1、内部资料 严禁外传 1江苏区域货量精装修工程管控碧桂园江苏区域工程管理部内部资料 严禁外传 2目 录一、江苏区域工程概况二、区域货量精装修全过程管控三、总结内部资料 严禁外传 3一、江苏区域工程概况目 录内部资料 严禁外传 461个项目土建100个标段年底 超110个标段目前 装修标段54个一、江苏区域工程概况区域质量提升趋势图1、区域工程概况及质量现状交付170万方84.4785.2985.2886.5486.687.4988.8288.0788.4188.2283.9983.8184.6183.4585.6785.986.3988.3888.5789.3288.7388.8580828182、3848587868889906月7月8月9月 10月 11月 12月3月4月5月6月集团巡检平均分江苏区域平均分工程总监总工程师南京城市公司苏南城市公司滁州城市公司镇江城市公司扬州城市公司马鞍山城市公司技术组资料员巡检组督办组装修组2、完善架构，明确分工一、江苏区域工程概况区域内实行三级管控：区域迅猛发展使工程管理半径扩大，导致区域的管控变弱，为缩小管理半径，江苏区域按照城市范围成立了南京、滁州、镇江、苏南、扬州、马鞍山六个城市公司，城市公司下设项目管理部，直接负责各自管辖项目的工程管理、技术服务，在面大量广的形势下，实现对项目全面有效管理，使区域工程的质量、进度稳步推进，以达到集团完美交楼3、的要求。内部资料 严禁外传 5内部资料 严禁外传 6一、江苏区域工程概况二、区域货量精装修全过程管控三、总结目 录内部资料 严禁外传 7货量精装修前置管控目 录内部资料 严禁外传 81、宣贯、培训为确保货量精装修完美交楼，区域不定期组织各项目工程人员，对集团关于精装修管控知识、完美交楼的各项文件进行学习与宣贯，培训专业知识，提升项目工程管理人员精装修专业素养，并严格按照相关要求落实、执行。二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 9二、货量精装修全过程管控前置管控明确项目管理职责梳理解决交叉施工困难并制定措施关键节点的实施控制前置条件准备情况（人、材、机）现场工作面移交、临水、临电、4、材料堆场、道路、垂直、水平运输；。货量精装2.1、策划先行明确项目精装修策划主要方向为保证完美交楼的顺利进行，提前策划好新项目、新开工标段的施工安排，使新项目、新开工标段开工后各施工工序顺利展开，在工程进度、质量和成本管控方面符合集团要求，区域工程管理部要求各项目结合以往项目经验，分析自身项目情况梳理编写项目精装修工程策划。人材电水路机内部资料 严禁外传 10加强图纸会审，及时做好变更有序做好场地移交，达不到要求引进第三方配合货需对样板、沙盘、设备展示及体验馆内容与货量区是否存在没有对标展示区明确交付标准和非交付标准标识与货量交楼样板是否存在材料差别学习标杆标段，吸取经验提高管理水平交楼部分的5、策划与交楼维修准备措施没有计划，对客户预收楼没有计划、安排交付区与施工区围挡需明确材质、高度及造型策划方案中地暖、新风、智能化等系统对项目施工的组织及影响需完善落实样板引路及各相关交底的计划节点，交楼样板层在主体阶段完成等没有明确项目部对集团、区域各项要求（季度专项），需细化管控措施，做好落地即将召开策划会的项目应结合以往项目经验，根据项目自身实际情况梳理编写项目精装修工程策划明确项目管理职责现场工作面移交 梳理解决交叉施工难点并制定措施材料堆场、水平垂直运输关键节点实施控制临水临电设置前置条件准备情况交楼组织策划策划通病问题明 提确 出内 要容求2.2、策划先行关注项目精装修策划常见问题二、6、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 113.1、图纸会审1、项目部组织区域工程、设计、总包、装修分包、监理、子公司、营销中心等召开图纸评审会；2、将意见统一反馈到设计院，加强与设计管理部沟通，及时掌握项目图纸变更情况；3、按审核后图纸装修施工样板间，遇到问题时再次进行反馈修改，装修样板间验收后，确定最终货量施工图纸；4、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行货量区施工。二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 124004001、燃气热水器两给水点间距200mm，排气孔中距墙400mm.中心高度2300mm.2、备用插座盒底标高1300mm，盒边距墙620mm（7、预埋时需考虑到墙面抹灰、贴砖 等尺寸）。3、隐蔽敷设的管线走 向尺寸统一，以避免 燃气开孔机安装橱柜 打中。4、考虑燃气立管位置。3.2、图纸会审优化厨卫水电气点位二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 13优化水电点位二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 143.3、图纸会审深化瓷砖铺贴排版深化设计铺贴排版：1.排版优化，规避小条砖，墙砖压地砖，避免朝天缝，墙砖施工顺序由里向外，保证美观；2.交底重点明确节点做法，参照图纸设计施工；3.基层检查并处理滚胶、拉毛，排版弹线，在基层弹出控制线；4.墙砖粘贴申报专项施工方案，有效控制空鼓；5.墙地砖集中加工，墙砖阳角统一倒8、角留缝规格、上下一致，用勾缝剂加108胶水勾缝，保证强度。二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 154、技术交底为保证货量装修顺利开展，进一步加强江苏区域工程管理部技术支持力度，提高区域各项目部、施工单位的整体技术管理水平以及施工单位对集团、区域各项技术措施、工艺标准的执行力,区域工程管理部组织装修技术交底。主要交底内容：1、设计图纸交底；2、集团装修施工工艺及质量验收标准交底；3、区域向项目及施 工单位交底，项目向 施工单位交底，施工 单位向工班交底；二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 1616未完成验收未通过验收通过不得展开货量区大范围精装修施工装修单位进场设9、置交楼样板 工法样板 材料样板 土建移交样板 成品保护样板 整层施工样板精装修策划会施工组织方案评审通过按照样板对工班落实三级交底，按照样板及策划报告拟定的节点有序展开施工，并加强过程管控。5、样板先行精装货量施工前置条件为保证集团精装修交楼战略的实施，更好地把控货量精装修工程质量，达到集团要求的完美交楼状态，同时也为提升一线管理人员素质，指导施工班组现场交底、学习，要求各项目加强对装修工程质量的管控，要求各项目落实“样板先行”制度，未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 175.1、样板先行交楼样板为保证集团精装修交楼战略的实施10、，加强对装修工程质量的管控，要求各项目实行“装修交楼标准样板间”制度，也是集团针对装修施工单位进行质量管控的一种工具，在货量区设置整层交楼样板，对施工单位、项目及营销管理人员开放。“装修交楼标准样板间”未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 185.2、样板先行工法样板为更好地把控货量精装修工程质量，达到集团要求的完美交楼状态，同时也为提升一线管理人员素质，指导施工班组现场交底、学习，要求各项目设立货量“精装修工法样板”，做到真正指导货量施工。统一精装修做法控制工序错漏隐患二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 19。11、5.3、样板先行材料样板为规范材料验收，区域工程管理部组织项目部及各相关单位第一次材料进场验收，把好材料质量关。项目工程现场必须设置材料样板间，涉及建筑、装修效果由区域设计部确认封板后标贴编号与台账编号对应。在材料样板间内建立台账，分类摆放并进行登记，作为材料进场验收和质量验收的依据。材料样板间设置、保管、使用均由项目工程总指定专人负责，所有封样不得借出二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 20二、货量精装修全过程管控前置管控项目管控责任状区域管控责任状6.1、区域制度提升区域工程品质，建立管控举措内部资料 严禁外传 216.2、明确责任制定管理细则，建立考核机制为更进一步加强项12、目、施工单位精装修工程质量管控工作，促进各项目、施工单位加强质量管理，明确质量管理责任与奖罚标准，区域特对月度工程质量奖罚办法增设精装修考评办法。通过建设奖惩体系，建立奖优罚劣、促进争先创优的制度，形成激励先进、鞭策落后的鲜明导向。二、货量精装修全过程管控前置管控内部资料 严禁外传 22货量精装修过程管控目 录。）序号类别项目重点检查项内容精装修&六条红线一土建移交工作面土建移交工作面记录表没有书面签名移交手续的，处罚项目10000元，勒令停工，情况严重，集团通报批评。（3户不合格，即触碰红线）实测实量交接验收数据弄虚作假。（3户不合格即触碰红线）移交后出现严重质量问题移交后出现大面积砂浆强度13、不足、空鼓、开裂、渗漏等重大质量隐患。（3户不合格，即触碰红线）二交楼样板层样板层要求验每个班组必须按每栋（一个单元、包括公共部位）做整层施工样板，经收合格才能大面施工；无施工样板层的，勒令停工，处罚项目5000元三交楼前模拟验收室内观感室内观感评分80；交付标准同营销输出不一致；存在普遍使用功能缺陷；即触碰红线，不予验收。室外观感外墙观感问题严重（明显不平整、线条不顺直、排版不合理、勾缝差等问题普遍）即触碰红线，不予验收。模拟验收与整改无模拟验收，不予通过联合验收，并在集团通报批评；模拟验收发现问题有效关闭完成率必须80%，少于80%的，不予验收。四重点工艺控制门槛石、挡水石未采用湿铺贴、门14、槛石填充不密实、有渗水（3户不合格，即触碰红线墙地砖勾缝未采用专用填缝剂（3户不合格，即触碰红线）给水管带压施工给水管未带压施工处罚施工单位20000元（3户不合格，即触碰红线）瓷砖开孔瓷砖未采用专用开孔器开孔（以户为单位，3户不合格，即触碰红线）五假冒伪劣材料假冒伪劣材料偷工减料施工单位有假冒伪劣材料或偷工减料行为的，材料退场，罚款，通报批评列入黑名单；对于项目责任人通报批评、降级、降职、降薪；六成品保护成品与半成品保护不 按 合 同 约 定 未 进 行 成 品 保 护 导 致 破 损 严 重 的，内如部：资木料地严板禁、外橱传柜、2 3洁具、门等。（3户不合格，即触碰红线）二、货量精装修全15、过程管控过程管控1、落实精装修管控六条红线内部资料 严禁外传 2424有序移交，三方会签，督办整改总包自检区域组织城市公司项目协调第一次移交后续移交管控完善移交资料土建施工界面土建施工界面现代家居界面总包组织管理2、场地移交为保证货量装修质量，落实集团及区域场地移交各项要求，区域工程管理部组织项目部及各相关单位第一次场地移交工作，后续由城市公司组织，区域抽检。严格把控移交工作中各相关标准，避免因移交工作不到位产生的返工现象，影响工期。区域抽查达不到移交要求或移交弄虚作假，将对项目严厉处罚并通报二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 25实测测量数据，可视化挂网易开裂部位重点检查2.16、1、场地移交土建阶段前置管控二、货量精装修全过程管控过程管控毛刺感充足内 部 资 料抹 灰严无禁 外空传鼓26人工拍浆机械喷浆未挂钢丝网空鼓、开裂重点检查开裂空鼓问题改进工艺消除问题2.1、场地移交土建阶段前置管控二、货量精装修全过程管控过程管控通过阴角尺控制阴角成型通过双排灰饼控制阴阳角通过阴角尺控制阴角成型通过双排灰饼控制阴阳角采用50cm 50cm不锈钢阴阳角尺控制墙角成型通过控制阴角，成果明显内部资料 严禁外传 27薄弱项重点管控，改进工艺跟踪落地，消除问题2.1、场地移交土建阶段前置管控二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 282.2、场地移交注意事项常见问题：1、现场17、与一户一表不符2、场地移交资料缺少签字，检查、复查日期3、墙砖实测数据未上墙4、窗边淋水试验未做及照片资料缺失5、窗边空鼓、抹灰开裂，阴阳角不顺直，成品保护滞后注意事项：1、严禁弄虚作假，切实落实场地移交验收制度2、移交场地相关数据准确可视3、严抓“两防”、”精装修六条红线“4、维修问题整改关闭率达到90%以上针对上述情况，区域每月组织进行专项抽检二、货量精装修全过程管控过程管控分批移交、流水施工、过程控制、联合验收内部、资高料 严效禁移外 传交 293、隐蔽检查关键工序控制采取关键工序、专人跟进，在分批移交之前，对各重点工序部位工程隐患进行排查，避免后续场地移交验收不通过，影响下一工序施工作18、业面开展，避免下道工序施工后发生整改及返工，在场地移交前所有土建工序全部达标，同时采取联合、分户验收表进行验收，确保各项遗留问题完成到位。关键工序检查专项复查关键部位重点排查界面划分协调分户检查验收二、货量精装修全过程管控过程管控5、执行三级交底统一瓷砖铺贴施工工艺管控流程深化设计铺贴排版基层检查并处理滚胶、拉毛排版弹线，在基层弹出控制线选砖-色号相同，刮界面剂-图案方向铺贴预铺，根据图纸排版结合现场情况预铺贴标志砖，做好垂直度平整度控制嵌缝，专用嵌缝剂控制不同作业面在砖缝填补刮平内部资料严材禁质外 传搭 接 3工0艺嵌缝完成，清理多余嵌缝剂及杂物验收粘贴牢固度、无空鼓、嵌缝密实施工完成后做好19、成品保护验收平整度、垂直度符合允许误差二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 31卫生间、阳露台、公共部位玻化砖海棠角（3MM）工艺；厨房釉面砖采用45兜角（0.8-1.2MM以内）工艺收口；厨卫墙面砖采用成品十字卡固定，控制缝隙均匀度（1MM）厨卫间二次防水完成，闭水试验验收合格后，方可进行地砖及最下层皮数墙砖铺贴3.2、执行三级交底瓷砖铺贴细部界面处理二、货量精装修全过程管控过程管控抹灰时控制阴角方正度一、二遍腻子基层批荡施工内部资料 严禁外传 32抹灰时控制阳角方正度测抹灰平整度，合格施工测踢脚线平整度，合格施工带灯打磨验收表面光洁度垂直度、平整度验收、整改待四大件安装完成收20、面漆3.3、执行三级交底统一乳胶漆施工工艺管控流程二、货量精装修全过程管控过程管控面层与底层“L”形拉结板形成 反向错位安装（不少于 300MM）石膏线安装先弹线墙面、顶板采用1.5M2M刮板找平，确保大面平整度硅钙板间隔缝4-7MM，弹性腻子满嵌，抗裂绷带刮胶拉紧，螺钉交错固定并作防锈处理墙顶漆面交接处下挂5cm阴角位置弹线灯槽石膏线放线安装交界面清晰分明内部资料 严禁外传 333.4、执行三级交底装饰顶板细部界面处理二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 34置公示，并按实际进度及施工质量进行更新。4、管控措施数据化管理编制楼栋问题销项表，现场每户均实行销项管控措施，避免漏项，21、提高管理效率，增强执行力；每户土建、装修质量进行实测实量，在每栋入口位进度销项表进度销项表可视化二、货量精装修全过程管控过程管控数据可视化管理内部资料严禁外传 35假冒伪劣5、管控措施专项行动瓷砖铺贴质量提升同层排水检查土建工作面移交地板安装质量提升成品保护措施油漆涂饰质量提升二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 365.1、严检材料材料进场验收针对施工材料的进出场报验，区域特别加强了“工地伪劣材料”专项整治行动，加大了对相关材料使用情况抽检，严格监督各项目标段甲指材、甲供材品牌、规格、型号、数量等。同时要求各城市公司将所辖项目各标段材料使用情况全数跟进检查，并形成台帐及备样。区22、域工程管理部不定期对城市公司上报的检查结果进行复查抽检，对使用伪劣材料情况的的项目、标段按照集团发文进行严厉处罚并通报。二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 375.2、成品保护过程中同步保护项目标段在施工过程中，对门窗、装修、现代筑美家居、安装等单位已完成的施工项目，经项目部、监理单位、总包验收后，相应单位应立即组织人力、物力和相应的技术手段进行成品保护，不同工序交叉作业前，应进行交接检查并办理交接手续，后续工序有责任对以前的工序项目进行保护。二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 386、管控巡查过程检查通过过程检查、督办，对各项目货量现场施工进度、质量情况进行把23、控，对质量问题与进度风险及时纠偏，组织施工单位讨论初步解决方案，制定出整改计划、节点以及明确责任，直至问题隐患消除。二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 397、工地开放组织召开项目工地开放日活动为加强项目管理，提升项目现场安全文明施工和过程质量管理，塑造碧桂园高品质产品形象，提升客户的满意度，提高市场口碑，促进销售。同时加大由每月向每日开放展示，做到随时能参观。工地开放日现场效果评分85分，否决申报集团年度工程标杆评选。二、货量精装修全过程管控过程管控内部资料 严禁外传 40瓷砖 加工机具优势提高砖体的加工精度 提升观感质量降低现场施工过程中的切割量减少现场产生的垃圾 保证相同24、户型成型尺寸 提升材料利用率8、管控措施集中加工提升区域精装修工程品质提高实测实量及观感效果，实现集团对货量精装修完美交楼的规定，推行瓷砖加工机具。二、货量精装修全过程管控过程管控确定试点项目组织培训交底总 结推 广收集新技术试 点评估应用可行性编制应用方案内部资料 严禁外传 41货量精装修交楼管控目 录内部资料 严禁外传 421.1、模拟验收关键项控制建筑工程装修工程 公区感观 室外园建绿化如触碰下面红线任意一条，不得通过交楼前联合验收：（1）外墙观感问题严重（明显不平整、线条不顺直、排版不合理、勾缝差等问题普遍）；（2）室内观感评分80；（3）交付标准同营销输出不一致；（4）存在普遍使用功25、能缺陷；二、货量精装修全过程管控交楼管控内部资料 严禁外传 43交付前地库冲洗验收问题记录销项施工单位销项汇报重点销项问题跟进销项问题项目责任分工1.2、模拟验收问题销项及时沟通，快速响应。通过模拟验收，汇总出相关通病、零星问题，列出销项计划表，建立项目部责任分工群、甲方相关职能部门协调群、施工单位销项汇报群等信息沟通交流渠道，使信息快速传递、及时解决现场存在问题。二、货量精装修全过程管控交楼管控部内资料 严禁外传 44货量区季度检查评比确定总结、推广交流培训基地2、标杆评选优秀货量精装修标段评比为更进一步加强区域各项目、施工单位精装修工程质量管控工作，促进各项目、施工单位加强质量管理，明确质26、量管理责任与奖罚标准，区域特对精装修，工程质量设立评优奖励制度，通过建立评优考评体系形成激励先进、促进区域精装修工程争先创优的鲜明导向。最终提升货量精装修工程品质，实现集团对货 量精装修完美交楼的要求。评选二、货量精装修全过程管控交楼管控内部资料 严禁外传 453、观摩、交流为了加强对货量区精装修工程质量管控，提高产品品质，实现完美交楼，组织新开工项目标段观摩、学习区域以及兄弟区域优秀工艺技术，交流工程管控经验，借鉴并推广，促进区域工程稳步提高。二、货量精装修全过程管控交楼管控内部资料 严禁外传 46客户体验区域组织营销、客服、项目在联合验收前1-2个月对准业主进行小范围邀约，提前体检交楼。027、1问题总结对业主体验过程中提出的问题归纳总结，分析原因，制定改进措施。02品质提升从业主视角关注货量区品质，排查并消除隐患问题，为正式交楼创造有利条件。034、预收楼组织准业主体验交楼江苏区域坚持推行交楼预验收制度，以业主视角关注工程品质，树立客户信心，通过过程品质管控促成完美交楼，实现口碑相传。二、货量精装修全过程管控交楼管控内部资料 严禁外传 475、完美交楼交楼前做好预案、策划，关注业主关心的移交问题点，除工程品质，同时加强服务品质，公示交付合同及相关附件，成立候场工程服务队，同时为业主准备收楼入住礼品，通过全方位服务全力保障完美交楼。统一标准货量区交付前统一对验房工程师、客服人员、工程28、服务队做专项培训，提升业主品质认可度。01积极响应从快速、高效、能动三个方面入手，提供专业的技术协助和整改把关，消化交楼问题。02收集业主关心的问题，做好总结，为在建货量区工程管控增加有效关注点，提升货量装修品质。03总结焦点二、货量精装修全过程管控交楼管控内部资料 严禁外传 48总 结2017年江苏区域的工程质量管理任重而道远，区域工程管理部将围绕集团工程质量管控的要求，不断完善管控手段，规范装修工程施工，提高工程品质，预防质量通病，杜绝货量施工问题反复发生，和城市公司、项目一起采取有效管控措施，稳步提升区域工程质量，提高业主收楼满意度，确保完美交楼！深耕细作，持续发展，为区域快速发展保驾护航！内部资料 严禁外传 49感谢聆听！