1、 房地产住宅批量精装标准化体系房地产住宅批量精装标准化体系 及施工管理浅析及施工管理浅析猩猩进化引发的思考？科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的的基因图谱 关于精装修标准化体系要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修像卖汽车一样卖房子像造汽车一样造房子需要树立的几个重要观念你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。从营销的角度来看，精装修一定要加分。批量精装 1+2+3 策略一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团2、队二大重点阶段工作：精装样板设计研发、批量执行管理三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作实操精装项目标准化执行流程实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。一体化设计阶段批量交付阶段示范样板阶段销售阶段批量施工阶段营销定位阶段售后服务阶段今天要沟通的话题第一部分、房地产企业批量精装现状分析第二部分、批量精装标准化体系部分今天要沟通的话题一、房地产企业批量精装现状分析1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势；2、批量精装修的运作模式分析；3、3、批量精装修的营销模式分析4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。一、精装修住宅的发展趋势与现状1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；1.1、韩国（住宅建筑、装修一体化）中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家4、施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。1.2、日本（60年发展、标准化指标、人性化动作）日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了5、“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、6、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业）美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商7、做整体服务。避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提8、出修改意见。在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。1.4、法国（轻装修、重装饰）欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要9、求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视10、墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。1.5、德国（领先于住宅节能）德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房11、价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。1.6、中国（善于模仿 敢于尝试）中国12、的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。并向购房者提供全装修住宅的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等13、内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。2、精装修政策解读；政策一：1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见目标：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。几个体系1、加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系2、积极开发和推广新材料、新技术、完善住宅的建筑和14、部品体系3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系2、精装修政策解读；政策二：2002年商品住宅装修一次到位实施细则精装房前提是一体化设计：细则强调，建造全装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅。销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。2、精装修政策解读；政策三：2008年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通15、知完善扶持政策，推广全装修房各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导则（建住房2002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐渐认可，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。精装房市场发展过程简装（毛皮）房一统天下菜单式装修房崭露头16、角买房送装修成为市场热点 装修、毛坯住宅平分市场装修住宅成为市场主流产品90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象厨房等，并配备一些建议设施，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较1999年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅，由于开发企业与消费市场双方皆对全装修缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。1999年产业现代化提高住宅质量的若干意见2002年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重显著提升。在开发企业对装修方式的选17、择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步推出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并收到众多企业的模仿。2002年政策商品住宅装修一次到位实施细则经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为主流产品。90年代初 199718、年 2000年 2005年 2007年以后房地产企业批量精装现状分析购房者对精装房的接受度经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开，一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接受速度也快速提高。中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。房地产企业批量精装现状分析全国主要城市精装房近几年发展状况据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10%的幅度递增。在节能降耗、低碳经19、济、减少重复装修和二次装修的背景下，在有关政府部门的大力倡导和支持下，精装修房已经日渐成为房产开发主流。在短短数年时间内，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41，而且增长趋势有增无减。调查显示，目前北京成品住宅占到总量的25%，上海占35%，广州占50%以上。随着市民对住房质量要求的不断提高，成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐渐加大，大有取代毛坯房交付使用之势。全国主要城市精装房所占比例分析房地产企业批量精装现状分析总结全国情况来看，精修比例及数量呈上升趋势，参与的企业越来越多，但大部分企业停留在毛坯加装修层面，或者停留在简单20、滥用国际品牌托精装档次及项目名气，没有真正去研究。2、精装修住宅的运作模式分析；2.1、产业链模式模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。代表企业：碧桂园。操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。优劣点分析：成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到21、设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。2.2、常规合作模式模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。代表企业：万科等大部分开发商。操作方式：通常开发商通过公开招标22、，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工企业按照设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。优劣点分析：成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环节繁琐，涉及的层面较多，容易出现问题引起纠纷。2.3、新颖合作模式模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。代表企业：湖南远大住工。湖南远大23、简介：（湖南远大生产基地）远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅24、的动态产能。3、精装修住宅的营销模式分析；33.11、买房送装修3.1.1 操作方式由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而体现其“送”的优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手段来满足开发商的要求。在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常25、拒绝向客户提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装修的价格进行估计。在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中队装修部分不作规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责。3.1.2 优势分析模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更26、可为开发商创造额外的利润。规避装修质量风险在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。3.1.3劣势分析开发商需承担名誉风险市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。目前家庭装修产业尚在发展之中，一些具有一定知名度和规模的装修公司由于本身业务较多，大多不愿涉及全装修房市场27、，而愿意参与这一市场的装修公司普遍规模较小，员工工艺水平不高，质量难有保证，同样会给开发商带来名誉受损的风险。销售商佣金到位困难目前大多销售商对会参与交房环节，如若出现装修质量问题而进行返工，会导致物业不能如愿交付实用，从而导致开发商对销售商资金支付的拖延。涉嫌价格欺诈由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。客户风险增加、开发商签约困难由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种28、销售说辞，虽然大部分客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。3.1.4客户反馈较周边楼盘优势显著大多客户较为接受“买房送装修”的方式，虽然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然对装修的价值予以肯定，认可其性价比。对签约抗性较大由于客户签约的装修公司的规模不大，没有知名度，许多客户在签约会提出异议。对于装修质量疑虑较大出于对装修公司的不信任，装修细节又实际无法看到，客户对装修质量心存疑虑。认为装修的风格较为单一客户希望能够提供更加多样化的产品，增加人性化和个性化的设计。经验教训对销售员的要求较高装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销售前29、需要对销售人员进行系统培训，统一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，以免给日后的交房带来麻烦。对装修公司的要求要提高随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的方案以供选择，或者能够增加根据自身要求更改线路、插座等弹性空间，同时也希望装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其共同成长。3.2、菜单式装修3.2.1 操作方式菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；30、户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。3.2.2 优势分析客户选择余地大，市场接受程度高客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。3.2.3 劣势分析增加装修成本对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。3.2.3 经验教训多样化与具31、体操作之间的矛盾有待解决提供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装修公司不断发展，在实践中总结规律经验，提高施工管理水平。大面积推广仍需时日菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到了很多困难，如，菜单品种单一、客户接受度不高、开发商与装修公司互相推托责任等。3.3、全装修3.3.1 操作方式由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格32、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。3.3.2 优势分析装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。3.3.3 劣势分析产品过于单一，拒绝了部分客户全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说33、销售难度较大。3.3.4 经验教训对开发商售后服务能力要求较高合同约定开发商为第一责任人，但开发商往往并不具备装修与保修的能力，出现问题仍需找装修公司解决，因此解决装修问题的周期难以保证。另外，保修是一个相对长期的过程，对开发商的售后服务能力要求较高营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会被公布开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工开发商向装修公司约定，装修公司提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余34、地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中优势分析模糊总价、创造利润；规避装修质量风险客户选择余地大，市场接受程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；销售商佣金到位困难；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、开发商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装饰订单客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地经验教训对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广仍需时日35、对开发商售后服务能力要求较高精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择4.1 精装修住宅的三大弊病4、精装修住宅的弊病及其操作要点分析4.1.1 装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消费者最关心的问题之一。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。4.1.2 个性化装修被埋没有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风格不满意，认为千篇一律，不能展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，36、有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。4.1.3 操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。4.2 精装修操作要点问题分析4.2.1 市场对精装修住宅的满意度分析从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意37、的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。14.30%28.60%满意基本满意不满意57.10%分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。4.2.2 精装修常见投诉问题分析精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、238、8.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。14%29%28%29%水电隐蔽工程不好装修材料质量不好环保系数不高精装修补充协议不明确分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。4.2.3 精装修主要矛盾及对策装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。39、解决开发商与装修公司矛盾的对策主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等；对策：通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。严格派专人监控装修公司的操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；签订周详的装修合同：在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项40、目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。解决开发商与消费者矛盾的对策主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。对策：签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出41、详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据；在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心；产生装修投诉总是很难避免的，若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围扩大；发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。1、批量精装修组织体系2、批量精装修营销体系3、批量精装修设计体系4、批量精装修分级标准体系5、批量精装修成本体系6、批量精装修采购体系7、批量精装修品质管控交付体系8、批量精装修售后服务体系二、批42、量精装标准化体系组成想做好批量精装修，在思想上一定要用产品研发、建立体系的高度去对待它！公开客户体验调研方案立项施工图内部体验样板房内部客户体验成本规划应用于产品设计标准产品库装修标准分级体系供方资源库工程管理标准库阶段主要工作内容注意事项研发立项阶段根据企业实际情况确定研发计划确定研发方式与成果清单、项目标准与企业标准确定、相关费用预算格式无关紧要，基本信息不可缺研发合作伙伴选择注意点设计研发阶段出研发设计图、成本优化分析、样板间施工、软装设计批量精装设计可能出现的问题成本核算时合约部的配合内外评估体验阶段企业相关部门评估意见，目标客户调查意见汇总，综合整改研发样板间专业与非专业客户问题及角43、度设计产品应用阶段实际项目样板应用、合作伙伴确定及成本精算、规模实施相应技术标准明确自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识标准化阶段确定标准产品、建立完整技术档案、供方资源优化考查合作伙伴，建立战略合作、标准套用说明管理上不要五个部门五张皮，要成为一张皮批量精装标准化逻辑思维很重要！各部门分工及职责（模板）批量精装修组织体系标准化体系定义及组成-批量精装修组织体系精装修组织体系形式 成立公司或部门（可参考万创）中长期目标明确、专门团队、专门研发费用及研发基地 可以由集团高管主抓，某部门牵头，有相对长的工作计划 一般由设计部门牵头，营销、工程、成44、本、采购合约等部门抽调相对稳定的人员组成项目。为一个项目临时组建团队 只针对一个具体项目，进行团队体系搭建专业型项目型临时型标准化体系-批量精装修组织体系全国或区域性集团公司建议成立精装研发部门，整合内外资源，打造核心产品。因涉及部门较多，建议公司副总以上高管牵头。研发费用的重要性！成立专门研发部门是外协以管控为主还是自主研发？精装修体系建立是一个系统工程，由公司高管直控确定3到5年目标，列出每阶段成果，以及相关部门为达成这一成果协同作战的相关计划与规定建议标准化体系-批量精装修组织体系中小企业可以由设计管理部牵头成立精装管理中心，协调相关部门进行精装项目的设计。标准化体系定义及组成-批量精装45、修组织体系万科集团成立专门公司万创进行精装修标准研发与推广执行、标准化工作主要建筑单元体、户型及室内精装等中海集团抽调设计精英组建集团设计管理中心，负责资源整合及成熟标准推广指导，研发结合实操下放到区域公司。佳兆业集团集团成立设计研发部进行精装修标准研发、同时进行建筑、户型标准的研发与推广执行光耀集团珠三角区域成立发展研发部，总裁牵头对主要几大产品进行系统性研发龙湖地产集团成立精装修设计管理部进行产品研发，相关部门以配合方式进行。若自身团队能力较弱，建议前期借助有经验的外部力量合作进行精装设计研发。讨论！1、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？2、哪一种形式更合适企业现阶段需求！批量精46、装修营销体系营销策略与产品定位批量精装修营销体系目标客户调研与分析精装销售策略与现场营销批量精装修营销体系-营销策略与产品定位营销策略与产品定位策略一：标准化、成本领先、稳定取胜（恒大、碧桂园）策略二：标准化加创新，主打功能收纳（万科）策略三：强化尊贵，主打奢侈牌（星河湾、绿城）策略四：主打创意牌（光耀）策略五：主打绿色产品牌（当代）批量精装修营销体系营销调研-营销调研意义：精装设计标准体系建设中非常重要环节，它是一切工作的开始与原点现状：大部分项目没有做调研或只是走走过场，没有公司形成很系统的管理流程万科对客户分类：在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在2550岁之间的人群。大部分都47、已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。因此对于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和设计者能有所启迪。以购买住宅的家庭作为研究的 基本单位，并结合各个年龄段的不同特点，进一步将中青年客户群划分为3个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和扩展型家庭。批量精装修营销体系-营销调研调 研案例分享（模板案例资料-p市调立项客户描述.pdf）1、万科营销部与设计管理部入户调查2、设计研发产品营销定位客户特征分析3、丁克产品案例、完成后实景批量精装修设计体48、系如何选择战略合作单位精装研发单位:系统性、团队配置、过往案例精装设计单位:成本意识、批量执行意识、最优意识部品供应单位：品牌影响力、原有合作伙伴、市场占有率施工总包单位：实操能力、管理评估（B-B-C）否则会出现诸多问题1、精装部品无法深化下去（广州某公司案例）2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）3、设计没考虑批量执行（某冲项目突事件：工艺）4、没考虑采购体系实际情况（万科广州某项目&北京星河湾）。批量精装修设计体系产品研发基地一体化设计系统：建筑设计、户型设计、室内设计、软装设计、品部设计、收纳功能设计、设备设计精装样板示范区系统批量精装修设计体系批量精装修设计体系-研发基地 优49、点：效果好、精准标准化高、示范效应强、便于持续改进优化 缺点：投入大、对精装户型标准化要求高 万科：东莞松山湖、万科中心优点：成本低、快速检验缺点：受限制先天不足、无法按户型标准化推广执行，只能选择性运用花一次钱，把所有问题解决。不要在每个项目上重复修改花费，时间成本太大，也很被动（惠州及龙岗案例）精装研发基地案例在实操项目中进行研发要改变的观念批量精装修设计体系-精装样板示范区精装样板示范区交楼标准样板间精装展示样板间公共区展示工法体验中心创意样板间按实际交付标准进行样板间展示，明确精装范围，避免纠纷，现场施工质量及细节很重要。在交楼标准基础上加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售、50、可做不同风格及色彩的软装搭配具体指：双入户大堂、电梯厅、标准层公共区展示，这部分展示在精装示范区中作用越来越明显，投入小对价值提升大对人性化设计、重点工艺、做法、新技术新材料运用、绿色环保节能等方面做重点展示说明，让客户对产品的品质、人性化设计、环保节能等方面有更深入了解，提升产品价值部分开发商同时做创意样板间，以展示户型及室内不同风格，因容易产生误导，不建议做批量精装修设计体系-精装示范区展示交楼标准样板间设计主要目的：明确精装修标准范围，交房时实际效果参考。注意点：产品施工及相关产品细节一定要处理到位，保持现场清洁很重要批量精装修设计体系-精装示范区展示精装样板间展示主要目的：加上软装的氛51、围营造、提高客户现场感受，促进销售注意点：软装风格有一定引导性，根据主流客户情况来搭配，标准开发时，可考虑浅色、中色系、深色系三套方案案 例批量精装修设计体系-样板间展示实景精装样板间设计主要目的：加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售注意点：软装风格有一定引导性，根据主流客户情况来搭配，标准开发时，可考虑浅色、中色系、深色系三套方案某项目氛围营造设计-批量精装修设计体系-公共空间系统展示公共空间系统回家的路从踏进入户大堂真正开始。入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主52、要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。欢迎回家！-批量精装修设计体系-精装示范区展示工法体验中心通过工法样板房的展示，将装修用材及品牌详尽的呈现在购房者眼前，打消购房者对工程质量及产品质的疑虑开关品牌1、三大样板房全面展示厨具品牌收纳系统配件分解展示批量精装修设计体系-一体化设计建筑设计、户型设计、室内设计、品部设计、收纳功能设计、设备设计、软装设计必需系统进行考虑。批量精装修设计体系-一体化设计1、精装修住宅的的设53、计范围；住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做54、出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。2、精装修住宅的的设计方法；22.11、精装修住宅的设计流程与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与55、原施工图设计的脱节。批量精装修设计体系-一体化设计2.2、精装修住宅建筑设计与室内设计的相互关系系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。批量精装修设计体系-一体化设计2.3、精装设计的图纸叠加与分解批量精装修设计体系-一体化设计3、精装修住宅的的设计流程（室内设计部分）；建筑设计装修设计土建结构施工室内综合管线图空调分项工程深化翻样设计材料、设备选型及方案配置室内装修图纸装修施工图地采暖橱柜木门固定家具木地板厨卫墙、地面排版细部节点天棚吊顶电气管线批量精装修设计体系户型优化设计（模板案例资料-p优化户型案例.ppt）它是与产品定位、建筑设计同步的一种地56、产设计项目，其服务内容涵盖空间优化、强弱电点位优化、天花定位优化、铺装优化、设备孔洞优化，目的是使建筑户型在室内设计专业作用下趋于合理和完善。别墅类-全球侯鸟别墅度假地批量精装修设计体系问题（2）一体化设计节约的成本批量精装修设计体系一体化设计前：50-100元/平方一体化设计后：10元（左右）/平方装修拆改费：批量精装修设计体系批量精装修部品及收纳设计1、何谓“全面家居解决方案”一、万科地产的“全面家居解决方案”；按照建设部的概念，就是指在交户前，室内外所有装修空间全方位完成。所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，水电路的布管铺设、厨卫的墙、地面砖的铺装57、粉刷都在交钥匙前一次性装修到位。2、万科“全面家居解决方案”1.1.公共空间系统回家的路从踏进入户大堂真正开始。入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。1.2.玄关空间系统具多功能创意设计的玄关，巧妙优化有限空间资源，将便捷使用、合理收纳融为一体，让住户无论是忙碌工作后回家，或是湿答答雨天进门，从踏进家门58、的第一步起就开始享受轻松1.3.厅房空间系统厅房空间的设置既注重品位，又要求舒适在日常生活中，与我们最为密切又最容易被人们忽视的恐怕就是光线了。在厅房设计中，需着重考虑的是灯光光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、客厅卧室看书时、餐厅就餐时、夜间走动时的不同光线需求，预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的光源要求。在厅房设计理念上，万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节设计构想，要求细节设计领先于使用者的居住习惯，这样完成的精装修房客户住起来才不会有后顾之忧。1.4.玄关空间系统通过我们的调研，一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近59、3.5个小时，其中有45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量时间。从实用功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化。冰箱、地柜收纳合理方便；自由调节隔板，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜；设计专用厨盆，满足洗刷中式烹调器具的需求。万科对厨房的设计理念从人性化出发，勾画出一个完美厨房蓝图。1.5.卫浴空间系统我们观察到一个普通家庭每天60、使用卫生间的时间将近2个小时，这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。万科在进行卫浴空间设计时基本做到两分离，即如厕、冲凉和洗漱分离，以最大限度提高卫浴空间的使用率。从实用功能层面上来说，浴室还需满足一些细部功能设计：有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学设置排水系统，不要让湿漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空间；密闭淋浴屏，浴霸开关设计在卫生间内，洗脸盆及台面设计足够大，令使用更舒适。1.6.收纳空间系统合理的收纳空间设置可以让生活更有条理，房间象刚装修出来时一样整洁美观从实用功能61、上来讲：收纳空间需精细化，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、汽车备用工具袋、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子中间底部设计保险柜位，放置存折、结婚证、户口簿等贵重物品。家庭不同成员拥有的规格不一的各种手提袋、背包、运动用品袋需要都需要在收纳系统中安排合适的位置。从美观层面上来讲：收纳空间需装饰性，一般化整为零，将吸纳空间与家居装饰结合起来。在美化家居环境的同时，实现收纳功能。1.7.家政空间区域解决传统装修对家务工作的忽视，我们创新设立了一个家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。家政空间从实用功能上讲，需满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要62、求；宽敞的熨衣台面、小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各式家庭杂物可以分类放置，专设吊柜、储物柜和水盆柜，按操作流线科学分类，主妇的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化的角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家居一个浓缩家庭温馨的空间.1.8.家居智能化系统在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统，可视终端系统具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧间24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等智能安防系统。家居智能化系统，科技让人更轻松。有老人或者小孩各收纳空间63、客户需求分析的原理需要为客人预留34双鞋子的放置空间玄关至少能容纳30双鞋子必要需求玄关能临时摆放钥匙、包和餐厅临时物品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面弹性需求惊喜需求弱式需求有鞋柜放鞋子临时摆放物品（如包，钥匙等）鞋柜有大小不同的区格存放杂物,雨伞,运动用品能照镜子能坐着穿鞋子的家庭对坐着穿鞋子要求高折叠穿鞋椅无必要性依次增强魅力性依次增强可用性依次降低各收纳空间客户需求分析的原理厨房：顺手更重要，整洁在其次摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手地柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取强力排烟机必要需求大操作台魅力足调味品、刀具等放台面，还能放3-4个盘子必要性依次增强罐,碗,双眼煤气罩锅罐 盘碗64、 刀叉独立收纳尽可能多的储藏空间魅力性依次增强炉,双水槽留微波炉 电饭煲摆放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜弹性需求惊喜需求弱式需求垃圾桶放在地柜垃圾处理器可用性依次降低插座带有开关两个水龙头，其中一个带有净水器,一个可伸缩龙头大水槽,水槽上有个滤水的支架洗碗机电视、临时坐椅垃圾桶放在比较隐蔽的地上，使用方便，清洁也方便各收纳空间客户需求分析的原理卫生间：干净易于清洁干湿分区淋浴区设浴品摆放必要需求必要性依次增强洗涑用品收纳尽可能多的储藏空间洗涤用品收纳高电源位洗盆收纳最好置于盆柜上方设置镜柜便于拿放。置于盆柜下方毛巾、衣物挂放魅力性依次增强可用性依次降低弹性需求惊喜需求弱式需求双手纸盒两个淋浴龙65、头，其中一个手柄式大水盆报刊架，坐便旁置物台音乐影视播放淋浴间设置淋浴坐位各收纳空间客户需求分析的原理主卧：衣柜强大收纳男女分区季节分区衣裤收纳必要需求可设2-3个收纳内衣裤，袜子必要性依次增强收纳格抽屉拉蓝高格毛制衣物收纳被褥，行李箱收纳带锁抽屉文件、证件收纳领带格照明灯包具、帽子收纳穿衣镜、升降衣架保险柜饰品屉魅力性依次增强可用性依次降低弹性需求惊喜需求弱式需求人体工程学分析运用收纳系统的精细化设计厨房必要功能：玄关卫生间衣帽间家政阳台22.根据不同的功能区域,划分出不同方便家人特别是老人和小孩换鞋时使用。精细划分玄关空间（提供可收纳50-60双鞋的玄关收纳）玄关收纳的内部划分充分考虑了各66、种收纳需求，相同体积可多储藏约30%的鞋子，还可收纳其他家具用品，满足储物需求。对外观和展示的关心，又使它超越了简单的收纳功能，成为进入家门的第一道亮丽风景线。自由组合的收纳空间玄关独立玄关设计，起可自由拆装的层板，根据收纳需要调整板间高度，也方便日常清理，小空间大创意。模块化组合 1.玄关柜采用模块化的设计形式打开状态身高和收纳物,高度的关系着承上启下的作用，具有复合功能使用特点，是家务流线、起居流线、客访流线的起始；室内与室外分隔的按空间实际需要在鞋柜旁预留有换鞋座位空间，的模块3.玄关柜的总高度为2400MM4.柜体模块在柜门关闭后,宽度的摸数分别为:450MM,600MM,900MM567、5.柜体模块高度的摸数根据功能需要,设定了不同的高度介质空间，满足保护家庭生活私密性的空间功能诉求。玄关柜体设计符合人体工程学，让您轻松收纳鞋物某项目玄关设计青年持家玄关柜收纳：应季鞋、换季鞋、雨具、皮包、长短靴、体育用品、书报、钥匙、信笺帐单、小物品。隔板为活动层板，不同时期改变不同的收纳形式。青年、老年、儿童鞋收纳分区（右下格：青年持家为拖鞋收纳，其余时期为儿童鞋收纳。）结习惯来进行设计的，细节处都考虑周到。使用构不常用的厨房用品收纳区域完备的储物空间储藏功能强大，常用不常用的、锅碗瓢盆都有分别放置的区域。轻松解决厨房收纳。放置常用的厨房用品，取用方便。符合人体工程学的柜体厨柜是参照东方人68、特别是女性的身高及85cm满足女性身高要求，易于取放700mm的柜间高度，不易碰头，操作方便厨房厨房紧接餐厅，方便日常生活，每日餐饮下厨可与餐厅形成最850mm的台面高度，考虑亚洲人的操作习惯。近距离的互动。合理的厨房家务流线，料理也可轻松从容；独立厨房布置，不与大水槽便地将锅碗瓢盆一次放入。筷子，汤勺，烹饪工具等频繁使用之物放入抽屉内随时都可轻松取用，较大烹饪用具放置在煤气灶下柜中，可随时取用。更适合使用的后移柜体踢脚板，使站立更舒适。PVC材质，可拆卸，方便清洁，又防潮。起居流线、访客流线打搅，油烟问题也可完美解决。易于清理的面饰材料厨房主要装饰材料铝扣板天花墙面、地面瓷砖柜门、台面采用铝69、扣板，轻松抵抗油烟的侵蚀，不易变形，方便清理采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。高密耐磨柜门面材、海丽石台面，高强度、耐腐蚀洗涤区烹饪区操作区某项目厨房收纳设计厨房考虑充足收纳空间流畅合理的操作流程科学合理得分区有小孩家庭考虑婴儿用品的独立存放及消毒用具存放吊柜考虑老人使用方便设计下拉式菜蓝刀具置于儿童不易触碰处某项目厨房收纳设计间布局方便实用，人性化的卫浴空大面镜 柔和明亮的采细腻的功能化设计，使您充分享受居家的温情。光干湿分区为了将腰部的负担减到最小。台面的大至高度为：独立家政空间根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。卫生间卫生间实现两分离，并70、融入家政空间，使用功能齐全，可满足多人同时使用；身高（cm)510(cm)于整个流线的中间区域，方便使用，为夜间起居提供了便利；入口设置隐蔽且可保证通风良好。整体卫浴，作为家中最为休闲私密的卫浴空间，最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入，定制化整体卫浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、画图纸，只要明确自己所需即可。定制卫浴绝不是指定制单项产品，而是广义到整体卫浴空间和环境。卫生间主要装饰材料的功能体现金属扣板XX 地砖防止长期潮湿的侵蚀采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。功能精细划分的卫浴空间某项目卫生间收纳设计功能精细划分的衣帽间空间衣帽间收纳，内部71、划分充分考虑了各种收纳需求，可按男女.季节等划分，与相同体积衣柜相比可多储藏约30%的衣物。衣帽间衣帽间整合了原设计的多个衣帽柜，以节省空间增大储藏量。衣物按男女不同的使用功能设计，合理分类收纳，让使用更加的舒适流畅。家政阳台家政阳台,由餐厅进入。可做一阳台柜内嵌洗衣机及小洗盆,既节省空间又方便洗晒 将洗手盆和洗衣机整合在一个台柜内洗手盆下方的空间做一个储藏柜，收纳部分日用品和清洁用品，挂衣架。门板上设计洗衣板收纳。墙面上设置金属挂网增加清洁用品收纳某地产项目门厅玄关空间人性化与收纳门厅作为住宅的入口空间，设计要求相对完整，而且也可形成过度空间，有利于增强住宅内部空间的层次感。物品也需要储藏空72、间，体现门厅的储藏收纳作用。玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列的动作。可现在大部分户型门厅设计很不完整。某项目厨房设计厨房系统收纳至关重要，合理分区分类摆放能让杂乱物品有序，食品备用区、厨具存放区、清洗区、准备区和烹饪/烘烤区案例：某企业户型及收纳设计分析精装设计风格研发风格即为人，代表着一种生活方式，精装设计风格研发是难点，中低端客户更趋向功能，中高端客户会注重风格等人文性营造，可从结合社会发展来分析客户心理从而推断注流客户对风格的选择LIFE STYLE精装设计风格研发风格即为人，代表着一种生活方式，精装设计风格研发是难点，中低端客户更趋向功能，中高端客户会注73、重风格等文化性营造可从结合社会发展来分析客户心理从而推断对风格的选择简约主义风格自然主义风格创意主义风格经典主义风格宫廷主义风格混搭主义风格精装设计风格研发简约主义风格-源自压力下的风格精装设计风格研发自然主义风格-心灵回归精装设计风格研发创意主义风格-骨子里的概念居所精装设计风格研发经典主义风格-极致唯美生活哲学精装设计风格研发宫廷主义风格-欧式贵族生活精装公寓设计案例工厂化施工小一房（模板）总结：精装设计指导原则一体化设计简单与精细化一致性与弹性实用性高、适应性强便于批量操作室内污染预控制批量精装修标准体系定义：通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，74、形成完整的装修标准分级体系。意义：在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。分级体系的制作目的准确定位产品分级标准在项目配置上体现差别有效应用在各实际项目客户效率四、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？目前由于地产项目是成本先行，在精装分级上以成本作为主要维度指标最能接受，同时考虑室内面积的维度。目前研究机构在与中国指数研究合作建立中国精装修指数评价系统，从更多角度评精装标及部品。精装指数系统找准定位是关键！对于不同企业，由于其定位不一样，在精装标准体系搭建中，确定未来核心产品非常重要，强调性价比、或特色（高品质、科技智能、绿色环75、保）五、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？万科：丰田汽车的定位，强调性能及性价比，不会做太高的精装标准，一般会控制在3500元以内星河湾等部分地产以定位高端精装，强调产品的品质与个性，打造全装修豪宅。四、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？北京MOMA、尚都国际、南京朗诗等。以恒湿恒温、新风置换、外围护系统、科技与节能等绿色建筑技术为卖点定位高端精装，打造以绿色生态社区。A（1600-2500）品牌希望提供较为高端的产品。他们中大多数人属于分级体系的制作方法客户定位描述分级分级客户特征关键词顶级品牌功能完善追求奢华高端品牌功能丰富追求风格不盲从品牌人性实用客户较多的为国内成功76、人士和境外在华工作的高级管S 理人员，对于生活空间的舒适度要求高，需要完善的（2500-3500）生活功能配置，同时需要有顶级配置的卫浴，电气，橱柜品牌来满足对于奢华生活的追求。客户里较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。品牌/风格追随者。领先级客户多为成熟白领二次置业，3口之家的可能性较大。因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功B 能和储藏功能须要更加丰富和人性化，对于品牌则希（1200-1600）望提供中高档产品。智能化的卖点非常能打动这类客户。比较注重实用功能，注重装修质量，装修房内产品配置不盲从77、品牌。C（800-1200）先进级客户多为城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中的是全装修房的省事，省钱。对装修房的价格最为敏感，对于全装修的部品要求是满足基本生活需求即可，对于品牌的要求不高，讲究功能与实用价格敏感简单实用产品力指数一览表区间分项设备系统1-3国产品牌分体空调4-6进口品牌分体空调，地暖冰箱7-9中央空调、地暖、净水、软水、音响系统循环热水系统、双开门制冰冰箱、洗衣机厨房系统国产品牌，基础配置，国 国产品牌，抽屉、拉篮等简单进口品牌，抽屉、拉篮等细致配置，产五金件，丽加石，脱排、配置，米兰石、三件套，灶具二件套米兰石或进口石材、四件套或者以上，电器赠送卫浴系统简单品牌洁具78、，一般五金中高档面砖一般品牌洁具，细致五金配件，高档品牌洁具，细致高档五金配件，中高档面砖或石材配件，开关面板智能系统灯光系统简单可视对讲，无智能设备,一般品牌开关面板一般照明多处可视对讲系统，先进集成智能控制系统，高档品牌开关面板高档酒店式多种情景智能照明系统彩色可视对讲、简单集成控制系统、中高档品牌开关面板背景光、藏光等多种照明，简单智能照明系统收纳系统厅房系统视觉设计丰富收纳设置，中高档细致的五金配件实木复合木地板、部分用高级面砖或石材，复合踢脚、门系统，品牌五金典雅丰富收纳设置，高档细致的五金配件，优秀的柜门处理工艺实木复合木地板、部分用石材，实木贴皮踢脚、门系统，高档五金豪华简单收纳79、设置，简配五金配件强化复合木地板，部分面砖处理，复合踢脚、门系统，品牌五金清新、简洁万科通用标准分级体系各级部品的配置重点通过调研数据，来指导各个价格段内的部品配置，低端客户为价格取向，高端客户为风格价值取向功能完善心理需求基础型生活舒适型生活享受型生活 奢华型生活C级B级A级S级四、批量精装修标准体系八大产品系统分析金色（城市住宅）城花（城效住宅）四季（效区住宅）高档（占有稀有资源）讨论：精装标化体系-户型标准化体系90平方以下户型1、50系列蚂蚁工房2、80系列紧凑二房3、90系列紧凑三房4、90系列舒适二房四、批量精装修标准体系案例一：某企业A级标准地产公司项目内容参与程度进度情况万科地80、产A、B、C级精装标准参与制定已完成中海地产集团1000元、1500元精装标准主导制定已完成深圳公司区域800元精装标准主导制定已完成西安公司1800、2500元精装标准设计主导制定已完成佳兆业地产集团800元、1200元、1800元、2500元、4500元精装标准研发主导制定部分已完成光耀地产华南区域公司800元、1200、1500及2500元精装标准主导制定进行中信和置业800元、25002500元、35003500元精装标准 主导制定进行中精装研究机构部分案例四、批量精装修标准体系案例二：某企业B2级标准四、批量精装修标准体系案例三：北京星河湾精装解读奢华型生活代表350元/m2标准1581、00元/m2标准11500元/m2标准2四、批量精装修标准体系其它大部分企业没有进行精装配置标准分级，更无体系可言，而是根据项目情况针对性处理，是否成功取决于当时的团队能力，很容易出现异常情况，易居关于地产高端项目报告可以对比不同开发企业做法。世茂滨江花园Poggen pohl嘉裕君玥公馆西溪蝶园徒生花园精装修标准推广执行1、推广流程设计公司文件1、发布精装标准产品发布应用的通知2、规定应用的职责。推广细则1、准备推广的各项细则和应用文件产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图标准产品推广细则召开会议1、确定会议时间地点及目的2、发布标准、参观或讲解模板房应用监督1、各分子公司结合标准进82、行实际项目应用，并按要求加强执行力度2、打通营销环节，推广全精装优点、理念跟踪优化1、执行过程中收集分子公司及客户反馈信息2、分析反馈情况对标准进行优化若标准的规范性及管理不到位会出现如下问题1、分子公司理解不透被动执行，造成执行脱节2、职责不清，监控不力，人为因素造成执行偏差万科根据区域各公司精装房推进情况，第一批发布深圳区域标准化精装三个产品等级的4款精装修产品。A6-1A10-1A10-2A15-1ZYJZ-001(IDU)2008 年 12 月 12 日案例：万科精装标准化产品推广细则ZYJZ-001(IDU)2008 年 12 月 12 日五、批量精装修成本优化体系精装修成本控制与优83、化是各企业最关注也是最难的工作之一，主要从几方面进行考虑1、确定精装标准（标 杆企业一般控制在售价的8%-12%左右）2、一体化合理的设计（尽量按工厂标准化模数设计，提前考虑规模 化施工）3、合理分配成本，客户关注点要投入多成本4、良好的供应链整合是控制成本关健5、强有力制度保障木作部品成本控制由于木作精装部品成本约占精装总成本30%，木作品质的好坏在某程度上反应了精装的整体效果，如何做好精装部品研发是精装是否成功的重要部分，目前在大多数精装项目以中小户型为主项目中，参照精装项目营销定位与成本，以同材质、同风格、同工艺为企业量身研发独具卖点精装木做部品，做到真正全面家居解决方案。精装部品研发材84、质、工艺、五金与精装级别对应关系（模板-案例资料-p精装木作配置表.xls）XX产 品 配 置 标 准玄关客厅厨房卫生间主卧客卧阳台部品配置部品品牌标配地面：达利米黄墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：山西黑石材墙面：冠军瓷砖天花：轻钢龙骨铝扣板天花海尔厨房电器三件套厨房灯具主卫墙地面：达利米黄石材客卫墙地面：冠军瓷砖天花：轻钢龙骨铝扣板天花科勒洁具摩恩五金卫生间灯具地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：蒙85、娜丽莎瓷砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：三聚氢胺柜体：内门：厨房电器：方太厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒卫生间五金：摩恩地板：大自然/圣象瓷砖：蒙娜丽莎/冠军选配客卫墙地石材组合洗衣盆拖把池热水器XX产 品 成 本 模 型产品系列模板户型面积工程造价地板厨房电器柜 体洁具厨盆含龙头单价(2元/M)门浴室柜橱柜玄关柜衣柜xx三室两厅两卫123.0449703.7811848.362714131881020113778514111554982312601050成本分配比例案例：某企业成本优化体系A15-1 产 品 配 置 标86、 准玄关客厅厨房卫生间主卧客卧阳台部品配置部品品牌标配地面：意大利米黄石材墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：巴西紫水晶/山西黑石材墙面：金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花厨房电器三件套厨房灯具地面：意大利米黄石材墙面：金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花洁具、五金卫生间灯具地面：实木复合地板墙面：乳胶漆，墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带主卧背景墙地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：地砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料洗衣台面阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电87、器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：实木贴皮空调热水器柜体：博洛尼内门：博洛尼厨房电器：西门子厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒地板：大自然/圣象空调：松下/海尔选配墙纸拖把池客卧衣柜洗衣机户型建筑面积A15-1标准产品成本模型精装洁具及家电定制收纳木作合计总额折合单方所占比例 总额折合单方 所占比例总额折合单方所占比例总额折合单方四房两厅两卫148.1799297.7670.2 48.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房两厅两卫12485941.4693.1 44.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.88、9%192134.91549.5六、批量精装修采购体系案例1：某项目标准战采体系搭建七、批量精装品质管控体系1、引入示范层样板施工管理（见万达工序样板间模板）2、核心产品、主材出详细技术标准，严格执行3、可考虑引入第三方精装监理4、建立相关检验标准体系（模板-案例资料-p质量检查一览表初版（前期）.pdf）GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的分户验收标准实用的检验标准是菜单式问题清单部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法成套木89、门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。批量精装修品质管控体系出台对应的制度或采用有经验的总包方成品保护成本要引起关注（模板-案例资料-p安全文明施工与成品保护.pdf）品质管理-工厂化施工探讨工厂加工基地：木饰面工厂加工 石材统一切割，拼花工厂拼贴现场加工车间：瓷砖统一切割 吊顶造型统一制作 。八90、批量精装售后服务体系八、精装修住宅产品的售后服务2、如何建立售后服务机制；成立由物业公司为主导、有总包单位、分包单位、物业公司方面的技术工人组成的维修部门制定相应维修细则和应急措施，快速进行维修在交房前地产公司将合约中分供方的维修条款和零配件清单交付物业公司形成良好的服务意识。地产工程、采购、技术部门积极配合维修部开展工作，第一时间解决问题，防止事态扩大化维修部门在不同阶段、定期对小业主进行回访1、如何建立产品保修承诺；精装修房产的常规保修项目及其保修期限：1、屋面防水：保修3年。2、有防水要求的墙面、卫生间地面、外墙面、地下室、管道的防渗漏：1年。3、墙面抹灰层脱落：1年。4、管道堵塞：191、年。5、供暖系统和设备：竣工验收后的一个供暖期。6、现装修工程：2年。7、门窗、地板翘裂、五金件损坏：1年。8、电器开关、电气管线、灯具：6个月。9、卫生洁具、厨具、橱柜：1年。10、地基础和承重主体结构：在设计规定的合理使用寿命年限内。11、保安系统：1年。12、地面大面积空鼓、开裂、起砂：1年。13、国家的住宅工程另有规定：按国家规定。企业建立标准化体系渐进流程1、技术标准化 （节点大样、设计任务书。）2、产品标准化 （建筑、户型、名称、分级。）3、管理标准化 （流程、机构、管理模板。）4、完整体系施工管理篇施工管理篇进度控制进度控制项目月度计划计划编制的思路（大事化小。计划编制的思路（大92、事化小。太古城精装修项目管理资料太古城精装修项目管理资料61634_太古城太古城ABC施工进度计划施工进度计划.mpp）大事化小：将大循环分解成多个小循环大事化小：将大循环分解成多个小循环就具体事件而言阶段就具体事件而言阶段性划分计划比如：性划分计划比如：3434层分为层分为2 2段变为段变为1717层层阶段性计划偏差调整阶段性计划偏差调整比如比如:34:34层分为层分为3 3段段变为变为1212层层进度控制进度控制项目月度计划 计划管理的方法（分解）月度计划月度计划周计划周计划整体计划整体计划进度统计进度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循进度控制93、进度控制项目月度计划计划管理的关键点计划管理的关键点通过经济处罚、各通过经济处罚、各项评比、管控会议项评比、管控会议等手段，达到整体等手段，达到整体计划和关键节点的计划和关键节点的受控受控总体计划的刚性总体计划的刚性调整计划的可操作性调整计划的可操作性 月度计划和统计处置的果断性月度计划和统计处置的果断性 周计划和统计的连续性周计划和统计的连续性涉及验收、工作面移交、样板点评等主要节点是高压线计划不可动摇。刚性计划外的可调控节点，兼顾节点的相对恒定对月度计划设置过程管控点、实现过程跟踪、出现偏差，及时应对、果断处置。重点关注进度统计与原计划的对比，保障计划在过程实施中的延续性。熟悉流程-中低档94、精装修流程.计划管控计划管控“四个四个”层次层次 计划执行书，宏观梳理各项工程进场施工及相互搭接作业的时间节点节点控制计划，解决各施工单位在工作面上流水作业的时间点，细化出节点控制计划；（施工模板康莱德别墅综合流水施工控制节点计划20100412.xls）专项工程施工进度计划，以施工工序为主要内容编排专项工程施工进度计划；（施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls）专项工程分解到周、月完成量形象进度表，以周为汇总单位，形成每周滞后统计表及书面文件发施工（安装）单位总部要求协调解决相关问题。（施工模板工程滞后情况统计表0416.xls）进度控制进度控制万达计划管控层次万达计划管控层次1、场95、地移交场地移交：施工模板施工模板场地移交单场地移交单.doc甩项移交，满足全面进场施工条件2、主材及设备进场计划主材及设备进场计划：_太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表(12(1).14).xls按节点清查施工单位排版图及下料单，以及加工厂的地址联系方式，打电话进行跟踪核对；主要时期必须到加工厂现场考察、选料，落实加工生产情况及到货时间3、封板计划封板计划：施工模板施工模板康莱德别墅吊顶封板计划表康莱德别墅吊顶封板计划表.xls按组团流水段做好隐蔽验收计划、吊顶封板计划、墙身封板计划4、防水计划、防水计划：施工模板施工模96、板康莱德别墅卫生间防水施工计划表康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls卫生间的防水完成节点直接影响到卫生间的硬装开始节点，同时在卫生间防水施工前应当做好隐蔽验收，确保给排水管道路由、通球、压力及保温的规范施工，注意门碰等五金件安装的位置5、软装计划、软装计划：建议家具及灯具分组团流水进场，并在排产时要求家具厂以客房为单位进行加工生产，根据甲方指令安排到场6、销项计划销项计划总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前-节点计划居中节点计划居中-后期（销项）后期（销项）进度控制进度控制万达精装修工程管理“六大”计划l在工程实施过程中，通过强制性的设置停止点检查97、，以保证工程质量标准。l停止点检查属于项目工程部质量控制节点，项目工程部是责任主体，区域公司部门对检查备案资料抽查或参与项目部的现场检查。l停止点检查不能完全取代隐检、预检，在有重复的检查项时，可以合并一次检查，但检查成果资料不能用隐预检资料代替。l停止点检查项的完成标志是按要求具备完整的成果资料，以工程经理签批通过为终点。l前一停止点检查未通过，工程实施不得进入下一阶段。l在项目的月、周工作计划中，应将涉及的停止点检查作为专篇列入计划中。质量控制质量控制1、停止点检查质量控制质量控制停止点检查工作项工作项内容内容提交人提交人审批人审批人见附表见附表工程经理工程经理项目负责人项目负责人在月、周98、计划中体现在月、周计划中体现专业工程师专业工程师工程经理工程经理判断是否通知其他相关部门人员判断是否通知其他相关部门人员专业工程师专业工程师工程经理工程经理日程安排：提前日程安排：提前1 12 2天通知工程部技术中心、监理、总包天通知工程部技术中心、监理、总包人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人员任组长人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人员任组长技术准备：技术准备：1 1、检查范围：、检查范围：2 2、重点内容：（列出检查项）、重点内容：（列出检查项）3 3、查阅图纸、规范、查阅图纸、规范4 4、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款、技术标准：99、对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款5 5、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法工具准备：工具准备：1 1、甲方：、甲方：2 2、监理：、监理：3 3、乙方：、乙方：专业工程师专业工程师工程经理工程经理1.1.启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排2.2.现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片3.3.总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改时间总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改时间专业工程师专业工程师工程经理工程经理对整改结果复100、查对整改结果复查专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程部技术中心抽查工程部技术中心抽查专业工程师专业工程师工程经理工程经理停止点检查清单停止点检查清单月、周计划中体现月、周计划中体现停止点检查工作停止点检查工作提前提前2 2、3 3天制定计天制定计划，填写检查表划，填写检查表组织实施组织实施填写完善检查表填写完善检查表存档、复查存档、复查 发出通知发出通知龙湖龙湖工程停止点检查管理办法工程停止点检查管理办法基本流程（模板基本流程（模板 龙湖工程部停止点检查管理办法龙湖工程部停止点检查管理办法）质量控制质量控制工序样板 万达酒店项目工序工艺样板操作指引万达酒店项目工序工艺样板操作指引.doc.101、doc引引（模板）模板）质量控制质量控制各分部工程质量控制工序检查 工程质量检查分工要求（土建分册）工程质量检查分工要求（土建分册）（施工模板施工模板1212工程质量检查分工要求（土建分册）工程质量检查分工要求（土建分册）.doc.doc）给排水及采暖工程工序检查表给排水及采暖工程工序检查表 （施工模板施工模板1111给排水及采暖工程工序检查表给排水及采暖工程工序检查表.doc.doc）急需引起关注的质量问题 许多土建质量没有真正进行实测实量 而且土建的实测实量口径与精装修的要求有些地方不相符 极大面积的瓷砖空鼓问题急需引起注意 瓷砖大面积空鼓的三个主要原因 基层强度不足 防水层表面太光滑 瓷102、砖吸水率太低 有关的分析报告 很多有关空鼓原因的分析是错误的，从而措施也是错误的急需引起关注的质量问题1.洞口移交。砌体洞口应做抹成 标准形状的窗套2.3.4.5.6.临时固定窗框，螺钉固 定，深 度 40 50mm素水泥浆刷面砂浆塞缝，充分密实木砖部位塞缝，充分密实塞缝部位刷素水泥浆7.8.9.聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）贴外墙砖10.DC793填缝指定班组，责任到人逐一记录，旁站管理有关防水的专题讲稿增加防水层急需引起关注的质量问题问题三：批量精装标准化体系的组成有几个体系问题三：批量精装标准化体系的组成有几个体系总结：需要牢记的几个知识点总结：需要牢记的几个103、知识点1、批量精装修组织体系2、批量精装修营销体系3、批量精装修设计体系4、批量精装修分级标准体系5、批量精装修成本体系6、批量精装修采购体系7、批量精装修品质管控交付体系8、批量精装修售后服务体系二、批量精装标准化体系组成批量精装修设计体系一体化设计前：50-100元/平方一体化设计后：10元（左右）/平方装修拆改费：A（1600-2500）品牌希望提供较为高端的产品。他们中大多数人属于分级体系的制作方法客户定位描述分级分级客户特征关键词顶级品牌功能完善追求奢华高端品牌功能丰富追求风格不盲从品牌人性实用客户较多的为国内成功人士和境外在华工作的高级管S 理人员，对于生活空间的舒适度要求高，需要104、完善的（2500-3500）生活功能配置，同时需要有顶级配置的卫浴，电气，橱柜品牌来满足对于奢华生活的追求。客户里较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。品牌/风格追随者。领先级客户多为成熟白领二次置业，3口之家的可能性较大。因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功B 能和储藏功能须要更加丰富和人性化，对于品牌则希（1200-1600）望提供中高档产品。智能化的卖点非常能打动这类客户。比较注重实用功能，注重装修质量，装修房内产品配置不盲从品牌。C（800-1200）先进级客户多为城市年轻白领，首次置业，2人105、世界为主，看中的是全装修房的省事，省钱。对装修房的价格最为敏感，对于全装修的部品要求是满足基本生活需求即可，对于品牌的要求不高，讲究功能与实用价格敏感简单实用企业建立标准化体系渐进流程1、技术标准化 （节点大样、设计任务书。）2、产品标准化 （建筑、户型、名称、分级。）3、管理标准化 （流程、机构、管理模板。）4、完整体系A15-1 产 品 配 置 标 准玄关客厅厨房卫生间主卧客卧阳台部品配置部品品牌标配地面：意大利米黄石材墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：巴西紫水晶/山西黑石材墙面：金刚米黄106、石材天花：轻钢龙骨单铝板天花厨房电器三件套厨房灯具地面：意大利米黄石材墙面：金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花洁具、五金卫生间灯具地面：实木复合地板墙面：乳胶漆，墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带主卧背景墙地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：地砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料洗衣台面阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：实木贴皮空调热水器柜体：博洛尼内门：博洛尼厨房电器：西门子厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒地板：大自然/圣象空调：松下/海尔选配墙纸拖把池客卧衣柜洗衣机户型建筑面积A15-1标准产品成本模型精装洁具及家电定制收纳木作107、合计总额折合单方所占比例 总额折合单方 所占比例总额折合单方所占比例总额折合单方四房两厅两卫148.1799297.7670.2 48.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房两厅两卫12485941.4693.1 44.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.5.计划管控计划管控“四个四个”层次层次 计划执行书，宏观梳理各项工程进场施工及相互搭接作业的时间节点节点控制计划，解决各施工单位在工作面上流水作业的时间点，细化出节点控制计划；（施工模板康莱德别墅综合流水施工控制节108、点计划20100412.xls）专项工程施工进度计划，以施工工序为主要内容编排专项工程施工进度计划；（施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls）专项工程分解到周、月完成量形象进度表，以周为汇总单位，形成每周滞后统计表及书面文件发施工（安装）单位总部要求协调解决相关问题。（施工模板工程滞后情况统计表0416.xls）进度控制进度控制万达计划管控层次万达计划管控层次1、场地移交场地移交：施工模板施工模板场地移交单场地移交单.doc甩项移交，满足全面进场施工条件2、主材及设备进场计划主材及设备进场计划：_太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表太古城甲供材定货与到场计划表设备、主109、材订货与到场计划表(12(1).14).xls按节点清查施工单位排版图及下料单，以及加工厂的地址联系方式，打电话进行跟踪核对；主要时期必须到加工厂现场考察、选料，落实加工生产情况及到货时间3、封板计划封板计划：施工模板施工模板康莱德别墅吊顶封板计划表康莱德别墅吊顶封板计划表.xls按组团流水段做好隐蔽验收计划、吊顶封板计划、墙身封板计划4、防水计划、防水计划：施工模板施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls卫生间的防水完成节点直接影响到卫生间的硬装开始节点，同时在卫生间防水施工前应当做好隐蔽验收，确保给排水管道路由、通球、压力及保温的规范施工，注意门碰等五金110、件安装的位置5、软装计划、软装计划：建议家具及灯具分组团流水进场，并在排产时要求家具厂以客房为单位进行加工生产，根据甲方指令安排到场6、销项计划销项计划总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前-节点计划居中节点计划居中-后期（销项）后期（销项）进度控制进度控制万达精装修工程管理“六大”计划1、事前技术交底模板太古城ABC项目精装修技术交底1228.doc（模板）2、事后的总结模板太古城精装修项目管理资料太古城北区项目精装修设计总结.doc（模板）3、甲供材料管控模板太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表(12(1).14).xls（模板）4、装饰施工进度计划模板太古城精装修项目管理资料61634_太古城ABC施工进度计划.mpp精装部在标准化体系建设中的一些探索l1、吴亚军的提问：你注重过程还是结果？一个好的过程不一定有一个好的结果，一个好的结果一定有一个好的过程。大量的标准就是为了追求良好的过程进而取得好的结果l2、思考：“做正确的事、正确的做事”先有一个好的标准及体系，再正确的执行。（事倍功半）3、思考：思维方式决定了你的高度。龙湖三位工程师处理土建窗洞口事件的案例l4、细节决定成败？不是所有的细节都决定成败，业主关注的细节才是真的细节。业主的满意度才是检验质量的标准 （思考题）