1、招商局地产控股股份有限公司 China Merchants Property Development Co.,Ltd.招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版 2012年11月修订）运营管理中心编制二一二年十一月三十日目 录一、获取土地及前期研究阶段二、设计、报建阶段1规划（方案设计）及初步设计及相关报建工作1.1项目投资立项1.2第一阶段成本盈利目标编制1.3委托编制建设项目环境影响报告表/书及环保报建1.4方案设计报建1.5人防方案报建1.6第二阶段成本盈利目标编制1.7第二阶段成本盈利目标审核1.8编制初步设计及施工图设计任务书1.9确定初设/施工图设计单位及合同的签订1.12、0办理建筑物法定命名1.11办理开发建设项目水土保持方案审批1.12初步设计1.13初步设计内审1.14初步设计外审及初步设计审查回复1.15第三阶段成本盈利目标编制1.16第三阶段成本盈利目标审核1.17人防初步设计报建1.18建设工程消防审批报建1.19规划初步设计报建1.20办理建设项目排水施工方案审批1.21桩基础设计1.22桩基础设计审查1.23办理桩基础提前开工证明书1.24办理桩基础提前开工验线1.25基坑设计1.26基坑设计审查1.27办理桩基础施工许可证1.28办理施工图面积预测算2.施工图设计及报建2.1施工图设计2.2施工图设计内审2.3施工图设计外审2.4防雷报建2.53、施工图设计审查回复2.6办理建设工程规划许可证（施工图报建）2.7办理开设机动车道路接驳市政道路口2.8办理施工图设计变更2.9专项设计2.10精装修概念设计2.11精装修概念设计方案汇报2.12精装修方案设计2.13精装修施工图设计2.14软装设计2.15软装概念方案汇报2.16景观设计（含展示区设计）2.17景观概念设计2.18景观概念设计方案汇报2.19景观施工图设计三.招标阶段1 主要项目招标1.1项目招标计划1.2地质勘察招标1.3围墙招标（公司内部邀请招标）1.4七通一平招标（公司内部邀请招标）1.5监理招标（政府部门公开招标）1.6基坑支护及土方招标1.7桩基招标1.8施工总承包4、招标（政府部门公开招标）1.9雷电灾害风险评估1.10第四阶段成本盈利目标编制1.11第四阶段成本盈利目标审核2 分包工程招标（工程建设前期），分包招标时间要根据项目整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接2.1白蚁防治招标（公司内部邀请招标）2.2人防招标（公司内部邀请招标）2.3消防招标（公司内部邀请招标）2.4空调招标（公司内部邀请招标）3 分包工程招标（工程建设中、后期），分包招标时间要根据项目整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接3.1铝合金、门窗招标（公司内部邀请招标）3.2总平招标（公司内部邀请招标）3.3绿化招标（公司内部邀请招标）3.4钢结构招标（公司内部邀5、请招标）3.5幕墙招标（公司内部邀请招标）3.6泛光照明招标（公司内部邀请招标）3.7高低压配电招标（公司内部邀请招标）3.8公共装修招标（公司内部邀请招标）3.9通讯综合布线招标（公司内部邀请招标）3.10绿色技术应用项目招标（公司内部邀请招标）3.11人工湿地工程招标（直接委托）3.12智能化招标（直接委托招商物业）3.13燃气招标（直接委托）3.14供水工程招标（直接委托）3.15泳池、水景设备系统招标（公司内部邀请招标）3.16样板房、售楼处、会所装修及景观招标（公司内部邀请招标）3.17标识系统招标（公司内部邀请招标）4 设备、材料采购招标4.1入户门集团采购（限华南区域）4.2电梯6、集团采购4.3消防报警产品等材料采购4.4柴油发电机采购4.5交通标识划线集团采购4.6铝型材集团采购4.7玻璃集团采购4.8外墙材料（外墙砖、外墙涂料、石材等）四、工程建设阶段1 前期管理阶段1.1编制项目二级生产经营计划1.2编制项目三级生产经营计划1.3编制项目全程策划书1.4编制项目工程质量实测实量实施方案1.5项目工程管理方案1.6项目甲供材料设备进场计划1.7现场总平面布置1.8图纸会审及技术交底1.9组织第一次工程例会1.10项目预控管理会2 现场施工条件准备2.1现场条件调查2.2安排工程地质勘察2.3七通一平2.4组织场地移交2.5现场临建施工2.6缴交墙体材料专项基金及散装7、水泥专项资金2.7质监、安监委托2.8办理施工许可证2.9红线基点测放2.10组织监理单位进场2.11组织施工单位进场2.12审核施组、施工方案和进度计划2.13精装修及景观园林施工前准备相关工作2.13.1精装修样板房（售楼部）达到场地移交要求2.13.2景观施工达到场地移交要求2.13.3施工场地内部交接2.13.4图纸会审及设计交底2.13.5合同交底2.13.6定板定样2.13.7施工组织设计审查2.13.8专项施工工序深化设计及施工方法交底3 施工阶段工作管理3.1地基与基础工程施工3.1.1土方基坑支护施工3.1.2桩基工程施工3.2主体结构（含地下室）工程施工3.2.1主体施工测8、量放线3.2.2工艺样板引路制度3.2.3模板工程3.2.4钢筋工程3.2.5砼工程3.2.6砌体工程3.2.7铝合金工程3.2.8抹灰工程3.2.9预应力工程3.2.10建筑防水3.3安装及专项施工3.3.1地下室设备管线安装场地移交3.3.2地下室管线综合施工交底3.3.3给排水系统安装3.3.4消防系统安装3.3.5电气照明、电气动力、备用及不间断电源、防雷接地、建筑电气安装3.3.6变配电安装（属于电气工程）3.3.7建筑智能安装3.3.8通风与空调3.3.9电梯（起重机）安装3.3.10燃气系统安装3.4装饰装修施工3.5公共部分装修3.6销售展示区施工3.7总平景观施工3.8分部分9、项验收3.9工程进度管控3.10工程质量管控3.11项目工地周例会3.12工程实在测实量管控3.13工程质量隐蔽验收3.14外墙、门窗淋水试验3.15安全生产管理3.16项目安全质量巡查3.17工程成本管理（变更/签证）3.19对施工监理的管控3.20档案工作管理4.营销及销售管理4.1编制及评审项目营销全程策划书4.2项目营销、销售相关工作4.3预售事务办理4.4项目展示区管理及营销准备工作5.项目验收阶段5.1 编制工程项目总体验收计划5.2 分部工程验收登记手续5.3 各专项验收5.3.1分户验收5.3.2室内空气检测5.3.3防雷验收5.3.4电梯验收5.3.5消防自验5.3.6消防验10、收5.3.7节能验收5.3.8竣工查丈5.3.9规划验收5.3.10燃气验收5.3.11人防验收及备案5.3.12办理环保设备监测5.3.13环保验收6.配套工程的验收6.1小区雨污排放系统验收6.2住宅生活永久供水系统验收6.3永久用电验收6.4供燃气验收6.5电信网络验收6.6环卫设施验收6.7项目配套设施验收7.工程验收7.1办理质监验收手续7.2办理安监验收手续7.3工程初验7.4竣工验收7.5竣工备案7.6档案验收7.7新型墙体材料专项基金及散装水泥专项基金的退返工作查询一下是否还有其他费用要退（包含其它资金返还，如：临时变压器安装押金返还等，具体在项目实施过程中，涉及退还的各种资金11、应通过财务部，组织项目部人员办理）五.项目移交入伙、总结评估阶段1 项目移交1.1样板房移交1.2物业管理用房的装修1.3向物业公司项目移交1.4配套设施报政府验收并移交1.5向公司办公室移交工程档案1.6缴交房屋公用设施专用基金2 客服管理及入伙2.1客户服务现场办公室选址及装修2.2设置客服大使2.3发放项目家书2.4模拟验收整改2.5开展客户体验日2.6成立售后服务办公室2.7对物业管理人员的专门培训2.8模拟入伙月活动2.9集中入伙的工作2.10工程保修3 结算及总结阶段3.1竣工结算配合3.2工程项目竣工总结4 项目后评估招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （深圳地区版）编制部12、门：运营管理中心 编制人：陈智恒、张庆存、郭明鸿、杨桐、章传兵、范军 审核：黄杲、聂黎明 审定： 编制时间 ：2012年11月30日序号工作任务责任岗位1、 责任部门请按深圳地区的权责手册进行；2、 建议区分主责和主办工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件一获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期策划及定位、规划设计（方案）任务书等一设计、报建阶段增加第一章：土地获取及规划设计之前，但无具体内容1规划（方案设计）及初步设计及、相关报建工作1、与设计工作同期进行的项目前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行项目围墙（详见招标13、阶段的“围墙招标”专项）和七通一平（详见招标阶段的“围墙招标”专项）的招标及相关施工；2、项目完成规划设计后，立即进行地质勘察（详见招标阶段的“地质勘察招标”专项）的招标和现场勘察工作，并可根据项目实际情况直接进行地质详勘工作；3、取得详勘报告后，同时启动基坑设计和桩基选型设计工作，基坑设计根据工程节点要求尽量提前完成，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。1.1项目投资立项项目总经理（主责）深圳运营部（协助）门20取得房地产证（深圳运营部）1、项目部委托编制建设项目申请报告2、深圳运营部门负责办理深圳社会投资项目核准通知单深圳社会投资项目核准通知单1、建设项目申请报告编制工作启动后，项目总经理14、通知采购、成本、财务、设计等相关部门及责任人配合相关工作，1 0天内应完成以下：项目部提交项目工程进度和资金安排表（可以是粗略计划）；设计部提交初步规划方案（满足编制建设项目申请报告要求即可，编制机构将提供要求模板）；财务部配合提供银行资金证明并核对项目投资总额；成本部提交项目投资估算。2、深圳运营部门凭建设项目选址意见书（或土地证明的其它资料）建设项目申请报告和申报表等材料到市发展和改革委员会办理项目投资立项手续，10个工作日内取得深圳市社会投资项目核准通知书1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001 1.2第一阶段成本15、盈利目标编制成本部（主责）项目部、发展部，财务部（协助）15取得房地产证（深圳运营部）根据土地指标，和前期相关文件会议纪要，以及财务、土地地质、当地房价等条件编制第一阶段成本目标第一阶段成本目标编制文本第一阶段成本目标须报控股成本部，分管总，总经理审批。（由成本部与项目部共同提出初步合约规划（含集团采购计划）杨桐向成本部落实1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI002 1.23委托编制建设项目环境影响报告表/书及环保报建项目部、深圳运营部门40/1101、取得工业区土地确认函（深圳财务部负责）或通过招拍挂获取地（发展部负责）2、16、完成初步规划方案（深圳产品管理部负责）1、项目部深圳运营部门委托有资质的单位编制建设项目环境影响报告表/书，深圳运营部门配合完成委托编制单位的选定。2、深圳运营部门负责完成委托合同的审批和审价程序。3、设计部或项目部配合环评单位完成建设项目环境影响报告表/书的编制。4、建设项目环境影响报告表/书编制完成后由深圳运营部门到相关政府部门完成建设项目环境影响审批手续。建设项目环境影响报告书/建设项目环境影响报告表建设项目环境影响审查批复1、占地面积5万以上或总建筑面积10万以上，需编制建设项目环境影响报告书；反之编制建设项目环境影响报告表。2、因建设项目环境影响报告书审批时间较长，取得工业区土地确认17、函（或土地证明的其它资料）后，即启动环保报建工作。项目完成概念设计后，应要求环评单位提前介入。3、申报的资料文件：深圳市建设项目环境影响审批申请表。深圳市社会投资项目核准通知书等投资计划批文。建设项目选址意见书或宗地图。总平面布置图或用地规划方案图，用地红线周围100米范围内主要建筑物与相邻单位平面位置图。4、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0013、详情可登“深圳人居环境网，序号工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文18、件1.34方案设计报建深圳运营部门（主办）项目部（协助）20完成方案设计报建文件（深圳产品管理部负责）1、项目总经理确认方案设计成果并提交给深圳运营部门。2、深圳运营部门凭相关材料到规划国土部门办理建筑方案设计审批意见书手续。3、若需要方案设计招标，流程见本项“操作要点”栏。4、深圳产品管理部负责提交设计任务书。建筑设计方案审批意见书1、项目取得建设用地规划许可证后，深圳产品管理部根据项目规模确定方案设计是否招标。若需方案设计招标，深圳运营部门凭上述材料及方案设计文件三份（包括建设场地环境方案设计图）及电子数据、建筑方案设计招标书、建筑方案设计任务书、设计单位的工程设计资格证书等到规划国土部门19、办理建筑方案设计招标文件备案。深圳建设局和规划国土局主管部门要求不同，征询相关不管部门意见2、项目取得建筑方案设计招标文件备案受理回执30天后，设计部负责设计方案评审会的一切工作，如评审会的时间、地点、议程、参审专家的邀请和沟通。3、项目设计方案评审会后，设计团队提供专家意见及中标通知书、中标方案册等资料。4、深圳运营部门凭上述材料到规划国土部门办理建筑方案设计审批意见书手续。5、设计方案送审前，项目部应提前与规划国土相关部门做好沟通协调工作，保证设计方案报建能一次通过，避免影响工期。6、方案报建文件送审后，应立即开始初步设计工作（对于一般民用住宅建筑，则直接进入施工图设计），即在规划国土部门20、办理方案设计审查期间进行下一阶段设计，待取得建筑设计方案审批意见书后，初步设计已基本完成，以达到压缩工期的目的。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0011.45人防方案报建深圳运营部门(主办)项目部（协助）20方案报建完成（深圳运营部负责）1、项目部提供手续办理相关材料。2、由运营中心报建部备齐资料，到市应急管理办公室办理。深圳市人防地下室建设意见征询单1、应在初步设计前期完成，作为人防初步设计的依据。应提交每栋每层的面积统计表。3、人防面积计算应注意：建筑设计方案中应有每栋各层的总建筑面积明细列表（包括规定核建筑面积等21、层数和建筑面积等按市规划国土部门相关规定计算）、每栋基础埋置深度（建筑方案中基础埋置深度小于3米的项目，须设计院提供桩基础设计文件作为依据）。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市人民政府应急管理办公室1.6第二阶段成本盈利目标编制建议放在1.4之后成本部（主办）项目部（协助）30方案报建完成（深圳运营部负责）收集准备方案设计成果、第一阶段成本目标、产品标准确定版、管理销售财务三大费用预算、实际已发生合同、项目总体控制计划、设计限额指标等。第二阶段成本目标编制文本第二阶段成本目标不得超过第一阶段成本目标。项目工程师负责提供工程建设项次的细分与技术审核。1、22、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI002 1.7第二阶段成本盈利目标审核建议放在1.4之后成本部、财务部、项目部总经理7第一阶段成本盈利目标编制完成（成本管理部负责）第二阶段目标完成后，由成本管理小组、总经理审批完成后报控股成本部，审批后再报成本委员会审定第二阶段成本盈利目标申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.58编23、制初步设计及施工图设计任务书项目部（主责）项目部20项目部与深圳产品管理部负责策划中心完成方案设计成果移交由项目部设计专员组织编写初步设计及施工图设计任务书初步设计及施工图设计任务书1、设计任务书编写应根据设计移交中的所有意见及要求进行，尤其应关注政府部门批复意见。2、设计任务书应要求设计单位必须按房屋建筑面积测绘技术规范的相关规定进行面积计算，应明确计算误差控制为小于建筑面积的1%且不大于200，并写进设计合同。3、设计任务书应包括策划设计中心提交项目绿色技术应用，其中包括绿色建筑实施大纲（方案）和绿色建筑技术可行性研究报告（初设）两部分。4、设计任务书应包含由成本部提供的项目限额设计部分内24、容。5、设计任务书应包含物业管理用房等配套用设计相关要求。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0041.69确定初设/施工图设计单位及合同的签订项目部设计人员和项目总经理20方案设计文本完成（深圳产品管理部负责）1、项目部设计专员负责从设计供应商库中选择设计单位、报设计部审核，由项目总经理进行审定。2、合同谈判。3、拟定合同初稿。4、办理设计合同签订手续及合同归档。1、设计单位审批表CMPD-KG-XM-WR0032、设计合同谈判会议记录CMPD-KG-XM-WR0073、深圳项目部设计合同审定会签单CMPD-KG-XM-25、WR0064、建设工程设计合同CMPD-KG-XM-WR0081、根据项目规模、业态等，按相招投标法规、条例等，确定招标方式。2、项目部根据工程项目所处的区域位置、种类及规模进行分析，从设计供应商库中初选设计单位，初选设计单位应不少于两家。3、确定设计单位且初步设计及施工图设计任务书定稿后，项目部组织设计部、采购部、成本部及财务部的相关人员与设计单位进行设计合同谈判，确定设计周期、进度、设计费用及支付等相关事宜。4、双方达成共识后，由项目部拟定合同初稿，提交设计部、成本部、财务部、法务部进行审核和会签，会签稿应交设计单位进行确认。5、当设计单位书面确认会签稿内容后，由项目总经理审定。1、设计单26、位选择与管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI005 2、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI003 3、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0041.710办理建筑物法定命名深圳运营部201、深圳市土地使用权出让合同书或补充协议（深圳运营部） 2、项目鸟瞰效果图 或照片（深圳产品管理部负责） 3、建设用地规划许可证（深圳运营部负责）1、项目部负责征求营销中心项目案名意见（一个首选名和不少于一个备用名称），后报项目分管总确认。2、深圳运营部门负责向规划部门地名办申请建筑物法定命名。1、公司办公会确认项目命名的有关文件或会议纪要。2、取得建筑物法定命名批复。1、项目建筑物法27、定命名涉及项目部、营销中心和项目分管总的审批程序。为避免时间仓促，概念设计后，项目部应尽早启动命名程序。2、申报的资料文件：深圳市建筑物命名申请表及申请报告；宗地图或位置略图（应标项目周边街道名称）；深圳市土地使用权出让合同书；建筑物现状照片，未建成的提供效果图。3、项目的名称使用应规范为“曾用名”和“法定名”，超过两个以上会造成混乱。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.811办理开发建设项目水土保持方案审批项目部完成方案、深圳运营部负责报建20方案报建完成（深圳运营部负28、责）1、项目部委托有资质的单位编制水土保持方案报告表（或书）。2、项目部负责完成委托合同的审批和审价程序。3、深圳运营部门配合项目部完成委托编制单位的选定，并负责向水务部门申报水土保持。开发建设项目水土保持方案报告表（或书）开发建设项目水土保持方案审查意见1、根据项目动土规模确定水土保持方案报告的编制（表或书）。动土面积超过2万或动土量超过5万的，应向市水务主管部门报送水土保持方案报告书；动土面积在2万以下且动土量在5万以下的，应向区水务主管部门报送水土保持方案报告表。2、申请建设工程规划许可证（即动土之前）之前，必须先到市水务部门申请水土保持方案审查，申领建设项目水土保持方案报告表（或书）的29、审查意见书。3、山地建筑、水源保护区和海岸线地区等项目，水土保持敏感度很高应更特别注意。4、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0011.912初步设计项目部设计人员35方案报建完成（深圳运营部负责）根据设计要求安排设计单位进行初步设计。1、规划和人防的方案报建各成果文件2、初步设计成果1、负责督促设计单位执行设计合同。2、安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程的问题，对关键事项形成记录。3、提前做好重大设备（如电梯、空调、商业或酒店的重要设备等）的选型工作；34、保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果进行30、签收和归档。5. 初步设计时需完成室外管线综合初步设计图，避免后期施工图各专业管线重叠，且各专业施工图位置与后期做管线的综合图纸位置不对，各分包单位按专业施工图施工引起返工。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0043、项目设计管理流程CMPD-SZ-SJ-PD001 1.103初步设计内审项目部设计人员15初步设计图纸完成（项目部负责）1、项目部设计专员将初步设计成果提交设计部。2、由设计部组织初步设计评审工作，评审工作应邀请物业公司派人参加。项目初步设计审查报告1、重点从建筑平面、空间、各专业技术解决方案、使用功能以及31、物业管理等方面进行审核，对照设计概算和目标成本对造价控制方面进行审核（如突破目标成本应对设计进行相应调整或对目标成本进行修订），项目部记录、整理审图纪要及总结，形成项目初步设计审查报告会签。2、项目初步设计审查报告作为内部审核成果，需提交给策划设计分管领导和深圳项目分管总进行备案。3、经审定的项目初步设计审查报告是施工图设计重要依据之一，项目部负责整理并向设计单位提交，设计单位需根据评审意见调整完善对步设计。项目部负责审查报告在此初步设计中的落实。3、设计单位根据审查报告对初步设计调整修改后提交设计修改成果，由项目部审核书面签收。4、注意应与物业公司共同确定物业用房位置，对不采纳的建议应向建议32、部门反馈、说明理由。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0043、初步设计图纸4、设计概算和目标成本序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.14初步设计外审及初步设计审查回复项目部15初步设计图纸完成（项目部负责）1、组织设计外审。2、确定审查结果。3、督促设计单位按初步设计外审意见完善设计。初步设计外审意见和最终图纸成果1、初步设计后，项目部设计专员组织初步设计外审。2、为加快进度，一般将不做初步设计外审，仅对公司确定的特殊项目需进行初步设计外审。1、初步设计管33、理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0043、初步设计图纸1.125第三阶段成本盈利目标编制成本部（主办）项目部（协助）30初步设计审查完成（项目部负责）收集准备初步设计成果、初设审图意见书、第二阶段成本目标、产品标准确定版、管理销售财务三大费用预算、实际发生合同（设计、勘察等项目）、项目里程碑节点计划、项目总体控制计划、初步设计阶段的设计限额指标。第三阶段成本目标编制文本及施工图设计阶段的设计限额指标第三阶段成本目标不得超过第二阶段成本目标。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-34、CB-WI0021.136第三阶段成本盈利目标审核城市公司成本总监、成本部管理小组、项目总经理项目总经理7三阶段成本目标编制完成（成本管理部负责）在第三阶段成本目标完成后，由由公司成本总监及成本小组会审核通过后，交项目总经理审定。在第三阶段成本目标完成后，由深圳公司成本部及财务部审核通过后，交项目总经理审定。第三阶段成本目标第三阶段成本盈利目标完成后报备控股成本部申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI0022011版深圳地区业务管理权责手册项目目标成本管理作业指引CMPD-KG-CB-W35、I0011.147人防初步设计报建深圳运营部门（主办）项目工程师（配合）20初步设计报建文本（项目部）1、项目部提交深圳市人防地下室建设专篇、并填报深圳市人防工程初步设计登记表。2、深圳运营部门负责向市应急管理办公室申报。1、人防工程初步设计审查意见2、人防工程核准单1、人防面积计算应注意：建筑设计方案中应有每栋各层的总建筑面积明细列表（包括规定核建筑面积等、层数和建筑面积等按市规划国土部门相关规定计算）、每栋基础埋置深度（建筑方案中基础埋置深度小于3米的项目，须设计院提供桩基础设计文件作为依据）。21、申报资料：人防地下室建设意见征询单；人防地下室平战转换专篇；地下室建筑、结构、暖通、给排水36、电气专业初步设计等五个专业的初步设计图纸1套，并装订成册。32、提前与应急管理办公室做好沟通工作，保证报建能一次通过。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市人民政府应急管理办公室1.1518初步设计消防报建建设工程消防审批报建做个说明，按消防要求进行，部分为抽查，按规模和功能深圳运营部门（主办）项目工程师（配合）20初步设计完成（项目部）项目部协助深圳运营部门办理市消防局建筑工程消防设计的审核意见书手续。建筑工程消防设计的审核意见书1、项目取得建筑方案设计审批意见书或工程规划许可证后，网上填报资后下载报盘，按要求叠图纸，不装订。2、深圳运营部门凭上述材料到37、市消防局办理建筑工程消防设计的审核意见书手续。3、提前与消防局做好沟通工作，保证报建能一次通过。4、消防报建按建筑规模和功能等有差别，因此，要根据实际项目吻合相应报建手续。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.1619规划初步设计报建深圳运营部门（主办）项目部（配合）20初步设计内、外审完成（项目部负责）1、项目部负责提交初步设计报建图纸。2、深圳运营部门负责向规划部门申报。建筑工程扩初设计审批意见书1、一般建筑工程的报建分为建筑工程方案设计审批和施工图核准二个阶段，但大型38、项目、高层建筑及工艺复杂的项目需要增加初步设计审批阶段。2、项目部设计专员应将方案报建存在的问题在初步设计报建件落实解决。3、初步设计文本送审前，项目部应提前与规划国土相关部门做好沟通协调工作，保证报建能一次通过，避免影响工期。4、报建文件送审后，应立即开始施工图设计工作待取得建筑工程扩初设计审批意见书后，施工图设计已基本完成，以达到压缩工期的目的。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0011.1720办理建设项目排水施工方案审批深圳运营部门（主办）项目部工程师（配合）15初步设计报建完成（深圳运营部负责）1、项目部工程师提供相关图纸及周边市政排水设施勘察图纸。2、深圳运营部39、门凭相关图纸及周边市政排水设施勘察图纸（原件2份，电子文档1份）,到市水务部门申请建设项目排水施工方案审批，申领建设项目排水施工方案审批。建设项目排水施工方案审批项目取得建筑工程初步审批意见书后，申请建设工程规划许可证之前办理。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0011.1821桩基础设计若无初步设计报建，前置条件需要梳理；上网查政府官网文件项目部15初步设计完成地质勘查报告（项目部负责）1、向设计单位提供地质勘查报告、周边环境等资料。桩基础设计图纸1、桩基础设计过程中，根据地质初勘结果进行方案设计，根据地质详勘结果进行初步设计，与方案设计完成以后立即同步进行，并启动要求桩40、基施工图设计尽量提前，以满足提前开工的要求。2、要根据本工程的地质条件、上部结构型式、荷载等考虑比选多种桩型方案，从安全性和经济性的角度选定最优桩型。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0041.1922桩基础设计审查项目部10桩基础设计完成后（项目部负责）1、组织桩基设计内部审核和设计外审。桩基础设计图纸1、桩基设计完成后，立即组织内部审核和设计外审。2、外审结束后，应提交相关资料给深圳运营部门。3、深圳运营部门负责办理桩基提前开工报建。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引C41、MPD-SZ-SJ-WI004序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.2023办理桩基础提前开工证明书深圳运营部门（主办）项目部工程师（配合）101、初步设计审查意见书（深圳运营部负责）1、项目部负责桩基础施工图取得审查合格报告书（外审）。2、深圳运营部门负责向规划国土部门申报。建设工程桩基础报建证明书1、 项目取得建筑工程初步审批意见书后，项目部可以申请办理桩基础提前开工手续。2、申报的资料文件：申请书及申请表；建筑工程初步审批意见书；建筑物法定命名批复；水土保持方案审查意见书；地下室人防工程核准单；建设项目给排水审查意见书。1、深42、圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市规划与国土资源委员会网站/1.2124办理桩基础提前开工验线深圳运营部门（主办）项目部工程师（配合）15桩基础提前开工证明书（深圳运营部负责）1、取得建设工程桩基础报建证明书后，深圳运营部门负责申报桩基础开工验线。2、项目部负责敦促施工单位做好桩基点保护工作。3、深圳运营部门负责联系测绘大队现场开工验线，并确保放线准确。桩基础提前开工验线合格报告1、为配合项目的工程进度和放点现场保护，可采取先验线后补报建手续的办法。2、项目部提前3天沟通并提交桩基图，深圳运营部门负责先与测绘大队沟通，将需要验线的坐标点标出。3、项目部负责敦促43、施工单位按要求放好桩点。项目部现场配合开工验线，事先应将桩基位置准确标示并配合现场验线。4、国土控制点一般由测量单位提供（蛇口项目都由重工院负责提交），也可向国土部测绘部门申请。5、申报的资料文件：建设工程桩基础报建证明书；经规划审批的桩基图一套及电子数据。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市规划与国土资源委员会网站/1.2225基坑设计项目部15方案设计完成（深圳产品管理部负责）后在规划和方案出来之后就可以进行1、项目部选定的设计单位经审批通过后，由项目部组织合同谈判、会签、审定等一系列工作。2、项目部要提供基础资料给设计单位。基坑施工图设计图纸1、项目44、部及设计部要从安全性和经济性考虑，与设计院沟通进行方案对比，确保得出最佳设计成果。2、提供给设计单位的基础资料包括沿基坑周边岩土的工程地质和水文地质资料，邻近建（构）筑物的结构特征及基础类型、尺寸、埋深、以及基坑的相关距离和高度，邻近基坑的管线及道路等详细情况。3、可结合项目实际进度需要，在取得地质勘查报告和确定地下室边线后提前启动。当项目采用深基坑时需提前启动设计工作。4、基坑设计应尽量提前，满足提前开工的准备要求。5、复杂基坑设计应结合经济性、施工工期和周边地下管线等方面进行设计方案的综合对比分析。5、复杂基础设计应结合经济性、施工工期和周边地下管线等方面进行设计方案的综合对比分析。5、复45、杂基础设计应结合经济性、施工工期和周边地下管线等方面进行设计方案的综合对比分析。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI004序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.2326基坑设计审查项目部10桩基设计完成后（项目部负责）1、桩基设计完成后，项目部立即组织内部审核和设计外审。2、外审结束后，项目部应提交相关资料给深圳运营部门。3、深圳运营部门负责办理桩基提前开工报建。专家书面论证意见书深基坑设计由项目部组织深基坑专项评审工作，同时督促设计单位对审查意见的修改工作。146、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0041.2427办理桩基础施工许可证项目部151、桩基招标完成（项目部负责）2、规划初步设计报建完成（深圳运营部负责）3、项目环评报建完成（深圳运营部负责）1、项目部负责到建设局办理桩基础施工许可证。建设工程桩基础施工许可证办理条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续。2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。4、已经确定施工企业。5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已依法进行了审查。647、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计。7、依法应该委托监理的工程已委托监理。8、建设资金已经落实。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登录深圳市住房和建设局网站的办事指南4.1查看1.2528办理施工图面积预测算深圳运营部门（主办）项目部工程师（配合）40初步设计完成后（项目部负责）1、项目部负责提交完整的、具备面积计算条件的施工图。2、深圳运营部门负责向市地籍测绘大队申报。3、项目部设计专员负责面积计算过程的技术沟通和及时完善相关设计图纸48、。施工图建筑面积预算报告1、项目部负责敦促设计单位提交施工图时，应附建筑面积汇总表。项目部设计专员要做“细”面积的预查丈，使后面的工作事半功倍。2、预查丈期间，项目部设计专员应与测绘大队多沟通，每次沟通内容应记录，并及时整理设计单位的补充说明，有效指导施工图的设计。3、不允许设计单位将设计补充说明不经建筑师确认，直接提交给测绘大队。4、取得施工图建筑面积预算报告后，项目部应及时了解掌握报告内容，有异议的应在15天内向深圳运营部门提出，深圳运营部门负责与测绘大队沟通解决。5、若因设计单位的过失导致面积计算重大误差，设计专员应负责去函设计单位，作为合同交涉的依据。1、初步设计管理作业指引CMPD-49、SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0043、深圳房屋建筑面积测绘技术规范SZJG-T22-20062施工图设计及报建序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.1施工图设计项目部45项目初步设计审批意见书（深圳运营部）完成后负责收集并向设计院提交施工图设计所需资料，如初步设计审查意见、设计成本限额要求、勘察报告、各专业设计要求等方面资料。施工图设计成果1、办理规划局相关手续（招标手续等）。2、项目部根据收集资料编写施工图设计任务书，任务书应明确各个部位使用荷载，细化结构设计成本控制参数要求，复杂结构50、类型或重要部位（如基础、基坑支护方案、地下室等）应有方案优化要求。3、项目部在施工图设计阶段应根据建造标准和设计效果，明确各项拟用材料的规格、色彩，并提交设计单位实物样版，保证施工图设计准确性。项目部负责样板选择及确认，成本部及设计部提供技术支持。4、考虑规划报建施工图与室内设计的一致性，设计部在建筑施工图外审前需提交经审定的室内设计方案给设计单位进行内部墙体设计调整。5、项目部完成建筑初步设计，作为精装修初步设计的前提条件，设计部根据建筑初步设计完成水电设备等定位图，作为项目部建筑施工图设计的条件图，并相应进行管线综合协调。6、提前与规划国土部门做好沟通工作，保证报建能一次通过。1、初步设计51、管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0042.2施工图设计内审项目部10施工图图纸（项目部）完成后 设计部负责图纸内部审查，项目部设计专员按要求提交施工图设计成果文件。项目施工图设计审查报告1、配合参与施工图设计的内部评审工作。2、所需提供资料：初步设计批复文件、人防审批意见、施工图设计任务书、地质详勘报告、建筑工程消防设计的审核意见书。3、应同时向物业公司提供施工图纸，要求一周内对图纸提出审图意见。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0042.3施工图设计外审项52、目部设计人员20施工图图纸内审（项目部）完成后1、项目部负责将施工图纸送至有资质审图机构办理施工图审查等协调工作。2、审查过后取得施工图审查合格证。项目施工图设计审查报告1、负责项目施工图设计的外审及协调工作。2、对于外审公司提出的审查意见，项目部应迅速根据公司规定进行内部审核，分析审核意见对项目可能造成的影响，重大事项报策划设计及深圳地区分管总审批。3、在施工图设计过程中提前做好风险和计划预控，对可能引起重大变更的方案和规范要点提前与外审公司进行沟通，以免审查过程中提出须重大变更的审核意见，影响施工图设计进度。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引53、CMPD-SZ-SJ-WI004序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.4防雷报建项目部15项目施工图设计审查报告（项目部）完成后防雷报建深圳市气象局出具防雷装置设计核准意见书报送的资料要求1申请人身份证明材料（建设方提供）（建设单位营业执照，法人证明书、法人授权委托书1份、法人身份证复印件）2防雷装置设计审核申请书防雷装置设计审核申报表深圳市防雷装置检测申报登记表（建设方盖章）3设计单位资质证书、设计人员资格证书（设计院提供）（提交1名注册建筑师证书和2名注册电气工程师；证书提交复印件并盖设计单位公章，验原件。）4规划设计书（建设方54、提供）5设计图纸及设计说明书（设计院提供）（经深圳市气象主管机构认可的专业技术审图机构审查合格。盖设计单位、审图单位公章和双方的骑缝章；总规划平面图原件1份,。）6防雷装置设计技术评价报告（设计院提供，施工图审图公司出具）（由深圳市气象主管机构认可的专业技术审图机构出具，（原件1份）；7防雷产品检测报告（防雷产品生产厂家提供）（限提交浪涌保护器的检测报告。浪涌保护器的检测报告须是国务院气象主管机构授权的防雷产品检测机构出具的测试合格报告。提交复印件（封面及14页即可）1份加盖设计单位公章）。8 防雷产品合格证。（防雷产品生产厂家提供）2.5施工图设计审查回复项目部设计专员10项目施工图设计审查55、报告（项目部）完成后及时完成对审图报告的书面回复意见，落实图纸修改和完善。施工图审查意见修改图纸1、项目部负责向设计单位提交审查报告。2、设计单位需根据评审意见对施工图设计进行调整完善。3、项目部负责审查报告的意见在施工图设计中得到落实。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI004序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.6办理建设工程规划许可证（施工图报建）深圳运营部门（主办）项目部（配合）20取得审图公司的项目施工图设计审查报告并完成设计调整（项目部1、项目部提交56、相应的设计成果给深圳运营部门。2、深圳运营部门负责施工图的规划报建。建设工程规划许可证1、施工图报建应注意以下问题：日照分析问题：日照分析不仅要考虑建筑物自身遮挡问题，还要考虑建筑物（相邻地块）彼此间相互遮挡问题。规定建筑面积问题：应按照土地合同规定的数据填写设计总表，规定建筑面积不得超过土地合同的规定，小户型面积必须计算准确，满足70/90或90/90的要求。公共配套项目建筑面积：不能少于土地合同的规定,如幼儿园、社区工作站、社区文体中心等，独立占地项目总图上应标注范围。核增面积：架空绿化（梁底净空不小于3.6米）、景观凉亭、商业骑楼等具备条件申请核增面积的应准确申报，架空部分用阴影表示。总57、平施工图应包括用地红线坐标、建筑退红线、相邻建筑物的间距、建筑物的高度和层数、机动车出入口。建筑总平图中，机动出入口宽度不宜大于6米，岗亭、门楼、凉亭应在总平图体现，景观设计不能超出用地红线（包括围墙）。建筑物用阿拉伯数字表示“栋”，用英文大写字母表示“座”，次序进行编号，地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑编为一栋，同一栋建筑物中的建筑塔楼用“座”依次编号。屋顶不能标注为私家花园和观景平台，入户阳台不能标注为入户花园，统一规范标注为阳台、露台或屋顶。2、施工图报建资料与桩基础提前开工证明书相同。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ58、-SJ-WI0042.7办理开设机动车道路接驳市政道路口深圳运营部20建设工程规划许可证（深圳运营部负责）1、项目部负责将总图路口深化设计。2、深圳运营部门负责向规划国土部门申报。3、项目部负责将开路口申请报城管、交警等部门核准。同意开设路口的复函1、一般将方案设计与施工图设计合并为一个阶段审理。2、项目设计专员应审查图纸是否标注路口半径坐标、道路中心线坐标、转湾半径、路口宽度及标高等。3、相接道路下给排水、电力、电信、燃气等管线的保护措施及设计。4、注意收集物业公司对路口设计的建议意见5、申报的资料文件：申请书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证； 经批准的总平面图； 路口设计图及电子数59、据。1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001序号 工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.8办理施工图设计变更项目部20取得商品房预售许可证前（项目部）1、项目部负责将设计修改报公司分管总审批后，提交相关资料咨询规划部门。2、深圳运营部门负责向规划国土部门申报。同意施工图设计变更的复函1、经规划部门审批的施工图，工程招标后，原则上不允许设计变更。2、确实存在重大纰漏需要设计变更的，项目部设计专员负责提出修改申请（注明变更原因、成本情况、及评判相关责任），经项目总经理确认，项目分管领导审核批准后，深圳运营部门负责向60、规划部门申报设计变更核准。3、项目部负责将需修改的地方用云线标注，并提供原审批图纸复印件。4、取得商品房预售许可证后，不允许设计变更。项目部设计专员在开盘前应检查售楼说明书、施工现场、报建施工图三项内容是否一致。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2.9专项设计项目部75初步设计完成（项目部负责）后开始包括铝合金、幕墙、钢结构/人工湿地/游泳池水处理/室内恒温泳池热回收及空调/特殊水景/直饮水/太阳能热水/水处理工艺（MBR膜）/燃气及抄表/泛光照明/绿色技术应用项目等（其中铝合金专项设计在施工图设计完成后开始，75天内完成设计）各专项设计成果：包括铝合金、幕墙、钢结构/人工61、湿地/游泳池水处理/室内恒温泳池热回收及空调/特殊水景/直饮水/太阳能热水/水处理工艺（MBR膜）等专项设计的施工图。1、专项设计应依据初步设计或施工图进行设计，同时要配合建筑施工图图纸设计进行同步设计，确保尽可能减少建筑施工图的修改，以避免延误工期。如太阳能、人工湿地应在做建筑施工图时同步进行，避免后期给排水系统设计修改；空调设计需与建筑、景观协调隐蔽室外机组。2、注意向物业公司收集专项设计项目的建议意见，并及时沟通意见采纳情况。3、铝合金设计前应确定型材厂家和型材系列，当需要型材开模时应充分考虑型材开模的费用及所需工期。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计62、管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0042.10精装修概念设计深圳产品管理部设计管理部10完成建筑方案设计后，可开始精装修设计，营销部提供风格建议、建筑提供户型平面在概念设计完成之后进行根据营销提供的风格建议对应擅长此风格的设计师进行监督，引导其形成推广理念。风格空间效果图根据市场及项目定位，在限额的目标下使其达到超值效果，拉开竞争对手的差异性。2.11精装修概念设计方案汇报同期提前深圳产品管理部设计管理部10室内概念设计的完成（深圳产品管理部负责）组织设计单位进行概念设计汇报，会同营销部、成本部根据限额设计指标提出修改建议。1、室内概念设计方案汇报稿2、室内概念设计方案修改意见1.注意概63、念方案设计与产品定位是否搭配；2.注意其内容和成本限额的关系，控制好限额设计指标；2.12精装修方案设计同期提前设深圳产品管理部计管理部30室内设计方案的完成（深圳产品管理部负责）组织设计单位方案汇报，会同营销部、成本部对其效果进行把控提出修改建议，是否与概念设计一致。1、室内方案设计汇报稿2、室内方案设计方案修改意见3、主要部位的立面图1、注意避免过多使用定做及供货周期较长的材料，直接影响施工周期；2、注意其效果是否超过周边竞争对手；3、注意其主要部位的尺寸把控；序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.13精装修施工图设计同期提前项64、目部设计管理25建筑及相关专业的施工图（项目部负责）负责收集并向设计单位提交施工图设计所需资料，如建筑方案图纸。平立面、大样及材料表、灯位图、空调图、材料样板等1、注意核查限额设计是否超标；2、注意检查其部分施工工艺是否能实现，避免修改；3、完成后应尽快给土建单位根据精装修图纸进行现场砌筑，避免二次返工；2.14软装设计深圳产品管理部设计管理部30精装修设计方案（深圳产品管理部负责）阶段完成后开始负责收集精装修方案设计阶段资料提交软装设计公司，如平面布置、局部立面图、方案阶段效果图、成本限额设计要求、风格取向等。软装方案汇报（家具、灯具、装饰品、窗帘、地毯等）概念汇报时应与硬装设计风格统一，注65、意好其家具、灯具、装饰品、窗帘选型等。方案阶段应控制好其各种材料的样板控制（如家具的饰面及油漆、灯具的水晶、窗帘的样板等）遵照公司限额设计要求进行成本控制。2.15软装概念方案汇报深圳产品管理部设计管理部1根据硬装设计风格及限额指标进行，完成后会同营销部、成本部根据限额指标对方案进行评估。负责收集精装修方案设计阶段资料提交软装设计公司，如平面布置、局部立面图、方案阶段效果图、成本限额设计要求、风格取向等。软装方案汇报（家具、灯具、装饰品、窗帘、地毯等）1、注意其家具等物品的款式是否与硬装风格一致；2、注意其家具及才灯具尺寸的控制，避免影响其空间效果；2.16景观设计分为展示区景观设计（含展示区66、设计）深圳产品管理部设计管理部100完成建筑方案设计后，景观可马上启动概念设计，之后每一阶段设计，可根据建筑设计同一阶段紧跟设计。负责收集并向设计单位提交每一阶段的建筑设计成果、前期营销提供的产品建议书、限额设计指标、图纸修改意见、各专业要求等资料。各阶段设计图纸；概念、方案的汇报ppt；各阶段的造价概算书1、景观在设计的时候紧跟建筑设计，要注意景观专业的条件反提。2、景观的概念需要与营销的产品建议书相对应。3、从方案阶段开始预控成本，遵照公司的限额设计。4、在景观设计中充分考虑展示区（包括营销通道设置等）的设置以及施工部署，以不影响整体施工进度。5、按施工进度，做好苗木储备。2.17景观概念67、设计景观概念设计深圳产品管理部设计管理部25营销部提供产品建议书、建筑提供概念方案根据产品建议书及建筑概念方案监督和引导设计院进行风格定位，景观产品定位及推广概念。景观设计内容、各景点名称、空间分析图等根据产品定位及周边竞争对手产品特色，注意景观概念的差异性和特色性。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.18景观概念设计方案汇报深圳产品管理部设计管理部15景观概念设计完成（深圳产品管理部负责）组织方案设计单位对概念设计方案进行汇报，并会同成本部、营销部根据项目定位、成本限额、建筑方案提出修改建议。1、景观概念设计方案汇报稿2、景观概68、念设计方案修改意见1.注意景观方案设计与产品定位是否搭配；2.注意景观内容和成本限额的关系，查看是否可以实现；3.注意景观内容是否与概念设计是否一致，保证概念的实现。景观扩初设计2.19景观施工图设计项目部设计管理部60建筑及各专业的施工图（深圳产品管理部负责）负责收集并向设计院提交施工图设计所需资料，督促设计单位根据方案修改意见和限额设计要求进行施工图设计。平立剖施工图、各节点详图1、注意扩初设计的内容和效果是否与景观概念和方案一致，防止此阶段由于工艺或者其它原因导致效果偏差；2、注意核查限额设计；3、注意确保各专业之间的交叉不会出现遗漏或者相互影响的情况。二招标阶段1主要项目招标1.1项目69、招标计划项目部14（招标总体计划）项目生产经营计划下达（运营管理中心负责）1、招标计划的编制、讨论、会签、审核、审批与备案。2、战略采购方案的编制、讨论、会签、审核、审批与备案。3、项目合约规划编制、讨论、会签、审核、审批与备案工程项目招标总体计划审批表CMPD-KG-CG-WR004工程项目分项招标计划审批表CMPD-KG-CG-WR0051、招标计划分为工程项目招标总体计划和工程项目分项招标计划，分项招标计划包括总包招标计划和专业分包招标计划。2、招标总体计划编制时间在生产经营计划下发后2周内完成，总包招标计划须在招标起始日6个月前编制完成，各专业分包招标计划在招标起始日4个月前编制完成。70、3、项目部负责招标采购项目（采购管理部采购未涉及的）工程施工类：铝合金门窗工程、人防工程、交通工程、市政工程、景观环境工程、精装修工程、钢结构工程、地勘及拆迁招标采购等材料设备类：软装、销售创意样板房用材、苗木及指定单一品牌、少量不成规模、非制造类产品。4、战略采购方案由项目采购专员负责编制，成本专员、设计专员和项目工程师参与完成，方案经成本部和财务部审核后，由项目总经理审定。报项目分管总备案。5、项目合约规划由项目成本专员负责编制，采购专员、设计专员和项目工程师参与完成，规划经财务部审核后，由项目总经理审定。报项目分管总备案。项目财务专员备案。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加71、版本号2、招标计划编制作业指引CMPD-SZ-CG-WI001 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.2地质勘察招标项目部土建工程师30方案设计完成（深圳产品部）、地质勘探布孔图设计完成（项目部负责）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文72、件应体现工程建设项目的特点和要求；2、要求勘测点位应尽量全面；对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。3、列明勘察工作内容，一般包括：岩土工程分析与评价；地层岩性及土的力学性质；土的原位测试；水纹地质分析，水土对建筑材料的腐蚀性分析；场地稳定性分析；地震效应评价；岩土工程特性分析与评价；地基评价及基础选型建议；提出工程施工注意事项；相关配合工作等。4、注意勘察成果提交与桩基工程施工期间验收配合工作两部分的费用支付比例及时间的确定。5、确定总平面图方案后立即进行地质探勘布孔图设计和开始地质勘查招标工作，根据基坑设计和基础设计时间节点要求倒排计划完成现场勘查工作和取得地质勘查报告。73、1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002 1.3围墙招标（公司内部邀请招标）项目部30签订土地使用合同（深圳运营部负责）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、标书中要明确对、地上构筑物、地下管线的保护责任；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避74、免事后发生纠纷。4、接地工作完成现场桩位放线工作后施工完成后立即启动，尽快完成项目现场围闭工作，同时注意做好场地维护工作，避免与周边产生场地纠纷，为后续各项工作提供条件。5、完成现场桩位放线后开始施工。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.4围墙、七通一平招标（公司内部邀请招标）项目部30签订土地使用合同（深圳运营部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。75、3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、标书中要明确对、地上构筑物、地下管线的保护责任；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0021.5监理招标（政府部门公开招标）项目部全体45方案报建完成（深圳运营部负责）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制76、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、监理范围、内容、时限、监理班子人员配备要在标书中约定清楚；2、注意在监理招标及合同中列明，监理违约或失职行为的处罚条款；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0021.6基坑支护及土方招标项目部土建工程师20取得建设工程规划许可证、方案设计报建完成（深圳运营部），基坑设计完成（项目部）。可在基坑设计期间提前启动。按2011版深圳地区业务管理全责手册677、.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员名单应在标书中约定清楚；2、应根据不同支护方式制定不同技术要求；3、要考虑场地硬化、泥浆外运和降水等事宜；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。5、复杂基坑设计应结合经济性、施工工期和周边地下管线等方面进行设计方案的综合对比分析。1、78、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.7桩基招标项目部20取得建设工程规划许可证（或建设工程桩基础报检证明）、方案设计报建完成（深圳运营部），桩基设计完成（深圳产品管理部负责）。可在桩基设计期间提前启动按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开79、评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员名单应在标书中约定清楚；2、根据不同桩型制定不同技术要求；3、要考虑场地硬化和泥浆外运等相关事宜；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0021.8施工总承包招标（政府部门公开招标）项目部70取得计划立项批文、建设工程规划许可证（深圳运营部），施工图各项审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.4总包工程、监理单位公开招标管理规定，完成以下内容：1、确定招标方式及单位资格预审。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。480、负责开标和标书分析，5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、时间要求：招标书编制、会签及备案、工程量清单及标底编制共32天；发布招标公告，截标、开标、评标、定标到发出中标通知共38天2、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；3、必须明确投标人实质性响应的内容；4、防范招标文件中的违法、歧视性条款；5、保证招标文件格式、合同条款的规范一致；6、招标文件语言要规范、简练；7、标段划分要合理，招标范围、技术要求应尽量明确，不能有疏漏；8、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程CMPD-81、SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.9雷电灾害风险评估项目部15建设工程施工许可证（深圳运营部）、总包合同签订（项目部）雷电灾害风险评估项目申报表防雷中心出具雷击评估报告报送的资料要求1、总规划平面图2、建设单位营业执照复印件（建设方盖章）3、组织机构代码证复印件（建设方盖章）4、建设工程规划许可证复印件（建设方盖章）5、建设用地规划许可证复印件（建设方盖章）6、建设工程施工许可证复印件（建设方盖章）7、总包合同复印件（建设方盖章）8、雷电灾害风险评估项目申报表（建设方盖章）1.10第四阶段成本盈利目标编制建82、议放入施工图完成之后成本部（主办）项目部（协助）30施工图纸完成后（项目部负责）收集准备第三阶段成本目标、完成总包合同拆分及其他合同拆分；项目开发三级内控计划等第四阶段成本目标（执行预算）编制文本第四阶段成本目标不得超过第三阶段成本目标。1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI0021.11第四阶段成本盈利目标审核建议放入施工图完成之后成本部、项目总经理7第四阶段成本目标编制完成（成本管理部负责）在第四阶段成本目标完成后，由成本小组会审核通过后，交总经理审定第四阶段成本目标（执行预算）完成后报备控股成本部1、深圳地区业务管理权责手83、册1.1-2011增加版本号2、目标成本管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI0022分包工程招标（工程建设前期），分包招标时间要根据项目整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接。2.1白蚁防治招标（公司内部邀请招标）项目部土建工程师30施工图设计审查完成、总包招标启动（项目部负责）后按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审84、核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰， 避免事后发生纠纷。3、与总包工程招标同时完成。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0022.2人防招标（公司内部邀请招标）项目部土建工程师30施工图设计审查完成、总包招标启动（项目部负责）后按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评85、标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对最终的人防验收应做好约定，明确乙方对办理验收、备案、通过日常抽查等工作的责任；4、对涉及双方利益条款应表述清晰，避免纠纷；5、与总包工程招标同时完成。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.3消防招标（公司内部邀请招标）项目部设备工程师30施工图设计审查完成、总包招标（项目部负责）完成按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下86、内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对消防验收应做好约定，明确乙方对办理设计修改的重新报建、验收、备案等工作的责任；其它注意事项同上1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0022.4空调招标（公司内部邀请招标）项目部空调工程师30施工图设计审查完成、总包招标（项目部负责）完成按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按87、6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对最终的消防验收应做好约定； 其它注意事项同上1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023分包工程招标（工程建设中、后期），分包招标时间要根据项目整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接。 前置条件增加“专项设计完成” 根据工程建设实际情况适时安排。非关键线路，不得影响关键节点时限。3.1铝合金、门窗招标（公司内部邀请招标）项目部土建工程师30施88、工图设计审查完成铝合金专项设计审查（项目部）完成按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚；3、对铝型材的性能、规格等应描述清楚；对使用的玻璃、五金配件的品牌、材质、型号应描述清楚；4、应明确复核、修补门窗洞口的责任；5、对于涉及双方利益的89、经济条款应表述清晰；6、对投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员应在标书中约定清楚；。6、附上建筑施工图纸作为招标图纸补充。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.2总平招标（公司内部邀请招标）项目部精景工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定90、标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对铺贴材料性能、规格应描述清楚；2、对工程最终的验收应做好约定； （其它基本同上）1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.3绿化招标（公司内部邀请招标）项目部精景工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录91、开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对后期养护时间、成活率应有界定；3、对绿化树种、规格应描述清楚；4、对种植土回填厚度应明确；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.4钢结构招标（公司内部邀请招标）项目部土建工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作92、。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、应明确复核、修补预埋件的责任；2、对承包范围和内容应界定清楚；3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、应明确防火漆或防腐漆的厚度要求1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.5幕墙招标（公司内部邀请招标）项目部土建工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标93、书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚； 3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、注意预埋、检验、配合和验收的责任约定；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰； 1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.6泛光照明招标（公司内部邀请招标）项目部电气工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内94、容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同基本同上1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.7高低压配电招标（公司内部邀请招标）项目部电气工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开95、标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚； 3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、注意预埋、检验、配合和验收的责任约定；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰； 6、电房土建的要求与总包施工的配合应描述清楚。基本同上1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.8公共装修招标（公司内部邀请招标）项目部精景工程师或土建工程师30装修96、施工图审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对材料设备性能、规格应描述清楚；2、各类材料定板定样应提前做好； （其它基本同上）1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.9通讯综合布线招标（公司内部邀请招标）项目部电气工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区97、业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对承包范围和内容应界定清楚；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.10绿色技术应用项目招标（公司内部邀请招标）（深圳产品管理部负责）策划设计中心绿色技术研发工程师项目给排水工程师30施工图设计98、审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对承包范围和内容应界定清楚；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及99、注意事项备注/参考文件3.11人工湿地工程招标（直接委托）设计部项目部项目给排水工程师20施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、一般土建工程请总包单位施工，湿地设备及安装纳入本次招标范围；2、 对材料设备性能、规格应描述清楚；3、 对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标100、采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.12智能化招标（直接委托招商物业）项目部电气工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对承包范围和内容应界定清楚；2、对材料设备性能、规格应描述清楚1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.13燃气招标（直接委101、托）项目部设备工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对承包范围和内容应界定清楚；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对验收、点火、燃气表保护、跟换应有约定；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。 1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务102、责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.14供水工程招标（直接委托）项目部设备工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚； 3、对材料设备性能、规格应描述103、清楚；4、注意预埋、检验、配合和验收的责任约定；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰；6、在展示区施工前，要把合同、施工单位确定，以便工程施工的现场配合。 1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.15泳池、水景设备系统招标（公司内部邀请招标）项目部设备工程师30施工图设计审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评104、标记录评定表及审核表中标通知书XX合同 合同标书条款同前，技术注意点如下：1、泳池消毒池面积应满足规范；2、泳池旁边避免种植容易落叶的树种。3、室内泳池上方中间避免安装照明灯，建议灯具安装在两旁；3、室外泳池照明灯避免对泳池周边低层用户造成“光污染”；5、泳池休闲坐椅避免使用木制品。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0023.16样板房、售楼处、会所装修及景观招标（公司内部邀请招标）精景工程师30精装修及景观施工图审查完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制105、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚；3、各类材料定板定样应提前做好；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰；5、明确与总包及专项分包的交接和配合责任；6、（景观招标可分为展示区和非展示区两部分，展示区部分的设计和招标工作可根据工程需要提前进行）。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备106、注/参考文件3.17标识系统招标（公司内部邀请招标）项目部设计部工程师30标示专项设计完成（项目部）按2011版深圳地区业务管理全责手册6.5工程及材料设备招标管理规定，完成以下内容：(若直接委托按6.6执行)1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1.对承包范围和内容应界定清楚；2.结合项目定位和档次提前做好各类材料定板定样；3.物业公司参与标识图纸审查，并结合项目实际使用需要对标识内容进行完善。1、招标采购管理流程107、CMPD-SZ-CG-PR0024设备、材料采购招标（一般为集团采购） 在合约规划中注明：含集采 根据工程建设实际情况适时安排。非关键线路，主要设备、甲供材料的技术要求及供货时间，不得影响关键节点时限。4.1入户门集团采购（限华南区域）项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等谈判记录XX采购合同1、对材料性能、规格应描述清楚；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷；3、项目部要根据工程建设实际情况适时安排供货、安装、验收及保修时间。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0024.2电梯108、集团采购项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、注意电梯井道及门洞尺寸的匹配（在初步设计前确定电梯井道及门洞尺寸）；其它注意事项同前1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0024.3消防报警产品等材料采购项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、对材料性能、规格应描述清楚；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰；3、项目部要根据工程建设实际情况适时安排供货、安装、调试、验收及保修时间。1、招标采购管理流程CM109、PD-SZ-CG-PR0024.4柴油发电机采购项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上基本同上1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件4.5交通标识划线集团采购（限华南区域）项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、对材料性能、规格应描述清楚；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标采购管理流程CMPD-110、SZ-CG-PR0024.6铝型材集团采购项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30铝合金专项设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、对材料性能、规格应描述清楚；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷；3、对于合同条款应在铝合金工程招标前确定，并将相应条款列入招标文件，待铝合金工程招标完成后立即合同签订；4、项目部要根据工程建设实际情况适时安排供货、安装、验收及保修时间。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0024.7玻璃集团采购项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30铝合金专项设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同111、谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、对材料性能、规格应描述清楚；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷；3、对于合同条款应在铝合金工程招标前确定，并将相应列入招标文件，待铝合金工程招标完成后立即完成合同签订；4、项目部要根据工程建设实际情况适时安排供货、安装、验收及保修时间。1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR0024.8外墙材料（外墙砖、外墙涂料、石材等）项目部、（深圳产品管理部负责）采购专员30施工图设计审查完成（项目部）编制工程量清单；合同谈判；合同编制及会签，合同签订等同上1、对材料性能、规格应描述清楚，定板定样工作在招标前由设计部负责人完成；2、对于112、涉及双方利益的经济条款应表述清晰；3、项目部要根据工程建设实际情况适时安排供货、安装、调试、验收及保修时间。4、材料采购注意其生产周期1、招标采购管理流程CMPD-SZ-CG-PR002三工程建设阶段1前期管理阶段1.1编制项目二级生产经营计划项目部工程师5项目方案设计完（深圳产品管理部负责）成后在启动单下达后进行根据运营管理中心下达的项目一级生产计划（项目启动单下达后），参照2011生产经营计划模板，编制项目二级生产经营计划，报运营中心审核。项目生产经营二级计划1、依据项目里程碑节点计划节点要求编制，内容包括工程进度计划、工程招标计划合约规划找张邦刚确认、设备材料采购、招标及进场计划等专项计113、划。2、经运营管理中心审核、修订并编制年度项目生产经营计划任务指令单后报深圳分管总审核、公司总经理审批后下达。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.2编制项目三级生产经营计划项目部工程师30xx年度项目生产经营计划任务汇总表（指令单）下达后（运营管理中心）根据运营管理中心审核通过的项目二级生产计划，参照2011生产经营计划模板，编制项目三级生产经营计划，报备运营中心。xx项目三级生产经营计划深圳地区各项目部应在年度项目生产经营计划任务汇总表（指令单）下达后30天内完成三级计划的编制，经深圳地区项目总经理审核后，报备运营管理中心1.3114、编制项目全程策划书项目总经理101、方案报建完成（深圳运营部负责）2、项目营销全程策划书（营销部负责）完成由项目部牵头，策划设计、成本、采购、成本、运营、营销、客服及物业公司配合，编制项目全程策划书。项目全程策划书1、项目全程策划书编制应使用公司统一模板格式，并结合项目特点及经验进行编制。2、项目全程策划书有、由项目总负责签发；并应在运营管理中心备案。1、深圳地区工程管理流程CMPD-SZ-GC-PD001 2、施工前期准备作业指引CMPD-SZ-XM-WI002 3、工程管理策划作业指引CMPD-SZ-XM-WI001 1.4编制项目工程质量实测实量实施方案公司出细则，项目部出实施方案项目部115、15监理招标前完成（项目部负责）在控股 产品质量实测实量操作指引ZS01基础上由项目部结合项目特点编制项目工程质量实测实量实施方案。项目工程质量实测实量实施方案1、明确项目部、监理、施工单位等责任主体的架构、职责和相关考核标准。2、明确项目部、监理和施工单位三方的实测数据比例和项目部的抽检频次；并把相关内容列入监理和总包招标文件和合同。3、根据项目需要设定项目实测实量的合格率标准和相应的奖惩措施。1、项目工程质量管理作业指引 产品质量实测实量操作指引ZS01CMPD-SZ-XM-WI004 1.5项目工程管理方案项目部工程师20项目开工前项目部专业工程师编制质量控制点，项目总审批项目工程管理方116、案 “工程项目质量控制点”编制要有针对性1.6项目甲供材料设备进场计划项目部工程师7施工单位进场后7天提交施工总体计划项目部各专业工程师组织施工单位根据施工总体计划编制甲供材料总体进场计划，监理单位进行审核，项目总审批甲供材进场使用计划结合施工总体计划进行编制，计划要充分考虑材料生产周期；计划要充分考虑材料生产周期；展示区单列材料进场计划，并应适当加大数量备用；1、 展示区完工后要求施工单位重新对项目材料数量进行复核，避免后期出现材料多次下单影响收尾工程进度。计划要充分考虑材料设备的生产周期。1.7现场总平面布置项目总经理5三级计划审批完成后（深圳运营部负责）项目部负责编制现场总平面布置图现场117、总平面布置图根据进度计划、现场条件、工程特点、营销计划确定场地各功能区的划分布置，塔吊、人货梯等设备应结合展示区要求进行摆置，避免影响展示效果。1.8图纸会审及技术交底项目部工程师10施工单位进场后7天提供施工图纸,组织图纸会审和技术交底（应邀请物业公司派人参与）图纸会审记录、施工图技术交底会议纪要提供完整的、经审图机构审查合格的施工图，指定专业人员看图自审，对急需的重要分部分项专业图纸可提前交底和会审1、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI004 1.9组织第一次工程例会项目总经理1项目正式开工前总包进场20天内1、参建各方介绍驻现场的组织机构、人员及分工；2、建设单位宣布对项目118、总监的授权，介绍工程建设相关情况；3、确定施工期间的各项工程管理制度，如：工地例会的参加人员、周期、地址和主要议题等。第一次工程例会纪要1、项目部总经理代表建设单位主持召开的第一次工地会议，项目财务经理、运营中心深圳运营部主管工程师、项目成本经理以及物业管理代表参加。2、向与会各方提供项目部、总分包及监理公司通讯录，确定各方的工作对接人。3、第一次工地会议纪要由监理负责起草，并经与会各方代表会签。1、施工前期准备作业指引CMPD-SZ-XM-WI002 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.10项目预控管理会项目部全体1图纸完成后，119、总包招标前1、对标书、招标文件、图纸等进行仔细审阅，加强对项目的熟悉程度，并就拟实施项目的实施重点、难点提出项目部的建议和意见。2、组织运营中心、相关职能部门、招商建设、客服、物业参加。3、组织召开项目预控会，交流经验、防范工程问题发生，形成项目预控会议纪要。项目预控会议纪要1、预控会由运营管理中心统一牵头，项目部具体组织安排。2、总包开工2周前，项目部将相关标书、合同、图纸及全程策划书交与相关参与部门，以便提出相关预控意见和建议。3、会后形成正式的预控会成果文件，由项目部在项目实施中执行，各部门加强督促。4、预控会议纪要等文件成果列入知识管理案例库，在公司范围内共享。5、各阶段的预控重点详见120、指引。2现场施工条件准备2.1现场条件调查项目部及深圳运营部门获得用地规划许可证（深圳运营部负责）对施工现场场地（包括地面、地下及周边）情况进行调查1、办理地下管线查询手续；2、办理燃气保护协议；3、办理砍伐、迁移、修剪城市树木审批手续；4、办理施工临时排水报建手续； 排水准予行政许可决定书、关于同意砍伐、迁移、修剪城市树木批复、燃气保护协议、地下关系查询报告等注意进行地下管线（尤其是燃气管线）调查和土壤氡浓度检测1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0012.2安排工程地质勘察项目部土建工程师土地正式移交后（发展部、深圳运营部）安排工程勘察单位到现场进行初勘和详勘工程项目地质121、勘察报告1、根据项目进度要求控制勘察进度，保证足够的钻机工作。2、做好场地原始标高的记录和确认工作。3、注意场地内地下管线的查询，必要时应委托做物探。2.3七通一平项目部工程师中标通知书下发（项目部负责）3天内包含临水、临电报装、有限电视、邮政、通讯、宽带、临时路口开口等手续办理项目部组织“七通一平”工程验收，填写零星及附属工程验收书取得临水、临电、临时路口批文临时占用道路许可证、深圳市城市供排水合同、供用电合同1、掌握周边市政管网和场地内管线标高、走向、接口位置等资料2、计算施工所需临水、临电用量时需考虑施工过程中可能出现的最大峰值用量1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD0122、012.4组织场地移交项目部工程师完成“七通一平”施工（项目部负责）组织将场地向施工单位移交，并作相关交底工作。场地交接记录表场地移交给施工单位时做好相关的记录工作；双方工程负责人必须签字确认。序号工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.5现场临建施工项目部工程师项目开工前完成组织完成场地移交（项目部负责）督促总包单位完成现场临建，包括围墙、大门、临水临电设施、办公区用房、生活区用房、材料加工及堆放场地、仓库、试验室、厕所等项目部、监理组织临建工程验收。零星及附属工程验收书1、必须严格按照深圳市安全文明工地要求和公司形象设计要求进行123、设计和布置，监理负责监督和指导，并对落实情况进行检查。2、当施工现场不能满足施工用地需要时，项目部协助联系场外临时用地； 2.6缴交墙体材料专项基金及散装水泥专项资金项目部工程师1在办理主体工程建筑工程施工许可证时（项目部负责）1、项目部在办理主体工程建筑工程施工许可证时领取缴款通知书；2、到项目报建属地建设主管部门（其中市属项目在市住房和建设局业务办理中心窗口）缴款并领取缴款收据。收文回执在深圳市辖区范围内新建、扩建、改建的建筑工程按建筑面积每平方米10元收取墙改基金。水泥使用者每使用1吨袋装水泥应缴交专项基金4元。详情可登录深圳市住房和建设局网站查看服务指南8.2新型墙体材料专项基金征收指124、南及8.5散装水泥专项基金征收指南2.7质监、安监委托项目部工程师2施工许可证办理完成（项目部负责）后质监站、安监站办理工程监督手续建筑工程施工质量、安全监督委托书按项目的工程规模，分别在深圳市建设局或工程所在区建设局办事窗口办理。2.8办理施工许可证项目部工程师13施工合同签订（项目部负责）后到建设局办理施工许可证建筑工程施工许可证按建设局办事窗口提供的“施工许可申办指南”要求准备资料1、深圳地区报建事务管理流程CMPD-SZ-YY-PD001详情可登录深圳市住房和建设局网站的办事指南4.1查看2.9增加一项：现场监控手续红线基点测放项目部工程师2取得建设用地规划许可证（深圳运营部负责）后1125、负责安排专业测绘单位对新建项目进行定位测试。2、负责审批总承包方、专业测绘单位的测量方案，并对测量过程进行监控和抽查3、项目定位测量基准点设置方案审核4、现场验线准备和现场配合5、落实国土规划部门现场验线6、完成现场监控手续。测量控制点成果报告红线基点测放包括项目红线和建筑基线两部分，国土规划部门参与复合工作2.10组织监理单位进场项目部工程师2发出监理中标通知书（项目部负责）3天内1、核对监理单位现场组织机构2、审核监理规划、细则监理组织机构完备按照标书和合同的相关要求进行审核1、施工前期准备作业指引CMPD-SZ-XM-WI002 序号工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容126、主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.11组织施工单位进场项目部工程师10发出施工中标通知书（项目部负责）3天内1、审核施工单位的现场组织机构2、对进场人员、机具设备、物资材料进行核查施工单位现场组织管理机构完全到位按照标书和合同的相关要求进行审核1、施工前期准备作业指引CMPD-SZ-XM-WI002 2.12审核施组、施工方案和进度计划项目部工程师5天施工单位进场后10天内1、审核施工平面图的周全性2、审核总包施工进度计划合理性3、审核关键工序和特殊工艺的施工方法4、审核资源配置及进场计划的操作性施工组织设计内部审批表注意审核施组中对工程重难点的描述是否准确，控制措施是否可行1127、项目工程质量管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI004 2、施工前期准备作业指引CMPD-SZ-XM-WI002 2.13精装修及景观园林施工前准备相关工作2.13.1精装修样板房（售楼部）达到场地移交要求项目部精装修施工单位进场前2天1.完成样板房（售楼部）砌筑抹灰等土建内装工程；2. 完成铝合金门窗安装工程；3. 完成防水工程和相关防渗漏检查整改工作；4. 完成土建水电安装、消防、空调等工程对精装修工程产生影响的前置管线安装工作。（项目部）组织总包和相关设备安装单位按计划完成移交场地范围内的各项前置工作。完成移交精装修工程场地范围内的前置施工1. 合理安排施工进度计划和人员，确保按时达128、到场地移交条件；如无法一次性完成场地交付时，应提前做好预控，保证工作面的分批移交；2. 各施工方施工范围交接部位的技术标准和施工要求，应提前进行多方联合图纸会审和技术交底，确保后续工程的顺利进行；2.13.2景观施工达到场地移交要求项目部景观施工单位进场前2天1.完成地下室顶板防水工程和相关防渗漏检查整改工作；2. 完成移交场地范围内的外架拆除、设备材料和建筑杂物的搬运。3. 完成移交场地范围内的其它工程的检查井及相关管线预埋工作。（项目部）组织总包和相关设备安装单位按计划完成移交场地范围内的各项前置工作。完成移交景观工程场地范围内的前置施工1. 合理安排施工进度计划和人员，确保按时达到场地移129、交条件；如无法一次性完成场地交付时，可在外立面施工后期重新调整现场施工布置，在保证施工所需运输通道和设备堆放前提下，分区域完成工作面的分批移交，确保景观工程的提前介入；2. 首层以上采用悬挑架，在外架拆除前提前交出景观工作面；3. 各施工方施工范围交接部位的技术标准和施工要求，应提前进行多方联合图纸会审和技术交底，确保后续工程的顺利进行；序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.13.3施工场地内部交接项目部设计专员（精景工程师）2精装、景观施工单位进场（项目部）施工单位进场后，装修监理单位应立即组织人员进行施工场地的移交。由设计专员（130、精景工程师）协调项目部安排土建总包单位及监理相关人员参加场地移交，移交结果经六方签字确认。交接记录1、移交后问题处理原则：谁施工的部分谁负责，谁最后保管的部分谁负责。除移交单上所列问题外，建筑结构（含土建防水部分）、水电系统及土建预埋工程由土建总包单位负责；移交管理部分设备材料的完整性移交后，由当值接管单位负责；移交后成品保护责任相应移交，保护做法见精装修项目成品保护方案。2、由项目部负责协调土建总包单位及其他分包单位进行移交问题整改，直至合格。3、交接部位具体要求详见指引3.1.1项。2.13.4图纸会审及设计交底项目部设计专员（精景工程师）7开工前项目工程开工前，设计专员（精景工程师）组织131、设计部、项目部、设计单位、监理单位、精装修施工单位、各供应商的技术负责人参加，进行图纸会审及设计交底，集中将图纸设计问题并形成图纸会审记录，参会人员（单位）签名（盖章）确认，作为施工依据。图纸会审记录主要内容：1、对图纸与现场情况有出入的地方进行解答。2、对图纸表达不清的地方进行解答。3、对现场放线后不满足设计要求部分进行解答。4、图纸中的其他问题。2.13.5合同交底项目部设计专员（精景工程师）1开工前项目工程开工前，设计专员（精景工程师）组织采购管理部、监理单位、精装修施工单位、各供应商负责人参加，进行合同交底。交底记录主要内容：1、明确各方的施工范围及责任。2、明确现场管理要求。3、明确132、供应商供应材料情况，明确甲供材料操作方式。4、安排供应商进行专项材料施工方案交底时间及交底要求。2.13.6定板定样项目部设计专员（精景工程师）20开工前由精装修施工单位及各供应商根据合同要求，制作所有工程所涉及的材料样板，一式2份，提交给设计部。材料样板实物由设计部设计师签字确认后，一份留监理封样，一份施工单位封样。2.13.7施工组织设计审查项目部设计专员（精景工程师）5开工前审核装修施工单位编制的施工组织设计和施工总体方案方案审批文件1、装修施工单位根据设计图纸、结合现场实际情况编制施工组织设计和施工总体方案；2、报送监理单位，审核通过后报项目负责人审批。序号工作任务责任岗位工作时限（天133、）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.13.8专项施工工序深化设计及施工方法交底项目部设计专员（精景工程师）15开工前要求监理单位负责组织精装修施工单位协调各供应商及材料施工要求，对施工工序进行深化设计及施工方法交底，统一做法，统一标准，方便日后维护及检修，形成流水作业。专项施工深化设计1、需进行专项设计的项目有：1） 水电改造深化图纸。2） 防水做法深化图纸。3） 瓷砖及石材排版。4） 其他设备施工深化图纸。2、需施工方法交底的项目有：1） 天花工程：龙骨间距，龙骨设置，封板要求。2） 墙体砌筑及抹灰：砌筑要求，参照国家规范。3） 管线开槽及隐蔽：开槽方法、深度134、，封堵方法等。4） 石材干挂或挂贴方法。5） 其他需交底项目。3、公司有标准化做法的项目，须严格按公司要求执行。参见施工技术标准化手册（标准）及建筑构造做法J2007（标准）。3施工阶段工作管理 3.1地基与基础工程施工基础工程完成后10天内，组织质监部门、监理公司、设计院、勘察单位参与基础及地下结构中间验收，并签署验收意见3.1.1土方基坑支护施工土建工程师45完成施工许可证（提前开工核准）手续办理（项目部）土方开挖、运输、回填，基坑支护施工基坑及支护过程验收合格1、建设局对“基坑专项方案”审批程序的要求；2、做好场地降、截、排水施工；3、基坑支护及边坡水平位移及沉降监测；4、按实际可“先打135、后挖”或“先挖后打再挖”，5、按公司2011模板，基坑施工45天时间。6、基坑周边材料堆载重量。建筑工程施工、验收规范3.1.2桩基工程施工土建工程师60完成施工许可证（提前开工核准）手续办理（项目部）完成桩基工程施工及验收。包括放点、桩机就位、成孔、吊钢筋笼、灌注砼、检测验收等。桩基工程验收合格1、 注意原材料和成孔过程控制。2、 注意参考试验桩检测情况，确定桩长。3、 提前确定拟采用的桩基检测项目。4、 按2011模板，从取得土地到桩基开工共97天。建筑工程施工、验收规范3.2主体结构（含地下室）工程施工1、按照公司2011模板，一层地下室的施工时限为60天；二层地下室的施工时限为90天；136、主体施工按7天4-10天层（按业态），主体封顶80天后，按拆除外架按4天层进度拆除；2、结合项目销售节点和施工场地情况合理安排施工进度，原则上优先进行塔楼部分的地下室施工，确保塔楼主体进度满足销售节点；3、要求监理和施工单位必须严格按工程建设标准强制性条文、房屋建筑工程施工及验收规范及工程设计文件的要求施工与验收，项目部工程师参与隐蔽验收比例不少于30%，其中地下室、首层、标准层第一层、天面层为必检项；34、应单独组织地下室主体结构验收；上部主体工程施工完成后30天内，项目部应组织质监站、监理、设计、勘察单位进行主体工程验收。3.2.1主体施工测量放线土建工程师按三级计划要求地基及基础工程完工137、后建筑物垂直度、标高、全高测量工程测量放线记录表1、 注意对红线及测量基准点位置选取和保护；2、 注意按规范要求设置沉降观测点，定期观测；3、 要求制定施工放线方案，明确水平及竖向传递方法，误差控制范围，督促监理每层复核。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.2.2工艺样板引路制度项目部工程师（主责）设计部（支持）按现场要求开工前1、负责组织监理、施工单位制定项目的样板引路制度（包括工艺样板的清单、施工工艺标准和施工方案、技术交底、验收制度等），并按照工艺标准组织组织和监督施工单位进行样板的实施，样板施工完成后组织项目部（含设计部）138、设计院、监理和施工单位进行多方验收和签字确认。现场实物样板、样板引路三方验收记录表 1、工艺样板范围（包括但不限于）1）土建：模板工程、钢筋工程、砼工程、砌体工程、抹灰工程、屋面工程、门窗工程、地面工程、卫生间及露台屋面防水工程、门窗防水工程、外墙保温工程等；2）装修：吊顶、涂料、墙纸铺贴、墙地砖铺设、石材铺装、木地板、踢脚线等；3）水电：电箱安装及接设、开关面板、厨厕间上下水管安装、厨卫设备安装等；4）建筑外墙、景观铺设：栏杆样式、面砖拼贴与拼缝方式、涂料涂刷式样、石材拼贴等。2、工艺样板的选定：对于各总包、各分包在其施工范围内的标段选定一个区域作为工艺样板的施工范围，该样板每一道工序随着139、现场工程施工的进度提前两周进行。对于现场狭小的场地没有可能选定的区域，可在现场某一栋号的某一单元作为施工样板，该样板的每一步施工步骤不可隐蔽，且须保留样板至各个工序竣工验收前；3、工艺样板的确定：工艺样板施工应遵循规范、图纸、使用功能和设计提出的效果为原则进行施工，施工前，项目部应对施工方案组织各相关单位和部门进行方案可行性的论证并做好全过程记录。3.2.3模板工程土建工程师按三级计划要求测量放线等准备工作完成模板支撑系统架设，模板加工和拼装、拆除1、隐蔽验收记录2、质量检验批验收记录3、分项工程验收记录1、注意建设局对“高支模专项方案”审批程序；2、注意控制拆模时间（尤其是悬挑结构的拆模）；140、3、注意控制预留洞口数量、位置和模板完好性；4、注意对模板支架系统的检查和验收；。5、根据进度要求监控施工使用的模板材料和人员投入，确保材料周转和施工人员满足现场工程进度需要。6、按照实测实量要求做好混凝土浇筑前模板质量的检查和验收工作，拆模后立即进行主体分项的实测实量工作；模板工程相关技术规程及验收规范3.2.4钢筋工程土建工程师按三级计划要求完成施工准备工作后钢筋原材料的检测、钢筋下料、加工和安装工作。1、材料复检报告2、隐蔽验收记录3、质量检验批验收记录4、分项工程验收记录1、注意材料外观及力学性能检测，提前送检，不合格禁用；2、注意钢筋品种、规格、数量、位置接头方式；3、钢筋连接重点检141、查，搭接长度、焊点位置等；4、注意钢筋必须的等强代换，焊接焊剂的型号。5、根据计划进度要求监控钢筋进场和施工人员投入，确保各种钢筋材料的及时到场、现场材料加工和施工进度满足进度计划要求；6、组织监理和施工单位做好隐蔽验收工作，并按要求组织设计单位和主管部门参与重点楼层的隐蔽验收工作。7、项目部定期组织抽查监理和施工单位报验、隐蔽验收等相关资料，确保验收制度和相关资料的及时性和完备性。钢筋工程相关技术规程及验收规范序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.2.5砼工程土建工程师按三级计划要求模板、钢筋工程验收合格1、 砼配比、原材料检测等142、2、 砼浇注、养护等施工3、 试块制作、养护、送检等施工1、隐蔽验收记录2、混凝土配合比试验报告3、检验批验收记录4、砼试块检测报告5、分项工程验收记录1、 注意做好商品砼供应商的考察工作；2、 做好砼配比试验和养护工作；3、 建议项目部监理不定期进行砼配料单核查；4、 注意砼振捣、塌落度测量和试块留置；5、 注意不同标号砼构架之间的砼浇筑处理。6、 注意砼冷缝、后浇带界面处理，浇筑时间。7、 组织监理进行混凝土浇筑旁站并不定期对监理旁站记录进行抽查。砼工程相关技术规程及验收规范3.2.6砌体工程土建工程师按三级计划要求砼结构验收合格后1、砌块、砂浆等原材料检测2、植筋、砼条基、砌体砌筑、门洞143、过梁、圈梁、构造柱等施工1、隐蔽验收记录2、砌块检测报告3、检验批验收记录4、砂浆配合比试验报告5、分项工程验收记录1、注意砌体外观质量、及强度检测、砂浆配合比等，不合格禁用；2、注意植筋间距模数与砌块模数匹配，有防水要求的房间应砌筑素砼条基；3、注意砌块砌筑前要淋水，砌体砌筑中预留构造柱、门过梁、圈梁。4、首层主体结构完成拆模和场地清理工作后，尽早启动砌体工程及相关准备工作（人货梯安装、砌块材料进场及送检、砂浆搅拌机安装或商品砂浆堆放池等）。砌体工程施工及验收规范3.2.7铝合金工程土建工程师按三级计划要求砌体工程验收合格后（按土建施工计划分层移交、分层安装）1、铝合金门窗框加工、成平保护等144、进场验收；2、门窗洞口移交；3、门窗框安装；4、塞缝及防水1、铝合金门窗安装工程检验批质量验收记录表1、铝合金门窗框进场验收重点关注型材拼缝宽度、相同截面型材拼缝高低差及成品保护等是否满足规范及标书要求；2、门窗洞口移交要有书面移交记录；3、门窗框安装检查重点检查窗框正面垂直度、窗框固定片间距等是否满足规范要求；4、塞缝及防水验收重点检查塞缝饱满度及防水厚度是否满足规范及标书要求；铝合金工程施工及验收规范3.2.8抹灰工程土建工程师按三级计划要求砌体工程验收合格后（可结合项目实际情况分层分段移交工作面施工）1、施工准备工作检查；2、基层处理检查；3、实测实量检查；1、检验批验收记录2、砂浆配合145、比试验报告3、分项工程验收记录1、施工准备工作重点检查砂浆配合比、集中搅拌情况；砌体工程验收合格；水电管线布设完成，结构施工墙面上的预留孔洞堵塞严实；2、基层处理重点检查挂网、拉毛、灰饼；3、抹灰完成后马上开始立即组织施工单位和监理单位开展实测实量工作；抹灰工程施工及验收规范序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.2.9预应力工程土建工程师按三级计划要求模板工程验收合格后1、预应力筋、张拉仪器、锚具、注浆强度等检测2、预应力筋、锚具等预留预埋施工3、砼达到张拉设计强度后进行预应力张拉、锚具锚固、注浆等施工。1、隐蔽验收记录2、预应力钢146、绞线试验报告3、预应力张拉记录4、水泥砂浆检测报告5、分项工程验收记录1、注意材料外观及力学性能检测，不合格禁用；2、注意钢绞线下料长度，锚具预埋固定施工；3、注意混凝土达到80%设计强度后方可进行预应力张拉；4、注意后张法预应力注浆量，预应力波纹管内注浆充盈度。预应力工程施工及验收规范3.2.10建筑防水土建工程师按三级计划要求防水部位基层施工完毕地下室、外墙面、屋面、厨卫间等工程部位的防水施工，淋水、泼水、蓄水试验工作。1、防水层隐蔽工程质量验收记录2、防水工程渗、漏试验记录3、泼水、淋水、蓄水试验记录4、防水材料、防水砂浆试验报告1、注意不同地区、不同施工部的防水材料选用，卫生间墙面建议147、采用聚合物水泥砂浆以便贴砖；2、对防水材料一定要现场按批次抽样送检，防止以次充好，弄虚作假；3、注意对防水基层处理的检查验收，特别是911；4、注意外门窗边、厨卫间等部位的防水施工质量，严格进行淋水、蓄水试验。防水工程相关技术规程及验收规范3.3安装及专项施工安装工程施工完成后10天内，组织质监站、监理公司、设计院、勘察单位参与水电中间验收，并签署验收意见3.3.1地下室设备管线安装场地移交土建工程师按三级计划1.地下室模板拆除清理完成；2.完成设备房及地下室墙体砌筑和粗装修；3.完成地下室顶棚和地面找平层施工；设备安装单位进场后，监理单位应立即组织人员进行施工场地的移交。由项目部安排土建总包148、单位及监理相关人员参加场地移交，移交结果经各方签字确认。交接记录1、移交后问题处理原则：谁施工的部分谁负责，谁最后保管的部分谁负责。除移交单上所列问题外，建筑结构（含土建防水部分）、水电系统及土建预埋工程由土建总包单位负责；移交后，由当值接管单位负责；移交后成品保护责任相应移交。2、由区域项目部负责协调土建总包单位及其他分包单位进行移交问题整改，直至合格。3、场地移交时间根据项目设备进场施工时间倒推确定，可分区域进行分批移交，提前进入施工。3.3.2地下室管线综合施工交底水电工程师按三级计划各管线安装施工开始组织设计院、监理和消防、给排水、供电、智能化、通信、有线电视等安装单位进行管线综合管交149、底会，明确安装原则、施工工序、安装高度等技术要求，形成管线综合施工交底会议纪要。管线综合施工交底会议纪要1.明确管线安装避让原则、安装高度、管线和设备尺寸、安装位置等；2.主体施工时一定要孔洞预留准确，对电表箱、通信管线及设备尺寸、电梯按钮底盒、消防栓等预埋空洞要求监理提前复核；3.明确管线安装应“先打码、后装管”的施工工序，施工过程当中应加强巡查，严格把关。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.3.3给排水系统安装给排水工程师按三级计划要求主体工程施工完成后1、管道安装2、设备（水泵、水箱等）安装3、水压检测试验1、管道、阀门等材150、料进场检验报告2、安装隐蔽工程验收记录3、分部、分项工程质量验收记录1、注意施工期间管线、设备的成品保护；2、注意做好与结构工程的施工配合工作；3、室内给排管安装完毕后应进行打压试验；4、套房内冷热水管安装位置应与所划线；5、地漏应安装“存水湾”或使用防臭地漏； 6、水表箱应安装在地面上，避免放置在路上；7、天面如分别隶属不同客户或天面结构设计为反梁，每户应尽可能设有独立排水系统；8、小区水景、地面、游泳池施工过程中应充分考虑坡度，避免出现积水或排水难的问题；9、供水管网尽量不要暗埋在总平地下，而应在地库架空安装，检修时则无需开挖地面；10、管道井、水表井的门锁钥匙建议通用。给排水工程相关技术151、规程及验收规范3.3.4消防系统安装给排水工程师按三级计划要求主体工程施工后1、 管道安装2、 设备（机泵、喷头、阀门、消火栓等）安装3、 自动喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统安装、调试及试验4、 电气接地电阻安装及测试设备、管道安装、验收记录灭火系统工程质量验收记录灭火系统调试、联动、试验记录设备、主要材料进场检验记录分部、分项工程质量验收记录1、注意施工期间管线、设备的成品保护；2、注意做好与结构工程的施工配合工作；3、注意在地下室、架空层施工时，进行管线综合，“小管让大管、有压让无压”；4、供水管网尽量不要暗埋在总平地下，而应在地库架空安装，检修时则无需开挖地面；4、水泵房等设备152、房地面、设备基座应铺瓷砖；5、消防验收政府高度重视，必须认真施工检查。消防工程相关技术规程及验收规范3.3.5电气照明、电气动力、备用及不间断电源、防雷接地、建筑电气安装电气工程师按三级计划要求装饰装修工程施工开始以后1、 电气配管安装2、 大型灯具、电缆敷设、设备安装3、 防雷引下线连接4、 漏电开关、插头插座设施安装5、 设备、主要材料进场检测6、 隐蔽验收1、 电缆敷设记录2、 电气配管工程隐蔽验收记录3、 设备及主要材料进场检验记录4、 分部、分项工程质量验收记录1、注意暗埋电管的畅通及成品保护；2、各种配电箱（柜）钥匙通用，配电柜、配电箱内各种电缆上应挂上永久标牌，上面记载电缆上级来153、处、去处、所控区域等详细资料；3、高低压配发电机房等设备房地面、设备基座应铺瓷砖；4、发电机储油间设置防爆灯、通风口，应接应急电源，储油间门口做30cm高防漏油门槛；5、发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的透气弯管；6、油箱储存保证发电机满负荷工作3小时以上、不超过8小时的储油量；油箱应可靠接地；7、强弱电井应设置照明，照明开关在井道内，强、弱电井内需要设置工作插座和工作开关；8、强电井、弱电井门锁钥匙通用，泛光灯安装位置需考虑维修可达性，避免损坏后无法维修；9、电梯厅、楼层过道、消防楼梯照明宜选用节能灯，并选用与节能灯配套的感应开关；10、总平的路灯、景观灯154、应分路控制，实现可根据时间段全开、间隔开启功能；11、每户室内总开关放置于室内，不放置于入户花园，阳台照明开关放置于室内，以防飘雨漏电。电气工程相关技术规程及验收规范序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.3.6变配电安装（属于电气工程）电气工程师按三级计划要求装饰装修工程施工完成以后1、 高压电缆、电气配管安装2、 漏电开关、空气断路器安装3、 环网柜、变压器安装4、 设备、主要材料进场检测5、 隐蔽验收1、安装隐蔽工程验收记录2、电气配管工程隐蔽验收记录3、漏电开关、空气断路器进场检验报告4、环网柜、变压器、高压电缆母线抽样试验检155、验报告5、 设备及主要材料进场检验记录1、注意设备进场的运输通道；2、注意室外埋管与总平施工密切配合；3、重点关注供电局提供电表的时间与尺寸；4、住户用电、公共用电、照明用电、电梯等大型设备用电、商铺用电分开，分类计量，并安装单独的计量电表，便于计量公用电费，便于供电局抄表到户。安装工程相关技术规程及验收规范3.3.7建筑智能安装电气工程师按三级计划要求装饰装修工程施工完成以后1、 建筑智能系统安装2、 设备、主要材料进场检测3、 隐蔽验收1、智能建筑系统工程验收相关项目结论汇总表2、智能建筑分项（子系统）工程质量验收记录3、智能建筑子系统（系统）工程质量验收记录4、设备及主要材料进场检验记录156、1、重点关注甲供材料进场时间；2、注意成品保护；3、尽量确保智能化设备不要放在露天；4、楼栋入口可能对讲机门应考虑背光过强导致图像不清晰等现象发生；5、首层大堂室内门禁开关应防止室外能开启。安装工程相关技术规程及验收规范3.3.8通风与空调暖通工程师按三级计划要求主体及粗装修完成1、 通风空调系统安装2、 冷却塔、通风机、空调风机等设备调试、验收3、 原材料、设备检验、功能试验、系统测试1、 安装隐蔽工程验收记录2、 设备及主要材料进场检验记录3、 分项工程质量验收记录4、 分部（子分部）工程验收记录5、 各种功能性测试记录1、注意管线洞口预留、空调机位的尺寸及安装室外机时的方便性，室内空调位157、与空调洞、空调电源插座之间的距离；2、在地下室、架空层，注意管道的综合与优化、确保净高要求、穿墙部位的封堵；3、对集团采购的设备应提前与采购部联系进行订货；4、注意通风与空调工程施工与其他专项工程的工序衔接，确保设备基础与实际设备相吻合安装工程相关技术规程及验收规范3.3.9电梯（起重机）安装电气工程师按三级计划要求完成电梯机房、电梯井道的土建装修主体结构施工后1、 设备开箱检验2、 电梯（起重机）设备安装、调试1、 电梯安装图2、 设备及主要材料进场检查记录3、 电梯安装工程施工及验收资料4、 电梯检测报告1、及时提供楼层完成面的标高；2、注意电梯底坑的排水；3、注意成品保护；4、注意电梯调158、试用电源的提供；5、注意电梯机房通风散热问题。6、安排电梯机房与电梯井道的土建施工提前进行，电梯安装工作提前进场施工。安装工程相关技术规程及验收规范序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.3.10燃气系统安装燃气工程师按三级计划要求装饰装修工程施工完成以后1、 燃气设备、管道安装2、 燃气管道吹扫（清管）、试压3、 设备调试、验收1、室外燃气管道施工测量放线记录2、室外燃气管道竣工测量成果表3、燃气管道样板房验收记录4、吹扫、试压记录5、中间验收记录5、 设备及主要材料进场检查记录1、 注意管道接头质量控制；2、 注意做好检测与成品保159、护工作。3、 注意做好与燃气集团的沟通工作。燃气工程相关技术规程及验收规范3.4装饰装修施工项目部工程师按三级计划要求主体结构封顶包括墙面、地面、铝合金门窗、涂饰等装修工程施工质量验收、隐蔽记录、试验检验报告、试验记录1、 注意做好材料供货质量控制；2、 及时进行样板制作；3、 做好检测和成品保护工作。装修工程相关技术规程及验收规范3.5公共部分装修项目部设计专员（精景工程师）按三级计划要求1.完成公共部分工程范围内的粗装修工程；2. 完成铝合金门窗安装工程；3. 完成防水工程和相关防渗漏检查整改工作；4. 完成土建水电安装、消防、空调等工程对精装修工程产生影响的前置管线安装工作。主体结构封顶160、包括大堂、电梯厅等部位的墙面、地面、吊顶、涂饰等装修施工1、装饰装修质量验收记录2、试验、检验记录3、主要材料进场检查记录1、注意做好材料供货质量控制；2、及时进行样板制作；3、做好检测和成本保护工作。4、结合土建和设备安装施工进度分楼栋、分楼层移交场地，精装修施工单位提前进场施工。装修工程相关技术规程及验收规范3.6销售展示区施工项目部设计专员（精景工程师）按三级计划要求展示前100天包括会所（售楼处）、展示样板房及总平景观装修1、装饰装修质量验收记录2、试验、检验记录3、主要材料进场检查记录1、做好施工场地的移交手续办理工作；2、注意做好样板先行和定版定样工作；3、做好甲供材料和乙供材料、161、成品保护工作4、样板房卫生间应做闭水试验，室内给水管应做好打压测试；5、有线电视、电话、燃气等线路和接口能正常使用；6、注意施工方是否严格按规范施工，特别是电气安装工程，避免出现电气火灾隐患。1、项目工程巡查作业指引CMPD-SZ-GC-WI002 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.7总平景观施工项目部设计专员（精景工程师）按三级计划要求1.完成地下室顶板防水工程和相关防渗漏检查整改工作；2. 完成移交场地范围内的外架拆除、设备材料和建筑杂物的搬运。3. 完成移交场地范围内的其它工程的检查井及相关管线预埋工作。总包移交作业面后室162、外道路、管线、景观等施工1、隐蔽工程验收记录2、主要材料进场检查记录3、试验、检验记录1、做好施工场地的移交手续办理工作；2、注意做好样板先行和定版定样工作；3、做好甲供材料和乙供材料的管理工作4、注意施工工程中的成品保护工作；5、供水主管附近不宜种植根系发达的树木。6、结合土建和设备安装施工进度分区域移交场地，景观施工单位提前进场施工。景观工程相关技术规程及验收规范3.8分部分项验收项目部工程师、设计专员（精景工程师）分部分项工程完工后1、负责分项工程竣工验收各阶段的组织协调工作2、督促整改工作3、审查竣工资料是否符合要求分部分项验收资料总包季度评价表注意掌握竣工验收的程序、参加单位、所需资163、料的目录和内容、验收的时效性.3.9工程进度管控项目部工程师、设计专员（精景工程师）全过程工程进入施工阶段1、审核施工单位编制的各项施工进度计划；2、落实合同总工期和节点计划控制措施；3、向采购部提供甲供材料和设备的进场计划；4、负责项目工程计划的落实、纠偏5、根据公司指令调整（加快或延迟）项目开发进度计划6、参加工程月度检查、考核和预警7、及时告知物业公司进度调整。1、项目工程施工进度计划2、项目总施工进度计划3、甲供材料进场计划4、工程联系单5、工程管理月报6、竣工验收计划7、展示区施工计划1、进度计划的编制应充分考虑其可实施性；2、协调与沟通是落实进度计划最有效的方法；3、 除项目总进度164、计划外，要求施工单位编制周进度计划，每周工作例会时进行检查纠偏；4、 按公司2011模板要求，18层/1层 地上、地下建筑面积，10万/2万 ： 开工到预售时限为144天；开工到封顶时限为186天；开工到拆外架时限为350天；开工到竣工验收备案时限为490天；整个建设期为510天。1、项目工程进度管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI003 2、公司对项目的指令节点3.10工程质量管控项目部工程师、设计专员（精景工程师）全过程工程进入施工阶段1、确定项目质量目标，编制本项目工程质量控制要点；2、监控工序施工过程的质量控制、参与隐蔽工程验收；3、组织质量专题会议，跟踪处理质量问题，参与现场工程质165、量巡查4、组织分部分项工程验收、中间验收、竣工验收；5、及时组织、跟进质量事故处理。1、本项目工程质量控制要点2、工程管理周报1、要求监理、施工单位制定质量控制方案，明确质量控制要点和控制方法及措施；2、建立项目的三级质量管理体系，落实质检员；3、严把原材料进场关，加强过程检查和工序交接验收，高度重视隐蔽工程验收；4、必须施工单位先进行三级自检后，监理验收；4、项目部专业工程师必须参与只要部位，关键工序的工程施工质量检查与验收。1、项目工程质量管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI004 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.11项166、目工地周例会项目部全体全过程工程进入施工阶段1、对本周下发设计变更进行提醒；2、协调解决总分包单位需协调的问题；3、施工单位汇报本周完成工作以及下周工作计划；4、监理单位通报上周会议决议落实情况、实测实量情况及对现场工作进行分析、提出工作要求；5、项目部对现场本周各单位工作进行总结、对下周工作提出预控要求。工地周例会会议纪要；确定工地周例会制度；确定工地周例会会议流程；1、项目工程进度管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI003 3.12工程实测实量管控工程实测实量管控项目部工程师项目部工程师全过程全过程工程进入施工阶段（首层结构完成拆模工作后开始）工程进入施工阶段（首层完成拆模工作后开始）1167、项目部组织总包和监理进行招商地产产品质量实测实量操作指引ZS01版2012-6-1和项目部实测实量专项管理方案的交底；2、审核施工单位和监理单位编制的实测实量实施专项方案；3、监督总包单位对项目各施工阶段实施100的实测实量及监理单位按照30%比例抽检的实施工作；4、项目部对监理单位实测实量数据按不低于30%比列进行抽检；5、参与城市公司运营部及控股第三方对于项目实测实量工作的检查1、项目部实测实量专项管理方案；2、审核后的施工单位及监理单位的实测实量实施专项方案；3、项目部实测实量抽检数据报告；4、城市公司运营部及控股第三方实测实量巡查报告回复;1、要求监理、施工单位必须成立实测实量工作小168、组，确立实测实量工作实施架构，明确责任人；2、要求开展实测实量月度评审，每月对施工单位与监理单位实测实量工作的实施过程、实施结果及整改情况进度月度评审；3、要重视实测结果数据的运用，发现问题并督促承建商及时将实测数据反馈到一线班组、督促整改，并要求承建商采取措施规避类似的问题；4、为便于实测实量工作开展，在项目的总包和监理招标中，明确要开展第三方实测实量工作，要求其安排相关人员，配备实测实量仪器；并将相应费用列入招标文件及合同当中；同时在合同中可约定奖罚措施；3.13工程质量隐蔽验收项目部工程师、精景工程师全过程工程进入施工阶段参与工程重点部位及工序验收隐蔽工程验收记录工程进入施工阶段提前确定169、重点分部分项工程质量见证点参与验收计划；1、项目工程质量管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI004 3.14外墙、门窗淋水试验项目部工程师按三级计划要求外墙土建装修和铝合金门窗安装完成1、组织监理和施工单位结合建筑特点安排外墙淋水试验，审核相关验收小组人员架构与名单；2、审核外墙淋水试验技术方案与实施细则；3、督促检查外墙淋水试验的实施与整改工作。1、淋水试验报告2、淋水试验整改报告回复单1、建立外墙淋水试验管理制度，成立专人验收小组，确保各项检查与整改制度的严格落实；2、淋水试管结合建筑立面特点沿周边设置并作有效固定，设置闸阀保证供水压力，确保外墙的每个角落均可以覆盖连续水幕，确保淋水试验170、标准；3、淋水试验完成后编写淋水试验报告，标明渗漏位置和分析渗漏原因；4、组织监理审核渗漏整改方案并跟进落实，督促施工单位整改并完成淋水试验整改报告回复单。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.15安全生产管理项目部工程师及精景工程师全过程工程进入施工阶段1、审核安全文明监理细则和安全文明施工方案；2、监督检查现场安全文明施工状况，负责督促现场安全文明施工；3、核定安全文明施工措施费的支付；4、参与安委会组织的各种活动；5、负责项目事故的调查、处理。1、安全月度报表2、安全事故报告3、事故处理报告1、建立项目安全文明施工管理体系，成171、立以项目总为组长的安全生产与文明施工领导小组；2、制定安全生产管理制度，落实各单位方安全员，坚持进行周安全专项检查；3、高支模、深基坑、三边四口、临电是管控重点，注意做好防台风、防火、防高坠工作。4、发生安全事故应果断处置、及时按规定上报。1、安全文明施工管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI005 2、深圳市建筑施工现场标化管理规定3.16项目安全质量巡查项目部全体按周定期组织施工单位进场后1、组织监理和施工单位对工地现场的安全文明施工进行专项巡查；2、组织监理和施工单位举行工地现场专项会议，对存在的问题进行整理分析，并要求定时落实整改，形成项目安全质量巡查会议纪要。项目安全质量巡查会议纪要172、落实会议制度，建立长效机制，明确责任人。2.对发现的安全、质量隐患进行跟踪落实，下次巡查时进行上期问题关闭。1、安全文明施工管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI005 3.17工程成本管理（变更/签证）项目部工程师、设计专员（精景工程师）全过程工程进入施工阶段1、编制项目“阶段成本目标”；2、编制、签署项目的施工合同；3、审核工程进度款，进行月审月结；4、设计变更和现场签证的成本控制5、配合项目部进行索赔与反索赔；6、审核工程结算，进行项目成本控制总结分析。1、项目成本月报表2、项目进度成本审核3、变更签证成本审核1、成本工程师审核工程进度款，必须严格按已验收合格的已完成工程内容计算；2、项173、目部专业工程师负责确认变更、签证的工作内容及工作量，成本工程师应复核工程量，并再审核工程价款。3、超过10万元的工程变更，必须进行成本预警；4、注意提高变更、签证审核的及时、准确性。1、合同结算管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI006 2、现场签证管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI007 3、设计变更管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI010 3.19对施工监理的管控项目部工程师、设计专员（精景工程师）合同约定时限工程进入施工阶段1、审核监理规划、监理细则等工程管理、技术方案及造价成本资料；2、管理和利用好监理，促使工程保质保量、安全、快速的顺利推进； 3、考核监理对工程进度、质量、174、安全文明及成本的控制效果。1、监理工作评价表（住宅类）2、监理工作评价表（公建类）1、从人员及设备配置、对项目工程进度、质量、成本、安全文明管理方面加强对监理管理考核；2、对监理的技术水平、工作态度、出勤、协调配合、问题处理及时合理性药重点要求。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.20档案工作管理项目部工程师、设计专员（精景工程师）全过程工程进入施工阶段1、负责项目基础管理资料的收集、整理、组卷、归档工作；2、完成项目管理日志、项目大事记、项目会议纪要、项目各阶段重要管理资料、项目相关批文等的管理； 3、收集设计、施工、监理等单位175、相关工程归档资料，组织项档案验收。1、项目文件卷目索引表2、项目档案管理资料1、项目部的资料档管理必须符合集团和公司的档案管理规定要求。2、项目部资料档案应指派专人负责管理，分类建档、及时、真实、齐全；3、督促施工监理进行工程档案资料验收移交，项目竣工1月后，将项目部资料交公司参档案室。1、建设工程档案管理指引CMPD-SZ-XM-WI012 4营销及销售管理4.1编制及评审项目营销全程策划书营销专员及项目总经理20方案报建完成（深圳运营部）编制及评审项目营销全程策划书项目营销全程策划书由营销专员负责编制，报营销中心审核通过后，由项目总经理审定，报项目分管领导及营销专业委员会备案。1、深圳地区176、业务管理权责手册1.1-2011增加版本号4.2项目营销、销售相关工作营销专员及项目总经理按营销计划项目进入营销、销售阶段1、负责编制及评审项目营销策略总纲、项目入市报告、项目定价策略报告、推盘方案、开盘方案等2、发起销售代理机构的确定及费率标准3、项目营销推广费用、销售费用管理项目营销策略总纲、项目入市报告、项目定价策略报告、推盘方案、开盘方案-1、深圳地区业务管理权责手册1.1-2011增加版本号4.3预售事务办理项目部300项目达到预售条件1、控制项目工程进度、使工程现场达到预售条件。2、提供工程进度形象证明。3、负责签署项目公共配套移交意向协议书，并在预售申报前完成。4、协助深圳运营部177、门办理商品房销售面积预测绘。5、提供项目施工图备案图纸原件（盖预售测绘采样章、图纸备案存档章、设计身图章）；6、确定并提统一的供交楼标准。预售申报办理所需资料清单提供相关资料1、深圳地区的预售条件：多层建筑、主体结构封顶；高层建筑、主体结构施工至23。2、计划预售前7天，营销、财务应组织召开营销专题会，确定销售策略和销售价格，报总经理办公会确认；3、项目部应督促营销中心提前向政府报送预售许可证申请；4、办理预售许可证前，项目部必须组织进行预售查账工作；之后，应严格控制影响建筑外观及建筑面的工程变更；若有，必须报分管总审批。1、项目销售管理工作流程CMPD-SZ-YX-PD003 2、项目预售事178、务作业指引CMPD-SZ-YX-WI015 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件4.4项目展示区管理及营销准备工作项目部设计部16460展示区的售楼处、会所施工图纸完成，总包招标后已开始进场施工展示区的售楼处、会所建筑单体施工完成1、保证项目按KPI的达到预售条件。2、按照公司节点要求完成售楼处及其他展示区的施工；3、完成项目售楼资料的制作，如售楼合同附图、交楼标准的填写等。4、完成销售百问及统一说辞。5、编制使用说明书和质量保证书，参与项目展示区的设置；6、会同施工、监理、物业对销售大厅、样板房等区域进行验收，移交；项目销售百问销售179、统一说辞使用说明书质量保证书1、项目部提供：项目总平面渲染图、楼层平面图、分户平面渲染图、楼层效果图、查丈报告等。2、设计部提供：园林渲染效果图室内设计平面图室内设计透视图等。3、项目部、精景工程师应督促施工单位进行发现问题整改。4、移交时应有销售大厅、样板房物品清单，与物业公司共同清点物品、钥匙后移交；6、应向物业公司提供临时办公用房。1、项目营销策划工作流程CMPD-SZ-YX-PD002 5项目验收阶段5.1编制工程项目总体验收计划项目部5主体封顶后30天内编制工程项目总体验收计划工程项目总体验收计划计划应包括项目各专项验收工作、分户验收、预验收、竣工验收及与之相关的关键性工作，验收条件180、待完成的工作、计划完成时间等内容。1、工程管理策划作业指引CMPD-SZ-XM-WI001 2、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002 5.2分部工程验收登记手续项目部各分部工程施工完成、技术资料齐全项目部督促完成以下工作：1、施工方填写分部工程验收申请报监理审批,经设计、勘察、建设方同意，向质监部门提出验收申请。2、施工项目部与质监部门沟通确定检查验收时间、现场进行工程实物和技术资料的验收。分部工程验收登记表1、分部工程验收由监理单位组织，设计、施工、项目部参与，并邀请质监部门参加；a) 2、分部工程验收合格后，项目部应将施工方到质监部门领取的分部工程验收登记表原件移交办公室181、。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI009 5.3各专项验收序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件5.3.1分户验收项目部80外架全部拆除1、按照深圳市建设局房屋建筑工程分户验收规定的表格和项目实施；2、监理负责组织施工总包及分包单位进行逐套逐项检查与验收；3、项目部、物业公司应派人参与分户验收工作。分户验收合格证1、因逐套验收标准更新较快，各项目应在进行分户验收工作前到质监总站确认此项工作。2、质监总站要求制定实施方案，经监理、甲方、质监总站确认后组织监理、总包和物业实施。3、要求必须全部检查验收，质监站采取抽查形式，（一182、般商品住宅3%、政策性住房5%）；4、对净高、通道净宽、安全防护高度重点核查；5、分户验收资料是竣工验收申请资料的内容。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0092、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0025.3.2室内空气检测项目部15外架拆除,室内建筑装修工程全部完工项目部负责室内空气检测的计划、组织、协调、监督管理。室内环境空气检测报告1、第三方检测，验收时根据工程室内装修情况确定，具体分为三类：墙面、地面、天花仅做水泥砂浆抹灰，检测氡；墙面、天花已刮腻子的，检测氡、甲醛、TVOC；已做好室内装修，具备居住或使用条件的，检测氡、甲醛、苯、和TVOC，氨可视具体情况定183、。2、抽检房间的数量，应不少于房间总数的5%，且不少于3间。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI009具体参加深圳市建筑工程质量检验中心服务指南。5.3.3防雷验收项目部30项目防雷完工防雷验收防雷中心出具防雷装置检测报告深圳市气象局出具防雷验收合格证报送的资料要求1申请人身份证明材料（建设方提供）（建设单位营业执照，法人证明书、法人授权委托书1份、法人身份证复印件）2防雷装置竣工验收申请书（建设方盖章）3防雷装置设计核准意见书（深圳市气象局出具）4专业施工单位资质证书（由施工单位提供）5施工人员资格证书（由施工单位提供）（须是参与项目建设的施工人员；提交1名项目负责人注册建造师证书184、和1名电工、1名焊工操作证；证书提交复印件并盖施工单位公章，验原件。）；6防雷装置施工安装记录（由施工单位提供）（应盖施工单位、建设单位或者监理单位公章；防雷装置施工记录应包括引下线、等电位、接闪器（避雷带）、基础接地、天面避雷网格、均压环等防雷装置的隐蔽施工记录）；7防雷装置竣工图（由施工单位提供）8防雷产品检测报告（防雷产品生产厂家提供）（限提交浪涌保护器的检测报告。浪涌保护器的检测报告须是国务院气象主管机构授权的防雷产品检测机构（北京、上海）出具的测试合格报告。提交复印件（封面及14页即可）1份加盖施工单位公章）。9 防雷产品合格证（防雷产品生产厂家提供）10防雷装置检测报告（深圳市防雷185、中心出具）序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件5.3.4电梯验收项目部30电梯安装与调试完成负责电梯验收的计划、组织、协调、监督管理。深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单1、参加单位：政府电梯监督检验管理部门、建设单位（项目部、物业）监理、施工及安装单位；2、必备资料： 深圳市电梯 /自动扶梯检验申报表、深圳市特种设备施工告知（申报）受理回执、电梯技术资料交接证明书等。具体验收工作及内容详见深圳市市场监督管理局网（）：深圳市电梯、自动扶梯监督检验办理指南。5.3.5消防自验项目部30消防工程施工完成并现场已达到初验条件标准负责186、消防自验的计划、组织、协调、督促监理、施工单位对工程质量进行及时的整改。消防自验合格报告1、参加人员：项目部、监理、施工及安装单位。2、消防验收住宅部分由公司消防验收小组进行验收；3、建筑总面积大于1000的托儿所、幼儿园等公共建筑由政府公安消防机构进行验收。5.3.6消防验收（消防局组织核验）项目部30消防自验合格1、项目部负责配合消防局的工程消防专项验收核验工作；2、督促监理、施工单位对消防局提出问题进行及时的整改；3、负责跟踪取得消防局认可的完成消防专项验收核验证明。消防工程验收合格意见书1、参加人员：公司消防工作小组、项目部、监理、设计、施工安装单位及物业公司；2、必备资料：消防验收申187、请表、消防自验合格报告、消防产品备案登记表以及各阶段消防审核意见书等。3、申报建设工程竣工消防验收，重新申报建设工程消防验收。深圳市公安局消防局网站（）：消防行政许可及建设工程消防设计审核、验收备案抽查办事指引，5.3.7节能验收项目部30外架拆除1、项目部负责组织节能验收、技术数据及报验资料提供、督促监理、施工对验收提出问题及时整改；2、深圳运营部门负责节能验收的对外申请联系工作。3、负责取得建筑工程节能专项验收合格文件。 深圳市民用建筑节能专项验收意见书1、参加单位：建设局，建设单位（项目部、物业）、监理、总包施工及相关安装单位；2、设计专员必须注意施工中符合设计节能专篇的各项技术要求；3188、谨慎选择材料:聚氨脂发泡胶和聚苯板属易燃可燃材料，原则上禁止使用；4、外保温结构中，层间防火带是审查重点，岩棉板、保温砂浆、泡沫砼可作为层间防火带。具体验收工作及内容详见深圳市住房和建设局（）网站办事指南：6.2 申请办理建筑节能专项验收服务指南。5.3.8竣工查丈项目部40主体工程外墙脚手架拆除完毕且有整套完整的竣工图纸以及小区道路、绿化完成1、深圳运营部门负责与市地籍测绘大队部门联系，落实竣工测绘测量工作；2、项目部负责所有技术和技术沟通、解释工作。建设工程竣工测量报告竣工查丈报告1、竣工查账前，项目部应进行预售面积查账，之后必须严格控制涉及面积变化的设计变更；2、竣工查丈期间，项目部设189、计专员应与测绘大队积极沟通，每次沟通内容应记录，并及时整理请设计单位补充完善；3、总平的岗厅、凸窗、阳台、架空层是面积竣工查账的关注点。1、初步设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0032、施工图设计管理作业指引CMPD-SZ-SJ-WI0043、房屋建筑面积测绘技术规范SZJG-T22-20065.3.9规划验收项目部30完成全部施工图纸内容（包括室内外），且取得竣工查丈报告（项目部）1、深圳运营部门负责与主管规划验收的政府部门联系、沟通、接洽；2、项目部负责所有技术和技术沟通、解释工作以及针对规划部门提出的整改意见协调施工单位、设计单位、监理整改。建设工程规划验收合格证1、参加单位：190、规划局，建设单位（项目部）；2、必备资料：验收申请表、深圳市建设用地规划许可证、深圳市土地使用权出让合同书、深圳市建设工程规划许可证、经批准的全套图纸（包括总平面图、施工图）及电子文件、建设工程竣工测量和竣工测绘报告、竣工测量和竣工测绘图纸及电子文件。1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002验收工作及内容详见深圳市国土和规划局网站（）在线办事：工程规划验收（建筑工程）。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件5.3.10燃气验收项目部40燃气工程安装及调试完成负责燃气验收的计划、组织、协调、监督管理。燃气工程竣工报告书1、191、在总平施工中，注意燃气管道与其他管道之间的间距问题；2、住宅建筑中，注意燃气接口与电源插座之间的间距要求；3、燃气工程的施工、监理属行业垄断，特别注意工作中的沟通与协调。1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0025.3.11人防验收及备案项目部30验收/5时间上有/进行说明备案工程完工、设备安装调试完毕项目部负责人防工程验收的计划、组织、协调、监督以及验收备案等工作。人防验收意见书人防验收备案证1、深圳市民防局、项目部、物业公司、监理、施工及安装单位参与；2、必备资料：人防专项验收申请表、一套完整的人防工程竣工图及质量保证资料（包括设计变更、材料检验报告、隐蔽记录等）等。1、工程192、竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002详见深圳民防网（）报建指引下载（最新2010-3-15）“人防工程竣工验收阶段”要求。5.3.12办理环保设备监测项目部20设备安装调试完成负责设备监测的计划、组织、协调、监督管理。环境保护设施验收监测报告b) 1、参加单位：监测部门、建设单位（项目部、物业）、监理、施工单位；2、对锅炉、发电机、冷却塔等环保批复上包含的需监测设备应进行监测。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0095.3.13环保验收项目部30总平工程、环保检测完成，并取得环境保护设施验收监测报告、城市排水许可证、室内环境空气检测报告等（项目部）1、负责督促监理、施工193、单位完成项目相关环保施工内容，并自验合格；2、深圳运营部门联系环保局对项目环保项目进行专项验收；3、督促监理、施工单位对提出问题进行及时整改，报请复查；4、负责取得建设工程环保验收合格证。建设工程环保验收合格证1、 参加单位：环保局、建设单位（项目部、深圳运营部门、设计部）、监理、施工及安装单位。2、必备资料：深圳市建设项目竣工环境保护验收申请表、项目环境影响审查批复、环境监测部门出具的环境保护设施验收监测报告、环境保护设施及厂（场）区的管网图等。具体验收工作及内容详见深圳人局环境网（）在线办事：建设项目环境保护设施投入生产或使用（项目验收）办事指南。6配套工程的验收6.1小区雨污排放系统验收194、项目部30室内外排水工程（市政排水设施）施工完成负责工程验收的计划、组织、协调、监督管理。城市排水许可证1、参加单位：排水管理部门、建设单位（项目部）、监理、施工单位。2、现场验收主要查看单位内排水设施排放情况，雨水和污水管道有没有分开独立排放，是否建有隔油池、化粪池以及特殊行业的隔毛池等。 1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0096.2住宅生活永久供水系统验收项目部30工程竣工项目部及时协调项目当地自来水公司主管部门验收并通水，办理自来水公司的同意用水手续。验收合格文件可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002序号工作任务责任195、岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件6.3永久用电验收项目部30工程竣工项目部及时协调项目主管电力主管部门验收并通电，办理由电力主管部门出具的工程验收通知书。工程验收通知书可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0026.4供燃气验收项目部30工程竣工项目部及时组织验收并通气，办理燃气公司出具的验收意见书燃气公司出具的验收意见书可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0026.5电信网络验收项目部30工程竣工项目部及时组织市电信局验收，办理市电信局出具196、的管线工程验收合格证明书。管线工程验收合格证明书可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0026.6环卫设施验收项目部30工程竣工项目部报环卫部门进行验收验收合格文件可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0026.7项目配套设施验收项目部30工程竣工项目部报项目所属区域行政主管部门进行验收验收合格文件可与各专项验收同时进行，并请物业公司参加1、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0027工程验收7.1办理质监验收手续项目部10工程完工、分部工程验质量中间验收登记完成1、督促施工单位向197、质量监督部门报送相关资料，联系现场查核事宜； 2、跟进资料审查进度,与办案经办人约定查核时间，完成现场查核；3、跟踪落实资料通过审查后，项目部负责人与质监部门质量监督部门出具的工程质量监督报告。工程质量监督报告通知项目部组织施工、监理、设计、勘察单位在约定的时间派员参加竣工前初验。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0092、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD0027.2办理安监验收手续项目部10建筑外脚手架、临水临电、施工设备拆完毕1、督促施工单位向安全监督部门申请办理施工安全评价书；2、跟进资料审查进度,与办案经办约定现场查核时间，完成现场查核。施工安全评价书报批报建198、专员将施工安全评价书原件移交办公室存档1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0097.3工程初验项目部5完成设计文件和合同约定的全部内容并自验合格1、施工单位编制竣工报告，由项目负责人、单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位进行初验。2、监理单位收到竣工报告后，组织有关单位进行初验。工程初验合格1、监理负责组织、项目部、设计、物业、施工单位参与；2、分户验收、室内环境监测、电梯及消防验收是工程初验的前提条件；3、项目部、物业公司应参与竣工初验全过程。2、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求199、及成果操作要点及注意事项备注/参考文件7.4竣工验收项目部35预验收合格、节能、燃气等专项验收通过，并取得合格文件或准许使用文件1、根据质监站要求审核的文件清单，递交相关验收文件给质监站审核。2、与质监站确定验收时间后，项目部编制竣工验收方案，并报送至深圳运营部门审核通过后，组织深圳运营部门、施工、监理、设计、勘察等单位召开工程竣工验收会议。3、对竣工验收发现的问题，督促各责任单位严格在10天内逐条整改完毕，经监理和项目部复核无误后2天内向质监站申请复验。4、复验通过后5个工作日内，项目部取回质监站发放的合格意见书。竣工验收方案建设工程竣工报告书建设工程质量监督报告建设工程竣工验收监督报告1、200、初验提出问题整改验收合格后3天内，施工单提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，总监签署同意竣工验收意见；2、项目部审核工程竣工报告后， 3天内制定验收方案，经深圳运营部门2天内审批、并提出意见审核；3、项目部在工程竣工验收3个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；4、工程竣工验收合格后，项目部应当及时提出工程竣工验收报告。主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等。1、竣工验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI010 2、工程竣工验收管理流程CMPD201、-SZ-XM-PD0027.5竣工备案项目部20竣工验收合格其他专项验收也是前置条件1、竣工验收复查合格后，项目部负责人依据报批报建业务办理所需资料清单10天内备齐资料给移交建设主管部门。2、领取房屋建筑工程竣工验收备案表，填写有关表格并加盖单位公章。3、在住建局业务办理中心递交申请资料，并领取办文结果。4、将竣工验收备案收文回执原件移交办公室。建设工程竣工备案回执1、如备案资料不齐全，或未在规定的期限内办理备案手续，或业务办理中心收到质监机构给该项目出具的竣工验收责令整改通知书且未整改完毕的，领取业务办理告知，按要求整改或接受行政处罚后，业务办理中心重新申请备案；2、办理工程竣工验收备案需提202、交下列文件： 1） 工程竣工验收备案表。2） 工程竣工验收报告。3） 应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。4） 施工单位签署的工程质量保修书。5） 法规、规章规定必须提供的其他文件。6） 商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书。1、竣工验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0102、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0093、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002项目竣工备案工作和内容详见深圳市住房和建设局网（）办事指南：2.2 房屋建筑工程竣工验收备案总流程，6.1 建设工程竣工验收备案指南。7.6档案验收项目部40竣工验收合格负责档案验收203、的计划、组织（初验、复验）、协调、监督管理。完成由建设单位编写的竣工验收文件；审查监理、施工单位的提供的验收资料是否符合要求；督促监理、施工单位对竣工资料进行及时的整改。档案移交证明书参加单位：档案馆、建设单位（项目部）、监理、设计、所有参建单位。项目部收集各专业施工单位工程技术资料，编制城建档案移交目录册，向城建档案馆提交档案预备验收申请。档案验收合格后移交城建档案馆，由城建档案馆发放档案移交证明书。1、专项验收作业指引CMPD-SZ-XM-WI0092、工程竣工验收管理流程CMPD-SZ-XM-PD002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注204、/参考文件7.7新型墙体材料专项基金及散装水泥专项基金的退返工作查询一下是否还有其他费用要退（包含其它资金返还，如：临时变压器安装押金返还等，具体在项目实施过程中，涉及退还的各种资金应通过财务部，组织项目部人员办理）项目部15工程已竣工一、办理退返“墙体基金”1、项目部在基础完工回填土前和墙体未抹灰前预约质监部门验收墙材使用情况；2、项目部向原征收机关递交有关申报材料；15个工作日后，到原征收机关领取同意退款审批意见并办理退款手续。二、办理退返“水泥基金”1、项目部填写散装水泥专项资金退款申报表，并由监理以及质监部门签署深圳市建设工程使用散装水泥或预拌混凝土及预拌砂浆情况登记表；2、向原征收机205、关递交有关申报材料；20个工作日后，到原征收机关领取同意退款审批意见并办理退款手续。收文回执一、办理退返“墙体专项基金”款项条件：1、项目主体工程已竣工且未超过30天；2、在建筑工程基础完工回填土前和主体工程完工抹灰前建设单位已向项目报建属地质监部门提出新型墙体材料使用情况验收申请并已完成现场验收；3、使用新型墙体材料占墙体材料总使用量实际比例不低于60；4、执行新型墙体材料使用情况验收的质监部门已在退款申请表上签署核验意见；5、申请退款单位是原缴款单位。二、办理退返“散装水泥专项基金”款项条件：1、项目竣工验收备案且未超过60天；2、项目使用散装水泥量为总量的70%以上（含本数）；3、按规定206、使用了预拌砂浆；4、质监部门已在退款申请表上签署意见；5、申请退款单位是原缴款单位。详情可登录深圳市住房和建设局网站查看服务指南8.3新型墙体材料专项基金退返指南及8.4散装水泥专项基金退款指南五项目移交入伙、总结评估阶段1项目移交1.1样板房移交项目部设计专员（精景工程师）2样板房按要求施工完成1、组织营销中心、客户服务中心、物业公司对样板房验收，并移交物业公司；2、必须在总包达到预售条件10天前完成。工程移交记录设计专员（精景工程师）收集展示样板房相关资料，包括图纸、物品质量保证书（卡）、说明书、发票复印件，按户整理，每户形成完整文件后移交物业公司1、客户服务前期介入作业指引CMPD-SZ207、-KF-WI001 1.2物业管理用房的装修项目部30 项目竣工验收完成/项目通过规划验收1、项目部负责按图纸要求完成物业管理用房的施工内容。2、项目部应提前与精景工程师沟通，安排精装修进场施工。3、精景工程师组织物业公司、客服中心对管理用房进行精装修验收，并向物业公司移交。验收合格1、按政府规定设置的物业管理用房装修应与整体工程一并完成并验收。属规划报建外的用房装修应在规划验收通过后进行。2、物业管理用房（含集体宿舍）应有良好的通风采光，洗手间等配套完善；3、应在项目第一批业主集中入伙前30天完成装修并移交给物业公司。1、入伙管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI002 序号工作任务责任岗位208、工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.3向物业公司项目移交项目部全体15 1、项目完成竣工验收。2、水、电、气、消防、智能化、道路、停车场及其配套管理系统等设备设施能正常使用；3、房屋幢户编号业经有关部门确认；4、工程相关图纸、设备使用说明书、合格证等资料齐全；5、房屋内部、公共区域完成清洁；6、物业管理用房满足正常使用条件。1、提前1个月向客户服务中心提交项目移交计划。2、项目达到移交条件时，项目部向客户服务中心提交项目移交申请书，客服中心协调物业公司确定移交时间。3、组织设备（如电梯、发电机、消防设备）厂家对物业管理相关人员进行设备操作、日常维护、209、保养等方面的交底培训。3、按物业公司要求向其移交项目相关资料。4、会同物业管理公司，根据项目移交标准要求，逐项现场检验及钥匙移交。5、填写房屋及公共设施接管验收交接表和房屋及公共设施清单，并签字盖章齐全。项目移交计划项目移交申请书交接问题处理单CMPD-KG-YY-WR032房屋及物业公共部位、公共设施设备接管验收交接表CMPD-KG-YY-WR033房屋接管查验清单CMPD-KG-YY-WR034物业公共部位、公共设施设备接管查验清单CMPD-KG-YY-WR0351、当项目达到移交条件时，项目部应尽快组织完成移交手续；2、为便于物业管理，移交项目时应备份一定数量的各类易损耗材料，如门窗五金210、件、外墙砖、地面砖等，具体品种、数量由项目部与物业商定；3、图纸等资料齐全、完好，并制作资料清单；4、各类钥匙齐全，并分户、分类整理好，做好钥匙标识；5、移交后如有收尾、返修工程，需督促施工方到物业管理处办理出入证，并要求入场施工方遵守物业管理相关规定,协助物业管理处处理不遵守规定的施工人员；6、对于无法及时完成问题整改的部位，应延后移交，或与物业管理处确认存在问题及整改完成期限后移交，也可委托物业管理处整改并支付费用。1、物业对接管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI0071.4配套设施报政府验收并移交项目部专职人员15规划验收合格竣工验收备案1、提前1个月向深圳运营部门提交政府物业移交计划211、；2、深圳运营部门协调当地政府物业管理办公室提出移交申请；3、按当地政府物业管理办公室要求提交相关资料；3、会同当地政府物业管理办公室人员对物业进行现场移交验收；4、对移交验收发现质量问题整改处理，取回政府签发的移交协议书。政府物业移交计划政府物业移交申请书移交协议书（政府）1、当项目达到移交条件时，项目部应尽快组织完成移交手续。2、验收移交前提条件：规划验收合格证、消防验收意见书、竣工验收备案收文回执。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.5向公司办公室移交工程档案项目部专职人员90项目竣工验收完成1、负责代表建设单位收集和汇总设212、计、施工、监理等单位立卷归档的工程档案；2、按要求将项目工程档案及资料提交给控股总部办公室资料专员；3、档案验收合格后，将档案移交书原件移交办公室存档。项目档案资料移交清单及移交签收文件1、项目部接收勘察、设计、施工、监理等单位移交的档案时，应编制移交清单，双方签字，盖章后方可交接；2、工程档案不少于三套，一套（原件）由项目部代表公司移交当地城建档案馆，另两套由项目部移交给公司档案室和物业公司保管；3、公司档案室重在保管项目的建审报批等文件，物业公司重在工程检查验收合格文件。1、设计档案管理作业指引CMPD-SZ-XM-WI013 1.6缴交房屋公用设施专用基金项目部专职人员30项目竣工结算完213、毕到市国土房产局办理缴交业务或到各区建设（住宅）局办文窗口办理交款发票政府一般按项目建设总投资（低价除外）的2%收取。关于缴交房屋共用设施专用基金的通知深圳市房屋公用设施专用基金管理规定2客服管理及入伙2.1客户服务现场办公室选址及装修项目部设计专员装修施工期限40天计划入伙前3个月1、入伙4个月前会同客服中心做好办公室的选址工作；2、入伙前3个月协助成立客服现场办公室；3、项目部为选定的办公室装修施工提供工作面，设计专员负责跟踪装修工作。4、提前与设计部沟通，安排精装修施工，参与装修工程验收。客服办公室装修完成选址原则：1、宜选在一楼有独立门面或空间，面积4050平方米为宜。2、场地能使用一214、年以上。3、应与项目的会所或售楼处的设计施工统一考虑。1、入伙管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI002 2.2设置客服大使营销专员客服专员及项目总经理项目开放蓄客前项目销售中心已开放营销专员负责设置客服大使，项目总经理审批确认客服大使客户大使负责在销售现场对客户做正确指引，解答客户疑问，收集客户信息，主动与客户进行有效的沟通，确保客户信息及时准确传递，其主要工作为：2） 在销售现场对客户做正确指引。3） 配合销售现场经理处理突发事件。4） 负责与签约客户的接待工作。5） 对客户提出的问题向项目部、营销中心、客户服务中心和物业管理处等相关部门进行协调，并给予客户反馈。6） 重大节假日或客户生215、日的问候。7） 项目的信息情况发布及网络信息的维护。定期与客户进行沟通和交流。1、客户服务前期介入作业指引CMPD-KG-KF-WI001序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.3发放项目家书客服专员营销专员项目工程师项目开放蓄客前项目销售中心已开放由客服专员牵头、营销专员和项目专业工程师配合，共同完成项目家书的编写及发放项目家书应不断更新，从开始销售到入伙在6个月以内的，每两月更新发出一次，否则，每3个月更新发布一次。项目家书内容1、公司客户服务情况介绍：公司客户服务宗旨、服务机构、服务方式、服务内容、服务电话和监督电话。2、项目总216、体情况通报：项目整体情况、周边施设的配套、市政建设。3、项目工程建设情况通报：近期工程建设的进展和预计下一阶段工程施工介绍，并可根据项目情况简要介绍新技术、新材料在项目中的应用。4、项目营销活动情况通报：上期营销活动开展情况和近期拟开展营销活动的介绍。5、物业管理信息通报：物业管理公司品牌介绍、小区管理处组织架构、服务方式和服务渠道的公布及宣传。1、客户服务前期介入作业指引CMPD-KG-KF-WI0012.4模拟验收整改项目部20集中入伙前1、模拟验收前项目部会同物业公司对存在问题进行排查；2、项目部督促责任施工单位进问题整体，问题整改率不得低于90%。房屋模拟验收检查记录表对一般性质量问题217、必须全部整改完毕，对于设计、规划、政策等原因无法整改问题给出书面统一处理意见；。1、客户服务前期介入作业指引CMPD-KG-KF-WI0012.5开展客户体验日客服专员营销专员项目工程师开放期间项目所有分部分项完工，具备竣工验收条件。（注：毛坯房交付的一般为入伙前2个月，精装修房交付的为入伙前20天。）1、组织的客户体验日筹备会，负责活动方案的制定；2、对于项目设计缺陷和共性问题给出统一说辞；3、负责施工现场体验活动中清洁、安全准备工作，如安全帽的配备、开放区与非开放区的隔离维护；4、作为服务小组成员，陪同客户现场验收；6、对客户提出的工程质量问题，提供处理方案，督促施工单位在规定的时限内完成218、整改。客户体验日筹备计划表CMPD-KG-KF- WR004XX项目客户体验日活动方案XX项目客户体验日活动培训书1、做好活动前准备工作，提前与客服中心、物业公司现场检查、梳理设计缺陷和共性问题，做好风险评估，并确定统一说辞；2、项目部提供项目主要特征、项目实施过程中程所应用新技术、新材料、新设备等内容介绍（以PPT形式）作为活动前培训内容，服务小组在陪同客户验收的同时，应向客户作相关的介绍；3、组织项目工程师对物业管理处进行相关培训。4、负责业主对房屋质量问题的投诉处理，并将处理方案告知物业，便于管理处配合跟踪处理情况。1、客户服务前期介入作业指引CMPD-KG-KF-WI0012.6成立售219、后服务办公室客服专员7计划入伙前3个月1、负责成立售后服务办公室，确定人员及分工；2、落实售后服务办公室现场与管理处对接责任人；3、审核物业公司提供的物业售后人员人选名单，选择物业售后人员；4、组织开展对物业售后人员培训；5、按月确认物业公司配合服务费。售后服务办公室售后服务办公室组成：根据项目大小，设客服经理1名（客户服务中心片区服务经理兼任），工程经理1名（项目部工程师兼任），物业维修主办1名，2-3名维修工程师；1、客户服务管理流程CMPD-SZ-KF-PD001 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.7对物业管理人员的专门培220、训项目工程师2项目竣工验收完成，项目入伙前对小区物业管理人员进行集中的交接和技术培训。内容包括工程建筑、结构、电气、给排水、通风空调、消防等各专业专项设计施工及操作使用方面的技术交接。培训记录由物业提出培训要求，项目部根据要求准备培训相关的书面资料。1、入伙管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI002 2.8模拟入伙月活动客服专员客服中心项目总经理活动开展期间计划入伙前2个月1、项目入伙前一个月项目部将具备总验条件的房屋交付给售后服务联合办公室。2、项目移交前，项目部必须对房屋进行全面的质量检查和验收。3、要求物业公司安排人员对房屋进行检查，并记录问题。模拟入伙成功1、客户服务中心负责总协调，221、组织人员进行房屋预验收和检查工程整改情况。2、项目部负责督促监理、施工单位做好房屋整改及验收，工程整改率不低于95%，对无法整改问题给出统一说词。3、物业公司应安排人员对房屋进行预验收，建立每套房屋的验收档案，协助项目部跟进问题整改。检查范围包括但不限于以下内容：1）毛坯房：房屋工程质量观感、房屋本体配套“四通”、环境卫生；2）精装修房：房屋工程质量观感、室内设施、房屋本体配套“四通”、环境卫生。4、售后服务联合办公室做好维修整改跟踪工作；5、客户服务中心对项目整改情况在服务简报上进行公示。1、入伙管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI002 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容222、主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.9集中入伙的工作项目部全体人员集中入伙期间项目已移交物业公司，已取得竣工测绘报告、面积误差清单、建设工程验收备案证明书、完成客户清单、入伙通知书1、主要包括入伙通知、入伙筹备和入伙组织三方面的工作。2、组织入伙筹备会，制订入伙筹备计划相关内容。3、拟定住宅质量保证书、住宅使用说明书并移交营销中心印刷。4、提供交楼标准清单，毛坯房为住宅交接书，精装修房为交楼清单。5、负责保修主责单位与客服中心的工作协调。6、现场设立项目经理接待处，在现场接待客户，解答客户疑问、记录客户投诉质量问题。7、入伙时期维修费用的审批工作。8、保证入伙现场用水、用电及电梯223、等设备运行；9、协调供水、供电、燃气、电信、有线电视、公安、交通等相关单位到现场为业主提供服务。入伙筹备计划表CMPD-KG-KF-WR010住宅交接书交楼清单精装房住宅质量保证书住宅使用说明书客户服务工作确认单CMPD-KG-KF-WR010项目部关键工作是保证项目达到入伙条件，主要内容包括：1、在入伙前取得各单项验收证书、档案资料验收证书，通过工程竣工验收，并取得建设工程验收备案证明书等相关资料；2、 在入伙前完成小区通水、通电（包括强电、通讯、有线电视等）、通气等配套设施，使小区具备入伙条件；3、在入伙前将各项设备、设施、房屋、钥匙、资料移交给管理处，并对遗留问题进行确认，确定整改完成时224、限；4、保证所有业主户内房屋质量问题在入伙时整改完成率在95%以上；5、在入伙前，督促整改各项房屋质量问题、对入伙物业进行全面的清洁，确保分户验收合格并移交。5、配合入伙现场维修快线的实施。1、入伙管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI0022.10工程保修项目工程师60保修期内项目开始入伙1、集中入伙2个月内，项目部主责保修工作，之后由于运营中心协助；2、负责对工程问题提供维修方案或专业意见，对质量问题责任划分；3、参与重大客户投诉或根据客户服务中心需要参与客户投诉处理；4、对客户投诉质量问题，应给出修复完成期限，并及时安排督促保修施工单位按期修复并负责验收。5、对公共部位的质量问题，应给出225、修复完成期限，及时督促主责施工单位限期修复、并验收合格；6、协助客户服务中心办理工程保修金审批手续。工程保修验收表客户服务工作确认单派工单问题处理确认单1、入伙前，项目部应组织保修施工单位接受客服中心和管理处的集中培训，以规范施工人员的行为。2、一般问题1天内、较大问题3天内安排施工单位到场整改。3、配合客服中心处理业主赔偿的诉求。4、根据返修能耗情况，要求施工单位向物业支付返修能耗费用：1）公共部位返修：由于无法精确计算能耗，由地产、物业、施工单位根据返修工程量，共同协商确定公共部位返修水电费额度，按月向物业支付。2）业主户内返修：业主入伙后、装修前的返修能耗，按分户水电表计量用量，水电费单226、价以供水供电部门公布标准为准，向业主返还能耗费用。1、工程维修管理作业指引CMPD-SZ-KF-WI004 序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3结算及总结阶段3.1竣工结算配合成本专员财务专员项目部专业工程师90竣工验收合格1、项目部负责督促承包单位按照结算计划完成设计变更、现场签证报价的提交；2、负责督促监理单位按照结算计划完成设计变更、现场签证工程量及价格的审核；3、按照结算计划完成对设计变更、现场签证工程量的审核及工程调整造价审核单的发起；4、负责工程调整造价审核单附件资料的完整及手续的齐全。5、负责项目建设合同结算表的发起，227、联系承包单位签字、盖单。项目建设合同结算表CMPD-KG-CB-WR018项目结算应报送的资料要求1工程调整造价审核单附件资料：1.1 设计变更或现场签证原件。1.2 经项目部、监理单位审核的承包单位报价原件。2项目建设合同结算表附件资料2.1 工程竣工验收报告原件。2.2 工程档案移交证明复印件。2.3 工程调整造价审核单面单复印件。1、合同结算管理作业指引CMPD-SZ-CB-WI006 3.2工程项目竣工总结项目总经理60项目开始入伙1、组织项目策划设计、工程、成本、营销等相关部门人员撰写总结。2、将各部门总结汇编、形成报告。3、组织召开项目完工总结会。4、将总结提交运营中心进入公司知识228、库。项目竣工总结报告CMPD-KG-YY-W模板0161、及时组织本项目的策划设计、工程、成本、营销等相关部门人员进行。2、各部门成员应在项目建设过程中注意及时收集、整理、分析运营数据、经验总结成文。3、组织跟部门相关人员参与项目总结会议，提交项目竣工总结报告。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件4项目后评估深圳运营部主责，各部门支持 14入伙后6个月 1、深圳运营部组织发展、设计、采购、精装、客服、商业地产、成本、财务、企管、审计等部门，从各专业角度对项目进行系统评价；与启动单、预控会等进行对比2、项目部应配合各部门进行项目后评估和229、会议组织工作，全面系统地总结项目开发技术经验与得失，整理提炼出知识点、进入公司知识管理库，供全公司人员共享。3、与启动单及预控回内容进行对比，总结经验。项目后评估报告1、项目部主责、运营管理中心协助、完成项目竣工总结（包括项目案例总结、项目管理总结、竣工结算分析三部分）； 2、项目后评估的输入成果为：工程管理总结报告、设计后评估报告、营销总结报告报批报建总结报告、客户满意度调查报告成本后评估报告、客户服务工作总结编制说明： 1、第一版招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （深圳地区版）于2011年3月20日编制完成。第一版2011年1月25日编制人：梁立新、张庆存、黄景庆 郭明鸿、王 宇、230、张 田、 、审核： 黄 杲、 审定：王 立。本次修订是在第一版的基础上作局部优化和补充。2、本项目部管理工作手册根据公司2012年11月26日正式发布的组织管理手册业务管理权责手册及相关流程制度文件编制，以深圳地区项目管理架构及公司授予的权责为基础，主要适用深圳地区项目，区外公司可以参考。3、本手册以房地产项目开发建设过程为主线，按照招商地产2011年项目生产经营计划流程模板的节点要求，分为设计报建、招标工作、工程建设、项目验收、项目移交入伙及总结评估五个阶段，简要系统地介绍了项目部的主要工作任务、岗位职责、工作时限、前置条件、主要要求和成果、操作要点及主要事项、支持性文件等内容，目的是为深圳项目部广大管理人员提供一本简洁、实用、快捷、高效的工具性工作指导书。招商局地产控股股份有限公司运营管理中心 二一二年十一月三十日