算成本提供依据；、为项目可行性研究估算成本提供依据；2 2、为施工图设计提供技术经济指标；、为施工图设计提供技术经济指标；3 3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理四个系列的工程成本标准四个系列的工程成本标准1 1）、）、春江花月系列春江花月系列2 2）、）、桂花城（多层、小高层）系列桂花城（多层、小高层）系列3 3）、）、别墅系列别墅系列4 4）、）、深蓝系列深蓝系列第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 结束语结束语 工工程程成成本本控控制制是是一一项项系系统统工工程程，需需要要全全员员参参与与，进进行行全全过过程程、全全方方位位的的管管理理。受受国国家家宏宏观观调调控控政政策策的的影影响响，房房地地产产市市场场形形势势非非常常严严峻峻，随随着着土土地地成成本本的的增增高高，加加强强投投资资控控制制、降降低低工工程程成成本本是是开开发发企企业业的的当当务务之之急急。所所以以，做做好好工工程程成成本本的的有有效效控控制制，才才能能使使企企业业立立足足于竞争市场，取得更好的效益。于竞争市场，取得更好的效益。房地产工程成本管理房地产工程成本管理谢谢 谢谢 大大 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