1、管理制度修改记录修改控制登记表序号页码文件编号或文件名称修改单号修改方式修改状态修改人/日期备注1、683-(3)工龄工资XY-2015-01说明收费小区适用,甲方拨款项目不在补助范围。2015年4月3日前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本鄂尔多斯市物业管理有限责任公司制度汇编，各部门、项目员工应根据本部门、本项目工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度，并严格加以实施。各职能部门、各项目应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从2015年4月1日起执行。2、第一章：公司基本情况一、公司简介 鄂尔多斯市物业管理有限责任公司成立于1999年7月，注册资金500万元人民币，是具有独立法人资格，本地最早具有物业管理二级资质的专业化物业管理公司。企业法定代表人是中国物业管理协会会员、 现任内蒙古自治区物业管理协会副会长、鄂尔多斯市物业管理协会常务副会长、鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁员，鄂尔多斯市公共资源交易中心评标专家、第一批通过考试的国家注册物业管理师，2011年被中国物业管理协会授予“资深物业服务企业经理人” 。公司成立至今赢得了广大业主及行业主管部门的好评和认可。公司现已成为我市规模最大、资质最高、信誉良好的专业化的物业管理公司之一。是自治区物业管理协会3、常务理事单位。先后被自治区建设厅和鄂尔多斯市房管局评为“全区物业管理先进企业” 、“全市物业管理优秀单位” ，2008年被东胜区政府评为创“四星” 、“五星”级卫生城市先进集体，2009年两个小区被评为“优秀住宅小区” ，2010年被自治区建设厅评为首批“全区文明优质服务企业” ，2011年获得国家物业管理改革发展30周年“行业突出贡献奖” ，2011年被东方地产集团评为“优秀合作单位” ，2011年在我市创城创卫工作中被东胜区房管局评为“创优惠民先进企业”一等奖，2012年在自治区物业管理活动年中被自治区建设厅评为“优秀物业服务企业”，并成功导入ISO9001质量管理体系、14001环境管理4、体系、18001职业健康安全管理体系，有效的提高了管理服务水平。在我市各项事业迅猛发展的同时，物业公司将继续本着“以人为本、诚信经营、构建和谐”的原则为业主提供更加优质的物业服务，为我市物业行业的健康快速发展做出更大贡献。二、企业文化1.公司远景：做鄂尔多斯地区最受尊重的物业企业；2.核心价值观：以人为本，诚信经营；3.企业宗旨：服务周到，持续改进，服务业主，回报社会；4.行为准则：爱岗敬业,真诚奉献,团结互助,感恩善行.5.经营宗旨：诚信，专业服务。6.品牌理念：抓服务，讲诚信，做口碑。7.管理理念：多沟通，少抱怨。多训练，重执行。8.选人理念：德才有先后，德为先。9.质量理念：优质的服务是5、优秀的人干出来的。10.管理意识：管理无小事，反复抓，抓反复。11.工作安排原则：可以越级检查，不可以越级安排。12.工作汇报原则：可以越级投诉，不可以越级汇报。13.工作原则：PDCA（计划-实施-检查-行动）14.目标制定原则：可衡量、可达到、目标之间要相关、有时间限制、有挑战性。三、组织架构图物业部财务部综合部各项目部副 总 经 理总 经 理第二章：各岗位职责一、总经理岗位职责（一）负责公司全盘工作；（二）根据经营状况，通过分析预测，编制年度经营计划；（三）负责召集、主持公司管理委员会会议，研究处理公司各项工作和重大问题；（四）负责公司日常经营管理工作和经营活动；（五）负责项目主管以上人6、员的面试、录用和辞退工作；（六）负责企业涉及对外重大事情的沟通、协调。二、副总经理岗位职责（一）协助总经理工作，对公司所有日常工作负责，主要负责财务、收费、行政、人事、外事联络。（二）财务：制定财务制度，负责财务管理，费用预算，报账和工资审核，租金的收取管理等；（三）收费：制定收费制度，收费人员的培训，欠费清理；（四）行政：负责指导、管理、监督公共事务工作，改善工作质量和服务态度，安排重大活动的组织和接待工作，安排节假日值班和活动，管理各类证件和资料申报，职工福利，后勤事务，外来文件的接收、审阅、转发、传达，办工资料的采买和管理，档案资料的收集管理等；（五）人事：制定员工管理制度，员工的入职、7、辞职管理，请销假管理，职工档案资料管理，职工薪酬的提案等；（六）外事联络：代表公司与外界有关部门和机构联络并保持良好合作关系。三、综合部岗位职责(一)综合部职责1.责人事行政管理，规章制度的建设，产权管理，各种印章、证照、文件、合同、档案资料管理；2.责协调上级行政主管部门，内部各部门、各项目部之间的关系；3.负责组织召开各种会议，并做好会议记录；4.负责员工考勤审核，汇总工作；5.负责各种材料的申报、领用、及办公用品的管理工作；6.负责所有财产的登记、核对、抽查工作；7.负责资质年检申报、评优及年检材料整理工作；8.负责人员的招聘，人员的调动及管理工作；9.负责与政府、劳动、人事行业主管及相8、关部门的联络与协调；10.负责公司员工劳保福利政策的制定与落实；11.负责公司办公用品及工作服等后勤保障管理工作；12按时完成领导交办的其他各项工作。(二)综合部主管职责1.在总经理的领导下，努力完成本部门的日常管理工作；2.负责公司各项目ISO9001质量认证的具体组织工作；3.负责公司各种活动的安排工作；4.负责各类证书原件的管理工作；5.负责公司档案、影像资料等的收集、管理、查阅、借阅工作，严格执行公司档案管理规定，认真细致的做好档案保管工作；6.负责集公司印章管理及印章使用登记；7.熟悉库房管理流程，了解相应入库、出库及盘点程序，负责出库管理、汇总工作；8.负责各种办公用品、材料的保管9、发放工作，并做好相关台帐登记工作；9.负责公司人力资源的相关工作；10.负责公司网站建设及后台维护管理；11.配合其他部门进行招投标活动;12.完成领导交办的其他工作任务。四、财务部岗位职责(一)财务部岗位职责1.严格建立和健全各项财务管理制度，遵守财经纪律，编制公司及各项目年度、季度财务计划；2.负责公司、各项目部所有费用的收缴，向总经理报告财务状况；3.负责公司资金的筹集、管理和控制，做好资金的收支和平衡调配工作，确保公司资金的合理运用；对应收帐按协议时间及时催收，确保资金回笼；4.负责审核财务、成本、费用等各项指标；5.负责公司（项目部）财务报表汇总、帐册、凭证、报告分析等各种资料的整10、理、立卷、归档工作，按月上报公司（公司）相关领导，提出合理的建议，为公司发展决策提供参考依据；6.负责 公司员工工资、奖金及福利的发放，以及各种税金的代缴、申报、缴纳工作；7.完成上级交办的其它工作。(二)财务部部长岗位职责（副总经理兼）1.掌握和贯彻国家财经法规和财经制度，选择适合企业的核算方法并组织实施，全面负责本部门各项工作，直接对集团财务情况负责；2.编制本部门组织机构、制定本部门工作计划，组织本部门完成公司的财务工作，实施会计监督报告经营成果，做好财务分析，送总经理审阅；3. 拟定资金筹措和使用方案。有效地控制使用资金，做好资金预算，合理安排、调度资金；4.审核公司下设各部门、项目的11、费用开支，合理安排各项费用支出；5.指导和规范本部门员工队伍。考核调配下级工作，做出工作评价；6.在公司决策层领导下，牵头做好部门、项目的全面预算及财务预算工作；7、协调与政府职能部门的关系，接待有关部门对公司财务工作的检查；8.负责公司财务报表的审核，保证及时准确编制并定期向总经理上报财务分析报告；9.检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转；10.完成领导交办的其他任务；(三)主管会计岗位职责1.帮助财务部长安排和落实本部门各项工作；2.负责会计制证和帐物处理，编制各类报表并报送相关领导；3.审核收费通知单，保证收费标准无碍，并做好催缴工作；4.组织、指导本部门员工的培训；5.12、抓好公司核算业务，监督公司、部门（项目）、个人对于现金的借、还款等财务制度的贯彻执行；6.审核各项费用支出，执行财务预算，执行公司下达的各项指令；7.接待有关部门对企业财务工作的检查；8.检查银行、库存现金、资金账目，发现问题，监督改正调帐；9.登记帐簿，妥善保管会计凭证，帐本、会计报表和其他财务档案资料；10.审核企业纳税申报表，负责企业报税业务；11.年（季）末所得税汇算调整及报表的报送；12.为领导提供各项数据，编制和报送各种临时报表；13.管理往来明细帐目，负责往来帐的清理，帐龄分析，应收账款;14.负责收据和发票等票据的开取和管理；15.完成领导交办的其他任务。(四)出纳员岗位职责113、.根据审核后的会计凭证办理现金收、付的业务；2.负责现金的管理登记和核对现金、银行、日记账，做到日清日结；3.超限额库存现金及时存入银行，支票及时进账。同时保证日常报销需要的备用金的收取和支付；4.及时向主管领导汇报库存现金情况，填制货币资金日报；5.负责银行票据的管理和使用；6.编制与资金相关的临时报表，随时掌握银行存款状况并上报相关领导；7.核对银行对帐单；8.装订和存放整理凭证；9.负责物业管理费收取明细登记工作；10.不得未经公司总经理批示，私自挪用公款；11.完成领导交办的其他任务。(五)收费员岗位职责1.在公司的领导下，认真做好本职工作，爱岗敬业，耐心、细致、微笑、服务;2.注意个14、人仪表.形象和礼貌用语，保证收费室环境干净整洁;3.自觉遵守收费作息时间，按时到岗，工作期间不离岗、不会客、不闲聊;4.熟练掌握操作技能，收费项目及标准，收费人员言行必须与公司及项目管理处保持高度一致，对住户反映的问题要认真记录，及时反馈相关负责人并协助处理，对住户提出的有关收费问题能进行合理解答;5.按照公司财务部统一要求：按规定领票、交票、不得擅自挪用所收费用，日清月结。账目要清楚，绝不允许出现多收、少收、错收等现象，相关均由收费人员负责;6.对于收不回的费用要以书面的形式说明原因，经项目经理认可上报公司总经理核实;7.由于各种原因给予的减免都算收费任务，但没有提成，所有的减免必须有书面申15、请和证明，由项目主管、项目经理、公司分管副总签字后报公司总经理签字存档，否则都由收费员负责;。8.协助项目的日常管理;.上班时间：即上午8:30分上班，下午：2:30分上班，节假日由所在的项目自行调整。五、物业部岗位职责(一)物业部职责1.协助各专业部门制定工作制度、服务标准；2.配合各部门、各管理处（项目部）对各岗位员工进行培训；3.负责对项目部各岗位员工按服务标准进行指导、检查、考核、统计、分析，提出改进措施；4.负责受理业主的投诉；5.负责定期对业主的回访，了解客户对公司各项服务的意见及建议，对管理处的服务质量、工程遗留问题进行回访登记，从而得出业主的满意度，对存在的问题，督促相关部门尽16、快改进和处理；6.做好各项目日常监督、检查、考核工作；7.完成领导交办的其他工作。(二)物业部长职责1.协助总经理工作，制定公司规章制度，创建和完善质量管理体系，创建企业文化，提出改革创新措施；2.负责组织质量管理，服务标准等管理制度的拟定、检查、监督、控制及执行；3.按年、季、月对公司整体服务质量、规章流程的运作情况具体分析，拟定预测报告，并上报总经理；4.对各项目进行日常工作检查、指导和考核；5.负责公司对外信息的宣传和涉及公司业务信息的收集；6.新项目承揽方案的制定，对接和前期启动运作，负责投标事宜，对到期物业服务合同的谈判和签订；7.制定公司的培训计划，并组织实施；8.对项目汇报的问题17、分类整理，集中提交公司管理委员会及处理，并跟踪处理结果；9.完成总经理交办的其它事宜。(三)项目经理职责1.在公司经理的领导下，负责所管项目的管理服务工作；2.根据公司的近期、远期目标与统一部署，负责建立客户服务体系，制定、修改、完善各项管理制度与工作流程，并组织实施；3.负责监督、督促辖区各项工作的执行情况，充分发挥各主管（各岗位）的职能，协调好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业主提供高质量的服务；4.负责对业户提出的特约服务按流程实施，并使业户满意；5.负责社区文化的策划、组织（实施），营造良好的文化氛围；6.负责监督、督促各项费用的收缴工作；7.根据18、项目主管提供的业户意向和需求，及时将信息提供给公司总经理，并配合制定应对方案；8.定期将各项目部收集的信息进行数据统计处理，进行分析，形成报告上报公司总经理；急、特、重大情况信息及时向公司汇报；9.完成公司领导交办的其他工作。(四)项目主管职责1.在项目经理的领导下，负责本项目的日常管理服务工作；2.制定本项目的管理制度，工作流程、服务标准及考核办法，报公司批准后，严格按制度办法执行；3.负责辖区日常事务的领导与协调，充分发挥各岗位的职能，协调处理好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业户提供高质量的服务；4.负责各岗位人员的培训、监督、指导、检查、考核工作；19、5.负责对业户提出的特约服务按流程实施、并使业户满意；6.负责监督、指导、督促各项费用的收缴工作，并及时交回公司财务部门；7.负责辖区业主维修、投诉的回访工作；8.积极与街道办事处协调、配合、搞好社区文化活动，营造良好的文化氛围；9.经常组织回访业户，征求业户意见，掌握业户的意见和需求，及时将信息提供给相关领导，并配合制定应对方案；10.每月做好各岗位培训工作；11.完成上级领导交办的其他任务。（五）管理员岗位职责1.熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2.掌握收费动态，及时协助收费人员催交各项应收费用；3.负责给辖区服务人员分配工作任务，并巡视、监督物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的20、工作情况；4.对于业主投诉、求助信息与咨询及时给予解答，并做好相关记录;5.对于不能当场解答的问题，应做好记录并及时移交执行;6.负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;7.负责对外包服务过程进行监督管理;8.负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉;9、负责对物业服务相关资料的整理，并对需要存档的资料及时归档;10.完成领导交办的其他任务。(六)客服员岗位职责1.积极参加业务学习，自觉遵守相关法律、法规和管理处的各项规章制度;2.熟悉管理区域楼宇的结构、排列、楼座、单元数、户数、管线的走向、各种设备的操作方法及开关位置;3.坚守岗位，按时上下班，着装整齐，佩带工牌;4.每日对管理区域进21、行巡视检查，维护公共设施和楼宇的安全、完善、美观，做好巡视记录;5.熟悉管理区域内房屋结构，定期巡查楼宇外观、安全、公用设施的完善程度，定期提供房屋维修、保养方案;6.汇总巡检过程中发现的问题，及时填写维修单上报开发商工程部或联系施工单位及厂家进行维修;7.对进出管理区域的人员加强管理;8.负责巡视检查消防设施、环境卫生、绿化及车辆停放的工作;9.及时、热情、周到的为业户提供一流服务，树立公司良好形象;10.配合领导做好各项管理工作，积极主动出主意，想办法，提高管理区域整体档次;11.要积极参与项目的管理工作，为公司的发展提出具有建设性的建议;12.做好各类投诉、报修的回访工作；13.认真完成22、领导交办的其他工作。(七)会议服务岗位职责1.格遵守劳动纪律、保密纪律和公司各项规章制度；2.班时必须注意自身素养及仪容仪表、礼貌礼节及文明礼貌用语的使用；3.悉参加会议的总人数、会议时间、会议地点或根据参加会议人数而给予安排会议地点、单位名称、主办会议联系人、会议性质、以及其他特殊服务要求，认真细致做好会议服务的相关准备工作；4.据会议派工单按要求提前布置会场(音响、桌椅、座牌、LED显示、提示牌、花卉等)；5.议前半小时，把会议室的门打开并按要求将会议用品、 茶具、文具及相关物品摆放到位；6.议前十分钟服务员位于门口处担任引导和迎宾工作，并主动向客人问好，无任何特殊情况，切忌中途离开会场，23、如有特殊情况时可向其他同事调班或代岗；7.据实际情况调整斟水时间，服务过程中不能发出声响，动作要轻盈、迅速，要做到说话轻、操作轻、走路轻；8.会议过程中要保持面带微笑操作自如的服务，斟水服务完毕后用标准站姿于门外1.5米2米的位置随时为进出的开会人员开关门；9.格按照工作细则及清洁标准做好会议室的清洁、保洁工作，会议服务结束后切记关闭电源、空调、音响等电气设备，并关好窗户锁好门；10.所有会议用品及公用物品，妥善保管并能够正确合理使用；11.每天的开水供应及各项会议服务准备工作。（八）小区保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管24、理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.保洁工作范围(1)楼内：楼梯、扶手、踢脚线、窗台、电表箱、广告栏、玻璃等的清洁工作;(2)楼外：院内建筑物（凉亭、座椅等）、绿化带、院落及道路等的清洁工作;5.对负责区不卫生、不文明、乱贴广告，发放传单等行为要予以制止，一经发现要及时处理;6.对下雪、下雨产生的积雪、积雨及时清理干净（主要道路1天内清理完毕），中雪、大雪以上3天内将硬化地面清理干净;7.保洁员一般不得有两人同时请假，请假者需与管理人员请假并履行请假手续，请假结束后，需与管理人员销假;8.完成领导交办的其他任务。（九）公寓室内保洁员岗位职责1.熟25、悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.协助楼层领班及公寓管理人员做好相关数据的统计，保证数据的真实性和时效性；5.负责房间内的卫生清洁工作，按要求进行作业，并确保房间内的物品摆放有序、干净整洁；6.建立房间清洁日志，每日对房间内的清洁情况及设施设备、备品做好检查记录。对损坏的物品向领班或主管汇报，及时处理，并做好相关记录；7.对于空置的房间，服务员应做到每三日保洁一次，确保职工随时方便入住。8.认真听取住宿人员的意见和建议，满足住宿人员提出的合理要求，并将住宿人员26、提出意见或建议及时地反馈给领班或主管。9.爱护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时报告，不得延误；10.掌握所负责房间情况，对住宿人员的一切遗留物品要及时如数上缴，不得私自处理，并做好相关记录；11.向入住住宿人员介绍公寓的主要服务设施和入住的各项注意事项，办理住宿人员委托事项，配合领班做好住宿人员入住、换房、退房时的检查工作；12.做好服务室所有文件资料的填写与核对，做好日报、月报信息按时交给领班、主管、经理审核，做好信息更换准确无误；13.为保证住宿人员正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐卧停留和大声喧哗27、，服务员有责任对此行为进行制止；14.对大功率电器有责任进行告知和劝说住宿人员，同时向主管进行汇报；15.完成上级领导交办的其它工作。（十）公寓室外保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.做好所负责楼层公共卫生清洁工作，并保持地面、窗户、墙壁、楼道、灯具、指示牌、电源开关、扶手、装饰物、电梯等公共部位的环境整齐、洁净；5.护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时报告，不得延误；28、6.公区卫生要做到制度化、标准化、每天有计划的完成各项清洁工作；7.严格填写大厅保洁清扫签到表，每项清扫情况及设备设施状况及时登记记录；8.服务员按规定做好巡查，及时发现解决可能出现的各类问题；9.为保证员工正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐卧停留和大声喧哗，服务员有责任对此行为进行制止；10.爱惜财产、厉行节约、努力学习业务知识，不断提高服务水平，不得与上级领导发生冲突，及时按质量完成上级交办的其它各项任务。（十一）办公楼保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按29、时上下班，做到服装整齐、干净；4.服从管理人员的工作安排，认真完成好工作任务； 5.遵守公司制定的各项规章制度； 6.卫生保洁时，未经许可，不得擅自进入业主办公室内，不得向业主索取小费； 7.按时按要求保质保量做好保洁工作； 8.负责办公楼公共区域的保洁工作； 9.负责办公楼各楼层卫生间的日常保洁工作； 10.负责对公共区域、卫生间等场所的卫生消杀工作； 11.负责各楼层办公垃圾、卫生间垃圾的收集清运工作； 12.负责办公楼公共区域内照明装置、消防设施等处的保洁工作； 13.认真做好办公楼公共区域的循环保洁工作； 15.认真按卫生保洁标准要求及区域划分进行工作；16.公司领导交办的其他任务。（30、十二）绿化员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4.对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5.正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管和使用绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；6.花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7.对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8.熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9.对工作过程中发现的物业辖区的异常情况31、及时向保安或管理员汇报。10.完成相关领导交办的其他任务。（十三）秩序维护班长职责主持全班工作，坚决执行公司及管理处的各项工作指令，认真完成各项工作任务。1.负责主持召开班务会，及时传达上级指示和与关会议精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。2.整理着装，列队集合，提出工作要求，提前15分钟带队前往各岗位，做好交接班。3.负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。4.负责协调全班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系，搞好团结。5.经常检查各岗位工作情况，每班巡查各岗位二次，零点之后的夜间查岗每班不少于两次，同时负责临时顶班替岗，6.严32、格执行班员的请销假制度。7.对各岗位的值班，值勤情况进行认真检查，做好记录。8.熟悉秩序维护队各岗位工作职责、任务、工作要求、考核标准。掌握区域内的秩序维护工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范;9.监督各岗位形象、礼节礼貌、服务意识以及语音规范的执行情况。10.对因管理不力而造成本班在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现违法违纪的情况负责;11.正确处理突发性事件，全面做好安全防范工作;12.负责抓好全班的训练工作。负责对全班人员的岗位培训和体能技能训练及相关记录的整理;13.负责处理本班执勤过程中遇到的一般性问题;14.带领全班积极主动地完成各项工作任务。（十四）秩序维护员职责1.自觉遵守33、国家的法律法规和公司制定的规章制度;2.上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，未经接替决不可离岗;3.熟悉所在岗位任务和工作程序，值班过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物。预防案件、事故的发生办事做到万无一失;4.当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域，发现可疑现象要及时盘问和调查，预防治安案件的发生;5.上岗时要认真检查设备设施，认真做好：四防（防水，防盗，防破坏，防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情并及时报告主管领导;6.爱护设施设备，公共财物，对管辖区域内的一切设施、财物不得随便移动或乱用，熟悉管辖区域消防系统及消防器材的安装设置，熟练掌握各种灭34、火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理;7.熟悉灭火器材的位置及使用方法与实用范围，熟悉电源总闸.总水闸的位置，以便应急使用;8.提高业务素质，及时正确的分辨管辖区域有证车辆，无证车辆.外来车辆并正确引导和指挥;9.认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶并停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通;10.严格控制出租车拉客车辆，禁止推销人员、小商贩、张贴广告人员、乞讨、拾垃圾等闲杂人员进入辖区或占用车位摆摊，避免交通堵塞现象发生。对车辆按规定标准执行;11.合理调度临时车辆停放，保持管辖区域通道的畅通;12.坚持二十四小时巡逻制度，对可疑人员进行证件检查，必要时检查其携带物品;13.对35、于进入辖区的大件物品，要检查单位证明，并对个人证件进行登记;14.维护门前秩序，制止流动商贩，废品收购者在周边滋扰活动;15.制止在辖区内的打架、斗殴事件;16.检查处理在管辖区域内大声喧哗等扰乱物业秩序的行为;17.业主的投诉或救援，当值人员必须接受，应立即处理并报告主管，对投诉或救援的内容应做好记录;18.不许与闲杂人员等包括当值人员在岗上攀谈;19.交接岗时必须将岗位内的情况详细交代清楚，对违反管理辖区内的规定行为进行制止、监督，按规定实施处罚;20.执行上级临时指派的各项工作;21.各项目部按照早上、中午、下午三个时间段结合实际情况制定离岗时间，把制定的离岗时间表上报公司物业部（各项目36、部按季度把制定的立岗时间上报公司物业部）。（十五）门岗岗位职责1.对进入管理区域的访客、外来人员、外来车辆要按规定询问和登记;2.检查和登记出入辖区的机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性等物品车辆不准进入辖区;3.对维修、送餐、送货、快递人员要做好询问、登记，留意来访人员的动态，及时登记离开时间;4.禁止散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员进入管理区域v5.对进出的装修人员、施工单位人员要做好登记;6.对搬进、搬出的物品要按规定验证并向业主收取放行条;7.熟悉管理区域内各业主、住户人员情况;8.值班记录和各种登记要按规定填写，对业主、住户存放的物品要交接清楚;9.按规定37、时间执行立岗;10.严禁与闲杂人员闲聊、嬉笑打闹;11.回答业主、领导、同事及访客的询问时要周到、敏捷;12、执行立岗，对经过的领导和领导驾驶的车辆要敬礼;13、保持门岗的工作环境整洁干净;14.不做与工作无关的事情。（十六）巡逻岗岗位职责1.巡逻队员要按规定执行仪容仪表、礼仪礼节、规范用语v2.不间断对执勤区进行巡查（结合小区实际情况制定巡逻时间），留意可疑人物及事件，并记录值班时间内发生的事情，巡逻中切勿遗漏死角，做好安全防范工作;3.熟悉巡逻区域区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告;4.检查电线线路和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，在确保自身安全的38、情况下应采取措施并及时上报;5.巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告。6.注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并报告;7.对搬进、搬出物业范围内的物品进行盘问并检查，做好物品的登记;8.检查停车场机动车辆、非机动车辆的停放情况，对没有停放到位的机动车和非机动车，提醒车主停放到位，对机动车门窗没有安全关闭的，要提醒车主及时关闭;9.发现散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员，要进行盘查并驱逐;10.发现有践踏花草、破坏花木时应立即制止;11.巡查楼层时，按照有天台至地下室的秩序仔细巡查，将存在的问题及巡查内容在“巡检记录表”记录39、及签字;12.发现业主门敞开或门锁被撬，应在门口呼叫住户，提醒住户关好防盗门，做好防范工作，若呼叫无人应答，应守住门口的同时报告班长，不得擅自进入室内。发现室内有水溢出门外，应按门铃、敲门，向住户弄清情况协助处理，若无人应答，应马上报告班长。发现有可疑人员在楼道、后楼徘徊，应上前询问，若对方语无伦次、神色慌张，应做好各种防范准备，防止其逃跑和情急伤人，同时报告班长，将其带至管理处做进一步的询问。发现业主门口有张贴的小广告或业主投诉有人上门推销时，应立即通知监控中心和班长，协助找到发小广告的人或推销员，将其请出小区;13.巡查楼层时，耳朵要多听有无异常响动。当听到业主室内有淌水声、不断的打闹声或40、哭叫、呼救声等不正常的响动时，应敲门询问，若情况紧急或无人开门应答，应马上报告班长和管理处。巡查楼层时，当闻到有焦糊味、煤气味或其他异常气味时，应立即寻找气味的发源地，弄清原因，情况紧急时应报告班长;14.在乘坐电梯或巡楼过程中遇到业主，应主动让路并热情打招呼;15.遇到不能处理的问题时，应报告班长，并做好“巡检记录表”，不得擅作主张;16.遇到业主、住户要求协助的，应热情接待，在工作权限内给与帮助；业主的要求超出职责范围时，应婉言拒绝或指引给相关人员处理。对业主的投诉和反映的问题要进行记录并处理;17.在奔赴事发现场的途中，需要业主让道时，应先对业主说：“对不起，先生（女士）请问能否让一下？41、”然后超越。应回头向业主以示感谢。遇有两位业主通行时切忌从业主中间穿过;18.做好装修巡查工作，并做好“巡检记录表”登记签字。定时（每班一次）巡查巡逻区域的装修住户是否按规定进行施工，若发现有未按有关规定施工，存在安全隐患的，要及时纠正，签发“安全隐患整改通知单”；对制止无效的，应及时报告管理处，按有关规定处理;19.巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施、消防通道是否完好无损，若有损坏或异常情况要做好记录，情况严重的要马上报告班长、管理处，及时妥善处理并做好记录;20.检查天面、楼宇外围、楼层门窗等是否完好（楼层门窗没有关闭的应及时提醒业主关闭）;21.协助各岗位处理一般性问题、42、突发性事件，负责处置火警、匪警;22.定期检查消防设施、器材，确保完好有效;23.加强对重点易燃区域的巡查力度，制止吸烟和动用明火等违规行为;24.对可疑人员进行跟踪、盘查、掌握证据，制止在辖区内的打架斗殴事件。对现行的违法分子可当场抓获，移交公安部门;25.热情、认真、耐心的回答访客的咨询，必要时为其向导;26.认真做好巡查记录;27.完成领导交办的其它任务。（十七）内保班员岗位职责（写字楼、商场、公寓、酒店等）1.负责按照规定时间临时开关大厅及所有通道出入口，准时开关用电设施设备;2.管辖区域下班后负责监督门窗的关闭情况，确定管理区域内无人后关闭一切用电设施、设备，防止火灾事故的发生;3.43、夜间要不间断巡查管辖区域各个角落（结合工作场所实际情况制定巡逻时间），检查所有设施设备水阀等是否处于关闭状态，检查所有门窗是否关严、锁好和有无不安全因素，及时发现及时消除。4.密切注意对讲机的呼叫情况是否正常，与其他秩序维护员保持联系，防止各种治安、消防等事故的发生;5.对重点区域加大巡查力度，全力排除各种安全隐患的发生;6.保持良好形象和精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌;7.做好夜间的安全防范工作，确保管辖区域内的财产安全;8.负责辖区钥匙的管理;9.按时完成领导交办的各项任务。（十八）公寓秩序维护员职责1.负责维持大厅秩序，保证大厅出入口畅通;2.密切注视大厅出入人员，对衣装不整者和闲杂人44、员进行劝离;3.不间断的对执勤区进行巡查（结合公寓实际情况制定巡逻时间），做好安全防范工作;4.巡视执勤区内外各个角落有无不安全因素，及时地发现并处理火险隐患及盗窃等其他治安事件;5.经常提醒业主外出时锁好门窗，关闭水阀，关掉一切用电设施设备，确保安全;6.定期检查消防设施、器材，确保完好有效;7.负责查验大件物品的放行手续;8.对执勤区内的地形、地貌、结构、层数、房间号、公用设施、机电设备等情况要了如指掌，做好安全防范工作;9.掌握各房间内住宿人员的相关情况（人数、身份信息等），不经管理处批准，禁止外来人员留宿;10.各项目部按季度规定立岗时间，并把执行立岗时间上报物业部;11.及时完成领导45、交代的其他任务。（十九）监控室（防盗、消防）岗位职责1.负责监控室电视屏幕防盗的监视和消防报警工作，发现可疑人员或安全隐患的通知工作;2.负责设施、设备故障的报修工作，不得擅自拆装修理;3.发现异常情况和可疑人员及时通知相应保安员到现场查看，不得擅自离岗;4.负责监控录象带的保存管理工作。并对发生案件的图像资料做好长期存档管理;5.发现火警立即报告相应保安并按程序报警;6.负责监控室内的卫生清扫工作;7.负责监控消防系统的操作，密切关注报警情况，一旦发现任何可疑情况，及时通知相关部门和人员，并做好相关记录;8.认真完成上级领导交办的其它任务。（二十）车辆管理岗岗位职责1.负责指挥引导进出车辆，46、安排进入的车辆停放在指定位置;2.负责车场车辆及车场设施、设备的检查，做好车况记录，对损伤车辆要请司机签名确认;3.负责车场消防器材的检查，保持通道的畅通;4.负责车场的安全管理，维持车场秩序;5.负责进入停车场车辆停放费用的收取工作;6.不得让闲杂人员在停车场停留，以避免交通事故发生;7.做好当值期间的各项检查记录工作;8.按时完成上级领导交办的其它任务。（二十一）车库岗岗位职责1.认真观察停放车辆的外观，对漏油，漏水、车门（窗）未关闭等情况；要通知业主;2.对违规停放的车辆，要通知车主将车辆停放到车位;3.要监管电动车，自行车车主将车停放在指定车位;4.检查有无车主损坏车辆设施，违规使用消47、防水源等情况;5.禁止闲杂人员进入车场。（二十二）义务消防员岗位职责1.组织和培训消防知识并能够熟练掌握消防器材的正确使用方法和规范操作技术；2.在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、液化气泄漏、火灾等情况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到达安全地点；3.熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况，当有事故发生时，能迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作；4.对辖区内的消防器材设备定期检查及时维修，并做好消防检查记录表的填写工作。保证设备处于完好状况，检查防火通道，时刻保质畅通，及时纠正消毒违章和消除火险隐患；5.积极做好宣传教育和防范工作，向业主普及消防知识和基本的救生、抢险48、措施以及自救、逃生的方法；6.在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消防单位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指挥，全力开展救护工作。（二十三）工程维修中心岗位职责1.爱岗敬业、听从安排，认真、及时完成各级领导下达的各项维修任务;2.持证上岗，严格遵守公司各项规章制度，严禁违章作业，杜绝安全事故的发生;3.努力钻研学习专业技术，熟练掌握维修技能，懂得各类设备的原理及实际操作与维修;4.认真执行公司制定的维修保养计划，按时按质量对所管辖设备进行检查、保养、检修，做好防范工作，确保安全运行，并做好检修记录;5.坚守岗位，有事请假须提前一天报告领导，平时做好巡视上下水、暖、电及其他设49、备设施的运行情况，发现问题及时处理，并向项目主管汇报。准确抄录水电表数据并填好报表;6.入户维修态度热情、服务周到，注重自身礼仪，不得侮辱和损害业主利益，不得与业主争吵，不得以不交物业费为由拒绝维修服务。要穿工作服，佩戴工作证，穿鞋套、带绝缘手套等安全保护设施，尊重住户的要求，遵守安全生产条例和操作规程;7.有偿维修服务严格按照公司制定的收费标准收取人工服务费，本着就低不就高的原则。每日将当天提供的维修情况向主管汇报登记，配合做好回访工作。非有偿服务项目内容不要求进行作业，协助联系相关专业人员进行维修，否则视为个人行为，产生相关责任和费用均与公司无关;8.急修不过夜，小修小补应立即完成。同时次50、日向项目主管汇报前日维修情况，由项目主管或客服进行回访;9.发现事故时，应保持冷静的头脑，按照操作规程及时排除故障，并向公司维修中心领导及时汇报，并做好记录;10.按规定搞好配电室、加压泵房等设备间及其设备设施的卫生工作;11.统一听从工程管理中心主任的调配；12.完成领导交办的其他工作任务。（二十四）电梯维修工岗位职责1.持证上岗，热爱本职工作，对工作认真负责，一丝不苟，对技术刻苦钻研、精益求精，树立一心服务的思想；2.负责电梯的正常运行和维修保养工作。电梯维修应在30分钟内赶到现场，人员被困应于15分钟内进行营救；3.负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作，保证电梯的正常运行;4.负责51、各电梯照明及内外呼叫指示的巡查和维修工作;5.负责各梯轿厢、井道及井道底、各梯整流、电抗器、控制柜的清洁工作;6.定期进行检查、测试，发现问题及时处理，做到“防患于未然” ;7.及时处理电梯运行中发生的故障，以确保电梯的正常运行;8.配合完成电梯的年检工作;9.坚守岗位，随时待命，严格遵守劳动纪律。 第三章：行政管理制度一、会议制度（一）每次召开公司的经营调度会 、总经理办公会议、民主生活会及公司内部的各种沟通协调等会议时，所有与会人员应准时参加，并且提前3分钟进入会场，不得迟到、早退。公司内部召开的会议，与会人员要签到，办公室做好会议纪录工作;（二）每月20日召开公司例会，各项目要求每天上班52、前十分钟、下十分钟召开早、晚会，分别布置和总结当日工作情况;（三）在会议开始之前，所有与会者应关闭手机或将手机调至静音，自觉维护会场秩序;（四）在开会过程中，应保持会场安静，不准吃零食，不准随便进出和走动影响会议秩序及进程;（五）与会人员必须认真作好会议记录并踊跃发言。二、考勤管理制度（一）考勤工作由各项目负责，每月月初携工资表报送至综合部；（二）各部门工作人员每天上、下班必须到综合部在考勤簿上签到、签退，不得代签（有条件的项目需要同时打卡）; （三）严禁代替他人签到、签退，如有发现，扣罚代签人与被签人各30元;（四）所有工作人员必须按时签到、签退，无故不签到、签退者，按迟到论处；一日内无签到53、签退者按旷工论处；如有特殊情况（包括因公），须提前向项目考勤管理员说明原因并做好记录;（五）员工外出（包括因公）离开办公场所，应经本部门负责人批准，否则按脱岗处理。同时离开时应填写外出办事审批单，经部门、项目负责人签字确认后方可离开;（六）上班时间未按时到岗者，按迟到论处；超过30分钟以上者，按旷工半天论处。未向部门、项目领导请假、在提前30分钟无故以内下班者，按早退论处；超过30分钟者，按旷工半天论处。普通员工每迟到一次罚款10元，主管及部门经理每迟到一次罚款30元;（七）出勤情况每月通报1次，罚款在当月工资中扣除;（八）1个月内迟到、早退累计达3次者，扣发1天的工资；累计达3次以上5次以下54、者，扣发2天的工资；累计达5次以上10次以下者，扣发当月3天的工资；累计达10次以上者，扣发当月5天的工资;（九）旷工半天者，扣发当天的工资；当月累计旷工1天者，扣发3天的工资；每月累计旷工7天者，扣发本月工资；每年累计旷工10天者，予以辞退;（十）员工的考勤情况，由各部门负责人进行监督、检查，部门负责人对本部门的考勤要秉公办事，认真负责。如有弄虚作假、包庇袒护迟到、早退、旷工员工的，一经查实，按处罚员工当天工资的双倍予以处罚;三、请销假管理制度（一）凡因公出差者必须填写公务派出单，各部门如需公出由部门负责人提出申请总经理签字交综合部记录后方可出差。未填派出单出差者，一律按旷工论处；特殊情况来55、不及填写派出单者，必须电话说明情况，回来及时补办手续;（二）出差人员应在出差回来后及时到本项目及综合部报到，核销出差日期，无故不按时报到视为旷工。公务派出单一式两份，一份交综合部，另一份作为费用报销的凭证，经综合部核实实际出差天数后方可到财务部报支差旅费;（三）员工请假时必须填写请假条并经部门领导签字后方可请假，未请假无故不上班者，一律按旷工论处。请假条一式两份，一份综合部留存，一份本人持有，假满及时到综合部销假;（四）严格请、销假制度。普通员工请假必须填写请假申请单，否则请假无效。请假时间在1天内（包括1天）由部门主管或项目主管审批；3天内由项目经理审批；超过3天者，由公司总经理审批，并交公56、司综合部备案；经理以上请假直接报公司总经理审批;（五）员工按国家法律规定享受探亲假、婚假、产育假时，必须报总经理批准，未经批准者按旷工处理;（六）请假期限及待遇1.事假（1）因确实有事需本人亲自办理而无法到岗者，须事先请假。遇到事情紧急等特殊情况可用电话方式请假，但到岗后需及时补齐请假手续。假期完无法到岗且没有提前续假者，以旷工处理，事假不发工资。（2）一般情况下事假每月最长不得超过5天，单季度累计不得超过10天。否则以自动辞职处理，同时停付各项保险，并且全额承担请假期间公司为其支付的一切费用;（3）公司鼓励员工自学成才，岗位成才，在经公司领导批准后，凡在工作期间请假参加各种学习、考试、面授，57、请假7天内不扣薪。2.病假（1）工伤：鉴定确为工伤者，按国家相关法律、法规执行。（2）职工因患病或非工伤需停止工作就医者，需出具县（区）级以上人民医院的病情诊断书，确定病假期限，并办理请假手续。康复后服从公司重新安排工作，不服从视为自动离职。超出3个月仍无法正常工作者，视为自动离职，病假不发工资。3.产假（1）女职工产假期为98天，产假期内发基本工资的80%薪资;（2）员工配偶生育可请带薪假7天;（3）产假期满后，因个人情况无法到岗或公司安排其他岗位而本人不服从调配者，停发工资、停付各项保险。一个月后仍然不到岗者，按自动离职处理。4.婚假（1）员工结婚，婚假为3天，地点不在东胜的另根据路途的远58、近给予3至5天的行程假，不扣薪;（2）员工子女结婚可请带薪假3天;（3）超出规定假期者，按事假执行。5.丧假（1）直系亲属亡故时，丧假3天，地点不在东胜区的另根据路途的远近给予3至5天的行程假，不扣薪;（2）超出规定假期者，按事假执行。（七）带薪休假制度员工工龄满一年，每年可获得带薪假一次，假期为三天，以后工龄每满两年休假增加一天（即三年的工龄休假4天，5年工龄休假5天，以此类推），可以累积使用，不能提前支用，最多休一个星期，当年不休不予累积。员工根据工作安排提出带薪休假申请，经相关领导批准同意后休息。另全年事假累计超过15天、病假超过1个月的，不享受年休假制度。（八）参加公司组织的会议、培训59、学习、考试或其他团队活动，如有事请假的，必须提前向组织者或带队者请假。在规定时间内未到或早退的，按照本制度考勤管理相关规定处理；未经批准擅自不参加的，视为旷工，按照本制度考勤管理第（九）条规定处理。（九）所有请假人员须以假条形式请假，由于情况特殊未能上交假条者，回公司后必须及时补写假条，否则按照旷工论处。公务出差派出单姓 名出差时间年 月 日一联 综合管理部留存出差事由目 的 地外出联系电话计划出差天数批准天数实际天数所属部门部门领导主管领导备 注物业管理有限责任公司请假申请单姓名部门职务申请日期请假类别：病假 事假 年假 调休 婚/产/丧假工伤假公差 其他请假/调休/公差日期： 年 月 日60、 至 年 月 日， 共 天请假事由：项目主管意见:项目经理意见：总经理意见： 四、差旅费补偿办法（一）差旅费定义：差旅费是指物业公司员工离开鄂尔多斯东胜区开展业务活动所必需的费用，其开支范围包括城市之间交通费、住宿费、伙食补助等，实行凭据报销与定额包干相结合的办法。（二）出差人员的住宿标准及费用报销规定：出差地报销方式普通员工项目经理及主管项目经理以上级特大城市包干金额250280300省会城市包干金额200250280其他地区包干金额1802202501.人员出差按职务级别设定住宿标准：2.特大城市指北京、上海、广州、深圳等城市;3.出差人员实行凭据报销的办法，按出差的实际住宿天数计算报销。61、实际住宿费超过规定限额标准部分，个人自负;4.公司出差人员参加会议、培训、学习的，组织方统一安排食宿的给予实报实销;5.出差随行人员食宿费，按出差者的标准报销。（三）出差人员交通工具及费用规定：项目经理以下级员工搭乘公共交通长途出行，交通工具限长途客车、列车软座和火车硬卧；项目经理以上级，可选择飞机作为交通工具，其他人员因公需要乘飞机者，报公司总经理审批，均凭票报销。航空旅客人身意外伤害保险费（限每人每次一份），可另行按实报销；（四）伙食补助费规定及标准1.工作人员出差的伙食补助费，以住宿票据为凭，按自然天数计算。出差当天回来的，可凭车票（如确无票据需经单位领导批准）报销当天的伙食补助费。2.62、伙食补助标准： 单位： 元/日出差地普通员工项目经理及主管项目经理以上级特大城市90100120省会城市8590115其他地区80801103.差旅费汇总单位： 元/日报销人出差区域住宿费餐饮费合计包干费用普通员工其他地区18080260省会城市20085285特大城市25090340项目经理及主管其他地区22080300省会城市25090340特大城市280100380项目经理以上级其他地区250110360省会城市280115395特大城市300120420（五）市外（周边）交通费补贴办法市外交通费是指因公务在东胜市区以外所发生的交通费，自驾车按每公里1元给予报销，公司车辆按实际行驶里程及63、公里油耗量报销，产生其他的费用实报实销（过路费等），乘坐汽车、出租车凭票报销。公务交通工具应首选：公共汽车或客车，特殊情况可乘坐出租车，但须经公司总经理批准。具体里程参考：东胜 康巴什 往返65 公里东胜 伊旗 往返80 公里东胜 达旗 往返150 公里东胜 准旗 往返100 公里东胜 鄂旗 往返420 公里东胜 包头 往返 200 公里东胜 呼市 往返 540 公里注：以上里程公里数是以每个地方中心为依据，具体报销要结合实际工作而定。五、值班管理制度(一)节假日安排：按当年国家公布的节假日休息安排执行。(二)节假日值班制度：为了确保各项目节假日期间工作正常运行，方便业主办事，提高公司的服务质64、量，节假日安排项目管理人员及相关人员值班，特制定本办法。1.本制度所述值班人员为项目主管、管理员、收费员或项目其他人员;2.公司节假日值班实行三级值班、归口管理的办法，项目经理不安排具体值班地点和时间，对自己所负责项目节假日值班工作负全部责任，公司由部长级以上领导对全公司节假日值班负总责;3.值班时间为国家法定节假日。清明节、劳动节、端午节、中秋节、元旦由项目自行安排项目人员轮流值班，没有加班补助，适当安排轮休;4.春节、国庆节两个长假，由项目经理安排各项目值班，在节假日前3天上报公司综合部审核，经公司领导批准后实施;值班的管理人员，每人每天补助200元，未经公司批准的值班安排，不予值班补助;65、5.每个项目每天安排值班人员一人，值班严格按照平时正常上下班时间在岗。项目只有一名主管的，每天按照半天安排值班，项目经理补缺轮值。不需要在岗值班的项目，要和甲方单位对接好，也要安排值班责任人，要有巡查机制，做好对突发性事件的预防和应急处理，没有加班补助;6.项目经理要做好各项目值班情况的监督、检查工作，发生问题负连带承担责任;7.值班期间认真接听电话并做好记录，及时处理业主的报修和投诉，检查、督促项目各岗位人员按正常时期的标准完成各自工作职责，办理公司领导交办的其他事宜，对重大情况要及时向公司领导汇报;8.公司物业部对各项目的值班情况进行检查，公司领导进行抽查，发现违反本管理办法脱岗、工作懈怠66、等现象，视情况考核责任人30200元，项目经理负50%的连带责任。六、员工外出办事管理制度（一）有下列事情者，可申请外出：1.上级交代必须马上办理的事务；2.在工作上遇偶发事件需要马上外出处理；3.本职岗位上的工作需外出办理事务的。（二）外出时间规定：视地点之远近，事情之繁简，在临时外出申请单上填写预估时间，外出人员返回后按照实际返回时间记录。（三）外出注意事项：1.员工外出工作应提前安排好工作内容和行程，联系确认好外出工作对象并提前填写员工外出审批表，经主管以上人员签字确认后，方可外出工作(项目主管以上人员外出也需进行登记审批)；2.员工应合理安排外出工作时间，预计返回时间应设定在下班时间前67、；3.私自外出视为旷工；4.员工外出请注意交通安全，保持手机的畅通，有公司未接听电话应及时回拨。如中途需要改变或增加工作内容，不能在预估时间内返回者，应电话报告并征得同意后方可改变工作行程。5.应严格按外出办事审批表放行并做好外出办事登记手续；七、信息管理制度（一）本企业（部门、项目）负责人负责信息管理工作，并设兼职信息管理员，信息员具体职责如下：1.负责与本公司的信息传递工作，做到信息传递的及时畅通；2.负责网上文件的签收工作；3.负责信息、资料的保密工作，不得出现泄密情况。（二）任何组织或个人未经允许无权销毁公司档案材料。（三）对公司的各类管理制度、服务方案，严格保密。不得将公司各类信息随68、意对外透露。八、公司配发个人物品管理制度（统一着装）（一）为树立和保持公司良好的形象，公司对相应部门员工配发工作服，凡配发工作服的员工必须按照本规定着装；（二）员工上班必须按照要求统一着装，不得穿其他有碍观瞻的奇装异服，不得有卷袖子、挽裤腿或不系衣扣等有损形象的行为；（三）员工上班一律佩戴工作牌，工作牌未按规定位置佩戴的，视为未佩戴，全体员工在公司内部各部门办事应遵守本条；（四）员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，无特殊情况不准留胡须；女职员提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应当得当；（五）公司各部门、各项目部（管理处）应认真配合、督促下属员工遵守本规定。九、服装管理制度（一）服装配置69、：1.管理人员服装配置为：西服一套，西服裙子一件，衬衫一件，半袖一件，工牌一个，工作证一个;2.保安服装配置为:秋冬、春夏制服各1套、大盖帽1顶(含帽徽)、肩章1对,臂章1副;3.保洁、工程服装配置为：工作服1套，工牌1个。（二）服装的使用管理：1.新入职人员正式入职起，由综合部或项目部统一发放服装;2.服装的使用期限为2年。员工对服装应爱护并妥善保管,如发生遗失和非因工作造成的破损, 应按折旧交纳折旧费。因救灾、抢险等造成的破损,可根据破损程度进行更换。（三）服装的制作与尺寸设定标准：1.管理人员服装需要量身定做;2.保安、保洁、工程人员服装制作的尺寸按加大、大、中、小号为制作标准,除特别情70、况外,一般不进行量身订做。（四）人员服装折旧费计算：1.人员入职后,不收取服装押金,但因个人原因提出辞职,或违反公司规定被辞退的,应扣减服装折旧费用：（1）保安、保洁、工程人员入职不足6个月（含）的,离职时扣回全部服装费的100%，交回有单位字样的标志，保安需交回帽徽、肩章、臂章，服装由离职人员带走;服务满6个月,不满2年的,按入职月数计算减扣服装折旧费用。入职满一年半的,不扣服装费，离职需交回服装；（2）管理人员入职不满一年半的离职扣全部服装费的100%，服装由管理人员带走。满一年半的不扣服装费。2.服装折旧费用在员工离职的结算工资中扣除。十、采购及设备借用管理制度（一）常规采购实行统一采购71、。其中办公用品采购及保管由综合部负责，各项目、部门每月25日将办公用品采购申请单报送至综合部，经总经理签字后统一购买和发放。维修设备、工具及单项工程量大的采购及保管由维修中心负责，单项采购费用在200元以下的由各项目、部门自行采购及保管；（二）各项目、部门管理员对所有入库物品须认真填写入库单，要写清物品名、单价、数量。物品领出填写出库单，各项目、部门分别记账并签字。（三）部门报账审批程序：采购签字 部门负责人 财务负人 总经理签字。 各项目部报账程序：项目主管 项目经理 主管会计副总经理 总经理签字。报账后财务部要分别记账，公司和各项目部记分账。（四）公司各项目部根据需要配备个人常用工具和办公72、用品，个人工具由本人负责保管、公用工具由项目主管进行保管;（五）各项目部维修权限范围：维修材料费用在100元以内由项目主管支配维修；300元以内由项目经理支配维修； 300元以上需向公司及时申请维修。报账时应附有维修书面说明，并有管理员、维修人员等相关人员签字。（六）采购所需费用较少的采购人先垫付，后报账。金额大的可向公司财务部借款，三日内报账。（七）公司各项目部所有需要更换的配件100元以上实行以旧换新，在领用新配件时需交回旧配件，更换完的废旧配件统一由物业部处理，不准私自处理。（八）所有个人工具都要进行建账管理，做到账物相符，每人必须在各自工具清单上签字。（九）借用工具应填写设备借用登记表73、，在登记表上填写清楚，时间、名称、借用人等。（十）所有工具丢失或人为损坏实行照价赔偿的原则。（十一）维修中心每月对项目部领用的工具进行盘点，做到账物相符。所有领用材料、工具等都要建账，领用人签字。（十二）员工在调离公司时，全部工具必须如数交回公司或项目部，没有相关部门签字，财务部不予结算工资。（十三）采购时遵循货比三家的原则，在保证物品质量的前提下尽可能挑选物美价廉且诚信供货的供货商，也可以选定一家或几家供货商长期供货。十一、办公环境管理规定（一）办公室仅作为正常的办公场所，员工必须养成良好的卫生习惯，保持工作环境的整洁。（二）办公室应保持地面清洁，不得乱丢废纸、烟头、废物，不得随地吐痰，员工74、自备水杯，在指定位置摆放整齐。（三）办公桌面必须保持整齐、清洁、美观。办公用品应在指定的位置摆放整齐有序，不得将与办公无关的杂物放置在办公桌上，下班时应保证桌面干净。（四）办公室墙壁上张贴、悬挂装饰物须经物业部批准，务必以公司整体形象为重。（五）办公室应保持安静，任何人不得高声喧哗、打闹、睡觉。打电话应压低声音，不得利用电话谈论与工作无关的话题。（六）严禁在办公室吸烟，不得酒后上岗（因公除外）。（七）办公室的所有布线必须走线安全、整齐，禁止随意、私自拉接电源线或其它线路。（八）下班后要人走锁门关灯、关闭饮水机、关闭电脑、空调。（九）办公室负责人为办公环境管理负责人，对于违反上述规定者，对负责人75、及直接责任人予以通报批评，如有财产损失、必须做相应的赔偿。十二、卫生管理制度为维护公司形象，建立健全公司制度，保证全体员工有良好的办公环境，现结合我公司实际情况制定本办法。（一）本制度针对全体员工。（二）每人在工作时间内必须衣着整洁，办公室、宿舍必须每日清扫干净，办公用品要摆放整齐，公共区域保持洁净。各宿舍自行安排轮流值日。（三）生活区、办公区卫生由项目部监督；综合部、物业部不定期对项目进行检查，必要时可采取处罚措施。（四）发现各办公室、各宿舍出现不卫生、杂乱等情况，或者各部门监督管理不严格的，物业部将会同财务根据实际情况对相应的当事人给以警告及罚款（每次20100元）。（五）宿舍和办公室个人76、物品实行谁用谁负责，公用物品及公用区域由部门或值班人员负责。（六）奖惩办法：1.对于例行检查不合格者，经拍照取证后处罚其20元人民币，连续三次不合格者，处罚其100元人民币，拒交罚款者从工资中双倍扣除；2.工人宿舍内床铺不整洁、乱扔烟头、生活污水不倒等，突击检查时每发现一次罚款30元，累计发现三次者罚款100元。3.对于连续三次卫生优秀者，奖励100元人民币。4.以上罚款由物业部会同财务部统一收取。十三、6S管理制度为提高员工自身素质，营造洁净、整齐、合理的工作环境及优质服务，展示公司优秀的企业形象。现对公司管理制定6S管理规定，请大家遵照执行。6S就是整理（Seiri）、整顿（Seiton）77、清扫（Seiso）、清洁（Setketsu）、素养（Shitsuke）、安全（Security）六个项目，简称为6S。（一）适用范围：本制度适用公司所有部门、项目办公区域及工作现场管理。（二）管理职责：1.各部门、项目负责各自办公区域、工作区域的日常管理，保持现场清洁有序。2.公司各部门、项目每日现场进行检查并考核。3.物业部为第一责任人，物业部检查发现问题后，向该部门、项目发出整改通知。（三）办公室、工作现场现场管理1.整理要求区分要用与不要用的物资，把不要的清理掉，对所在的工作场所（包括办公区域）全面检查整理，包括看得到的和看不到的地方，将要的与不要的东西明确区分开来，不要的东西及时清理78、掉，不在场所范围内存放该场所不需要的东西。全面检查整理各类物资（包括：办公区域内的桌椅、文件、档案资料、文具等。库房内的工具、材料、设备等），按必需的、不需的、暂时不需的分类 ，将不需的坚决清理掉，暂时不需的转移至规定位置，现场只保留工作必需物品。2.整顿要求要用的物资依规定摆放并加以标识，物品定位摆放的布置应符合安全、快捷、整齐、方便、易见，并充分利用空间的原则。同时对工作区域内的乱摆乱放及内部管理进行指导和更正。3.清扫要求清除现场内的脏污、垃圾、杂物、并防止污染的发生。各部门、项目要经常性对所辖区域的脏污、垃圾、杂物、广告进行清扫，持续保持办公、工作现场的整齐清洁。 4.清洁要求将前3S79、实施的做法制度化、规范化，执行并维持良好成果。5.素养要求 各部门、项目要把6S管理活动持之以恒地推进下去，要循序渐进，不断提升活动的质量，提高活动的效果。将6S管理理念通过宣贯、培训、执行，不断深入人心、消化吸收，养成良好的工作生活习惯。做到“今日事，今日毕”。同时能够更正员工的服务意识和行为习惯，提高员工的个人素养。6.安全要求 加强安全教育，让各人养成安全作业的习惯。每日进行安全检查，及时排除安全隐患。同时提醒业主安全注意事项，对公司及国家机密严格保密。十四、人事管理制度（一）培训制度1.培训目的通过培训，提高公司员工的服务意识、文化素质和管理服务水平，掌握物业服务操作技能，打造品牌、全80、面塑造物业的职业团队，实现企业的跨越发展。2.培训范围：公司全体员工。3. 培训安排采取三级培训，公司为一级培训，各项目（部门）为二级培训，各班组三级培训，培训方式分为公司培训、外聘讲师培训、实地考察学习等形式。负责一级培训的计划、组织、监督、考核培训效果，部门（项目）每月制定二级培训计划并于每月底报物业部备案，各项目要求每月进行不少于两次的培训，由物业部进行抽查。4.考核方法（1）口试:以现场提问方式，检验员工对培训内容的掌握程度；（2）笔试:每阶段培训结束后，进行闭卷考试，以检查员工对所培训内容的接受能力和培训效果。（3）实操：现场实操考核。5.培训内容（1）入职培训根据新人到岗情况及时组81、织新到岗职员入职培训, 入职培训为期三天，公司培训完成后部门要进行系统培训。入职培训内容应包括：公司发展史、企业文化、经营理念 公司管理规章制度 职业道德规范、员工手册物业管理基础知识服务理念、服务礼仪品质基础课程培训结束后，参加转正考试，培训考核一般以笔试闭卷方式进行（2）强化培训：根据员工入职状况及时组织拟转正员工的强化培训，强化培训为期每月不少于一次。强化培训主要内容为：讨论工作中的收获及疑问并答疑、强化公司理念及制度、管理法规、收费标准、安全教育及消防应急常识等。将考核结果及时予以通报，考核不合格者给予一次补考机会，如两次考核“不合格”，将予以辞退。 （3）在职培训 培训内容包括物业管82、理相关知识和技能，服务标准等。部门按照每月项目各自拟定的培训计划安排在职培训，在职培训考核不合格者，由所在部门（项目）安排再次培训或做出其他处理，培训及考核记录由公司保存。 （4）外送培训 从事特殊及关键工作岗位人员须取得政府颁发的岗位资格证书后方可正式上岗。特殊及关键工作岗位包括会计、出纳员和配电柜、发电机、消防设施等设备的责任人及操作者，须经过公司考核通过后方可正式上岗。由物业部负责组织有关人员外送培训，外送培训以取得资格证书为培训目的，培训结束后须将结业证书原件交综合部存档。综合部负责监督核实岗位资格证书的有效期，对不符合规定的人员，需安排相应培训，培训结果备案。6.培训效果评估负责至少83、每月组织一次对各部门（项目）培训工作抽查并评估。具体培训目标（1）确保每个员工年度培训在10课时以上，培训合格率100%。（2）确保新员工培训率100%，培训合格率100%。（3）管理人员持证上岗率100%。（4）特殊工种人员（水电等）持证上岗率100%。7.培训考核推行全员培训，公司将员工每年培训课时和成绩的多少作为衡量员工学习进步的标尺之一，并将成绩作为职务晋升、薪酬晋级的必要条件，员工每年培训考核分数两次以上不及格的将不予以职务晋升和薪酬晋级。 部门（项目） 月度培训计划表制表：序号培训内容目标人员培训老师培训类别培训方式培训日期协助部门备注理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内84、训理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内训理论操作外训内训课时合计鄂尔多斯市物业管理有限责任公司培训记录表培训主题主 讲 人日期地点培训类别新员工培训 老员工培训 其他人员培训培训内容培训目标参加人签到部门/单位效果评价参加人签到部门/单位效果评价主讲人签字主管签字（二）招聘、面试制度1.招聘原则（1）计划原则公司总部、及各项目根据业务发展需要增加人员时，须提前十五个工作日填写人员需求申请表，提交拟增加岗位人员工作说明书，经所在项目经理审核，报送在综合部审批后组织实施。（2）先内后外原则当公司总部、各部门、项目产生招聘需求时，首先应进行内85、部筛选，考核现有员工中是否有合适人员进行调配，当内部无法满足招聘需求时，即组织进行外部招聘。在现有人员进行配置过程中，必须确保达到岗位任职资格要求，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。（3）公正原则招聘中应对所有应聘人员一视同仁，综合部及用人部门在招聘过程中必须严格遵守公司招聘制度，不得有任何徇私行为，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。各级管理人员不得利用职权或关系强行推荐不合格人选，或对正常的招聘工作施加影响。2.招聘方式和途径（1）公司内部选拔、晋升和竞聘；（2）组织社会公开招聘；（3）招聘应届毕业生；（4）公司内部员工举荐等。3.内部86、招聘程序公司总部及各部门、项目根据工作需要，实现内部人力资源合理配置，做到人尽其才，充分挖掘公司内部人力资源潜力，为员工提供良好发展空间，激发员工工作积极性，增强员工的竞争意识和企业的凝聚力，在必要时可通过内部调配来满足部分人员需求，内部调配须事先征得员工本人及所属部门负责人的同意。内部招聘分公开竞聘和直接调配两种。（1）公开竞聘根据审批后的招聘计划，当公司总部及各部门、项目有新增或空缺岗位时，在公司系统内或所在部门、项目范围内发布内部招聘信息，员工可根据自身条件参与竞聘；参加竞聘人员要求：a.竞聘上岗采取个人自愿和所在公司推荐的形式，即首先个人提出申请，所在公司填写推荐意见，体现员工具有主动87、向上、不断接受挑战的勇气和信心，同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘上岗者所在部门正常工作开展；b.参与竞聘上岗人员须是公司正式员工，但不受原所在部门、项目和岗位限制；c.参与竞聘者在原工作岗位表现良好。根据竞聘要求，由招聘部门、项目相关负责人与综合部、公司相关领导临时考核小组，对候选人员进行综合评估。内部招聘流程a.公司总部、各部门、项目与综合部根据招聘要求公布内部招聘的岗位、任职资格以及竞聘时间安排；b.有意参与竞聘的员工根据通知要求在规定时间向招聘部门、项目与综合部提交申请材料，经所在部门及公司履行推荐手续后报名；c.招聘部门、项目与综合部根据竞聘岗位任职资格对竞聘者进行资格审查，签署意88、见并将符合条件的竞聘者推荐给竞聘岗位主管领导，同时对不符合任职资格的竞聘者做好解释和说明工作；d.竞聘岗位主管领导签署意见，每个岗位挑选三个候选人向考核小组推荐，由考核小组组织考核工作；e.考核小组通过组织笔试和面试对候选人进行考核，确定初步人选，笔试由综合素质题和专业试题两部分组成，面试将由竞聘考核小组成员进行评估；f.招聘部门、项目经营班子根据考核小组的考核情况确定最终上岗人员(如果没有合适人选将另行组织面试考核)；竞聘岗位试用期考核竞聘上岗获选者将有3个月的岗位试用期，试用期间待遇为正式工作岗位待遇80%，试用期满后接受考核小组的集中评议，试用合格后公司将正式聘用，试用不合格者将回原岗位89、工作。（2）直接调配根据工作需要，公司可直接调动和重新安排员工工作岗位。4.外部招聘程序（1）公司总部、属下公司、物业管理中心根据审批后的招聘计划，依据岗位任职资格和工作说明书，结合岗位特点选择适当的招聘方式和途径从公司外部组织招聘活动；（2）综合部根据任职资格对应聘人员资料初步筛选后，再向用人部门、项目负责人推荐，共同确定面试人选，应聘人员面试前须填写招聘简历表；（3）为了确保招聘人员符合用人部门的基本要求，综合部负责对应聘人员进行初试，并核实其有关资料和证件的真实性。若初试合格，通知用人部门、项目按下列程序进一步面试：主管以下岗位，综合部初试后，对符合基本要求的应聘人员，将其资料提供给用人90、部门、项目进行第二次面试，并决定是否录用。主管及以上岗位，用人部门面试合格、分管领导面试合格后，须由总经理面试，并决定是否录用；或用人部门面试合格后，由公司相关领导集体面试，决定是否录用；（4）对应聘人员的评价及意见填写在面试测评表上，用人部门负责专业知识和专业技能考评；（5）对于一线维修工、保安员、保洁员、绿化工及临时工的招聘，各项目可按照编制要求自行进行招聘。5.招聘任职条件（1）项目经理任职条件年龄30周岁以上，大专及以上学历，具备丰富的物业运营管理专业知识，具有在大型住宅、商业项目中担任物业负责人3年以上工作经验者优先； 精通物业管理相关法规，制定物业服务方案，熟悉物业公司管理模式和工91、作流程，具有良好的服务意识、客户沟通能力与创新精神；对大型物业营销策划的制定、执行、品牌调整、承租户管理、客户服务等商业运营工作有全面的了解；对物业的运营状况有准确的分析与洞察力，具有丰富的行业合作渠道资源和高度的职业道德素质；具备强烈的责任心和优秀的团队领导能力、管理能力、部门协调能力、工作执行力、应急处理能力；能够承受较大工作压力。（2）项目主管任职条件35岁以下，大专以上学历；形象气质良好，有亲和力；具备2年以上同岗位工作经验；掌握WORD,EXCEL等办公软件使用方法，具备一定的网络知识 ；具备一定的写作能力，较强的口头表达能力、沟通和协调能力,有较强服务意识和危机处理意识。（3）管理92、员任职条件28岁以下，五官端正，大专及以上学历；普通话标准，有较好的精神面貌，形象气质佳；能熟练使用电脑及各类办公软件；有良好的客户服务意识，团队合作精神，具备较强的沟通交流、协调能力； 必须具备1年以上物业行业工作经验；能独立完成领导布置的各项工作。（4）维修工任职条件55周岁以下，中技以上学历，持专业技术资格证书，至少2年以上物业维修工作经验；熟悉物业各工程设备的日常保养和维护工作，具备良好的水、电、土木和暖通等专业知识及综合维修操作能力；具有良好的沟通能力和动手能力，具有良好的团队协作性与服从性，能承受一定的工作压力；工作认真、细致，责任心强，具备良好的职业操守、敬业精神、进取创新意识及93、沟通协调能力；（5）保安、保洁任职条件：60周岁以下，身体健康，无不良嗜好。（6）财务岗位任职条件大专以上学历，3年以上相同岗位工作经验；熟悉国家相关财务法律，有财务相关执业资格证；有一定组织和协调能力，熟悉财务软件。（7）行政岗位任职条件30周岁以下，2年以上行政、人事相关工作经验，大专以上学历；创新意识强，有独特的理解能力和组织能力；、沟通能力强，协调能力强。6.招聘效果反馈为了解新员工试用期工作表现，使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司，同时也便于公司不断评估招聘的效果，健全招聘制度，完善招聘流程，有必要建立招聘效果反馈机制。招聘效果反馈包括三部分：（1）综合部定期与用人部门沟通了94、解新员工工作表现；（2）用人部门、项目负责人或新员工直接上级定期与新员工面谈；（3）综合部定期与新员工进行面谈。7.录 用（1）应聘人员面试合格后，由综合部根据聘用情况，与用人部门协商新进员工到岗时间后，向录用者以书面或电话形式发出入职通知书，并要求其在报到时提供：身份证、暂住证复印件(交验原件)毕业证、学位证复印件（交验原件）暂住人员须提供暂住证明职称证书、岗位资格证书复印件(交验原件)近期体检合格的体检报告一寸近期免冠正面照片3张其它需要提供的资料（2）凡有下列情形之一者，不予办理录用手续：个人资料不真实，弄虚作假，严重隐瞒者；体检报告不合格者；尚未与原工作单位终止劳动关系者；在以前所任职95、单位出现过职业道德问题者；年龄未满18周岁者；其它不予录用情况。8.新员工报到（1）录用员工带齐相应资料和证明，3日内到综合部报到，填写员工入职登记审批表，交由录用项目负责人、公司分管领导、总经理审批，同时提交相关个人资料，领取工牌、办公用品、工作服等相关资料或物品，未按流程执行则自动视为无效入职。（2）签订一式两份劳动合同书，公司与员工本人各持一份，公司正式员工的签订合同期限一般为一年；返聘人员和临时工视具体情况而定。（3）综合部对新入职员工的员工登记表、求职申请表、毕业证复印件、学位证复印件、身份证复印件、体检报告等资料进行归档管理，建立员工个人档案。当员工的姓名、婚姻状况、生育状况、健康96、状况、培训结业或进修毕业、家庭地址和联系电话、出现事故或紧急情况时的联系人等信息有更改或补充时，须在员工个人档案予以相应变更。（4）与用人部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引领人见面。9.试用（1）试用期一般为1-3个月（主管以下试用期一个月，主管以上（含）试用期三个月）。在试用期内，双方可提出解约，并按规定办理离职手续。试用期内员工享受试用期工资及福利待遇（为正式工资80%），转正工资标准自转正之日起执行。（2）项目负责人安排、组织新员工入职引导培训，用人部门组织上岗前培训。（3）新员工须于试用期满前一周填写员工转正审批表，并提交试用期个人总结，由项目负责人、公司分管领导、总97、经理审批。（4）试用部门负责人根据工作态度、工作能力、业务水平等对试用员工进行鉴定和考核，并将考核意见填写员工转正审批表，由综合部签署意见，经项目负责人、分管领导审核，报总经理审批。（5）如在试用期内请假超过五天，员工的转正时间将会被顺延；若请假超过一个月，将作自动离职处理。（6）本制度只针对管理员以上（包括管理员）级别人员试用，一线保安员、保洁员与其他临时工由各项目自行拟定管理办法。10.续聘对于有固定期限的劳动合同，公司与员工双方同意在劳动合同期满后续签劳动合同的，应在原合同期满前三十日内重新订立劳动合同，并办理有关续签劳动合同的审批手续，填写续签劳动合同审批表11.调 配公司根据工作需要98、，可以调动和重新安排员工工作岗位，这其中包括在公司总部和属下公司范围内的员工晋升、岗位轮换、调动、岗位交流、降职等。（1）如公司有岗位空缺，同时公司内部又有合适人选，可由需求部门负责人提出申请，或综合部根据人力资源需求及人员编制状况提出调配意见，并与相关人员和部门负责人进行协商。（2）协商同意后，由需求部门负责人填写员工内部调动审核表说明调动的原因、理由，经过调出部门负责人同意(若晋升或降职还需附上)，交综合部审核，后交由总经理审批。（3）审批同意后，由综合部发出岗位调动通知单，通知调动员工、调出部门、项目和调入部门、项目，并知会公司其它相关部门。12. 解 聘员工与公司聘用关系的解除分为：员99、工辞职、公司辞退、劳动合同期满终止、员工退休等。（1）员工辞职，应提前15日填写员工离职审批表，由部门、项目负责人批准，综合部审核；公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及项目主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。（2）试用期内员工辞职，应确保工作交接无误，否则公司有权追究其责任。（3）员工辞职获得批准后，应在规定时间内填写离职交接单，做好工作交接；在工作未交接完成前，员工不得先行离职，否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。（4）由员工提出辞职的，公司不支付任何经济补偿金。如给公司造成经济损失的，应赔偿公司经济损失，否则，公司保留追究其法律责任的权利。（5）离100、职人员工资于公司规定的工资发放日期进行发放。13.公司辞退员工（1）公司辞退员工，应由部门、项目负责人填写辞退审批表，综合部审核；公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及项目主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。（2）辞退员工获得批准后，由公司综合部发出解除劳动合同通知单给被辞退员工本人及所在部门、项目负责人。被辞退员工在接到解除劳动合同通知单后，应在规定时间内填写离职交接单，做好工作交接；在工作未交接完成前，员工不得先行离职，否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。（3）员工有下列情形之一者，公司可随时解除合同且不支付任何经济补偿金：在试用期内被证明不符合录用101、条件的；严重违反劳动纪律或公司规章制度的；严重失职、营私舞弊，对公司利益造成重大损害的；连续旷工超过三天(含三天)或一个月内累计旷工达六天；被依法追究刑事责任的；有其它违法违纪行为，按公司规定可以解除劳动合同情况。14.离职手续（1）双方终止或解除劳动合同，员工在离职前必须完备离职手续，未办理完离职手续擅自离职，公司将按旷工处理。离职手续包括：工作交接事宜；交还公司所有资料、档案、合同、各种文件及其它物品；报销公司账目，归还公司欠款和备用金，待所有离职手续办理完后，领取离职当月实际出勤天数工资；离职员工人事档案关系在公司的，应在离职日将档案、人事、组织关系转离公司；员工违约或提出解除劳动合同时102、，员工应按合同规定，归还在劳动合同期限内的应缴纳的有关费用；如员工与公司签订有其它合同或协议，将按照其它合同或协议的约定办理。保安、保洁、维修工、绿化工离职需按流程签字至项目经理，管理人员离职签字至总经理。（2）重要岗位管理人员除按照上述要求办理离职手续外，公司将根据情况安排离职审计。（3）离职员工按公司规定程序办妥离职手续后，可向公司申请开具终止/解除劳动合同证明。(4)发放工资时，工资表需后附完整签字的离职交接单方可进行工资支付。（三）、薪酬制度1.薪酬支付原则（1）员工薪酬参照市场薪酬水平、社会劳动力供需状况，公司的经营业绩、员工自身能力、所担任的工作岗位及员工工作绩效等几方面因素确定。103、（2）基本工资根据员工的岗位重要度、个人资质确定员工的薪酬水平，并按月固定发放。（3）绩效工资根据员工的工作绩效及公司业绩支付。2.薪酬管理（1）薪酬预算管理根据公司组织架构设置要求，按照人员配置核定工资额度。建立工效挂钩机制，对薪酬总额进行合理控制。薪酬预算经公司总经理批准后执行。3、工资模式（1）基本工资（见附件1）（2）职称工资初级职称每月工资加50元，中级职称每月加100元，高级职称每月加200元。（3）工龄工资每满一年工龄每月加发30元工龄工资，管理人员300元封顶，一线人员150元封顶。（4）津贴交通津贴：市区内无固定交通津贴，市区外给予适当补贴。通讯津贴：是为了保障工作效率而设置104、的一种补贴，管理住宅小区的项目主管每月50元，项目经理每月80元。（5）奖金年终奖金是为奖励员工完成年度整体经营任务所设立的定期奖金，金额根据公司全年实现经营利润而定。年度奖金采取不公开的形式在次年第一季度末前一次性发放。（具体奖励办法见附件2）总经理特别奖：根据公司整体经营和发展需要，对个别对公司有突出贡献的人员所设立的专项奖金。具体奖金项目及金额由总经理决定，单独发放。工龄不满半年的新入职员工没有年终奖。备注：职称工资是公司各类管理技术人员通过国家劳动人事部门统一考试认定的，并在公司资质年审中使用的，由公司给予的工资；工龄工资是公司给予老员工一定的工资奖励补贴，工龄工资从员工试用期满后，每105、满一年工龄，每月加发30元工资。4、工资支付（1）工资计算期间为当月的1日至当月的最后一日，并于次月15日支付。如遇支付工资日为休假日时，则提前于休假日一个工作日或延迟一个工作日发放。（2）公司因不可力因素需延缓支付工资时，应提前于前三日通知员工，并确定延缓支付的日期。附件1：基本工资标准（元/月）1、董事长： 6500元2、总经理： 6000元3、常务副总经理： 5500元4、副总经理： 5000元5、总经理助理： 4500元6、部长： 3800元7、副部长： 3300元8、行政主管： 3000元9、行政办公人员： 2600元10、会计： 3500元11、出纳： 3300元1、项目经理： 3106、500元+业绩提成13、项目经理助理： 2800元14、项目主管： 2800元+绩效提成15、项目管理员：一级管理员： 2700元二级管理员： 2600元三级管理员： 2500元16、一线员工根据项目情况确定备注：新入职员工试用期一个月，管理员三级为最低，工作满1年由主管提议，公司考核合格后晋升为二级，依次类推，表现突出可根据项目主管和项目经理提议，经公司考核可提前晋级。附件2:年终绩效奖励办法为了让员工充分享受企业发展成果，调动员工工作自觉性和积极性，将项目管理的领导收入与企业效益挂钩，特制定本奖励办法。1、项目经理： 本公司收费的项目奖励年净利润的10%作为考核奖金基数；甲方拨款的项目奖励107、年净利润的8%作为考核奖金基数；2、项目主管： 本公司收费的项目奖励年净利润的3%作为考核奖金基数；甲方拨款的项目奖励年净利润的2%作为考核奖金基数；不配项目经理的项目奖励净利润加1%作为考核奖金基数；备注：以上奖励的百分比只是作为奖励的计算依据，实际还要根据项目的经营情况和人员在日常工作中的表现，以及综合考评决定奖励金额。接管新入住收费的项目，项目经理第一年绩效奖励按年净利润的5%作为考核奖金基数，项目主管绩效奖励按年净利润的1%作为考核奖金基数 。管理多个项目的项目经理年终奖按照所有项目年终的盈亏总和一次性给予奖励 ，其他人员根据企业经营效益、担任的岗位、对企业的贡献多少和平时的工作表现，108、由公司决定年终奖。（5）年终考核办法A、年终奖公式=项目年终利润奖金比例考核分数百分比。B、考核指标及权重如下：序号KPI指标权重绩效目标值1当年物业费收缴30%考核期内当年物业费收入达 元；2往年物业费收缴10%考核期内往年物业费收入达 元；3项目支出20%考核期内物业项目支出控制在 元；4内部管理10%考核期内12个月考核平均分 90 分；5业主满意度10%考核期内业主满意度达到 80 %6工作计划完成率5%工作计划完成率达到 100 %7员工满意度5%考核期内业主满意度达到 85 %8安全事故率5%考核期内安全事故为 0 件9创新经营5%考核期内创新经营事件达到 2 件备注：内部管理按照109、物业考核细则每月进行考核打分，合计12个月的平均分数为本年度内部管理分数。业主满意度为每年两次业主满意度调查平均值。工作计划完成率按照（年底实际工作完成情况年初工作计划）100%进行计算。本项目年终奖金（经理、主管）为此8项之和。（四）内部品质检查细则 物业品质检查表房屋管理部分检查项目检查内容检查方法检查结果记录备注房屋标识栋、单元、户门号标识是否齐全、完整；主要路口是否设有明显路标，否则扣1分/次；查看现场.房屋结构房屋结构是否完好，是否存在安全隐患，否则扣2分/次；查看现场是否有违反规划、改变房屋结构、自占公用面积等现象否则扣5分/次；.查看现场.房屋外观外墙面砖、涂料等装饰材料是否有脱110、落、污迹. 否则扣1分/次；查看现场.公用场所（地）公共设施设备（道路、场地）是否有损坏现象，否则扣1分/次；查看现场装修管理业户申请装修流程是否符合要求，否则扣1分/次；查看记录3-5份.装修验收是否按规定进行验收，否则扣1分/次；查看记录3-5份是否按规定按要求进行装修巡查，否则扣1分/次；查看现场、查看记录检查监督情况，否则扣1分/次；询问、查看记录3-5份公用设备、设施管理部分检查项目检查内容检查方法检查结果记录备注综合要求各类设施、设备台帐，否则扣1分/次；查看资料、查看设备3-5台设备房现场管理，否则扣1分/次；查看现场各管理制度、系统图、运作规程等是否上墙，否则 扣1分/次；查看111、现场.值班、交接班记录是否记录完好、清晰，否则扣1分/次；查看记录质量巡查记录是否记录完好、清晰，否则扣1分/次；查看记录交接验收各设施设备验收记录表（交接单），否则扣1分/次；查看记录移交资料清单；工程质量问题处理通知单，否则扣2分/次；查看安防系统是否按规定巡视检查，存在问题是否能及时解决，否则扣1分/次；询问、现场查看、查看记录3-5份、消防系统消防联动柜是否运行正常，否则扣1分/次；现场测试消防管道、开关是否标识清晰、无锈蚀、阀门是否转动灵活、在正常位置，否则扣1分/次；现场查看消防水压力是否达到规定压力，否则扣1分/次；现场查看设备信号指示和各控制开关状态是否正常，否则扣1分/次；查112、看现场巡视检查情况，发现问题是否及时解决，否则扣1分/次；询问、现场查看、查看记录3-5份电梯系统电梯是否运行正常，否则扣3分/次；询问、现场查看电梯准运证、年检证、维保合同是否齐全. 否则扣3分/次；查看3-5部电梯机房内设施（标识）齐全且状态正常，卫生、通风正常，否则扣1分/次；现场查看巡视检查记录完整，否则扣1分/次；查看记录3-5份给排水系统设备运行是否正常,是否发生停水情况，否则扣1分/次；询问、查看设备现场.查看记录3-5份排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车库、机房、道路有无积水、浸泡现象，否则扣1分/次；现场查看.巡视检查记录，否则扣1分/次/项；现场查看、查看记录3-5份照113、明系统是否有乱拉、乱搭、走明线、裸线等现象，否则扣2分/次；查看设备现场.通道、公共场合照明亮度是否充足（有无损坏），否则扣1分/次；现场查看.巡视检查记录，发现问题是否及时解决，否则扣1分/次；询问、查看设备现场. 查看记录3-5份停车场管理系统按钮开/关道闸杆（无收费管理系统），否则扣1分/次；现场测试遥控按钮开/关道闸杆，否则扣1分/次；现场测试其他设备、设施门禁、对讲系统是否正常，否则扣1分/次；测试密码开锁及现场通话管理人员检查监督情况，否则扣1分/次；询问、查看记录3-5份秩序维护管理部分检查项目检查内容检查方法检查结果记录备注出勤1、上班迟到或早退；否则扣1分/次；现场查看2、未114、请假外出，不按时请销假。否则扣1分/次；现场查看3、无故旷工三天以上的作违纪辞退处理；否则扣1分/次；现场查看4、未提出申请，而且未经公司批准擅自休假的，作违纪辞退处理；否则扣1分/次；现场查看5、以非真实事由，申请请假的；否则扣1分/次；现场查看遵规守纪1、严重失职而造成重大事故的，作违纪辞退处理或交公安机关处理；现场查看2、因失职尚未造成严重后果又及时报告的扣；否则扣1分/次；现场查看3、当值时，发生案件未及时处理报告的，作辞退处理；现场查看4、不按规定办理请、销假手续或请假后无特殊情况不按时归队的；否则扣1分/次；现场查看5、请假后在外做违法乱纪造成不良影响或造成空岗一天的，作违纪辞退处115、理；现场查看6、未经同意，私自挪用、侵占业主或公司财物的；否则扣5分/次；现场查看7、当值时脱岗2分钟5分钟的；否则扣1分/次；现场查看8、无故不参加例会、训练、培训者，否则扣1分/次；查看记录查看记录3-5份9、未经班长、队长或上级主管领导批准自行调班、顶班造成空岗的，作违纪辞退处理。现场查看员工守则1、遵守国家政策法律、法规、遵守社会公德及职业道德，遵守本公司规章制度。否则扣1分/次/项；现场查看2、人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造，否则做辞退处理。扣2分/次/项；询问、查看记录3-5份3、按照本公司的要求接受业务指导、各类培训及考核，否则做考核处理。否则扣1分116、/次；现场查看4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务，否则考核处理。否则扣1分/次；现场查看5、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留，否则考核处理。否则扣1分/次；现场查看6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉，如有不符合规范要求的扣分,如造成严重后果的作违纪辞退处理。否则扣1分/次；现场查看7、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生，否则考核处理。否则扣1分/次；现场查看8、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象，否则考核处理。否则扣1分/次；现场查看9、衣容整洁，精神饱满、待人热情，文明117、用语，否则考核处理。否则扣1分/次；现场查看10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献，如有不符合规范要求的考核处理。否则扣1分/次；现场查看现场查看岗位执勤1、上岗后晚到5分钟算迟到；否则扣1分/次；现场查看2、值班时干私事或其它娱乐活动的；否则扣1分/次；现场查看3、不按规定时间巡查或不作记录和记录不实、书写不规范、有涂改的；否则扣1分/次/项；现场查看4、损坏或丢失警戒装备现场查看5、脱岗、离岗而造成公司或业主、顾客的人身财物损失的；除赔偿外还作违纪辞退处理。现场查看6、执勤中私自扣留业主和顾客的物品或证件不归还或不上缴；擅自处理或挪用的；作违纪辞退处理。现场查看7、118、利用执勤工作之便向他人实施勒索或受贿者作违纪辞退处理并送公安机关处理。现场查看8、当值时睡觉、看书、听收音机、闲聊、吸烟、吃东西；否则扣1分/次；现场查看9、喝酒或酒后上班，作辞退处理现场查看10、当值时对来访者不按规定履行职责；不登记、不问明情况；对出入的人员或物品不检查登记的；否则扣1分/次；现场查看11、未履行交接班手续离开岗位的；否则扣1分/次；现场查看12、上岗时将帽子拿在手中玩耍的；姿态不端正、行为不规范的；否则扣1分/次；现场查看13、岗位及岗楼内的卫生脏、乱、差；否则扣1分/次/项；现场查看14、巡查时发现小区内楼宇外观有污染，不及时报告的；否则扣1分/次；现场查看15、不能完119、成岗位职责任务，未按职责相关工作程序要求完成工作，否则扣1分/次；现场查看16、未按要求离岗。否则扣2分/次；现场查看17、外来人员调取监控时做好相关记录并告知主管或项目经理。否则扣2分/次；现场查看18、偷阅公司信函、业主私人信件或将他人财物据为己有的。作辞退处理现场查看19、相关记录弄虚作假的扣否则5分/次/项；现场查看20、夜间不巡查，巡查不使用手电，监控无巡查痕迹，否则扣3分/次/项现场查看工作态度1、服从领导，不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配，不服从者；否则扣3分/次/项现场查看2、严于职守，坚持本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗，违者考核；否则扣3分/次/人现场查看3、 正直120、诚实，对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违，否则考核；否则扣3分/次/人现场查看4、 团结协作，各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难，否则考核处理；否则扣3分/次/人现场查看5、 勤勉高效，发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作，否则考核。否则扣3分/次/人现场查看服务态度1、 礼貌，这是员工对客人和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口，否则扣1分/次/人现场查看2、 乐观，以乐观的态度接待客人，热情周到，否则扣1分/次/人现场查看3、 友善，“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客人及与同事相处，不合付规范的121、；否则扣1分/次/人现场查看4、 热情，尽可能为同事和客户提供方便，热情服务，否则考核处理；否则扣1分/次/人现场查看5、 耐心，对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理，否则扣1分/次/人现场查看6、 平等，一视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼，否则扣3分/次/人。现场查看仪容仪表1、 员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在左胸前，不合付规范的扣1分/次/人现场查看2、 在当值班时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋，违者考核；否则扣2分/次/人现场查看3、 男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头；女员工头发应梳理整齐，不做122、怪异发型，否则扣1分/次/人/项现场查看4、 面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用浓味的化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色的指甲油，否则扣1分/次/人/项现场查看5、 保持口腔清洁，上班前不吃异味食物，否则扣1分/次/人/项现场查看行为举止1、 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼，不付合规范的；否则扣1分/次/人/项现场查看2、 遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送，否则扣1分/次/人/项现场查看3、 站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、123、双眼平视前方、挺胸、收腹，否则扣1分/次/人/项；现场查看4、 注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外），否则扣1分/次/人/项现场查看5、 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩三下，征得同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上，否则扣1分/次/人/项现场查看6、 进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行，否则扣1分/次/人/项现场查看7、 对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有124、关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复），否则扣1分/次/人/项分 ；现场查看接听电话1、所有来电，务必在三响之内接答，否则扣1分/次/人现场查看2、拿起话筒先说“您好，物业！”，语气平和，否则扣1分/次/人/项；现场查看3、通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键，否则扣1分/次/人/项现场查看4、必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍，不得含糊其词或记录不清，否则扣1分/次/人/项现场查看5、通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒，否则扣1分/次/人/项现场查看6、当班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话），否则扣1分/次/人现场查看接125、待1、当值时不按规定着装和佩带标志、警械器具的；否则扣1分/次/人/项现场查看2、值勤中态度粗暴、闹事打架造成不良影响的；作违纪辞退处理。现场查看3、熟记公司领导和业主（住户）的车牌号码、进出小车必须敬礼。当上级领导及团队、保安部列队经过时要立正敬礼，否则扣1分/次/人/项现场查看停车管理1、车辆出入小区或停车场没做好记录的或车上装载的物品没检查记录的；否则扣1分/次/人询问，查看记录3-5份2、当班时不按规定发卡、收卡的或丢失车辆出入卡（智能卡）的；否则扣1分/次/人现场查看3、不按规定收取车辆停放费的或不收取车辆停放费的；否则扣1分/次/人现场查看4、不按规定指挥车辆出入或停放的；利用职能126、之便，故意刁难车主的；否则扣5分/次/人现场查看5、对停放在小区内的车辆完好情况未做好记录的或未提醒车主拿走车内物品造成损失的；否则扣2分/次/人现场查看6、不制止车主在小区内鸣笛、修车、试车的或在车内睡觉的；否则扣3分/次/人现场查看7、对停车场内的消防设施设备不按时巡查、检修的及记录的；否则扣1分/次/人现场查看8、车库内车辆没按规定位置停放或停放不整齐，巡查时保安员未及时整理的或未阻止违章停放的；否则扣1分/次/人现场查看9、私自贪污、挪用停车费的。否则扣3分/次/人现场查看装修管理1、在业主房屋装修期间，保安人员未规定定时巡查各装相单元装修情况及记录的；否则扣1分/次/人现场查看2、未127、按规定定时巡查各装修单元装修施工人员是否有违规违纪施工现象的；否则扣1分/次/人现场查看3、未按规定定时巡查各装修单元装修施工人员未按规定办理装修工人出入证而进入施工现场施工的或一证多单元使用的；否则扣1分/次/人现场查看4、巡查时，发现有违规装修现象或违规行为，置之不理的；否则扣2分/次/人现场查看5、巡查时，发现有人在装修施工单元煮食或住宿未及时制止处理的；否则扣2分/次/人现场查看6、巡查时，发现有人在装修施工单元改变房屋外立面、共用部位、公共设施设备未及时制止处理的；否则扣5分/次/人现场查看7、发现有人在装修期间，违规使用公共电梯未及时制止处理的；否则扣5分/次/人现场查看8、巡查时128、，发现有装修单元不按规定随处乱堆放装修垃圾，未及时制止或置之不理的。否则扣2分/次/人现场查看宿舍内务管理1、不按公司和管理处规定履行内务卫生义务或不做内务整理的；否则扣1分/次/人/项现场查看2、外来人员进入宿舍逗留；在这期间宿舍发生盗窃案件；否则扣5分/次/人/项现场查看3、在宿舍内打麻将或采用其它形式进行赌博活动的；作违纪辞退处理。现场查看5、在宿舍内严禁听大功率音响、不准大声喧哗，晚上22：00前必须停止一切娱乐活动，否则扣3分/次/人/项现场查看6、宿舍钥匙不能随意转借、配置给非本宿舍人员，违者造成的后果除由当事人负全部责任外；否则扣1分/次/人/项现场查看7、宿舍内严禁偷盗或串通他129、人偷盗，违者作违纪辞退处理。现场查看8、严禁私藏违禁物品，参与迷信活动或非法组织违者作违纪辞退处理。现场查看10、严禁吸毒、贩毒、嫖娼、看黄色刊物和黄色录像及其它违法行为；违者作违纪辞退处理。现场查看遵纪守法1、不安心工作从事第二职业导致不能胜任本职工作的或利用值勤之便为他人派广告、名片从中获利的；情节严重的作违纪辞退处理。现场查看2、搞不团结、拉帮结派，造成不良影响的作违纪辞退处理。现场查看3、有偷盗或串通他人偷盗的，诈骗等作违纪辞退或交公安部门处理。现场查看4、发生斗殴或其它民事纠纷，所造成的经济损失和法律责任由本人负责承担，情节严重的作违纪辞退处理。现场查看5、不听指挥，顶撞上级，不服从130、管理的作违纪辞退处理。现场查看6、无故不参加保安队培训、训练、出操；在培训期间无故旷课一节或以上情节轻的。情节严重的作辞退处理。现场查看7、外出酗酒造成不良影响的，作违纪辞退处理。现场查看8、不协助办公室管理人员工作或不执行公司临时性任务的，情节严重的作违纪辞退处理。现场查看9、因违规违纪而拒签名的，主管领导或公司有权对其作出辞退处理。现场查看10、不遵守国家的法律法规及公司的规章制度，而造成严重法律后果的，作违纪辞退处理，并追究承担相关的法律责任现场查看环境清洁部分检查项目检查内容检查方法结果备注综合要求保洁员仪容仪表是否佳，否则扣1分/次/人/项现场观察是否按规定频次、方法进行保洁，否则扣131、1分/次/人/项询问或查阅记录质量记录是否完好、清晰否则扣1分/次/人/项查阅记录室外部分路面是否无垃圾、无杂物、无油渍、无落叶、无烟蒂等否则扣1分/次/人/项目视墙面是否无灰尘、无污渍、无手印、无乱张贴否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭绿化带是否无垃圾、杂物、落叶、烟头、纸屑等否则扣1分/次/人/项目视路灯、高杆灯、小射灯是否无尘、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视围栏、座椅、遮阳伞是否无尘、无锈迹、摆放整齐否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭指示牌是否无尘、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭雨水沟、管道是否无垃圾、无异味、无堵塞、排水畅通否则扣1分/次/人/项目视休闲娱乐设施（132、雕像）是否无尘、无污渍、无杂物否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭游泳池、喷泉水池是否无杂物、水质清澈否则扣1分/次/人/项目视岗亭、道闸是否无污渍、无杂物扣否则1分/次/人/项目视、纸巾擦拭垃圾箱、果皮箱是否无异味、及时清运否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭垃圾中转站垃圾桶是否无异味、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭垃圾是否及时清运否则扣1分/次/人/项现场观察或抽查垃圾清运记录表3-5份大堂地面是否无垃圾、无杂物堆放、无污渍、保持光洁、明亮否则扣1分/次/人/项目视墙面是否无尘、无污渍扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭大门、玻璃是否无手印、无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、133、纸巾擦拭装饰品是否无蜘蛛网、无污渍、无尘否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭灯具是否无尘、无污渍、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭沙发、茶几是否无尘、无污渍、无杂物否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭烟灰盅是否烟头不超过10个否则扣1分/次/人/项目视电梯电梯门厅是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭桥厢、梯门是否无尘、无污渍、无手印，保持光亮否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭天花面板、地面是否无尘、无污渍、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭按钮及面板是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭楼层、楼道地面、台阶是否无垃圾、无污渍、无杂物否则扣1134、分/次/人/项目视墙面是否无污迹、无污渍、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭天花是否无尘、无污渍、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭楼道灯是否无尘、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭窗口台与玻璃是否无尘、无污渍、无水渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭护栏是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭防火门、消防管、消防箱是否无尘、无污渍、无杂物否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭扶手是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭天台、阁台地面是否无积水、无杂物、无泥沙否则扣1分/次/人/项目视设备、设施是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸135、巾擦拭洗手间便器、坐厕、洗手盆无污渍、无垢、水流畅通，瓷器、水龙头保持光亮否则扣1分/次/人/项目视玻璃镜面是否无尘、无污渍、无水渍、无手印，镜面保持明洁否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭垃圾篓、垃圾桶是否无溢出垃圾否则扣1分/次/人/项目视环境消杀是否按规定频次、范围进行环境消杀否则扣1分/次/人/项现场观察或查阅记录3-5份是否无蚊虫、无蟑螂、无鼠迹否则扣1分/次/人/项目视环境消杀是否对分包方进行监控否则扣1分/次/人/项询问或抽查记录3-5份停车场天花、管道、灯管是否无杂物、无尘、无蜘蛛网否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭消防设备、设施是否无尘、无污渍否则扣1分/次/人/项目视、纸136、巾擦拭其它附属设施设备是否无尘、无污渍、无杂物否则扣1分/次/人/项目视、纸巾擦拭客服、社区文化部分检查项目检查内容检查方法检查结果备注社区文化活动组织文化活动并有相关记录，否则扣6分/次抽查表单记录客户投诉、顾客意见调查接待记录表格、客服系统表格否则扣3分/次/人/项检查表单记录、客服系统记录仪容仪表及行为规范工作服是否保持整洁，佩戴工作证及工作牌否则扣1分/次/人/项现场观察。仪容仪表是否佳，精神是否饱满否则扣1分/次/人/项现场观察。行为举止是否文明、大方否则扣1分/次/人/项现场观察。绿化管理部分检查项目检查内容检查方法检查记录结果备注综合要求是否按规定频次、方法进行保养、灌溉、施肥、137、除草、修剪、病虫防治、移植补苗否则扣2分/次/项询问或抽查记录3-5份绿化布局是否合理，不缺少、死亡、被破坏否则扣2分/次/项现场观察修剪的草、树枝、叶是否当天清除否则扣2分/次/项现场观察质量记录完好、清晰否则扣2分/次/项抽查记录草坪、植物是否无黄土裸露，明显杂草否则扣2分/次/项现场观察是否无病虫害、枯叶、生病现象否则扣2分/次/项现场观察是否无干旱、缺水否则扣2分/次/项现场观察树枝不触到建筑物表面或影响车辆、行人。否则扣2分/次/项现场观察管理人员检查监督情况（绿化巡检、绿化评估）否则扣2分/次/项询问或抽查记录3-5份基础管理部分检查项目检查内容检查方法检查记录结果备注形象礼仪1、138、工作期间须穿工装（特殊情况除外），工牌佩带在左胸前、佩戴工作证，男士统一留小平头，女士长发盘起；否则扣1分/次/项现场查看2、接待业主时，须遵从基本礼仪要求；否则扣1分/次/项现场查看3、拨打、接听电话时使用敬语，铃响三声内，需接听电话，道明身份“您好！物业！”，不得先挂电话。否则扣1分/次/项现场查看4、公司电话严禁打私人电话；工作期间在办公区域接打私人电话时，时间不得超过3分钟；非特殊情况尽量避免在刚上班和临下班时向上级部门、政府行政部门拨打电话；非特殊情况尽量避免在中午和晚上时间向业主拨打电话。否则扣1分/次/项现场查看日常工作配合协调1、在沟通中，不得讲粗话，不得使用蔑视和污辱性的言语139、，不得以任何借口顶撞、讽刺和挖苦相关人员；不得和相关人员吵架，否则扣3分/次/项现场查看2、如因拖延时间、扯皮、未及时反馈跟进相关信息，给公司造成损失的；否则扣2分/次/项现场查看3、如遇业主、地产、客户、政府行政部门、施工人员向我司工作人员咨询相关事宜时，不得应付、推诿、要做好解答工，否则扣1分/次/项现场查看考勤1、每月1号18:00前各部门将考勤情况报到综合部统一汇总上报，如实记录本部门的考勤，有弄虚作假、上报表格错误、考勤记错、未履行签批程序，以上每项内容发现错的扣6分/次，因此给公司造成损失的，根据情节严重情况扣10分/次，如推迟，1分/天。现场查看2、上班、会议、集体活动、临时工作140、不得迟到、早退、代签、提前签、缺勤现象，扣1分/项/次/人；代签对代签人及被代签人扣6分/次。现场查看3、旷工：旷工的根据情节严重情况对当事人进行50-200元罚款，每年三次旷工按辞退处理。人员旷工部门/项目负责人于当日下班前未做处理的，项目经理、主管连带罚款50-200元罚款。现场查看4、所有人员请假，需有请假条，需负责人审批，无假条、无审批，审批超出权限的扣1分/项/次；现场查看5、巡查签到有代签、提前签、未签，扣3分/项/次；现场查看档案管理1、按照公司统一要求粘贴档案盒标签，没有标签或标签不符合要求的，扣1分/个；现场查看2、所有档案要求保存时有完整的卷内目录，没有卷内目录的1分/个；141、现场查看3、文件资料记录齐全，收/发文件应详细记录收/发文时间、部门、文件内容，归档资料必须是办理完毕的正式有效资料。发现有不符合现象的扣1分/项/次；现场查看4、按日期顺序对文件进行整理，发现有不符合现象的扣1分/个/次；现场查看5、做好档案的安全保密工作，文件不得有破损丢失，档案借阅时应填写档案借阅登记表，详细记录借阅时间、文件名称、内容、借阅人签字，备注明确是否带走，催促文件在一周内进行归还，发现有不符合现象的，根据情节严重情况扣3-6分/次；现场查看物品管理1、物品购买送至部门/项目部后，填写入库单，入库单上需库管员、送货人、部门负责人共同签字，走审批程序，记录不详细的、少走一个审批程142、序，扣1分/处/次，现场查看2、对公司物品应爱护，杜绝故意损坏和浪费行为，如有故意损坏、浪费办公设施及物品的，扣1分/次；当事人进行50-200元罚款，并照价赔偿（修理）现场查看3、每月进行物品盘点表，盘点与库房实际数量不符的，扣1分/项/次，发现有丢失物品现象的，照价进行赔偿，推迟上报的，扣0.5分/天/次，少走一个流程的，扣0.5分/处/次；对于上报资料发现弄虚作假行为的，对当事人处罚50元-300元不等，项目负责人处罚50-300元不等，项目经理参与的罚款200元-500元不等。对于情节严重的弄虚作假行为有权做出辞退处理现场查看4、物品在两个部门/项目部之间转移时应填写资产转移单，表格填143、写符合要求，发现有不符合现象的扣5分/处/次；故意对物品损坏的要求照价赔偿，态度恶劣的可对当事人进行50-200元罚款现场查看5、固定资产做好资产明细登记，领用人领用资产时做好资产借用登记，必须责任到人，每半年上报一次本项目部的固定资产台账表，做到账物相符，走审批程序，发现有不符合现象的扣1分/处/次；发现弄虚作假的对当事人进行100-500元罚款，联责项目经理、项目主管的对相关责任人进行500-2000元罚款。现场查看6、物品损坏时需填写维修申请表对物品进行维修。详细记录物品的报修日期、故障描述、维修情况。物品损坏未走维修程序，直接报废的。照价赔偿；现场查看7、物品报废时应填写资产报废申请单144、，详细记录物品报废时间、原因、是否进行维修，走审批程序，记录不详细的、少走一个审批程序，扣2分/处/次；现场查看8、库房物品分类摆放整齐，卫生干净整洁，放置灭火器，发现有不符合现象的，扣1分/项/次；现场查看行政制度管理1、办公室、宿舍等区域卫生不符合，办公桌面脏乱、个人使用垃圾桶垃圾过满的，发现一项不符合规定，扣1分/处/次；现场查看2、上班时间禁止玩游戏、看电影、听音乐、吃零食、聚众喧哗、饮酒、公共场所吸烟、操作工在操作期间吸烟，电脑里禁止安装与工作无关的软件，上班禁止浏览淘宝等与工作无关的网页发现一项不符合规定，扣1分/项/次/人，当事人连责项目经理进行10100元罚款。现场查看3、员工145、应团结一致，对于恶意挑拨员工关系的对当事人进行50200元罚款，情节严重的予以辞退处理。现场查看4、对于单位的所有制度或处罚有异议的应以书面形式提交报告，如发现问题与实际情况相符而拒签字的，扣3分/次并直接下督查通报；如发现问题不是主观因素引起的，则取消处罚；故意煽动员工聚众、闹事，或给公司带来不良影响的，视情节严重程度，给予进行30-200元罚款的处理；当事人连责项目经理进行50500元罚款。现场查看5、有工作日志记录和PDCA；发现一项不符合规定，扣1分/项/次；现场查看6、各项目部的所有人员的入职、转正、异动、离职相关资料及手续在两日内报到综合部，如存在资料短缺，负责人未签字确认上报的，146、扣1分/处/次；如推延上报，扣1分/项/人/天/次。现场查看7、文件如需加盖公章的，填写用章申请，详细记录申请人、申请时间、盖章内容，走审批程序，领导不在办公室的，可电话请示，盖章后，需复印存档，发现有不符合现象，扣除5分/项/次；现场查看服务质量提升1、公司组织活动未按要求/标准上报节目/人员的，有明显应付现象的扣5分/次。退后应付的扣2分/天/次。现场查看2、对于业主、员工等反馈信息没有及时处理的，5分/次，因信息反馈不及时，造成不良后的扣10分/次；现场查看上报表格、台账、培训1、各项目使用公司统一下发的表格，发现有用表格不符公司规定的，扣除1分/次/项现场查看2、项目部每月按照时间节点147、表上报各类表格，未按时上报或上报不符合要求的，扣2分/天/项；现场查看3、按公司要求统一设立各台账明细，每少设立一个台账的，扣2分/项；台账内容中出现少项、错项的，电子版台账与事实或纸质版台账不符的，扣1分/项；现场查看工作任务1、 提交计划内容有敷衍了事、不认真扣2分/次。2、提交内容有漏报、隐瞒、不切合实际工作的扣5分/项。3、工作计划未在规定时间内完成的，扣1分/项4、未完成培训工作的，扣2分/次现场查看（五）、社会保险报销办法1.报销范围:物业公司行政办公人员及各项目部管理人员。2.工作年限：公司工龄满一年。3.报销方法：凭原始票据报销，若有公司以外的政府性补贴报销政策，需持原件在公司148、审核备案，本人在复印件上签字报销。4.报销时间:每年11月份报销。5.报销金额：城市户口社保报销3000元/年，医疗保险报销1500元/年。非城市户口参加农村社保、医疗保险持原始票据报销50%。其他形式的政府社会保险、医疗保险持原始票据报销50%。（商业类保险不予报销）。十五、印章管理制度（一）为了规范公司的印章管理，加强印章使用的严肃性，特制定本办法。（二）本办法中的印章是指在公司发行或管理的文件、凭证、合同、文书等与公司权利义务有关的文件上，须以公司名称或有关部门名义证明其权威作用而使用的印章，包括：公司公章以及合同用章、工程部用章、财务专用章以及主管领导的手章。（三）印章由综合部统一负责149、管理。 （四）印章由公司综合部统一刻制，各部门将需更换或废止的旧印章及时交还综合部，并领取新印章，由综合部申明作废旧印章、启用新印章。已更换或废止的印章由综合部档案室统一保存。 （五）综合部办公室应建立印章使用登记台账，并由专人登记。（六）公司印章的使用依照以下程序： 1.用章人应按照印章使用登记台账逐项填写公司印章使用审批单，写明盖章原因、用章理由，经总经理领导签字后，方可盖章。 2.对用章人填写的事项，印章管理人员要认真核实，并由经办人签字。 （七）公司总经理方章、手章和财务专用章由财务部派专人负责管理。 （八）印章原则上不准带出公司，如确因工作需要需借用的，须经分管经理批准同意，借章人必150、须填写印章借用审批单，并按时归还。 （九）用印方法 1.公文应当加盖发文单位的印章。用印位置在成文日期的上侧，要求上不压正文，下要骑年盖月。2.盖公司印章一律用朱红印泥。 3.公司文件、对外介绍信、证明材料及其他以公司名义出具的材料盖公司印章。 4.以公司名义对外需公司领导署名，而使用总经理的方章或手章。 5.所有盖章对外材料必须存档一份。6.不得在空白纸上加盖印章。（十）公司印章在丢失、损毁、被盗的情况下，各管理者应迅速向综合管理部说明。同时，综合部根据实际情况依相关手续办理。（十一）本办法由综合部办公室负责解释。十六、文件资料管理制度为加强公司档案工作，充分发挥档案作用，全面提高档案管理水151、平，有效地保护及利用档案，为公司发展服务，特制定本制度。（一）归档要求1.档案质量总的要求是：遵循文件的形成规律和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同的价值，便于保管和利用。2.归档的文件材料种数、份数以及每份文件的页数均应齐全完整。3.在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件、印件与定稿、请示与批复、转发文件与原件，分别立在一起，不得分开，文电应合一归档。4.不同年度的文件一般不得放在一起立卷；跨年度的总结放在针对的最后一年立卷；跨年度的会议文件放在会议开幕年。5.档案文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后；正件在前，附件在后；印件在前152、，定稿在后；其它文件材料依其形成规律或特点，应保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。6.案卷封面，应逐项按规定用钢笔书写，字迹要工整、清晰。（二）档案管理人员职责1.按照 有关规定做好 文件材料的收集、整理、分类、归档等工作。2.按照归档范围、要求，将文件材料按时归档。3.工作人员应当遵纪守法、忠于职守，努力维护公司档案的完整与安全。（三）档案的利用1.公司档案只有公司内部人员可以借阅，借阅者都要填写借阅登记表，报主管人员批准后，方可借阅，其中非受控文档的借阅要由部门经理签字批准，受控文档的借阅要由总经理签字批准。2.档案借阅的最长期限为两周；对借出档案，档案管理人员要定期催还，发现损坏、丢153、失或逾期未还，应写出书面报告，报总经理处理。3.必须严格保密，不准泄露档案材料内容，如发现遗失必须及时汇报，追求责任。4.不准拆卷及任意抽、换卷内文件或剪贴涂改其字句等；不得任意摘抄或复制案卷内容，如确有需要，必须经领导批准才能摘抄或复制。5.必须爱护档案，保持整洁，不准在档案材料中写字、划线或作记号等。6.不准转借，必须专人专用。7.用毕按时归还，如需延长借阅时间，必须通知档案管理人员另行办理续借手续。附件1档案借阅审批流程1内部级综合档案借阅（复制）流程 本部门档案 档案管理员 复制 部门经理签字 申请人 相关部门 相关部门经理签字 档案 加盖标识章确认 十七、发文管理制度发文办理程序：起154、草审核签发用印登记分发归档等。（一）、公文的起草起草公文应当做到：1.符合国家的法律、法规及其他规定。如提出新的措施、办法、规定等，要切实可行，并完整、准确的体现单位领导意图。2.情况属实，观点明确，条理清晰，内容充实，结构严谨，表述准确，字词规范，标点正确，篇幅力求简短。3.人名、地名、时间、数据、行文等要准确。引用文件要注明发文时间、机关、标题和文号。因使用简称时，应先用全称并加以说明。4.结构层次序数，一般情况下第一层为“一、”，第二层为（一），第三层为“1、”，第四层为“（1）”。5.会议纪要要求当天内起草并发文。（二）公文的审核1.物业公司的公文文稿在送领导审批或签发之前，均由综合部155、负责人进行审核；2.公文审核的内容报批程序是否符合规定；是否确需行文；内容是否符合党的路线、方针、政策和国家的法律、法规及上级机关的指示精神，是否完整、准确的体现本单位的意图，并同现行有关公文相衔接；涉及有关部门业务的事项是否经过协调并取得一致意见；所提措施和办法是否切实可行；公文格式是否符合规定。（三）公文的签发1.公文的签发是公文形成的一个关键性环节。未经公司领导审批签发，公文不能生效；2.领导签发公文，应当明确签署意见，并写上姓名和时间。其他审批人圈阅，应当视为同意。并填写发文审批表；3.审批和签发公文，一律用钢笔或碳素笔，符合存档要求。（四）公文的签收收文处理一般包括登记、分办、拟办、156、催办、归档等程序，在处理过程中应注意以下几点：1.文书分类（1）机密类：各级政府职能部门的重要批复、会议纪要及具有专利性、独特技术性的资料的业务机密文件。以及公司发的一些决议性文件。（2）A类：凡关系重大，足以影响公司权益的文书，应呈送总经理签批意见后分文办理。盛威公司重要性发文都要经过总经理签批后，分送各有关部门进行办理。（3）B类：一般文书及经常性业务往来文书。一般性需要办理的文件，综合部审批，送各分管理部门办理。（4）C类：一般通知或参考性的函件无须办理的，登记收文记录，按照传阅范围，然后交综合部分类处理、归档。（5）、其他类：与公司业务无直接关系之表报、宣传或印刷函件，无需收文、登记，157、可直接送有关部门参阅。2.收文处理细则收文程序一般包括：签收登记提出拟办意见呈有关领导批示或交有关部门办理。紧急公文，应当提出办理时限。 二十、公务接待制度（一）对于因公司业务需要或受公司邀请的贵宾等派车、派餐、派宿等均属于公司业务接待管理范畴。（二）公司公务接待分为高层接待和公务接待，均由公司综合部统一管理，公务接待实行申请制度。高层接待指由公司高管人员召集并参加的公司业务层面的接待，高层接待和公司本部的大型接待由公司综合部负责组织和具体落实；其他公务接待依据对口接待原则，由相关部门、项目或人员报公司综合部批准后，统一安排。（三）派餐标准：1.高层接待：视具体情况决定2.中高管接待：不超过2158、00元/人3.部门、项目接待：不超过150/人（四）派宿管理，接待申请人需到办公室严格履行填写及签批派宿程序。申请人附单报销。财务依单严格审核，否则不予报支。第四章：财务管理制度一 、财务管理制度总则（一）为适应公司发展需要，使资金做到合理分配及有效运用，规范公司内各项财务行为，加强财务管理和经济核算，以不断提高经济效益，特制定本财务管理制度实施细则。（二）本制度根据中华人民共和国财政部颁发的 企业会计和财务部关于物业管理企业的会计核算房地产开发企业会计制度的基本上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定”执行的同时，遵循公司企业发展目标和管理要求，并结合实际情况制定。（三）公司实行总经理负责制159、的财务管理体制。由公司财务统一安排部署财务核算，资金的筹备与各项财务收支计划，监督核算、分析和考核工作。（四）加强财务管理和财务核算基础工作，以提高财务核算与管理的质量，在经营活动中都应做好完整原始记录。（五）公司会计年度是按照企业会计准则规定，以自然年度作为会计年度：每年一月一日至十二月三十一日。（六）本制度内容由公司财务部负责解释及修改。二、财务管理制度实施细责第一部分 会计核算制度一、科目设置原则科目设置及核算内容要求，符合国家财政部统一的规定执行，不得私自乱用科目。二、主管会计科目及使用说明1.代收款项（1）本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款，如代收的水电费、取暖费等160、；（2）企业收到代收的各种款项，根据财务制度做相应的会计处理；（3）本科目应按代收交费用种类设置明细帐。（4）其它应收款:本科核算企业应暂收其他单位或个人的款项。如业主进行装修房屋时，企业向其收取的可能因装修而发生的毁损修复安全各方面费用的保证金。（5）经营收入（主营业务收入）:本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，和业主收取的物业管理费用。（6）经营成本:本科目核算物业经营、大型维修、物业管理应急转的经营成本，公司在经营中发生的管理人员工资、奖金及职工福利费，固定资产折旧等。(7)库存现金在核算现金时应设置现金总分类帐及现金日记帐，用以记录每笔现金的收支情况；财务应按照现金实际发生的原161、始凭据及其他相关科目填制记账凭证；企业财务部主管应在审核无误的记账凭证的审核栏内签署姓名；财务票据审核无误的记账凭证，按照账簿登记的相关方法登记现金总账；出纳员应在每日下班之前，结出现金日记账的余款，并与库存现金实有数进行认真核对；月末财务会计应按照账簿余额核对的相关要求，将现金从总分类账的金额核对，对于不一致的情况要立即查明原因，进行处理。经核对无误，要按照错帐更正的相关要求进行更正，经核对无误，应按照账簿结账的相关要求，在账簿上进行结账处理。(8)银行存款公司应设置银行存款总分类账户及银行存款日记账，进行总括与序时核算；财务应根据银行存款实际发生的原始凭据及其他相关科目，按照记账凭证编制要162、求，编制记账凭证；公司财务部主管应按照原始记账凭证的审核要求，即记账凭证填制要求，进行记账的审核；月末银行存款总账余额银行存款日记账余额进行核对不否的，应按照错帐更正的相关要求，予以更正。（二） 预算管理全面预算的意义：预算是计划工作的决策的具体化，控制经营活动的依据，是各部门工作的奋斗协调工具，因资源获得最佳获利的一种管理方法。预算部署:根据公司确定的工作目标和任务指标，按照财政年度前两个月部署公司下年度的全年预算工作，由公司财务部统一安排，并下发各部门及各项目，应按照公司要求进行预算工作的开展。（三） 资金管理 一、货币资金管理制度（一）严格按照国家有关现金管理制度的规定，除补现金库存外，163、非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线。（二）做好库存现金的保管工作，现金必须放在保险柜，确保安全。对制定使用备用金的人，必须进行定期检查核对，做好备用金的管理。1.原则上应在国有商业银行开设银行账户，开撤销银行账户时，必须报公司批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设账户的同时，须按审账户资金最高限额。财务负责人必须监督账户资金限额的执行情况，并对执行结果负责；2.必须按银行及公司规定使用现金。库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行设有核定限额的，最高不得超过2000元二、货币资金管理原则定义：货币资金包括库存现金、银行存款和其他货币资金。（一）支付公司出差人员随164、身携带的差旅费，因公借款，由部门、项目部分别借款。（二）坚持前帐不清，后帐不立的借款原则；（三）货币资金收支必须及时全额入帐，做到日清日结；（四）所有借款，对外付款事前必须坚持主管审批，财务审核手续。（五）所有借款均需由财务负责人及总经理签字。三、现金管理（一）现金使用范围：执行国务院财务部颁发现金管理暂行条例。1.支付给职工、劳务工资、奖金、福利、劳务费等；2.因公出差必须携带差旅费；3.确实需支付现金的必须支出；4.预付各种社会保险和社会救济费；5.支付结算起点以下的重要支出。（二）库存现金量实行限额管理制度公司日常零星开支所需现金根据各个项目的实际情况核定限数，库存现金不足的，及时从银行165、账户或存折账户提取。（三）现金日常收支的管理在办理有关现金收支业务时，应当遵守以下几项规定：1.现金收入时金额入帐，收据收取物业费的在2000左右必须将税金如数交回财务部或者存入出纳提供的银行账户；2.公司支付现金可以从库存现金限额中支付或者从开户银行提取，不得从公司的现金收入中直接支付（即支）。因特殊情况需要支现金的，应事先报经开户银行批准。3.现金的内部控制制度（1）将经管现金和会计记账分开，经管现金收支的出纳员不得进行会计记帐，进行现金收支记帐的会计人员不得经管现金。实行钱帐分管是现金内部控制的最基本要求。为了使经管现金的出纳员能随时了解现金结存情况，一般可由出纳员兼管日记帐；（2）对现166、金收支的交易必须按原始凭证编制收付款凭证；（3）会计人员根据“收款付款单据”和“银行回单”等，经核对无误后，编制凭证、登记有关帐簿。（4）出纳人员应定期轮换，不得一个人长期从事出纳工作。（5）坚持现金盘点制度，每日下班前出纳必须进行现金盘点，如有出入必须及时核对调整。4.现金借款、报销规定（1）定额借款：现金（人民币）、支票，限额借款（支票）。（2）支票、电（信汇）借款范围 费用类； 资产类（固定资产，低值易耗品）； 采购付款;5.报销：公司报销支付费用要有合理单据（加盖有国税局和地税局发票等，开单方财务专用章等），特殊情况，支付费用要有合理单据；（1） 现金借款或报销规定每周周四为报销日，现167、金借款或报销过2000元以上需提前一天预约（2） 预约时间、金额，准时定额提取，遇特殊情况不能提取，请及时通知出纳，并写出情况说明，并由主管领导签字；（3）改日需取，另行预约。6.在财务部借款须填借款单，按借款单内容完整填写，经上级领导批准签字并经财务审核签章后才借款，未经批准和审核单据出纳员有权拒绝受理；7.在财务有借款现金（不包括差旅费）报销，应在借款后10日内报销；8.差旅费票据应在返回公司后3天内报销，并交清尾款，具体报销标准见公司差旅费管理办法；9.所有现金单据报销时，均需报销各项主管、经办人，项目经理、财务部长、公司总经理审批签字后方可报账，原始单据经办人必须签字；10.超过规定期168、限有借款不报帐，财务部将定期发布名单，上报相关领导，实行黄牌警告或缓发工资。过期未报，财务未进行有效催还，对财务部长通报批评。11.丢失车票、发票者，报销人应写出书面说明，经相关领导批准后准予报销。12.银行账号管理（1）银行帐号管理财务部应按银行结算办法规定，结合公司管理，经营需要，在银行开设基本帐户；开设帐户必须在公司财务部备案，未经财务部批准，项目部不得自行设立，变更帐号。（2）印章管理财务专用章和法人名章必须分开管理，一般出纳和财务部长各持一枚；发票专用章由发票开据人专人管理和使用；所有印章、专用章、法人名章的印膜和使用人均需在公司财务部备案。（3）银行票据管理：财务部门应严格遵守票据169、法规定，加强银行票据监管，确保票据安全。支票a.请购支票结合需要合理确定数量；b.对外签发支票必须填列实际用途，当天日期、金额或限额，必须按照银行规定的格式填写支票内容，不许签发限额支票，不得签发远期（10日以上）支票，所有对外签发支票均需在支票登记簿中进行登记，对违反规定，给公司造成直接经济损失的，对出纳、财务部长或财务主管进行行政通报批评和经济处罚，经济处罚标准为损失额的50%。c.5万元以下金额借款，可以开具限额支票；d.5万元以上金额借款不能开具。（四） 资产管理一、固定资产标准和分类（一）固定资产标准和分类固定资产：使用期限超过一年，在使用过程中，保持原有实际形态资产。1.经营用房屋170、，建筑物、机器、设备、器具、工具等资产，凡使用期限超过一年，均应作为固定资产；2.非经营用设备及物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过二年，也作为固定资产管理。（二）固定资产分类按用途划分：房屋、电子设备、车辆设备、办公设备和其他设备。二、固定资产增置原则（一）固定资产采取计划控制，公司统一管理办法；（二）因业务需要所购置固定资产，一律限制在公司计划额度内，如果是各个项目所管项目需要的固定资产，必须经公司批准方可购买，各项目要妥善保管好所有财产；（三）年初公司根据实际需要，按照上年固定资产平均年度折旧额，编制本年添置固定资产预算计划，按公司内部进行逐级汇总，公司管理部门审批后，由综合171、部审核执行。三、固定资产折旧（一）计提折旧范围公司在用固定资产一般均应计提折旧，不提折旧固定资产包括未使用，不需要机器设备，已提足继续使用固定资产，未提足折旧提前报废固定资产，国家规定不提折旧固定资产等；（二）折旧方法：固定资产实行分类折旧，采用直线法提折旧，按类别设置成值率。四、固定资产清理（一）清理出售固定资产，应持写明出售原因，报总经理审批，然后填写固定资产清理单。经有关人员签字确认后，到财务部门办理缴款，财务部门月末根据有关单位进行注销帐务处理；（二）公司出售固定资产办公类设备，可经总经理审批。五、资产管理原则（一）对所有符合范围资产都编码贴标签；（二）适用范围：本公司所有发票，收据（172、指有价值的收据）及票据（以下简称票据）均属本制度管理的范围；（三）工作职责：财务部统一负责公司各种票据的管理工作，各种票据的种类，使用范围由财务部规定。（四）内容1.属国家统一规定的发票，由财务部指定专人向有关财务部门购买；2.公司使用的各种发票，收据属代收部分的使用代收单位的发票、收据；3.财务部专管人员必须对购买或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量，检查有无印刷错误，数量有误或印刷有错误的应拒收，各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等设专柜保管；4.各种票据的使用由财务部专管人员负责，并设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等173、，并由领用人签收；5.使用发票或收据的部门，必须指定专人负责各种票据的管理工作（以下简称票据专管人员）；6.票据专管人员向财务部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量，验看号码，发现有号码错乱的，应拒绝领用；7.票据专管人员对所须用的各种票据必须妥善保管，在使用人员时，应进行登记签收。六、票据的使用（一）各种票据应当按照规定的时限，顺序逐栏，全部联次一次性开具；（二）各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号，拆本使用或开具空白票据；（三）各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号；（四）接收入在接收各科票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告企174、管人员，情节严重时，应立即报告主管人员，情节严重时，应立即报告财务部。七、各种票据的检查和核对（一）财务部有权各种票据的使用随时进行检查；（二）已用完的各种票据必须立即向财务部进行核销；（三）财务部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查，发现有使用不当的，应提出意见进行纠正，发现有问题的，应立即报告财务部长；（四）财务部专管人员应随时检查使用各种票据的人员，是否及时将所收款项按规定上交，在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。（五） 费用管理一、费用管理原则。（一）本着节约开支原则，加强对费用管理；（二）加强对费用总额控制，实行预算管理；（三）严格执行费用预算，对超预算支175、出，需经公司相关领导批示，否则财务有权拒支；（四）公司审批权限分组，总经理签字权限，重大事项公司法人审批；（五）严格执行各项费用开支标准和审批权限，对超标准开支，超权限审批，财务有权不予办理。二、目的。本规称规范费用报销程序，确保各项费用支出得到合理控制。三、适用范围本规程适用与公司各项报销费用的控制。四、职责。（一）财务部部长负责报销单据的及时审核；（二）公司经理负责报销费用的审批。五、报销程序（一）报销费用的填制要求1.经办人员原则上应在费用发生后的5个工作日内到财务部办理报销手续，特殊情况可另行处理；2.将原始单据剪齐边角，正面朝上（与报销的单据同向）粘贴在报销单的反面左边；3.用蓝色或176、黑色钢笔、签字笔如实填写报销单的各项内容，如报销时间、报销人、费用摘要、单据张数、原始单据背面经办人签字等；4.采购类经营费用，须凭有效的公司材料计划单和发票到仓库办理物品验收入库手续，并将其附在报销单据后面；5.非采购类的行政办公或其他费用，直接填制报销单据；6.外出培训费凭员工出差申请单办理报销手续。（二）报销单据的审核1.费用报销单据经本人签名后，由各项目主管、项目经理；2.财务部部长应在收到报销单据的一个工作日内对各项报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人在财务审核内签署姓名，审核日期后，由报销人交总经理审批。3.经审核报销单据不符合费用开支标准或存在其他疑问，而报销人又177、无法提供，总经理批准的报去时，审核人应退回报销单据。六、费用项目分类、开支标准和审批权限。注：依照权责发生制原则，内属本期的收入和费用，无论款项是否收付，均应计入本期损益。费用二级科目的设置原则（表内各项保险计提比例为鄂尔多斯市标准）。科目名称计提标准或者应用项目工资包括基本工资、社会保险、津贴、交通补贴、工龄等。教育经费按基本工资总额2%提取养老保险按基本工资总额20%提取医疗保险按基本工资总额6%提取生育保险按基本工资总额0.89%提取差旅费会务员、车船费、机票费、市内交通费、出差补助、住宿费，注意：过路费、油费同时报销时入差旅费，油费单独报销时入物料消耗。业务招待费餐费、招待有关部门的费178、用办公费与办公相关的如：印刷费、冲印费、邮寄费、办公用打印纸、笔、电话费、曲别针、稿纸、钢笔水、刻章、印尼、收据、帐线、账簿、订书器、文件夹、档案袋及桶装水等。水电费按发票额入帐（提供发票）。取暖费暖气费燃料费主要用于经营燃烧使用的汽油、煤油、煤气等燃料。物料消耗包括工作服、洗衣粉、胶带、拖布、扫帚、插座、保鲜膜、桶、灯低值消耗品摊销单位价值在2000元以下，包括办公采购、工具、卷柜、档案柜、对讲机、电子杆、验钞机、小型打印机等，使用一次性摊销方法。修理费正常办公设备修理、门窗、房屋。咨询、诉讼费法律诉讼费折旧费按固定资产原值使用可限，采用有线法，价值为5%。印花税按照当地税务文件执行。房产税179、按房产原值的一定比例的1.2%交纳，和收入的12%土地使用面积按占地面积一类地七、工资的发放。（一）目的。本规程规范工资发放程序，确保员工能及时如数安全地领取工资。（二）适用范围。适用于物业公司员工的工资发放工作。（三）职责。1.公司综合部负责每月员工考核及员工动态资料的编制；2.财务部会计员负责员工工资计算和工资发放表的编制，出纳负责筹款和发放；3.财务部长负责工资发放表的审核；4.总经理负责工资发放表的审核。（四）工作程序要点。1.员工每月工资的计算程序。（1）财务部负责每月15日发放上月1日-30日的工资，遇节假日顺延（春节除外）；（2）各项目经理在每月10日前将员工考勤表和工资表送综合180、部审核；（3）由综合部审核无误后，送财务部，财务部负责发放；（4）员工工资的计算公式：员工月工资=（基础工资+社会保险+津贴+交通补贴+工龄）当月出勤天数/当月全勤天数2.年终奖金的计算，具体操作按照公司规定；3.员工奖金的发放，由出纳员在每月15日另行通知；4. 员工如果请假，按工资总额除以30天在乘以出勤天数即所得工资总额。5.员工工资如有疑问，在自己所在小区主管那咨询，解决。（六） 税务管理一、营业税公司应以服务性营业收入款（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关交纳一定量的营业税。公司通过设置“营业税金及”帐户合并营业收入应负担的附加。而公司发生的费用税金，如181、房产税，般使用税、土地使用税、印花税等。则应在“管理费用”帐户核算，公司在经按规定计算出当日应交纳的营业税。营业税=主营业务收入5%建税=营业税7% 教育费=营业税3%地方教育费=营业税2% 水利基金=营业收入1二、所得税管理（一）财务部门应每月或每季度按照积所得计提缴所得税按期预缴，年终算清缴；（二）对超计税标准工资不得扣除项目，不得以收入额中扣除，应将项进行纳税调整，调增应税所得额。三、其它税金管理房产税般使用税、土地使用税等其他税税金，财务部门有关人员按照当地税务管理相关规定办理。四、报税1.每月15日以前进行地税纳税申报的工作，填报纳税申报表；2.主管会计审核确认数据无误，然后统一向地182、税局申报税款；取得税收缴款后，立即传给出纳办理交税业务。（七） 财务报表管理一、利润分配管理执行公司项目管理提成管理办法二、财务报表（一）财务报表1.月报：资产负债表、损益表和纳税申请表等，纳税报表需要填写地税号；2.年报：现金流量表、利润分配表等。（二）会计报表1.损益表；2.资产负债表；3.利润分配表；4.费用明细表；5.其他报表。（八） 财务分析财务分析目的是评价公司及经营成果和财务状况为公司加强经营管理和决策提供财务依据。公司财务分析由财务部门完成，财务状况做到每日有说明，每日有分析。一、结合分析结构，分析思路。（一）本期公司物业费收费收入情况；（二）本期公司焦点问题。二、经营成果分析183、（一）主要经营指标完成情况概况；1.主要收入支出情况；2.主要经营指标比较；3.比较损益。（二）费用状况分析。三、 会计档案管理制度（一）本制度根据会计制度中关于档案管理有关规定和要求制订；（二）财务档案包括：财务会计凭证、账簿和会计报表，收款收据、发票有根等相关资料；（三）要求对财务档案定期整理，装订成册或立卷存档，档案由财务部负责保管；（四）公司财务档案由财务主管负责归档和保管，严防失火、损坏、丢失，公司存放财务档案的档案柜钥匙由主管会计持有，任何人未经批准不得查阅财务档案；（五）内部任何人员调阅会计档案须经总经理批准，外来人员调阅或复制档案，要凭介绍信并经总经理批准；（六）会计档案的装订184、1.会计凭证的装订要求：一般每日装订一次，一年以上的凭证装订好及时进行归档，外面只允许留存本年度内形成的凭证；2.会计账簿的装订：各科会计账簿年度结账后，应按时整理立卷，电子帐打印完整后装订归档；3.会计报表的装订：公司会计报表编制完成及时报送后，每月打印一份存档，留存的报表按月装订成册；4.电子数据资料要求定期转存到同移动磁盘内，存盘前财务主管与存储人双方确认成功保存后封盒，在封盒面上表明内存储的内容，必须存放于防潮处，与其他财务档案一起归档；5.各个项目每月上报项目收费情况、收费率，上报财务部、总经理；6.如其他部门的日报，按照要求填报。第五章：业主服务制度一、接待服务标准（一）上岗前按规185、定着工装，服装整洁并佩戴胸卡；头发梳理整齐，不浓妆艳抹；（二）业主来访时应站立服务，站姿端正，保持自然亲切的微笑，工作时间不得随意离岗；（三）受理投诉时礼貌周到，耐心解答。见到业主主动打招呼，语言规范、清晰，对疑难问题不推诿，做到一视同仁。如遇繁忙，需请业主稍等、谅解，务求提供周到、细致的服务；（四）对业主应主动热情，遇个别业主无理言行时，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为；（五）接听电话时语言标准、清晰，态度和蔼、亲切，服务快捷、准确。对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报，并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音，修缮后迅速回访，作好记录；（六186、）当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得回避；（七）接待工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋 私；（八）做好各项（入住、装修、保修等）记录，各项工作清楚、准确、及时、无差错；（九）保证各种工作用品完好、整洁、有序，周围环境整洁，美观。二、业主投诉处理标准作业规程（一）程序1.处理投诉的基本原则。（1）换位思考：将客户所投诉的事项当成是自己所要投诉的事项，积极思考客户期望得到什么样的答复；（2）将业主投诉处理看成是与客户交朋友、宣传自己和公司的机会，并通过为客户实事求是地解决问题，达到加强沟通的目的；（3）接待投诉时，接待人员应严格遵守“礼貌、乐观、热187、情、友善、耐心、平等”的十二字服务方针，严禁与客户进行激烈辩论、争吵；（4）富有同情心，了解客户的诉求，做到在投诉的处理中能以正确的心态应对。2.诉界定（1）重大投诉：下列投诉属重大投诉：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经业主多次提出而得不到解决的投诉；由于公司责任给业主造成重大经济损失或人身伤害的投诉；一定期限内得不到合理解决的投诉。（2）重要投诉： 是指因公司的设施、设备和管理水平有限给客户造成生活不便而非人为因素造成的影响。（3）轻微投诉 轻微投诉是指因公司的管理服务工作不到位、有过失而引起的投诉，可以通过改进而较易得到解决或改进的投诉。3.诉接待（1）当接到客188、户投诉时，首先向业主的遭遇表示同情和歉意，并立即作好详细记录。记录内容如下：投诉事件的发生时间、地点；被投诉人或被投诉项目；投诉事件的发生经过简单明了地叙述；业主的要求；业主的联系方式、方法。接待客户时应注意：请业主到沙发上座，耐心倾听业主投诉，不要随意辩解，并如实记录；必要时，通知主管或经理出面解释；注意力要集中，适时地与客户进行交流，不应只埋头记录。接待投诉的技巧：耐心倾听，做一位忠实的听众；对业主的遭遇表示同情和歉意，适当地认同业主的举动；不要随意辩解；学会适时适度地赞美业主。（2）投诉的处理承诺：重大投诉，当天呈送公司总经理进入处置程序；重要投诉，接待后1小时内转呈相管部门进入处置程序189、；轻微投诉，不超过2天内或在业主要求的期限内解决。4.诉处理内部工作程序（1）被投诉负责人在时效要求内将内容处理完毕，并对投诉处理的过程作好记录，应在投诉记录表上记录处理结果；（2）公司总经理、物业部在接到重大投诉和重要投诉后应按公司相关制度的规定处理；（3）项目管理人员处理完毕后应对投诉业主进行回访。在每月31日前对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果上呈公司物业部；（4）对无效投诉的处理原则：本着为客户服务的态度，尽量为客户提供方便；（5）对正在给客户造成损害的事件，应先立即采取停止措施挽救伤害，再处理。5.诉的处理时效（1）轻微投诉一般在1日内或按客户要求的期限内处理完毕，超时需经主190、管、项目经理批准；（2）重要投诉一般在3日内处置完毕，超时需经公司总经理批准；（3）重大投诉应当在2日给投诉的客户明确答复，解决时间不宜超过10日。三、投诉处理流程接待投诉作投诉记录轻微投诉作出承诺上报主管项目主管组织解决重要投诉作出承诺上报主管项目经理组织解决重大投诉上报总经理召开办公会议总经理组织解决归档并进行回访四、投诉处理回访管理办法（一）每一位员工都有责任收集、上报来自业主的关于小区管理的看法、建议、意见等；（二） 每一位员工都有受理投诉或向业主讲明投诉途径的责任；（三）当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，或提出回避；（四）受理投拆时，必须态度诚恳，热情礼貌，妥善解答，不狡辩，191、不推托责任，认真做好客户投诉记录，及时转交有关部门处理，处理投诉过程中应严格为业主保密；（五）由于市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯所引起的客户投诉，应努力做好解释工作，并积极同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，及时做好回访工作，决不允许推托了事；（六） 属于内部原因造成停水、停电、停气或维修不及时等引起客户投诉的，必须查出原因和责任人，认真处理，及时采取相应措施，杜绝类似事件的再次发生，并及时向业主通报，做好回访工作；（七）被投诉服务态度、服务质量差的当事人及相关人员，必须诚恳地向业主道歉，情节严重者要通报批评，相关责任人要及时回访客户，以了解客户对改进后的服务的反映；（八）违反192、制度任何一款者，都将受到批评教育、处罚，情节严重者，可作辞退处理。五、维修人员上门服务流程（一）上门服务前应首先与业主取得联系，确定登门时间；（二）按时登门，如业主不在家则应在明显位置将留言贴好，写好联系电话，预约下一次上门维修时间；（三）在维修过程中应注意保护业主家中的环境卫生，因工作造成环境污染时，工作完成后应立即擦拭打扫干净；（四）完成维修工作后，应及时上报项目管理员作好记录，由项目管理员对业主进行回访，询问维修后情况；（五）礼貌地向用户道别，使用文明用语，如以后您需要我们服务，请电话联系等；（六）出门时要面向业主退出，轻轻关门即可。六、维修员上门服务规范（一）工作时间统一着装，佩带工作193、卡，带好垫布、鞋套，维修所需要用的工具和材料。进门后穿上鞋套，将垫布摆放在合适的位置，把材料和工具放在垫布上，开始维修；（二）上门维修时要严格按照服务标准执行，进入业主家时要主动向业主通报姓名；（三）语言规范，多用礼貌用语，语言流利，耐心解答业主的问题，严禁说脏话；（四）文明用语：进门语：您好，我是物业的维修人员，小张，小李等；因故迟到或对有抱怨的用户时，应及时道歉，“非常抱歉，让您久等了”；询问语：“请问您家的XXX有什么问题，需要我们提供服务。”解释语（维修范围内）：“按照规定这属于XXX的责任，费用应由XXX负责。”超出维修范围或收费的：“您家的XXX出现的问题，已超出了维修服务的范围，194、因此，应该收费维修。”（五）服务禁用语：非职权范围能解决的问题，绝不能说“我们不管”，非服务范围出现的问题，绝不能说“跟我们没关系”，自己业务能力不能解决的问题，绝不能说“没办法解决”第六章：设施、设备年度保养计划系统分类项目名称及工作内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月检修计划排污、排水系统化粪池清理每年两次雨、污、自来水井清理每年两次排污泵定期启动每月一次单向阀、阀门管道每年四次排污管道检查每月一次水管网防冻检查日常检查雨水、排污管道泥沙清理日常检查地下室集水井清理每年两次给水系统加压泵(无负压供水）维护每年两次水箱清理每年两次管道阀门保养、维护每年两次安防系统监控中195、心设备保养清洁每年四次室内、外摄像机清洁每年三次消防系统烟感探头检查每年一次温感探头检查每年三次水喷淋检查每年四次消防中心设备保养清洁每年四次消防泵房定期保养及检查启动每月一次安全指示、应急灯维保每月一次消防设施检查每年两次楼内公共设施楼道门窗检查每月一次消火栓维护每年两次楼道水、电井检查每月两次管道阀门维护每年两次楼道照明巡查与消防指示灯每月一次楼道及外墙检查每月一次单元门检查每周一次单元配电箱检查每月二次电梯系统维护保养每月二次电梯配电设备检查每月一次卷帘门配电设备检查每年一次车库照明、开关车库照明每月二次开关每月一次伸缩门、车辆道闸系统检查维护每月一次系统维修保养每年一次供配电室变压器清196、扫紧固每年一次高压开关柜、计量柜的清扫检修每年一次低压开关柜的清扫检修每年一次低压电容柜的清扫检修每年一次直流屏的清扫检修每年一次配电系统接地装置遥测每年一次仪表检测每年一次避雷装置检测每年一次高压用具绝缘检测每年一次风机风机定期启动每月一次风机控制箱柜的清扫检修每年一次配电箱各房间配电箱检查每年两次各楼层控制箱检查每年两次各机房照明检查每月一次各办公室配电箱的检查每年两次庭院照明配电箱及灯具检查维护 日常检查热力交换系统一般检修保养每年二次供电系统每年二次照明系统每月一次变频系统每年一次 软水、配电系统每年四次送、排风系统每年二次一次水系统每年一次排水系统每年四次消防报警系统每月一次循环泵系197、统每年二次 春秋检修（排污泵、管道、阀门、板换、循环泵、压力表、温度计、流量计)每年二次高区供暖系统每年二次低区供暖系统每年二次高区、低区补水系统每年二次软化水系统每年二次热力交换站给水系统每年三次绿化、景观系统景观水泵、景观灯检修每月一次管道阀门保养每年四次绿化、景观喷头清理每月一次绿化管道卸水每年一次娱乐、健身器材设施娱乐、健身器材设施检查与维护每月二次门锁检查各类门锁检查日常检查建筑小品建筑小品维护油漆每年一次楼顶及外墙落水管检查日常检查天沟的清理及检查每年两次楼顶天窗检查及维修日常检查楼顶瓦片隐患检查日常检查外墙墙皮破损情况检查日常检查楼顶避雷设施检查维护每年一次地面检查路面破损及坍塌检查与维修日常检查井盖、井圈维修与更换日常检查备注：红色标注由专业人员进行操作第七章：工作时间节点表控制表